đánh giá hoạt động của văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện cẩm giàng, tỉnh hải dương

MỤC LỤC
Lời cam ñoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ðẦU

1

1 Tính cấp thiết của ñề tài

1

2 Mục ñích và yêu cầu

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản

3

1.1.1 ðất ñai

3

1.1.2 Bất ñộng sản, hàng hóa bất ñộng sản

4

1.1.3 Thị trường bất ñộng sản

6

1.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

7

1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai

7

1.2.2 Các hệ thống ñăng ký ñất ñai

9

1.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước

11

1.3.1 ðăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp

11

1.3.2 ðăng ký ñất ñai ở Vương quốc Thụy ðiển

13

1.3.3 ðăng ký quyền ở Liên bang Úc

14

1.4 ðăng ký ñất ñai và Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

16

1.4.1 ðăng ký ñất ñai qua các thời kỳ

16

1.4.2 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

20

1.4.3 Tình hình hoạt ñộng củaVăn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
trên phạm vi cả nước

27

1.5 Thực trạng Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại Việt Nam và
tỉnh Hải Dương

33

1.5.1 Thực trạng Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

34

Page iv


1.5.2 Thực trạng Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại tỉnh Hải Dương
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

38
41

2.1 ðối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

41

2.1.1 ðối tượng nghiên cứu

41

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

41

2.2 Nội dung nghiên cứu

41

2.2.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Cẩm Giàng

41

2.2.2 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Cẩm Giàng

41

2.2.3 ðánh giá hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Cẩm Giàng, Hải Dương

42

2.2.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cẩm Giàng

42

2.2.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất huyện Cẩm Giàng

42

2.3 Phương pháp nghiên cứu

42

2.3.1 Phương pháp ñiều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

42

2.3.2 Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu sơ cấp

43

2.3.3 Phương pháp thống kê – tổng hợp

43

2.3.4 Phương pháp phân tích, so sánh

43

2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu

43

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

45

3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

45

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên

45

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

49

3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

55

3.1.4 Hiện trạng sử dụng ñất và tình hình quản lý ñất ñai huyện Cẩm
Giàng, tỉnh Hải Dương

56

3.2 Thực trạng hoạt ñộng văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện

Cẩm Giàng

61

3.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Cẩm Giàng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

61

Page v


3.2.2 Quy ñịnh trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về ñất ñai.

62

3.2.3 Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

66

3.3 ðánh giá hoạt ñộng của VPðK quyền sử dụng ñất huyện Cẩm Giàng

76

3.3.1 Ý kiến của người dân về ñiều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật

76

3.3.2 Ý kiến của người dân về mức ñộ công khai thủ tục hành chính

77

3.3.3 Ý kiến của người dân về thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

79

3.3.4 Ý kiến cuả người dân về thời gian thực hiện các thủ tục

80

3.3.5 Ý kiến cuả người dân về các khoản lệ phí phải ñóng

81

3.3.6 Ý kiến của người dân về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc

82

3.3.7 ðánh giá chung về hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Cẩm Giàng

83

3.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất.

83

3.4.1 Chính sách pháp luật ñất ñai

84

3.4.2 Chức năng, nhiệm vụ

85

3.4.3 Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng

86

3.4.4 ðối tượng giải quyết

86

3.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð

86

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật

87

3.5.2 Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt ñộng

87

3.5.3 Giải pháp về nhân lực

88

3.5.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ

88

3.5.5 Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

89

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

91

Kết luận

91

ðề nghị

92

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

93

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Chữ viết ñầy ñủ

1

BðS

Bất ñộng sản

2

CNH

Công nghiệp hóa

3

ðTH

ðô thị hóa

4

ðKðð

ðăng ký ñất ñai

5

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

6

HðH

Hiện ñại hóa

7

HHBðS

Hàng hóa bất ñộng sản

8

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

9

KHSDð

Kế hoạch sử dụng ñất

10

QHSDð

Quy hoạch sử dụng ñất

11

QSDð

Quyền sử dụng ñất

12

SDð

Sử dụng ñất

13

TTBðS

Thị trường bất ñộng sản

14

UBND

Uỷ ban nhân dân

15

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

1.1

Tổng hợp nguồn nhân lực của VPðKQSDð của cả nước

34

1.2

Tổng hợp trang thiết bị kỹ thuật của VPðKQSDð của cả nước

36

3.1

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của Huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải
Dương giai ñoạn 2010 - 2014

