đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc

MỤC LỤC
Trang

Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục viết tắt .............................................................................................. vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...................................................................3
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/
Văn phòng Đăng ký đất đai .................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản..................3
1.1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ...................................................4
1.1.3. Khái niệm về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn phòng Đăng
ký đất đai.........................................................................................................7
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới ..8
1.2.1. Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển .............................................8
1.2.2. Hệ thống Đăng ký đất đai của Úc .........................................................9
1.2.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Trung Quốc ......................................... 10
1.2.4. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam ......................................... 11
1.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Việt Nam ..................................................... 12
1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987 ............................................ 12
1.3.2. Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực .............................................. 13
1.3.3. Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực .............................................. 13
1.3.4. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến ngày 30/6/2014 .............. 15
1.3.5. Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay ................................. 17

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.4. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất....................................................... 18
1.4.1. Cơ sở pháp lý ...................................................................................... 18
1.4.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........ 21
1.4.3. Hiện trạng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn phòng Đăng ký
đất đai của nước ta ........................................................................................ 22
1.4.4. Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc ..................................................................................................... 28
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 32
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 32
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bình Xuyên ......................... 32
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Bình Xuyên .. 32
2.2.3. Đánh giá về hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Bình Xuyên......................................................................................... 32
2.2.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Bình Xuyên .......................................................................... 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 32
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và đối tượng điều tra ................... 32
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 33
2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 34
2.3.4. Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu ................................ 35
2.3.5. Phương pháp so sánh ........................................................................... 35
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 36

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Bình Xuyên .......................... 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................... 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..................................................................... 38
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội........................... 44
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên .................. 45
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.2.1. Tình hình sử dụng đất .......................................................................... 45
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ..................................................................... 47
3.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình
Xuyên ................................................................................................................ 49
3.3.1. Hiện trạng Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên 49
3.3.2. Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Bình Xuyên thông qua phiếu điều tra ............................................................ 59
3.3.3.Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
...................................................................................................................... 69
3.4. Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc ..................................................... 72
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật........................................................ 72
3.4.2. Giải pháp về tổ chức và nguồn nhân lực .............................................. 73
3.4.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .......................................... 74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 75
Kết luận ............................................................................................................. 75
Kiến nghị........................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 77

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

CHND

Cộng hòa nhân dân

3

CHND

Cộng hòa nhân dân

4

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

5

CNTT

Công nghệ thông tin

6

CP

Chính phủ

7

CSDL

Cơ sở dữ liệu

8

CSVC

Cơ sở vật chất

9

GCN

Giấy chứng nhận

10

GVC

Giảng viên chính

11

HSĐC

Hồ sơ địa chính

12

NĐ

Nghị định

13

QĐ

Quyết định

14

QSD

Quyền sử dụng

15

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

16

TTHC

Thủ tục hành chính

17

UBND

Uỷ ban nhân dân

18

VPĐK

Văn phòng đăng ký

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1. Tình hình lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất các cấp .................... 23
1.2. Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trên cả nước .. 23
3.1. Cơ cấu kinh tế huyện Bình Xuyên 6 tháng đầu năm 2014 ........................... 41
3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ............................................................... 46
3.3. Tình hình nhân lực của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình
Xuyên từ 01/01/2010 đến 30/6/2014 ........................................................... 50
3.4. Kết quả cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Bình Xuyên giai đoạn 2010
– 30/6/2014 ................................................................................................. 54
3.5. Kết quả đăng ký thế chấp trên địa bàn huyện Bình Xuyên giai đoạn năm
2010 – 30/6/2014 ........................................................................................ 56

