Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố tân an tỉnh long an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC MINH THIỆN

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở NÔNG THÔN TẠI THÀNH PHỐ TÂN AN
TỈNH LONG AN

Chuyên ngành: Quản lý công
Mã số: 60340403

U

N V N THẠC S KINH TẾ

Hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC VINH

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2016


i

ỜI CA M ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu thực hiện. Các
thông tin, số liệu và kết luận nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và
được trích dẫn đầy đủ nguồn tại danh mục tài liệu tham khảo.
Tôi chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn Ngọc Vinh
và cũng xin bày tỏ lòng tri ân đến các thầy cô tham gia giảng dạy lớp cao học quản
lý công.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2016

Nguyễn Ngọc Minh Thiện


ii

TÓM TẮT
Đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An,
tỉnh Long An” được tiến hành từ tháng 9 năm 2015 đến tháng 3 năm 2016 trên địa
bàn 5 xã thuộc thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Mục tiêu của đề tài là nhận dạng các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá được mức
độ tác động của các yếu tố này đến giá đất. Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ
công tác quản lý Nhà nước về đất ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Các phương pháp đã được vận dụng trong đề tài: phân tích thống kê tổng
hợp, thống kê mô tả, so sánh và phân tích định lượng để xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất ở nói chung, từ đó có thể điều
chỉnh mức chênh lệch giữa giá quy định của nhà nước và giá của thị trường phục
vụ cho công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.
Kết quả của đề tài: (1) Trên cơ sở điều tra việc chuyển nhượng thực tế, tính
giá đất ở nông thôn trên mô hình hồi quy bội, so sánh với bảng giá được ban
hành; (2) Ước lượng mô hình định giá đất ở và so sánh với cách tính giá đất ở
của các cơ quan quản lý của nhà nước, nhằm đề xuất mô hình định giá đất ở phù
hợp hơn giảm đi khoảng cách chênh lệch giữa giá nhà nước quy định và giá giao
dịch ngoài thị trường; và (3) Đề xuất hàm ý chính sách cho nhà quản trị.
Kết quả của nghiên cứu có thể là một tài liệu tham khảo ứng dụng cho các sở
ngành (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, UBND các
huyện, thị xã Kiến Tường và thành phố Tân An,…) và đặc biệt là UBND tỉnh Long
An khi ước lượng, định giá cho loại đất ở và đất ở nông thôn tại thành phố Tân An
và các địa phương khác của tỉnh. Góp phần đề xuất những giải pháp thiết thực trong

việc xác định giá đất ở phục vụ cho công tác tính thuế cũng như thu tiền sử dụng đất
của nhà nước trong quản lý về đất đai.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i
TÓM TẮT ....................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ...................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................ v
DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VÀ HỘP ................................................................ vi
Chƣơng 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU .............................................................. 1
1.1. Vấn đề nghiên cứu................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................2
1.3. Câu hỏi nghiên cứu ..............................................................................................2
1.4. Đối tượng nghiên cứu và các giới hạn của nghiên cứu ........................................3
1.5. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................3
1.6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu ........................................................................3
1.7. Cấu trúc của luận văn ...........................................................................................4
Chƣơng 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHẢO Ƣ ỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN
NGHIỆM ............................................................................................................... 5
2.1. Đất đai và giá trị đất đai .......................................................................................5
2.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................. 5
2.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai ................................................................. 5
2.1.3. Giá trị đất đai ............................................................................................ 6
2.2. Thẩm định giá đất đai (định giá đất) ..................................................................15
2.3. Quản lý nhà nước về đất đai.............................................................................16
2.3.1. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ..................................................... 16
2.3.2. Các phương pháp định giá đất đai ........................................................... 18

