thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNN

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN THANH HUYỀN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả Luận văn

Trần Thanh Huyền

ii


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện và nhiệt tình giảng dạy, hướng
dẫn tôi trong suốt quá trình học tập tại đây.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thời,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND quận Đống Đa, Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Chi cục thống kê quận Đống Đa, UBND và cán bộ địa chính của các
phường điều tra đã tạo điều kiện và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu
bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Trần Thanh Huyền

iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục tiêu, yêu cầu của đề tài

2

Chương 1TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

3

1.1.1 Quyền sở hữu

3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

4

1.1.3 Quyền sử dụng đất

6

1.2 Quy định về quyền sử dụng đất ở một số quốc gia trên thế giới
1.2.1 Các nước phát triển

8
8

1.2.2 Một số nước trong khu vực

10

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

13

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển các quy định về quyền sử dụng đất
ở Việt Nam

13

1.3.2 Cơ sở thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

19

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

24

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

27

2.1 Đối tượng nghiên cứu

27

2.2 Phạm vi nghiên cứu

27

2.3 Nội dung nghiên cứu

27

2.3.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Đống Đa

27

2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất của quận Đống Đa

27

iv


2.3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống
Đa giai đoạn 2009 - 2013

27

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Đống Đa

27

2.4 Phương pháp nghiên cứu

27

2.4.1 Phương pháp chọn điểm và mẫu nghiên cứu

28

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu

28

2.4.3 Phương pháp thống kê xử lý số liệu

29

2.4.4 Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu

29

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

30

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

30

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

36

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và môi trường

41

3.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai quận Đống Đa

43

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Đống Đa

43

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai

44

3.3 Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận giai đoạn
46

2009 - 2013
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa

46

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

03 phường nghiên cứu

48

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

53

3.3.4 Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất

56

3.3.5 Tổng hợp ý kiến của các người sử dụng đất về việc thực hiện
quyền sử dụng đất

58

3.3.6 Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Đống Đa

61

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Đống Đa

64

v

3.4.1 Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp luật

64

3.4.2 Giải pháp tăng cường đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

64

3.4.3 Giải pháp về chính sách

64

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

66

1

Kết luận

66

2

Kiến nghị

67

TÀI LIỆU THAM KHẢO

68

PHỤ LỤC

70

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BTNMT

Bộ Tài nguyên – Môi trường

BTC

Bộ Tài chính

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính phủ

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CT

Chỉ thị

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HĐND - UBND

Hội đồng nhân dân - Ủy ban nhân dân

HTX

Hợp tác xã

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng đất quận Đống Đa năm 2014

3.2

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa

43

giai đoạn 2009 - 2013

46

3.3

Một số chỉ tiêu cơ bản của 03 phường nghiên cứu

48

3.4

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
03 phường nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2013

3.5

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của 03 phường nghiên cứu

3.6

56

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng
đất của 03 phường nghiên cứu

3.10

54

Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất của 3
phường nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2013

3.9

53

Ý kiến người dân về việc thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất của 03 phường nghiên cứu

3.8

51

Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất của
3 phường nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2013

3.7

50

57

Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền
sử dụng đất

59

viii


DANH MỤC HÌNH
TT
3.1

Tên hình
Sơ đồ vị trí quận Đống Đa

Trang
30

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ xa xưa, ông cha ta đã có câu “Tấc đất, tấc vàng”, đất đai là một trong
những nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều

kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ quá trình sản xuất nào. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.
Vai trò cũng như tầm trọng của đất đai một lần nữa được khẳng định trong
Luật đất đai năm 1993:“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức,
xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !".
Đất đai vừa là tư liệu sản xuất, vừa là một loại hàng hóa, tài sản đặc biệt,
có tính chất khác hẳn với các loại hàng hóa thông thường. Quan hệ đất đai không
phải là quan hệ giữa người với đất mà là mối quan hệ giữa những người có liên
quan trực tiếp và hoặc gián tiếp đến đất đai. Các mối quan hệ này được thể hiện
thông qua các quyền và đính kèm quyền này là trách nhiệm, quy định việc sử
dụng và quản lý đất đai. Các quyền và trách nhiệm này được xác định bởi các
thiết chế trong đó bao gồm cả chính sách của Nhà nước. Hệ thống các thiết chế
thay đổi qua các giai đoạn lịch sử khác nhau có thể làm thay đổi các quyền và
trách nhiệm có liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai. Trong bối cảnh nền kinh
tế của Việt Nam ngày càng hội nhập với nền kinh tế quốc tế, quan hệ đất đai
ngày càng trở nên phức tạp, đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Đồng thời hiện nay, cùng với quá trình CNH - HĐH đất nước là quá trình
đô thị hóa đã làm bộ mặt đô thị ngày càng “thay da đổi thịt”. Ngoài ra, dưới sức
ép của sự gia tăng dân số đã dẫn tới hàng loạt các nhà chung cư, khu đô thị mới,
các khu công nghiệp lần lượt xuất hiện để giải quyết nhu cầu về nhà ở và việc

