Những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thiết kế chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TPHCM
-----------------------------------

NGUYỄN HOÀI BÃO

NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CHẤT
LƢỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ
HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp
Mã số ngành: 60580208

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 7 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TPHCM
-----------------------------------

NGUYỄN HOÀI BÃO

NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CHẤT
LƢỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ
HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp
Mã số ngành: 60580208
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGÔ QUANG TƢỜNG

TP.HCM, tháng 7 năm 2016


CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGÔ QUANG TƢỜNG

Luận văn Thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại Trƣờng Đại học Công nghệ TP. HCM ngày 27
tháng 08 năm 2016
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
Họ và tên

TT

Chức danh Hội đồng

1

PGS. TS Nguyễn Thống

Chủ tịch

2

TS. Đinh Công Tịnh

Phản biện 1

3

PGS. TS Phạm Hồng Luân

Phản biện 2

4

TS. Nguyễn Anh Thƣ

Ủy viên

5

TS. Chu Việt Cƣờng

Ủy viên, Thƣ ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã đƣợc sửa
chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV

PGS.TS NGUYỄN THỐNG


TRƢỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HCM, ngày 27 tháng 06 năm 2016

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SỸ
Họ tên học viên: Nguyễn Hoài Bão .......................................................... Giới tính:Nam
Ngày, tháng, năm sinh: 27/ 12/ 1985 .................................................. Nơi sinh: Phú Yên
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp
MSHV:1441870001 .......................................................................... Mã ngành : 60580208
I- Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
CHẤT LƢỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN TP. HỒ CHÍ MINH
II- Nhiệm vụ và nội dung:
-

Xác định các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng hồ sơ thiết kế chung cƣ
nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

-

Phân tích ảnh hƣởng của các nhân tố đến chất lƣợng hồ sơ thiết kế chung
cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

-

Khảo sát,thu thập và xử lý số liệu về mức độ xảy ra ảnh hƣởng của các
nhân tố đến thiết kế và qua đó nâng cao chất lƣợng hồ sơ chung cƣ nhà ở
xã hội trên địa bàn TP Hồ Chí Minh.

III- Ngày giao nhiệm vụ: 23/01/2016

IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 27/06/2016
V- Cán bộ hƣớng dẫn: PGS.TS.Ngô Quang Tƣờng
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Học viên thực hiện Luận văn

NGUYỄN HOÀI BÃO


i


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện Luận văn này, tác giả đã nhận được rất nhiều sự
giúp đỡ của các cá nhân, cơ quan, đơn vị để có thể hoàn thành Luận văn.
Trước hết tác giả xin gửi lời cám ơn đến quý Thầy/Cô đã tham gia tận tình
giảng dạy các môn học trong suốt quá trình học của Lớp 14SXD11.

Tác giả cũng xin gửi lời cám ơn đến tập thể cán bộ, nhân viên và Thầy cô tại
Phòng Quản lý khoa học và đào tạo sau đại học và Khoa Xây dựng của Trường Đại
học Công nghệ TP. HCM đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn thủ tục trong suốt quá
trình học để giúp các học viên hoàn thành khóa học.
Xin gửi lời cám ơn đến tập thể Ban Quản lý dự án; các nhà đầu tư dự án
Chung cư nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đã tham gia cho ý kiến
và thực hiện khảo sát để giúp tác giả có được các thông tin và dữ liệu cần thiết để
hoàn thành Luận văn.
Và sau cùng, xin gửi lời cám ơn chân thành nhất đến PGS. TS Ngô Quang
Tƣờng, người đã trực tiếp hướng dẫn tác giả hoàn thành Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn!


ii

TÓM TẮT
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của ngƣời dân, chính phủ đã đƣa ra
gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, kết
quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam nói chung và Thành Phố Hồ Chí
Minh nói riêng vẫn còn rất nhiều khó khăn từ nhiều nguyên nhân khách nhau.
Trong đó có nguyên nhân về chất lƣợng thiết kế.
Trong đầu tƣ xây dựng công trình giai đoạn lựa chọn nhà thầu tƣ vấn của Chủ
đầu tƣ chƣa ph hợp. Chính bƣớc này lại có quyết định đến chất lƣợng hồ sơ thiết
kế. Nâng cao chất lƣợng thiết kế sẽ làm giảm chi phí thực hiện, thời gian thực hiện,
tăng chất lƣợng công trình của dự án và hiệu quả khi vận hành đƣa dự án vào sử
dụng.
Trƣớc những vấn đề nói trên đề tài: “Nghiên cứu các nhân tố ảnh hƣởng
đến chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh ”
đƣợc chọn làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ.
Luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu: phƣơng pháp thu thập số liệu;

phƣơng pháp tổng hợp và xử lý số liệu; phƣơng pháp phân tích nhân tố,thống kê mô
tả. Tất cả các phƣơng pháp này dựa trên cơ sở phƣơng pháp luận duy vật biện
chứng, tiếp cận đối tƣợng nghiên cứu theo quan điểm: khách quan, toàn diện, phát
triển và hệ thống.
Nghiên cứu đã đƣa ra các nhân tố có ảnh hƣởng trực tiếp đến thiết kế chung
cƣ nhà ở xã hội, theo các nhóm nhân tố mà khi ngƣời tham gia dự án đang ở vai trò
nào sẽ có cái nhìn nhận khách quan để cá nhân có thể lựa chọn cho mình phƣơng án
tối ƣu nhất trong thiết kế.


