Nghiên cứu thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện yên mỹ tỉnh hưng yên

MỤC LỤC
Lời cam đoan........................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ............................................................................................................. iii
Mục lục ................................................................................................................. iv
Danh mục chữ viết tắt ............................................................................................ vii
Danh mục bảng .................................................................................................... viii
Danh mục hình và sơ đồ .......................................................................................... x
PHẦN I MỞ ĐẦU................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 2
1.2.1 Mục tiêu chung ........................................................................................ 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 3
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 3
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 3
PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ........................................................ 5
2.1 Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 5
2.1.1 Khái quát về thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp ........................ 5
2.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường ......................................................... 6
2.1.3 Nội dung thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường
giải phóng mặt bằng ................................................................................ 8
2.1.4 Các yếu tố ảnh hướng tới việc thực thi chính sách thu hồi đất nông
nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng ............................................... 13
2.2 Cơ sở thực tiễn ................................................................................................ 18
2.2.1 Thực tiễn chính sách thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng ở
một số nước trên thế giới ....................................................................... 18
2.2.2 Thực tiễn thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường
và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam và tỉnh Hưng Yên ......................... 22
2.2.3 Một số nghiên cứu liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường
GPMB .................................................................................................. 31
iv

PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................... 33
3.1 Đặc điểm địa bàn Huyện Yên Mỹ - tỉnh Hưng Yên.......................................... 33
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 33
3.1.2 Tình hình sử dụng đất của huyện ........................................................... 35
3.2 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 43
3.2.1 Phương pháp tiếp cận ........................................................................... 43
3.2.2 Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 43
3.2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu ................................................................. 46
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 47
4.1 Thực trạng tình hình thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi
thường GPMB tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.......................................... 47
4.1.1 Khái quát chung về công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB trên
địa bàn huyện Yên Mỹ ........................................................................... 47
4.1.2 Nội dung chính sách, công tác tổ chức và tiến trình thực hiện thu
hồi đất nông nghiệp, bồi thường và giải phóng mặt bằng của huyện
Yên Mỹ ................................................................................................. 49
4.2 Thực trạng tình hình thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi
thường, GPMB đối với 3 dự án lựa chọn nghiên cứu...................................... 59
4.2.1 Khái quát về 3 dự án được lựa chọn nghiên cứu .................................... 59
4.2.2 Thực trạng việc thực hiện nội dung chính sách thu hồi đất nông
nghiệp, bồi thường GPMB tại 3 dự án được lựa chọn ........................... 60
4.2.3 Tổng hợp kết quả điều tra các hộ dân về thu hồi đất nông nghiệp,
bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 3 dự án lựa chọn .......................... 78
4.2.4 Đánh giá của cán bộ, lãnh đạo và người dân về kết quả thu hồi đất,
bồi thường và giải phóng mặt bằng ........................................................ 82
4.3 Tác động của việc thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng ........... 85
4.3.1 Thay đổi cơ cấu thu nhập của nhóm hộ điều tra ..................................... 85
4.3.2 Ảnh hưởng đến xã hội và môi trường ................................................... 87

4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình thực thi chính sách thu hồi đất nông
nghiệp, bồi thường GPMB tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên ........................ 90
v


4.4.1 Yếu tố chính sách sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất của huyện ...... 90
4.4.2 Yếu tố chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường và GPMB ......... 91
4.4.3 Công tác tổ chức và nhân lực thực hiện thu hồi đất GPMB .................... 92
4.4.4 Công tác tuyên truyền, hướng dẫn và công bố các chính sách liên quan ........ 92
4.4.5 Yếu tố thuộc về người dân và nhà đầu tư ............................................... 93
4.5 Đánh giá chung việc thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi
thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên .................... 94
4.5.1 Những kết quả đạt được......................................................................... 94
4.5.2 Những tồn tại hạn chế ............................................................................ 95
4.5.3 Một số nguyên nhân của những tồn tại hạn chế ..................................... 96
4.6 Định hướng và một số giải pháp nhằm hoàn thiện thực thi chính sách thu
hồi đất nông nghiệp, bồi thường và giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Mỹ, tỉnh Hưng Yên......................................................................................... 97
4.6.1 Định hướng nhằm hoàn thiện thực thi chính sách thu hồi đất nông
nghiệp, bồi thường và giải phóng mặt bằng ........................................... 97
4.6.2 Các giải pháp nhằm thực thi tốt chính sách thu hồi, bồi thường và
giải phóng mặt bằng ............................................................................. 98
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................. 102
5.1 Kết luận ......................................................................................................... 102
5.2 Kiến nghị ....................................................................................................... 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 105

