Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện đồng phú, tỉnh bình phước giai đoạn 2011 2015

LỜI CẢM ƠN!

Em xin chân thành cảm ơn!
- Ban giám hiệu Trƣờng Đại học Lâm Nghiệp CS2 đã tạo điều kiện cho
em có môi trƣờng học tập tốt, quý thầy cô Bộ môn QLĐĐ đã hết lòng
truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt thời gian học
tập, rèn luyện tại trƣờng.
- Đặc biệt với lòng biết ơn sâu sắc em xin gửi đến Thầy Nguyễn Tuấn
Bình thầy đã tận tình, hết lòng giúp đỡ và chỉ bảo em trong suốt quá
trình thực hiện khoá luận.
- Các anh, chị ở Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng đã nhiệt tình hƣớng
dẫn, giúp đỡ cho em trong thời gian thực tập làm Luận văn tốt nghiệp
tại địa phƣơng.
- Các bạn sinh viên lớp Quản lý đất đai khóa 2012-2016, cùng tất cả các
bạn khác lớp cùng nghành đã giúp đỡ em trong thời gian học ở trƣờng
cũng nhƣ thời gian để hoàn thành Luận văn này.
Em xin trân trọng cảm ơn!

Họ và Tên Sinh viên

Lê Thị Lan Hƣơng

i


DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ đầy đủ nghĩa

BTC

Bộ Tài Chính

BTNMT

Bộ Tài Nguyên Môi Trƣờng

BTP

Bộ Tƣ Pháp

CĐ

Công điện

CP

Chính phủ

CT

Chỉ thị

CV

Công văn

DA

Dự án

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ

Nghị định

PTNT

Phát triển nông thôn

QĐ

Quyết định

KT-XH

Kinh tế-xã hội

STNMT

Sở Tài Nguyên Môi Trƣờng

TB

Thông báo

TDTTN

Tổng diện tích tự nhiên

TK, KK

Thống kê, kiểm kê

TN & MT

Tài Nguyên và Môi Trƣờng

TT

Thông tƣ

TTg

Thủ Tƣớng

TTLT

Thông tƣ liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

ĐKTN

Điều kiện-Tự Nhiên
ii


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Hình 3.1. Bản đồ Hành chính huyện Đồng Phú .............................................. 17
Biểu đồ 4.1: Cơ cấu các nhóm đất theo mục đích sử dụng huyện Đồng Phú . 23
Sơ đồ 3.1: Sơ đồ trình tự thủ tục đăng kí cấp giấy QSDĐ ở địa phƣơng ....... 29
Biểu đồ 3.1. Kết quả cấp mới GCN theo đơn vị hành chính (2011 - 2015) ... 41

iii


DANH SÁCH BẢNG

Bảng 3.1. Diện tích đất tự nhiên của các đơn vị hành chính huyện Đồng Phú
năm 2015 ......................................................................................................... 16
Hình 3.1. Bản đồ Hành chính huyện Đồng Phú .............................................. 17
Biểu đồ 4.1: Cơ cấu các nhóm đất theo mục đích sử dụng huyện Đồng Phú . 23
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Phú năm 2015 ................ 24
Bảng 3.3. Biến động đất đai của huyện Đồng Phú (2011 - 2015) ................. 26
Sơ đồ 3.1: Sơ đồ trình tự thủ tục đăng kí cấp giấy QSDĐ ở địa phƣơng ....... 29
Bảng 3.4a. Số hộ đăng ký và số GCN đã cấp (2011- 2013) ........................... 32

Bảng 3.4b. Số hộ đăng ký và số GCN đã cấp (2014- 2015) ........................... 33
Bảng 3.5: Diện tích đƣợc cấp GCN theo mục đích sử dụng trên địa bàn ....... 37
Biểu đồ 3.1. Kết quả cấp mới GCN theo đơn vị hành chính (2011 - 2015) ... 41
Bảng 3.6. Số hồ sơ đăng ký tồn đọng (2011 - 2015) ...................................... 42
Bảng 3.7. Số GCN tồn đọng chƣa giao cho ngƣời dân (2011 - 2015)............ 43
Bảng 3.8. Khó khăn ghi nhận đƣợc từ kết quả điều tra các hộ gia đình, cá
nhân tại 2 xã xã Tân Phƣớc và Đồng Tâm ...................................................... 47

