thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện hoành bồ, tỉnh quảng ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (998.73 KB, 95 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------
----------
TRẦN THU HIỀN
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI – 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------
----------
TRẦN THU HIỀN
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH
CHUYÊN NGÀNH
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ
: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN NHƯ HÀ
HÀ NỘI – 2015
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và để bảo vệ một học vị chưa được sử dụng lần nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả
Trần Thu Hiền
i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thiện luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp
quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Như Hà - Giảng
viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong
suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoành Bồ, tập thể Phòng
Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Kinh tế,
Phòng Thống kê, cấp ủy, chính quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong
huyện Hoành Bồ đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ
và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong qua trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày........tháng......năm 2015
Tác giả luận văn
Trần Thu Hiền
ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các từ viết tắt
vi
Danh mục bảng
vii
Danh mục hình
viii
MỞ ĐẦU
1
1
Tính cấp thiết của đề tài
1
2
Mục đích nghiên cứu của đề tài
2
3
Yêu cầu của đề tài
2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
3
1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
3
1.1.1 Khái niệm về đất đai
3
1.1.2 Khái niệm, vai trò, cơ sở của đăng ký đất đai
3
1.1.3 Đăng ký pháp lý đất đai
5
1.2 Tổ chức đăng ký đất đai trong và ngoài nước.
1.2.1 Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở nước ngoài
8
8
1.2.2 Tổ chức đăng kí đất đai ở Việt Nam
13
1.2.3 Tổng quan về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
15
1.3 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta
23
1.3.1 Tổ chức, hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở
nước ta
23
1.3.2 Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ninh
28
CHƯƠNG 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
30
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
30
2.2 Nội dung nghiên cứu
30
2.2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Hoành Bồ, tỉnh
Quảng Ninh
30
iii
2.2.2 Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh
30
2.2.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh
30
2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ.
2.3 Phương pháp nghiên cứu
31
31
2.3.1 Phương pháp kế thừa
31
2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu
31
2.3.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
33
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
33
3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Hoành Bồ tỉnh Quảng Ninh
34
3.1.1 Đặc điểm tự nhiên của huyện Hoành Bồ tỉnh Quảng Ninh
34
3.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội của huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh
38
3.1.3 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hoành Bồ,
tỉnh Quảng Ninh
41
3.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh
43
3.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Hoành Bồ
43
3.2.2 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Hoành Bồ
45
3.3 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Hoành Bồ tỉnh Quảng Ninh
54
3.3.1 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Hoành Bồ tỉnh Quảng Ninh theo các nhiệm vụ chức năng
được giao
54
3.3.2 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Hoành Bồ tỉnh Quảng Ninh của những người liên quan
