đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tam nông – tỉnh phú thọ giai đoạn 2011 2014

MỤC LỤC
Lời cam đoan ........................................................................................................... i
Lời cảm ơn ............................................................................................................. ii
Mục lục .................................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt ..................................................................................... vi
Danh mục bảng .................................................................................................... vii
Danh mục hình .................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài .............................................................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 3
1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ............................................................... 3
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai .............................................................................. 3
1.1.2. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai .................................................. 4
1.1.3. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5
1.1.4. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền sử
dụng đất ............................................................................................................ 5
1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai .................................................. 6
1.2.1. Đăng ký đất đai ....................................................................................... 6
1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai ........................................................................ 9
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới ...................... 16
1.2.4. Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam ................................................ 22
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ........................................................ 26
1.3.1. Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ .................. 26
1.3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ .................................... 28
1.3.3. Thực trạng VPĐK QSDĐ ở nước ta ..................................................... 30
1.3.4. Đánh giá chung ..................................................................................... 38
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 41
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 41
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 41
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 41
2.2. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 41
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................... 41
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................... 42
2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu ..................................... 44
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 45
3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của
huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ.......................................................................... 45
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 45
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 50
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất ......................................................... 59
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................... 63
3.2. Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ ..... 65
3.2.1. Thực trạng nguồn nhân lực, điều kiện cơ sở vật chất ........................... 65
3.2.2. Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết thủ tục hành chính ................. 67
3.2.3. Tình hình thực hiện nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ ................................ 70
3.3. Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ.... 81
3.3.1. Đánh giá về điều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng CNTT ....................... 82
3.3.2. Mức độ công khai thủ tục hành chính .................................................. 82
3.3.3. Thái độ phục vụ của cán bộ khi thực hiện nhiệm vụ ............................ 84
3.3.4. Thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ ............................... 85
3.3.5. Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc ........................ 86
3.3.6. Các khoản phí, lệ phí ............................................................................ 87
3.3.7. Đánh giá chung mức độ hài lòng của người dân .................................. 88

3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện
Tam Nông - tỉnh Phú Thọ .................................................................................... 90
3.4.1. Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐK QSDĐ ................ 90
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ 97
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................ 100
Kết luận .............................................................................................................. 100
Kiến nghị ............................................................................................................ 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................. 103
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 106

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BNV

Bộ Nội vụ

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXH CNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

CNTT

Công nghệ thông tin

7

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

8

GCN

Giấy chứng nhận

9

HSĐC

Hồ sơ địa chính

10

HĐND

Hội đồng nhân dân

11

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

12

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

13

TC QLĐĐ

Tổng cục Quản lý đất đai

14

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

15

TTHC

Thủ tục hành chính

16

VPĐK

Văn phòng đăng ký

17

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1. Tình hình thành lập VPĐK QSDĐ các cấp. ................................................ 31
1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ theo chuyên môn ................................ 33
2.1. Tình hình thực hiện công việc về đất đai của các hộ gia đình, cá nhân tại địa
bàn các xã được chọn điều tra ..................................................................... 43
3.1. Thống kê diện tích đất sản xuất nông nghiệp theo tính chất phát sinh ....... 48
3.2. Giá trị sản xuất và tăng trưởng GTSX trên địa bàn huyện Tam Nông giai
đoạn 2011 - 2014 ......................................................................................... 51
3.3. Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Tam Nông giai đoạn 2011 - 2014 . 53
3.4. Quy mô và tốc độ tăng giá trị sản xuất nông, lâm, thuỷ sản huyện Tam

Nông giai đoạn 2011 - 2014 ........................................................................ 54
3.5. Quy mô và cơ cấu dân số, lao động huyện Tam Nông năm 2014 ............... 56
3.6. Hiện trạng sử dụng đất huyện Tam Nông giai đoạn 2011-2014 ................. 59
3.7. Kết quả cấp GCN của huyện Tam Nông giai đoạn 2011 – 2014 ............... 71
3.8. Hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................ 73
3.9. Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Tam Nông giai đoạn 2011 2014 ............................................................................................................. 74
3.10. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Tam Nông .................................. 76
3.11. Kết quả đánh giá của người sử dụng đất về điều kiện cơ sở vật chất, ứng
dụng CNTT của VPĐK QSDĐ ................................................................... 82
3.12. Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính ..................................... 83
3.13. Đánh giá về thái độ khi phục vụ của cán bộ VPĐK QSDĐ ....................... 84
3.14. Đánh giá về thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ .................. 85
3.15. Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ 87
3.16. Đánh giá về mức phí, lệ phí phải nộp theo quy định .................................. 88
3.17. Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân .................................... 89

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐK QSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam 30
3.1. Sơ đồ hành chính huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ................................... 46

3.2. Quy trình cấp GCN lần đầu ......................................................................... 68
3.3. Quy trình thực hiện đăng ký biến động ....................................................... 68
3.4. So sánh số hồ sơ kê khai xin cấp GCN và số hồ sơ được cấp GCN giai đoạn
2011 – 2014 ................................................................................................. 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong mọi thời đại lịch sử ở tất cả các quốc gia trên thế giới, đất đai luôn
giành được một sự quan tâm đặc biệt. Nó là cơ sở cho sự phân định ranh giới
giữa các quốc gia và vùng lãnh thổ, là nguồn nội lực to lớn cho sự phát triển của
mọi đất nước. Theo thời gian đất đai ngày càng gắn bó với con người hơn bởi
nó đã dần trở thành tài sản đặc biệt với các giao dịch trong thị trường bất động
sản.
Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng cần phân bổ
và sử dụng hợp lý là chìa khoá đảm bảo cho cho sự tồn tại của con người. Vấn
đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh bùng
nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên, suy thoái môi trường do các hoạt động của con
người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một đất nước muốn có nền kinh tế
thị trường phát triển bền vững bao gồm cả thị truờng bất động sản thì một trong
những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý đất đai và bất động sản
là công cụ cốt lõi, thiết thực, phương tiện hữu ích giúp công tác quản lý và sử
dụng đất đai có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai của đất nước,
điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản và là công cụ không thể thiếu
được để xác định các nguồn thu từ đất đai và bất động sản.
Trong xu thế chung của thế giới mỗi nước đều thiết lập một hệ thống

đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng đã có một số công trình đề cập
đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ và mức độ
chi tiết khác nhau. Luật đất đai năm 2003 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập
hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ
hành chính công: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK QSDĐ) được
lập ở cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy mới được đưa vào hoạt động nhưng VPĐK
QSDĐ đã gặt hái không ít thành công, được người dân chấp nhận và hưởng ứng
bởi VPĐK QSDĐ ra đời đã khắc phục những tồn tại yếu kém không chỉ trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


quá trình sử dụng đất mà nó còn bao gồm việc làm trong sạch đội ngũ cán bộ
hoạt động trong lĩnh vực đất đai trên cả nước. Bên cạnh những thành tựu đạt
được thì VPĐK QSDĐ vẫn còn những điểm hạn chế cần phải khắc phục trong
quá trình hoạt động.
Sau 3 năm tổ chức thực hiện, mặc dù bước đầu có nhiều khó khăn, vướng
mắc nhưng mô hình VPĐK QSDĐ ở huyện Tam Nông đã thu được một số thành
quả nhất định, từng bước hoàn thiện hồ sơ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở những năm gần
đây. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện chức năng nhiệm vụ
của Văn phòng như: vướng mắc khi áp dụng Luật đất đai vào thực tế công việc,
vật chất kỹ thuật còn hạn chế …
Để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả
hoạt động của tổ chức VPĐK QSDĐ, chúng tôi thực hiện nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam
Nông - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2014”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông - tỉnh

Phú Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK
QSDĐ huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ trong giai đoạn tới.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Những kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với địa bàn huyện.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (Điều 17)
đã nêu: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà
nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,
văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy định là của nhà nước, đều thuộc ở hữu toàn dân”
(Quốc hội nước CHXH CNVN, 1992).
Luật Đất đai năm 1993, điều 5 có nói về sở hữu đất đai:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu;
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai;
- Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao
đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định;
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi

ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2013).
Luật Đất đai năm 2013, điều 4 có nói đến quyền sở hữu đất đai: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2013).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Như vậy, ở Việt Nam đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân,
nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lý và giao cho người sử dụng thông qua các
hình thức. Nhà nước giữ quyền chiếm hữu và định đoạt còn QSD được giao cho
người sử dụng đất. Cụ thể hơn sẽ được cụ thể hóa bằng Luật Đất đai và các văn
bản dưới luật (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014).