iii

ABSTRACT
To meet the housing needs of the people is increasing, the government has
made 30,000 billion credit package focuses on supporting social housing
development. However, the results of social housing development currently in
Vietnam in general and HCM City in particular is still very difficult for many
different reasons. Including the cause of quality design.
In the investment construction contractor selection phase of the investor
consultant

inappropriate.

Key

steps

have

decided

to

design

quality

records. Improving the quality of design will increase the value of the project
implementation costs, duration, work quality and efficiency of project operation
projects are put into use.
Before these problems on the theme: "Study of factors affecting the quality
of design of social housing apartement in Ho Chi Minh City" was selected as a
master thesis.
The thesis uses the research methods: data collection methods; methods of
synthesis and processing of data; factor analysis methods, descriptive statistics. All
these methods are based on the methodology of dialectical materialism, access to
research subjects in view: objective, comprehensive, and system development.
The study came up with the image factor direct bearing on the design of
social housing apartment building, according to the group of factors that when
designers involved in the project, are in the role, will have an objective view, so that
they can choose for themselves the best option in design.


iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... i
TÓM TẮT

......................................................................................................... ii

ABSTRACT

........................................................................................................ iii

MỤC LỤC

........................................................................................................ iv

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT ................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ...................................................................................... vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH ..................................... iix
CHƢƠNG 1 MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1.1. Giới thiệu chung ................................................................................................... 1
1.2. Vấn đề cần nghiên cứu ......................................................................................... 2
1.3. Các mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
1.4. Phạm vi của nghiên cứu ....................................................................................... 3
1.5. Đóng góp dự kiến của nghiên cứu ....................................................................... 4
CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU ............................. 5
2.1. Tổng quan về nhà ở xã hội: .................................................................................. 5
2.2. Các khái niệm:.................................................................................................... 17
2.3. Mối liên hệ giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công: ............................ 26
2.4. Các nghiên cứu trƣớc đây: ................................................................................. 29
2.5. Phân tích thực trạng công tác TKCS và TKKT tại một số công trình trên địa
bàn TP.HCM: ............................................................................................................ 32
CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. ................................................. 39
3.1. Qui trình nghiên cứu. ......................................................................................... 39
3.2. Thu thập dữ liệu ................................................................................................. 40

v

3.3. Lý thuyết thống kê ............................................................................................. 54
3.4. Kiểm định thang đo ........................................................................................... 58
CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU. .................................................................. 68
4.1. Khảo sát thử nghiệm mức độ ảnh hƣởng ........................................................... 68
4.2. Kiểm định Cronbach's Alpha mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố .................... 70
4.3. Kết quả khảo sát đem đi nghiên cứu .................................................................. 70
4.4. Đặc điểm đối tƣợng đƣợc khảo sát .................................................................... 71
4.5. Kiểm định thang đo ............................................................................................ 76
CHƢƠNG 5: THẢO LUẬN, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ............................ 105
5.1. Thảo luận .......................................................................................................... 105
5.2. Giải pháp: ......................................................................................................... 110
5.3. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 114
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 116
PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT ........................................................................... 1
PHỤ LỤC 2: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU ...................................................................... 5
PHỤ LỤC 3: SỐ LIỆU PHÂN TÍCH .................................................................... 35


vi

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT
BQL

:

Ban quản lý

CĐT

:

Chủ đầu tƣ

DN

:

Doanh nghiệp

ĐTM

:

Đánh giá tác động môi trƣờng

NOXH

:

Nhà ở xã hội

PCCC

:

Phòng cháy chữa cháy

QLNN

:

Quản lý Nhà nƣớc

TPHCM

:

Thành phố Hồ Chí Minh


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1 - Các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế NOXH .........................51
Bảng 4.1 - Kết quả khảo sát thực nghiệm mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố ảnh
hƣởng đến thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội. ...............................................................68
Bảng 4.2 - Kết quả kiểm định Cronbach's Alpha khảo sát thử nghiệm mức độ ảnh
hƣởng.........................................................................................................................70
Bảng 4.3 - Kết quả hình thức khảo sát ......................................................................70
Bảng 4.4 - Đơn vị từng tham gia công tác ................................................................71
Bảng 4.5 - Kinh nghiệm trong ngành xây dựng ........................................................72
Bảng 4.6 - Vị trí công việc hiện tại ...........................................................................73
Bảng 4.7 - Nguồn vốn thực hiện dự án .....................................................................74
Bảng 4.8 - Tổng mức đầu tƣ của dự án .....................................................................75
Bảng 4.9 - Bảng khảo sát chính thức giá trị Mean các nhân tố ảnh hƣởng ..............76
Bảng 4.10 - Hệ số Cronbach’s Anpha mức độ ảnh hƣởng .......................................78
Bảng 4.11 - Hệ số Item – Total Crrelation khả năng ảnh hƣởng ..............................79
Bảng 4.12 - Acceptance level of KMO Value ..........................................................81

Bảng 4.13 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 01) .......................................82
Bảng 4.14 - Hệ số Communalities (lần 01) ...............................................................82
Bảng 4.15 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố .......................85
Bảng 4.16 - Rotated Component Matrixa ..................................................................87
Bảng 4.17 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 02) .......................................88
Bảng 4.18 - Hệ số Communalities (lần 02) ...............................................................89
Bảng 4.19 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố .......................91
Bảng 4.20 - Rotated Component Matrixa ..................................................................93


viii

Bảng 4.21 - Kiểm định KMO and Bartlett’s Test (lần 03) .......................................94
Bảng 4.22 - Hệ số Communalities (lần 01) ...............................................................95
Bảng 4.23 - Initial Eigenvalues và % of variance các nhóm nhân tố .......................97
Bảng 4.24 - Rotated Component Matrixa ..................................................................99
Bảng 4.25 - Tổng hợp các kết quả phân tích nhân tố và các nhân tố thành phần ...101


ix

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Hình 2.1 - Nội dung của dự án đầu tƣ xây dựng .......................................................20
Hình 2.2 - Vòng đời của dự án đầu tƣ xây dựng công trình. ...................................21
Hình 2.3 - Qui trình hồ sơ thiết kế ............................................................................23
Hình 2.4 - Mối liên hệ giữa thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật thi công ...................26
Hình 3.1 - Sơ đồ quy trình nghiên cứu ......................................................................39
Hình 3.2 - Sơ đồ quy trình thiết kế bảng câu hỏi ......................................................40
Hình 3.3 - Biểu đồ xuất khẩu của Tp Đà Nẵng ra nƣớc ngoài trong năm 2008 .......57
Hình 3.4 - Biểu đồ xuất khẩu của Tp Đà Nẵng ra nƣớc ngoài trong năm 2008 .......57

Hình 3.5 - Biểu đồ nhiệt độ trung bình tại Đà Lạt năm 1969. ..................................58
Hình 4.1 - Biểu đồ kết quả hình thức khảo sát internet và khảo sát trực tiếp ...........71
Hình 4.2 - Biểu đồ đơn vị từng tham gia công tác ....................................................72
Hình 4.3 - Biểu đồ kinh nghiệm trong ngành xây dựng ...........................................73
Hình 4.4 - Biểu đồ vị trí công việc hiện tại ...............................................................74
Hình 4.5 - Biểu đồ nguồn vốn thực hiện dự án .........................................................75
Hình 4.6 - Biểu đồ tổng mức đầu tƣ của dự án .........................................................76


1

CHƢƠNG 1
MỞ ĐẦU
1.1. Giới thiệu chung
TP. HCM là địa phƣơng phát triển kinh tế lớn nhất của cả nƣớc, đồng thời đây
là khu vực mà ngành xây dựng phát triển lớn và năng động nhất. Với tốc độ đô thị
hóa ngày càng tăng, nhu cầu về nhà ở tại Tp.HCM cũng tăng cao. Hàng loạt các dự
án chung cƣ đƣợc triển khai xây dựng, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của
thành phố. Các dự án mới, hiện đại với lối sống đô thị thay thế dần các khu nhà ổ
chuột, nhà ở tạm bợ, tạo diện mạo mới cho thành phố; góp phần xây dựng cuộc
sống văn minh, hiện đại.
Để đảm bảo chất lƣợng cho các công trình xây dựng tất yếu phải có sự giám
sát và kiểm soát từ quá trình thiết kế đến thi công thực tế. Chính vì vậy ngày
12/05/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 46/2015/NĐ-CP giúp tăng cƣờng
quyền và trách nhiệm của các cơ quan, công chức quản lý nhà nƣớc về xây dựng
trong việc kiểm soát quá trình đầu tƣ xây dựng. Đặc biệt, vấn đề đƣợc đặt ra đối với
thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công và cả dự toán các công trình.
Việc lựa chọn nhà thầu Tƣ vấn của Chủ đầu tƣ chƣa ph hợp loại, cấp công
trình để thiết kế, khảo sát. Cụ thể là các đơn vị tƣ vấn phần lớn không có chủ nhiệm
thiết kế hoặc các chủ trì thiết kế chuyên ngành (nhƣ điện, nƣớc, điều hòa thông

