Đánh giá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã văn an huyện văn quan tỉnh lạng sơn, giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRIỆU THỊ NGỌC HOA

ĐÁNH GIÁ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ ĐỤNG ĐẤT
XÃ VĂN AN, HUYỆN VĂN QUAN, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: K44 – QLĐĐ - N02
: Quản lý Tài nguyên
: 2012 - 2016

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRIỆU THỊ NGỌC HOA

ĐÁNH GIÁ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ ĐỤNG ĐẤT

XÃ VĂN AN, HUYỆN VĂN QUAN, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hƣớng dẫn

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: K44 – QLĐĐ - N02
: Quản lý Tài nguyên
: 2012 - 2016
: PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên - 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của
mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố
và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được
sự nhất trí của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài
Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Sau khi hoàn thành khóa
học ở trường, em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại UBND Xã Văn An,

Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn với đề tài:
“Đánh giá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã Văn An,
Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013-2015”.
Trong thời gian thực tập tại UBND Xã Văn An em đã có cơ hội được
học hỏi, có thêm nhiều kiến thức bổ ích và kinh nghiệm thực tế quý báu, đến
nay em đã hoàn thành đề tài của mình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em
hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp.
Ban lãnh đạo, tất cả các anh, chị, cô, chú cán bộ nhân viên trong UBND
Xã Văn An, Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn đã tạo điều kiện, quan tâm em
trong quá trình em thực tập để em có thể thực hiện tốt cho bài báo cáo thực
tập tốt nghiệp.
Do giới hạn về thời gian, cũng như những kiến thức nên bài báo cáo không
tránh khỏi những thiếu sót, rất mong được sự góp ý và đánh giá chân thành của
các thầy cô giáo, cô chú, anh chị trong UBND Xã Văn An, Huyện Văn Quan,
Tỉnh Lạng Sơn để bài báo cáo có giá trị về mặt lý luận và thực tiễn.
Em xin chân thành cám ơn !
Văn An, ngày tháng năm 2016
Sinh viên thực hiện

Triệu Thị Ngọc Hoa


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của xã Văn An....................... 31
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ........................................ 32
Bảng 4.3 Diện tích các loại đất chưa sử dụng của xã Văn An ........................ 33
Bảng 4.4: Kết quả cấp giấy CNQSD đất phân theo các thôn của xã Văn An,

HuyệnVăn Quan, Tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2013-2015 ................ 35
Bảng 4.5: Kết quả cấp giấy CNQSD đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân của xã
Văn An, Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 – 2015 .....36
Bảng 4.6: Kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp theo từng thôn của xã Văn
An, Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 – 2015 ...... 38
Bảng 4.7.Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp trên địa bàn xã Văn An giai đoạn 2013 - 2015 ................... 39
Bảng 4.8 : Kết quả cấp GCNSD đất ở từng thôn tại xã Văn An năm 2013- 2015 ....39
Bảng 4.9.Tổng hợp kết quả diện tích cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở trên địa bàn xã Văn An giai đoạn 2013 - 2015 ........................... 40
Bảng 4.10: Thống kê các trường hợp không được cấp giấy CNQSD đất ở của xã
Văn An, Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 – 2015 .......42
Bảng 4.11: Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác
cấp GCNQSD đất trên địa bàn xã 2013 – 2015 .............................. 43


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CP

Chính phủ

CT – TTg

Chỉ thị Thủ tướng

ĐKĐĐ

Đăng kí đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX

Hợp tác xã

NĐ

Nghị định

NĐ – CP

Nghị định Chính phủ

Nxb

Nhà xuất bản

QĐ – UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

QĐ – BTNMT

Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường

THCS

Trung học cơ sở

TT – BTNMT

Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường

TT – TCĐ

Thông tư Tổng cục Địa chính

UBND

Ủy ban nhân dân

UBTVQH

Ủy ban thường vụ Quốc Hội

VPĐK

Văn phòng đăng kí


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................. 1
1.2. Mục đích ......................................................................................................... 2
1.3. Yêu cầu ....................................................... Error! Bookmark not defined.
1.4. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập nghiên cứu khoa học .................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .................................................................... 3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất ... 4
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ...................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ............ 5
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ......... 6
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ............... 7
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................. 7
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất......................................... 9
2.2.3. Hồ sơ địa chính .............................................................................. 12
2.2.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...... 14
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................... 14
2.2.6. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã .............................. 16
2.3. Sơ lược tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã

Văn An, Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn ...................................................... 18
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 19
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 19


v

3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 19
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 19
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu............................................................... 19
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu...................................................................... 19
3.2.2. Thời gian nghiên cứu ..................................................................... 19
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................... 19
3.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................. 20
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................ 20
3.4.2. Phương pháp so sánh ..................................................................... 20
3.4.3. Phương pháp phỏng vấn ................................................................ 20
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 21
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................................................ 21
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 21
4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................... 24
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Văn An,
Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn ........................................................... 26
4.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai của xã Văn An, Huyện Văn
Quan, Tỉnh Lạng Sơn ......................................................................................... 27
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................... 27
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai ............................................................. 30
4.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Văn An.. 34
4.3. Thực trạng công tác cấp giấy CNQSD đất của xã Văn An, Huyện Văn