1.1.2. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai
Điều 17, Hiến Pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 khẳng định: đất
đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch
và pháp luật. Luật Đất đai (2003) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật. Luật Đất đai (2003) đã quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản
lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai, Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi
ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2013).
Tại Điều 4 Luật đất đai (2013) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai
(2013) đã quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai,
Luật đất đai xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về
đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết
định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất;
Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


đai; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

1.1.3. Quyền sử dụng đất
Luật Đất đai (2003), tại Điều 105 quy định người sử dụng đất có 6 quyền
chung trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền
của người sử dụng đất được Luật Đất đai (2003) quy định theo 4 nhóm đối tượng
sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá nhân nước
ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, tại Điều 106 của Luật
quy định người sử dụng đất có 10 quyền riêng sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất”. Như vậy, Nhà nước thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất

là nhằm đảm bảo các quyền về pháp lý đối với người đang sử dụng đất (Quốc hội
nước CHXH CNVN, 2003).
Luật đất đai (2013) Điều 167 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể
các quyền của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 7
quyền chung gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai (2003) và bổ sung thêm
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng như Luật Đất
đai (2003), giảm 01 quyền là do người sử dụng đất không có quyền bảo lãnh;
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển sang thành quyền
chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt
buộc với người sử dụng đất. Do vậy, theo quy định mới thì đăng ký đất đai vừa là
quyền và vừa là nghĩa vụ (Quốc hội nước CHXH CNVN, 2013).

1.1.4. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền sử
dụng đất
Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất
đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho
thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng
đất; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng
đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: Thứ nhất,
người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền như Nhà nước với tính cách là đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Thứ hai, không phải bất cứ người nào có
quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất; Thứ ba, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn

quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử
dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi
vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn
đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại
diện chủ sở hữu đối với đất được giao (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân
Trọng, 2010).
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên
quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép
người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền chung)
nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại
quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất được tham gia
vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn
dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể
đồng nhất giữa hai loại quyền này (Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân
Trọng, 2010).
1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai

1.2.1. Đăng ký đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Tại Điều 4, Luật Đất đai (2003) quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ
sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Tại Điều
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


95, Luật Đất đai (2013) quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử

dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai (2003) thì chỉ những thửa đất đủ
điều kiện mới được đăng ký để Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp, còn
các thửa đất không đủ điều kiện cấp giấy thì không có quy định đăng ký. Và đến
khi Luật Đất đai (2013) ra đời thì đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc (nếu không
đăng ký sẽ bị xử lý vi phạm hành chính), người sử dụng có đủ điều kiện quy định
thì được cấp Giấy chứng nhận; còn nếu không đủ điều kiện cấp Giấy hoặc được
Nhà nước giao quản lý thì phải đăng ký để Nhà nước quản lý và được tạm thời sử
dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định.
1.2.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất
là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong
việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của
Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu
của quản lý đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


gồm có: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh), diện tích, hạng
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,
những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tin
trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Việc thực hiện đăng ký đất đai,
thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện
đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao
đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý
được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực
hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ
việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác. Do vậy, để đảm
bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu
kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy
đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử
dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh
chấp đất đai. Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo
tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả
các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung
cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh
giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược
quản lý và sử dụng đất.
1.2.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai

a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về
đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà
nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ
thống tổ chức ngành địa chính thực hiện.
b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý,
người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với
Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với người
sử dụng đất chỉ là đăng ký QSD đất.
c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn
Hệ thống quản lý đất đai được tổ chức thành 4 cấp hành chính, trong đó
đơn vị hành chính cấp xã là cấp nhỏ nhất, do vậy, việc tổ chức đăng ký đất đai
theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo: Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước
xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”. Phát huy vai trò và sự hiểu
biết về lịch sử, tình hình sử dụng đất của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy
để các cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo đúng quy
định của pháp luật. Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp
luật đất đai cho cán bộ xã. Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có
hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính.