2.4. Các lý thuyết liên quan đến chủ đề nghiên cứu ..............................................19
2.4.1. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng ................................................................. 19
2.4.2. Lý thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - Hedonic .................................... 21
2.4.3. Một số vấn đề trong mô hình hedonic ..................................................... 24
2.5. Tóm lược các nghiên cứu liên quan .................................................................25
2.5.1. Các nghiên cứu tiên nghiệm trên thế giới ................................................ 25


iv

2.5.2. Các nghiên cứu ở Việt Nam .................................................................... 28
Chƣơng 3 PHƢƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU .............................. 32
3.1. Quy trình nghiên cứu .........................................................................................32
3.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33
3.3. Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu ..............................................34
3.3.1. Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 34
3.3.2. Phương tiện và tư liệu nghiên cứu........................................................... 39
3.4. Các giả thiết nghiên cứu .....................................................................................39
3.5. Mô hình hồi quy định giá đất ở nông thôn trên địa bàn Tân An ...................40
3.6. Dữ liệu nghiên cứu .............................................................................................42
3.6.1. Dữ liệu sơ cấp ......................................................................................... 42
3.6.2. Dữ liệu thứ cấp ....................................................................................... 43
Chƣơng 4 THẢO LU N KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................ 44
4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu.............................................................................44
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 44
4.1.2. Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của Tân An ....................... 49
4.1.3. Đánh giá chung ....................................................................................... 50
4.2. Bảng giá các loại đất 5 năm 2015-2019 của tỉnh Long An ................................51
4.3. Xử lý số liệu khảo sát tại Tân An .....................................................................533
4.3.1. Kết quả thống kê mô tả ........................................................................... 53

4.3.2. Kết quả hồi quy mô hình ......................................................................... 54
4.3.3. Kiểm định các giả thiết ......................................................................... 577
4.3.4. Kết luận mô hình các yếu tố tác động đến giá đất ở nông thôn tại Tân An
......................................................................................................................... 58
Chƣơng 5 KẾT LU N VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .......................................... 63
5.1. Kết luận ..............................................................................................................63
5.2. Hàm ý chính sách ...............................................................................................64
5.3. Những hạn chế của nghiên cứu ..........................................................................66
5.4. Hướng nghiên cứu tiếp .......................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 68
PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 71


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT
TẮT

NỘI DUNG

BĐS

Bất động sản

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

HĐND

Hội đồng nhân dân

KDC

Khu dân cư

UBND

Ủy ban nhân dân

VNĐ

Đơn vị tiền tệ Việt Nam


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VÀ HỘP

TT

NỘI DUNG

TRANG

Hình 2.1

Bản đồ giá trị

8

Hình 2.2

Tính ngưỡng của giá cả đất đai

9

Hình 2.3

Tính phi tuyến của giá cả đất đai

10

Hình 2.4

Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian

20

Hình 3.1

Quy trình nghiên cứu thực hiện đề tài

32

Bảng 3.1

Mô tả các biến độc lập

41

Hình 4.1

Vị trí tỉnh Long An

44

Hình 4.2

Vị trí thành phố Tân An

45

Bảng 4.1

Kết quả thống kê giá đất ở nông thôn của thị trường qua
khảo sát

53

Bảng 4.2

Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập có ý nghĩa
thống kê

56

1

Chƣơng 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Vấn đề nghiên cứu
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc
phòng.” (Luật Đất đai, 1993). Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng,
nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà
nước.
Giá trị đất đai (trong bài viết gọi tắt là giá đất) phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là
tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá trị đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có
thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai
đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá trị tương ứng,
như giá trị quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng, giá trị quyền cho thuê, giá trị
quyền thế chấp,…
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất được tính dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Cho nên hàm ý về giá trị đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông
thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử
dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá trị quyền sở hữu đất; thứ hai, do
thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên 20 năm, trong thời gian
sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp,
góp vốn tương tự như quyền sở hữu (Hồ Thị Lam Trà, 2006).
Định giá đất, là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý nhà nước về đất đai. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh
hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định đúng và đầy đủ các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất trên thị trường là một vấn đề quan trọng nhằm góp phần xây