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BQ

Bình quân

BT

Bồi thường

CC

Cơ cấu

CNH

Công nghiệp hóa

CP

Chính phủ

ĐNN

Đất nông nghiệp

NĐ

Nghị định

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐH

Hiện đại hóa

HTX

Hợp tác xã

KH

Kế hoạch

TĐC

Tái định cư

THĐ

Thu hồi đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng
2.1.

Tên bảng

Trang

Tổng hợp các dự án thu hồi đất trong giai đoạn 2012 – 2014 trên địa
bàn tỉnh Hưng Yên ...................................................................................... 29

3.1.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Mỹ năm 2014........................................ 35

3.2.

Tình hình biến động các loại đất năm 2014 so với năm 2012 trên địa

bàn huyện Yên Mỹ ...................................................................................... 37

3.3.

Tình hình dân số và lao động của huyện qua 3 năm 2012-2014 ................... 39

3.4.

Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện thời kỳ 2012 - 2014.......... 41

3.5.

Phân bổ mẫu điều tra các hộ chọn phỏng vấn .............................................. 45

4.1.

Thống kê về các dự án thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường
GPMB ở huyện Yên Mỹ giai đoạn 2012 - 2014.......................................... 47

4.2.

Tình hình thu hồi đất của huyện Yên Mỹ qua 3 năm 2012 - 2014................ 48

4.3.

Giới thiệu địa điểm, thông báo thu hồi đất của dự án và thành lập Hội
đồng bồi thường giải phóng mặt bằng, thành lập tổ công tác ....................... 63

4.4.

Kết quả thăm dò ý kiến của của cán bộ lãnh đạo về trình tự thực hiện
giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất tại huyện Yên Mỹ ................... 66

4.5.

Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................... 69

4.6.

Kết quả thăm dò ý kiến của lãnh đạo về phương án bồi thường Hỗ trợ
tái định cư tại huyện Yên Mỹ ...................................................................... 70

4.7.

Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư ........................................................................................ 74

4.8.

Kết quả thăm dò ý kiến của cán bộ, lãnh đạo về thủ tục ra quyết định
thu hồi đất thực hiện phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư tại
huyện Yên Mỹ ............................................................................................ 75

4.9.

Kết quả thăm dò ý kiến người dân về trình tự thủ tục cho thu hồi đất,
bồi thường và giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Mỹ ................................ 77

4.10. Đặc điểm chủ yếu của các nhóm hộ điều tra ................................................ 79
4.11. Diện tích đất bị thu hồi của các nhóm hộ điều tra huyện Yên Mỹ ................ 80

4.12. Hình thức bồi thường từ thu hồi đất của nhóm hộ điều tra ........................... 81
viii


4.13. Kiến nghị của các hộ gia đình bị thu hồi đất với cơ quan có thẩm quyền ............. 82
4.14. Kết quả thăm dò ý kiến lãnh đạo về thủ tục hành chính trong thu hồi
đất và hình thức bồi thường ......................................................................... 83
4.15. Kết quả thăm dò ý kiến người dân về thủ tục hành chính trong thu hồi
đất và phương án bồi thường ....................................................................... 85
4.16. Tác động của thu hồi đất nông nghiệp đến cơ cấu thu nhập của nhóm
hộ điều tra ................................................................................................... 86
4.17. Ý kiến của các nhóm hộ điều tra về tác động của thu hồi đất nông
nghiệp đến tình hình an ninh, trật tự ............................................................ 88
4.18. Tác động của thu hồi đất nông nghiệp đến chất lượng hệ thống giao thông ......... 89
4.19. Tác động của thu hồi đất nông nghiệp đến chất lượng hệ thống thuỷ lợi...... 89
4.20. Tác động của thu hồi đất nông nghiệp đến môi trường ................................ 90

ix


DANH MỤC HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
STT

Tên hình và sơ đồ

Trang

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Yên Mỹ ........................................................... 33
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Yên Mỹ năm 2014 ........................................ 36
Hình 3.3. Cơ cấu kinh tế huyện Yên Mỹ năm 2014 ............................................... 40