gió…), Chủ đầu tƣ thiếu kiểm tra điều kiện năng lực của nhà thầu khảo sát, nhà thầu
thiết kế không kiểm tra chứng chỉ hành nghề tại thời điểm thực hiện hợp đồng. Các
đơn vị tƣ vấn chƣa cập nhật quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan để khảo sát, thiết kế
công trình (sử dụng Quy chuẩn, Tiêu chuẩn đã hết hiệu lực hoặc lạc hậu).
Nâng cao chất lƣợng chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội sẽ làm: giảm
chi phí thực hiện, thời gian thực hiện, tăng chất lƣợng công trình của dự án và hiệu
quả khi vận hành đƣa dự án vào sử dụng.


2

1.2. Vấn đề cần nghiên cứu
Nghiên cứu này bắt nguồn từ thực trạng các công trình xây dựng dân dụng và
công nghiệp ở Việt nam thƣờng hay xảy ra sự chậm tiến độ dẫn đến chi phi vƣợt dự
kiến, chất lƣợng công trình không đạt yêu cầu do phải đẩy nhanh tiến độ. Trƣờng
hợp không phát hiện kịp thời thì hậu quả sẽ còn lớn hơn, thậm chí có thể dẫn đến
các thảm hoạ không thể lƣờng trƣớc. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chậm tiến
độ này. Một trong các nguyên nhân thƣờng xảy ra và có tác động xấu đến dự án là
sự thay đổi thiết kế.
Thiết kế là vấn đề quan trọng trƣớc khi thi công xây dựng công trình, do đó
quan tâm đến việc quản lý chất lƣợng thiết kế là việc cấp thiết phải làm, đúng với
tầm quan trọng của nó.
Các câu hỏi nghiên cứu đặt ra là:
-

Các nguyên nhân nào dẫn đến sự thƣờng xuyên thay đổi thiết kế chung cƣ
nhà ở xã hội trên địa bàn TP. HCM?

-

Chất lƣợng hồ sơ thiết kế hiện nay của các công trình nhà ở xã hội trên địa
bàn TP. HCM nhƣ thế nào?

-

Khảo sát, thu thập và xử lý số liệu về mức độ xảy ra ảnh hƣởng của các yếu
tố đến thiết kế và qua đó nâng cao chất lƣợng hồ sơ thiết kế nhà ở xã hội

-

Quan điểm của các bên trực tiếp tham gia dự án với các nguyên nhân dẫn
đến thay đổi thiết kế có giống nhau không ?
Xuất phát từ thực tế trên, tôi chọn đề tài

“NHỮNG YẾU TỐ ẢNH

HƢỞNG ĐẾN CHẤT LƢỢNG THIẾT KẾ CHUNG CƢ NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” là cần thiết và có ý nghĩa.
1.3. Các mục tiêu nghiên cứu
Dựa vào thực tế và lý thuyết tác giả tiến hành phân tích, xem xét, đánh giá
các nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Tiến hành khảo sát đo lƣờng mức độ ảnh hƣởng của các nhân tố đó đến chất
lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.


3

Kết hợp với việc thống kê, thu thập các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau
để tổng hợp, đƣa ra nhận định chung trong việc xác định những giải pháp chất

lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong
thời gian tới.
Qua kết quả những số liệu phân tích đƣợc từ cuộc khảo sát của nghiên cứu
này tác giả sẽ đề xuất các giải pháp thích hợp với từng số liệu khác nhau để đƣa ra
nhận định, giải pháp để nâng cao chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
1.4. Phạm vi của nghiên cứu
Không gian nghiên cứu: Các dự án xây dựng chung cƣ nhà ở xã hội đƣợc
thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh và v ng lân cận.
Quan điểm nghiên cứu: nghiên cứu đứng trên quan điểm là chủ đầu tƣ và các
công ty tƣ vấn xây dựng.
Đối tƣợng khảo sát: các chuyên gia, những ngƣời có kinh nghiệm thuộc các
bên:
 Chủ đầu tƣ, ban quản lý dự án.
 Các đơn vị tƣ vấn thiết kế.
 Các doanh nghiệp xây dựng.
 Các đơn vị thuộc các cơ quan quản lý nhà nƣớc.
Cách thức thu thập số liệu nghiên cứu chính của nghiên cứu này bằng phƣơng
pháp điều tra với bảng câu hỏi phỏng vấn đối tƣợng nghiên cứu. Bảng hỏi đƣợc xây
dựng dựa theo mô hình nghiên cứu của đề tài nhằm thu thập thông tin đƣa vào phân
tích và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Số liệu của phƣơng pháp này lấy từ
mẫu điều tra đối tƣợng nghiên cứu theo phƣơng pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phi xác
suất. Thực hiện nghiên cứu bằng biện pháp phỏng vấn trực tiếp, gửi mail, gọi điện
thoại.
Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Công tác lấy dữ liệu thứ cấp của nghiên cứu
đƣợc tiến hành chỉ giới hạn từ năm 2013 đến 6/2016 và các văn bản liên quan trong


