Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện gia lâm, thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục bảng

vi

Danh mục hình

vii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích, yêu cầu nghiên cứu đề tài

2

2.1

Mục đích nghiên cứu

2

2.2

Yêu cầu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

4

1.1

Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà Nước về đất đai
đối với các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất

4

1.1.1

Khái quát về đất đai

4

1.1.2

Khái quát về quỹ đất các tổ chức sử dụng đất

5

1.1.3

Ý nghĩa của công tác quản lý Nhà Nước về đất đai đối với các tổ
chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

9

1.1.4

Cơ sở pháp lý của công tác giao đất

9

1.2

Tổng quan về quản lý đất đai trong nước và ngoài nước

12

1.2.1

Quản lý đất đai của một số nước trên thế giới

12

1.2.2

Trong nước

15

1.3

Các văn bản, chính sách về giao đất cho các tổ chức sử dụng đất tại
Việt Nam.

20

1.3.1

Những quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất

21

1.4

Tổng quan về công tác quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức.

28

iii


1.4.1

Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong cả nước.

28

Chương 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

39

2.1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

39

2.2

Nội dung nghiên cứu

39

2.2.1

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia Lâm,

thành phố Hà Nội

2.2.2

39

Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được
nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội,

2.2.3

39

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng
đất của các tổ chức sử dụng đất được nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.

39

2.3

Phương pháp nghiên cứu

39

2.3.1

Phương pháp điều tra, thu thập thông tin số liệu, tài liệu

39

2.3.2

Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel

40

2.3.3

Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh.

40

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1

41

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm, thành
phố Hà Nội.

41

3.1.1

Điều kiện tự nhiên

41

3.2

Điều kiện kinh tế - xã hội

43

3.2.1

Thực trạng phát triển kinh tế

43

3.2.2

Thực trạng phát triển các ngành

43

3.2.3

Dân số, lao động và việc làm

45

3.3

Nhận xét đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

46

3.3.1

Những yếu tố thuận lợi

46

3.3.2

Những khó khăn, hạn chế và thách thức

47

3.4

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Gia Lâm

47

iv


3.4.1

Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2014

3.4.2

Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được

47

nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.
3.4.3

50

Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức được nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.

3.4.4

57

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất đã giao
cho các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất tại huyện Gia Lâm

3.4.5

59

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng
đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất tại huyện Gia Lâm

60

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

64

Đề nghị

66

TÀI LIỆU THAM KHẢO

67

v


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1

Cơ cấu dân số của huyện Gia Lâm (nghìn người)

46

3.2

Tỷ trọng lao động theo ngành - huyện Gia Lâm

46

3.3

Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội năm
2014

3.4

48

Hiện trạng sử dụng đất của các loại hình tổ chức được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện Gia Lâm, thành phố
Hà Nội năm 2014

3.5

50

Việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất huyện Gia Lâm

3.6

52

Tổng hợp tình hình tranh chấp và lấn chiếm diện tích sử dụng đất
không đúng mục đích của các tổ chức được Nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng đất huyện Gia Lâm

3.7

54

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện
Gia Lâm

3.8

55

Tình hình cho thuê, cho thuê lại của các tổ chức được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Gia Lâm

3.9

56

Tình hình sử dụng vào mục đích khác của các tổ chức được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Gia Lâm

vi

57


DANH MỤC HÌNH

Số hình
3.1

Tên hình

Trang

Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

vii

42


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể
thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng thì
trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và
thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng. Đất đai có một vị trí đặc
biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào, dù ở đâu hay
làm gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều trên đất đai. Bởi thế,
đất đai được coi là vốn quý của xã hội và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy
tiềm năng từ đất. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một loại hàng hoá đặc
biệt vì những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về
thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một các hợp lý thì giá
trị của đất không những không mất đi mà còn tăng lên.
Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp
hoá, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định

hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng
được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học hơn. Tại Nghị quyết số 19-NQ/TW
của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất
đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao.
Để tài nguyên đất được sử dụng một cách tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của công nghiệp
hóa, hiện đại hóa, phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam căn bản trở thành nước công
nghiệp thì yêu cầu cấp bách đặt ra phải là tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Công tác giao đất cho các tổ chức sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất là một
trong 09 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định tại Điều 54
Luật đất đai 2013. Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu về đất đai sẽ tiến hành giao đất
cho các tổ chức sử dụng đấtcho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng. Đây là bước tạo
lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình. Việc nhà nước giao đất cho các tổ chức sử dụng đất và giao các quyền cho người

