ứng dụng mô hình định giá hedonic để xác định giá đất trên địa bàn phường thạch bàn, quận long biên, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MAI HỒNG VÂN

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THẠCH BÀN, QUẬN LONG BIÊN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

MAI HỒNG VÂN

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH ĐỊNH GIÁ HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THẠCH BÀN, QUẬN LONG BIÊN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN VĂN QUÂN

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Mai Hồng Vân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học,
các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của bạn bè.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của TS.Trần Đức Quỳnh giảng viên khoa công nghệ thông tin và các thầy, cô giáo khoa quản lý đất đai - Học

viện Nông Nghiệp Việt Nam để bài luận văn được hoàn thiện hơn. Cám ơn lãnh
đạo, cán bộ UBND phường Thạch Bàn, quận Long Biên đã tạo điều kiện cho tôi thu
thập số liệu và những thông tin cần thiết liên quan và đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong
quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo
điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Mai Hồng Vân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1

2 Mục đích của đề tài

2

3 Yêu cầu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 Cơ sở lý thuyết về đất đai

3

1.1.1 Khái niệm

3

1.1.2 Đặc trưng của đất đai

4

1.1.3 Phân loại đất đai

5

1.2 Giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai

6

1.2.1 Giá trị đất đai

6

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai

7

1.3 Một số phương pháp xác định giá đất phổ biến ở Việt Nam

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

9
9

1.3.2 Phương pháp chiết trừ

11

1.3.3 Phương pháp thu nhập

13

1.3.4 Phương pháp thặng dư

15

1.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

16

1.4 Phương pháp định giá Hedonic

17

1.4.1 Cơ sở lý luận

17

1.4.2 Nền tảng lý thuyết của mô hình định giá Hedonic

18

1.5 Tình hình nghiên cứu giá đất trong và ngoài nước
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

19

Page iii


1.5.1 Tình hình nghiên cứu trong nước

19

1.5.2 Tình hình nghiên cứu ngoài nước

22

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

25

2.1 Đối tượng nghiên cứu

25

2.2 Phạm vi nghiên cứu

25

2.2.1 Phạm vi không gian

25

2.2.2 Phạm vi thời gian

25

2.3 Nội dung nghiên cứu

25

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thạch Bàn, quận Long
25

Biên, TP.Hà Nội
2.3.2 Công tác định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long
Biên, TP.Hà Nội

25

2.3.3 Ứng dụng mô hình định giá Hedonic để định giá đất trên địa bàn
phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP Hà Nội

25

2.3.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn
phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP.Hà Nội

26

2.3.5 Áp dụng mô hình Hedonic để xác định giá đất trên địa bàn phường
Thạch Bàn, quận Long Biên, TP Hà Nội

26

2.4 Phương pháp nghiên cứu

26

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

26

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

26

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu và phân tích

26

2.4.4 Phương pháp phân tích hồi quy

27

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

28

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Thạch Bàn, quận Long Biên,
TP Hà Nội

28

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

28

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

30

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất của phường Thạch Bàn

32

3.2 Công tác định giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

33

Page iv


3.2.1 Quy định chung về giá đất

33

3.2.2 Giá đất quy định tại phường Thạch Bàn

33

3.2.3 Kết quả điều tra giá đất thực tế trên địa bàn phường Thạch Bàn

36

3.3 Ứng dụng mô hình định giá Hedonic để định giá đất trên địa bàn phường
Thạch bàn, quận Long Biên

38

3.3.1 Các bước thực hiện

38

3.3.2 Quá trình chọn mẫu và thu thập dữ liệu

39

3.3.3 Mô hình hồi quy giá đất được áp dụng trên địa bàn phường Thạch
Bàn, quận Long Biên, TP Hà Nội

40

3.3.4 Phân tích các biến số thành lập mô hình hồi quy

44

3.3.5 Chương trình máy tính được sử dụng để định giá đất trên địa bàn
phường Thạch bàn, quận Long biên, TP Hà Nội

48

3.3.6 Kết quả hồi quy

50

3.3.7 Đánh giá sai số

54

3.3.8 Phân tích ý nghĩa hệ số hồi quy

57

3.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn
phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Hà Nội

58

3.4.1 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở mức độ lớn

58

3.4.2 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở mức độ trung bình

60

3.4.3 Nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở mức độ nhỏ

60

3.5 Áp dụng mô hình định giá Hedonic để xác định giá đất tại phường Thạch
Bàn, quận Long Biên, TP.Hà Nội

