thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CAO THỊ NHẬT NINH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CAO THỊ NHẬT NINH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ

: 60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:
TS. TRẦN TRỌNG PHƯƠNG

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là
trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Cao Thị Nhật Ninh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình, sự
ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành
bản luận văn này.
Trước hết tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn
khoa học là TS.Trần Trọng Phương người ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong
suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo Khoa
Quản lý ñất ñai, Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi
thực hiện ñề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố
Cẩm Phả, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cẩm Phả, các phòng ban của
UBND thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
Tôi cũng xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân và bạn bè ñã tạo ñiều
kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Cao Thị Nhật Ninh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC

i

LỜI CAM ðOAN
LỜI CẢM ƠN

ii

MỤC LỤC

iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

vi

DANH MỤC BẢNG

vii

DANH MỤC HÌNH

viii

MỞ ðẦU

1

1 Tính cấp thiết của ñề tài

1

2 Mục ñích của ñề tài

2

3 Yêu cầu của ñề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai và Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

4

1.1.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai

4

1.1.2 Nguyên tắc, nội dung ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

5

1.2 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước trên thế giới

9

1.2.1 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Thụy ðiển

9

1.2.2 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Úc(hệ thống
Torren)
1.2.3 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Cộng hòa Pháp
1.3 ðăng ký ñất ñai và Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

11
12
13

1.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam

13

1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ và vai trò của VPðKQSDð

18

1.3.3 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð ở Việt Nam

23

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

29

2.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

29

2.1.1 ðối tượng nghiên cứu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

29

Page iii


2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

29

2.2 Nội dung nghiên cứu

29

2.2.1 ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả
có liên quan ñến ñề tài

29

2.2.2 ðánh giá tình hình quản lý và sử dụng ñất của thành phố Cẩm Phả

29

2.2.3 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð thành phố Cẩm Phả

30

2.2.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất thành phố Cẩm Phả

30

2.3 Phương pháp nghiên cứu

30

2.3.1 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu

30

2.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu

31

2.3.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

32

2.3.4 Phương pháp so sánh

32

33

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1 ðánh giá ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Cẩm Phả có liên

33

quan ñến ñề tài
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên

33

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

41

3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, môi trường

47

3.2 ðánh giá tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Cẩm Phả

48

3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai

48

3.2.2 Hiện trạng sử dụng ñất

51

3.2.3 Biến ñộng ñất ñai

53

3.3 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành
phố Cẩm Phả

55

3.3.1 Tổ chức bộ máy

55

3.3.2 Cơ chế hoạt ñộng

57

3.3.3 Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành
phố Cẩm Phả

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

70

Page iv


3.3.4 ðánh giá của người sử dụng ñất về hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất thành phố Cẩm Phả

77

3.3.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ðăng
ký quyền sử dụng ñất thành phố Cẩm Phả

84

3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất thành phố Cẩm Phả

86

3.4.1 Giải pháp về phương hướng hoạt ñộng

86

3.4.2 Giải pháp về tổ chức

87

3.4.3 Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật

88

3.4.4 Giải pháp về ñào tạo nguồn nhân lực

89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

90

Kết luận

90

Kiến nghị

91

TÀI LIỆU THAM KHẢO

93

Phụ lục

95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TT

Chữ viết tắt

Chữ viết ñầy ñủ

1

BðS

Bất ñộng sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BNV

Bộ Nội vụ

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

CNTT

Công nghệ thông tin

7

CNH-HðH

Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa

8

ðKðð

ðăng ký ñất ñai

9

GCN

Giấy chứng nhận

10

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

11

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

12

HðND

Hội ñồng nhân dân

13

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

14

QSD

Quyền sử dụng

15

TCQLðð

Tổng cục Quản lý ñất ñai

16

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

17

TTHC

Thủ tục hành chính

18

VPðK

Văn phòng ñăng ký

19

VPðKQSDð

Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

20

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2014 của thành phố Cẩm Phả

52

3.2

Biến ñộng diện tích ñất theo mục ñích sử dụng

54

3.3

Kết quả cấp GCNQSD ñất ở lần ñầu giai ñoạn 2010 – 2014

71

3.4

Kết quả biến ñộng ñất ñai tại thành phố Cẩm Phả giai ñoạn 2010 - 2014

72

3.5

Hiện trạng hệ thống hồ sơ ñịa chính trên ñịa bàn thành phố Cẩm Phả

74

3.6

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính

78

3.7

ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðKQSDð thành phố Cẩm Phả

79

3.8

Mức ñánh giá về ñiều kiện cơ sở vật chất

80

3.9

Mức ñộ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các THC tại
VPðKQSDð thành phố Cẩm Phả