dựng giá đất công bằng chính xác và khách quan, phù hợp với cơ sở khoa học và


2

thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Tuy nhiên, trong thời gian qua việc xây dựng bảng giá các loại đất 5 năm
2015-2019, xác định giá các loại đất cụ thể tại Long An chủ yếu dựa vào hai
phương pháp: so sánh trực tiếp và thu nhập. Do đó, trong năm 2015 khi áp dụng
giá đất, nhất là giá đất ở tại bảng giá được phê duyệt, còn xảy ra nhiều trường
hợp mâu thuẩn, cần phải điều chỉnh bổ sung hoặc phải mời tư vấn xác định lại
(Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An, 2015). Thực trạng đó, ảnh hưởng
rất lớn đến thời gian và kinh phí của nhà nước khi thực hiện các vấn đề liên quan
đến quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh.
Để góp phần hoàn thiện công tác xác định giá đất ở nông thôn nói riêng và
giá đất phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương nói
chung, tác giả chọn chủ đề nghiên cứu: “Các yếu tố tác động đến giá đất ở nông
thôn tại thành phố Tân An, tỉnh Long An”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát: Đề tài nghiên cứu này có 2 mục tiêu là: Nhận dạng
các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố này đến
giá đất. Xây dựng mô hình định giá đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất
ở trên địa bàn thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Mục tiêu cụ thể: (1) Nhận diện, xây dựng khung phân tích và phân tích
mức độ tác động của các yếu tố tự nhiên, môi trường, kỹ thuật và kinh tế - xã hội
đến giá đất ở nông thôn tại thành phố Tân An; (2) Ước lượng mô hình định giá
đất ở và so sánh với cách tính giá đất ở của các cơ quan quản lý của nhà nước,
nhằm đề xuất mô hình định giá đất ở phù hợp hơn giảm đi khoảng cách chênh
lệch giữa giá nhà nước quy định và giá giao dịch ngoài thị trường; và (3) Đề xuất
hàm ý chính sách cho nhà quản trị.

1.3. Câu hỏi nghiên cứu
Các yếu tố nào tác động đến giá đất ở nông thôn nói riêng và giá đất ở
nói chung?
Mô hình nghiên cứu nào là phù hợp?


3

Những chính sách, yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất mà cơ quan quản
lý nhà nước cần quan tâm trong quá trình định giá đất ở nông thôn nói riêng và
giá đất ở nói chung?
1.4. Đối tƣợng nghiên cứu và các giới hạn của nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Sự tác động của các yếu tố đến giá đất ở nông
thôn.
Đối tượng khảo sát: Giá của đất ở nông thôn tại thành phố Tân An.
Các giới hạn của nghiên cứu:
- Phạm vi nghiên cứu: Chỉ nghiên cứu giá đất ở nông thôn.
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu thực hiện trên địa bàn 5 xã (gồm: An
Vĩnh Ngãi, Lợi Bình Nhơn, Nhơn Thạnh Trung, Hướng Thọ Phú và Bình
Tâm) thuộc thành phố Tân An.
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu được thực hiện từ 15/9/2015 đến
15/3/2016.
1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phân tích thống kê tổng hợp: Tổng hợp và tóm lược các thành quả, kết
quả của các nghiên cứu trước đây.
Phương pháp điều tra thu thập dữ liệu sơ cấp về các yếu tố đặc điểm tự
nhiên, môi trường sinh thái, hạ tầng kỹ thuật, kinh tế xã hội và giá của các
thửa đất ở nông thôn tại 5 xã thuộc thành phố Tân An.
Phương pháp thống kê mô tả, nhằm phân tích các kết quả khảo sát để có
các tính chất cơ bản của bộ dữ liệu trước khi phân tích hồi quy.