Quan, Tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2013 – 2015............................................ 35
4.3.1. Đánh giá công tác cấp giấy CNQSD đất tại xã Văn An, Huyện Văn
Quan, Tỉnh Lạng Sơn, trong giai đoạn 2013 – 2015 ............................... 35
4.3.2. Đánh giá công tác cấp GCNQSD dất cho các loại đất của xã Văn
An, Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 – 2015 ............... 38


vi

4.3.3. Đánh giá chung về công tác cấp GCNQSD đất của xã Văn An,
Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013–2015 ........................ 41
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công 45
tác cấp GCNQSD đất của xã Văn An, Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn ......... 45
4.4.1. Thuận lợi ........................................................................................ 45
4.4.2. Khó khăn ........................................................................................ 46
4.4.3. Một số giải pháp nhằm đấy mạnh công tác cấp GCNQSD đất của
xã Văn An, Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn ........................................ 47
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 49
5.1. Kết luận ........................................................................................................ 49
5.2. Đề nghị ......................................................................................................... 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được của ngành sản xuất nông nghiệp,

lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là các
nguồn lợi tự nhiên như khí hậu, thời tiết, nước, không khí, khoáng sản nằm
trong lòng đất, sinh vật sống trên bề mặt trái đất thậm chí cả sinh vật sống
trong lòng đất. Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có
vị trí cố định trong không gian. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một
cách hợp lý, sử dụng một cách có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững.
Hiện nay nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện
đại hóa cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã
gây áp lục rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất đai lại không hề
tăng lên. Vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn
tài nguyên có giới hạn đó. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề đất
đai là những vấn đề hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vưc này ngày
càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó hoạt động quản lý về đât đai của nhà nước
có vai trò rất quan trọng. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng
thư pháp lý, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất, được cấp cho người sử dụng đất, được cấp cho người sử dụng đất để
họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các
quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Vì vậy việc nâng cao hiệu quả
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cần thiết, nhằm mục
đích quản lý chặt chẽ quỹ đất đai.


2

Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2014 đã từng
bước đưa pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất. Các văn
bản, Thông tư, Nghị định đi kèm đã giúp rất nhiều cho việc nắm chắc, quản lý
chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia cũng như phù hợp với sự phát triển của nền
kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới. Công tác đăng kí và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là một trong số các nội dung giúp cơ quan quản lí đất đai nắm

được tình hình sử dụng đất kể cả số lượng và chất lượng đất.
Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết trên và được sự đồng ý của Ban
giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa quản lý Tài Nguyên Trường đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo
PGS.TS. Nguyễn Thế Hùng em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài:
"Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Xã Văn An
– Huyện Văn Quan – Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 - 2015".
1.2. Mụctiêu tông quát của đề tài
1.2.2. mục tiêu tổng quát
- Đánh giá công tác cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân tại : Xã
Văn An, Huyện Văn Quan, Tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 – 2015.
1.1.2. mục tiêu cụ thể
- Xác định những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp
GCNQSDĐ.
-


3

1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập nghiên cứu khoa học
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế, nhất là trong
công tác cấp GCNQSD đất, từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận định
riêng về công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định của luật đất đai năm 2003 và những văn
bản dưới luật về đất đai của Trung Ưng và ở địa phương trong công tác cấp
GCNQSD đất.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác

quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 có
14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết
được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai
năm 2003. Luật đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung
Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22 Luật
Đất đai 2013 quy định (Luật đất đai 2013)[8]:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.

9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.


5

10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Trong Luật đất đai 2013 nội dung cấp GCNQSD đất vẫn là một trong những
nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đối với mỗi quốc gia , đấ t đai là nguồ n tài nguyên vô cùng quý giá và
quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia . Là cơ sở không gian của mo ̣i quá triǹ h
sản xuất , là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp , là thành phần quan
trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, công triǹ h
kinh tế , văn hóa , xã hội, an ninh, quố c phòng. Song thực tế đấ t đai có diện
tích giới hạn, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử
dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc vào việc khai
thác sử dụng và quản lý của con người. Do vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là việc gia nhập
WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng
thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng

đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạpChính vì thế
công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm


6

sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác ĐKĐĐ,
cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng. Thông qua
công tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh
tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc được tình hình sử dụng đất và
quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Từ đó bảo vệ
được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như lợi ích của nhân dân.
Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính
đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người khi tham
gia sử dụng đất.
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2014.
- Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện
cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các
chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy
ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi

tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước.


7

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng
5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất; là việc
ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với thửa đất xác định vào HSĐC và cấp

GCN nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử
dụng đất đồng thời nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất [7].


