đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tân yên, tỉnh bắc giang
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.15 MB, 90 trang )
MỤC LỤC
Lời cam đoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục bảng
vii
Danh mục hình
viii
MỞ ĐẦU
1
1 Tính cấp thiết của đề tài
1
2 Mục đích và yêu cầu của đề tài
2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
3
1.1 Đăng ký đất đai và bất động sản
3
1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
3
1.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
4
1.1.3 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
4
1.1.4 Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
7
1.1.5 Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất
8
1.2 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
9
1.2.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
9
1.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993
9
1.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
10
1.2.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2013
10
1.2.5 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay
12
1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
13
1.3.1 Cơ sở pháp lý của VPĐKQSDĐ
13
1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất
17
1.4 Một số mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước.
20
1.4.1 Úc.
20
1.4.2 Trung Quốc
21
1.4.3 Thái Lan
22
1.5 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta
iii
23
1.5.1 Tình hình thành lập
23
1.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
25
1.5.3 Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ
25
1.5.4 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ
26
1.5.5 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ
28
1.6 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại tỉnh
Bắc Giang.
30
1.6.1 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Giang
30
1.6.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
32
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
33
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
33
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu
33
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu
33
2.2 Nội dung nghiên cứu
33
2.2.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Tân Yên – tỉnh
Bắc Giang
33
2.2.2 Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất trên địa bàn huyện
33
2.2.3 Giới thiệu về VPĐK quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
33
2.2.4 Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất huyện
Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
33
2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK
quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
2.3 Phương pháp nghiên cứu
33
33
2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:
33
2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
34
2.3.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
34
2.3.4 Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu
35
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
36
3.1 Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Tân Yên – tỉnh Bắc Giang
36
3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên
36
3.1.2 Điều kiện hạ tầng- kinh tế- xã hội
38
3.1.3 Thuận lợi và khó khăn
40
iv
3.2 Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn
2010- 2014
41
3.2.1 Công tác quản lý đất đai của huyện
41
3.2.2 Sơ lược về thực trạng sử dụng đất của huyện
44
3.2.3 Sơ lược về hiện trạng kinh tế, xã hội, môi trường, tính hợp lý của việc
sử dụng đất của huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
3.3 Giới thiệu về VPĐK quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
47
51
3.3.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ
51
3.3.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
56
3.3.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
62
3.4 Đánh giá về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Tân Yên.
71
3.4.1 Mức độ công khai thủ tục hành chính
71
3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục
72
3.4.3 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ
73
3.4.4 Các khoản phí, lệ phí phải nộp
74
3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian tới.
75
3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật
75
3.5.2 Giải pháp về tổ chức
76
3.5.3 Giải pháp về nhân lực
77
3.5.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật
77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
78
Kết luận
78
Kiến nghị
79
TÀI LIỆU THAM KHẢO
81
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
1
BĐS
Bất động sản
2
BTC
Bộ Tài chính
3
BNV
Bộ Nội vụ
4
BTNVMT
Bộ Tài nguyên và Môi trường
5
CHXHCNVN
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
6
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
7
GCN
Giấy chứng nhận
8
HSĐC
Hồ sơ địa chính
9
HĐND
Hội đồng nhân dân
10
KT-XH
Kinh tế - Xã hội
11
SDĐ
Sử dụng đất
12
TCQLĐĐ
Tổng cục quản lý đất đai
13
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
14
VPĐKQSDĐ
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
15
UBND
Ủy ban nhân dân
vi
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
1.1
Tình hình thành lập VPĐK các cấp
24
1.2
Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước
26
3.1
Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế xã hội huyện Tân Yên giai đoạn
2010 đến 2014
38
3.2
Kết quả thống kê đất đai qua một số năm 2010, 2012, 2013
46
3.3
Kết quả công tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính
65
3.4
Kết quả công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
67
3.5
Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận từ 2010-2014
68
3.6
Mức độ công khai thủ tục hành chính
71
3.7
Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất
73
3.8
Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ
74
3.9
Đánh giá các khoản phí, lệ phí phải nộp
75
vii
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
1.1
Vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai
19
1.2
Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Bắc Giang
31
3.1
Bản đồ hành chính huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
36
3.2
Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Yên năm 2013
44
3.3
Mô hình tổ chức của Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Tân Yên
53
3.4
Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm
57
3.5
Quy trình đăng ký giấy chứng nhận lần đầu
59
viii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, Nhà nước và mọi tầng lớp nhân
dân, Luật đất đai năm 1993 khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội,
Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội.
Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng cần phân bổ
và sử dụng hợp lý, là chìa khoá đảm bảo cho cho sự tồn tại của con người. Vấn
đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh bùng
nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên, suy thoái môi trường do các hoạt động của con
người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một đất nước muốn có nền kinh tế
thị trường phát triển bền vững bao gồm cả thị truờng bất động sản thì một trong
những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý đất đai và bất động sản
là công cụ cốt lõi, thiết thực, phương tiện hữu ích giúp công tác quản lý và sử
dụng đất đai có hiệu quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai của đất nước,
điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản, là công cụ không thể thiếu được
để xác định các nguồn thu từ đất đai và bất động sản.