iv


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN! ................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................... ii
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ..................................................................... iii
DANH SÁCH BẢNG ...................................................................................... iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................... 1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ....................................................... 2
1.1. Cơ sở lí luận ............................................................................................ 2
1.1.1. Hệ thống quản lý nhà nƣớc về đất đai .............................................. 2
1.1.2. Công tác cấp GCNQSDĐ ................................................................. 4
1.1.3. Hồ sơ địa chính và vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác cấp
GCN............................................................................................................ 5
1.1.4. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP
.................................................................................................................... 5
1.1.5. Một số đổi mới về trình tự thủ tục cấp GCN trong Nghị định
88/2009/NĐ-CP .......................................................................................... 6
1.1.6. Cơ sở pháp lý................................................................................... 8
1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 9

1.2.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nƣớc trên thế giới .................. 9
1.2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam ......................................... 10
1.2.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Bình Phƣớc ............................... 11
CHƢƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 13
2.1.Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................. 13
2.1.1. Mục tiêu tổng quát.......................................................................... 13
2.1.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................... 13
2.2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 13
2.2.1. Đối tƣợng nghiên cứu ..................................................................... 13
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 13
v


2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 14
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................................... 14
2.4.1. Phƣơng pháp đánh giá nhanh nông thôn RRA (Rapid rural
Appraisal) ................................................................................................. 14
2.4.2. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh..................... 14
2.4.3. Phƣơng pháp xử lý số liệu .............................................................. 15
2.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia ................................................................ 15
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC ........................................................... 16
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đồng Phú.................... 16
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 16
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế. ......................................................... 20
3.1.3. Ảnh hƣởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội đến công tác cấp
GCNQSD đất huyện Đồng Phú................................................................ 21
3.2. Đánh giá tình hình quản lí sử dụng đất và biến động đất đai tại huyện
Đồng Phú, tỉnh Bình Phƣớc giai đoạn 2011-2015....................................... 23
3.2.1. Tình hình quản lí sử dụng đất trên địa bàn huyện .......................... 23
3.2.2. Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2011-2015 ......................... 26

3.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................... 29
3.3.1. Trình tự, thủ tục đăng kí cấp GCNQSD Đất .................................. 29
3.3.2. Tình hình cấp GCNQSD đất ......................................................... 31
3.3.3. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ .......... 45
3.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ
tại huyện Đồng Phú ..................................................................................... 49
3.4.1. Đối với chính quyền địa phƣơng và cơ quan chuyên môn ............ 49
3.4.2. Đối với ngƣời sử dụng đất.............................................................. 51
Chƣơng 4. KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ............................................................ 53
4.1. Kết luận ................................................................................................. 53
4.2. Kiến nghị............................................................................................... 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 56
vi


ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là
tƣ liệu sản xuất cơ bản và quan trọng của tất cả mọi quá trình sản xuất, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống. Nó tham gia vào tất cả
các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, là địa bàn phân bố dân cƣ, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành
nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn
dân tộc, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của loài ngƣời.
Đồng Phú là một huyện thuộc tỉnh Bình Phƣớc, nằm trong vùng kinh tế
trọng điểm phía nam, có hai tuyến giao thông huyết mạch là đƣờng QL14 và
đƣờng ĐT741,các khu công nghiệp đang hình thành dẫn đến nhiều nhu cầu
kinh tế xã hội tăng cao trong đó nhu cầu đất ở tăng lên mạnh, dẫn đến tình
trạng đất đai có nhiều biến động, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liến với đất có vai trò quan trọng giúp
chính quyền địa phƣơng quản lý tốt quỹ đất. Do vậy công việc đánh giá công

tác đăng ký cấp giấy chứng nhận là công việc cần thiết nhằm xác định rõ vai
trò của công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất, và là căn cứ để điều chỉnh chính sách chủ trƣơng về đăng ký cấp giấy phù
hợp với tình hình tại địa phƣơng, góp phần thức đẩy tiến trình cấp giấy chứng
nhận theo đúng kế hoạch đáp ứng đƣợc yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai
trên địa bàn huyện Đồng Phú.
Từ những nhu cầu cấp thiết trên, em xin thực hiện đề tài “Đánh giá
tình hình cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
tại huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước giai đoạn 2011- 2015”.