4

công tác thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội. Cuộc khảo sát đối với nghiên cứu đƣợc tiến
hành trong tháng 3 năm 2016.
1.5. Đóng góp dự kiến của nghiên cứu
Hiện này đề tài nghiên cứu chất lƣợng đã đƣợc thực hiện trong nhiều lĩnh vực
khác nhau. Tuy nhiên việc nghiên cứu chất lƣợng thiết kế của các dự án chung cƣ
nhà ở xã hội chƣa có đề tài nào nghiên cứu sâu và bài bản. Do đó, khi thực hiện
xong đề tài này sẽ góp phần:
Đóng góp thêm một khía cạnh nghiên cứu đối với chất lƣợng thiết kế mà cụ
thể chất lƣợng thiết chung cƣ nhà ở xã hội.
Đánh giá đƣợc những nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế chung cƣ nhà
ở xã hội đã nêu trên nói riêng và trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung. Từ
đó có thể áp dụng kết quả cho tất cả các chung cƣ tại Việt Nam.
Đề tài nghiên cứu về việc ứng dụng các thuật toán để xác định, phân loại, đánh
giá, xếp hạng, qua đó phân tích các yếu tố chính ảnh hƣởng đến chất lƣợng thiết kế
các dự án chung cƣ nhà ở xã hội tại Tp. HCM.
Ứng dụng phƣơng pháp phân tích nhân tố chính để thể hiện đặc trƣng các yếu
tố ảnh hƣởng đến thiết kế chung cƣ nhà ở xã hội.
Nghiên cứu sẽ trở thành tài liệu tham khảo hữu ích cho các doanh nghiệp bất
động sản, Chủ đầu tƣ, công ty tƣ vấn thiết kế, các BQL xây dựng chung cƣ nhà ở xã
hội tại Thành phố HCM nói riêng và tại tất cả các chung cƣ nói chung.


5

CHƢƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan về nhà ở xã hội:
2.1.1. Sơ lƣợc tình hình nhà ở xã hội trên thế giới:
1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore:
Kinh nghiệm phát triển nhà nói chung và nhà ở xã hội nói riêng của Singapore
là một trong những kinh nghiệm cần đƣợc xem xét, nghiên cứu. Singapore, đất

nƣớc c ng khu vực với Việt Nam, đã có các chính sách đƣợc cả Thế giới khen ngợi
với khả năng giải quyết thành công và hết sức hiệu quả vấn đề nhà ở xã hội từ
những năm 1980. Hiện nay có tới trên 84% dân số Singapore sở hữu nhà ở xã hội
do Ủy ban phát triển nhà ở Singapore (Housing & Development Board- HDB)
thuộc Bộ Phát triển Quốc gia thực hiện việc xây dựng. Đây thực sự là một con số
đáng kinh ngạc ngay cả đối với những nƣớc phát triển nhƣ Mỹ, Anh, Pháp.
Singapore thành lập Quỹ dự phòng Trung ƣơng (CPF), ngƣời gửi Quỹ CPF
đƣợc quyền mua nhà của HDB với giá thấp hơn giá thị trƣờng. Ngoài ra, Chính phủ
cho ngƣời có nhu cầu mua nhà đƣợc vay vốn với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các
hình thức mua- thuê nhà. Kinh nghiệm của Singapore cho thấy vai trò vô c ng quan
trọng của HDB trong việc xây dựng nhà ở chất lƣợng với giá phải chăng (public
housing) cho hơn 84% ngƣời dân Singapore.
HDB thành lập năm 1960, đƣợc giao nhiệm vụ giải quyết khủng hoảng nhà ở
trên toàn Singapore. HDB đã xây dựng 21.000 căn hộ trong chƣa đầy 3 năm. Năm
1965, HDB đã xây dựng 54.000 căn hộ, vƣợt mục tiêu 50.000 căn trong chƣơng
trình xây dựng 5 năm đầu tiên. Ngày nay, khoảng 84% ngƣời dân Singapore sống
trong các căn hộ do HDB xây dựng so với con số 9% vào năm 1960. Mục tiêu khó
khăn nhƣng đã đạt đƣợc phản ánh chiến lƣợc đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất
lƣợng với giá phải chăng. Chiến lƣợc đã chứng minh hiệu quả khi giải quyết xong
khủng hoảng nhà ở vào những năm 60 của thế kỷ trƣớc.
Chiến lƣợc này bao gồm ba nhân tố quyết định. Một là, quan niệm một cơ
quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lƣợng với giá phải chăng giúp phân