62

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

68

1 Kết luận

68

2 Kiến nghị

69

TÀI LIỆU THAM KHẢO

70

PHỤ LỤC

72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt

Ý nghĩa của chữ viết tắt

1

BĐS

Bất động sản

2

ĐVT

Đơn vị tính

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

GPMB

Giải phóng mặt bằng

5

KT-XH

Kinh tế - xã hội

6

TP

Thành phố

7

VT

Vị trí

8

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi

DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng đất của phường Thạch Bàn

3.2

Bảng giá đất TP Hà Nội quy định áp dụng cho các tuyến đường phố

32

trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên năm 2015

34

3.3

Kết quả điều tra giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn

36

3.4

Số liệu điều tra giá đất thực tế trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận
Long Biên, TP.Hà Nội

37

3.5

Thống kê mô tả các biến định lượng

41

3.6

Thống kê mô tả các biến định tính

42

3.7

13 mẫu khảo sát có sai số lớn hơn 30%

52

3.8

Kết quả định giá một số thửa đất trên tuyến đường Ngọc Trì

64

3.9

So sánh kết quả giá đất ước lượng được từ mô hình với giá đất thị trường

66

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

1.1

Trình tự thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

10

1.2

Trình tự thực hiện phương pháp chiết trừ

12

3.1

Vị trí địa lý phường Thạch Bàn –Q.Long Biên – Tp. Hà Nội.

29

3.2

Cơ cấu kinh tế của phường Thạch Bàn năm 2014

30

3.3

So sánh giá đất trung bình của thị trường và giá đất quy định theo vị
trí của các tuyến đường trên địa bàn phường Thạch Bàn

38

3.4

Sơ đồ các tuyến đường điều tra giá đất trên địa bàn phường Thạch Bàn

39

3.5

Không gian làm việc của Matlab

49

3.6

Bộ soạn thảo của Matlab (Matlab Editor)

50

3.7

Sai số của các mẫu dữ liệu khảo sát.

51

3.8

Kết quả hồi quy với 120 mẫu

53

3.9

Kết quả hồi quy với 107 mẫu

53

3.10

Chức năng Evaluate error trong chương trình máy tính

54

3.11

Lựa chọn tỷ lệ Data đưa vào tập huấn luyện

55

3.12

Kết quả sai số khi lấy 70% số liệu để tính

55

3.13

Kết quả sai số khi lấy 80% số liệu để tính

55

3.14

Kết quả sai số khi lấy 90% số liệu để tính

56

3.15

Hệ số hồi quy trong mô hình tuyến tính

56

3.16

Dữ liệu bất động sản dự báo được lượng hóa

63

3.17

Giá đất ước lượng từ mô hình

63

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây tình hình kinh tế thế giới có nhiều chuyển biến
đáng kể và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Từ sau khi gia nhập WTO, nền kinh tế
Việt Nam có nhiều bước tiến. Xu hướng cơ chế thị trường đang dần được hình
thành và ngày càng hoàn thiện hơn. Thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ.
Tuy nhiên, tình trạng bong bóng bất động sản tại Mỹ (2007) và cuộc khủng khoảng
kinh tế thế giới đã ảnh hưởng nặng nề đến các thị trường trên thế giới cũng như
trong nước. Điều này làm cho thị trường bất động sản nước ta trở nên trầm lắng sau
một thời gian sôi động. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mọi người không có
nhu cầu về bất động sản vì vẫn tiềm ẩn những nhu cầu thực sự. Thời gian này cũng