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống quản
lý đất đai ở Việt Nam ....................................................................................8
3.1. Sơ đồ vị trí huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc ......................................... 36
3.2. Cơ cấu kinh tế huyện Bình Xuyên 6 tháng đầu năm 2014 ........................... 42
3.3. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên huyện Bình Xuyên năm 2014 ........................ 47
3.4. Sơ đồ tổ chức bộ máy Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình
Xuyên ......................................................................................................... 51
3.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong giải quyết thủ tục hành chính tại Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ................................ 57
3.6. Kết quả đánh giá về điều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng công nghệ thông tin
của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên .................. 60
3.7. Kết quả đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính tại Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên .......................................... 61
3.8. Kết quả đánh giá về tiến độ giải quyết hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Bình Xuyên ................................................................... 63
3.9. Kết quả đánh giá về thái độ của cán bộ tại Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Bình Xuyên ........................................................................ 64
3.10. Kết quả đánh giá về mức thu phí, lệ phí tại Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Bình Xuyên ........................................................................ 65
3.11. Kết quả đánh giá về việc thu các chi phí khác ngoài phí, lệ phí tại Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ................................ 66
3.12. Kết quả đánh giá về mức độ hài lòng của người dân khi giao dịch tại Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên ................................ 67

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình lao
động con người tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục vụ
cho con người, vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên, đồng thời vừa là sản
phẩm lao động của con người, có giới hạn về không gian nhưng lại vô hạn về
thời gian nếu được sử dụng hợp lý, cải tạo bồi dưỡng thường xuyên thì giá trị mà
đất mang lại càng tăng.
Với sự phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra
mạnh mẽ, kéo theo nhiều biến động về sử dụng đất, trong khi bộ máy quản lý đất
đai tại các địa phương không có nhiều thay đổi đã gây ra áp lực lớn đến công tác
quản lý. Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, VPĐK QSD
đất đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký
quyền sử dụng đất, cấp GCN, lập và hoàn thiện hồ sơ địa chính cũng như đăng ký
bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư
phát triển kinh tế. Thủ tục hành chính được thực hiện công khai minh bạch hơn,
giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Đồng thời
cũng giúp cho nhà nước có cơ sở pháp lý trong việc thu tiền sử dụng đất, tăng
nguồn ngân sách cho nhà nước. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm
việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao, đã phát huy
được thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này.
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã chính thức
thông qua Luật Đất đai (2013), có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014 với
nhiều điểm mới (quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp
thông tin đất đai cho người dân, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai, thủ tục
hành chính và các dịch vụ công về đất đai…) phù hợp với các quan điểm, định
hướng đổi mới chính sách pháp luật về đất đai theo Nghị quyết Đại hội lần thứ

XI của Đảng. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách
đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


nhập quốc tế. Theo quy định của Luật Đất đai (2013) và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP cả nước sẽ tổ chức lại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
thành Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp và hoàn thành trước ngày 31/12/2015.
VPĐK QSD đất huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc được thành lập từ
năm 2009 tại QĐ số 2733/QĐ-UBND ngày 26/8/2009 của UBND huyện Bình
Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. Từ khi thành lập VPĐK QSD đất đã đẩy mạnh tiến độ
cấp GCN trên địa bàn huyên, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, đo đạc, trích đo, trích lục bản đồ... đáp ứng yêu cầu của người
sử dụng đất khi thực hiện giao dịch về đất đai. Bên cạnh những kết quả đã đạt
được so với yêu cầu thì hoạt động của VPĐK QSD đất huyện Bình Xuyên còn
nhiều tồn tại bất cập. Việc tìm hiểu thực trạng hoạt động của VPĐK QSD đất
huyện Bình Xuyên để tìm ra điểm hạn chế, kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt động của VPĐK QSD đất cho phù hợp với tình hình thực tế của huyện Bình
Xuyên. Với mong muốn đó em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt
động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Xuyên, tỉnh
Vĩnh Phúc”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Bình Xuyên,
tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ
huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3. Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu điều tra thu thập đảm báo tính chính xác, tin cậy, phản ánh
trung thực, khách quan.
- Đánh giá được các tồn tại để làm căn cứ đề ra giải pháp, kiến nghị đề
xuất phù hợp tình hình thực tế của địa phương.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất/ Văn phòng Đăng ký đất đai
1.1.1. Khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực
vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của
con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu
thoát nước, đường sá, nhà cửa...). Đất như là một khu vực hay một nhất thể không
gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh (Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.1.2. Bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất
động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ
sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin...
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách

rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau.
Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 174 có quy định: Bất động sản là các tài
sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị
trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính
khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa
các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một
thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động
sản được trao đổi. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê,
thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng bao
gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác
như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường
khoa khoa học công nghệ (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai

1.1.2.1. Khái niệm về hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai là một phần của quan trọng trong quản lý đất
đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng
không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai
thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai. Các
thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào
mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng (Đặng Anh Quân, 2011a).
1.1.2.2. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất
đai gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng:
- Yếu tố hình học thể hiện sử hình thành và xác định ranh giới của từng
thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định thông qua các
hoạt động điều tra, khảo sát, đo đạc lập các loại bản đồ đất đai. Các Sổ địa chính,
các loại bản đồ địa chính là sản phẩm của hoạt động địa chính chứa đựng thông
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


tin về đặc điểm hình học, vật lý của các thửa đất như hình thể, vị trí, diện tích,
toạ độ bản đồ.
- Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận quyền sử dụng đối với
một hoặc một số diện tích nhất định của cá nhân hay tổ chức nào đó. Để được
thừa nhận và pháp luật bảo vệ người sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký với
nhà nước nhằm xác lập quyền sử dụng của mình đối với những diện tích đất đai
xác định. Việc đăng ký có thể tiến hành từ thời điểm ban đầu thửa đất được tạo
lập hoặc diễn ra khi có sự biến động trong quá trình sử dụng đất. Việc đăng ký
giúp Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng và biến động của đất đai, phục vụ
hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước.
- Định giá đất đai là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông

tin đất đai được đăng ký. Nó thể hiện phương diện giá trị của diện tích đăng ký,
góp phần củng cố và làm phong phú thông tin đất đai. Đây là hoạt động phổ biến
do Nhà nước tiến hành nhằm hỗ trợ cho việc thu thuế của Nhà nước. Kết quả của
hoạt động định giá được ghi nhận trong hệ thống đăng ký đất đai thể hiện qua
những thông tin về giá trị bằng tiền của thửa đất.
- Mục đích sử dụng đất là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc định
giá đất đai bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong mục
đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị thị trường của nó, đồng thời cũng
làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất (Đặng Anh Quân, 2011b).
1.1.2.3. Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai
- Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên
được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ
của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối với quyền sử
dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo
trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo
vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất không phải chủ sử
dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích công cộng như điện,
nước, cống rãnh... hạn chế mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


- Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật
là cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi
nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu đất
đai của Nhà nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở đảm bảo
hoạt động cho thị trường đất đai và bất động sản, làm tăng ngân sách thông qua
các nguồn thu từ thuế; hỗ trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho các mục đích

phát triển kinh tế...
- Đối với xã hội: Hệ thống đăng ký đất đai góp phần trong việc bình ổn xã
hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô
nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia
(Đặng Anh Quân, 2011c).
1.1.2.4. Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai
Để đánh giá tính hiệu quả, những yêu cầu cơ bản đã được đặt ra như là
tiêu chí quan trọng đối với xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, gồm có:
- Sự chính xác và an toàn: Đây là yêu cầu thiết yếu đối với hệ thống đăng
ký nhằm đảm bảo cho sự ổn đinh trong hoạt động và hiệu quả của hệ thống đăng
ký đất đai. Sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phái được tiến hành theo
những trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi,
nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định. Yêu cầu an toàn thể hiện trong
việc sắp xếp, lưu trữ thông tin đăng ký khi có rủi ro, tính bảo mật của thông tin.
- Sự rõ ràng và đơn giản: Đây là một yêu cầu không thể dễ dàng được đáp
ứng. Bởi lẽ hệ thống đăng ký đất đai gồm bốn thành phần về hình học, pháp lý,
giá trị và sử dụng đất đai được thể hiện bằng những hoạt động mang tính chất
khác nhau do những cơ quan khác nhau thực hiện thông qua những phương pháp,
công cụ, phương tiện đa dạng. Do vậy, sự rõ ràng và đơn giản có thể được hiểu
là: thủ tục đăng ký không phức tạp, rườm rà, thời gian nhanh chóng, thành phần
hồ sơ đơn giản, thông tin đăng ký dễ tiếp cận; hệ thống lưu trữ thông tin được sắp
xếp, lưu trữ và thể hiện kết cấu đơn giản, dễ hiểu, dễ sử dụng.
- Sự triệt để, kịp thời: Mọi trường hợp sử dụng đất cũng như những biến
động trong việc sử dụng đất phải được ghi nhận một cách chính xác, kịp thời
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


ngay khi việc sử dụng đất được bắt đầu hoặc ngay sau khi biến động sử dụng đất

diễn ra. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải chủ động trong các hoạt động quản lý về
quy hoạch, đo đạc bản đồ, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng
nhận QSD đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai.
- Sự công bằng và dễ tiếp cận: Đây là yêu cầu đặt ra đối với việc sử dụng
dữ liệu thông tin thu được từ hoạt động của hệ thống đăng ký, bởi lẽ những thôn
tin này có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất. Thông tin về
đất đai phải được công bố, công khai và công bằng trong việc tiếp cận thông tin
của tất cả người có nhu cầu. Điều này rất có vai trò lớn trong việc phát triển hoạt
động dịch vụ công về đất đai.
- Chi phí thấp: Chi phí thấp được đề cập ở đây bao gồm chi phí mà Nhà
nước đầu tư cho hệ thống đăng ký và khoản thu phí mà khách hàng phải trả khi
sử dụng các dịch vụ từ hệ thống đăng ký đất đai. Tuy nhiên trên thực tế yêu cầu
này là rất khó đạt được bởi vì chi phí đầu tư để xây dựng ban đầu, chi phí thường
xuyên để duy trì hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai là rất lớn, trong khi đó,
kinh phí đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước là có hạn, các khoản thu phí từ
hoạt động dịch vụ còn hạn chế. Đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến hiệu
quả hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai của nước ta trong giai đoạn hiện nay
(Đặng Anh Quân, 2011c).
1.1.3. Khái niệm về Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn phòng Đăng
ký đất đai
Tại Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 nêu rõ: Văn phòng Đăng ký
đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do UBND
cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư
cách pháp nhân, trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy
định của pháp luật (Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, 2014).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất/ Văn
phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế
giới
1.2.1. Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển
Tại Thụy Điển, toàn bộ quá trình từ quyết định ban đầu tại Quốc hội về
việc cải cách đến khi hoàn thiện mất khoảng 25 năm. Trong đó, khoảng 10 năm
dành để điều tra bằng các câu hỏi đưa ra về việc cải cách này. Các câu hỏi liên
quan đến việc có thể tách riêng hệ thống đăng ký đất và hệ thống tài sản hay
không, cấu trúc của cơ sở dữ liệu, tập trung ở cấp trung ương hay theo các vùng,
và hệ thống định danh tài sản.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


Hệ thống thông tin đất đai tích hợp các thông tin đăng ký đất đai và địa
chính vào một hệ thống bao gồm những phần sau: Đăng ký tài sản, xác định các
đối tượng trong hệ thống (thửa đất, các đơn vị tài sản), Đăng ký đất đai, xác định
các quyền đối với các đối tượng, thiết lập và địa chỉ, thuế và giá trị, lưu trữ dạng
số.
Là một hệ thống tích hợp nên LIS mang lại hai ưu thế nổi trội như sau:
- Về phổ biến thông tin: nguồn thông tin có liên quan đến đất đai được
phổ biến tới người dùng theo một cách thống nhất;
- Về quản lý hệ thống: việc quản lý các thông tin liên quan đến đất đai
được thực hiện một cách tiết kiệm, hiệu quả.

Mô hình hệ thống dựa trên một thiết kế kiến trúc mà môi trường quản
lý/cập nhật quản lý đất đai được tối ưu hóa cho các quy trình làm việc kết hợp
với các thủ tục pháp lý và hệ thống phân phối được tối ưu hóa cho việc cung cấp,
trao đổi và trình diễn dữ liệu. Mô hình này bao gồm 4 phần về nền tảng tương kết
và giao tiếp bằng các định dạng tệp cụ thể dựa trên XML/GML (Bộ Tài nguyên
và Môi Trường, 2012b).
1.2.2. Hệ thống Đăng ký đất đai của Úc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai
và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ
nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần
đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ
thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết
đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ
thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước
khác trên thế giới như Ai Len, Anh.
Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng
đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận
dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người
mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước;

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ
hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động
lâu dài;
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng;
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham
khảo;
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây
dựng;
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b).
1.2.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Trung Quốc
Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công hữu bao gồm: chế độ sở hữu toàn
dân và chế độ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định:
cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán đất đai và bất cứ hình thức
chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoản 4 Điều 10). Từ năm 1988 đã bổ
sung: Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển
nhượng theo đúng pháp luật.
Luật Quản lý Đất đai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ
1/1/1987 quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ
sung Luật Quản lý đai đai lần 1 (năm 1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến
Pháp về: Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể
chuyển nhượng theo đúng pháp luật.
Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai đai lần 2 (năm 1998) với trọng tâm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10

là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ
việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích sử dụng phi nông nghiệp, thực
hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất.
Trong giai đoạn cải cách từ năm 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây
dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị
trường nhà đất) đô thị; Thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai
đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý.
Trong những năm gần đây, giá bất động sản ngày càng tăng không chỉ
giúp cho chính quyền địa phương mà còn giúp thúc đẩy tăng trưởng của Trung
Quốc, giá nhà đất bắt đầu giảm dẫn đến sự thất vọng và thậm chí cả bạo lực ở
quy mô nhỏ đối với những người đầu tư tiền tiết kiệm vào các giao dịch đất đai
tốn kém nhưng ế ẩm.
Lúc đầu, cuộc chạy đua bất động sản ở Trung Quốc diễn ra vì quá trình đô
thị hóa nhanh chóng của đất nước. Nhưng nó đã đi quá điểm dừng của tính bền
vững. Xã hội phải được mở ra với nhiều lựa chọn về kinh tế và chính trị, tương
xứng với tiến bộ kinh tế. Sự sẵn sàng thay đổi của chính quyền sẽ làm thay đổi số
phận không chỉ của người Trung Quốc mà của nhiều quốc gia khác có nền kinh
tế và tương lai gắn với họ (Nguyễn Hữu Trung, 2014).
1.2.4. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam
- Các nước trên thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp
Giấy chứng nhận) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý
nhà nước mà do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện.
- Mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ
chức theo mô hình một cấp. Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực
thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được
bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành
chính; một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và có các chi
nhánh phụ trách từng khu vực.
- Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước đều có các điểm chung: có thẩm
quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp nhận

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp Giấy chứng nhận
và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cơ
chế "một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ
quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu
nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam).
- Phần lớn các nước đều đã triển khai tin học hóa việc đăng ký. Toàn bộ
hồ sơ địa chính dạng giấy đã được số hóa và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất
đai (còn gọi là ngân hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh chóng, chính xác
yêu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho mọi tổ chức, cá nhân, nhất là hệ
thống cơ quan đăng ký, cơ quan thuế. Một hệ thống đăng ký điện tử được triển
khai thống nhất ở mỗi quốc gia, bảo đảm kết nối thông tin đất đai giữa các cơ
quan, rất tiện lợi cho việc luân chuyển thông tin giữa các cơ quan liên quan phục
vụ giải quyết thủ tục theo phân cấp; kết quả giải quyết thủ tục đăng ký ở từng cơ
quan đều được tự động cập nhật vào cơ sở dữ liệu để quản lý, khai thác sử dụng
thay cho hồ sơ địa chính dạng giấy hiện nay. Trên cơ sở hệ thống này, nhiều
nước đã triển khai việc đăng ký giao dịch điện tử.
- Một số nước áp dụng hệ thống đăng ký Terrens (cấp Giấy chứng nhận
cho người đăng ký) như Úc, NewZealand đã chuyển sang việc cấp Giấy chứng
nhận điện tử và trên Giấy chứng nhận chỉ thể hiện một số thông tin cơ bản về
quyền sở hữu thửa đất; với cách làm này, người dân có thể tự in Giấy chứng nhận
của mình trên mạng bất kỳ lúc nào, giá trị pháp lý của loại Giấy chứng nhận này
được bảo đảm đảm bằng sự thống nhất thông tin lưu trữ trong cơ sở dữ liệu địa
chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b).
1.3. Hệ thống Đăng ký đất đai của Việt Nam
1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1987

Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước. Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công
tác đo đạcc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng
đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu
thực hiện trở lại ở Việt Nam (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 1980).
Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả
nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy
đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê là tài
liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký đất gồm: Hình thể đường
ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họ tên, tuổi, chỗ ở), số
hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tam giao,
loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi; các tài liệu này được lập
thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản lý biến động đất đai; sổ
đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được UBND xã và huyện phê duyệt mới
chính thức có giá trị pháp lý.
1.3.2. Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Từ khi có Luật Đất đai (năm 1987), việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành
một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách
nhiệm của chính quyền các cấp.
Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã
lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và

một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng. Tổng cục Địa
chính đã xây dựng và ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến
lớn về chất cho hệ thống thông tin đất đai (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn
Xuân Trọng, 2010).
1.3.3. Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực
Từ sau Luật đất đai năm 1993, Tổng cục địa chính đã xây dựng và ban
hành hệ thống sổ sách địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để
áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chính đã sửa đổi, hoàn thiện để ban
hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ
tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả
nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống
thông tin đất đai (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993).
Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSD
đất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy
định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư
302-ĐKTK ngày 28/10/1989.
Năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày
06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước, theo quy định này, tất cả các cơ quan
nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính
trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai,
nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được thực
hiện tại các cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ tài chính tại Quyết định số
20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân
Trọng, 2010).
Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị
định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản
gắn liền với đất đã được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm:
đất có nhà ở tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ
quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


nhiệm vụ này.
1.3.4. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến ngày 30/6/2014
Chúng ta thực hiện nhiệm vụ năm 2012 trong bối cảnh kinh tế thế giới
biến động rất phức tạp và khó khăn nhiều hơn, thương mại sụt giảm mạnh, tăng
trưởng toàn cầu thấp so với dự báo đầu năm, tác động tiêu cực đến nền kinh tế đã
hội nhập sâu rộng và có độ mở lớn như nền kinh tế nước ta. Ở trong nước, việc
thắt chặt tài khóa và tiền tệ để kiềm chế lạm phát là cần thiết nhưng hệ quả là cầu
nội địa giảm mạnh, hàng tồn kho lớn, lãi suất tín dụng tăng cao; doanh nghiệp
khó tiếp cận vốn, sản xuất khó khăn. Bên cạnh đó, chúng ta phải dành nhiều thời
gian và công sức để đối phó với thiên tai, dịch bệnh, các âm mưu thủ đoạn gây
mất ổn định chính trị - xã hội và đe dọa chủ quyền quốc gia.