Phân tích định lượng: Sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất
(OLS: Ordinary Least Squares) và phần mềm thống kê Stata để phân tích tác
động của các yếu tố lên giá đất ở nông thôn.
Phương pháp so sánh để đánh giá kết quả định giá bằng mô hình giá đất
so với giá đất tại bảng giá để có kết luận phù hợp.
1.6. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
Kết quả của nghiên cứu có thể là một tài liệu tham khảo cho các sở ngành


4

(Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, UBND các huyện,
thị xã Kiến Tường và thành phố Tân An,…) và đặc biệt là UBND tỉnh Long An
khi ước lượng, định giá cho loại đất ở và đất ở nông thôn tại thành phố Tân An
và các địa phương khác của tỉnh.
Bên cạnh đó, đề tài cũng góp phần nghiên cứu những giải pháp thiết thực
trong việc xác định giá đất ở nói chung phục vụ cho công tác tính thuế cũng như
thu tiền sử dụng đất của nhà nước trong quản lý về đất đai.
1.7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần tóm tắt, mục lục, danh mục bảng số liệu, biểu đồ, các chữ viết
tắt luận văn có cấu trúc gồm 5 chương:
Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và khảo lược các nghiên cứu tiên nghiệm
Chương 3: Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu
Chương 4: Thảo luận kết quả nghiên cứu
Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách.
TÓM TẮT CHƢƠNG 1
Nội dung của chương này làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược phương pháp
nghiên cứu về phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nông thôn. Từ đó, xác
định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Trong đó,

nguồn số liệu phục vụ cho nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ
cấp. Trong chương tác giả đã đưa ra ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu và kết
cấu chính của luận văn.


5

Chƣơng 2 CƠ SỞ Ý THUYẾT VÀ KHẢO ƢỢC CÁC NGHIÊN CỨU TIÊN
NGHIỆM
2.1. Đất đai và giá trị đất đai
2.1.1. Khái niệm về đất đai
Trang 1248, Đại từ điển kinh tế thị trường, Viện nghiên cứu và phổ biến
kiến thức bách khoa 1998 “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái
đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy
văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản
xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất.”.
Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát
bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và
động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước,
đường xá, nhà cửa,...).
Đã có các khái niệm khác nhau về lãnh thổ, đất và đất đai, có thể tóm lược
như: Lãnh thổ, là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời
gian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc; Đất, là lớp bề mặt trái đất hiểu
theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự
nhiên; Đất đai, là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa
đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một
lãnh thổ nhất định.

2.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người,
là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu
sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì


6

không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất
ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải
qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một
sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia.
Đất đai còn được hiểu bao gồm đất và người, trong đó, con người là yếu
tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai, không có con người chỉ
có đất và trái đất. Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội sau:
- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa
chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc
điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai.
- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế
của con người.
Tính bất định của tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai, là hai thuộc tính
cấu thành giá trị hữu hình và vô hình của đất đai, làm cho giá trị của đất đai
không được xác định một cách nhất quán, mà là ngẫu nhiên. Đây chính là
nguyên nhân làm xuất hiện chức năng xác định giá đất.
2.1.3. Giá trị đất đai
2.1.3.1. Các quan điểm về giá trị đất đai
Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá đất được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường. Giá cả là

biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trị trao
đổi của đất đai trên thị trường.
Để hiểu được bản chất ẩn chứa bên trong của các hình thức giá cả đất đai
trước tiên cần nghiên cứu tổng quan một số quan điểm về giá trị hiện nay của các
trường phái kinh tế học khác nhau: kinh tế học chính trị Mac xit, kinh tế học tân
cổ điển và kinh tế học hành vi.
Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Mac xit, một sản phẩm hàng hóa
có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là thuộc tính vật chất
tự nhiên của sản phẩm hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người.


7

Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong sản phẩm hàng hóa.
Quan điểm này cho rằng đất đai không có giá trị, vì đất đai không phải do con
người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó.
Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất
đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi.
Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động. Bất kỳ sản
phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là
có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các
sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là
giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ
những thiếu sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị đất đai trong
đô thị (Nhiêu Hội Lâm, 2004).
Quan điểm kinh tế học hành vi có tính hiện thực hơn, bổ sung và lý giải sự
hình thành giá trị đất đai khái quát và đầy đủ hơn. Theo quan điểm kinh tế học
hành vi được trình bày trong các lý thuyết marketing hiện đại, thì giá trị của một
sản phẩm hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là

giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị
vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc tâm tư, nguyện vọng và
ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị
trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
2.1.3.2. Các hình thái của giá trị đất đai
Giá trị là bản chất bên trong biểu hiện ra bên ngoài trong những tình
huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong
thực tế và các tài liệu kinh tế BĐS thường bắt gặp các loại giá trị như: giá trị cảm
nhận, giá trị tài chính, giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường,...
Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên
và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử
dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại giá trị cảm nhận như giá trị tình