1


Chƣơng 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lí luận
1.1.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nƣớc đối
với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối lại quỹ
đất đai cho phù hợp theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý
và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
1.1.1.1. Hệ thống quản lý đất đai ở một số nước trên thế giới
- Hệ thống địa bạ (Deed system): Khi giá trị của đất đai chƣa cao, biến
động đất đai chƣa phức tạp và các loại giấy tờ pháp lý, văn tự còn đơn giản thì hệ
thống quản lý này đƣợc áp dụng.
- Hệ thống bằng khoán (Tile system): Nhu cầu về đất đai ngày càng tăng,
các mối quan hệ và tình hình biến động đất đai đang dần phức tạp yêu cầu phải có
một hệ thống quản lý tài nguyên đất đai đáp ứng nhu cầu đó. Lúc này, hệ thống
bằng khoán ra đời quản lý hồ sơ về đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng, đảm bảo độ

chính xác khi giá trị của đất đai ngày càng cao.
1.1.1.2. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam
Theo điều 64, Luật Đất đai 2003 quy định:
“Hệ thống tổ chức cơ quan nhà nƣớc quản lý đất đai đƣợc thành lập thống
nhất từ trung ƣơng đến cơ sở.
Cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai ở trung ƣơng là Bộ Tài Nguyên và
Môi Trƣờng.

2


Cơ quan quản lý đất đai địa phƣơng đƣợc thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ƣơng; huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Cơ quan quản lý đất đai nào trực thuộc cơ quan hành chính nhà nƣớc cấp
đó.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ.”
1.1.1.3.Vai trò của quản lý Nhà nước về đất đai ở Việt Nam
-Vai trò của quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở Việt Nam đƣợc biểu hiện ở hệ
thống pháp luật về đất đai qua các thời kỳ bằng các văn bản luật và dƣới luật:
- Hiến pháp 1980 quy định: “Nhà nƣớc là chủ sở hữu toàn bộ đất đai”.
- Hiến pháp năm 1992 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
- Luật đất đai 1993 khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc thống nhất quản lý”.
Luật Đất đai 2003 khẳng định vai trò của quản lý Nhà nƣớc về đất đai “Nhà
nƣớc thống nhất quản lý về đất đai”. Khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định
“Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu duy nhất về đất đai” có các quyền cụ thể sau:

+ Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất .
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.

3


1.1.2. Công tác cấp GCNQSDĐ
1.1.2.1. Giấy chứng nhận (GCN)
GCNQSD đất là chứng thƣ pháp lý xác nhận QSD đất hợp pháp của ngƣời
sử dụng đất, thông qua đó ngƣời sử dụng đất có thể thực hiện các quyền mà pháp
luật cho phép nhƣ: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho QSD đất,… tạo
điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trƣờng BĐS.
GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về cấp GCNQSD đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và cụ thể là Thông tƣ số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trƣờng, bổ sung và quy
định mẫu mới về GCNQSD đất có thêm phần chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất nhƣ công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng
trồng, cây lâu năm và quy định tên gọi mới: “GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất gọi chung là GCN, do cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất”, đƣợc gọi tắt là GCN.
1.1.2.2. Vai trò của GCNQSDĐ
GCNQSD đất là công cụ hữu hiệu quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất
đến từng đối tƣợng sử dụng đất qua đó đảm bảo quyền lợi hợp pháp của từng chủ
sử dụng đất, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và xử lý các trƣờng hợp vi phạm
đất đai, nâng cao vai trò quản lý, kiểm soát của nhà nƣớc.