49

3.2

Hiện trạng sử dụng ñất ñến 2014 H.Cẩm Giàng, T. Hải Dương

58

3.3

Biến ñộng diện tích ñất ñai huyện Cẩm Giàng 2010-2014

59

3.4

Tiến ñộ cấp GCN lần ñầu của huyện Cẩm Giàng 2010-2014

66

3.5

Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Cẩm Giàng

71

3.6

Tổng hợp diện tích các loại ñất theo ñịa giới hành chính

74

3.7

Kết quả thu từ dịch vụ công của VPðKQSDð huyện Cẩm Giàng
giai ñoạn 2010-2014

76

3.8

ðánh giá về ñiều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng CNTT của VPðK

77

3.9

ðánh giá về mức ñộ công khai thủ tục hành chính

78

3.10

ðánh giá về thái ñộ hướng dẫn của cán bộ

79

3.11

ðánh giá về thời gian thực hiện các thủ tục giải quyết hồ sơ của

3.12

VPðK

80

ðánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của VPðK

82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH
Số hình

Tên hình

Trang

1.1

Sơ ñồ vị trí của VPðKQSDð trong hệ thống quản lý ñất ñai ở Việt Nam

26

3.1

Sơ ñồ hành chính huyện cẩm Giàng Tỉnh Hải Dương

45

3.2

Sơ ñồ Quy trình ñăng ký lần ñầu, cấp GCNQSDð

66

3.3

Biểu ñồ so sánh số GCN kê khai và số GCN ñã cấp từ năm 2010
ñến năm 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

67

Page ix


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là nguồn tài nguyên quan trọng của mỗi quốc gia, là tài sản lớn
của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân; Vì vậy, trong ñời sống hàng ngày cả Nhà
nước, xã hội , các tổ chức, hộ gia ñình, tổ chức, cá nhân ñều quan tâm ñến
ñất ñai và quan hệ ñất ñai
Việc ñăng kí nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa quan trọng nhằm ñảm bảo
lợi ích của nhà nước, cộng ñồng và công dân. Lợi ích ñối với nhà nước và
xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng, cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất
ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng kí ñất ñai cũng là một cải
cách pháp luật. Ngoài ra, ñăng kí ñất ñai còn phục vụ giám sát giao dịch ñất
ñai, phục vụ quy hoạch, phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích ñối với công
dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản, khuyến khích
ñầu tư cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn thế chấp, hỗ trợ các giao dịch về bất
ñộng sản, giảm tranh chấp ñất ñai…
Sức ép khá lớn ñối với hệ thống ñăng ký tại Việt Nam hiện nay do nhu cầu
về sử dụng ñất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội. Trong ñó sự phát
triển mạnh mẽ của thị trường bất ñộng sản (TTBðS) ñặt ra yêu cầu sự hỗ trợ rất
lớn của Văn phòng ñăng ký (VPðKQSDð).
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp
lý, ñộ tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất dữ liệu ñịa chính. Tuy việc cấp
Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ñất hiện nay cơ bản ñã hoàn thành nhưng hồ sơ quản lý ñất ñai ñược
quản lý ở nhiều cấp khác nhau, do ñó ñòi hỏi sự thống nhất quản lý từ trên xuống
trong khuôn khổ pháp lý.
Cẩm Giàng là một huyện thuộc tỉnh Hải Dương, ñang trên ñà phát triển.
Trong quá trình ñẩy mạnh thực hiện CNH – HðH, cơ cấu kinh tế của huyện
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1