3.10
3.11

81

Trách nhiệm của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC tại
VPðKQSDð thành phố Cẩm Phả

82

Nhận xét về hoạt ñộng của VPðKQSDð thành phố Cẩm Phả

83

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT
1.1

Tên hình

Trang

Mối quan hệ giữa VPðKQSDð với cơ quan ðKðð và chính quyền
ñịa phương

22

3.1

Sơ ñồ hành chính thành phố Cẩm Phả

34

3.2.

Mật ñộ dân số thành phố Cẩm Phả năm 2014

44

3.3

Biểu ñồ cơ cấu ñất ñai thành phố Cẩm Phả năm 2014

53

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
Lịch sử nhân loại ñã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt ñộng sản
xuất của con người ñều bắt nguồn từ ñất ñai. ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá
của quốc gia. Sử dụng ñất ñai có ý nghĩa quyết ñịnh tới sự thành bại về kinh tế và ổn
ñịnh chính trị, phát triển xã hội của cả nhân loại trước mắt và lâu dài. Nguồn tài nguyên,
nguồn lực ñất ñai vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử
dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết
kiệm và ñạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Luật ðất ñai năm 2013 quy ñịnh: Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ sở
hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý nhà nước về ñất ñai. Hệ thống tổ chức
cơ quan quản lý ñất ñai ñược thành lập thống nhất từ Trung ương ñến cơ sở. Tại ñịa
phương, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất (VPðKQSDð) là cơ quan dịch vụ
công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa
chính, phục vụ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất. (Quốc hội
Nước CHXHCNVN, 2013)
ðăng ký ñất ñai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về ñất ñai, một công cụ ñể bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng ñồng
cũng như lợi ích của mỗi công dân. Thể hiện ở chỗ phục vụ thu thuế sử dụng ñất,
thuế tài sản, thuế thu nhập; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất
ñai. Bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách
pháp luật; giám sát giao dịch ñất ñai; phục vụ quy hoạch sử dụng ñất; phục vụ công

tác quản lý trật tự an ninh xã hội. Lợi ích ñối với công dân thể hiện như: Tăng
cường sự ñảm bảo an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; khuyến khích ñầu tư
cá nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng ñất; hỗ trợ các giao dịch về bất
ñộng sản; giảm các vụ tranh chấp về ñất ñai.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý,
liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính.
Tuy nhiên, hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất (GCN), vì vậy mặc dù có những chuyển biến
quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương.
Cẩm Phả là thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Ninh, nằm ở vùng ðông Bắc
Bắc Bộ Việt Nam bên bờ vịnh Bái Tử Long thơ mộng. ðịa phương này là ñơn vị
hành chính ñông dân thứ 2, là một trong bốn ñô thị lớn, một trong ba trung tâm
công nghiệp chính của tỉnh Quảng Ninh. Theo Nghị quyết 04/Nð-CP của Chính
phủ ngày 21 tháng 2 năm 2012 thị xã Cẩm Phả chính thức trở thành thành phố và
nâng cấp thành ñô thị loại II. Thành phố có tổng diện tích tự nhiên là 34.322,72 ha
gồm 13 phường và 3 xã. Những năm qua, thực hiện ñường lối ñổi mới, nền kinh tế
Cẩm Phả ñã có những khởi sắc và ñang trên ñà phát triển. Cùng với sự phát triển về
kinh tế xã hội, tình hình giao dịch về ñất ñai, bất ñộng sản ngày một tăng lên. Trước
nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp, VPðKQSDð thành phố Cẩm Phả ñã góp
phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực ñất ñai nói chung và ñăng
ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi
phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên ở một số nơi có tỷ lệ cấp
GCN còn thấp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng

ñất trái phép còn diễn ra, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan ñến việc ñăng
ký, cấp GCN ngày càng tăng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học, ngành Quản lý ñất ñai, Học viện nông nghiệp Việt Nam, tôi thực
hiện ñề tài " Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh"
2. Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð thành phố Cẩm Phả từ
năm 2010 ñến nay.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của
VPðKQSDð thành phố Cẩm Phả.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