- Góp phần hạn chế tình trạng tranh chấp đất đai và sở hữu tài sản trong quá
trình sử dụng và giải quyết vấn đề tranh chấp dễ dàng hơn.
- Tạo điều kiện pháp lý vững chắc để ngƣời sử dụng đất yên tâm sử dụng
hiệu quả và tăng cƣờng đầu tƣ sản xuất.
4


- Giúp cho đất đai tham gia vào thị trƣờng bất động sản trong tầm kiểm
soát, thúc đẩy kinh tế phát triển.
1.1.3. Hồ sơ địa chính và vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác cấp
GCN
1.1.3.1. Hồ sơ địa chính
Theo Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của BTNMT về
hƣớng dẫn lập và quản lý hồ sơ địa chính quy định hồ sơ địa chính bao gồm: bản
đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai, sổ cấp GCN,
bản lƣu GCN.
1.1.3.2. Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác cấp GCN
- Dữ liệu bản đồ địa chính đƣợc lập để miêu tả các yếu tố tự nhiên có liên
quan đến việc sử dụng đất phục vụ cho việc đăng ký, cấp GCN.
- Dữ liệu thuộc tính địa chính thể hiện nội dung của sổ mục kê, sổ địa
chính, sổ theo dõi biến động đất đai bao gồm các thông tin về chủ sử dụng đất, các
thông tin gán cho thửa đất nhƣ mã thửa, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính,
tình trạng sử dụng đất, những biến động trong quá trình sử dụng đất,… là căn cứ
pháp lý đầy đủ và tin cậy nhất, đƣợc cập nhật thƣờng xuyên theo quy định phục
vụ cho đăng ký, cấp biến động QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất
- Bản lƣu GCN chính là bản photo của GCN gốc đƣợc sử dụng trong quản
lý và dò tìm, xác minh khi cần thiết. Quy định tại khoản 2.4 điều 1 chƣơng I
Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT.
1.1.4. Trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP

Để phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị
định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp GCNQSD đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong đó có khoản 3 điều 29 đã có hiệu
5


lực thi hành và bãi bỏ điều 135, 136, 137 quy định về trình tự thủ tục cấp
GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất trong Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định hồ sơ, trình tự thủ tục
cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở
hữu nhà ở tại Việt Nam quy định nhƣ sau:
- Trƣờng hợp thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản
nhƣng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu hoặc có tài sản nhƣng thuộc
quyền sở hữu của chủ khác (Điều 14 Nghị định 88/2009/NĐ-CP).
- Trƣờng hợp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là chủ
sử dụng (Điều 15 Nghị định 88/2009/NĐ-CP).
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công
trình xây dựng (Điều 16 Nghị định 88/2009/NĐ-CP).
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình
xây dựng (Điều 1 Nghị định 88/2009/NĐ-CP).
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu rừng sản xuất là
rừng trồng (Điều 17 Nghị định 88/2009/NĐ-CP).
- Trƣờng hợp ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tƣ xây dựng để bán (Điều 18
Nghị định 88/2009/NĐ-CP).
1.1.5. Một số đổi mới về trình tự thủ tục cấp GCN trong Nghị định
88/2009/NĐ-CP
Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về cấp GCNQSD đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực từ tháng 12/2009,
6


thông tin đƣợc thể hiện trên GCN đƣợc bổ sung, thông tin về tài sản trên đất (nhà
ở, các công trình xây dựng trên đất, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm).
- Mẫu GCN thay đổi so với trƣớc đây về:
+ Tên gọi GCNQSD đất đổi sang GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
+ Màu giấy, nội dung ghi trong GCN đƣợc quy định theo Thông tƣ
17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về GCNQSD đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Mẫu đơn trong hồ sơ cấp GCN sau khi ban hành Nghị định 88/2009/NĐCP có tên “Đơn xin cấp GCNQSD đất” đổi thành “Đơn đề nghị cấp GCN QSD
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”.
- Nơi nộp hồ sơ: Đối với hộ gia đình, cá nhân ở xã, thị trấn trƣớc đây nộp
hồ sơ tại phòng một cửa trực thuộc UBND huyện. Nay nộp ở VPĐKQSD đất
cấp huyện.
- Bản lƣu GCN là GCN gốc photo, còn trƣớc đây sử dụng phôi trắng.
- Thời gian giải quyết thủ tục nhanh gọn hơn sau khi có Nghị định
88/2009/NĐ-CP là 50 ngày, trƣớc kia 55 ngày đối với cấp GCN lần đầu không
quá 30 ngày với trƣờng hợp cấp đổi GCNQSDĐ có bổ sung quyền sở hữu tài
sản, cấp lại giấy bị mất, không quá 20 ngày với trƣờng hợp cấp đổi.
- Thẩm quyền trong xét duyệt hồ sơ cấp GCN thay đổi so với trƣớc đây
hồ sơ sau khi xử lý tại VPĐKQSDĐ đƣợc chuyển lên Phòng TN&MT xét duyệt
lại sau đó mới trình UBND huyện. Nhƣng sau khi có Nghị định 88/2009/NĐCP, tất cả các hồ sơ sau khi xử lý đƣợc Gíam đốc VPĐKQSDĐ ký xác nhận và
chuyển lên Phòng TN&MT để làm tờ trình trình UBND huyện mà không phải
xét duyệt lại đã nâng cao vai trò của Gíam đốc VPĐKQSDĐ trong vấn đề xét
duyệt hồ sơ.
7