Bối cảnh trên đặt ra những thách thức lớn trong lựa chọn chính sách và
điều hành kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2012. Chính phủ đã quyết liệt
triển khai nhiều giải pháp đồng bộ để thực hiện mục tiêu đề ra trong Nghị quyết
của Quốc hội (Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2012).
Đại hội đại biểu Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) đã
xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững
mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách
hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ
chức sự nghiệp. "Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết
chống tệ cửa quyền sách nhiễu, "Xin- cho" và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc"
(Đảng Cộng sản Việt Nam, 2001).
- Nghị quyết của số 38/2004/NQ-CP ngày 04/05/1994 của Chính phủ về
cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và
tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt chương trình tổng thể cải cách hành chính giai đoạn 20012010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh,
chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải
pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính
Nhà nước ở địa phương.
- Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 - Nghị quyết Hội nghị lần
thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới,
tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo

hướng hiện đại.
Theo quy định Luật Đất đai 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà
nước giao, cho thuê.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất (Quốc hội nước Cộng hòa xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Tại Điều 38 của Nghị định 181/2009/NĐ-CP ngày 29/10/2004 có quy
định rõ: Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động: là việc đăng ký những thay đổi trong quá trình
sử dụng đất như: tách thửa, hợp thửa, giảm diện tích do sạt lở, bồi đắp, đổi
tên chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng, do thay đổi và hạn chế về quyền sử
dụng đất (Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2004).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


1.3.5. Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay
Theo Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày

04/4/2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 19 tháng 5 năm 2015 và thay thế Thông
tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính đã quy định rõ về
Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin
đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Tại thông tư cũng nêu: Việc chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn Văn phòng
đăng ký đất đai phù hợp với yêu cầu công tác và đặc thù của địa phương, được
hiểu là trước đây mỗi địa phương, mỗi huyện có 01 Văn phòng Đăng ký quyền
sử đất cấp huyện, nhưng nay căn cứ tình hình thực tế về nhu cầu sử dụng đất tại
địa phương mà có nơi có hơn một chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, có nơi
không cần thiết phải thành lập Văn phòng Đăng ký (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2015).
Luật Đất đai 2013 ra đời đã kế thừa những thành tựu của Luật Đất đai
2003, đồng thời có những điểm mới nhằm hoàn thiện hơn công tác Đăng ký đất
đai. Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 có một số điểm đổi mới như
sau:
- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐK QSD đất cấp huyện,
cấp tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai. Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành
lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở VPĐK 2 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và
môi trường hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất các VPĐK QSD đất các cấp. Tổ
chức bộ máy: Có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Chức năng nhiệm vụ của Chi nhánh được thực hiện theo quyết định của UBND
cấp tỉnh; Trong thời gian chưa thành lập xong VPĐK đất đai thì VPĐK QSD đất
tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ đã được giao.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


- Về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp GCN đối với
trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp
đổi, cấp lại GCN: Địa phương đã thành lập VPĐK đất đai (1 cấp) thì Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng. Địa phương chưa thành lập
VPĐK đất đai thì: UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở; Sở
TNMT cấp đối tượng còn lại.
- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu: không quá 30
ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký bổ sung đối với tài sản: không quá 20 ngày (giảm 5
ngày); Đăng ký biến động không quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Cấp đổi GCN
không quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký đất đai đối đất Nhà nước giao đất để
quản lý không quá 20 ngày (trước đây không quy định)… (Chính phủ nước
CHXHCN Việt Nam, 2014).
1.4. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.4.1. Cơ sở pháp lý
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Quyết
định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK
tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn Quyết định thành lập VPĐK
thuộc Phòng TN&MT. Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong
vịêc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai,
giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
(hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK QSD đất và tổ chức phát
triển quỹ đất). Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện
về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với

công tác cải cách hành chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ, 2004).
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ
tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến
đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác
nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT.
- Bộ luật dân sự 2005 ngày 14/6/2005.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế
chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ
quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ luật dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền
sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều
168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về

bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền SDĐ) đối với Nhà nước và cơ quan có
thẩm quyền.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TNMT quy
định về GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy
định: VPĐK QSD đất thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp, đồng
thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19