8

2.1.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại
điều 5 và điều 169 bao gồm (Luật đất đai 2013)[8].
- Các tổ chức trong nước.
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công
trình tín ngưỡng).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2.1.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu trách
nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm (Nghị Định 181/2004/ND-CP)[5]:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất.
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã
chứng thực.

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.


9

2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
GCNQSD đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là
chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử
dụng [7].
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo từng
thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu
tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất
để giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước
với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng
pháp luật [7].
Hiện nay tồn tại 4 loại GCN sau:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng cục
địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu quy định
tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng phát
hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính
phủ và theo Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử dụng đất
và màu trắng lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường).

Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai 2003,
mẫu giấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày
1/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa
đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho
chủ sử dụng đất và mầu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện, tỉnh.


10

Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định mẫu
giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy có
màu hồng cánh sen và có 01 bản.
2.2.2.1. Những trường hợp được cấp GCN
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013(Luật đất đâi 2013)[8].
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế

xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.


11

2.2.2.2. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN quy định theo Luật Đất đai 2013, Điều 105, mục
2, chương VII như sau(Luật đất đai 2013)[8]:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan
tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. (Luật đất
đai 2013)[8]
2.2.2.4. Hồ sơ đăng kí đất đai, xin cấp GCNQSD đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã,
phường nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một
bản cho người sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan
TN&MT.


12

+ Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công chứng).
+ Trích lục địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận
của sở TN&MT).
+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có công chứng).
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê đất,
đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 3 ngày UBND cấp xã, phường
phải hoàn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phường, xã cập
nhật những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào
đơn đăng kí quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo
quy định và phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc
Phòng TN&MT để được cấp GCNQSD đất.
Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT để cập nhật những thay đổi
vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp (Nghị định 43/2014/NĐ-CP)[4].
2.2.3. Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, số sách…chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai

được thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động đất đai, cấp GCN.
Hồ sơ địa chính được lập thành một bản gốc và hai bản sao từ bản gốc.
Hồ sơ địa chính do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường lập, chỉnh lý, quản lý đồng thời sao gửi hồ sơ cho văn
phòng đăng ký đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã,
phường, thị trấn để phục vụ nhiệm vụ quản lý đất đai của địa phương. Theo
quy định hiện hành hồ sơ địa chính có hai dạng là hồ sơ địa chính dạng giấy
và hồ sơ địa chính dạng số.


13

Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Lập hồ sơ địa chính thực hiện theo đơn vị hành chính xã, thị trấn.
- Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục
quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo chính xác, thống nhất giữa các tài liệu.
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê.
+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính.
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất.
Nội dung của HSĐC bao gồm thông tin về thửa đất như sau:
- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện.
- GCN, quyền và những hạn chế về sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Việc cung cấp thông tin đất đai từ HSĐC được Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:
+ Tra cứu, xem thông tin.
+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất).
+ Xin trích sao Hồ sơ địa chính (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Trích sao sổ Mục kê đất đai (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Xin tổng hợp thông tin đất đai.
+ Xin sao thông tin HSĐC vào thiết bị máy tính.


14

HSĐC gồm 2 dạng: HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số (cơ sở dữ liệu
địa chính).
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật,
định mức kinh tế đối với việc lập HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; hướng
dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; quy định
tiến trình thay thế hệ thống HSĐC trên giấy bằng hệ thống HSĐC dạng số
(Thông tư 34/2014/TT-BTNMT) [2].
2.2.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.4.1. Đối với Nhà nước
Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất
đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm
về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại
đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền
chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà
nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu
hồi đất. Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng

trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.2.4.2. Vai trò của công tác cấp GCNQSD đất đối với người sử dụng đất
- GCNQSD đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
với người sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền
và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất
động sản.
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Được quy định tại Điều 98, mục 2, chương VII ( Luật đất đai, 2013)[8]:


15

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi
tên một người.


16

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có(Luật đất đai 2013)[8].

2.2.6. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã
Theo Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì trình tự thủ tục cấp
GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại phường được quy định
như sau(Nghị Định 181/2004/ND-CP)[5]:
1. Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp GCNQSD đất.
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp GCNQSD đất (nếu có).
2. Việc cấp GCNQSD đất được quy định như sau:


17

a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của UBND phường về
tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng
đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5
Điều 50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của UBND phường về nguồn gốc và
thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh
sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày;
xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp GCNQSD đất;
xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSD đất đối với những trường hợp đủ điều
kiện cấp GCNQSD đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện;
trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSD đất thì làm trích lục bản đồ địa chính
hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích
sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện
và không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính,
trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình
UBND cùng cấp quyết định cấp GCNQSD đất; ký hợp đồng thuê đất đối với
trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b
khoản này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian
công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp GCNQSD đất và thời
gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng