đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện mỹ lộc, tỉnh nam định

MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh hình và sơ đồ

ix

MỞ ĐẦU

1

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản.

3

1.1.1. Đất đai.

3

1.1.2. Bất động sản.

4

1.1.3. Thị trường bất động sản.

4

1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản.

5

1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai.

5

1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản.

8

1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản.

9

1.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước.

10

1.3.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp.

10

1.3.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển

11

1.3.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Ôxtraylia

12

1.3.4. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam

13

1.4. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam.

14

1.4.1.Đăng ký đất đai qua các thời kỳ

14

1.4.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

18

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

31

2.1. Đối tượng nghiên cứu.

31

2.2. Phạm vi nghiên cứu.

31

iv


2.3. Nội dung nghiên cứu.

31

2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định.

31

2.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định.

31

2.3.3. Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ.

31

2.3.4. Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Mỹ Lộc tỉnh Nam Định

32

2.3.5. Giải pháp tăng cường năngg lựchoạt động của VPĐK QSDĐ
huyện Mỹ Lộc tỉnh Nam Định.

32

2.4. Phương pháp nghiên cứu.

32

2.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát thu thập số liệu.

32

2.4.2. Phương pháp thống kê-tổng hợp.

33

2.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh.

33

2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu.

33

Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

34

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định.

34

3.1.1. Điều kiện tự nhiên.

34

3.1.2. Thực trạng phát triển kinhh tế - xã hội.

39

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện.

44

3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Mỹ Lộc.

45

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất.

45

3.2.2. Tình hình quản lý đất đai huyện Mỹ Lộc.

48

3.2.3. Nhận xét chung về tình hình quản lý đất đai

53

3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Mỹ Lộc.

54

3.3.1. Tổ chức bộ máy.

54

3.3.2. Cơ chế hoạt động.

57

3.3.3 Kết quả hoạt độngcủa VPĐK QSDĐ huyện Mỹ Lộc.

62

3.4. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ.

70

3.4.1. Nhận xét của người sử dụng đất.

70

3.4.2. Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân

78

3.4.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ.

80

v


3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ.

85

3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật.

85

3.5.2. Giải pháp về cơ chế tài chính, cơ chế hoạt động

86

3.5.3. Giải pháp về nhân lực.

87

3.5.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật.

88

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

90

TÀI LIỆU THAM KHẢO

93

PHỤ LỤC

96

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BNV

Bộ Nội vụ

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

CNTT

Công nghệ thông tin

7

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

8

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

9

GCN

Giấy chứng nhận

10

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

11

HSĐC

Hồ sơ địa chính

12

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTĐKĐĐ

Hệ thống đăng ký đất đai

13

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

14

QSD

Quyền sử dụng

15

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý đất đai

16

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

17

TTHC

Thủ tục hành chính

18

VPĐK

Văn phòng đăng ký

19

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

20

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

1.1.

Tình hình lập VPĐK các cấp

24

3.1.

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế chủ yếu của huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam
Định giai đoạn 2011 – 2014

39

3.2.

Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Lộc 2014

46

3.3.

Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu giai đoạn 2011 – 2014

63

3.4.

Kết quả biến động đất đai tại huyện Mỹ Lộc giai đoạn 2011 - 2014

64

3.5.

Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Mỹ Lộc

66

3.6.

Kết quả đánh giá của người sử dụng đất về điều kiện cơ sở vật

71

3.7.

Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính

72

3.8.

Đánh giá về thời gian giải quyết công việc của VPĐK

73

3.9.