Sơ đồ 4.1. Các thành phần tham gia quá trình thu hồi đất, bồi thường, GPMB
tại huyện Yên Mỹ ................................................................................... 56

x


PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử nhân loại đã chứng minh nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản
xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên
vô cùng quý giá, là nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở văn hoá, y tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Chính vì vai trò và tính
chất quan trọng của đất như vậy nên Đảng và Nhà nước ta đã rất quan tâm đến vấn đề
đất đai, và đã ban hành rất nhiều văn bản Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
Trong những năm gần đây, vấn đề đất đai luôn được nhiều người quan tâm,
đây là một trong những vấn đề thiết thực trong cuộc sống của mỗi người dân và có
ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung. Đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa cũng đồng hành với việc thu hồi đất
nông nghiệp, làm thay đổi mục đích và tổ chức sử dụng đất. Trong chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội của Việt Nam giai đoạn 2011- 2020, Nghị quyết Ban Chấp
Hành Trung ương Đảng lần thứ XI đã chỉ rõ “Phấn đấu đến năm 2020 nước ta cơ
bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại”. (Văn kiện Đại hội XI của
Đảng, 2010). Các ngành kinh tế và các nhu cầu trong xã hội về đất đai ngày một
tăng, biến động đất đai ngày càng nhiều. Vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai
đã và đang được quan tâm, quản lý chặt chẽ và sử dụng có hiệu quả.
Nhu cầu phát triển công nghiệp, đô thị cùng với việc thu hồi và chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai có quy mô ngày càng lớn, nhưng việc thu hồi bồi thường
và giải quyết việc làm, cũng như bảo đảm chất lượng tái định cư của người dân có

đất bị thu hồi còn nhiều vấn đề bất cập, nảy sinh làm ảnh hưởng tới an sinh xã hội.
Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc
trong việc thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường GPMB. Tuy nhiên, các chính sách
còn chưa đầy đủ, cơ sở lý luận và thực tiễn chưa vững vàng; thực thi còn chưa đồng
bộ, tổ chức triển khai còn nhiều bất cập, thậm chí tồn tại không ít tiêu cực. Bên cạnh
1


đó, các trung tâm kinh tế - xã hội, các khu đô thị, khu công nghiệp đã và đang phát
triển nên mức độ ô nhiễm môi trường nước, không khí, đất đai là vấn đề cấp bách
cần được các cấp, các ngành quan tâm.
Huyện Yên Mỹ được tái lập từ năm 1999, với 17 xã, thị trấn, tổng diện tích
tự nhiên là 91,02 ha, dân số của huyện là 134.403 người (UBND huyện Yên Mỹ,
2014). Được sự quan tâm của Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh, nền kinh tế của huyện
đã từng bước phát triển và tương đối ổn định, văn hóa, xã hội có nhiều tiến bộ, an
ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được đảm bảo. Trong những năm qua huyện
Yên Mỹ đã triển khai thực hiện nhiều chương trình, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng,
phát triển kinh tế xã hội. Việc giải phóng mặt bằng ở đây đang gặp rất nhiều khó
khăn do nhiều nguyên nhân và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất đó là giá
đất bồi thường chưa phù hợp và sát với giá thị trường nên công tác GPMB thường
tiến hành chậm hơn so với tiến độ đề ra. Những vướng mắc, bất cập về chính sách
thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng, những yếu tố ảnh hưởng
đến việc thu hồi đất nông nghiệp và đời sống của người dân, các vấn đề xã hội, môi
trường trước và sau thu hồi… là những vấn đề nổi cộm cần phải được giải đáp qua
thực tiễn để đề xuất giải pháp nhằm góp phần thực hiện tốt chính sách thu hồi đất
nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện trong thời gian tới.
Xuất phát từ lý luận và thực tế nêu trên, chúng tôi lựa chọn đề tài: “Nghiên
cứu thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng
tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên” để góp phần vào kết quả giải quyết vấn đề về thu
hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng, việc làm, lao động và đời sống

của những hộ nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá thực trạng quá trình thực thi chính sách thu hồi đất nông
nghiệp, bồi thường, GPMB của một số dự án trên địa bàn huyện, từ đó đề xuất một
số giải pháp để hoàn thiện chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải
phóng mặt bằng tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.