1.1.6. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 1993
- Luật Đất đai 2003
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi
hành Luật Đất đai
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 13/12/2004 của Chính phủ về việc thu
tiền sử dụng đất
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng,
hỗ trợ tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, tái định cƣ của
Chính phủ.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ quy định
về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TN&MT hƣớng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tƣ 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ TN&MT về việc
hƣớng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tƣ 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

8


gắn liền với đất (Hết hiệu lực khoản 9 Điều 6, điểm k, Khoản 1 Điều 12 và

điểm đ, Khoản 1 Điều 19).
- Thông tƣ 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ tài chính hƣớng dẫn
lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tƣ 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT quy
định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tƣ liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/1/2011 của Bộ
TN&MT và Bộ tƣ pháp hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tƣ 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 về quy định sửa đổi nội
dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai do Bộ TN&MT ban
hành.
- Chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tƣớng Chính phủ về thực
hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
Mỗi quốc gia có điều kiện phát triển; chế độ chính trị, xã hội; mục tiêu
phát triển khác nhau nên để phù hợp thì mỗi đất nƣớc, mỗi khu vực sử dụng một
hệ thống quản lý đất đai theo cách khác nhau qua các thời kỳ. Nhƣng đều bao
hàm những nội dung sau: điều tra, khảo sát nguồn tài nguyên đất đai của đất
nƣớc; thành lập hồ sơ địa chính; phân tích thực tế về kinh tế, xã hội để xây dựng
hệ thống pháp luật về đất đai phù hợp; xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng
9


đất theo vùng, lãnh thổ và cả nƣớc. Nhƣ ở Thụy Điển có hệ thống quản lý đất đai
khá phát triển:

- Pháp Luật Đất đai: Bộ Luật đất đai 1970, Luật bất động sản, pháp lệnh
đăng ký bất động sản 1970, Luật đăng ký đất tự động 1973.
- Quy hoạch sử đụng đất: Cục điều tra đất đai quốc gia.
- Cơ quan quản lý đất đai: Tòa án.
- Định giá đất: Định giá định kỳ 6 năm, định giá thƣờng xuyên khi có sự
chuyển đổi, giá chuẩn bằng 75% giá thị trƣờng 2 năm trƣớc định giá định kỳ. Cơ
quan định giá là Bộ tài chính.
- Cơ quan đăng ký đất và bất động sản: Bộ môi trƣờng và phát triển bền
vững.
1.2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam
Sau khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành cùng các văn bản luật Nghị
định 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Nghị định
88/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định về cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất, các chính sách quy định có nhiều đổi mới, đặc biệt
trong công tác đăng ký, cấp GCN, thành lập hồ sơ địa chính đã đƣợc đẩy nhanh
đáp ứng yêu cầu quản lý về đất đai ngày càng chặt chẽ.
Theo báo cáo tổng hợp từ các địa phƣơng, tính đến đầu năm 2012 cả nƣớc
đã cấp đƣợc 35,397 triệu GCN các loại với tổng diện tích 20,3 triệu ha. Trong đó,
sau khi có Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, cả nƣớc đã cấp hơn 2,5 triệu GCN với
tổng diện tích hơn 1 triệu ha, gồm 295.000 GCN có tài sản gắn liền với đất. Kết
quả cấp GCN đối với đất ở đô thị của cả nƣớc hiện mới đạt 63,5%, mới có 15 tỉnh
hoàn thành trên 90%, còn 13 tỉnh đạt dƣới 50%, việc cấp GCN đối với đất ở nông
thôn, đất nông nghiệp, lâm nghiệp đều đạt cao, từ 84 - 85%, trong đó nhiều tỉnh
đạt trên 90%.