3. Yêu cầu của ñề tài
- ðánh giá ñúng thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð thành phố Cẩm Phả;
- Các số liệu ñiều tra, thu nhập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- Các giải pháp ñề xuất trong ñề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn,
phù hợp với ñiều kiện thực tế của ñịa phương.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai và Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

1.1.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
1.1.1.1. ðăng ký ñất ñai:
- ðăng ký ñất ñai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực
hiện ñối với các ñối tượng là tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất. Theo ðiều 4
của Luật ðất ñai 2003: "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng
ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất". (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003).
- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ ðăng ký quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với ñất thực chất là việc ghi vào hồ sơ ñịa chính về quyền
sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất ñối với một thửa ñất xác ñịnh và
cấp GCN ñối với thửa ñất, tài sản gắn liền với thửa ñất ñó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất. Tại
ðiều 3 Luật ðất ñai năm 2013: "ðăng ký ñất ñai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với
ñất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng ñất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất và quyền quản lý ñất ñối với một thửa ñất
vào hồ sơ ñịa chính". (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2013)
ðăng ký quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất cũng có
những ñặc ñiểm chung như các loại hình ñăng ký khác; song ñăng ký quyền sử
dụng ñất có một số ñặc ñiểm khác biệt:
Một là: ðăng ký quyền sử dụng ñất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy
ñịnh, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc ñối với mọi người sử dụng ñất; ñăng ký
quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ
sở hữu tài sản gắn liền với ñất.
Hai là: ðăng ký quyền sử dụng ñất thực hiện ñối với loại tài sản ñặc biệt:
+ ðất ñai là tài sản ñặc biệt có giá trị; giá trị ñặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử
dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chỉ có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4

giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá trị
ñặc biệt còn ñược thể hiện ở giá ñất và luôn có xu hướng tăng lên.
+ ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân; người ñăng ký chỉ ñược hưởng quyền sử
dụng ñất; trong khi ñó quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật lại không
ñồng nhất giữa các thửa ñất có mục ñích sử dụng khác nhau, do loại ñối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
+ ðất ñai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây
rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa ñất tại
vị trí nhất ñịnh; trong thực tế ñời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền
với ñất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng ñất.
Ba là: ðăng ký quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất
phải thực hiện ñồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ ñịa chính của cơ quan Nhà
nước ñể phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước ñối với ñất ñai theo quy hoạch và
theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng ñất yên tâm ñầu tư
vào việc sử dụng ñất và có ñiều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng ñất
theo pháp luật.
1.1.1.2. ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà
nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
ñịa chính
Khái niệm này chỉ rõ:
- ðKðð thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ðKðð.
- Dữ liệu ñịa chính (HSðC) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và
tập trung, thống nhất của việc ðKðð.
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu ñịa chính (HSðC).
1.1.2. Nguyên tắc, nội dung ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

1.1.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và BðS (ở Việt Nam gọi là HSðC) là tài liệu chứa ñựng thông

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với ñất ñai,
BðS. Hiện nay ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi
của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
1.1.2.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ñược thực hiện theo 4 nguyên tắc
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ðKðð, BðS ñược công khai, thông tin
chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối tượng ñăng ký
ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý. (Nguyễn Thanh Trà
và Nguyễn ðình Bồng, 2005)
1.1.2.3. ðơn vị ñăng ký ñất ñai – Thửa ñất
ðơn vị ñăng ký ñất ñai là thửa ñất và ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất,
có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc
lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số

hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung mô
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp. Quy mô thửa ñất có thể từ hàng chục m2
cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ thống bản ñồ ñịa
chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005)
1.1.2.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai
a. ðăng ký văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các
giao dịch ñất ñai như: thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố
ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất
cứ sự bảo ñảm quyền nào khác. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống
ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi ñăng ký, các
văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung
quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay
không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền
hợp pháp ñối với BðS. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải

tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối với ñất mà
mình mua.
b. ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược giao
quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ. Nói
cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa BðS và người có chủ quyền ñối với BðS ñó. ðăng ký quyền dựa
trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. (Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005)
1.1.2.5. ðối tượng ñăng ký ñất ñai
ðăng kí ñất ñai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSðC ñầy ñủ và cấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