1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai
1.2.2.1. Khái quát chung về hệ thống đăng ký đất đai
a. Sự cần thiết của hệ thống đăng ký đất đai
Mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, từ kinh tế, chính trị đến văn hoá tinh
thần, vai trò của đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu. Theo đó, việc
khai thác đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất theo
ý thích riêng của mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất quản lý đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


đai và xây dựng một hệ thống quản lý đất đai có hiệu quả nhằm đảm bảo cho sự
phát triển bền vững của loại tài nguyên quý giá này, cũng là nhằm đảm bảo cho
sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại lẫn tương lai. Quản lý đất đai hiệu quả
còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi nó bảo vệ quyền sở hữu và lợi ích của
người sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho nhà đầu tư; và ngay cả hoạt động của bộ
máy nhà nước thông qua chính sách thuế, phí, lệ phí về đất đai (Đặng Anh Quân,
2011).
Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng của hệ thống quản
lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm những
thông tin về quyền đối với đất đai, chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai.
Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tuỳ thuộc
vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng (Đặng Anh Quân, 2011).
Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được
nắm rõ và được tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức
hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình
đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đang
trở thành vấn đề cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các quốc
gia đang phát triển mà trong đó có Việt Nam (Đặng Anh Quân, 2011).

b. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất
đai gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng:
- Yếu tố hình học thể hiện sử hình thành và xác định ranh giới của từng
thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định thông qua các
hoạt động điều tra, khảo sát, đo đạc lập các loại bản đồ đất đai. Các Sổ địa chính,
các loại bản đồ địa chính là sản phẩm của hoạt động địa chính chứa đựng thông
tin về đặc điểm hình học, vật lý của các thửa đất như hình thể, vị trí, diện tích,
toạ độ bản đồ (Đặng Anh Quân, 2011).
- Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận quyền sử dụng đối với
một hoặc một số diện tích nhất định của cá nhân hay tổ chức nào đó. Để được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


thừa nhận và pháp luật bảo vệ người sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký với
nhà nước nhằm xác lập quyền sử dụng của mình đối với những diện tích đất đai
xác định. Việc đăng ký có thể tiến hành từ thời điểm ban đầu thửa đất được tạo
lập hoặc diễn ra khi có sự biến động trong quá trình sử dụng đất. Việc đăng ký
giúp Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng và biến động của đất đai, phục vụ
hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước (Đặng Anh Quân, 2011).
- Định giá đất đai là yếu tố thứ ba cần thiết phải có trong hệ thống thông
tin đất đai được đăng ký. Nó thể hiện phương diện giá trị của diện tích đăng ký,
góp phần củng cố và làm phong phú thông tin đất đai. Đây là hoạt động phổ biến
do Nhà nước tiến hành nhằm hỗ trợ cho việc thu thuế của Nhà nước. Kết quả của
hoạt động định giá được ghi nhận trong hệ thống đăng ký đất đai thể hiện qua
những thông tin về giá trị bằng tiền của thửa đất (Đặng Anh Quân, 2011).
- Mục đích sử dụng đất là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc định
giá đất đai bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong mục

đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị thị trường của nó, đồng thời cũng
làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất (Đặng Anh Quân, 2011).
c. Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai
- Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên
được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ
của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối với quyền sử
dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo
trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo
vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất không phải chủ sử
dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích công cộng như điện,
nước, cống rãnh,... hạn chế mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất
(Đặng Anh Quân, 2011).
- Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật
là cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu đất
đai của Nhà nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở đảm bảo
hoạt động cho thị trường đất đai và bất động sản, làm tăng ngân sách thông qua
các nguồn thu từ thuế; hỗ trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho các mục đích
phát triển kinh tế; (Đặng Anh Quân, 2011)...
- Đối với xã hội: Hệ thống đăng ký đất đai góp phần trong việc bình ổn xã
hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô
nhiễm môi trường, đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia
(Đặng Anh Quân, 2011).

d. Những yêu cầu đối với hệ thống đăng ký đất đai
Để đánh giá tính hiệu quả, những yêu cầu cơ bản đã được đặt ra như là
tiêu chí quan trọng đối với xây dựng hệ thống đăng ký đất đai, gồm có:
- Sự chính xác và an toàn: Đây là yêu cầu thiết yếu đối với hệ thống đăng
ký nhằm đảm bảo cho sự ổn đinh trong hoạt động và hiệu quả của hệ thống đăng
ký đất đai. Sự chính xác đòi hỏi hoạt động đăng ký phái được tiến hành theo
những trình tự, thủ tục chặt chẽ, đúng chủ thể, đúng đối tượng, đúng quyền lợi,
nghĩa vụ và thiết lập đầy đủ hồ sơ theo quy định. Yêu cầu an toàn thể hiện trong
việc sắp xếp, lưu trữ thông tin đăng ký khi có rủi ro, tính bảo mật của thông tin
(Đặng Anh Quân, 2011).
- Sự rõ ràng và đơn giản: Đây là một yêu cầu không thể dễ dàng được đáp
ứng. Bởi lẽ hệ thống đăng ký đất đai gồm bốn thành phần về hình học, pháp lý,
giá trị và sử dụng đất đai được thể hiện bằng những hoạt động mang tính chất
khác nhau do những cơ quan khác nhau thực hiện thông qua những phương pháp,
công cụ, phương tiện đa dạng. Do vậy, sự rõ ràng và đơn giản có thể được hiểu
là: thủ tục đăng ký không phức tạp, rườm rà, thời gian nhanh chóng, thành phần
hồ sơ đơn giản, thông tin đăng ký dễ tiếp cận; hệ thống lưu trữ thông tin được sắp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


xếp, lưu trữ và thể hiện kết cấu đơn giản, dễ hiểu, dễ sử dụng (Đặng Anh Quân,
2011).
- Sự triệt để, kịp thời: Mọi trường hợp sử dụng đất cũng như những biến
động trong việc sử dụng đất phải được ghi nhận một cách chính xác, kịp thời
ngay khi việc sử dụng đất được bắt đầu hoặc ngay sau khi biến động sử dụng đất
diễn ra. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải chủ động trong các hoạt động quản lý về
quy hoạch, đo đạc bản đồ, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng

nhận QSD đất, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai (Đặng Anh Quân, 2011).
- Sự công bằng và dễ tiếp cận: Đây là yêu cầu đặt ra đối với việc sử dụng
dữ liệu thông tin thu được từ hoạt động của hệ thống đăng ký, bởi lẽ những thôn
tin này có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất. Thông tin về
đất đai phải được công bố, công khai và công bằng trong việc tiếp cận thông tin
của tất cả người có nhu cầu. Điều này rất có vai trò lớn trong việc phát triển hoạt
động dịch vụ công về đất đai (Đặng Anh Quân, 2011).
- Chi phí thấp: Chi phí thấp được đề cập ở đây bao gồm chi phí mà Nhà
nước đầu tư cho hệ thống đăng ký và khoản thu phí mà khách hàng phải trả khi
sử dụng các dịch vụ từ hệ thống đăng ký đất đai. Tuy nhiên trên thực tế yêu cầu
này là rất khó đạt được bởi vì chi phí đầu tư để xây dựng ban đầu, chi phí thường
xuyên để duy trì hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai là rất lớn, trong khi đó,
kinh phí đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước là có hạn, các khoản thu phí từ
hoạt động dịch vụ còn hạn chế. Đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến hiệu
quả hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai của nước ta trong giai đoạn hiện nay
(Đặng Anh Quân, 2011).
e. Hệ thống đăng ký đất đai phát triển
- Mục đích của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Hệ thống đăng ký đất đai phát triển là thành phần quan trọng của hệ thống
quản lý đất đai phát triển (bao gồm thành phần: hệ thống lập bản đồ địa chính đa
mục đích, hệ thống đăng ký đất đai phát triển, hệ thống định giá bất động sản
thống nhất, hệ thống quy hoạch sử dụng đất phù hợp, hệ thống cơ quan đăng ký
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


bất động sản, hệ thống thông tin đất đai hiện đại, hệ thống pháp luật về đất đai).
Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai phát triển là một nhu cầu thiết yếu không
chỉ cho quản lý nhà nước về đất đai, nhu cầu của người sử dụng đất, mà cho cả