10


Nhìn chung, số lƣợng tồn đọng chƣa cấp GCN các loại đất tập trung ở đất
chuyên dùng, đất ở đô thị, GCN cho ngƣời mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà

ở, chung cƣ nhỏ và các khu vực ven đô thị lớn. Phần lớn các trƣờng hợp này
không có có giấy tờ hợp lệ, đang vƣớng mắc, vi phạm pháp luật đất đai, xây dựng.
Cùng với đó, cácVPĐKQSDĐ ở các địa phƣơng còn thiếu cán bộ chuyên
môn so với yêu cầu nhiệm vụ, kinh phí đầu tƣ đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký
đất đai, cấp GCN, xây dựng hồ sơ địa chính còn hạn chế, hệ thống đăng ký QSDĐ
hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ở các địa phƣơng. Cơ
sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lƣợng và kém về chất lƣợng, đƣợc
cập nhật không thƣờng xuyên, chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu quản lý đất đai và thị
trƣờng bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Tiến độ cấp GCN thực hiện chậm,
không đạt đƣợc mục tiêu đề ra đã ảnh hƣởng đến việc thực hiện quyền sử dụng
đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền sử dụng đất
trên thị trƣờng bất động sản.
1.2.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Bình Phước
Thời gian qua UBND tỉnh Bình Phƣớc luôn coi trọng đẩy nhanh tiến độ
cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trên địa bàn. Theo số liệu
thống kê của các cơ quan chức năng, tính đến tháng 9/2014 toàn tỉnh đã cấp
đƣợc 6992 GCNQSDĐ, với diện tích 8323,86 ha, đạt tỷ lệ 79,9 %.
Với tỷ lệ hơn 79,9 % tổng diện tích đất đƣợc cấp GCN, Ngành TN&MT
và các Cơ quan chức năng đã có nhiều nỗ lực trong công tác này, nhất là việc rút
ngắn thời gian thụ lý, giải quyết hồ sơ theo quy định; hạn chế lƣợng hồ sơ tồn
đọng, quá hạn. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn một số vƣớng mắc khi cấp mới
GCN bởi tình hình đất đai liên tục biến động, tình trạng đất nông nghiệp không
đƣợc kê khai đầy đủ do tình trạng xâm canh tại các khu vực vùng ven đô thị;
ngƣời dân gặp khó khăn về nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng
đất.
11


Trong bối cảnh hiện nay, khi việc xây dựng, cập nhật và chỉnh lý biến
động đất đai, cơ sở dữ liệu địa chính của các ngành TN&MT, xây dựng, Nông

nghiệp và PTNT… vẫn chƣa thực sự hoàn thiện đã làm phát sinh nhiều vƣớng
mắc, tranh chấp thậm chí chồng chéo lẫn nhau giữa các cơ quan quản lý nhà
nƣớc.

12


CHƢƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1.Mục tiêu nghiên cứu
2.1.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất của hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đồng Phú tỉnh Bình Phƣớc. Từ đó đề
xuất những giải pháp để công tác cấp giấy ngày càng hoàn thiện góp phần
nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về đất đai khu vực nghiên cứu.
2.1.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá đƣợc tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn.
- Đánh giá đƣợc công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất tại địa phƣơng.
- Đề xuất đƣợc một số giải pháp góp phần hoàn thành kế hoạch cấp
GCNQSDĐ.
2.2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
2.2.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phƣớc.
2.2.2. Phạm vi nghiên cứu
Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện Đồng Phú, tỉnh
Bình Phƣớc, giai đoạn 2011-2015.