2


1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về thực thi chính sách thu hồi đất
nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá thực trạng thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường
giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Mỹ những năm qua.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường thực thi chính sách thu hồi đất
nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên
cho những năm tới.
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu bao gồm các cơ quan tổ chức, cá nhân; các chính
sách pháp luật và định hướng liên quan đến thực hiện chính sách thu hồi đất nông
nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Mỹ - tỉnh Hưng Yên.
- Một số dự án như: Dự án đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (5b), Dự
án nhà máy sản xuất tã giấy cao cấp COMEY, Dự án Đầu tư xây dựng nhà máy cấp
nước huyện Yên Mỹ, Dự án khu dân cư mới Thị trấn Yên Mỹ ... và một số dự án có
thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn huyện.
- Đất nông nghiệp (đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây
hàng năm…)

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
* Phạm vi về nội dung
Tập trung nghiên cứu quá trình thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp,
các yếu tố ảnh hưởng tới quá trình thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp và
các giải pháp chủ yếu nhằm thực thi tốt chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi
thường giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.
* Phạm vi về không gian
Đề tài tiến hành nghiên cứu trên phạm vi toàn huyện. Một số nội dung
chuyên sâu sẽ khảo sát đại diện một số xã, hộ nông dân có diện tích đất nông nghiệp
bị thu hồi. Các xã chọn: Yên phú, Hoàn Long, Thị trấn Yên Mỹ, Tân Lập.

3


* Phạm vi về thời gian
- Các dữ liệu phục vụ đánh giá thực trạng thu hồi và bồi thường đất nông
nghiệp được thu thập từ năm 2012-2014.
- Các giải pháp đề xuất.
- Đề tài thực hiện trong 15 tháng (từ tháng 8/2014 đến tháng 10/2015).

4


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Khái quát về thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp
2.1.1.1 Các khái niệm về chính sách, thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp,
bồi thường, giải phóng mặt bằng
Chính sách là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp các công cụ

mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các chủ thể kinh tế, xã hội nhằm giải quyết
vấn đề nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định.
Thực thi chính sách là quá trình biến các chính sách thành những kết quả trên
thực tế thông qua các hoạt động có tổ chức trong bộ máy Nhà nước, nhằm hiện thực
hoá những mục tiêu mà chính sách đã đề ra.
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý và hộ gia đình cá nhân sử dụng theo quy định.
Quyết định thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng (Quốc hội, 2003).
2.1.1.2 Các khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới (Quốc hội,
2003).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Quốc hội, 2003).
Bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có nghĩa là hoàn trả lại toàn bộ giá
trị tài sản và hỗ trợ thêm một phần giá trị hoặc công lao động và một số hỗ trợ xã
hội khác cho người có đất bị thu hồi.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB là một quá trình thực hiện các công
việc liên quan đến bồi hoàn giá trị về đất, tài sản trên đất bằng tiền hoặc bằng tài sản
5


tương ứng cùng một số chính sách hỗ trợ xã hội. Tổ chức việc di dời tài sản, hoa
màu trên đất để giải phóng mặt bằng. Bàn giao phần diện tích mặt bằng đó cho chủ
thể mới để cải tạo, xây dựng công trình mới có giá trị, lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội
lớn hơn (Chính phủ, 2004).
Nội dung của các khoản tiền bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp gồm:

+ Tiền bồi thường đất: Là khoản tiền bồi thường cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân do bị mất tư liệu sản xuất, cụ thể ở đây là đất nông nghiệp.
+ Tiền bồi thường thiệt hại hoa mầu trên đất: Là khoản tiền bồi thường do
việc thu hồi đất làm thiệt hại đến hoa mầu chưa được thu hoạch trên diện tích thu
hồi. Mức bồi thường đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước tính
bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của ba
vụ trước đó theo giá nông sản, thuỷ sản thực tế ở thị trường địa phương tại thời
điểm bồi thường.
+ Tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp.
+ Tiền hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất.
Các khoản hỗ trợ này nhằm mục đích giúp đỡ phần nào cho người dân sau
khi mất đất chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống và ổn định sản xuất, giảm
bớt những gắng nặng kinh tế. Không nhằm mục đích giải quyết toàn bộ kinh phí
chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định sản xuất cho nông hộ, vì các khoản hỗ trợ này
không nhiều và chỉ mang tính chất hỗ trợ.
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định
cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó. Công tác giải
phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của dự án là khâu đầu tiên để
thực hiện dự án, trong đó đền bù là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng
mặt bằng.
2.1.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để xây
dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp.
2.1.2.1 Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vị trí địa lý khác nhau có điều kiện tự
6


nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau, như:

