đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện yên thế, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------

---------

VŨ THỊ NHƯ HOA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN THẾ,
TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. VŨ THỊ BÌNH

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Vũ Thị Như Hoa

ii

năm 2015


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới
PGS.TS Vũ Thị Bình, người đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh Luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho
tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Văn phòng HĐND&UBND, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống
kê, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn huyện Yên Thế, cấp uỷ, chính
quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong huyện đã giúp đỡ tôi trong quá

trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Vũ Thị Như Hoa

iii

năm 2015


MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................. iv
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................ viii
Danh mục viết tắt .............................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục đích của đề tài:........................................................................................ 3
3. Yêu cầu của đề tài: ......................................................................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4

1.1. Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........4
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai .......................................................... 4
1.1.2. Nguyên tắc, nội dung đăng ký đất đai, bất động sản ........................ 7
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới ...... 9
1.2.1. Australia .......................................................................................... 9
1.2.2. Cộng hòa Pháp .............................................................................. 11
1.2.3. Thụy Điển ..................................................................................... 13
1.2.4. Mô hình hệ thống đăng ký đất đai tập trung (Hồng Kông,
Malaixia, Singgapore) .................................................................... 14
1.2.5. Hàn Quốc ...................................................................................... 16
1.2.6. Trung Quốc ................................................................................... 16
1.3. Đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam .... 18
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam ........................ 18
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ ............................ 21
1.3.3. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở Việt Nam ..................... 25
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 31

iv


2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 31
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 31
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Thế.......... 31
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai, công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất trên địa bàn huyện
Yên Thế ......................................................................................... 31
2.2.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ, những hạn
chế và nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của

VPĐKQSDĐ huyện Yên Thế ........................................................ 31
2.2.4. Đề xuất các giải pháp khắc phục những nguyên nhân làm hạn
chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Thế. ............ 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 32
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ........................................... 32
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu đại diện: ............................... 33
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................. 34
2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh ..................................................... 34
2.3.5. Phương pháp đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK QSDĐ ......... 34
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 35
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Thế .............................. 35
3.1.1 Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................. 38
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội liên quan
đến đề tài ....................................................................................... 41
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Yên Thế ................. 42
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................... 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................. 46
3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Yên Thế ................................................................................................................ 48
3.3.1. Tổ chức bộ máy ............................................................................. 48
3.3.2. Cơ chế hoạt động........................................................................... 51

v


3.3.3. Kết quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Yên Thế: .................. 56
3.3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Yên Thế ........................................................... 66
3.3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng

Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Thế ................................... 73
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Yên Thế ...................................................................... 75
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ................................................. 76
3.4.2. Giải pháp tuyên truyền .................................................................. 76
3.4.3. Giải pháp về tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐKQSDĐ ......... 77
3.4.4. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật ............................................. 78
3.4.5. Giải pháp về nhân lực .................................................................... 78
3.4.6. Một số giải pháp khác.................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 80
Kết luận ............................................................................................................ 80
Kiến nghị.......................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 83

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1.
3.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 Huyện Yên Thế ............................... 47
Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Yên Thế.................... 56

3.3.

Kết quả đăng ký biến động đất đai huyện Yên Thế (2006-2014) .......... 59

3.4.

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Yên Thế .......................... 65

3.5.

Mức độ tiếp cận của người dân đối với thủ tục hành chính ................... 67

3.6.

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ ............................. 68

3.7.

Đánh giá về thái độ tiếp nhận giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ ......... 69

3.8.

Đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐKQSDĐ ............................... 70

vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai ở Việt Nam ....................................................................... 24
3.1. Sơ đồ hành chính huyện Yên Thế ............................................................. 35
3.2. Quy trình cấp GCN lần đầu ...................................................................... 52
3.3. Quy trình thực hiện đăng ký biến động ..................................................... 55
3.4. So sánh số GCN kê khai và số GCN được cấp các năm 2006 - 2014 ........ 57

viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

CN-TTCN

Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

3

DTNT

Dân tộc nội trú

4

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

5

GCN

Giấy chứng nhận

6

HSĐC

Hồ sơ địa chính

7

HTX

Hợp tác xã

8

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

TDTT

Thể dục Thể thao

11

THCS

Trung học cơ sở

12

THPT

Trung học phổ thông

13

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

14

TTGDTX-DN

Trung tâm Giáo dục thường xuyên và Dạy nghề

15

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

16

UBND

Ủy ban nhân dân

ix

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt
động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố cấu thành
nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cung cấp
nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu và khoáng sản, là
không gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất đai là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng các công trình văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, cha ông ta đã tốn nhiều công sức và xương máu để
tạo lập vốn đất đai như hiện nay. Theo thời gian, đất đai ngày càng gắn bó với
con người hơn, bởi nó đã dần trở thành tài sản đặc biệt với các giao dịch trong thị
trường bất động sản. Để tiếp tục sự nghiệp khai thác và bảo vệ toàn bộ quỹ đất
tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và nhà nước ta đã ban hành các văn bản luật phục
vụ cho công tác quản lý có hiệu quả.
Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung
ương đến cơ sở. Tại địa phương, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
(VPĐKQSDĐ) là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo
đảm bởi Nhà nước. Đăng ký đất đai là một công cụ để bảo vệ lợi ích của Nhà
nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Lợi ích đối với
Nhà nước và xã hội thể hiện ở chỗ: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản,
thuế thu nhập; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai. Bản
thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch sử dụng đất; phục vụ công tác