ñang chuyển dịch theo hướng Công nghiệp - Dịch vụ - Nông nghiệp. ðất ñai
trở thành nguồn nội lực phát triển của ñịa phương, nhu cầu ñất ñai cho xây
dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng ñã nảy sinh nhiều
vấn ñề mới trong quan hệ ñất ñai và việc quản lý ñất ñai, liên quan ñến hoạt
ñộng của VPðKQSDð, ñặc biệt việc ñăng ký và cấp giấy chứng nhận .
VPðKQSDð huyện Cẩm Giàng ñã hoạt ñộng hiệu quả như thế nào, còn
những tồn tại gì cần khắc phục ñể nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải
quyết tình trạng tồn ñọng hồ sơ ñăng kí ñất ñai? là những vấn ñề ñược chính
quyền ñịa phương và người dân hết sức quan tâm.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn
tốt nghiệp ngành Quản lý ñất ñai, Học viện Nông nghiệp Hà Nội, em thực hiện
ñề tài: “ðánh giá hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện
Cẩm Giàng – tỉnh Hải Dương”
2. Mục ñích và yêu cầu
2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
(VPðKQSDð) huyện Cẩm Giàng
- ðề xuất giải pháp tăng cường năng lực hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất (VPðKQSDð) huyện Cẩm Giàng.
2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñúng thực trạng và ñề xuất ñược giải pháp tăng cường năng lực
hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Cẩm Giàng.
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy.
- Những kiến nghị ñưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với ñịa bàn quận.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
1.1.1. ðất ñai
1.1.1.1. Khái niệm
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Có 2 khái niệm chủ yếu : ðất - thổ nhưỡng (soil) và ðất ñai – Land
a. Thổ nhưỡng (Soil)
Theo VP William, ñất là tầng mặt tơi xốp của lục ñịa có khả năng tạo ra
sản phẩm cây trồng (Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, 2009a)
V.V. Dokuchaev: “ðất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch
sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và ña dạng diễn ra
trong nó. ðất ñược coi là khác biệt bởi với ñá. ðá trở thành ñất dưới ảnh hưởng
của một loạt các yếu tố tạo thành ñất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, ñịa hình và
tuổi” (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
b. ðất ñai
ðất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ñất ñến
một ñất nước cho ñến cả hành tinh.
ðất ñai với nghĩa tổng quát ñó là lớp phủ bề mặt của vỏ trái ñất mà ñặc
tính của nó ñược xem như bao gồm những ñặc tính tự nhiên quyết ñịnh ñến khả
năng khai thác ñược hay không và ở mức ñộ nào của vùng ñất ñó. ðất ñai là một
thực thể sống hình thành trong thời gian dài, là một trong những thành phần quan
trọng làm nhiệm vụ nuôi sống tất cả các sinh vật trên trái ñất.
ðất ñai mà chúng ta có ñược hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên
nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao ñộng của nhiều
thế hệ trước ta ñể lại , ca dao Việt Nam có câu: “Cố công sống lấy nghìn năm ñể

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


xem thửa ruộng mấy trăm người cày”; một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho
rằng “ðất ñai là tài sản vay mượn của con cháu” (Tôn Gia Huyên, 2009a).
1.1.1.2. Tính chất, ñặc ñiểm
- Tính chất: ðất ñai có vị trí cố ñịnh, tính chất hữu hạn của diện tích, tính
năng bền lâu, chất lượng khác nhau (Viện Nghiên cứu phổ biến trí thức Bách
Khoa, 1998).
- ðặc ñiểm: ðặc tính tự nhiên của ñất ñai là sự cố ñịnh về vị trí, không thể
di chuyển. Sự hữu hạn về diện tích (số lượng), không thể tái sinh; sự không ñồng
nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng lâu dài mà không phải
“khấu hao” (ðỗ Hậu và Nguyễn ðình Bồng, 2012).
- Chức năng : Về quan ñiểm sinh thái và môi trường, ñất là một vật thể
sống, một vật mang của các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất, con người tác ñộng
vào ñất cũng chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó
(ðoàn Công Quỳ và ctg, 2006).
ðiều 54, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) tiếp
tục khẳng ñịnh: “ðất ñai là tài nguyên ñặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan
trọng phát triển ñất nước, ñược quản lý theo pháp luật”.
1.1.2. Bất ñộng sản, hàng hóa bất ñộng sản
1.1.2.1. Bất ñộng sản
a. Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị ñược xác ñịnh
bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành 2
loại Bất ñộng sản (BðS) và ðộng sản (ðS).
b. Bất ñộng sản: Bất ñộng sản là các tài sản không di dời ñược. Tuy tiêu
chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao
gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.

Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng là ñất
ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược
xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp,
ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp luật của
mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng (Bộ Kế hoạch và ðầu tư , 1997).
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không
thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau
ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính
dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản
lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
Bộ luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh :“Bất ñộng sản là các tài sản không thể
di dời ñược bao gồm: ðất ñai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể
cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền
với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh (Nguyễn ðình Bồng, 2010).
1.1.2.2. Hàng hoá Bất ñộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, TTBðS là thị trường mua bán hàng hoá ñặc
biệt - Hàng hoá Bất ñộng sản (HHBðS).Tính ñặc biệt của HHBðS ñược xác ñịnh
bởi thuộc tính của ñất ñai mà các tài sản khác không có:
i. ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường
sống, ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, khoa
học-giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế
trong sản xuất nông-lâm nghiệp , thành quả lao ñộng, chiến ñấu của nhiều thế hệ

tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia;
ii. ðất ñai có vị trí cố ñịnh, diện tích hữu hạn và ñộ phì biến ñộng theo thời
gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
iii. ðất ñai là yếu tố cần thiết ñể thiết ñể tạo lập BðS nói riêng và tài sản nói
chung;
iv. Ngoài những thuộc tính ñặc thù trên hàng hoá BðS còn có những tính
chất khác với các loại hàng hoá khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan ñến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, ñiện), cơ sở hạ tầng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp,
công nghiệp;
v. Là loại hàng hoá có giá trị lớn “Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn.
Giá trị Bất ñộng sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30%
GDP, Mỹ 30-40%” (Hecnando De Soto, 2006); cần có vốn ñầu tư dài hạn;
vi. Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và
ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. ðất ñai là BðS nhưng pháp
luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch . Các
nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Uc, một số nước
ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy ñịnh BðS (ñất ñai) hoặc BðS
(ñất ñai+tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS Không
phải tất cả mọi bất ñộng sản ñều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất ñộng sản là các
công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công
viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn ðình Bồng và
ctg, 2005).

1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
1.1.3.1. Khái niệm
Thị trường bất ñộng sản có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ chế trong ñó hàng
hoá và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của
những người tham gia trên thị trường (Viện ngiên cứu quản lý kinh tế trung
ương, 2006).
1.1.3.2. ðặc ñiểm
Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. TTBðS cũng giống
như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá
cả.Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết ñịnh việc phân bổ nguồn
lực.Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến
các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


(Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, 2006).
1.1.3.3. Phân loại
Thị trường bất ñộng sản kết nối cung và cầu ñối với bất ñộng sản. TTBðS
là tổng hoà các giao dịch bất ñộng sản ñạt ñược tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh
trong thời ñiểm nhất ñịnh. Thị trường bất ñộng sản bao gồm 3 thị trường nhánh:
Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất ñộng sản; thị trường thế chấp và bảo
hiểm bất ñộng sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất ñộng sản gia nhập thị
trường, thị trường bất ñộng sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai);

- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
1.2.1.1. Khái niệm
a. Quyền về ñất ñai
Khả năng thiết lập quyền sử dụng ñất và bảo vệ quyền sử dụng ñất luôn
luôn là một vấn ñề trọng tâm trong ñời sống con người. Sự phát triển của nông
nghiệp và ñịnh cư của con người tại các làng mạc làm tăng sự cần thiết phải xây
dựng cơ chế bảo vệ quyền và giải quyết tranh chấp. Quyền sử dụng ñất ban ñầu
ñược thiết lập bằng cách chiếm ñất ñể trồng trọt và ñịnh cư. Sau ñó, quyền sử
dụng ñất dần dần ñược thiết lập xung quanh các trang trại và mở rộng ra vùng lân
cận cùng với sự tăng lên của dân số. Ban ñầu, quyền sử dụng ñất không gắn kết
tới cá nhân mà gắn kết nhiều hơn tới gia ñình hay một nhóm người,
v.v.. (Nguyễn ðình Bồng và ctg , 2014).
b. ðăng ký ñất ñai
Bản chất của việc bảo ñảm quyền của chủ sở hữu là sự sẵn có và chấp
nhận của những người xung quanh về thông tin một người nào ñó có quyền cụ
thể ñối với một mảnh ñất. Do ñó cần phải xây dựng các quy trình làm cho cộng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


ñồng biết ñến việc chuyển nhượng một tài sản nào ñó. Việc phổ biến các thông
tin này diễn ra tại các cuộc họp chung trong làng hay trong các cộng ñồng khác,
sau này diễn ra tại các tòa án ñịa phương. Cách phổ biến thông tin bắt ñầu bằng
truyền miệng, sau ñó bằng văn bản và phát triển thành chứng thư ñể có thể ñược
lưu giữ cho các thế hệ sau (Nguyễn ðình Bồng và ctg , 2014).

c. Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo
vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
d. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ
hàng chục m2cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ
thống bản ñồ ñia chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
1.2.2. Các hệ thống ñăng ký ñất ñai
1.2.2.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản.Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch.Khi
ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay
không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền
hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối
với ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của
các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu
Phi và châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống
ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng hoá ñể nâng cao
ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình
Bồng, 2005).
Ở một số nước, hệ thống ñăng ký chứng thư là một hình thức ñăng ký
bằng văn bản do cán bộ ñăng ký thực hiện. Việc ñăng ký chủ yếu nhằm bảo ñảm
lưu trữ cho tương lai, không bao gồm việc kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch
chuyển nhượng. Sau ñó, xuất phát từ việc các bên cần ñược hỗ trợ ñể có thể bảo
ñảm tính hợp pháp của giao dịch, hệ thống công chứng hình thành và ngày nay là

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


bắt buộc ở một số nước.Ở các nước khác, việc tòa án cấp chứng thư là một bằng
chứng rằng giao dịch ñã ñược thực hiện một cách hợp pháp. ðăng ký có thể tự
nguyện hoặc theo yêu cầu của pháp luật cho giao dịch có giá trị. Hệ thống tự
nguyện thường ñược gọi là hệ thống tiêu cực, trong khi hệ thống ñăng ký bắt
buộc ñược gọi là hệ thống tích cực (Tommy Osterberg, 2011).
1.2.2.2. ðăng ký quyền (ðăng ký bằng khoán)
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược giao
quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ. Nói
cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản ñó.ðăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
Trong thế kỷ XIX, khi hạn chế pháp lý về chuyển nhượng ñất ñã ñược
dỡ bỏ và thị trường bất ñộng sản phát triển, thì việc cải cách ñăng ký bằng
khoán là cần thiết. ðiều này ñược thực hiện thông qua việc ñưa ra yêu cầu
pháp lý bắt buộc về ñăng ký các giao dịch và sự tách biệt của các quyết ñịnh
liên quan ñến chuyển nhượng bất ñộng sản khỏi các thủ tục tố tụng khác tại
tòa án. ðồng thời, kết nối giữa ñăng ký ñịa chính và ñăng ký ñất ñai thông qua
sự thiết lập hệ thống nhận dạng mảnh ñất duy nhất về nguyên tắc dựa trên hệ
thống ñịa chính ñãñược xây dựng. Hệ thống ñịa chính cung cấp mô tả thửa ñất
về mặt ñịa lý dưới dạng bản ñồ ñịa chính và hệ thống ñánh số ñể nhận dạng
mảnh ñất. Ở Anh và xứ Wales, ñăng ký bằng khoán bắt ñầu ñược sử dụng rải
rác từ năm 1925 ñối với giao dịch bán tài sản. Vì ở Anh và xứ Wales không có
hệ thống thông tin ñịa chính, hệ thống ñăng ký bằng khoán ñất sử dụng bản ñồ

ñịa hình quy mô lớn ñể mô tả quy mô của các ñơn vị bất ñộng sản dưới dạng
sơ ñồ ñịa chính, và ñược tập hợp thành bản ñồ ñịa giới hành chính.
Trong hệ thống ñăng ký bằng khoán, ñăng ký bao gồm việc kiểm tra tính
hợp pháp của giao dịch dựa trên những yếu tố nhận dạng và mô tả từng tài sản
trong sổ ñăng ký bất ñộng sản (ñịa chính hợp pháp) và tất cả các quyền ñược ghi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


lại theo ñịnh danh bất ñộng sản. ðiều này có nghĩa là cơ quan ñăng ký có thể
ngay lập tức có câu trả lời cho câu hỏi ai là chủ sở hữu hợp pháp hiện tại của một
ñơn vị tài sản cũng như các quyền và nghĩa vụ khác liên quan tớiñơn vị tài sản
ñó. Hệ thống ñăng ký này thường ñược kết nối với một số hình thức bảo lãnh của
nhà nước ñể bồi thường thiệt hại cho bên thứ ba bị gây ra bởi thông tin không
chính xác tronghồ sơ ñăng ký (Tommy Osterberg, 2011).
1.3. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước
1.3.1 ðăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp
Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa
vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu
lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa
ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở
ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách
có hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng
và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng
sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả
các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng

quyền ñối với bất ñộng sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo
ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
ðây là ñiều kiện tiên quyết.ðiều kiện này không những ñảm bảo thực
hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên
chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch.
Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc
chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần
thiết ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký : mọi
hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận
quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký.Sở dĩ phải ñặt ra nguyên tắc
này là vì ñể thông tin ñầy ñủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ñảm bảo khả
năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu
trước ñó.Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền
ñối với một bất ñộng sản nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi hành vi
ñịnh ñoạt hoặc xác lập quyền về sau này ñối với bất ñộng sản ñó sẽ không ñược
phép ñăng ký ñể có thể phát sinh hiệu ñối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất ñai ñều dành một vị trí
quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác ñịnh một cách
chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp ñồng, giao dịch. Mọi hợp ñồng,

văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm
sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các
cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham
gia thông qua người ñại diện. Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp
nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký
kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ nơi cư trú của người
ñại diện của pháp nhân ñó. ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối
của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất ñộng sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ñem ñăng ký ñều phải có ñầy
ñủ thông tin cụ thể về bất ñộng sản.Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau
ñối với cùng một bất ñộng sản thì những thông tin ñó phải luôn giống nhau. ðối
với mọi bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa
kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn toàn phù hợp với

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


thông tin trích lục từ hồ sơ ñịa chính.
ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông
tin sau ñây ñược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên
bản ñồ ñịa chính, số bản ñồ ñịa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn
người ta còn ghi thêm: tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên
thường gọi (ví dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn ñưa ra một số quy ñịnh ñặc biệt ñối với các phần có thể phân
chia của nhà chung cư, cũng như ñối với các phần của bất ñộng sản ñã phân chia
giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục ñích xác ñịnh rõ các phần ñó. Trong hợp ñồng,
giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản ñược giao dịch, bằng cách mô tả tình

trạng phân chia của bất ñộng sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ
chia lô (nếu là ñất chia lô) (Tổng cục Quản lý ñất ñai , 2009).
1.3.2. ðăng ký ñất ñai ở Vương quốc Thụy ðiển
ðăng ký ñất ñai ñược thực hiện ở Thuỵ ðiển từ thế kỷ thứ 16 và ñã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ
thống ðKðð ở Thuỵ ðiển cơ bản ñược hoàn chỉnh từ ñầu thế kỷ 20 nhưng
vẫn tiếp tục phát triển và hiện ñại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống
ñăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ðKðð và
ñăng ký bất ñộng sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này
hợp thành hệ thống ñịa chính. Cơ quan ñăng ký tài sản do Tổng cục quản lý
ñất ñai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy ðiển. Cơ
quan ñăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng ñăng ký bất ñộng sản ñặt tại
các ñịa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng ñăng ký tài sản
trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan ñăng ký ñất ñai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ
Tư pháp. Cơ quan ðKðð; có 93 Văn phòng ðKðð; mỗi văn phòng ñăng ký ñất
ñai trực thuộc Toà án cấp huyện. ðể phối hợp ñồng bộ thông tin về ñất ñai và tài
sản trên ñất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp ñược giao cho Ban quản lý dữ
liệu bất ñộng sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai. Hệ
thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin ñăng ký bất ñộng sản và ñăng ký ñất
ñai. Ban quản lý dữ liệu bất ñộng sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc
ñịa - Bản ñồ quốc gia và Toà án (National, Land Survey, 1999).
Hệ thống ñịa chính Thuỵ ðiển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan

chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt ñộng có
sự phối hợp rất chặt chẽ. ðể thực hiện việc ñăng ký, ñất ñai ñược chia thành các
ñơn vị ñất, mỗi ñơn vị ñất có mã số duy nhất. Việc xác ñịnh ñơn vị ñất như tách,
hợp một phần diện tích ñất, lập ñơn vị ñất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc
ñịa - Bản ñồ quốc gia. Việc ñăng ký quyền, ñăng ký thế chấp, ñăng ký chuyển
quyền … do cơ quan ñăng ký ñất ñai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ ; các
cơ quan ðKðð, ñăng ký bất ñộng sản, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống
ngân hàng thông tin ñất ñai ñều hoạt ñộng theo chế ñộ tự chủ tài chính dựa trên
việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai có 20.000 cổng thông tin
phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các ñối tượng khác nhau. Thông tin ñược
cung cấp trực tuyến hoặc qua ñiện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ
phải trả phí cho các tài liệu in (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.3.3. ðăng ký quyền ở Liên bang Úc
Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện, ñó là Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai, cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ
quan thông tin ñất ñai.
1.3.3.1. Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory
Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một bộ phận
của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký
quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ
thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất ñộng
sản ñã ñăng ký tại Northern Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo
Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký
và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14

phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các
giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận
không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp
chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp.
1.3.3.2. Cơ quan ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria
Hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan
ñăng ký ñất ñai Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai 1958.
Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền;
Trung tâm thông tin ñất ñai; Bộ phận ño ñạc; Bộ phận tách hợp thửa ñất; Văn
phòng ñịnh giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết ñất ñai và bất ñộng sản ở Bang
Victoria ñã ñược ñăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng ký
là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám
sát việc sử dụng ñất của các bất ñộng sản liên quan.
1.3.3.3. Cơ quan quản lý ñất ñai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc ñăng ký ñất ñai do Cơ quan quản
ký ñất ñai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý ñất ñai
có các bộ phận sau: ðo ñạc và bản ñồ; Bảo vệ tài nguyên ñất; Quản lý ñất công;
ðịnh giá; ðăng ký ñất ñai. Hệ thống Torrens ñược ñưa vào NSW theo Luật BðS
1863. Từ thời ñiểm này tất cả ñất ñai do Hoàng gia cấp ñều ñược ñăng ký theo
quy ñịnh của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai của NSW gồm 2
loại song hành là Hồ sơ cũ ñược lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ
mới ñược lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ ñược thiết kế dưới dạng ñóng tập, hồ sơ mới
thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển ñổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực
hiện ñồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay ñổi ñược ñăng ký
vào hệ thống. Những hồ sơ cũ ñã ñược thay thế vẫn ñược bảo quản làm tư liệu
lịch sử và ñược sao chụp và lưu dưới dạng ñiện tử ñể tiện tra cứu.ðể phục vụ tra
cứu, bên cạnh hồ sơ ñăng ký, một bản mục lục tên người mua.Mục lục này ñược
lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hoá bằng Hệ
thống ñăng ký quyền ñất ñai tự ñộng năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống ñăng
ký quyền tích hợp năm 1999. ðây là Hệ thống Torrens ñược tin học hoá ñầu tiên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche
ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng (Tổng cục Quản lý ñất ñai 2011).
1.4. ðăng ký ñất ñai và Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
1.4.1. ðăng ký ñất ñai qua các thời kỳ
1.4.1.1. ðăng ký ñất ñai trước khi có Luật ðất ñai 1987
Sau khi hiến pháp 1980 ra ñời quy ñịnh hình thức sở hữu toàn dân về
ñất ñai, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc
ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký
cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông
thôn (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
1.4.1.2. ðăng ký ñất ñai từ khi có Luật ðất ñai 1987 ñến 2003
Luật ðất ñai năm 1988 quy ñịnh "Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc
ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan
Nhà nước - Ủy ban nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã, giữ sổ ñịa
chính, vào sổ ñịa chính cho người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào
sổ ñịa chính".
Tổng cục Quản lý Ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201-Qð/ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số
302/TT-ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh số 201Qð/ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất
ñai của Việt Nam.
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
ñất ñai theo cơ chế bao cấp hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.
Từ sau Luật ñất ñai 1993, Tổng cục ñịa chính ñã xây dựng và ban hành

hệ thống sổ sách ñịa chính mới theo Công văn 434CV/ðC tháng 7 năm 1993 ñể
áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy ñịnh tại Quyết ñịnh 56/ðKTK năm
1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục ðịa chính ñã sửa ñổi, hoàn thiện ñể ban
hành chính thức theo Quết ñịnh 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