- Khu vực đô thị: có mật độ dân cư cao, trình độ dân trí tốt, ngành nghề đa
dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn.
- Khu vực ven đô thị: có mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân
cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương
mại, buôn bán nhỏ.
- Khu vực nông thôn: hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp, trình độ dân trí còn hạn chế.
Do đó, mỗi khu vực khác nhau thì việc bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ có
những đặc trưng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp những đặc
điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
2.1.2.2 Tính phức tạp
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời
sống, sản xuất và sinh hoạt đối với mọi người dân.
- Đối với đất nông nghiệp:
+ Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng trong sản xuất nông nghiệp.
Trong khi trình độ sản xuất nông nghiệp của người dân còn thấp, sản xuất hàng hoá
chưa phát triển, khả năng tự chuyển đổi nghề nghiệp sau khi bị thu hồi đất rất khó khăn
nên người sử dụng đất thường có tâm lý giữ đất sản xuất để đảm bảo an toàn lương
thực hàng ngày. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên đất cũng đa dạng dẫn đến khó khăn
trong công tác tuyên truyền, vận động người bị thu hồi đất tham gia kiểm kê tài sản trên
phạm vi bị thu hồi cũng như việc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng.
+ Việc thu hồi đất nông nghiệp làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc làm của
người dân nên đồng thời với việc thu hồi đất nhà nước cần quan tâm đến chuyển đổi
nghề cho người bị thu hồi đất.
- Đối với đất ở:
+ Quyền sử dụng đất ở là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi người dân, nó gắn
bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt hàng ngày và ảnh hưởng đến tâm lý “an cư,
lạc nghiệp” của người dân. Nên khi nhà nước thu hồi đất ở phải gắn với việc xây
dựng khu tái định cư cho người bị thu hồi đất.
7

+ Qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý đất đai không đồng bộ, thiếu chặt chẽ,
tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra làm khó khăn trong việc xác định
nguồn gốc sử dụng đất ở để làm cơ sở xác định đối tượng và điều kiện bồi thường.
+ Ở một số khu vực người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ ở ven
các trục đường giao thông, ven khu đô thị… đã tạo lập được một “thị trường” riêng,
nay bị thu hồi đất phải chuyển đến ở khu vực mới làm thay đổi điều kiện, môi
trường sống nên họ không muốn di chuyển. Từ tính đa dạng và phức tạp của việc
bồi thường giải phóng mặt bằng cho thấy với mỗi dự án khác nhau thì công tác giải
phóng mặt bằng được thực hiện bằng các giải pháp khác nhau cho phù hợp với đặc
điểm của khu vực và đối tượng bị thu hồi đất.
2.1.3 Nội dung thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải
phóng mặt bằng
Trong những năm qua, công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất được các cấp ủy, chính quyền hết sức quan tâm chỉ đạo tổ
chức thực hiện theo quy định chung của Luật, các Nghị định, Thông tư hướng
dẫn về chính sách thu hồi đất, bồi thường GPMB (các văn bản cụ thể nêu tại
phụ lục số 01).
Theo Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư thì trình tự, thủ tục thu
hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
được thực hiện gồm có bốn bước lớn như ở dưới sơ đồ, các bước được tiến hành
tuần tự theo quy trình từ bước 1 đến bước 4.

8

TRÌNH TỰ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG - GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
B1. Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất

B2. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

B3. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư

B4. Cưỡng chế thu hồi đất
(Nguồn: Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ)
Nội dung các bước:
Bước 1: Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất
1. Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư nộp
hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ
có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tư để xem
xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem
xét giới thiệu địa điểm.
2. UBND tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp
huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư; trường hợp thu
hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được xét duyệt và công bố.