là thời gian để bất động sản được kéo gần lại với giá trị thực của nó.
Việc xác định chính xác giá của một bất động sản nói chung và của đất đai
nói riêng có tầm quan trọng rất lớn đến các chính sách vĩ mô của nhà nước. Công
tác định giá đất đã được nghiên cứu và ứng dụng từ khá lâu trên thế giới, nhưng ở
Việt Nam thì mới được chú ý phát triển trong những năm gần đây. Hệ thống pháp
luật quy định về giá đất đang dần được hoàn thiện và góp phần không nhỏ trong
việc xác định giá. Tuy nhiên, thực tế cho thấy ở nước ta vẫn còn tồn tại hai loại giá:
giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định
thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường đã gây khó khăn trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, bất cập trong công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường
bất động sản lành mạnh. Trên thế giới hiện nay tại các nước phát triển, công việc
định giá đất được tiến hành theo phương pháp dựa vào các hàm hồi quy trong đó
các thuộc tính của đất đai, bất động sản được sử dụng như các biến số độc lập và giá
đất, bất động sản là biến số phụ thuộc; trong khi đó việc xác định giá đất ở Việt
Nam chủ yếu sử dụng các phương pháp mang tính hành chính bộc lộ khá nhiều
khuyết điểm. Việc vận dụng các phương pháp định giá đất mới vào Việt Nam là hết
sức cần thiết.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Thị trường bất động sản nói chung vẫn chưa sôi động trở lại, tuy nhiên các
phân khúc bất động sản ở các quận ven như quận Long Biên vẫn được đánh giá là
có tiềm năng bùng nổ mạnh mẽ. Bởi các quận ven Hà Nội đang dần hoàn thiện hạ
tầng, đô thị hóa nhanh và quỹ đất dồi dào, giá đất chưa thống nhất trong khi khu vực
trung tâm đang ham hiếm quỹ đất và giá đất đã nằm trong khuôn khổ. Do vậy, nhu
cầu định giá đất ở các vùng ven giúp thị trường đất đai trở lên minh bạch hơn là rất
quan trọng.

Xuất phát từ thực tiễn,yêu cầu trên, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai
- Học viện nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của TS.Nguyễn Văn Quân, tác
giả đã chọn nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng mô hình định giá Hedonic để xác định giá
đất trên địa bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích của đề tài
- Nghiên cứu giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa
bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, TP. Hà Nội
- Ứng dụng mô hình định giá Hedonic xác định giá đất trên địa bàn phường
Thạch Bàn, quận Long Biên, TP. Hà Nội.
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác, đáng tin cậy.
- Mô hình định giá đất đưa ra phải có ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn cao.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý thuyết về đất đai
1.1.1. Khái niệm
Đất đai là một tài nguyên tự nhiên, là một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt
trái đất, bao gồm đất ở, đồng cỏ, đồng ruộng rừng núi, bãi hoang, bãi chăn thả, mặt
nước, đầm lầy và bãi đá, …Theo nghĩa hẹp, thì đất đai biểu hiện ở khối lượng và
tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm dụng đối với đất
đai. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo
tập quán không thành văn.
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn
bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và đưới đất

không do lao động và con người tạo ra, tức là bao gồm mặt đất, nước mặt đất, nước
ngầm, thổ nhưỡng, thực vật, động vật.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất
đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trong của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở văn
hóa, kinh tế, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ,
đồng thời cũng được coi là một loại tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật
chất của xã hội. Đất đai là tài sản vì đất đai có đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người, tức là có giá trị sử dụng; con người có khả
năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng của trao đổi mua bán (tức là có sự tham gia
vào giao lưu dân sự)… nhưng chúng ta cần thấy rằng đất đai là loại hàng hóa không
đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà thị trường không chỉ phản ánh bản thân giá trị
của đất đai mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn liền với đất đai.
Đồng thời đất được được coi là tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao
động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa
trở thành sử dụng đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không gian và
vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lời, vì trong quá
trình sử dụng nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Khác với tài sản khác
thông thường thì trong quá trình sử dụng đất đai không phải hấu hao, giá trị của đất
không những không mất đi mà còn có giá trị tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006).
1.1.2. Đặc trưng của đất đai
- Hạn chế về diện tích: đất đai là nguồn tài nguyên han hiếm không thể tái tạo

được. Diện tích đất đai là có hạn và không thay đổi được so với sự phát triển dân số.
Nếu như sử dụng không tốt hoặc không hiệu quả hoặc do các yếu tố tự nhiên gây
ra: mưa, bão, lũ lụt, động đất, thiên tai, … thì thậm chí đất đai còn mất đi hay mất đi
giá trị sử dụng mà đáng lẽ chúng phải có.Tóm lại là cung về đất đai về lâu dài thì
không co giãn, giá đất luôn có xu hướng tăng, do dân số phát triển, nhu cầu về bất
động sản ngày càng tăng cao dẫn đến việc mất cần đối giữa cung và cầu dưới dạng
thiếu cung. Do vậy, về lâu dài giá đất đai ngày càng tăng lên.
- Có vị trí cố định : Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố
định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối
rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì, … của đất
đai có thể bị biến đổi, nhưng đất đai được hòa hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian
của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người
sử dụng đất đai tại chỗ. Vì vậy, mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất,
khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
- Tính bền lâu: đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử
dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng,
đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính bền lâu của đất đai, đề ra yêu cầu và
khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Chất lượng khác nhau: điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước, …) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ,
lượng mưa, …) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong sử
dụng đất nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau.
Tính chất đất khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng hợp lý, để thu lại
hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng nếu con
người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất đai được nâng lên không
ngừng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4

