đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đình lập, tỉnh lạng sơn

MỤC LỤC
Lời cam đoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục hình

ix

MỞ ĐẦU

1

1 Tính cấp thiết của đề tài

1

2 Mục đích nghiên cứu

3

3 Yêu cầu của đề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

4
4

1.1.1 Đất đai

4

1.1.2 Bất động sản

4

1.1.3 Thị trường bất động sản

5

1.2 Đăng ký đất đai

6

1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất

6

1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai

7

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai

8

1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

11

1.3.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản của một số nước
trên thế giới
1.3.2 Khái quát về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta

11
15

1.3.3 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất

19

1.3.4 Vị trí của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý nhà nước về đất đai

20


1.3.5 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

23

1.3.6 Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất ở Việt Nam và tỉnh Lạng Sơn

26

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

32

2.1 Đối tượng nghiên cứu

32

2.2 Thời gian nghiên cứu

32

2.3 Nội dung nghiên cứu

32

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đình Lập, tỉnh
Lạng Sơn

32

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đình Lập,
tỉnh Lạng Sơn

32

2.3.3 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất của huyện Đình Lập

32

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh
Lạng Sơn

33

2.4 Phương pháp nghiên cứu

33

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

33

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

33

2.4.3 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu sơ cấp

34

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu

34

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

1
35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của huyện Đình Lập

35

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Đình Lập

37

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Đình Lập, tỉnh
Lạng Sơn

44

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Đình Lập

44

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai

49

v


3.3 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất của huyện Đình Lập

51

3.3.1 Tổ chức, bộ máy của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

51

3.3.2 Cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

53

3.3.3 Kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

58

3.3.4 Đánh giá chung về kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất của huyện Đình Lập

73

3.4 Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn

82

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật

82

3.4.3 Giải pháp về nhân lực

83

3.4.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

85

3.4.5 Một số giải pháp khác

86

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

87

Kết luận

87

Kiến nghị

88

TÀI LIỆU THAM KHẢO

90

PHỤ LỤC

92

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TTHC

Thủ tục hành chính

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

1.1

Tình hình thành lập văn phòng đăng ký các cấp

3.1

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện Đình Lập giai đoạn

Trang
27

2005-2013

38

3.2

Tình hình lao động và việc làm trên địa bàn huyện Đình Lập

40

3.3

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Đình Lập

50

3.4

Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ lần đầu của huyện từ 2010-2014

60

3.5

Tiến độ công tác cấp GCNQSDĐ của huyện từ 2010-2014

61

3.6

Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động QSD đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của huyện Đình Lập giai đoạn
2010 – 2014

68

3.7

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đình Lập

69

3.8

Hiện trạng hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐK huyện Đình Lập

70

3.9

Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại

3.10

VPĐKQSDĐ

75

Sự phối hợp giữa VPĐKQSDĐ với các cơ quan liên quan

78

viii

DANH MỤC HÌNH
Số hình
1.1

Tên hình

Trang

Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai

3.1

26

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện Đình Lập giai
đoạn 2005-2013

38

3.2

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Đình Lập

51

3.3

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng
Sơn

53

3.4

Quy trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ đất lần đầu

54

3.5

Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm

57

3.6

Bảng công khai các khoản thu phí và lệ phí

74

3.7

Bảng xoay thủ tục hành chính tại bộ phận một cửa huyện Đình
Lập, tỉnh Lạng Sơn

74

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và
sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với
đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc
gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản
xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng
lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục
đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi
đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng
thiếu hụt về đất đai.
Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, cơ
cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Thực tế đó làm cho quá trình
sử dụng cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động. Do đó, để quản lý đất đai
có hiệu quả thì vấn đề đăng ký đất đai và quyền là một trong những nội dung hết
sức quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà
nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên
quan đến tính tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích
cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày
càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính
pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,

có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp
1


lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất
đai ở cấp địa phương.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất được thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có
nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch,
giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên,
việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một
trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai
được quản lý, lưu trữ ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác
biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc
biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu!
Đình Lập là huyện miền núi biên giới của tỉnh Lạng Sơn – nơi bắt
nguồn của 2 con sông lớn: sông Kỳ Cùng và sông Lục Nam; là huyện nằm
trên trục đường nối giữa thành phố Lạng Sơn với tỉnh Quảng Ninh, nối vùng
biên giới Việt –Trung với tỉnh Bắc Giang. Trước đây Đình Lập là huyện thuộc
tỉnh Quảng Ninh, được sáp nhập vào tỉnh Lạng Sơn từ tháng 12/1978, đến nay
Đình lập là đơn vị hành chính của tỉnh Lạng Sơn. Là một huyện đang trên đà
phát triển, địa hình phức tạp nên công tác đăng ký đất đai ở đây còn nhiều vấn
đề tồn tại.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá
thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn" dưới sự hướng dẫn
của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – Giảng viên khoa Quản lý đất đai – Học viện
Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn.