8

cảm, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,...
Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được hay
sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị
tài chính có quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh họa trên
bản đồ giá trị (Hình 2.1). Đường cân bằng giữa hai trục giá trị cảm nhận và giá
trị tài chính, phản ánh quy luật tiền nào của nấy. Giá trị tài chính biểu hiện thông
qua các loại giá cả: giá mua, giá bán, giá mua bán và giá cả thị trường.
Thông thường giá bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá
mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt.

Hình 2.1. Bản đồ giá trị
Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012
Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng
giữa giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu

được từ BĐS. Cùng một BĐS thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối
với mỗi cá nhân con người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế
xã hội khác nhau, có sự trải nghiệm và trình độ khác nhau thì có sự nhận định
khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của BĐS, nên đánh giá khác nhau về
giá trị tài chính. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ
thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một
bối cảnh cụ thể.
Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình
thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các


9

mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, gọi là giá mang tính phổ biến
trên thị trường.
2.1.3.3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai
Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chế
kinh tế thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trong
thị trường có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường.
Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá đất trong một khu vực phần lớn được
quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Sự thay đổi giá này thường gắn
liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêu
dùng xã hội.
Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá trị trao
đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay
quanh mức giá trị này. Vì vậy mà giá cả thị trường đất đai mang tính ngưỡng.
Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau (Hình
2.2).

Hình 2.2. Tính ngưỡng của giá cả đất đai

Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012
Giá cả thị trường của đất đai không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là
điểm cân bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất
đai là không đổi, nhưng giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố.
Do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị
thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá
cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột. Quá trình này là do


10

quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra. Có nghĩa là, tập trung những
người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B (Hình 2.3).
Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả đất đai sẽ đột nhiên
“cất cánh”. Có thể hiểu đơn giản là vì có sự thay đổi trong động học dân cư đô
thị. Nói cụ thể hơn, một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát
triển, hay được kích thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần
sẽ có sự dịch chuyển những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị
thế mới. Động thái này được gọi là quá trình trưởng giả hóa, với hệ quả là giá cả
tăng cao gấp nhiều lần.
Ngược lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó như muốn có
thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có
thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người có vị thế cao
trước đây cảm thấy mình không còn tương thích với khu vực ấy, họ sẽ tìm kiếm
một khu vực khác phù hợp với vị thế của mình. Động thái này được gọi là quá
trình hoang hóa.

Hình 2.3. Tính phi tuyến của giá cả đất đai
Nguồn: Trần Thanh Hùng, 2012
Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là

giá đất được xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà thường dao động
trong một khoảng giá nhất định, phụ thuộc vào sự đánh giá vừa cảm tính và vừa
lý tính của người mua và người bán, của người sử dụng hiện tại và nhà đầu tư
phát triển tương lai. Thông thường giá đất theo sự đánh giá của người sử dụng
hiện tại là mức giá chặn dưới, theo sự đánh giá của nhà đầu tư phát triển là mức


11

giá chặn trên, mức giá thị trường sẽ dao động trong khoảng chênh lệch này.
2.1.3.4. Các yếu tố tác động đến giá đất
Ở đây cần phân biệt các yếu tố cấu thành giá trị đất đai khác với các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất - biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.
Các yếu tố cấu thành giá trị đất đai là các yếu tố đặc điểm bên trong của
đất đai, cụ thể là các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất
đai. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố bên ngoài đất đai, là các yếu
tố cung cầu thị trường, xã hội, chính trị và chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của
nhà nước.
Trong các tài liệu định giá đất, các yếu tố tác động đến giá đất được xác
định bao gồm yếu tố khu vực, quy hoạch, xã hội, chính sách pháp luật, cá biệt và
các yếu tố kinh tế thị trường (Hồ Thị Lam Trà, 2006).
* Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai của địa phương đó bao gồm:
- Vị trí: Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh
viện,… Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ
đồng bộ và khoảng cách xa gần,… điều kiện cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá
đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức
liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình
đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao
thông,…