1


làm cho người dân. Cũng từ đó các hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng,

tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất ... có xu hướng ngày càng gia tăng.
Tuy nhiên tình trạng người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trên thực tế
nhưng không khai báo với cơ quan Nhà nước hoặc thực hiện không đầy đủ theo
quy định của pháp luật trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung, quận Đống Đa
nói riêng vẫn đang diễn ra, gây khó khăn cho công tác quản lý của Nhà nước về
đất đai.
Xuất phát từ những thực tế trên, được sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn
Khắc Thời, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền sử dụng đất phục
vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa.
Yêu cầu
- Điều tra việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên - Môi
trường quận Đống Đa.
- Điều tra trực tiếp các hộ dân về việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo Luật đất đai năm 2003.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất, giúp nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong
công tác quản lý của Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận.

2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu

Bộ luật dân sự 2005 quy định “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Ba quyền năng trên hợp thành nội dung của quyền sở hữu:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc quyền sở hữu. Đó cũng là quyền kiểm soát, làm chủ và chi phối tài sản
đó theo ý chí của mình, không bị hạn chế và gián đoạn về thời gian (Bộ luật dân
sự 2005). Có hai loại chiếm hữu là chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu
không có căn cứ pháp luật. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật
thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà
vắng chủ).
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Bộ luật dân sự 2005) nhằm đáp ứng các nhu cầu sinh
hoạt hoặc sản xuất, kinh doanh nhưng việc sử dụng đó không được gây thiệt hại
và làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích
hợp pháp của người khác, không được trái với đạo đức chung của xã hội. Người
không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được
chủ sở hữu giao quyền sử dụng như việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu để quyết định “số phận” của
tài sản. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản ở hai khía cạnh:
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản (tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế) như: tiêu dùng hết, huỷ bỏ hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản.
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản là việc làm chuyển giao quyền sở

3

hữu từ người này sang người khác thông qua các giao dịch phù hợp với ý chí của
chủ sở hữu như bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế...
Việc một người thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản sẽ làm chấm dứt
hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản đó.
Cả ba quyền năng cụ thể trên tạo thành một thể thống nhất trong nội dung
quyền sở hữu, chúng mối liên quan mật thiết với nhau nhưng mỗi quyền năng
mang một ý nghĩa khác nhau. Cụ thể quyền chiếm hữu là tiền đề quan trọng cho
hai quyền kia nhưng quyền sử dụng lại có ý nghĩa thiết thực, vì chỉ có thông qua
quyền năng này chủ sở hữu mới khai thác được lợi ích, công dụng của vật để
thỏa mãn các nhu cầu cho mình, còn quyền định đoạt lại xác định ý nghĩa pháp lý
quan trọng nhất của chủ sở hữu (Đinh Văn Thanh, 2009).
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam
cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời Phong kiến ở các hình
thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và tiếp tục được
khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu
tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã
hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước
quản lý đất đai theo pháp luật. Luật đất đai năm 2003 đã thể chế hoá chính sách
đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến Pháp như chế độ
“Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai”
(Điều 7), “Nội dung quản lý nhà nước về đất đai” (Điều 6). Cũng như các chủ sở
hữu khác, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đặc biệt cũng có những quyền

năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai.