6

bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả hơn. Điều này khiến HDB có khả năng đảm
bảo quỹ đất, nguyên liệu và nguồn lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn
nhằm tối ƣu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí. Hai là, áp dụng phƣơng thức tiếp cận
tổng thể với đối với nhà ở. Từ quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng,

thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong
một tổng thể trọn vẹn, liền mạch. Ba là, sự hỗ trợ mạnh mẽ của Chính phủ dƣới
hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đƣa chƣơng trình nhà ở
chất lƣợng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho ngƣời dân. Năm
2005, Chƣơng trình Thiết kế, Xây dựng và Bán (Design, Build & Sell Scheme –
DBSS) đƣợc triển khai. Chƣơng trình này cho phép khu vực tƣ nhân tham gia phát
triển nhà ở chất lƣợng với giá phải chăng mang đến nhiều đổi mới về xây dựng thiết
kế và chọn lựa nhà ở.
2. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Nhật Bản
Nhật Bản với chiến lƣợc xây dựng nhà ở phúc lợi. Với chiến lƣợc này Chính
phủ Nhật Bản đã nỗ lực trong nhiều năm để triển khai cải thiện chế độ nhà ở phúc
lợi ph hợp với tình hình đất chật ngƣời đông.
Nhật Bản đã đề ra các chính sách hỗ trợ có liên quan đó là hệ thống pháp luật
đảm bảo về nhà ở, từng bƣớc đƣa chính sách vào cuộc sống. Các biện pháp sử dụng
trong chính sách phát triển nhà ở phúc lợi đó là biện pháp hành chính, trong đó có
biện pháp thành lập bộ phận chuyên trách phụ trách điều hành thực hiện các chính
sách, thay mặt nhà nƣớc đảm nhiệm chức năng giám sát quản lý thực hiện chính
sách về nhà ở.
Chính phủ Nhật Bản thực hiện cung cấp nhà ở phúc lợi bằng hình thức cho
thuê nhà ở phúc lợi nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho các hộ gia đình có thu
nhập trung bình và thấp. Nguồn vốn đầu tƣ xây dựng loại hình nhà ở xã hội do Nhà
nƣớc cung cấp, chính quyền các địa phƣơng chịu trách nhiệm bố trí đất, tổ chức xây
dựng và quản lý. Chính phủ Nhật Bản đã rất khéo léo sử dụng chính sách nhà ở cho
thuê giá rẻ và sử dụng thị trƣờng để điều tiết giá nhà. Ngƣời nghèo ở Nhật Bản
không cần phải mua nhà mà chỉ cần thuê nhà ở. Chính phủ chú trọng công tác quy


7

hoạch, công tác phát triển hệ thống giao thông, coi hệ thống giao thông là tiền đề

cho sự phát triển nhà ở cho sự phát triển tại các khu vực ngoại ô và thành thị. Coi
giao thông là nội dung quan trọng trong việc tạo dựng khung của đô thị. Trên cơ sở
đó phát triển nhà ở tại các khu vực ngoại ô. Để ngƣời dân và có thể tiếp cận đƣợc
với nhà ở phúc lợi, Chính phủ đã ban hành chính sách tài chính thông qua việc áp
dụng chính sách cho vay ƣu đãi lãi xuất thấp để khuyến khích doanh nghiệp tham
gia xây dựng và phát triển nhà ở. Cho ngƣời nhà ở xã hội vay vốn mua nhà với lãi
suất thấp chỉ bằng 1/3 lãi suất thông thƣờng và thời hạn hoàn trả vốn là 35 năm.
Ngoài ra, Chính phủ còn áp dụng chính sách ƣu đãi và miễn giảm thuế nhƣ thuế bất
động sản, thuế sở hữu tài sản cố định nhằm khuyến khích ngƣời dân tự xây dựng
nhà ở và mua nhà.
Khác với các quốc gia khác, Chính phủ Nhật Bản không trực tiếp tham gia vào
công tác đầu tƣ xây dựng và kinh doanh nhà ở dân dụng, công tác quản lý đầu tƣ
chủ yếu do các tổ chức hợp tác xã nhà ở phụ trách. Hợp tác xã nhà ở có thể sử dụng
vốn đầu tƣ của Chính phủ để xây dựng nhà ở, hay có thể xin quyền sử dụng đất theo
đúng thủ tục pháp luật. Bên cạnh đó Chính phủ còn xây dựng mối quan hệ vững
mạnh với các doanh nghiệp và có sức ảnh hƣởng lớn đến các doanh nghiệp để thu
hút vốn đầu tƣ xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi.
3. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Trung Quốc
Bắc Kinh (Trung Quốc) trong những năm 1998 đến nay đã làm khá tốt vấn đề
chỉnh trang đô thị, phát triển nhà, nhất là nhà ở xã hội. Chính phủ Trung Quốc ban
hành chính sách đảm bảo nhà ở của các gia đình nhà ở xã hội ở đô thị vào năm
2007. Trong văn bản này, Chính phủ đã xác định rõ cách thức giải quyết, xây dựng
và kiện toàn chế độ nhà cho thuê giá thấp, cải tiến chế độ nhà ở ph hợp với điều
kiện kinh tế, đồng thời cũng đƣa những khó khăn về nhà ở của công nhân thời vụ,
ngƣời dân sống trong các khu nhà ổ chuột cần đƣợc cải thiện chỗ ở. Đó chính là
quan điểm và là nhiệm vụ của Chính phủ trong công tác bảo vệ lợi ích của ngƣời
dân. Thứ nhất, trong văn bản quy định đã xác định nhà ở đảm bảo gồm nhà ở cho
thuê giá thấp, nhà ở với từng mức ph hợp với điều kiện kinh tế của mỗi ngƣời. Thứ
hai, đối tƣợng về nhà ở đảm bảo của Trung Quốc đƣợc mở rộng gồm các đối tƣợng