Trên thế giới mỗi nước đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng
cho mình, Việt Nam cũng đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký
đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau. Luật
đất đai năm 2003 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng ký đất
đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) được lập ở cấp tỉnh và cấp
quận, huyện. Tuy mới được đưa vào hoạt động nhưng VPĐKQSDĐ đã đạt được
không ít thành công, được người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi
VPĐKQSDĐ ra đời đã khắc phục những tồn tại yếu kém không chỉ trong quá
trình sử dụng đất mà nó còn bao gồm việc làm trong sạch đội ngũ cán bộ thực
hiện trong lĩnh vực quản lý đất đai trên cả nước. Bên cạnh những thành tựu đạt
1
được trong quá trình hoạt động VPĐKQSDĐ vẫn còn bộc lộ những điểm hạn
chế cần phải khắc phục.
Sau một thời gian đi vào hoạt động, mặc dù bước đầu có nhiều khó khăn,
vướng mắc nhưng VPĐKQSDĐ ở huyện Tân Yên đã đạt được một số thành quả
nhất định, từng bước hoàn thiện hồ sơ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất. Tuy nhiên trong quá trình hoạt động VPĐKQSDĐ vẫn còn một số
hạn chế như trình độ chuyên môn của đội ngũ viên chức, cơ sở vật chất, tài liệu
lưu trữ, các văn bản của cấp trên hướng dẫn hoạt động còn chồng chéo.... Vì vậy
để đánh giá được thực trạng hoạt động, có các giải pháp nhằm nâng cao hoạt
động của VPĐK huyện Tân Yên, đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đặt ra là mục tiêu
của đề tài nghiên cứu “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, tỉnh Bắc
Giang”. Từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính
đang được các cấp các ngành trong cả nước quan tâm.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1 Mục đích
- Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2010-2014.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang trong giai
đoạn tới.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá những kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang .
- Đề xuất một số giải pháp sát với điều kiện thực tế tại địa phương và có
tính khả thi cao để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tân Yên, tỉnh
Bắc Giang hoạt động có hiệu quả.
- Các số liệu có độ tin cậy.
2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký đất đai) là thủ tục hành chính bắt
buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất. Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: “ Đăng ký
quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một
thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất ”.
* Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký nhà nước về đất đai: Các quyền về bất động sản được pháp luật
bảo hộ sau khi được đăng ký nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền
khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số
nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao
dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị.
Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:
- Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký
được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về
quyền sở hữu và các văn bản khác;
- Hệ thống Đăng ký bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký
dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất
động sản liên quan đến sở hữu và thế chấp, xây dựng hồ sơ đăng ký đất đai.
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
3
-
Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.3 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
* Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền theo quy định của pháp luật để họ có thể giao dịch một cách
thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
4
* Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
* Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục
m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia
chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt nam quy định: “Thửa đất là phần
diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả
trên hồ sơ.” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
5
* Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
Đăng ký văn tự giao dịch:
Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
6
Đăng ký quyền:
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.1.4. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
- Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất:
+ Là người đang sử dụng đất;
+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
- Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
được quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2003 gồm:
+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của
Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
+ Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất.
+ Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác
của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất.
7
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá,
hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà
nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở.
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.1.5. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 38 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP đã được sửa đổi bổ sung tại khoản 5 điều 29 Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc đăng ký quyền sử
dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp tỉnh; do Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
* Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và
đăng ký biến động về sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
+ Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng
thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường
hợp sau:
8
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
+ Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, trong trường hợp diện tích đất nông nghiệp của gia đình bạn bị
thu hẹp do sạt lở tự nhiên tức là có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích
thửa đất nên bạn cần phải thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất.
1.2. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.2.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.2.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993
- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn
và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử
dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội
nước CHXHCN Việt Nam, 1987)
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
9
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức
quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
(Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)
1.2.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định.
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ
địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ
đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo
sát sao nhiệm vụ này.
1.2.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2013
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “ Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
10
đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất” (Luật đất đai, 2003)
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất trước đây; giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi
trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân
cấp giấy chứng nhận mới này (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009).
Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối
với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong
một mẫu Giấy chứng nhận. Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình
trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất
động sản đã và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực
hiện các quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới
trong việc cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản. Bởi lẽ,
việc ghi nhận thống nhất các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động
sản, hiện trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫu Giấy chứng nhận
mới này là tiền đề quan trọng trong việc tạo lập cuốn “lý lịch pháp lý” đầy đủ về
bất động sản. Với ý nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn
liền với đất sẽ không còn bị thể hiện một cách “cát cứ”, thiếu thống nhất và đồng
bộ như trước đây. Mức độ minh bạch của các thông tin liên quan đến tình trạng
pháp lý của bất động sản cũng vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Theo Luật sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật đầu tư xây dựng cơ
11
bản đặc biệt là tinh thần của Nghị định 88/2009/NĐ- CP thì việc đăng ký thể hiện
rõ là quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản ở đây không có cơ chế xin cho
mà là đề nghị cơ quan nhà nước thực hiện các nội dung công việc theo quy
định(Chính phủ, 2009).
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền
sở hữu tài sản hợp pháp.
+ Đăng ký biến động - Đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp, tặng cho, thừa kế,
chuyển nhượng…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về
quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ
quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến
động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính.” (Chính phủ, 2004)
1.2.5. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật đất đai năm (2003), Luật đất đai
năm (2013) tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐCP của Chính phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật
đất đai dành riêng một chương gồm 3 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng đất đai. Trong đó có một nội dung đổi mới như sau:
- Theo Luật đất đai năm (2013) quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp
tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ như theo quy định
của Luật đất đai năm (2003). Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ
chức lại trên cơ sở VPĐK 2 cấp hiện có và trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
12
trường. Tổ chức bộ máy: Có các Chi nhánh tại các huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh. Chức năng, nhiệm vụ của Chi nhánh được thực hiện chức năng và
quyền hạn của VPĐKQSDĐ theo quyết định thành lập của UBND tỉnh.
- Về thẩm quyền cấp GCN: Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng
đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng cho các đối tượng.
Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp
Giấy chứng nhận thực hiện như sau: Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài; Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu thời gian không
quá 30 ngày (giảm 5 ngày so với Luật đất đai năm 2003); Đăng ký bổ sung đối
với tài sản thời gian không quá 20 ngày (giảm 5 ngày so với Luật đất đai năm
2003); Đăng ký biến động thời gian không quá 10 ngày (giảm 5 ngày so với Luật
đất đai năm 2003); Cấp đổi GCN thời gian không quá 10 ngày (giảm 5 ngày so
với Luật đất đai năm 2003).
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Cơ sở pháp lý của VPĐKQSDĐ
1.3.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001),
đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững
mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành
chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp.
13
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và
tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước
giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch,
vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong
3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở địa phương.
1.3.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất;
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2003).
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
14
quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và
thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn
cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng
ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ
về đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức biên chế của
VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK
khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ
chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính ( hiện nay thông tư này đã
hết hiệu lực ) được thay thế bằng thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMTBNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất các cấp.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm
của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm
đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực
hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí
trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
15
2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký
thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ
quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng
đất; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh; thông tuwe liên tịch số
06/2010/TTLT-BTP-BTNMT .
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền
sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều
168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về
bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ
quan có thẩm quyền.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng
được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và
đưa các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến
VPĐK còn những hạn chế như:
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK, việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ do vậy tình
trạng hoạt động chồng lấn hay phụ thuộc vào phòng TN&MT.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào
hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất
16
phục vụ phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong thời kỳ Công nghiệp hoá -Hiện
đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế.
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất
1.3.2.1. Chức năng của VPĐK quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và
cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,
có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ
địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc
thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp
luật (Chính phủ, 2004).
1.3.2.2. Nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm
đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo thẩm quyền
cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản ở địa phương; Đăng ký sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản và chỉnh lý biến động theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc
đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC
gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và
môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi
trường và Bộ Nội vụ, 2010).
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3 chức
năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người
sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt
động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp,
cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ
17
quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ
chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các
thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư
pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý
đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác,
chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc
dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có
nhu cầu sử dụng đất.
Thứ ba: Hoạt động của VPĐKQSDĐ góp phần giảm thiểu những vướng
mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động
sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát
triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐKQSDĐ những năm gần đây cùng với
việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh
tế của từng địa phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc
thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy
cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất
đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước
ngoài vào Việt Nam.
Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong
quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu
tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo
đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín
dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay
vốn, thu thuế, phí...góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
18
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa
công tác đăng ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong
hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc
đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ
điện tử trong những năm tới. Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể
hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải
cách thủ tục hành chính.
Chính phủ
Bộ Tài nguyên và
Môi trường
UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương
Sở Tài nguyên và
Môi trường
UBND huyện, thành
phố thị xã thuộc tỉnh
Văn phòng đăng
ký quyền sử
dụng đất cấp tỉnh
Phòng Tài nguyên
và Môi trường
Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng
đất cấp huyện
UBND xã, phường, thị trấn
Cán bộ địa chính
xã, phường, thị trấn
Hình 1.1. Vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai
19