Đánh giá về thái độ khi phục vụ của cán bộ VPĐK

75

3.10. Đánh giá về mức phí, lệ phí phải nộp theo quy định

77

3.11. Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của VPĐK

78

3.12. Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân

79

viii

DANH HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
Số sơ đồ
1.1

Tên sơ đồ

Trang

Sơ đồ Vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam

23

3.1

Sơ đồ Quy trình cấp GCN lần đầu

59

3.2

Sơ đồ Quy trình thực hiện đăng ký biến động

62

Số hình
3.1

Tên hình

Bản đồ hành chính huyện Mỹ Lộc

ix

Trang
34


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá; Đất đai là nguồn
nội lực để xây dựng, phát triển đất nước. Pháp luật đất đai nước ta quy định “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Nhà nước giao đất cho
hộ gia đình cá nhân sản xuất ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận.
Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là một trong những nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với
Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai theo quy
định của pháp luật.
Luật Đất đai 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường (TNMT) và VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng TNMT .
VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài
nguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận(GCN); lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở
dữ liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung
cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu.
Sự ra đời của VPĐKQSDĐ cùng với việc thực hiện cải cách hành chính
theo cơ chế “một cửa”, việc đăng ký đất đai, cấp GCN được thực hiện công khai,
minh bạch, giảm thời gian và chi phí tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch.

Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai
các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính
trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp GCN
nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất.
Huyện Mỹ Lộc nằm ở phía Bắc tỉnh Nam Định có tổng diện tích hành
chính là: 7.369,31 ha, dân số năm 2010 là 69.646 người. Công tác ĐKĐĐ trên
địa bàn huyện trong những năm qua đã đạt một số kết quả nhất định, đặc biệt là

1


khi VPĐKQSDĐ được thành lập. Sự ra đời của VPĐKQSDĐ đã bước đầu đáp
ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện và đảm bảo quyền
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký, cấp GCN,
các hoạt động liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm
bảo...Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động VPĐK còn gặp khó khăn và hạn chế.
Từ thực tế này, đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định” được tiến hành.
2. Mục đích
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường năng lực hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Mỹ Lộc, tỉnh Nam Định.
3. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy, phản
ánh trung thực, khách quan.
- Các giải pháp đề xuất phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản.
1.1.1. Đất đai.
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất không thể thay thế. Có rất nhiều định
nghĩa về đất đai.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình
thành do kết quả tác động của 5 yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời
gian.Nhìn từ góc độ thổ nhưỡng học, nguồn gốc ban đầu của đất (soil) là từ các
loại đá mẹ nằm trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của
các yếu tố lý học, hóa học và sinh học. (Nguyễn Mười và cs,2000)
Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật
phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; Chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm
hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và
phát triển. (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến
một đất nước cho đến cả hành tinh”
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: yếu tố khí hậu gần bề mặt
trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối
và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất;
tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành
quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
(Black Dictorinary USA, 1951)
Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là
khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không

3

gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về
mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất
đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ. (Tommy Österberg, 2011)
1.1.2. Bất động sản.
Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại
BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai. Bộ luật Dân sự Việt Nam quy định :“Bất động
sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”
(Quốc Hội, 2005);
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất động sản.
1.1.3.1. Khái niệm
Thị trường bất động sản (TTBĐS) có thể được định nghĩa là cơ chế trong
đó hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của
chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn
của những người tham gia trên thị trường. (Viện ngiên cứu quản lý kinh tế trung
ương, 2006)
TTBĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và
biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về
BĐS đạt được tại những khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định.

4


1.1.3.2. Đặc điểm
TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản như các quy
luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. TTBĐS cũng giống như mọi thị trường khác,
phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả.Trong một số trường hợp, chính phủ
sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực.Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong
những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong
những loại phân bổ này. (Viện ngiên cứu quản lý kinh tế trung ương, 2006)
1.1.3.3. Phân loại
TTBĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trương cho
thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà
BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: Thị trường cấp 1 (thị
trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi là thị
trường BĐS sơ cấp); Thị trường cấp 2 (Thị trường xây dựng công trình để bán
hoặc cho thuê); Thị trường cấp 3 (Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình
đã được mua hoặc thuê). (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản.
1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai.
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai
và theo định nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp
quốc): ĐKĐĐ là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền
lợi đối với đất đai dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các
loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất
hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình ĐKĐĐ thể
hiện trong một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành
hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc
những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định.

Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai (HTĐKĐĐ) có chức
năng cung cấp sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng

5


dụng và định đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác
trên một diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và
thị trường tín dụng. Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể
yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay; đồng
thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu. Hơn
nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu
lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế chuyển quyền bất
động sản. Vì vậy, mặc dù ĐKĐĐ trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở
hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ
trợ cho sự phát triển kinh tế. Đo đó, theo FIG, mặc dù các nước trên thế giới có
những hình thức ĐKĐĐ khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển
hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông
tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu chi phí.( Đặng Anh Quân, 2011)
- Tại điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: "Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ
sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". Tại điều
95, luật đất đai (2013) quy định: ” Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử
dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn

liền với đất. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định : "Đăng ký đất đai, nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính".(Quốc hội Nước
CHXHCNVN, 2013)

6


1.2.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai.
a. Đăng ký đất đai là để cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc
lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời giám
sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm
bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. (
Ngô Thị Mơ, 2014)
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu
của quản lý đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai
gồm có: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh), diện tích, hạng
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,

những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tin
trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Việc thực hiện ĐKĐĐ, thiết lập
hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các
nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê
đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình
đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý
chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. (Ngô Thị Mơ, 2014)

7


c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
ĐKĐĐ sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ với
đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các
thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ
quản lý nhà nước khác. Do vậy, để đảm bảo thực hiện ĐKĐĐ với chất lượng cao
nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và
GCNQSDĐ, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và
ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính,
quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải
quyết tranh chấp đất đai. Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ ĐKĐĐ không chỉ
tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất
cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả ĐKĐĐ cung cấp
những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá
và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản
lý và sử dụng đất. (Ngô Thị Mơ, 2014)
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản.
1.2.2.1.Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS (Hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin

liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ
sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền
lợi của công dân.
a) Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
b) Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

8


- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, BĐS được công khai,
thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt
trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn
nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng
ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị
đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các

thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với
hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu , việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản
đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản.
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là

9


một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.2.3.2. Đăng ký quyền
Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp các hành
vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo

thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ
của người được giao quyền. Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra
một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng
pháp lý mới đó.
So sánh 2 hệ thống đăng ký, có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự
kiện pháp lý, còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó.
(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước.
1.3.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp.
Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng hòa
Pháp thuộc nhánh Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã;
Quyền sở hữu đất đai/ bất động sản.
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào Bộ
luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các quyền

10


đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền đối
nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thống nhất và
được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể.
Các nguyên tắc đăng ký bất động sản: hợp đồng, giao dịch phải do
Công chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng; thông tin về chủ
thể; thông tin về bất động sản. Các nguyên tắc này là bắt buộc đối với tất cả
các hoạt động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và

hợp pháp của hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin
cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp
đồng, giao dịch đăng ký.
Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng
viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở
Vùng; Cơ quan địa chính.
Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiện
thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn
phòng đăng ký - Cơ quan địa chính. (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009),
1.3.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển
ĐKĐĐ được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một
thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống
ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục
phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền
tương tự hệ thống Torrens.
Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau
thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài
sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi
trường Thụy Điển. Cơ quan đăng ký tài sản Trung ương có 53 Văn phòng đăng
ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng
đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan ĐKĐĐ trực thuộc Toà án Trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư
pháp. Cơ quan ĐKĐĐ có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng ĐKĐĐ trực

11


thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên
đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS
Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách

nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu
này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và ĐKĐĐ. Ban quản lý dữ liệu BĐS
Trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án.
Hệ thống địa chính Thuỵ Điển có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ
quan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong
hoạt động có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ
quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt
động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống
ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu
trực tuyến cho các đối tượng khác nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến
hoặc qua điện thoại không phải trả phí. Người sử dụng chỉ phải trả phí cho
các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi
qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký,
đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc
xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới
thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng
ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan ĐKĐĐ thực hiện theo trình tự
thủ tục chặt chẽ. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
1.3.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Ôxtraylia
Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Australia năm 1858,
chịu ảnh hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển
của Đức.Tuy nhiên, hệ thống Torrens có chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối
với đất đai thành quy định bắt buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho hệ thống
Torrens triển khai thành công ngay từ đầu. Theo Luật Bất động sản Nam Australia
1858 đất công khi được giao có thời hạn sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải

12

đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở Nam Australia, đang phát triển
mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn. Phần lớn đất
mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng. Những đặc điểm chủ
yếu của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Australia: Bằng khoán được
đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi; Mỗi trang
của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền lợi,
lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài; Bằng khoán đất
là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ đồ trích lục thửa đất
trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá thành của hệ thống hợp
lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ thống được xây dựng trên nền
tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển
đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
Hệ thống Torrens đã được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới, sau
đó được thực hiện ở các bang của Australia và một số quốc gia như New Zealand,
Malaixia, Bruney, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea,
Conga, Ivory Coast, Trinidat-Tobaga, Jamaica, một số bang của Mỹ như California,
Colorado, Georgia, Virginia, Washington …(Nguyễn Đình Bồng, 2010)
1.3.4. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam
- Các nước trên thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp
Giấy chứng nhận) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý
nhà nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện.
- Mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức
theo mô hình một cấp. Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ
quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo
khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính như:
Anh, Hà Lan, Australia, ...; một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp
tỉnh và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực như: Hoa Kỳ, …
- Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước đều có các điểm chung: có thẩm quyền
thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp nhận và kiểm

tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp Giấy chứng nhận và việc

13


tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cơ chế "một
cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng
ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính
như ở Việt Nam).
- Phần lớn các nước đều đã triển khai tin học hóa việc đăng ký. Toàn bộ hồ
sơ địa chính dạng giấy đã được số hóa và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai
(còn gọi là ngân hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh chóng, chính xác yêu cầu
khai thác thông tin thường xuyên cho mọi tổ chức, cá nhân, nhất là hệ thống cơ quan
đăng ký, cơ quan thuế. Một hệ thống đăng ký điện tử được triển khai thống nhất ở
mỗi quốc gia, bảo đảm kết nối thông tin đất đai giữa các cơ quan, rất tiện lợi cho
việc luân chuyển thông tin giữa các cơ quan liên quan phục vụ giải quyết thủ tục
theo phân cấp; kết quả giải quyết thủ tục đăng ký ở từng cơ quan đều được tự động
cập nhật vào cơ sở dữ liệu để quản lý, khai thác sử dụng thay cho hồ sơ địa chính
dạng giấy hiện nay. Trên cơ sở hệ thống này, nhiều nước đã triển khai việc đăng ký
giao dịch điện tử.
- Một số nước áp dụng hệ thống đăng ký TORREN (cấp Giấy chứng nhận
cho người đăng ký) như Úc, NewZealand đã chuyển sang việc cấp Giấy chứng nhận
điện tử và trên Giấy chứng nhận chỉ thể hiện một số thông tin cơ bản về quyền sở
hữu thửa đất; với cách làm này, người dân có thể tự in Giấy chứng nhận của mình
trên mạng bất kỳ lúc nào, giá trị pháp lý của loại Giấy chứng nhận này được bảo
đảm đảm bằng sự thống nhất thông tin lưu trữ trong cơ sở dữ liệu địa chính.
(BTNMT, 2012)
1.4. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam.
1.4.1.Đăng ký đất đai qua các thời kỳ
1.4.1.1. Trước khi có Luật Đất đai 1987

Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước. Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công
tác đo đạcc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng
đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục

14


đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu
thực hiện trở lại ở Việt Nam. Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực
hiện thống nhất cả nước theo một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất
đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giải thửa và sổ đăng ký
ruộng đất, sổ mục kê là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dung đăng ký
đất gồm: Hình thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất
(họ tên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng
chính thức hay tam giao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tình hình thủy lợi;
các tài liệu này được lập thành 2 bộ lưu giữ ở 2 cấp xã, huyện để theo dõi, quản
lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê đất phải được Ủy ban
nhân dân xã và huyện phê duyệt mới chính thức có giá trị pháp lý.(Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.4.1.2.Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 2003
Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988), việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành
một trong 7 nội dung nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách
nhiệm của chính quyền các cấp.
Thực hiện Chỉ thị 299-TTg, việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã
lập được hệ thống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và
một phần đất thuộc khu dân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng. Tổng cục Địa
chính đã xây dựng và ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này đã tạo ra một sự chuyển biến
lớn về chất cho hệ thống thông tin đất đai.
Từ sau Luật đất đai năm 1993, Tổng cục địa chính đã xây dựng và ban
hành hệ thống sổ sách địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để
áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm
1981; sau 2 năm thử nghiệm Tổng cục Địa chính đã sửa đổi, hoàn thiện để ban
hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995. Như vậy kể từ
tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đã có sự thay đổi cơ bản trên phạm vi cả

15


nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý và hệ thống
thông tin đất đai.
Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSD
đất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy
định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư
302-ĐKTK ngày 28/10/1989.
Năm 1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày
06/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan
nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính
trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai,
nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai. Việc đăng ký được thực
hiện tại các cơ quan quản lý công sản các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất trụ sở làm việc
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ tài chính tại Quyết định số
20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999.
Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị
định só 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản

gắn liền với đất đã được triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm:
đất có nhà ở tại đô thị của các thành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ
quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy định về
đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh
và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức
được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ
này. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.4.1.3.Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013
Theo quy định pháp luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình,

16


cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất
Nhà nước giao, cho thuê.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”. Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam,2003)
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động: là việc đăng ký những thay đổi trong quá trình

sử dụng đất như: tách thửa, hợp thửa, giảm diện tích do sạt lở, bồi đắp, đổi
tên chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng, do thay đổi và hạn chế về quyền sử
dụng đất.
1.4.1.4. Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật Đất đai (2003), Luật Đất đai
(2013) tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
của Chính phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật Đất
đai dành riêng một chương gồm 03 Điều và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về các thủ tục hành chính
trong quản lý và sử dụng đất đai. Trong đó có một số nội dung đổi mới như:
- Về cơ quan ĐKĐĐ: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp tỉnh, nay
tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ: như theo quy định của Luật
Đất đai (2003). Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ
sở VPĐK 2 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và môi trường hoặc tổ chức lại
trên cơ sở hợp nhất các VPĐKQSDĐ các cấp. Tổ chức bộ máy: Có chi nhánh tại
các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chức năng nhiệm vụ của Chi

17


nhánh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKQSDĐ theo
quyết định của UBND cấp tỉnh; Trong thời gian chưa thành lập xong VPĐK đất
đai thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ đã được giao.
- Về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp GCN đối với
trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp
đổi, cấp lại GCN: Địa phương đã thành lập VPĐK đất đai (1 cấp) thì Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng. Địa phương chưa thành lập
VPĐKĐĐ thì: UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở; Sở TNMT cấp
đối tượng còn lại;

- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu: không quá 30
ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký bổ sung đối với tài sản: không quá 20 ngày (giảm 5
ngày); Đăng ký biến động không quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Cấp đổi
GCNkhông quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký đất đai đối đất Nhà nước giao
đất để quản lý không quá 20 ngày (trước đây không quy định); …
1.4.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
1.4.2.1. Khái quát về VPĐK QSDĐ.
a. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ.
- Luật đất đai năm 2003:
"Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường
hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; người sử dụng đất thực hiện
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất
đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục
đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo
bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành".
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý HCĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người

18


sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ". [Luật Đất đai năm 2003]
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Quyết
định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK
tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn Quyết định thành lập VPĐK

thuộc Phòng TN&MT.
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
(hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK QSD đất và tổ chức phát
triển quỹ đất). Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện
về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với
công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân
chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ
tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến
đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác
nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT.
- Bộ luật dân sự 2005 ngày 14/6/2005.
-Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng
dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh
tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách
nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.

19