8

có nhà ở ph hợp với điều kiện kinh tế. Thứ ba, tiền vốn đầu tƣ cho hệ thống nhà ở
cho thuê giá thấp đƣợc tăng từ 5% đến 10% thu nhập từ chuyển nhƣợng đất. Và
nguồn vốn đƣợc trích từ quỹ phòng ngừa rủi ro vốn vay và chi phí quản lý, số tiền
lãi của quỹ tiết kiệm nhà ở đƣợc d ng cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Thứ tƣ,
Chính phủ Trung Quốc yêu cầu các tỉnh thành phố phải đƣa chƣơng trình nhà ở xã
hội vào chƣơng trình nghị sự quan trọng của địa phƣơng.
4. Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Hoa Kỳ
Đối với ngƣời dân Mỹ, nhà ở là hạng mục lớn nhất trong giá trị tài sản của
ngƣời dân. Thị trƣờng bất động sản của Mỹ là thị trƣờng có cơ chế phát triển hoàn
thiện, thị trƣờng phát huy đầy đủ các nguồn tài nguyên vốn có và là thị trƣờng có sự
điều tiết, kiểm soát và can thiệp cao độ của Nhà nƣớc. Trong những năm qua, thị
trƣờng bất động sản của Mỹ đã tác động mạnh tới nền kinh tế của Mỹ, đồng thời
nƣớc Mỹ cũng là nƣớc giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho ngƣời dân thực hiện mục tiêu
lớn “ngƣời ngƣời có nhà ở”. Để làm đƣợc điều này, Chính phủ Mỹ dựa vào đất đai
để kiểm soát quy hoạch. Chính phủ lập quy hoạch và pháp quy quy hoạch bao gồm
tổng thể quy hoạch và điều lệ các khu vực để điều tiết kiểm soát đối với việc mở
rộng đất đai. Đối với các khu vực quy hoạch mới, nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho
những ngƣời có thu nhập trung bình và thấp. Và để b đắp thiệt hại kinh tế của công
ty phát triển nhà đất, chính quyền địa phƣơng có thể nới lỏng quản lý giám sát
quyền sử dụng đất của các khu vực thông qua quy định giá đất tại mỗi khu vực.
Chính phủ Mỹ xây dựng ƣu đãi đối với nhà đầu tƣ, ngƣời mua nhà nhƣ miễn giảm
thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất…
Ngoài ra Chính phủ Mỹ xây dựng chính sách thuê nhà và hỗ trợ nhà ở bằng
việc xây dựng “ chứng chỉ nhà ở” là giấy chứng nhận nhà ở cho những ngƣời có nhà
ở xã hội và trung bình. Những ngƣời có chứng chỉ này có thể tự do chọn lựa phòng,
nhà cho thuê và chỉ phải nộp tiền thuê không vƣợt quá 30% so với thu nhập của gia
đình. Nếu thiếu giấy chứng nhận thì phải d ng tiền mặt để trả cho Nhà nƣớc. Hiện

nay, Chính phủ Mỹ thực hiện chính sách hỗ trợ cung cấp tài trợ cho những gia đình
cần nhà ở và đƣợc hỗ trợ bởi các bang trên cả nƣớc.