iv
56
3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh
63
3.4.1 Giải pháp khắc phục những hạn chế trong hoạt động của Văn
phòng đăng ký huyện Hoành Bồ
63
3.4.2 Giải pháp về tuyên truyền chính sách pháp luật cho người dân.
63
3.4.3 Giải pháp về tổ chức
63
3.4.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ
64
3.4.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất
65
3.4.6 Giải pháp hỗ trợ kinh phí
65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
66
Kết luận
66
Kiến nghị
66
TÀI LIỆU THAM KHẢO
68
PHỤ LỤC
71
v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu
Chữ viết đầy đủ
1
BĐS
Bất động sản
2
BĐĐC
Bản đồ địa chính
3
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
4
GCN
Giấy chứng nhận
5
HSĐC
Hồ sơ địa chính
6
SĐC
Sổ địa chính
7
SBĐ
Sổ đăng ký biến động
8
SCG
Sổ cấp giấy chứng nhận
9
SMK
Sổ mục kê
10
SDĐ
Sử dụng đất
11
TN&MT
Tài nguyên và môi trường
12
UBND
Ủy ban nhân dân
13
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
vi
DANH MỤC BẢNG
Số bảng
Tên bảng
Trang
1.1
Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước
24
1.2
Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp cả nước
25
1.3
Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước
26
3.1
Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoành Bồ năm 2014
37
3.2
Tổng sản phẩm và cơ cấu kinh tế của huyện giai đoạn 2010-2014
39
3.3
Tổng hợp kết quả cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng
đồng dân cư trên địa bàn huyện Hoành Bồ từ năm 2010-2014
3.4
46
Tình trạng cấp GCN quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2010-2014
47
3.5
Hồ sơ được chuyển mục sử dụng đất qua các năm
49
3.6
Hồ sơ Đăng ký giao dịch đảm bảo qua các năm
49
3.7
Thống kê, kiểm kê diện tích đất đai theo đơn vị hành chính của
huyện Hoành Bồ năm 2014
3.8
50
Tổng hợp kết quả thống kê, kiểm kê diện tích đất đai theo mục đích
sử dụng đất của huyện Hoành Bồ
51
3.9
Bảng tổng hợp hồ sơ địa chính của các xã trên địa bàn huyện
51
3.10
Kết quả đo đạc địa chính huyện Hoành Bồ năm 2014
52
3.11
Hồ sơ cung cấp số liệu địa chính qua các năm
53
3.12
Kết quả thu phí và lệ phí từ dịch vụ công của văn phòng đăng ký
53
3.13
Đánh giá điều kiện cơ sở vật chất VPĐK huyện Hoành Bồ
57
3.14
Mức độ phối hợp công việc của VPĐK huyện Hoành Bồ
58
3.15
Kết quả điều tra theo phiếu về mức độ công khai các thủ tục
hành chính.
3.16
59
Đánh giá về mức độ thực hiện các thủ tục hành chính theo thời
gian tại VPĐKQSDĐ huyện Hoành Bồ
60
3.17
Đánh giá thái độ của cán bộ tiếp dân tại
61
3.18
Tổng hợp kết quả theo phiếu điều tra về mức độ hướng dẫn của cán bộ
61
vii
DANH MỤC HÌNH
Số hình
Tên bảng
Trang
1.1
Vị trí của VPĐKQSĐĐ trong hệ thống quản lý đất đai
22
3.1
Sơ đồ hành chính huyện Hoành Bồ
34
3.2
Cơ cấu đất đai huyện Hoành Bồ năm 2014
38
3.3
Mô hình tổ chức VPĐKQSDĐ huyện Hoành Bồ
44
viii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của con người. Đất đai là yếu
tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai
cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu và khoáng sản,
là không gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất đai là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng các công trình văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế
phát triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang diễn
ra mạnh mẽ mà đất đai có hạn về diện tích. Chính những điều này làm cho việc
phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các
quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp.
Để khắc phục tình trạng trên, Luật Đất đai 2003 ra đời đã quy định rõ việc
đăng ký đất đai thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ đã quy định việc
thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan tài
nguyên và môi trường. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là công cuộc cải
cách về mô hình đăng ký đất đai ở nước ta.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức
năng thực hiện các các thủ tục hành chính về đăng ký biến động về sử dụng đất,
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉnh lý biến động đất đai, lưu
trữ, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai, cung cấp
thông tin đất đai, trích đo địa chính thửa đất và thống kê, kiểm kê đất đai.
Huyện Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía bắc tỉnh Quảng Ninh
có vị trí độc đáo, tiếp giáp với 3 thành phố của tỉnh. Có nhiều tiềm năng về điều
kiên tự nhiên để phát triển du lịch và công nghiệp xây dựng. Huyện Hoành Bồ có
diện tích lớn nhất trong 14 huyện thị của tỉnh Quảng Ninh nhưng lại có mật độ
dân số thấp nhất cộng thêm địa hình phức tạp nên việc quản lý đất đai của huyện
còn nhiều khó khăn.