2


2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn từ năm 2010 đến hết năm 2014;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn tới.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì
đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất
cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người

làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động
vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng,
đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với
nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản
mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt
pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Đất đai là một
nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hoá, an ninh và quốc phòng (Nguyễn Văn Quân, Hồ Thị Lam Trà, 2006).
1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là
đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà
Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94 Lụât Dân sự
Cộng hoà liên bang Đức...) Tuy nhiên pháp luật của mỗi nước có đặc thù riêng.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai;
nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định”.

4


Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của
chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).

1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó
hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của
chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong
muốn của những người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối các quy luật kinh tế hàng hoá cơ
bản như các quy luật cung - cầu, cạnh tranh. Thị trường bất động sản cũng
giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá
cả. Trong một số trường hợp, Chính phủ sẽ quyết định phân bổ nguồn lực.
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan
đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị
trường các bất động sản là tổng hoà các giao dịch trong thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán,
thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động
sản.

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị

trường bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất
động sản mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản. Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan trọng
5

chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động trực tiếp tới thị
trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao
động và còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm,
nhà ở… (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2. Đăng ký đất đai
Luật Đất đai năm 2013 đã nêu rõ: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
1.2.1.1. Đăng ký nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này ghi rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền
tổ chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của việc đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông
nghiệp, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
6

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhận;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai
Hồ sơ đất đai (hay còn gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông
tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai.
Hồ sơ đất đai được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi
của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có
các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với
một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai được công khai, thông
tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng
đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký – thửa đất

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên
thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ địa chính.
7


Thửa đất được hình thành hợp pháp thông qua việc Nhà nước giao đất, cho
thuê đất hoặc do người sử dụng đất tạo lập và được Nhà nước công nhận, hay do
sự chia tách thửa, hợp thửa.
Mỗi thửa đất được xác định bởi một mã thửa đất (MT) gồm 03 số cách
nhau bởi dấu chấm. Trong đó, số thứ nhất là mã đơn vị hành chính cấp xã (MX).
Số thứ 2 là số thứ tự tờ bản đổ địa chính (SB) có số thửa đất của đơn vị hành
chính cấp xã. Số thứ ba là số thứ tự thửa đất (ST) trên tờ bản đồ địa chính. Khi có
số thửa đất mới thì số thứ tự thửa đất mới được xác định bằng số tự nhiên tiếp
theo số tự nhiên lớn nhất đang sử dụng làm số thứ tự thửa đất của tờ bản đồ có
thửa đất mới lập đó.
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy chuyển nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản (Nguyễn Đình Bồng,
Tôn Gia Huyên, 2007).
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên

quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
8


quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ,
Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng
của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước
châu Phi và châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ
thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng
cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.3.2. Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với mỗi thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính

nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2 nhóm hoạt
động: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất
đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đăng ký được ghi
nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được
thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình.
Theo Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
9


diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp
sử dụng đất mà trao đất đai và quyền sử dụng đất thay mình khai thác đất đai
thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những
người đang sử dụng ổn định. Theo đó, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
được xác lập khi có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hay quyết định
công nhận quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người sử dụng ổn định. Kể từ thời điểm này người sử dụng đất chính thức có các
quyền và nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, để thực hiện các quyền giao dịch quyền sử
dụng đất, người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tiếp theo là đăng ký quyền sử
dụng đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính thức được ghi vào
hồ sơ của Nhà nước những thông tin cần thiết đối với việc phát sinh quyền và sử
dụng quyền, cũng như công bố thông tin về quyền. Chỉ sau khi đăng ký, được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất mới đáp ứng điều kiện thực
hiện các giao dịch quyền sử dụng đất.
Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có sự thay đổi trong sử
dụng đất. Sau khi đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa
chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới
theo sự thay đổi đó.

Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm các trường hợp
cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng, cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất); người sử dụng đất được phép đổi
tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất, chuyển mục đích sử
dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất…
Người phải đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất và những tổ chức
được Nhà nước giao đất để quản lý. Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho người
khác thay mặt mình đăng ký quyền sử dụng đất.

10


1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản của một số nước trên thế
giới
1.3.1.1. Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ
quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
a) Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của
Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền
đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông
tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký
tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ
thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống
là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ
ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới

dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để
phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
b) Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng
ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958.

