đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật quận hai bà trưng thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................. iv
Danh mục các chữ viết tắt..................................................................................vii
Danh mục bảng ............................................................................................... viii
Danh mục hình ................................................................................................... ix
ĐẶT VẤN ĐỀ..................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
1.2. Mục đích - yêu cầu ...................................................................................... 2
1.2.1. Mục đích ............................................................................................ 2
1.2.2. Yêu cầu .............................................................................................. 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất............. 3
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................ 3
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư..................... 4
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.................................................................................... 5
1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai .................... 5
1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất ............................................................. 7
1.2.3. Thị trường bất động sản ..................................................................... 9
1.3. Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức tài trợ, một số
nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam ......................................... 9
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng
thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) ...................... 9
1.3.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất của
một số nước trên thế giới ................................................................ 11
1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại Việt Nam ................................................................................................ 15
1.4.1. Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các
thời kỳ .................................................................................................. 15

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


1.4.2. Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
hiện hành..................................................................................... 27
1.4.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam ................................................. 29
1.5. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất tại Thành phố Hà Nội ...................................................... 32
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 37
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 37
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng
đất đai của quận Hai Bà Trưng........................................................... 37
2.2.2. Đánh giá tình hình công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại
02 dự án trên địa bàn quận Hai Bà Trưng.......................................... 37
2.2.3. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện các
dự án tại quận Hai Bà Trưng ............................................................... 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 38
2.3.1. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .................................................. 38
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp................................................. 38
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .................................................... 39
2.3.4. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ............................................ 39
2.3.5. Phương pháp so sánh ...................................................................... 39

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hai Bà Trưng ............................... 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ............... 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ............................................... 43
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội ...................... 44
3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai ............................................................ 45
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .................................................................. 45
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................... 49
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.3. Thực trạng công tác bồi thường, hố trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ............. 52
3.3.1. Việc tổ chức thực hiện BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ........... 52
3.3.2. Đánh giá việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư tại 02 dự án nghiên cứu ............................................... 60
3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ............................ 65
3.4.1. Xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư ............................................................................................. 65
3.4.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất: Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ,
kết quả thực hiện .............................................................................. 70
3.4.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất: Giá bồi thường về tài sản ....... 74
3.4.4. Các chính sách hỗ trợ trong công tác bồi thường, hỗ trợ (hỗ trợ
di chuyển chỗ ở, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ gia đình chính
sách, thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng và các hỗ trợ khác theo
quy định) ........................................................................................... 77
3.4.5. Các chính sách về tái định cư và kết quả thực hiện:........................... 82

3.4.6. Kết quả đạt được và những vướng mắc còn tồn tại khi thực hiện
công tác giải phóng mặt bằng của 02 dự án nghiên cứu ..................... 85
3.4.7. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trên địa bàn quận Hai Bà Trưng thông qua 2 dự án ........................... 87
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện công tác BT,HT&TĐC .......... 89
3.5.1. Hoàn thiện về chính sách .................................................................. 89
3.5.2. Tăng cường công tác quản lý đất đai ................................................. 90
3.5.3. Công tác tuyên truyền, vận động ....................................................... 90
3.5.4. Việc tổ chức thực hiện ...................................................................... 90
3.5.5 Các giải pháp cụ thể .......................................................................... 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 92
1. Kết luận .......................................................................................................... 92
2. Kiến nghị ....................................................................................................... 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 95

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT`
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

2

BTHT&TĐC

Bồi thường hỗ trợ và tái định cư

3

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

GPMB

Giải phóng mặt bằng

5

HĐND

Hội đồng nhân dân

6

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

7

MTTQ

Mặt trận tổ quốc

8

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

9

QLDA

Quản lý dự án

10

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

11

SDĐ

Sử dụng đất

12

TĐC

Tái định cư

13

TNMT

Tài nguyên môi trường

14

UBND

Uỷ ban nhân dân

15

WB

Ngân hàng thế giới

16

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

3.1.

Diện tích tự nhiên các quận nội thành – Thành phố Hà Nội..................... 42

3.2.

Hiện trạng dử dụng đất quận Hai Bà Trưng năm 2014 ............................ 49

3.3.