GCNQSDð cho những chủ sủ dụng ñất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý ñầy ñủ giữa nhà nước và người sử dụng ñất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn
bộ ñất ñai. “ðăng ký ñất ñai là bắt buộc ñối với người sử dụng ñất và người ñược
giao ñất ñể quản lý; ñăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”
1.1.2.6. Các trường hợp phải ñăng ký ñất ñai
ðăng ký ñất ñai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất gồm ñăng ký lần ñầu
và ñăng ký biến ñộng, ñược thực hiện tại tổ chức ñăng ký ñất ñai thuộc cơ quan
quản lý ñất ñai, bằng hình thức ñăng ký trên giấy hoặc ñăng ký ñiện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
ðăng ký lần ñầu ñược thực hiện trong các trường hợp sau ñây:
a) Thửa ñất ñược giao, cho thuê ñể sử dụng;

b) Thửa ñất ñang sử dụng mà chưa ñăng ký;
c) Thửa ñất ñược giao ñể quản lý mà chưa ñăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất chưa ñăng ký.
ðăng ký biến ñộng ñược thực hiện ñối với trường hợp ñã ñược cấp Giấy
chứng nhận hoặc ñã ñăng ký mà có thay ñổi sau ñây:
a) Người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất thực hiện các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
ñất, tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn
liền với ñất;
b) Người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất ñược phép ñổi tên;
c) Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, ñịa chỉ thửa ñất;
d) Có thay ñổi về tài sản gắn liền với ñất so với nội dung ñã ñăng ký;
ñ) Chuyển mục ñích sử dụng ñất;
e) Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm
sang hình thức thuê ñất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất sang hình thức thuê ñất; từ thuê ñất sang
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Luật này.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


h) Chuyển quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ñất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng ñất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ñất của tổ chức hoặc của hộ gia ñình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng ñất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với ñất;
k) Thay ñổi quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất theo kết

quả hòa giải thành về tranh chấp ñất ñai ñược Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp ñồng thế chấp ñể xử lý nợ; quyết ñịnh của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp ñất ñai, khiếu nại, tố cáo về ñất
ñai, quyết ñịnh hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ
quan thi hành án ñã ñược thi hành; văn bản công nhận kết quả ñấu giá quyền sử
dụng ñất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay ñổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa ñất liền kề;
m) Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất. (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2010)
1.2. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước trên thế giới
Ở một số nước trên thế giới như Phần Lan và Thụy ðiển, việc tạo lập ñơn vị
bất ñộng sản mới, xây dựng bản ñồ ñịa chính; ñăng ký bất ñộng sản; ñăng ký quyền
sở hữu và quyền lợi pháp luật khác; xác ñịnh giá trị bất ñộng sản và ñịnh thuế ñược
kết hợp trong một hệ thống ñịa chính hay hệ thống ñăng ký ñất ñai cơ bản. Một số
nước khác như ðức và Tây Ban Nha lại có sự tách rời, hoạt ñộng ñộng ñịa chính
chủ yếu tiến hành ñể hỗ trợ cho việc thu thuế nên thuộc về nghành tài chính; trong
khi việc ñăng ký chủ quyền là một thủ tục pháp lý nên thuộc trách nhiệm của
nghành tư pháp. Tuy nhiên, sự phân biệt này chỉ mang tính tương ñối.(Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2012)
1.2.1 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Thụy ðiển
Ở Thụy ðiển, ñất ñai ñược chia thành những ñơn vị bất ñộng sản. Tất cả
những ñơn vị bất ñộng sản ñều ñược ñăng ký. Hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai bao gồm
hoạt ñộng ñịa chính (sự hình thành và ñăng ký bất ñộng sản) và việc ñăng ký quyền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