1


sử dụng đất nhằm làm cho đất đai có chủ sử dụng cụ thể, người sử dụng đất chủ động
và gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư và phát triển hiệu quả nó.
Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua
ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014), Đây là cơ sở pháp lý quan trọng
nhất để thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết và thể hiện ý nghĩa, tầm quan trọng
của công tác quản lý đất đai nói chung và công tác giao đất, cho thuê đất nói riêng,
là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ
các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, việc đánh giá thực trạng quản
lý, sử dụng đất của các tổ chức là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng
cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng là đất
đai nói chung và đối với diện tích mà các tổ chức đang quản lý sử dụng nói riêng.

Vì vậy việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức để kịp thời
đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao việc sử dụng đất, tránh việc để lãng phí là
việc làm bức thiết
Xuất phát từ thực tế trên được sự phân công của Khoa quản lý đất đai, tôi tiến
hành thực hiện đề tài:: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng
đất của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện
Gia Lâm, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu đề tài
2.1 Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất tại Huyện Gia Lâm,Thành phố Hà Nội, từ đó rút ra được
những ưu điểm, nhược điểm trong quá trình thực hiện.
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hơn, khắc phục những mặt yếu còn hạn
chế và nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất không
thu tiền sử dụng đất tại địa phương.
2.2 Yêu cầu của đề tài
- Số liệu điều tra phải rõ ràng, đầy đủ, đúng trọng tâm những vấn đề cần

2


nghiên cứu về việc giao đất cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất tại huyện
Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Xác định được diện tích đất mà các tổ chức đang quản lý, sử dụng; chỉ ra
được diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho
thuê trái phép giữa thực trạng so với biên bản giao đất.
- Đề xuất được những giải pháp khắc phục những hạn chế, tồn tại phù hợp
với tình hình thực tế của địa phương.

3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận, ý nghĩa của công tác quản lý Nhà Nước về đất đai đối với các
tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
1.1.1 Khái quát về đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, kinh
tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì vậy
không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản
chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó,
Chỉ có Nhà nước – người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới
được giao quyền quản lý tối cao về đất đai.
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu
quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất
đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đáp ứng yêu cầu thực tiễn của Việt Nam trong thời
kỳ hội nhập.
Tại điều 53 Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
quy định : “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển,
vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là
tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý”; tại khoản 1 Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 2013 quy định “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật “. Theo đó mọi tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện
các quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật

cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì

4


lợi ích quốc gia. Việc thu hồi đất phải công khai minh bạch và được bồi thường theo
quy định pháp luật.
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai theo đúng mục đích, hợp lý,
có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực
của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế- xã hội theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa.
Theo Luật Đất đai năm 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức có nhu cầu sử dụng đất,
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê
đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất,
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định,
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất tổ chức,
cá nhân này sang này sang tổ chức, cá nhân khác thông qua các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất,
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc hoặc thu lại đất của
người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai,

1.1.2 Khái quát về quỹ đất các tổ chức sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 quy định tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội –

5


nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức
khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức).
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức
liên chính phủ ( Luật đất đai, 2013).
Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT của của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02 tháng 6 năm 2014 về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất quy định:
1. Loại đối tượng sử dụng đất bao gồm:
a) Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
b) Tổ chức trong nước gồm:
- Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã;
- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân dân
cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh;
- Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập,
có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ

chức kinh tế);
c) Tổ chức nước ngoài gồm:
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên

6


hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ;
d) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; doanh nghiệp của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp liên doanh giữa người Việt
Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước hoặc doanh
nghiệp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
của tổ chức, cá nhân trong nước sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam;
đ) Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo gồm:
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có
cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất để sử
dụng nhằm bảo tồn bản sắc dân tộc, như đất làm đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà
thờ họ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn
giáo và cơ sở khác của tôn giáo.