Biến động đất đai giai đoạn 2010-2014 quận Hai Bà Trưng .................... 51

3.4.

Tình hình thu hồi đất, GPMB trên địa bàn quận Hai Bà Trưng từ

năm 2013-2014 ....................................................................................... 57

3.5.

Khái quát sơ lược về 02 dự án nghiên cứu............................................... 60

3.6.

Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường ................ 66

3.7.

Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng
và điều kiện được bồi thường .................................................................. 67

3.8.

Xác định đối tượng, điều kiện được tái định cư ....................................... 69

3.9.

Tổng hợp số tiền đất được bồi thường, hỗ trợ .......................................... 72

3.10. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 02 dự án .................................... 72
3.11. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường về đất theo quy định
tại 02 dự án và giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất ............................ 73
3.12. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ nhà ở, công trình vật kiến trúc,
cây cối hoa màu trên đất bị thu hồi tại 02 dự án ..................................... 76
3.13. Ý kiến của người có đất trong việc xác định giá nhà ở, vật kiến trúc
trên đất bị thu hồi tại 02 dự án ................................................................ 76

3.14. Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ tại 02 dự án.............................. 80
3.15. Kết quả thực hiện thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng tại 02 dự án............ 81
3.16. Ý kiến của người có đất trong việc thực hiện các chính sách ................... 81
3.17. Kết quả thực hiện chính sách tái định cư ................................................. 83
3.18. Ý kiến người dân trong việc thực hiện chính sách tái định cư.................. 84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH
Số hình

Tên hình

Trang

Hình 3.1. Vị trí quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội.....................................40

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối
thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển.

Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu
dân cư, cơ sở hạ tầng... đang được triển khai xây dựng. Để xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các nghành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây
dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo.v.v. Nhà nước phải thu
hồi đất của người sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi.
Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, có ý nghĩa quyết định trong toàn bộ quá trình
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, đảm bảo cho sự thành công của dự án đầu tư và
là một trong những nhân tố quan trọng quyết định đến hiệu quả thu hút đầu tư
trong và ngoài nước nhằm đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của
đất nước.
Trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về
đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi
thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư nhằm khắc phục những khó khăn, vướng
mắc trong quá trình triển khai thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, kinh tế và an ninh quốc phòng.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa xã hội của cả nước,
đang từng bước mở rộng và phát triển trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại
hóa. Nhu cầu đất cho phát triển Hà Nội không ngừng tăng lên và tình hình thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn Hà Nội cũng không nằm ngoài những khó khăn, thách thức chung của cả
nước trong vấn đề bức xúc này.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


Quận Hai Bà Trưng nằm ở phía Đông Nam trung tâm thành phố Hà Nội, là

một trong 4 quận nội thành cũ. Hệ thống giao thông trên địa bàn quận là đầu mối
quan trọng của thủ đô với các tỉnh phía Nam, với nhiều trục giao thông chính như:
Quốc lộ 1A, đường vành đai 1, đường vành đai 2, các trục đường hướng tâm: Giải
Phóng - Lê Duẩn, Bà Triệu, Trương Định - Bạch Mai - Phố Huế… Đây là điều
kiện thuận lợi cho quận trong việc phát triển kinh tế, thương mại, dịch vụ…
Cũng như các địa phương khác trong cả nước công tác bồi thường, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn quận cũng gặp
một số các khó khăn vướng mắc về chính sách, thủ tục thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cần phải tiếp tục dần hoàn thiện. Vì vậy, việc thực hiện đề
tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại 02 dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật quận Hai Bà Trưng – thành phố Hà Nội”
là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
1.2. Mục đích - yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất tại 02 dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp giải quyết những tồn tại, khó khăn góp phần
nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên địa bàn
nghiên cứu.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản pháp luật
khác có liên quan.
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực,
chính xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa
chọn để nghiên cứu.
- Đánh giá đúng những tồn tại, khó khăn, vướng mắc; từ đó đưa ra những
giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác
giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hai Bà Trưng.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất:“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu
lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” (Khoản 5, Điều 4, Luật đất
đai năm 2003).
1.1.1.2. Bồi thường
- Theo đại từ điển tiếng việt thì “bồi thường” có nghĩa là trả lại tương
xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành
vi của chủ thể khác. (Trung tâm Ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, 1998).
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất” (Khoản 6, Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp nhau, giúp thêm vào (Trung tâm Ngôn ngữ và văn hóa Việt
Nam, 1998).
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc
làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” (Khoản 7, Điều 4, Luật đất
đai năm 2003).
1.1.1.4. Tái định cư
TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống

và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ
các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì
sự phát triển chung.
Hiện nay ở Việt Nam, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Điều 4, Nghị định
197/2004/NĐ-CP).
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách GPMB.
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
- Tính phức tạp: Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào
hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó
khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho
thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và
việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau
này (Phạm Phương Nam, 2013).

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: Đất ở là
tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà
tâm lý, tập quán của người dân là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất
khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách
không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thường xuyên; thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu; dân cư một số vùng sống chủ
yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống
bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven
đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu
vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.
Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến
hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể (Phạm Phương Nam, 2013).
1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai
1.2.1.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở Việt Nam, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã
ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998,
2001 và 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo
đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn
thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về
pháp luật Đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng
khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự
án đầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai
qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và
cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB
(Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy: nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý
đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi
đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận
thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản
lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai,
công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành

pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng
trực tiếp tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
1.2.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định
hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá
trình phát triển đang đặt ra (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ
là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực
hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng
nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng

nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính
bồi thường.
1.2.1.3. Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở Việt Nam, theo quy định của Luật Đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ
cho việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và giải quyết các
tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường, GPMB,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định đối tượng được bồi
thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai
ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công
tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
pháp Luật Đất đai 2003 tại Điều 55 thì giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung
giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất
người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại tại thời điểm định
giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc
định giá đất chủ yếu sử dụng hai phương pháp truyền thống như các nước trên thế
giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật Đất
đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Điều 55, Luật
đất đai năm 2003).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


1.2.3. Thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao
dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất
đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
TĐC và bồi thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
1.3. Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức tài trợ, một số
nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
1.3.1.1. Ngân hàng thế giới (WB)
Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của WB đều có chính sách về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư do WB đưa ra. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định, chính sách của nhà
nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định, nhưng bên cạnh cũng có những
ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cho
người bị thu hồi đất của Việt Nam. Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định thì
vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng
trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng
lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận

chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất,
cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư (World Bank, 2009).
1.3.1.2. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Khung chính sách của ADB được xây dựng với mục tiêu tránh việc tái
định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm thiểu tái định cư nếu
không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di chuyển được giúp đỡ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như họ đã có được nếu không có dự án
hoặc tốt hơn. Với các nguyên tắc cơ bản là:
- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai,
công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi.
- Tất cả các hộ đều được quyền bồi thường theo giá thay thế cho tài sản,
thu nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ
để cải thiện hay ít nhất cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực
sản xuất của họ như trước khi có dự án.
- Trong trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa
để duy trì các thể chế văn hoá và xã hội của những người phải di chuyển và của
cộng đồng dân cư nơi chuyển đến.
- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (được coi như một phần
trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được tiến
hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng.
- Phải hoàn tất việc chi trả bồi thường các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết
thúc di dân tới nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án.
- Việc bồi thường cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm chủ,
gia đình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện với sự
tôn trọng các giá trị văn hoá cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ.

Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, ADB quan tâm
đến hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng
tháng, nguồn thu nhập của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong
diện chính sách hay không và cả trình độ học vấn… cùng tính pháp lý của đất
đai, tài sản trên đất.
Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm
thiểu tối đa tái định cư và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường
và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong
trường hợp không có dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2006).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


1.3.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất của một số
nước trên thế giới
1.3.2.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở
hữu tập thể. Đất đai thuộc khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu Nhà
nước. Đất đai thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghệp thuộc sở hữu tập thể,
nông dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, trong
trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người dân đang sử dụng vào mục đích công
cộng, lơi ích quốc gia... thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức tái
định cư cho người bị thu hồi.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên với

các loại đất khác. Dưới mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi bị thu hồi sẽ được
chuyển từ sở hữu tập thể sang sở hữu Nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người
nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường
do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm cả các khoản lệ phí sử dụng đất
phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ.
Về công tác tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý
tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc giải tỏa mặt bằng. Người nhận
khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường
là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và tái định cư của Trung
Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
đất thực hiện các dự án. (Đào Trung Chính, 2010).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


1.3.2.2. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường
được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thườngvới giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu
tư đều bồi thườngvới mức cao hơn giá thị trường (Đào Trung Chính, 2014).