1.1.3. Phân loại đất đai
Theo Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được
phân loại thành 3 nhóm chính.
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất;
+ Đất rừng phòng hộ;
+ Đất rừng đặc dụng;
+ Đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các
loại nhà khác phục vụ vào mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không
trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại, chăn nuôi gia súc, gia cầm, và các loại
động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy
sản cho mục đích học tập nghiên cứu, thí nghiệm, đất ươm tạo cây giống, con giống
và đất trồng hoa, cây cảnh;
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở của các tổ
chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đạo tạo, thể
dục, thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng; làm
đồ gốm;
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng

không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ
thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi
thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây
dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà
công trình đó không gắn liền với đất ở;
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
(Quốc hội, 2013).
Việc lựa chọn và phân loại thửa đất cần thẩm định giúp cho việc thẩm định
thuận lợi hơn trong quá trình phân tích sử tác động của các yếu tố chính sách lên giá
trị của thửa đất đó.
1.2. Giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai
1.2.1. Giá trị đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền

lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê,
giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh
đất đó trong không gian và thời gian xác định.(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân, 2006)
Tuy nhiên, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là giá của
quyền sử dụng mảnh đất đó, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong nền kinh tế. Đất
đai ở nước ta thay vì thực hiện quyền mua bán, chúng ta thực hiện hình thức chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.1.2. Phân loại giá đất
Ở nước ta, thông thường giá đất gồm hai loại: giá đất phi thị trường và giá đất
thị trường.
Giá đất phi thị trường bao gồm giá đất do nhà nước quy định và giá đất được
xác định trong các giao dịch phi thị trường. Nhà nước quy định giá đất chỉ để nhằm
giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người có quyền sử dụng đất, người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất …. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng,
được dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử
dụng đất và thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tiền phạt
đối với người có hành vi vi phạm về đất đai (Quốc hội, 2013). Và giá này không áp
dụng cho các giao dịch dân sự như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp giá

trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
Giá đất thị trường chính là giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các
giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và không chịu sự ràng buộc nào.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai
1.2.2.1. Yếu tố thông thường
- Yếu tố về hành chính
+ Chế độ về đất
+ Chế độ nhà ở
+ Quy hoạch đô thị
+ Chính sách về giá đất
+ Chính sách thuế
+ Thay đổi về hành chính
- Yếu tố nhân khẩu
+Mật độ nhân khẩu
+ Tố chất nhân khẩu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


+ Cấu thành nhân khẩu gia đình
- Yếu tố xã hội
+ Tình trạng ổn định chính trị
+Tình trạng trị an xã hội
+ Đầu cơ nhà đất
+ Tiến trình đô thị hóa
- Yếu tố quốc tế
+ Tình hình kinh tế thế giới
+ Yếu tố chính trị quốc tế
- Yếu tố kinh tế

+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư
+ Tình trạng thu chi tài chính, tiền tệ
+Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất
1.2.2.2. Yếu tố khu vực
- Vị trí
- Điều kiện giao thông
- Điều kiện thiết bị hạ tầng
- Chất lượng môi trường
- Hạn chế của quy hoạch đô thị
1.2.2.3. Yếu tố cá biệt
- Diện tích
- Chiều rộng
- Chiều sâu
- Hình dáng
- Độ dốc
- Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất
- Vị trí đất
- Thời hạn sử dụng đất.(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


1.3. Một số phương pháp xác định giá đất phổ biến ở Việt Nam
Căn cứ theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 năm
2014 quy định về giá đất. Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây
dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn

xác định giá đất, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 thay thế cho nghị định 188/2004/NĐCP quy định về phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định
123/2007/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP, theo
đó việc xác định giá đất ở nước ta hiện nay được thực hiện bằng năm phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập;
phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định chi tiết phương pháp định giá đất, cụ thể như sau:
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của thửa đất, tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm xác định giá hoặc gần
với thời điểm xác định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh
các hệ số khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá ước tính của
thửa đất, khu đất =
cần định giá