9

5. Kinh nghiệm của Pháp
Năm 2009, trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị PADDI đã tổ chức Hội thảo
về phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh (09-13/02/2009), mời ông
Pierre Peillon- chuyên gia thuộc Hội nhà ở xã hội của Pháp vào TPHCM cũng nhƣ
các địa phƣơng khác của Việt Nam. Tại đây, ông Peillon đã nêu hai yếu tố cần làm
rõ trong khái niệm nhà ở xã hội: Công ích- theo quy chế pháp lý; xã hội- mọi ngƣời
dân đều có thể tiếp cận đƣợc, đặc biệt là các hộ gia đình có nhà ở xã hội. Ở điểm
này, có sự khác biệt giữa Pháp và các nƣớc nói tiếng Anh. Ở các nƣớc nói tiếng
Anh, hình ảnh của nhà ở xã hội là các chung cƣ cũ, tồi tàn, nhất là ở Mỹ. Ở Pháp,
nhà ở xã hội có tiêu chuẩn kỹ thuật, kiến trúc tƣơng đồng các nhà ở bình thƣờng
trong các chung cƣ lớn, thậm chí, từ năm 1973 các căn hộ cũ (riêng lẻ) cũng đã
đƣợc nâng cấp, cải tạo làm nhà ở xã hội cho thuê.
Tại Pháp, chính sách phát triển nhà ở xã hội khá thành công. Hiện nay, ngoài
4,8 triệu căn nhà ở xã hội cho thuê, còn có thêm 950.000 căn thuộc dạng thƣơng
mại do các đơn vị về nhà ở xã hội xây dựng và bán. Tổng cộng có 14 triệu ngƣời
Pháp (22% số hộ gia đình) sống trong nhà ở xã hội ( thuê và sở hữu). Nhà nƣớc điều
tiết dựa vào 3 yếu tố: (1) yếu tố kỹ thuật (tiêu chuẩn chất lƣợng, tiện nghi, cách âm,
cách nhiệt, an toàn kỹ thuật…); (2) Yếu tố hành chính với rất nhiều nguyên tắc, quy
định cụ thể; (3) Yếu tố tài chính gồm ba nhân tố : hỗ trợ trực tiếp từ Ngân sách Nhà
nƣớc, cho vay ƣu đãi và ƣu đãi về thuế.


10

Một số hàm ý bài học
Trong bối cảnh thị trƣờng bất động sản Việt Nam hiện nay, có một số hàm ý bài học
có thể rút ra từ kinh nghiệm quốc tế và phát triển nhà ở xã hội (mà bộ phận quan
trọng là nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp):


Một là, nhà ở xã hội là một bộ phận quan trọng, rất đáng quan tâm của mỗi
quốc gia trong quá trình phát triển. Không phải nơi nào, lúc nào cũng có thể
phát triển nhà ở thƣơng mại. Các nƣớc đều có một bộ phận chính sách và triển
khai thực hiện về nhà ở xã hội.



Hai là, thị trƣờng nhà thu nhập thấp (trong tổng thể chung nhà ở xã hội) là
một bộ phận của thị trƣờng bất động sản. Thị trƣờng nhà thu nhập thấp có thể sẽ
vận hành tốt khi nhà ở thƣơng mại (trung và cao cấp) gặp khó khăn. Tăng cƣờng
thị trƣờng nhà thu nhập thấp có thể sẽ góp phần tạo xung lực cho thị trƣờng bất
động sản tổng thể.



Ba là, giải quyết vấn đề nhà ở xã hội không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở,
mà còn là vấn đề an sinh xã hội, ổn định kinh tế và hƣớng đến phát triển bền
vững. Việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội ngoài tính thị trƣờng còn tác động đến
những nhóm dân cƣ cần đƣợc quan tâm trong xã hội, nhất là các đô thị – đặc
biệt là đô thị lớn trong quá trình phát triển.



Bốn là, TP.HCM, là một trong những đô thị lớn và quan trọng của Việt Nam,

đang trong quá trình phát triển cả về quy mô, cấp độ đô thị cũng nhƣ thị trƣờng
bất động sản, rất cần xem xét, định hƣớng, phát triển vấn đề nhà ở xã hội- đặc
biệt là nhà thu nhập thấp. Việc học tập kinh nghiệm quốc tế, xem xét định
hƣớng vận hành vào thực tiễn Việt Nam, đặc th của TP. HCM là rất quan trọng
và cần thiết. Từ đó, góp phần phát triển chính sách cũng nhƣ quản lý, vận hành
chung cho cả nƣớc đúng với vị trí vai trò của mình, là một trong những vấn đề
không chỉ của các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản lý, các nhà doanh
nhân, các nhà nghiên cứu, của những ngƣời dân mà là của tất cả các bên hữu
quan.



Năm là, thị trƣờng bất động sản Việt Nam đã có những bƣớc phát triển mạnh
mẽ trong 20 năm qua. Trong 5 năm qua, thị trƣờng đã có những bƣớc điều chỉnh