1
Do quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ nên tình hình
sử dụng đất có nhiều biến động cần được quản lý và cập nhập thường xuyên đây
cũng là chức năng chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ là bộ mặt đại diện của nhà nước giúp
người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, cung cấp thông tin đất
đai cho các cơ quan hành chính khác phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai
và phục vụ phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện. Có thể thấy văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất không thể thiếu trong hệ thống quản lý của nhà nước
và hoạt động cần có hiệu quả. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng huyện
Hoành Bồ.
- Đề xuất giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá đầy đủ, chính xác các hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh.
- Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất phải xuất phát từ thực tiễn tại địa phương và mang tính khả thi cao.
2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về đất đai
a. Về mặt thổ nhưỡng
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác
động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài
nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Tùy thuộc vào thái độ của
con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng
cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một "vật mang" của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn
luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi
"vật mang" bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các
hệ sinh thái mà đất "mang" trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ
sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2000).
b. Về tài nguyên, tài sản
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hậ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định
nghĩa: "Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyền ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt
trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối
và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất;
tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành
quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra"
(Nguyễn Quang Huy và NNK, 2013).
1.1.2. Khái niệm, vai trò, cơ sở của đăng ký đất đai
a. Khái niệm về đăng ký đất đai
3
Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho những chủ sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đủ điều kiện và hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất làm cơ sở để nhà nước quản chặt chẽ toàn bộ đất đai và tài sản
gắn liền với đất theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo quy mô và mức độ của công việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền
với đất, đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất ở nước ta được chia làm 2 loại:
- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.
- Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất.
Nhà nước đảm bảo các quyền về đất đai, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính, cụ thể :
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai.
- Hồ sơ địa chính là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung
thống nhất của việc đăng ký đất đai.
- Nhà nước có trách nhiệm trong việc xây dựng dữ liệu địa chính.
b. Vai trò của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu quả;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
4
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
c. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
* Hồ sơ đất đai, bất động sản: Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi
là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền
và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản
được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
* Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản: Đăng ký đất đai, bất động sản
dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai
a. Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
5
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản (Tôn Gia Huyên,
Nguyễn Đình Bồng, 2007).
-Văn tự giao dịch là một văn bản viết văn bản viết mô tả một vụ giao dịch
độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các
thỏa thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất
hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào
đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính
hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện
chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về
việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra
mua bán (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của
các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu
6
Phi và châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống
đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao
độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
b. Đăng ký quyền đất đai
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó. Đăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
c. Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với mỗi thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2 nhóm hoạt
động: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất
đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đăng ký được ghi
nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được
thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình.
Theo Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp
sử dụng đất mà trao đất đai và quyền sử dụng đất thay mình khai thác đất đai
thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những
người đang sử dụng ổn định. Theo đó, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
được xác lập khi có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hay quyết định
công nhận quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người sử dụng ổn định. Kể từ thời điểm này người sử dụng đất chính thức có
các quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, để thực hiện các quyền giao dịch
7
quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tiếp theo là đăng ký
quyền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính thức
được ghi vào hồ sơ của Nhà nước những thông tin cần thiết đối với việc phát sinh
quyền và sử dụng quyền, cũng như công bố thông tin về quyền. Chỉ sau khi đăng
ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất mới đáp
ứng điều kiện thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất.
Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có sự thay đổi trong sử
dụng đất. Sau khi đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa
chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới
theo sự thay đổi đó.
Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm các trường
hợp cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất
(chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng, cho quyền sử
dụng đất, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất); người sử dụng đất
được phép đổi tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất,
chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất…
Người phải đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất và những tổ
chức được Nhà nước giao đất để quản lý. Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho
người khác thay mặt mình đăng ký quyền sử dụng đất.
1.2. Tổ chức đăng ký đất đai trong và ngoài nước.
1.2.1. Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở nước ngoài
a. Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,
cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của
Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký
8
tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ
thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này
lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ
thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này.
Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra
dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ yếu yêu cầu in ra để
phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển
nhượng đất đai 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ
đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp
thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động
sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động
phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa
dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn
Đình Bồng, 2014).