Mức tiền điều chỉnh về giá hình

Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,

±

khu đất so sánh

thành từ các yếu tố khác biệt của
từng thửa đất, khu đất so sánh với

thửa đất, khu đất cần định giá

Khi vận dụng phương pháp so sánh cần phải khảo sát, thu thập thông tin của
tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử
dụng đất, về vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ,
diện tích, kích thước, hình thể, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển
nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian
không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


Sơ đồ thể hiện trình tự thực hiện phương pháp so sánh:

G
G
G

SS 1
DG

Điều
chỉnh

SS 2
DG

G

TĐ

G

TĐ

DG

Thống
nhất
kết
quả

DG

GT

TĐ
CD

SS 3
TĐ

G

DG

DG

Nguồn: TS. Nguyễn Ngọc Vinh( 2008)
Hình 1.1. Trình tự thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp
Trong đó:

G
G

SS 1
DG
TĐ
DG

GT

: Giá giao dịch của thửa đất so sánh 1

: Giá giao dịch của thửa đất thẩm định được tính trên thửa đất so sánh
TĐ
CD

: Giá chỉ dẫn của thửa đất cần thẩm định

*/ Mặt tích cực và hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
- Mặt tích cực:
+ Là phương pháp gặp ít khó khăn về mặt kỹ thuật;
+ Là phương pháp phản ánh sự đánh giá về giá trị của thị trường mà không
chịu bất cứ sự áp đặt mang tính chủ quan nào, do vậy nó là cơ sở vững chắc để
những người có quyền lợi, lợi ích liên quan đến thửa đất được định giá, công nhận;
+ Là phương pháp chủ yếu dựa vào kinh nghiêm định giá và sự hiểu biết thị
trường khu vực xung quanh thửa đất chủ thể.

- Mặt hạn chế:
+ Chỉ thực hiện được khi có dữ liệu thị trường;
+ Chỉ áp dụng có hiệu quả ở những nơi có thị trường phát triển hoặc đang phát
triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không
những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức
thuyết phục.
+ Phương pháp so sánh trực tiếp coi thị trường quyền sử dụng đất là thị trường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


tĩnh, không phải là thị trường động. Khi thị trường có biến động mạnh thì phương
pháp này trở nên kém hiệu quả.
+ Phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định, chưa tính
đến sự tương tác qua lại của các đối tượng để định giá đất, Vì vậy, kết quả định giá
còn tùy thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm, kiến thức của người định giá rất mang
cảm tính, duy lý trí (Trần Thanh Hùng, 2011b).
1.3.2. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp so sánh gián tiếp để xác định giá đất trong trường hợp tại
khu vực điều tra giá không có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất trống. Phương
pháp chiết trừ là một biến thể của phương pháp chi phí. Nó cũng dựa vào các
chứng cứ giao dịch thị trường, nhưng là giao dịch bất động sản bao gồm cả đất và
tài sản trên đất.
Công thức:
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác
định theo công thức sau:
Giá hiện tại của tài sản gắn
liền với đất của bất động sản

=

so sánh

Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá đất

-

Giá trị hao
mòn

Trong đó:
Giá trị xây mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây
dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn
liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí
gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải
nộp theo quy định của pháp luật.
Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao
mòn vô hình ( bao gồm hao mòn về mặt vật lý do dự hao dần trong quá trình khai
thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch; suy thoái kinh
tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài). Giá trị của bất động sản so sánh được
thực hiện theo công thức:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11

Giá trị đất của bất
động sản so sánh

=

Giá trị bất động sản
so sánh

Giá trị hiện tại của tài
sản gắn liền với đất của

-

bất động sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá đất của bất động sản
so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh
Diện tích thửa đất của bất đống sản so sánh

Sơ đồ thể hiện trình tự thực hiện phương pháp chiết trừ

Trừ ra

Điều chỉnh

G

TĐ
DG

G

G

TĐ
DG

TĐ
DG

Thống nhất kết quả

GT

TĐ
CD

Nguồn: TS. Nguyễn Ngọc Vinh(2008)
Hình 1.2. Trình tự thực hiện phương pháp chiết trừ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Trong đó:

: Giá trị còn lại của công trình tại thời điểm có giá trị hiệu lực.
TĐ

G : Giá trị lô đất
DG

*/ Mặt tích cực và hạn chế của phương pháp chiết trừ:
- Mặt tích cực:
Dễ thu thập thông tin thị trường hơn, do việc chuyển nhượng bất động sản gồm
tài sản trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến trên nhiều khu vực ở
địa phương hơn là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trống. Việc xác định giá
đất cũng dựa trên chứng cứ giao dịch thị trường nên có tính thuyết phục cao.
- Mặt hạn chế:
Việc tính giá trị hiện tại của công trình xây dựng trên đất có thể mang tính chủ
quan do việc mua bán bất động sản thường xảy ra trước thời điểm thu thập thông tin.
Đồng thời phương pháp này người thực hiện phải am hiểu kiến thức về xây và khó xác
định giá trị hao mòn là hao mòn hữu hình và vô hình của tài sản gắn liền với đất đai
(Trần Thanh Hùng, 2011b).
1.3.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất
động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác, Khi dùng phương
pháp định giá đất đai, xem mua đất đai như một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành
vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương pháp thu nhập là
phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với
một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào
thời điểm định giá.
QSDĐ không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử
dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong một khoàng thời gian nhất
định. Những thu nhập đó được tính theo giá trị hiện hành bằng một suất lợi tức hoàn

vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị thực chất của đất đai đó, và cũng là giá trị
trao đổi khách quan thích hợp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


Các công thức cơ bản của phương pháp thu nhập:
- Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi:

P=
Trong đó:

a
r

P: giá cả đất đai;
a: thu nhập của đất đai;
r: tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn.

- Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi:
P=∑

PL (t )

(1 + r )

t

(t )

Trong đó:

P: giá cả đất đai;
PL(t): thu nhập của đất đai ở năm thứ t;
t: thời gian mảnh đất cho thu nhập;
r: tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn.

- Thu nhập nhiều năm cho một thời hạn cố định:
1−

PVIFA =
Trong đó:

1
(1 + i) m
i

PVIFA: giá trị hiện tại của 1 đồng 1 năm;
i : lãi suất ngân hàng bình quân một năm;
m : số năm cho thuê theo thời hạn.

*/ Mặt tích cực và hạn chế của phương pháp thu nhập
- Mặt tích cực
+ Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu nhập
+ Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn (từ
2-3 năm) thì phương pháp thu nhập cho kết quả đáng tin cậy.
- Mặt hạn chế
+ Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc cung –
cầu và nguyên tắc cạnh trạnh, mà trong đó chủ yếu dựa vào nguyên tắc dự báo

trước. Vì vậy, kết quả định giá bị chi phối nhiều bởi các yếu tố chủ quan, có tính
thuyết phục không cao.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


+ Phương pháp thu nhập thường quan tâm đến quy mô, sự bảo đảm và thời hạn
của nguồn thu nhập. Tuy nhiên, trong hoạt động đầu tư, thường ít có cơ hội được thị
trường ưu đãi do chính sự đa dạng và tính thay thế của các loại đầu tư khác trên thị
trường. Vì vậy, nhu cầu đối với bất động sản cho thu nhập chịu ảnh hưởng mạnh mẽ
bởi thu nhập ròng từ những đầu tư thay thế. Sự tăng lên về tỷ lệ lãi suất hoặc những
khoản thu nhập ròng dự kiến trong lĩnh vực đầu tư không thuộc đầu tư bất động sản
cũng sẽ làm giảm nhu cầu đối với bất động sản tạo ra thu nhập, làm cho quy mô, sự
bảo đảm và thời hạn nguồn thu nhập chịu sự rủi ro lớn hơn dự kiến, độ tin cậy vào kết
quả định giá không cao.
+ Là phương pháp được xây dựng trên cơ sở phân tích tài chính trong lĩnh vực
đầu tư có sử dụng kỹ thuật tính toán vừa khó và phức tạp, vừa đòi hỏi người định giá
phải rất am hiểu lĩnh vực đầu tư loại bất động sản cần định giá.
+ Tuy nhiên, hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là thu nhập nhận
được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn
và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại. Phương pháp thu
nhập không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất
động sản.
+ Đồng thời vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với tài sản đất
đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và
suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung
và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định thu nhập là một việc làm
khó khăn (Trần Thanh Hùng, 2011b).
1.3.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của
bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục
đích xác định cụ thể trong tương lai, khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển
giả định.
Công thức tính như sau:
Giá trị ước tính của
thửa đất

=

Tổng giá trị phát
triển

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

-

Tổng chi phí
phát triển

Page 15