hệ thống quản lý đất đai phát triển nhằm khơi dậy các nguồn lực về đất đang nằm
ngoài các hoạt động sản xuất kinh doanh, cung cấp đất đai cho thị trường bất
động sản để tạo nên các công trình trên đất, tạo dựng điều kiện thuận lợi cho các
doanh nghiệp có khả năng tiếp cận dễ dàng tới nguồn lực đất đai và sử dụng đất
đai có hiệu quả, hộ gia đình, cá nhân có điều kiện có chỗ ở và có cơ hội tiếp cận
đất đai sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh.
- Nguyên tắc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Để xây dựng đăng ký đất đai phát triển cần phải dựa trên nguyên tắc đăng
ký theo thửa đất là hệ thống phù hợp nhất. Điều này có nghĩa là đối tượng đăng
ký là một thửa đất xác định bởi các đường ranh giới, giới hạn một khu vực với
quyền sử dụng đồng nhất. Thửa đất là cơ sở cho đăng ký và toàn bộ các thông tin
thuộc tính như chủ sử dụng, mục đích sử dụng, giá trị quyền sử dụng và các
thông tin khác. Các thông tin đăng ký và các thông tin trên bản đồ được tích hợp
trong một cơ sở dữ liệu để tạo thành hạ tầng dữ liệu đất đai quốc gia đầy đủ. Hạ
tầng dữ liệu như vậy đáp ứng đầy đủ dữ liệu phục vụ các phân tích không gian.
Nguyên tắc này đã được quy định trong quy trình xây dựng hệ thống thông tin
đất đai ở. Vấn đề còn lại là xác định các thông tin cần bổ sung để bảo đảm tính
phục vụ đa mục đích. Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai phát triển trên phạm vi
cả nước đòi hỏi cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương cần đưa ra quy trình thống
nhất để áp dụng cho tất cả các địa phương. Quá trình chuyển đổi hệ thống đăng
ký trên giấy (gồm 4 cuốn sổ: sổ mục kê, sổ địa chính, sổ chỉnh lý biến động, sổ
cấp giấy chứng nhận) sang hệ thống đăng ký dạng số cần được triển khai thống
nhất và đồng loạt tại các địa phương. Bên cạnh việc tổ chức đăng ký trên cơ sở
hệ thống điện tử, nhiệm vụ quan trọng hơn là tạo một quy trình đăng ký thật tiện
lợi cho người đăng ký với số lượng thủ tục ít nhất, thời gian ít nhất và chi phí ít
nhất. Nhiều thủ tục đăng ký có thể thực hiện ngay trên mạng mà người đăng ký
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14

không phải đến cơ quan đăng ký. Nâng lên mức cao hơn, cơ quan đăng ký cần
phải trả lời người đăng ký bất kỳ lúc nào là hồ sơ đăng ký đang được giải quyết ở
thủ tục nào và do bộ phận nào giải quyết. Đây chính là những yêu cầu nhằm thu
hút người dân sử dụng hệ thống đăng ký đã xây dựng nên.
- Yêu cầu của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:
Hệ thống đăng ký đất đai và tài sản gắn liền chính là cầu nối giữa hệ thống
quản lý đất đai và người sử dụng đất. Do vậy, việc xây dựng hệ thống đăng ký
đất đai phát triển phải đảm bảo các yêu cầu sau:
+ Các cơ quan đăng ký đất đai cũng đã trở thành các tổ chức dịch vụ công
độc lập, không thuộc các cơ quan quản lý nhà nước.
+ Các tổ chức đăng ký đất đai có hai chức năng chủ yếu: một là thực hiện
chức năng ghi nhận thông tin đăng ký để bảo đảm các quyền về bất động sản; hai
là cung cấp thông tin cho công chúng về đất đai, tài sản trên đất, chủ sở hữu bất
động sản và các giao dịch bất động sản; cả hai chức năng này đều có thu phí để
các tổ chức này bảo đảm tự trang trải về tài chính.
+ Các tổ chức này được độc quyền thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp
thông tin theo mức phí do chính phủ quy định; tất nhiên, chính phủ thường buộc
các cơ quan này phải giảm dần mức phí đăng ký bất động sản (do được độc
quyền thực hiện); để đáp ứng yêu cầu này, các tổ chức đăng ký đất đai cũng phải
áp dụng công nghệ mới để tăng hiệu suất hoạt động.
+ Do các hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu
cầu giao dịch tăng cao và nhu cầu thông tin cũng tăng cao nên nguồn thu tăng lên
mặc dù mức thu ngày càng giảm; hiện nay, ở nhiều nước nguồn thu của các tổ
chức đăng ký đất đai đã cho phép tái đầu tư vào công nghệ để nâng cao hiệu quả
hoạt động và cuối cùng là tăng thu lên mức khá cao.
+ Quá trình giảm phí dịch vụ và tăng chất lượng dịch vụ của các tổ chức
đăng ký đất đai làm cho công chúng được hưởng lợi rất nhiều.
- Lợi ích của việc xây dựng đăng ký đất đai phát triển:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