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản
ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai
có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công;
Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS
1863. Từ thời điểm này tất cả do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định
của Luật này. Hiện tại, hê thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song
hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863-1961 và Hồ sơ mới được
lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế
dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đồi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện
đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào
hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử
và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên
cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới
dạng sổ. Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hóa bằng Hệ thống
đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký
9
quyền tích hợp năm 1999. Đây là hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trên
thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche
được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động.
b. Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa
vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu
lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa
được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở
để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có
hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền
không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền
sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê
dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng,
giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất
động sản (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
+ Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên
quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về
sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác
thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản
công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này
còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu có thể thực hiện quyền sở hữu
của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
+ Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: đây chính là nguyên tắc đảm bảo
tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không phép đăng ký
nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải
đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải
10
đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền
sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể
quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành
vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được
phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
+ Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất
đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần
xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao
dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư
trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong
hôn nhân của các các nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp
có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan
đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở,
thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá
nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công
chứng viên.
+ Thông tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu
đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có
nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin
đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng,
xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản
đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân
chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp
đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả
tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo
hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).
c. Tổ chức đăng kí đất đai, bất động sản ở Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ 16 và đã trở thành
11
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống
ĐKĐĐ ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục
phát triển và hiện đại hóa. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền
tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các
cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính.
Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có
53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra
còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh (Nguyễn
Đình Bồng, 2014).
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Tòa án trung ương, trong cơ cấu của
Bộ Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký
đất đai trực thuộc Tòa án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và
tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý
dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này
chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ
thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất
đai. Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa Bản đồ quốc gia và Tòa án.
Hệ thống địa chính Thụy Điển, có sự chuyên môn hóa rất cao, mỗi cơ quan
chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có
sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và
quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống sữ liệu này quản lý toàn bộ
thông tin đăng ký BĐS và đăng ký đất đai. Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương
phố hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Tòa án.
Hệ thống địa chính Thụy Điện, có sự chuyên môn hóa rất cao, mỗi cơ
quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt
động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ
quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động
theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ
12
liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các
đối tượng khác nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại
không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi
qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)...Để thực hiện việc đăng ký,
đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc
xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới
thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng
ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền...do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo
trình tự thủ tục chặt chẽ.
1.2.2. Tổ chức đăng kí đất đai ở Việt Nam
a. Trước khi có luật đất đai 2003
Chỉ thị 299 – TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc “đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thi trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự
mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 – ĐKTK ngày
14/1/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 –
ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn việc thực hiện Quyết định 201 – ĐKTK đã
tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt
Nam. Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
13
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa
chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”. “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thi trấn nào thì
phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và
quản lý sổ địa chính, đăng ký váo sổ đại chính đất chưa sử dụng và sự biến động về
việc sử dụng đất” (Quốc hội cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993). Thời kỳ
này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường nối đổi
mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa
nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế thị trường này có nhiều biến động, việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là
khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất
hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sử đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đât đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở đại phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
b. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng vào các mục đích. Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình,
các nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng
đất Nhà nước giao, cho thuê.
Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ của: Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối
với mọt thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
14
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động : đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện các chức
năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ
người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2.3. Tổng quan về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
a. Khái niệm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp công lập, có
chức năng tổ chức thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, chỉnh lý biến động về
QSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai, cung cấp thông tin
đất đai, đăng ký giao dịch đảm bảo QSDĐ và phục vụ người sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Theo Luật Đất đai năm 2013, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được
đổi tên thành Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự
nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh thành lập hoặc
tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc
Sở TN&MT và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng
TN&MT hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và
được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. (Chính phủ, NĐ
43/2014).
b. Cơ sở pháp lý hình thành văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Về tổng thể thì việc Nhà nước đã ban hành các quy định liên quan đến
VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tương đối
15