2. Loại đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất bao gồm:
a) Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao quản lý đất gồm các loại:
Đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; đất xây dựng các công trình công cộng do
Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp quản lý (công trình giao thông nông thôn, thủy lợi
nội đồng; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm của cấp xã); đất sông, suối trong
nội bộ xã; đất mặt nước chuyên dùng không có người sử dụng; đất nông nghiệp do
Nhà nước thu hồi ở khu vực nông thôn trong các trường hợp quy định tại Khoản 1
Điều 64, các Điểm a, b, c và d tại Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai 2013;
b) Tổ chức phát triển quỹ đất được Nhà nước giao quản lý đất do Nhà nước
thu hồi theo quy định của pháp luật đất đai;
c) Cộng đồng dân cư và tổ chức khác được Nhà nước giao quản lý đất bao gồm:
- Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao quản lý đối với đất lâm nghiệp để

7


bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng;
- Tổ chức được Nhà nước giao quản lý đối với đất có công trình công cộng
gồm đường giao thông, cầu, cống từ liên xã trở lên; đường giao, hệ thống thoát nước,
đất có mặt nước chuyên dùng trong đô thị; hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập, sông,
suối liên xã trở lên; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm do các cấp huyện, tỉnh
quản lý; các đảo chưa có người ở; tổ chức được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án
đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).
3. Việc giải thích cách xác định đối với từng loại đối tượng sử dụng đất, đối
tượng được Nhà nước giao quản lý đất được thực hiện theo quy định :
Người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất chưa được nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất; bao gồm hộ gia đình, cá nhân; tổ chức (trong nước); tổ chức nước ngoài;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo.
Người được giao quản lý đất là tổ chức trong nước, cộng đồng dân cư,

doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao
đất để quản lý trong các trường hợp qui định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013.
Cơ quan, đơn vị của Nhà nước bao gồm cơ quan của Nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an ninh; Ủy ban nhân dân
cấp xã.
Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có thẩm
quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức
năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.
Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác
(không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức
kinh tế).
Tổ chức nước ngoài được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật,
cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại

8


giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước cho thuê đất.
Uỷ ban nhân dân cấp xã là người được Nhà nước giao quản lý đất chưa
giao, chưa cho thuê; đất xây dựng các công trình công cộng do Ủy ban nhân dân cấp
xã trực tiếp quản lý gồm (công trình giao thông, thủy lợi trong nội bộ xã; quảng
trường, tượng đài, bia tưởng niệm); đất sông, ngòi, rạch, suối, đất có mặt nước
chuyên dùng; đất do Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1 Điều 64 và các Điểm a, b, c, d
Khoản 1 Điều 65 của Luât Đất đai 2013.

Tổ chức phát triển quỹ đất là tổ chức được thành lập theo quy định tại
Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được Nhà nước giao quản lý
đất thu hồi theo quy định tại Khoản 1 Điều 64, các Điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều
65 của Luật Đất đai 2013.
1.1.3 Ý nghĩa của công tác quản lý Nhà Nước về đất đai đối với các tổ chức được
nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Đất đai là tặng vật quý giá do thiên nhiên ban tặng, đất đai không tự sinh ra
và cũng không tự mất đi. Nó chỉ chuyển hóa từ mục đích này sang mục đích khác
nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu của con người. Có thể khẳng định rằng, đất đai là
một tài nguyên quan trọng và có hạn nếu con người không biết khai thác sử dụng
một cách hợp lý thì nguồn tài nguyên này sẽ bị cạn kiệt, thoái hóa, hay nói cách
khác đất đai chỉ có thể phát huy được vai trò của nó dưới tác động tích cực của con
người, ngược lại đất đai cũng không phát huy tác dụng nếu con người sử dụng một
cách tùy tiện. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được
đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập
trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử
dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
1.1.4 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất
Đất đai luôn là vấn đề lớn, phức tạp và nhạy cảm, tác động đến đời sống

9


chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển đất nước. Để quản lý, sử dụng đất đai hiệu
quả, tạo giá trị bền vững cho xã hội. Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm ban hành
nhiều chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với từng giai đoạn, từng thời kỳ lịch
sử đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Cơ sở
pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất được thể hiện qua Luật Đất đai, các Nghị
định, Thông tư, Quyết định văn bản hướng dẫn của Trung ương cụ thể như sau:

- Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013;
- Luật Bảo vệ môi trường ngày 29/11/2005;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03/12/2004;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch
xây dựng và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sung một số
điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

10


đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 142/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý,
sử dụng đất lúa;
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
kiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước
giao đất cho thuê đất;
- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13/4/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;

11

- Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008
của Liên Bộ Tài chính - Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
-Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng
11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 19/11/2013 của Quốc Hội nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Nghị định 43/2014/ND-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai.
1.2 Tổng quan về quản lý đất đai trong nước và ngoài nước
1.2.1 Quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của
chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của
các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện.
Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều
có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử
dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là

chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế
- xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội.

12


Để tài nguyên đất được sử dụng một cách tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam căn bản trở thành nước
công nghiệp thì yêu cầu cấp bách đặt ra phải là tăng cường công tác quản lý Nhà nước
về đất đai. Công tác giao đất cho các tổ chức sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất là
một trong 09 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam được quy định tại Điều
54 Luật đất đai 2013.
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu về đất đai sẽ tiến hành giao đất cho các tổ
chức sử dụng đấtcho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng. Đây là bước tạo lập cơ sở
pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Việc
nhà nước giao đất cho các tổ chức sử dụng đất và giao các quyền cho người sử dụng
đất nhằm làm cho đất đai có chủ sử dụng cụ thể, người sử dụng đất chủ động và gắn bó
với đất đai, yên tâm đầu tư và phát triển hiệu quả nó.
Mô hình quản lý đất đai, chế độ sở hữu đất đai của một số nước trên thế giới
như sau:
a. Australia
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa
kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng
quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công
cộng, phục vụ phát triển KT-XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước
thực hiện bồi thường.
Theo luật có hai loại thu đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự
nguyện.

Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc
thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu
hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị
trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không
bên nào được áp đặt đối với bên kia.

13


Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác. Thông
thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Luật của Australia cũng quy định giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện
tại được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan
định giá. Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được
một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định (Bộ Tài nguyên và môi
trường, 2012).
Hình thức bồi thường được trả bằng tiền mặt. Tất cả các loại đất, công trình
xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường.
Việc tái định cư Luật không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà
mới (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012).
b. Trung Quốc.
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975, 1978
và 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất. Từ năm 1982
Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993, 1999 và
năm 2004).
Luật Đất đai hiện hành của Trung quốc có nội dung quy định mang tính
nguyên tắc (gần giống với Luật Đất đai năm 1987 của Việt Nam); trong đó đối với
những nội dung quan trọng và có vai trò quyết định chi phối các nội dung khác được

quy định cụ thể và mang tính pháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy định
nguyên tắc chung có tính mở và giao Chính phủ quy định để các địa phương thực
hiện hoặc chính quyền tỉnh, thành phố quy định cụ thể.
Ưu điểm là những nội dung quy định nguyên tắc trong luật được áp dụng
trong một thời gian dài nhiều năm và thực hiện tại nhiều địa phương có đặc điểm,
điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế - xã hội khác nhau vẫn phù hợp; căn cứ vào
nguyên tắc quy định của luật, Chính phủ thông qua ban hành các nghị định quy định
cụ thể hơn, các nguyên tắc với mức độ điều chỉnh khác nhau phù hợp với từng thời
kỳ, giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và việc sửa đổi quy định cụ thể
bảo đảm kịp thời đáp ứng được yêu cầu trong thực tế phát triển kinh tế - xã hội của

14


đất nước đặt ra; đồng thời UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ
vào quy định của Chính phủ để quy định các nội dung cụ thể hơn để áp dụng và
thực hiện phù hợp với đặc điểm, điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế, xã hội tại
địa phương.
Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định rõ và
tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với
các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm
và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước,
đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc
sử dụng đất vi phạm pháp luật.
Quy định chỉ giao đất cho các tổ chứcở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh
nhà ở và không giao đất cho các tổ chứcở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị
có nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện
về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ
sinh sống, chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định
rõ và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.

Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và
sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cho các tổ chứccũng áp dụng hai hình thực
là giao đất cho các tổ chức sử dụng đất và giao đất cho các tổ chức có thu tiền sử
dụng đất. Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao đất
cho các tổ chức sử dụng đất không còn phổ biến
Nhìn chung chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các nước trên thế
giới đã và đang hoàn thiện trên nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả cao và bền
vững, đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội (Nguyễn Thị Vi Huế, 2014).
1.2.2. Trong nước
1.2.2.1. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta
Theo số liệu thống kê đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường phê duyệt tại
quyết định số 2282/QĐ-BTNMT ngày 08 tháng 12 năm 2011 về việc công bố kết
quả thống kê đất đai tính đến ngày 01 tháng 01 năm 2011, diện tích đất tự nhiên của
nước ta (bao gồm cả đất liền và các đảo nổi) là: 33.095.740 ha, bao gồm:

15


- Diện tích nhóm đất nông nghiệp: 26.226.396 ha;
- Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp: 3.705.075 ha;
- Diện tích nhóm đất chưa sử dụng: 3.164.269 ha.
Với tổng diện tích đất tự nhiên trên 33 triệu ha, nước ta có 3/4 diện tích lãnh
thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phía Bắc 15.800.000 ha, (2.300.000 ha ở
đồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng sông, các dải đất ven biển). Các tỉnh phía
Nam có 17.200.000 ha diện tích đất tự nhiên với 6.700.000 ha đất bằng chủ yếu ở
đồng bằng sông Cửu Long.
Đảng và Nhà nước ta đã và đang từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về
đất đai, đưa quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa; tiếp tục mở rộng dân chủ, tạo cơ
chế thực hiện trách nhiệm giải trình của cơ quan quản lý và cán bộ quản lý; cơ chế
để người dân được tham gia vào hoạt động quản lý của nhà nước, để tổ chức và cá

nhân thực hiện quyền giám sát của mình.
Nhìn chung hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ngày càng được
nâng lên rõ rệt. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được ban hành khá đầy đủ;
các quyết định, quy định của Nhà nước liên quan đến đất đai được thực hiện trên
thực tế ngày càng cao hơn. Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai ngày càng được
nâng lên. Nhà đầu tư nước ngoài từng bước được mở rộng cơ hội trong việc tiếp cận
đất đai; những bất cập về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từng bước
được khắc phục. Việc thanh tra, kiểm tra thực hiện Luật Đất đai đã được thực hiện
thường xuyên và kịp thời phát hiện, xử lý những sai phạm trong quản lý, sử dụng
đất đai. Việc lập, xét duyệt và triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của các cấp ngày càng đi vào nền nếp.
Đến nay trên 90,25% diện tích tự nhiên của cả nước được khai thác đưa vào
sử dụng và phân bổ đáp ứng các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an
ninh, quốc phòng. Cả nước đã cấp được 40,8 triệu giấy chứng nhận với tổng diện
tích 22,7 triệu ha, đạt 93,8% diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận. Quỹ đất
sản xuất nông nghiệp được bố trí hợp lý theo nguyên tắc bảo vệ quỹ đất trồng lúa,
hình thành các vùng chuyên canh phù hợp với tiềm năng, thế mạnh của từng vùng.
Đất lâm nghiệp trong 10 năm qua liên tục tăng, diện tích đất lâm nghiệp tăng góp

16


phần nâng độ che phủ từ 35,2% năm 2000 lên 39,5% năm 2010, đến nay đạt gần
41% ( Nguyễn Văn Quý, 2014).
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn một số tồn tại sau:
- Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm.
Có không ít những quy định của pháp luật đất đai và những quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền liên quan đến đất đai không được thực thi hoặc thực thi
một cách hình thức. Nhiều bản án, quyết định liên quan đến đất đai đã có hiệu lực
pháp luật nhưng chưa được thi hành. Chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn

thiếu và chưa đủ mạnh để răn đe, ngăn chặn các hành vi vi phạm.
- Nguồn lực đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nội
lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Chính sách thuế chưa
thực hiện tốt vai trò điều tiết thị trường bất động sản. Thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp còn rất thấp, trong khi đây là một nguồn thu chính từ đất để phát triển kinh
tế - xã hội. Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Các quy định
của pháp luật chưa bảo đảm giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử
dụng đất và nhà đầu tư.
- Chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa cao, chưa đồng bộ với các quy
hoạch chuyên ngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu.
Nhiều quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu khả thi, tình trạng quy
hoạch "treo" xảy ra ở nhiều nơi.
- Thị trường quyền sử dụng đất phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm”
khá phổ biến. Nhu cầu nhà ở, đất ở cho các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ
công chức, người có thu nhập thấp chưa được đáp ứng đầy đủ. Hiện nay Nhà nước
mới chỉ quản lý được các thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà
chưa quản lý được các thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
chuyển quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
- Quy định về việc phải công khai, minh bạch thông tin quản lý theo Luật
Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật khác có khá nhiều nội dung được thực
hiện với tỷ lệ rất thấp. Quy trình lấy ý kiến của dân đối với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp xã gần như không được thực hiện.

17


- Mục tiêu hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
vào năm 2007 không đạt được, sau nhiều lần gia hạn, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn
thành. Tại các đô thị lớn, đất có giá cao, người muốn được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất luôn gặp phải khó khăn. Còn ở các vùng nông thôn, miền núi giá

đất thấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký nhưng người sử dụng đất không
muốn nhận do phải nộp tiền.
- Đầu cơ đất đai diễn ra nghiêm trọng, tình trạng tham nhũng trong quản
lý đất đai được đánh giá là ở nhóm đầu, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai
chiếm tỷ lệ cao tới 70% - 80% tổng số khiếu nại, tố cáo của công dân (Nguyễn Văn
Quý, 2014).
1.2.2.2. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất
Từ thập niên 80 thế kỷ XX trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những
chuyển biến đáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng
phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất.
Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên
kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.
Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý
đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng
của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và
Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện
qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có
liên quan. Cụ thể như:
Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối
với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê
đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.

18

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh
doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần
và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Luật
Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ
chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp,
lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công
trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu
lợi nhuận.
Trong thực tế, một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ
chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm,
chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang
quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục
tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước
giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu
quả hơn đối với quỹ đất này.
Qua kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy cho
thấy tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích
cực. Tuy nhiên, vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức trên phạm vi cả nước
vẫn còn nhiều, phổ biến ở hầu hết các địa phương, dưới nhiều hình thức như: sử
dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê hoặc cho thuê, cho mượn,
chuyển nhượng đất trái phép; để đất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo để bị lấn, bị
chiếm đất. Mức độ vi phạm pháp luật đất đai nhiều nhất là các tổ chức kinh tế, các

19


nông trường, lâm trường quốc doanh và các tổ chức sự nghiệp công; nhiều vụ việc
phức tạp, kéo dài nhiều năm chưa được giải quyết. Để kịp thời khắc phục những
yếu kém, đồng thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 134/CT-TTg
ngày 20 tháng 01 năm 2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật
đất đai của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Luật đất đai 2013 ra đời đã đổi mới bằng hình thức thay đổi nhiều quy định
của nhà nước nhằm phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước,
hoàn chỉnh hơn những thiếu sót tại Luật đất đai 2003. Luật đất đai năm 2013, quy
định cụ thể về hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:
Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Nhà nước giao đất cho các tổ chức sử
dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất trong hạn mức quy định tại Điều 129
của Luật này; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản
xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh
doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4
Điều 55 của Luật này; Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng
đất xây dựng công trình sự nghiệp; Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ
tái định cư theo dự án của Nhà nước; Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp;
cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này
(Luật đất đai, 2013) .
1.3. Các văn bản, chính sách về giao đất cho các tổ chức sử dụng đất tại Việt Nam.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các văn
bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành

Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

20