Bên cạnh chức năng làm cầu nối giữa chính quyền với người dân, hệ
thống đăng ký đất đai phát triển với cơ sở dữ liệu đầy đủ, chính xác, kịp thời còn
tạo được các lợi ích sau đây:
+ Tăng cường tính chặt chẽ trong quản lý đất đai để tránh các trường hợp
bị sót, bị nhầm lẫn, bị chồng chéo trong quyết định về pháp luật đất đai, chính
sách tài chính đất đai và các quyết định hành chính về đất đai do các biến động
về sử dụng đất được cập nhật thường xuyên.
+ Bảo đảm quyền được tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân. Mọi
thủ tục hành chính về đất đai được thực hiện trên mạng thông tin, triệt để thực
hiện cải cách hành chính trong quản lý đất đai, bảo hộ tốt các quyền và quyền lợi
của người sử dụng đất và những người có quyền lợi liên quan.
+ Người dân thực hiện được chức năng giám sát việc thực thi pháp luật, về
đất đai của các cơ quan nhà nước, cơ quan dịch vụ công. Do vậy, tạo điều kiện
loại bỏ tình trạng tham nhũng, lãng phí trong bộ máy quản lý đất đai, loại bỏ tình
trạng đầu cơ đất đai và tích trữ tiền tiết kiệm trong đất đai của người sử dụng.
+ Tạo nên tính công khai, minh bạch trong thị trường bất động sản.

1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới
1.2.3.1. Australia
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất
đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang
giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một
phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi
phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống
đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là

Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này
vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên
thế giới như Ai Len, Anh. Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản
giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp
GCN dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN,
người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua (Bộ
TNMT, 2012a).
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản
của Úc gồm: GCN được đảm bảo bởi Nhà nước; Hệ thống đăng ký đơn giản, an
toàn và tiện lợi; Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho
hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến
động lâu dài; GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng; Sơ
đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo; Giá
thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng; Hệ
thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập
nhật, tra cứu, đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ TNMT, 2012a).
1.2.3.2. Anh:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất
đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống
nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực
(địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi
hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo
một hệ thống thống nhất (chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Toàn bộ hệ
thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự

động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số từ năm 1994. Dữ liệu số là dữ liệu
có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp (Bộ
TNMT, 2012a).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm
2003 và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002, Văn
phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì
đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới
(năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17


khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Bộ
TNMT, 2012a).
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt
chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ
Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền
sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Đơn vị thửa đất
được lấy làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký kèm
theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu
cá nhân và sở hữu tập thể (Bộ TNMT, 2012a).
1.2.3.3. Hoa Kỳ
Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh.
Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể
tiến hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở
hữu đất đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có
quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ
hai gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên

đối với người đăng ký. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến
hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để
ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước
(Bộ TNMT, 2012a).
Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký
được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển
nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa
nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả
mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng,
khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế
ước và xếp theo thứ tự thời gian. Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh
những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào
muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 18


thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự
giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã
được phát triển ra toàn Liên bang (Bộ TNMT, 2012a).
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết
các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia
thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo
nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp. Điều luật theo nguyên tắc trình tự
dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ
thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực
hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng
ký. Người mua nếu không biết được về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất

động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý. Điều luật hỗn hợp
phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lôgic với các quy định
như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu
không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước (Bộ
TNMT, 2012a).
Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù
theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ
thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người
mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải
điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và có quyền bán hay không
(Bộ TNMT, 2012a).
1.2.3.4. Scotland
Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo
luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo
an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng.
Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho
các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 19