(quyền sở hữu và những hạn chế trong thực quyền). Những hoạt ñộng này ñược duy

trì và kết thừa từ hệ thống ñăng ký trước ñây với một vài thay ñổi cho phù hợp với
xã hội hiện tại. Hoạt ñộng ñăng ký ñược tiến hành chủ yếu bởi cơ quan ðo ñạc ðất
ñai quốc gia. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
Thủ tục ñăng ký ñất ñai ở Thụy ðiển, bất ñộng sản là ñất ñai, bao gồm cả tài
sản gắn liền với ñất ñai (như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng lâu năm…) ñược
xác ñịnh theo chiều ngang hoặc theo cả chiều ngang và chiều thẳng ñứng do cán bộ
có thẩm quyền tiến hành theo thủ tục nhất ñịnh. Việc tự ý phân lô ñất ñai là không
hợp pháp và vô hiệu. Mỗi ñơn vị tài sản ñều phải ñược ñăng ký tạo thành một ñơn
vị ñăng ký trong khu vực ñăng ký xác ñịnh. Mỗi huyện là một khu vực với tên gọi
theo tên của huyện. Mỗi khu vực ñăng ký ñược chia thành nhiều khu vực nhỏ có tên
gọi riêng, bao gồm một hoặc nhiều ñơn vị ñăng ký. Những ñơn vị tài sản trong cùng
một huyện ñược phân chia thành từng khu hoặc từng dãy, bao gồm một hoặc nhiều
ñơn vị, với số ký hiệu theo quy ñịnh. Các ñơn vị tài sản trong mỗi khu cũng ñược
ñánh số thứ tự.
Tên ñăng ký của một ñơn vị tài sản sẽ bao gồm tên của khu vực ñăng ký, tên
của khu và một số ñăng ký. Số ñăng ký này bao gồm số thứ tự của từng khu và số
thứ tự của ñơn vị tài sản, ñược ngăn cách hai dấu chấm. Mỗi ñơn vị tài sản ñăng ký
sẽ có một tên ñăng ký riêng, không trùng lắp với tên của ñơn vị khác.
Tất cả sự thay ñổi, hình thành của một ñơn vị bất ñộng sản sẽ ñược ñăng ký, ghi
nhận và ñánh số như trên. Thủ tục ñược tiến hành không chỉ là các quyết ñịnh hành
chính mà bao gồm tất cả các hoạt ñộng cần thiết mang tính kỹ thuật, pháp lý và kinh tế,
thường bắt ñầu bằng việc nộp ñơn ñến cơ quan ñăng ký của những người có quyền
(như chủ sở hữu tài sản, người mua hoặc người có quyền liên quan ñối với tài sản).
Như vậy thủ tục ñăng ký ñất ñai ở Thụy ðiển bao gồm hai nhóm hoạt ñộng
chính: ðịa chính và ñăng ký quyền.
Hoạt ñộng ñịa chính ñược thể hiện thông qua các hoạt ñộng như: Chia nhỏ ñất
ñai; Phân phối lại ñất ñai; Hợp thửa; Tách thửa; Xác ñịnh ranh giới bất ñộng sản; Di
chuyển hoặc tháo dỡ công trình/tài sản gắn liền trên ñất; Sự thiết lập những tiện ích
chung; Thủ tục xác lập quyền ñi qua bất ñộng sản liền kề.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Hoạt ñộng ñăng ký quyền ñược thể hiện thông qua những hành vi như: ðăng ký
quyền sở hữu (ñối với bất ñộng sản có ñược thông qua hoạt ñộng mua bán); ðăng ký
thế chấp; ðăng ký thuê ñất; ðăng ký quyền thuê mặt bằng; ðăng ký quyền sử dụng của
người sử dụng; ðăng ký những hạn chế ñối với bất ñộng sản; ðăng ký bất ñộng sản
gắn liền trên ñất. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.2.2 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Úc(hệ thống Torren)
Tuy có những ñặc thù riêng về mặt lịch sử và pháp luật, nhưng nhìn chung,
Pháp luật ñất ñai, bất ñộng sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật
Anh quốc. Luật Anh quốc không công nhận quan ñiểm về sở hữu tuyệt ñối ñối với
ñất ñai. Luật này ñặt trọng tâm vào quyền chiếm chiếm hữu chứ không phải là
quyền sở hữu tuyệt ñối. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
Hiện nay ở Úc hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ñang ñược vận hành
theo hệ thống Torren, theo hệ thống này, từng thửa ñất ñược xác ñịnh cụ thể trên
bản ñồ, các quyền về ñất ñai và tên chủ sở hữu quyền ñược ghi rõ. Khi thửa ñất
ñược giao dịch thì chỉ cần ñổi tên chủ sở hữu quyền. Bản ñồ phải làm lại và phải lập
hồ sơ mới trong trường hợp một phần của thửa ñất ñược giao bán. Theo quy chế
này, thì hệ thống ñăng ký ñược thành lập và lưu giữ hồ sơ giao dịch ñất ñai ứng với
từng thửa. Các giao dịch ñược ñăng ký và công nhận tính pháp lý ñược Nhà nước
bảo ñảm và chịu trách nhiệm bồi thường nếu xảy ra những sai sót. Ở Úc hiện nay hệ
thống nay ñã ñược vi tính hóa.Các hình thức chứng nhận sở hữu quyền rất ña dạng,
bao gồm: Giấy chứng nhận sở hữu quyền ñất tư, ñất thuê, ñất thuê lại, ñất cho thế
chấp; sở hữu quyền ñối với tài sản của cộng ñồng và ñược quy ñịnh phù hợp với
từng bang. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
Nhìn chung với hệ thống này, các giao dịch có liên quan ñến ñất ñai và bất ñộng
sản ñược thực hiện thuận lợi, an toàn với chi phí giao dịch thấp. Hệ thống Torren với
thị trường bất ñộng sản và thế chấp: Các chủ sở hữu quyền về ñất ñai ñều có quyền

chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng
với ñất tư. Giá giao dịch về ñất ñai ñược thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá thuê
ñất phụ thuộc vào thời hạn thuê ñất còn lại và thấp hợn giá ñất tư. Với hệ thống này,
những người tham gia giao dịch về ñất ñai hoàn toàn ñược ñảm bảo. Họ có thể tiếp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


cận ñược những thông tin ñầy dủ và chính xác.
ðối với thị trường bất ñộng sản thì việc hình thành khung pháp lý liên quan
ñến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là ñiều kiện cần nhưng chưa phải là ñiều
kiện ñủ. Tính chuyên nghiệp của thị trường ñược thể hiện thông qua một mạng lưới
các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, tư vấn mua bán, trắc ñịa
tư..... ñược hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo ñảm cho người dân biết ñược các
quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản và các giao dịch
về ñất ñai; ñồng thời, bất ñộng sản ñược giao dịch theo ñúng cách thức mà luật pháp
quy ñịnh. Hơn nữa, những tổ chức này cũng ñóng vai trò rất quan trọng trong việc
thực hiện các dịch công theo nguyên tắc hợp ñồng với các cơ quan nhà nước. Ở Úc
những tổ chức như vậy ñược thành lập rất phổ biến và hoạt ñộng mang tính chuyên
nghiệp cao.
Những ñặc ñiểm chủ yếu của Hệ thống ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản của Úc:
- Giấy chứng nhận ñược ñảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống ñăng ký ñơn giản, an toàn và tiện lợi
- Mỗi trang của sổ ñăng ký là một tài liệu duy nhất ñặc trưng cho hồ sơ hiện
hữu về quyền và lợi ích ñược ñăng ký và dự phòng cho ñăng ký biến ñộng lâu dài
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một văn bản ñược trình bày dễ hiểu
cho công chúng
- Sơ ñồ trích lục thửa ñất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm ñược chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống ñược xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện ñại, dễ dàng
cập nhật, tra cứu cũng như phát triển ñáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng. (Nguyễn
Văn Chiến, 2006)
1.2.3 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Cộng hòa Pháp
Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào
Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực
của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược
công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở ñể xác lập
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có hệ
thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn).
Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch
giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo
ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
- Thông tin về chủ thể
- Thông tin về bất ñộng sản (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
1.3. ðăng ký ñất ñai và Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam
1.3.1.1 Trước khi có luật ñất ñai 1987

Sau khi hiến pháp 1980 ra ñời quy ñịnh hình thức sở hữu toàn dân về ñất ñai:
Nhà nước quan tâm ñến công tác ñăng ký ñất ñai. Ngày 1/7/1980 Chính phủ có
quyết ñịnh 201/CP về công tác quản lý ñất ñai trong cả nước, chỉ thị 299/ TTg ngày
10/11/1980. Thực hiện yêu cầu này Tổng cục quản lý ruộng ñất ban hành các văn
bản ñầu tiên quy ñịnh: Thủ tục ñăng ký thống kê ruộng ñất theo quyết ñịnh
56/ðKTK ngày 05/11/1981 các tài liệu của hệ thống hồ sơ theo quyết ñịnh số
56/ðKTK gồm:
+ Biên bản xác ñịnh ranh giới hành chính
+ Số dã ngoại
+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra ño ñạc ngoài ñất, trong phòng
+ Phiếu thửa, ñơn ñăng ký quyền sử dụng ñất
+ Bản kê khai ruộng ñất của tập thể
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng ñất không hợp pháp
+ Sổ ñăng ký ruộng ñất cho tập thể, cá nhân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