13


2.3. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.
- Đánh giá tổng thể tình hình quản lý và sử dụng đất.
- Đánh giá công tác thực hiện cấp GCNQSDĐ từ năm 2011 - 2015.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần thúc đẩy tiến trình cấp GCNQSDĐ của
huyện.
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp đánh giá nhanh nông thôn RRA (Rapid rural
Appraisal)
- Thu thập số liệu thứ cấp: thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội và các nội dung liên quan đến vấn đề nghiên cứu tại địa bàn huyện,
bao gồm các số liệu về công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất, số liệu trong công tác lập và quản lý hồ sơ
địa chính tại Phòng Tài Nguyên và Môi trƣờng, UBND 2 xã đại diện và
UBND huyện Đồng Phú.
- Điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Chọn 2 đơn vị hành chính đại diện
(gồm xã Tân Phƣớc và xã Đồng Tâm) vì 2 đơn vị hành chính này này có số
lƣợng cấp GCN nhiều và nổi trội trên địa bàn huyện. Mỗi đơn vị hành chính
chọn ngẫu nhiên 15 hộ để tiến hành điều tra theo phiếu đã lập sẵn, để tìm hiểu
ý kiến của ngƣời dân về những bất cập trong việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phƣơng.
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh
Các số liệu đã thu thập, điều tra đƣợc thống kê, phân tích, tổng hợp, so
sánh, đƣa ra đƣợc số liệu tối ƣu thể hiện nội dung nghiên cứu một cách trung
thực, chính xác, rõ ràng về tình hình công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đồng Phú.

14


2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu
Số liệu đã thu thập, điều tra đƣợc xử lý trên máy tính với phần mềm Exel.
2.4.4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia, cán bộ có am hiểu về lĩnh vực
đang nghiên cứu.Từ đó đánh giá đúng thực trạng cấp Giấy, tìm hiểu chủ
trƣơng, chính sách, khó khăn vƣớng mắc ở địa bàn nghiên cứu.

15


CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƢỢC

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đồng Phú
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý, địa hình, địa mạo
Huyện Đồng Phú nằm ở phía Nam tỉnh Bình Phƣớc, có diện tích tự
nhiên 93.622,28 ha, bằng 13,63% diện tích cả tỉnh Bình Phƣớc và bằng
khoảng 0,28% diện tích toàn quốc. Trung tâm huyện lỵ là thị trấn Tân Phú,
nằm cách trung tâm tỉnh 10 km về phía Nam và cách TP. Hồ Chí Minh 80 km
về phía Đông Bắc.
Huyện có 01 thị trấn và 10 đơn vị hành chính xã:
Bảng 3.1. Diện tích đất tự nhiên của các đơn vị hành chính huyện Đồng
Phú năm 2015
STT

Tên xã

Diện tích (ha)

01

TT. Tân Phú

3.289,99

02

Xã Thuận Lợi

7.651,44

03

Xã Thuận Phú

9.055,89

04

Xã Đồng Tâm

8.953,61

05

Xã Đồng Tiến

6.253,43

06

Xã Tân Phƣớc

9.733,22

07

Xã Tân Hƣng

11.958,71

08

Xã Tân Lợi

12.385,07

09

Xã Tân Hòa

13.575,23

10

Xã Tân Tiến

3.413,20

16


STT

Tên xã

Diện tích (ha)

11

Xã Tân Lập

7.352,49

Tổng cộng

93.622,28

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đồng Phú)
Ranh giới hành chính của huyện đƣợc xác định nhƣ sau:
Phía Bắc giáp huyện Bù Gia Mập;
Phía Nam giáp tỉnh Bình Dƣơng;
Phía Đông giáp tỉnh Đồng Nai và huyện Bù Đăng;
Phía Tây giáp huyện Chơn Thành, TX Đồng Xoài và huyện Hớn Quản.