Cơ

quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm
thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá
viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng
ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển
quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các
bất động sản liên quan (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
c) Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký
11


đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các
bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá;
Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ
thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của
Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành
là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập
từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới
dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng
loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ
thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và
được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên

cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới
dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống
đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký
quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên
trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche
được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động.
1.3.1.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của
việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công
bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập
quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật
này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa
những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản (Nguyễn
Đình Bồng, 2014).
12


Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo
Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng

cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để chủ sở hữu có thể thực
hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
chủ sở hữu trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để
thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một
cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc
này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản
nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền
về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh
hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí
quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính
xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản
đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi
sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham
gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua
người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ
tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp
nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó.
Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều
phải có lời chứng thực của công chứng viên.
13


- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ
thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối

với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi
bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho
tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích
lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin
sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ
địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta
còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví
dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân
chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân
chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong
hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng
cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc
kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).
1.3.1.3. Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống
ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp
tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký
quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất
động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành
hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai
(National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển. Cơ quan đăng
ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa
phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực
thuộc chính quyền tỉnh (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

14

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ
Tư pháp. Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng đăng ký đất đai
trực thuộc Toà án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên
đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất
động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu trách
nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai. Hệ thống dữ liệu
này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai. Ban quản lý
dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ
quốc gia và Toà án.
Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơ quan
chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt động có
sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, cơ quan xây
dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự
chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có
20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác
nhau. Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại không phải trả phí.
Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao
dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua),
quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký, đất
đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc
xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới
thuộc trách nhiệm của Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký
quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan đăng ký đất
đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.
1.3.2. Khái quát về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta
a) Trước khi có Luật đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất

nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
b) Từ khi có Luật đất đai 1987 đến 1993
15


Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987 và có hiệu lực năm
1988 vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản
lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc trung
ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành.
Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử
dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất
chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội, 1988).
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299-TTg,
Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Quyết định số 201/DKTK ngày 14/7/1989
ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư
302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy định này. Các địa phương đã
đồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động
đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng
cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/DKTK được phát hành, chính
thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ
được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp (Nguyễn Đình
Bồng, Tôn Gia Huyên (2007).
c) Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa

chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”. “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì
phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập
và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động
về việc sử dụng đất” (Quốc hội, 1993).
16


Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến
động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc
biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng
bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập với chức năng quản lý nhà
nước về đất đai và đo đạc, bản đồ trên phạm vi toàn quốc. Cũng trong năm 1994,
hoạt động quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất tại đô thị được trao cho Bộ Xây
dựng. Theo đó, song song tồn tại hai hệ thống đăng ký đất đai; một dành cho đăng
ký quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính và một dành cho đăng ký quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất tại đô thị thuộc ngành xây dựng.
Trong nhiều năm sau đó, Tổng cục Địa chính đã ban hành nhiều quy định
thay thế các quy định cũ, đơn giản hóa thủ tục, hồ sơ đăng ký, thậm chí cho phép các
địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình mà tiến hành hoạt động
đăng ký cho phù hợp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, cụ thể:
Năm 1998, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 346/1998/TTTCDC
ngày 16/3/1998 hướng dẫn thống nhất thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến năm 2001, Thông tư
346/1998/TTTCDC được thay thế bởi Thông tư 1990/2001/TT-TCDC ngày
30/11/2001 sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý đơn giản hồ

sơ địa chính, tạo sự chủ động theo điều kiện của địa phương.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
d) Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

17


Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao,
cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối
với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất”
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi
trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân
cấp giấy chứng nhận mởi này (Quốc hội, 2009).
Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với

bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong một
mẫu Giấy chứng nhận. Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn
tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã
và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các
quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc
cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng
đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Trong hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
18


+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương
là cơ quan Tài nguyên Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị
trực thuộc cơ quan Tài nguyên Môi trường, là đơn vị dịch vụ công thực hiện chức
năng, nhiệm vụ quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Quốc hội, 2003).
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 phần đăng ký đất đai, tài
sản gắn liền với đất được quy định tại chương VII Luật Đất đai 2013 gồm 12 điều
(từ điều 95 đến điều 106) và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số
điều của Luật Đất đai 2013. Theo đó hệ thống đăng ký đất đai sẽ có những bước tiến
đáng kể với việc quy định Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (gồm cả cấp tỉnh và
cấp huyện gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai).

1.3.3. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và
Tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC Hướng dẫn về chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.

19