Pháp Luật Đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về
đất đai. Do vậy nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất kỳ
một dự án nào, công trình nào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ
dự án và chủ sở hữu khu đất trên cơ sở một hợp đồng.
Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng
cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh
quốc phòng. Luật quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị
bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên
kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập
các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi
thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án.
Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời
được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân đã hiểu và chấp
hành các chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước (Đào Trung Chính, 2014).
Về giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: căn cứ vào giá do một Uỷ ban
của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất
động sản. Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt. Nếu phải di chuyển nhà đến
nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền
một lần, được cho thuê hay mua trả góp... Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị
thu hồi không chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét
một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


không chuyển đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án
giải quyết (Đào Trung Chính, 2014).
1.3.2.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên

đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất
một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức
pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở luật quy hoạch đô thị
cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước
chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền
sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế
độ này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử
dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai về đất đai, hạn
chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý
các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như
thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế.
Một là ”đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt
được theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất” theo
thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công
đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích
thương lượng thu hồi đất công thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi
toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm
1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay.
Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương
lượng không đạt được thỏa thuận thì “Luật sung công đất” được thực hiện bằng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13

cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi
khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ
tăng. Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này là một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi
năm Hàn Quốc cho thi hành định giá trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ
định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa
theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy định không dựa vào
lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng, chấp thuận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di rời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của
Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và
liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự
án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối
tượng này nơi cư trú hoặc 30% giá trị của tòa nhà đó. Còn nếu như các dự án xây
dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở
thấp hơn giá thành.
Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân,
các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu
kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với

đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


sản... để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại
cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện
quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngay
phải theo pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB thường
bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh
hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp
cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả (Jang Moon Song, Hàn Quốc).
1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
tại Việt Nam
1.4.1. Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các thời kỳ
1.4.1.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Ngay khi hòa bình được lập lại ở miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước đã
khẳng định con đường tất yếu của Cách Mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa
xã hội ở miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam. Để đáp ứng nhiệm vụ đất
nước trong giai đoạn cách mạng mới năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cải cách
ruộng đất nhằm phân phối lại ruộng đất cho nhân dân với khẩu hiệu: “Người cày
có ruộng” và từ đó luật cải cách ruộng đất được ban hành. Đồng thời Nhà nước ta
cũng khẳng định đất đai được tồn tại dưới 3 hình thức đó là: sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận tồn tại ba hình thức sở hữu đất
đai ở nước ta, gồm có sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Thời
kỳ này quan hệ đất đai trong bồi thường chủ yếu là thoả thuận, sau đó thống nhất

giá trị bồi thường mà không cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
phương án bồi thường hay ban hành giá bồi thường (Hiến pháp năm 1959).
Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ “Quy định
thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất”, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan
đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam. Nghị định này quy định những
nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc xây
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


dựng các công trình do Nhà nước quản lý đó là: “đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích
cần thiết cho xây dựng công trình, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời
sống của người có ruộng đất. Những người có ruộng đất được trưng dụng được
bồi thường và trong những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn
việc làm, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để
không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân. Hết sức
tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền chùa, trường
hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương”.
Về mức và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định:
- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một
số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng.
- Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại
đúng mức.
- Đối với mồ mả căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa
phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong
Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong
những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồi thường

thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thoả thuận của các bên. Tiếp đó là Thông tư số
1792/TTg ngày 11-01-1970 của Thủ tướng Chính phủ quy định một số điểm tạm
thời “Về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây lưu niên, các hoa mầu cho nhân dân ở
những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố” trên nguyên tắc: “Phải đảm
bảo thoả đáng quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và của nhân dân”. Tuy nhiên
Thông tư này mới chỉ dừng lại ở việc quy định bồi thường về tài sản trên đất mà
chưa đề cập cụ thể đến chính sách bồi thường về đất đai.
Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý, ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội đồng Chính phủ ra Quyết
định số 201/CP quy định về việc “Không được phát canh, thu tô, cho thuê, cầm
cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào ,không được dùng để thu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


những khoản lợi không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy
định”. Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “giao – thu” giữa
Nhà nước với người sử dụng đất (Hiến pháp năm 1980).
Luật Đất đai năm 1987 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường
thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết
quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”.
Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1988 không hướng
dẫn nội dung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ tập trung
vào việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục
đích khác. Thực chất đây lại là quy định việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước
khi được giao đất (mà sau này khi thực hiện Luật Đất đai năm 1993 được coi là
tiền sử dụng đất), trong đó phần nhỏ được phân bổ cho người bị thu hồi đất.
Nghị định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 của Hội đồng Bộ

trưởng quy định về việc bồi thường đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang
mục đích khác. Tại Điều 1 của Nghị định này nêu rõ: Mọi tổ chức, cá nhân được
giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù về
đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Tiền bồi thường tài sản trên mặt đất
và tài sản trong lòng đất cho chủ sử dụng hợp pháp không thuộc các khoản tiền
thiệt hại về đất. Khung mức giá bồi thường để UBND tỉnh, thành phố, đặc khu
kinh tế thuộc Trung ương quy định cụ thể, mức bồi thường đối với từng quận,
huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất ở địa phương nhưng không được thấp
hơn hoặc cao hơn khung định mức bồi thường của Chính phủ.
Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ
chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:
+ Tại Điều 17 Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: “Đất
đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng
biển thềm lục địa và vùng trời đều thuộc sở hữu toàn dân”.
+ Tại Điều 18 Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nước đối với
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích và có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


hiệu quả; đồng thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của người được Nhà nước giao cho sử
dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hợp lý,
sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo các
quy định của pháp luật).
+ Tại Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá
nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do An
ninh Quốc phòng, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng, có
bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo thời giá của thị trường” (Hiến

pháp năm 1992).
1.4.1.2. Từ khi có Luật đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003
Hiến pháp năm 1992 đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi
thường GPMB qua những điều 17, 18, 23.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua
và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 với quy định “ đất có giá” và người
sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ. Đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan
trọng đối với công tác bồi thường GPMB (Luật đất đai năm 1993).
Những quy định về bồi thường GPMB của Luật đất đai năm 1993 đã thu
được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về
sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế – xã hội nó đã dần mất đi vai
trò làm động lực thúc đẩy phát triển. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB
đẩy nhanh tiến độ thi công công trình đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được
Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001.
Để cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính
sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị đinh 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định so với các văn bản trước.
Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực
hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng
mục đích sử dụng, cùng hạng đất…Tuy nhiên trên thực tế, trong quá trình thực

hiện lại cho thấy một số điểm bất cập như việc người bị ảnh hưởng thu hồi gặp
rất nhiều khó khăn.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này quy định chi tiết, hoàn
chỉnh, toàn diện, tiến bộ và hợp lý hơn Nghị định 90/CP. Chi tiết hơn vì phạm vi
áp dụng quy định thêm một số chính sách hỗ trợ mới về TĐC, giá đất để tính đền
bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy
định của Chính phủ nhân với hệ số K.
Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ–CP còn có
những hạn chế nhất định. Nó chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tế, chưa
phù hợp với thực tiễn và gây ra phát sinh nhiều khiếu kiện cho Nhà nước… Đặc
biệt chưa giải quyết được những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện
chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất
không đủ điều kiện được bồi thường…
1.4.1.3. Từ khi có Luật đất đai 2003 đến trước Luật đất đai 2013
Luật Đất đai 2003 bao gồm 7 chương 146 điều trong đó có 7 điều (từ Điều
38 đến Điều 44) quy định về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà
nước thu hồi đất.
Sau khi Luật Đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều
các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá
đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, cụ thể:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19