Hình 3.1. Bản đồ Hành chính huyện Đồng Phú

17


3.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình toàn huyện nhìn chung có xu hƣớng nghiêng dần từ Tây Bắc
xuống Đông Nam. Cao độ mặt đất thay đổi trong khoảng 60 – 330m so với
mực nƣớc biển, phổ biến là 100 - 200m. Nhìn chung phần lớn diện tích phù
hợp cho sản xuất nông nghiệp. Diện tích ít hoặc không có khả năng sản xuất
nông nghiệp rất ít, chỉ có 155,98 ha (chiếm 0,17% diện tích tự nhiên).
3.1.1.3. Khí hậu
Huyện Đồng Phú nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận
xích đạo, có nền nhiệt cao đều trong năm, ít gió bão và không có mùa đông
lạnh. Nguồn nhiệt lƣợng và thời gian nắng của khu vực khá dồi dào. Tuy
nhiên, lƣợng mƣa phân bố không đều trong năm là yếu tố chi phối nhiều đến
sản xuất nông nghiệp, cũng nhƣ bảo vệ đất.
- Mùa mƣa (kéo dài trong 6 tháng từ tháng 5 đến tháng 11).
- Mùa khô (kéo dài trong 6 tháng từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau).
3.1.1.4. Tài nguyên đất
Toàn huyên Đồng Phú có 04 nhóm đất chính: Nhóm đất xám, nhóm đất
đen, nhóm đất đỏ vàng, nhóm đất dốc tụ.
- Nhóm đất đỏ vàng lên đến 77.514,33 ha (chiếm 82,79% DTTN),
trong đó đất nâu đỏ và nâu vàng trên bazan là 33.825,45 ha (chiếm 36,13%
DTTN). Đây là những đơn vị đất có nhiều ƣu điểm cả về mặt cơ lý lẫn nông
hóa cho sử dụng nông nghiệp: Hầu hết chúng có tầng đất hữu cơ dày, thành
phần cơ giới nặng, có cấu trúc tơi xốp, thuận lợi cho cây trồng phát triển.
- Nhóm đất xám và đất nâu vàng trên phù sa cổ có diện tích lên đến
22.849,65 ha (chiếm 24,40% DTTN). Tuy có độ phì không cao nhƣng đất dễ
sử dụng và cải tạo nên , rất thích hợp với các loại cây lâu năm nhƣ: điều, tiêu,
cao su, các loại cây ăn quả và nhiều loại cây hàng năm khác. Ngoài ra, còn có
18

nhƣ đất xám glây và đất đốc tụ phân bố ở đại hình bằng thấp. Đây là những
loại đất khá thích hợp với bố trí cây hàng năm nhƣ: chuyên canh rau màu, lúa
hoặc nuôi trồng thủy sản.
3.1.1.5. Tài nguyên nước
Nguồn nƣớc mặt: Trên địa bàn huyện Đồng Phú có hai con sông lớn
chảy qua là Sông Bé và Sông Mã Đà và có rất nhiều hồ, đập, bƣng bàu chứa
nƣớc thủy lợi, nuôi trồng thủy sản và mặt nƣớc chuyên dùng. Tuy nhiên, do
lƣợng mƣa phân bố theo mùa và địa hình cao dốc nên tình trạng dƣ thừa nƣớc
vào mùa mƣa và thiếu nƣớc vào mùa khô vẫn luôn xảy ra.
Nguồn nƣớc ngầm: Theo bản địa chất thuỷ văn của tỉnh Sông Bé trƣớc
đây, do Liên Đoàn địa chất 6 điều tra khảo sát, nguồn nƣớc ngầm trong vùng
phân bố ở nhiều tầng chứa nƣớc khác nhau, có trữ lƣợng khá cơ bản đáp ứng
đƣợc yêu cầu cho sinh hoạt và sản xuất công nghiệp. Hiện tại, tầng nƣớc đƣợc
khai thác phổ biến ở độ sâu từ 40 - 60 m.
3.1.1.6. Tài nguyên rừng
Hiện nay phần lớn diện tích đất rừng đã khai thác chuyển sang sử dụng
cho mục đích nông nghiệp và các mục đích phi nông nghiệp khác.
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2013, đất lâm nghiệp có rừng trên địa bàn là
19.717,65 ha, chiếm 21,0% DTTN. Trong đó, toàn bộ là rừng sản xuất (chiếm
100% diện tích đất lâm nghiệp).
3.1.1.7. Tài nguyên khoáng sản
Kết quả điều tra, khảo sát và lập quy hoạch khai thác khoáng sản tỉnh
Bình Phƣớc năm 2011 cho thấy, trên địa bàn huyện Đồng Phú tài nguyên
khoáng sản không nhiều mà chủ yếu là khoáng sản phi kim loại nhƣ đá, đá
phún làm vật liệu xây dựng và sét gạch ngói.

19