+ Sổ mục kê
+ Biểu tổng hợp diện tích
+ Bảng thống kê diện tích ruộng ñất
+ Mẫu giấy chứng nhận
+ Biên bản thông báo kê khai hồ sơ ñăng ký
1.3.1.2. Từ khi có luật ñất ñai năm 1987 ñến năm 1993
Từ khi có Luật ðất ñai (năm 1988), việc ñăng ký ñất ñai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, lập hồ sơ ñịa chính ñược ghi vào Luật ñất ñai, trở thành
một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về ñất ñai thuộc trách nhiệm
của chính quyền các cấp.
Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất ñã lập

ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký ruộng ñất cho toàn bộ ruộng ñất nông nghiệp và một
phần ñất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh ñồng bằng. Tổng cục ðịa chính
ñã xây dựng và ban hành Quyết ñịnh 201-ðKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư 302-ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn
thực hiện Quyết ñịnh này ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống
thông tin ñất ñai.
Từ sau Luật ñất ñai năm 1993, Tổng cục ñịa chính ñã xây dựng và ban hành
hệ thống sổ sách ñịa chính mới theo Công văn 434CV/ðC tháng 7/1993 ñể áp dụng
tạm thời thay thế cho các mẫu quy ñịnh tại Quyết ñịnh 56/ðKTK năm 1981; sau 2
năm thử nghiệm Tổng cục ðịa chính ñã sửa ñổi, hoàn thiện ñể ban hành chính thức
theo Quyết ñịnh 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ tháng 8 năm 1995, hệ
thống ñăng ký ñất ñã có sự thay ñổi cơ bản trên phạm vi cả nước cả về nội dung
ñăng ký, biểu mẫu sổ sách ñịa chính cho quản lý và hệ thống thông tin ñất ñai.(Hiến
pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980, năm 1992)
Năm 1998, Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCðC hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp GCN QSD ñất
thay thế hoàn toàn Quyết ñịnh 56/ðKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy ñịnh bổ
sung, sửa ñổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Thông tư 302ðKTK ngày 28/10/1989.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Năm 1998, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 14/1998/Nð-CP ngày
06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy ñịnh này, tất cả các cơ quan
nhà nước, các ñơn vị sự nghiệp, ñơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp ñều phải ñăng ký ñất ñai, nhà và
công trình xây dựng khác gắn liền với ñất ñai. Việc ñăng ký ñược thực hiện tại các
cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ñược cấp
giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà ñất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà
nước theo quy ñịnh của Bộ tài chính tại Quyết ñịnh số 20/1999/Qð-BTC ngày
25/02/1999.

Như vậy với việc ban hành Nghị ñịnh số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị ñịnh
só 14/1998/Nð-CP ngày 06/3/1998 việc ñăng ký ñối với ñất ñai và tài sản gắn liền
với ñất ñã ñược triển khai thực hiện cho một số phạm vi ñối tượng gồm: ñất có nhà
ở tại ñô thị của các thành phần kinh tế; ñất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ chức
thuộc hệ thống chính trị.
Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy
ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn
chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận
thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ñăng ký ñất ñai với
công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ
này.(Lê Văn Ngữ, 2012)
1.3.1.3.Từ khi có luật ñất ñai năm 2003 ñến năm 2013
Do quá trình thực hiện luật ñất ñai 1993 ñã xuất hiện nhiều vấn ñề bất cập, vì
vậy luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 26/11/2003 thay
thế cho luật ñất ñai năm 1993, theo ñó quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai
trong ñó có nội dung ðăng ký, cấp GCNQSDð và lập HSðC là một nội dung quan
trọng ñược tái khẳng ñịnh.
Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử dụng ñất,
lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp GCNQSDð”. Khoản 19 ñiều 4 luật ñất ñai năm
2003 nói rõ: “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15