4


- Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Để tổ
chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một
phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng trên những khu đất, thửa đất
cụ thể với thời hạn nhất định, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn,
dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất.
Người sử dụng đất tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng
theo quy định của Nhà nước. Có thể thấy rằng, Nhà nước thực hiện quyền chiếm
hữu đối với đất đai bằng cách ban hành các văn bản pháp luật quy định về quyền
hạn, nghĩa vụ của các đối tượng được Nhà nước giao quyền sử dụng đất đai và
các đối tượng phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định này.
- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt
kinh tế bằng cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất
đai. Tuy nhiên, Nhà nước không tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà tổ
chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi
mục đích, quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho người sử dụng (tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Nhà nước đảm bảo cho người
sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hợp pháp trên đất được giao như: quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, được bán những thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi còn sử dụng. Tuy nhiên, đất đai vẫn
thuộc sở hữu của Nhà nước, vì vậy, các tổ chức, cá nhân sử dụng đất có trách
nhiệm thực hiện các chính sách của Nhà nước nhằm bảo vệ và cải tạo, bồi bổ và
sử dụng đất đai hợp lý, đúng mục đích, tiết kiệm và đem lại hiệu quả cao nhất
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt đất đai: Cũng như các chủ thể khác, đây là quyền định

đoạt tài sản về mặt pháp lý và là quyền năng cơ bản của sở hữu Nhà nước. Nhà
nước định đoạt đất đai thông qua qua nhiều hình thức khác nhau: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp GCN QSDĐ. Những quyền năng của người sử dụng đất
liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể
hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn

5


QSDĐ theo những quy định cụ thể của pháp luật; những quyền này là hạn chế
theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo
quy định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính, 2007).
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu.
Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch,
kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền
năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà
chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Chủ sở hữu
của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện. Người dân thực hiện quyền
của mình thông qua việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN QSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc
vào đối tượng sử dụng, loại đất, hình thức giao đất hay cho thuê đất.
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Luật đất đai 2003).
- Chuyển đổi QSDĐ: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền
sử dụng đất. Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường
hợp sau đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi
đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa
xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”. Những người có đất ở trong cùng một
địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là
không có mục đích thương mại.

6


- Chuyển nhượng QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,...
Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn
dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ
đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm
pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
- Cho thuê QSDĐ: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong
trường hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để
sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng
đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ.
- Cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp

người có quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ
tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng…. Cho các tổ chức, cá nhân
thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất;
Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá
QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên cho thuê lại QSDĐ.
- Thừa kế, tặng, cho QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
- Thế chấp, bảo lãnh QSDĐ: Là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy
đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp
để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm
bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong
thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ.

7


Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể
dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình (Trần Tú Cường và cộng sự, 2012).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Người sử dụng đất có quyền góp vốn bằng
giá trị QSDĐ vào sản xuất, kinh doanh để hưởng lợi gián tiếp từ đất.
1.2. Quy định về quyền sử dụng đất ở một số quốc gia trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy đất
đai có một số đặc điểm riêng so với những hàng hoá tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu

sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động
giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù
hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai...đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thụy Điển.
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan
trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển
nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và
không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên khó kiểm soát việc đăng ký. Vì
việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho
chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.

8


- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một
khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà
án sẽ cấp cho chủ sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp vay một khoản tiền
nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp

cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế
được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường
như chỉ có ở Thụy Điển.
- Vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác.
Chủ sử dụng đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị của tài sản (Nguyễn Thị Thu
Hồng, 2000).
1.2.1.2. Úc
Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước
01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư
nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà
và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được
quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật).
Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc,

9


than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh đất đai

1933); nếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất
với chủ sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở
nào. Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng, đất phải được
đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ
quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000).
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng. Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân
được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được
mua - bán theo nguyên tắc của thị trường (Trần Tú Cường và cộng sự, 2012).
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận về đất đai. Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau.
Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất
đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất. Cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu
về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc
1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại
giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ
thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực

10


của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp lại từ loại giấy chứng
nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà
không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu):
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp
nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất
không được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu
giấy chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy
này mới được chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau
khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không
thuộc vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính.
Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu
“Được sử dụng”. Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K
sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều
kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu
và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng
nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy
chứng nhận sở hữu NS4.

- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995, Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng
được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm
nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.

11


- Giấy chứng nhận NK1 và NK3: là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng chỉ được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông
qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng được
- Giấy chứng nhận SPK - 01: Do Văn phòng cải cách Đất đai nông nghiệp
cấp dựa theo luật Cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp
bị thoái hóa. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995, Chính phủ cho phép người dân
có giấy chứng nhận SPK - 01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi
thành giấy NS4 (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.2.2. Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở
hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là
đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung
Quốc.
Hiện nay, QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh
nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào.