1


quản lý trật tự an ninh xã hội. Lợi ích đối với công dân thể hiện như: Tăng cường
sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá
nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; hỗ trợ các giao dịch về bất
động sản; giảm các vụ tranh chấp về đất đai.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp
lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa
chính. Tuy nhiên, hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều
khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN), vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần
nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Huyện Yên Thế là huyện miền núi nằm ở phía Tây Bắc tỉnh Bắc Giang.
Huyện Yên Thế có 21 đơn vị xã, thị trấn; trung tâm văn hoá-chính trị-xã hội của
huyện là thị trấn Cầu Gồ, cách thành phố Bắc Giang 27 km theo tỉnh lộ 398 về
phía Tây Bắc. Diện tích đất tự nhiên của huyện là 30.308,61 ha; trong đó đất
nông nghiệp có 24533.12 ha, chiếm 80.94% tổng diện tích đất tự nhiên. Diện tích
đất phi nông nghiệp toàn huyện là 5385.43 ha, chiếm 17.77% tổng diện tích đất
tự nhiên. Dân số toàn huyện có trên 96.000 người, mật độ khoảng 318
người/km2. Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế Yên Thế
đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển. Cùng với sự phát triển về kinh tế
xã hội, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Trước
nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp, ngày 01 tháng 01 năm 2006,
VPĐKQSDĐ huyện Yên Thế đã được thành lập. Sau 8 năm đi vào hoạt động đã
góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung
và đăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời
gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên ở một số
xã có tỷ lệ cấp GCN còn thấp, quá trình xây dựng nông thôn mới ở nhiều xã đã

và đang tiếp tục thực hiện công tác chuyển dịch cơ cấu cây trồng, việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép còn diễn ra,
tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp GCN ngày
càng tăng. (UBND huyện Yên Thế , 2010).

2


Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học, ngành Quản lý đất đai, Em lựa chọn thực hiện đề tài "Đánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Thế, tỉnh Bắc Giang" nhằm góp phần
cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của
Nhà nước về đất đai, bất động sản, giải quyết được một số những hạn chế, khó
khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Yên Thế.
2. Mục đích của đề tài:
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Thế từ khi
thành lập (năm 2006) đến nay.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ huyện Yên Thế.
3. Yêu cầu của đề tài:
- Đánh giá đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Thế;
- Các số liệu điều tra, thu nhập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực
tiễn, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký đất đai:
- Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo
định nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), nó là
một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai
dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó
có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình
thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong
một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện
tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi
về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định.
Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp
sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định
đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một
diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị
trường tín dụng. Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể
yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay;
đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm
thiểu. Hơn nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước
một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế
chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới
bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công
cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế. Do đó, theo FIG, mặc
dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng
hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm
đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu

chi phí. (Đặng Anh Quân, 2011).

4


- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". (Quốc hội Nước
CHXHCNVN, 2003).
- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính". (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013)
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có
những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử
dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước
quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu
cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
+ Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị
sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng

chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng;
giá trị đặc biệt còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không

5


đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng,
cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa
đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản
gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan
Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy
hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo pháp luật.
b) Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này
ghi rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây

dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
c) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai:
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

6


+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
1.1.2. Nguyên tắc, nội dung đăng ký đất đai, bất động sản
a) Hồ sơ đất đai, bất động sản:
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử

dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản:
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
c) Đơn vị đăng ký - thửa đất:
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ

7


thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
d) Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản:
* Đăng ký văn tự giao dịch:
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên

8


quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các

giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
* Đăng ký quyền:
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và
bảo hiểm. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới

1.2.1. Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan Chính phủ, các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan Đăng ký đất đai, Văn phòng Đăng ký
quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.