9


3. Cho phép khảo sát lập dự án đầu tư
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát,

đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để
phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập
phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp
huyện, cấp xã triển khai thực hiện các công việc.
b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với các địa phương đã thành lập
Tổ chức phát triển quỹ đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm
vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi
nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất;
c) Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến
kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu
người sử dụng đất tạo điều kiện để Chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo
đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư.
4. Thời hạn ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư; thông báo thu hồi đất; thành lập
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không quá ba mươi (30) ngày, kể từ ngày
tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ.
5. Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư lập dự án đầu tư theo quy
định của pháp luật về đầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất theo quy
định của pháp luật về đất đai. Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện phương án tổng
thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Bước 2: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1. Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và
trình phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
2. Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
a) Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở
Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi
để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến;
10

b) Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện
UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có
đất bị thu hồi;
c) Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20)
ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết.
3. Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
a) Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn
bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến
khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn chỉnh và gửi phương
án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan tài nguyên và
môi trường để thẩm định;
b) Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cần
giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan tài nguyên và môi
trường thẩm định.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan
thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất.
Bước 3: Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, giao đất, cho thuê đất
1. UBND các cấp ra quyết định thu hồi đất;
2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết
định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến

và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban
nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết
11


định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ
về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa
điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ
chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Cụ thể:
- Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất
thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư.
Trường hợp việc bồi thường được thực hiện theo tiến độ thì chủ đầu tư được
nhận bàn giao phần diện tích mặt bằng đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ để
triển khai dự án.
- Trường hợp chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất đã thỏa thuận bằng
văn bản thống nhất về phương án bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hoặc
khu đất thu hồi không phải giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất mà không phải chờ đến
hết thời hạn thông báo thu hồi đất.
Bước 4: Cưỡng chế thu hồi đất
Quá ba mươi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại khoản
4 Điều 31 Nghị định số số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ mà người có đất bị thu
hồi không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, Ủy
ban nhân dân và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động
thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã bị
thu hồi cho Nhà nước; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra Quyết định cưỡng
chế theo quy định của pháp luật hiện hành;
Sau mười lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡng chế hoặc

ngày niêm yết công khai quyết định cưỡng chế quy định nêu trên (người bị cưỡng
chế đã nhận quyết định cưỡng chế), mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì
Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo
quy định của pháp luật.

12


2.1.4 Các yếu tố ảnh hướng tới việc thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp,
bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.4.1 Chính sách sử dụng đất và công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính thống
nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua quy hoạch sử dụng đất,
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt về đất đai, nắm được quỹ đất đai đến từng loại,
bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
gắn chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, có cơ sở
để điều chỉnh chính sách đất đai tại mỗi địa phương, chủ động giành quỹ đất hợp lý
cho phát triển các ngành, các lĩnh vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, vừa đảm bảo ổn định các mục tiêu xã hội vừa đáp ứng yêu cầu công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Từng bước chủ động dành quỹ đất hợp lý cho
xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội, phát triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch vụ,
đô thị. Qua công tác quy hoạch sử dụng đất đai, UBND các cấp nắm chắc được quỹ
đất đai của địa phương mình, có dự tính được nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà
nước. (Hiến pháp, 1992).
Công tác lập quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa cực kỳ quan trọng cho việc
phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia. Dân số nước ta ngày càng đông, trong
khi đất đai thì có hạn, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không được thực
hiện một cách hợp lý thì tình hình kinh tế xã hội sẽ bị ảnh hưởng lớn, môi trường
sinh thái cũng khó được đảm bảo. (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
Việc sử dụng đất đai hợp lý liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng

ngành và từng lĩnh vực, quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của vận
mệnh quốc gia. Chính vì vậy Đảng và Nhà nước ta luôn coi đây là vấn đề được
quan tâm.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng

13


đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ Quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ thực hiện khi có quyết
định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:
+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án
bồi thường GPMB.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả
thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.
Dự báo phương án quy hoạch chưa sát với tình hình, còn mang nặng tính chủ
quan, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên
nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, dự án treo.

2.1.4.2 Chính sách thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc
sử dụng đất đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng
đầu để “ quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai. Từ năm 2004 đến nay, việc lập hồ sơ địa chính phải được
thực hiện theo quy định tại thông tư 29/2004/TT-BTNMT, nhưng còn nhiều địa
phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng

14


bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm
nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết
tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ
và lập lại hồ sơ địa chính là rất cần thiết.
Trong công tác Bồi thường GPMB, cấp GCN quyền sử dụng đất là căn cứ để
xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất bồi thường. Hiện nay
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn kém, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCN quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì
vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác
đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai khác nhau thì Luật đất đai năm 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng

nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
+ Trước khi có Luật đất đai năm 2003
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới Luật như Nghị định
số 87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về việc bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/8/1998
của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng và mục đích quốc phòng An ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng… Giá
đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh quy định và
công bố vào ngày 01/01 hàng năm
+ Từ khi có Luật đất đai năm 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
trường hợp sau đây.
Do UBND tỉnh trực thuộc Trung ương quy định theo giá tại khoản 3, 4 điều
56 của Luật này.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan.
15


Thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất
bồi thường, GPMB, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai năm
2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường”. Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16
tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp

định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ, ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ
trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt
động kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
với thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên tình hình phổ biến hiện nay là
giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không đúng nguyên tắc đó dẫn
tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Thực tế
cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên
tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ách tắc trong
thực hiện bồi thường GPMB.
2.1.4.3 Công tác tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng
Công tác giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng
quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù.

2.1.4.4 Công tác tuyên truyền các chính sách
Thực hiện tốt công tác tuyên truyền giải thích các chế độ chính sách, chủ
trương đường lối của Đảng, Nhà nước để mọi người dân thấy rõ quyền lợi và nghĩa
vụ của mình đối với sự phát triển kinh tế xã hội và thông hiểu chế độ chính sách của
16


Đảng, Nhà nước và ủng hộ chủ trương GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát
triển kinh tế.
2.1.4.5 Yếu tố thuộc về người dân và nhà đầu tư
- Đối với nhà đầu tư:

Một số nhà đầu tư chậm tiến độ, đầu tư cầm chừng, đầu tư không đúng
hướng không giải quyết công ăn việc làm cho người dân, không đi vào sản xuất,
thực chất một số dự án thu hồi đất đất xong không tiến hành xây dựng nhà xưởng để
đi vào sản xuất mà bán lại cho người khác dẫn đến bức xúc trong nhân dân, ảnh
hưởng xấu đến môi trường đầu tư. Bên cạnh đó công tác đào tạo nghề của các
doanh nghiệp nhận đất không được quan tâm, đa số các doanh nghiệp chưa thực sự
quan tâm đến trách nhiệm hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người lao động có đất bị
thu hồi để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị. Nhiều doanh nghiệp chỉ tiếp
nhận người lao động bị thu hồi đất vào làm việc mang tính hình thức để chứng tỏ
rằng họ cũng thực hiện đúng cam kết về tuyển dụng lao động địa phương, nhưng
sau đó bằng cách này hay cách khác, họ sẽ dần dần sa thải lực lượng lao động này.
- Đối với người dân:
Một bộ phận người dân không hiểu chính sách pháp luật, không đồng ý với
giá bồi thường, hỗ trợ từ chính sách và đòi hỏi chính quyền đáp ứng đúng nhu cầu,
nguyện vọng khi GPMB thu hồi đất, cũng có nhiều người tỏ ra thiếu ý thức cộng
với tư tưởng “chây ì” đã làm cho nhiều dự án thu hồi đất gặp phải trở ngại lớn và
ảnh hưởng đến tiến độ GPMB. Mặt khác họ còn lôi kéo kích động nhân dân không
chấp hành chính sách của Nhà nước, làm ảnh hưởng tới tiến độ bồi thường GPMB
và triển khai dự án.
Bên cạnh đó trình độ nhận thức của một số cán bộ trong các cơ quan Nhà
nước ở các cấp thực hiện công tác bồi thường GPMB còn nhiều điểm không thống
nhất, gây nhiều khó khăn cho việc thực hiện bồi thường GPMB.
Ngoài ra chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước được áp dụng ở mỗi
thời điểm khác nhau, không nhất quán, đặc biệt là giá bồi thường.

17


2.2 Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Thực tiễn chính sách thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng ở một số

nước trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất
phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân của quốc gia và người dân, người bị ảnh hưởng không những
không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những
nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nên đó là vấn đề sống
của họ. Dưới dây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ
phần nào giúp ích cho Việt Nam, đặc biệt trong chính sách thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng.
2.2.1.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng
như số lượng như người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
Nếu như việc thu hồi dất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương
án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của cấp nhà nước, tập thể và cá nhân,
đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống
so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được
thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp và tái định cư, tiền trợ cấp
bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định
cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân
với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo
giá cả hiện tại.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thương cho dân
ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính,
18