Đối với trường hợp này QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ
Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm
tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông
qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất
có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

12


- Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện
pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba
điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính để có QSDĐ, có GCN QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.
Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn
quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền
cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong
giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp
đồng là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê
đã cam kết trước đây để có được QSDĐ.

- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua
giấy CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế
chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể
cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho
vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới
(Lưu Quốc Thái, 2006).
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển các quy định về quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải
cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai
đầu tiên - Luật đất đai 1987, nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất.

13


Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng
và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Nội dung về QSDĐ của Luật đất đai 1987 là: Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất
chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. "Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm
đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử
dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng
vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Luật đất đai 1987).
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã nảy sinh những bất cập, đó là
người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể
cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường
hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra HTX, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp; khi HTX, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho
nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã

chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ
cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi
nhà đó, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở (Luật đất đai 1987). Mặc dù vậy vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất
đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật đất đai 1987 chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của
các chủ sử dụng đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà
nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ
quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1992 ra đời đã quy định “...Tổ chức và cá nhân có
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển
quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp
1992). Đồng thời trong Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/6/1993 của Ban Chấp
hành Trung ương khoá VII Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn
đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

14


nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật
quy định. Dựa trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông
qua ngày 14/7/1993 đã khắc phục được nhược điểm của Luật đất đai 1987, bằng
cách sửa đổi, bổ sung một số điều không còn phù hợp để giải quyết những vấn đề
quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất. Đây chính là đợt đột phá thứ 3 trong
vấn đề ruộng đất. Lần đầu tiên kể từ sau tập thể hóa nông nghiệp miền Bắc trong
những năm 1958 - 1960, khẩu hiệu “Người cày có ruộng” lại có được một ý nghĩa
thiết thực đối với người nông dân: ruộng đất tuy vẫn thuộc sở hữu Nhà nước, song
gia đình nông dân được giao ruộng đất sử dụng ổn định lâu dài, được quyền cho
thuê, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế theo những điều kiện cụ thể do
pháp luật quy định (Nguyễn Văn Khánh, 2013).

Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở nên
phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán QSDĐ (thực chất là mua bán đất đai)
trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề mà Luật đất đai 1993 chưa
có quy định. Vì thế, ngày 02/12/1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai được ban hành. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất
như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian
đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các
QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng,
thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Ngày 01/10/2001, tiếp tục sửa đổi một số điều của Luật đất đai. Luật sửa
đổi lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau: Cho phép tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của
pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại
các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài
hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.

15


Sau một giai đoạn đổi mới, nền kinh tế của chúng ta phát triển rất nhanh,
bắt đầu bước vào thời kỳ CNH, HĐH đất nước. Để khắc phục những tồn tại của
Luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai trong thời mới, tại kỳ họp thứ 4, Khoá XI, Quốc hội thông qua Luật đất đai
lần thứ ba ngày 26/11/2003. Luật đất đai 2003 đã kế thừa quy định của Luật đất
đai 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực

hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp
trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai
theo định hướng của Nhà nước. Người sử dụng đất được thực hiện: “Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Luật đất đai 2003).
Luật đất đai năm 2003 sau gần 10 năm thực hiện đã tạo ra những bước đột
phá, mang lại một diện mạo mới trong quản lý và sử dụng đất. Luật cùng với các
văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã thúc đẩy sử dụng tài nguyên đất ngày càng
tiết kiệm và hiệu quả. Ý thức pháp luật về đất đai của xã hội được nâng cao so
với trước đây, đã đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn
định chính trị, đảm bảo an sinh xã hộị. Các quyền của người sử dụng đất được mở
rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện. Thị trường bất động sản trong đó có
QSDĐ đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng
bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị
trường, tạo nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội. Công tác quản lý
Nhà nước về đất đai dần đi vào kỷ cương, nề nếp, hệ thống tổ chức bộ máy
quản lý nhà nước về đất đai từng bước được củng cố, cán bộ làm công tác quản
lý đất đai được tăng cường. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được triển khai
đồng bộ ở các cấp; công tác cấp GCN QSDĐ đã được quan tâm chỉ đạo thực
hiện; cải cách thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai đã được đẩy mạnh ... (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2012).

16