9


1.2.1.1. Văn phòng Đăng ký quyền đất đai của Northern Territory:
Văn phòng Đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận

của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng là thực hiện đăng
ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ
thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động
sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo
Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký
và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các
loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng
được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu
giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử,
trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
(Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.2.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan
đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật Chuyển nhượng đất đai 1958.
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung
tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng
định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria
đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là
quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát
việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.2.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do cơ quan quản
ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai
có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công;
Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS
1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng Gia cấp đều được đăng ký theo
quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2
loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ

10

mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới
thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực
hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký
vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu
lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra
cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký còn có một bản mục lục tên người mua, mục lục này
được lập dưới dạng sổ. Hiện tại, Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá
bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983, nay thay thế bằng Hệ
thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học
hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua
trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động. (Nguyễn Văn
Chiến, 2006)

1.2.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa
vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu
lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa
được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở
để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật
này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa
những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng Đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực
hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên

11


chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ
những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và
giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở
hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh
chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: Mọi
hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận
quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc
này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả
năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu
trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể có
quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi
hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ
không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí
quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách
chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng,
văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm
sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các
cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham
gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp

nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký
kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người
đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối
của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy
đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau
đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối

12


với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa
kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với
thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông
tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên
bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn
người ta còn ghi thêm: Tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên
thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân
chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp
đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả
tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo
hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô). (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

1.2.3. Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ

thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn
tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất, hệ thống này là hệ thống đăng ký
quyền, tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất
động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ
thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National
Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển.
Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng Đăng ký bất động
sản đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký
tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của
Bộ Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ có 93 Văn phòng ĐKĐĐ, mỗi văn phòng đăng ký
đất đai trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và

13


tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý
dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan
này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai.
Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký
đất đai. Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục
Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án.
Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ
quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt
động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ
quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động
theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ
liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các
đối tượng khác nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại
không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi
qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký,
đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc
xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới
thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng
ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo
trình tự thủ tục chặt chẽ. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.2.4. Mô hình hệ thống đăng ký đất đai tập trung (Hồng Kông, Malaixia,
Singgapore)
Mô hình hệ thống đăng ký đất đai tập trung, theo đó cả động sản và bất
động sản sẽ được đăng ký tại cùng một cơ quan và tách khỏi cơ quan đăng ký
quyền sở hữu.
Theo mô hình hệ thống đăng ký đất đai tập trung, việc cầm cố, thế chấp tài
sản và các lợi ích liên quan đến tài sản đều được đăng ký tại một cơ quan và độc

14


lập với cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu,
thì khi đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ có viện dẫn nơi đăng ký và số đăng ký
quyền sở hữu. Đồng thời, giữa cơ quan đăng ký quyền sở hữu với cơ quan đăng
ký giao dịch bảo đảm sẽ thiết lập một cơ chế trao đổi thông tin liên quan đến tình
trạng pháp lý của tài sản.
Ưu điểm của mô hình đăng ký tập trung là: Giúp xác định chính xác thứ tự
ưu tiên thanh toán hơn so với 2 mô hình trên, do toàn bộ tài sản đều được đăng
ký tại duy nhất một cơ quan, mà không cần phải xác định theo đối tượng là động
sản hay bất động sản. Điều này giúp cho bên nhận bảo đảm có thể dễ dàng tra
cứu thông tin hơn cả mô hình 2 khi tìm hiểu tài sản của bên bảo đảm đã được
dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác chưa. Ngoài ra, mô hình đăng ký tập trung

này cho phép dùng chính những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu để bảo
đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. (Thu Thủy, 2011)
Mô hình cơ quan đăng ký này còn giúp giảm chi phí cho các chủ thể trong
quan hệ tín dụng khi tiến hành tìm hiểu các thông tin liên quan đến tình trạng
pháp lý của tài sản được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ; đồng thời
giảm chi phí khi thực hiện vi tính hoá, nối mạng cho một cơ quan đăng ký.
Nhược điểm của mô hình này là: các tổ chức, cá nhân phải tìm hiểu thông
tin về tài sản có đăng ký quyền sở hữu ở cả hai hệ thống cơ quan là: cơ quan
đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký quyền sở hữu. Khắc phục vấn đề
này, nhiều nước hiện áp dụng cơ chế trao đổi thông tin giữa 2 hệ thống cơ quan
đăng ký.
Việc lựa chọn mô hình cơ quan đăng ký cần phải có sự cân nhắc, tính toán
kỹ lưỡng, phù hợp trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và phù hợp
với xu hướng phát triển của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trong khu vực
và trên thế giới, trong đó thực hiện đăng ký tập trung được xem là xu hướng nổi
bật, phổ biến trên thế giới với sự hỗ trợ đắc lực của các thiết bị kỹ thuật hiện đại
và nỗ lực to lớn của mỗi quốc gia. (Thu Thủy, 2011)

15


1.2.5. Hàn Quốc
Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước
ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngoài
có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho
phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự).
Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước
ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao
quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến an ninh quốc
phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo

luật: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường…(Bộ
Tài nguyên và Môi trường ,2012)
1.2.6. Trung Quốc
Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua
hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể.
Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc
tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi
cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất.
Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:
- Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến
nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông
qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào
mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công
cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục,
khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử
dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần
xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại
cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít
nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.

16