tháng 8 năm 1995, hệ thống ñăng ký ñất ñai ñã có sự thay ñổi cơ bản trên phạm
vi cả nước về cà nội dung ñăng ký, biểu mẫu sổ sách ñịa chính cho quản lý và
hệ thống thông tin ñất ñai.
Năm 1998, Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCðC hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp GCN quyền
sử dụng ñất thay thế hoàn toàn Quyết ñịnh 56/ðKTK năm 1981; Thông tư này
cũng quy ñịnh bổ sung, sửa ñổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo
Thông tư 302-ðKTK ngày 28/10/1989. ðồng thời, trong năm, Chính phủ ñã ban
hành Nghị ñịnh số 14/1998/Nð-CP ngày 6/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà
nước; theo quy ñịnh này, tất cả các cơ quan nhà nước, các ñơn vị sự nghiệp, ñơn vị
thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội –
nghề nghiệp ñều phải ñăng ký ñất ñai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền
với ñất ñai. Việc ñăng ký ñược thực hiện tại các cơ quan quản lý công sản các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương và ñược cấp giấy chứng nhần quyền quản lý, sử
dụng nhà ñất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy ñịnh của Bộ tài chính
tại Quyết ñịnh số 20/1999/Qð-BTC ngày 25/2/1999.
Do vậy, với việc ban hành Nghị ñịnh số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị ñịnh
số 14/1998/Nð-CP ngày 6/3/1998 việc ñăng ký ñối với ñất ñai và tài sản gắn liền
với ñất ñã ñược triển khai thực hiện cho một số phạm vi ñối tượng gồm: ñất có nhà
ở tại ñô thị của các thành phần kinh tế; ñất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ
chức thuộc hệ thống chính trị.
Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy

ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược
chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã
nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ñăng ký ñất
ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao
nhiệm vụ này (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
1.4.1.3. ðăng ký ñất ñai từ khi có Luật ðất ñai 2003 có hiệu lực ñến ngày
1/7/2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai
là ñăng ký quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử
dụng ñất.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ ñăng ký quyền sử dụng
ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất:
"ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với
một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng ñất" (Quốc hội, 2003).
Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của luật liên quan ñến ñầu tư xây dựng
cơ bản có hiệu lực ñã cơ bản thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất thay cho các loại
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng ñất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng ñã cấp tách biệt ñối với quyền sử dụng ñất và

tài sản gắn liền với ñất trước ñây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi
trường làm ñầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân
dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Như vậy, hình thức Nhà nước ghi
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng ñối với bất ñộng sản là ñất và tài sản gắn liền
với ñất ñã ñược thể hiện thống nhất trong một mẫu giấy chứng nhận. Sự thay ñổi
nói trên không chỉ khắc phục ñược tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận
quyền sở hữu, quyền sử dụng ñối với bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều khó
khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan ñến bất
ñộng sản mà còn ñược kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh
bạch về tình trạng pháp lý của bất ñộng sản. Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các
thông tin về người sử dụng ñất, chủ sở hữu bất ñộng sản, hiện trạng thửa ñất, tài
sản gắn liền với ñất, các biến ñộng liên quan ñến quyền sử dụng ñất, quyền sở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


hữu tài sản gắn liền với ñất trong một mẫu giấy chứng nhận mới này là tiền ñề
quan trọng trong việc tạo lập cuốn "lý lịch pháp lý" ñầy ñủ về bất ñộng sản. Với
ý nghĩa ñó, dữ liệu thông tin về bất ñộng sản là ñất và tài sản gắn liền với ñất sẽ
không còn bị thể hiện một cách "cát cứ", thiếu thống nhất và ñồng bộ như trước
ñây. Mức ñộ minh bạch vì thế mà ñược kỳ vọng có sự cải thiện ñáng kể.
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình
(Quốc hội, 2009).
Theo Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều liên quan ñến Luật ñầu tư xây dựng
cơ bản ñặc biệt là tinh thần của Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP thì việc ñăng ký thể
hiện rõ ràng là quyền của người sử dụng ñất, sở hữu tài sản ở ñây không có cơ

chế xin cho mà là ñề nghị cơ quan Nhà nước thực hiện các nội dung công việc
theo quy ñịnh.
- Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng:
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân, ñăng
ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp;
+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng ñất do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp, chuyển
nhượng…), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về
quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ
quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và biến
ñộng về sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính. (Chính phủ, 2009)
1.4.1.4. ðăng ký ñất ñai từ khi có Luật ðất ñai 2013 có hiệu lực ñến nay
Kế thừa thành tựu ñã ñạt ñược của Luật ðất ñai (2003), Luật ðất ñai
(2013) tiếp tục dành một chương gồm 12 ðiều, Nghị ñịnh số 43/2014/Nð-CP
của Chính phủ dành một chương gồm 19 ðiều quy ñịnh về cấp GCN; Luật ðất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19