12

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều
kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ
ô nhiễm tiếng ồn,… cho đến các môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp
của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
* Yếu tố quy hoạch
Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
ở trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất.
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong
đô thị. Ví dụ, khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường kinh
doanh và tình trạng thu lợi, khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao
thông vận tải và các điều kiện cung ứng điện,…
* Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là dân số, trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Dân số: Nói đến yếu tố xã hội không thể bỏ dân số của xã hội. Tăng dân

số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội, nhu cầu về nhà ở và đất đai cũng tăng
lên làm giá đất tăng cao.
- Tình trạng an ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất luận khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người
sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên.
- Đầu cơ đất đai: Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có
nhu cầu sử dụng mà người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả
đất đai để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố này ảnh hưởng đột xuất đến mức giá
đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu
cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ


13

bán tháo làm cho đất rớt giá. Yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến biến động giá cả
trên thị trường, có thể làm xoay chuyển giá cả thị trường.
- Đô thị hóa: Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mỗi quốc
gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc
trưng rõ nét nhất của đô thị hóa là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và
sự phát triển quy mô bề rộng không gian đô thị. Tiến trình đô thị hóa sẽ kéo theo
tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển mục
đích sử dụng đất giữa các khu vực,… và điều tất yếu là giá đất những khu vực
này có xu hướng tăng nhanh.
* Yếu tố chính sách pháp luật
Yếu tố chính sách chủ yếu là sự can thiệp của nhà nước đến giá cả đất đai.
Xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ gốc độ phát triển kinh tế vĩ mô đưa ra các
chính sách nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Sự can thiệp có ảnh hưởng
rất lớn đến giá đất. Yếu tố chính sách ảnh hưởng đến giá đất gồm có: chế độ đất
đai, chế độ nhà ở, chính sách giá đất, chính sách thuế,…

- Chế độ đất đai: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất. Chế
độ đất đai khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hay giảm xuống của giá đất
đai.
- Chính sách về giá đất: Yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá
đất đai. Nói chung, chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý
đối với giá đất làm giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng
nhiều biện pháp khống chế tăng giá của đất từ đó làm cho mức giá hạ xuống
hoặc ngưng trệ lại. đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến
tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào đất, từ đó ảnh hưởng đến giá đất cao hay thấp.
- Chính sách thuế: Mức thuế cao hoặc thấp có ảnh hưởng không nhỏ đến
giá đất. Nếu thuế tăng thì tích lũy của tổ chức, cá nhân giảm, từ đó giảm đầu tư
xã hội, mức tăng trưởng kinh tế thấp. Lúc này các nhà đầu tư không muốn mở
rộng đầu tư, nhu cầu về đất giảm, nên giá cả đất đai giảm. Ngược lại, giảm thuế
thì tích lũy tăng, giá cả đất đai tăng lên.


14

* Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả
của từng khu đất.
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến
hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục
đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều dài: Trong mọi trường hợp thửa đất quá ngắn hoặc quá dài so với
mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích nào

nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc chữ
nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc,...
đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở, hoặc các mục đích
khác nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc việc đầu tư phát triển quá
cao ảnh hưởng đến giá đất.
* Nhóm yếu tố kinh tế thị trường
Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu về đất thường ở
trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một
loại hàng hóa nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó. Sự
ảnh hưởng đó diễn biến theo cơ chế sau đây:
- Khi tổng cung tăng hoặc tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị
trường giảm, khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị
trường sẽ tăng.
- Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc
giảm tùy theo tốc độ tăng giảm của tổng cung và tổng cầu, giá tăng khi tốc độ


15

tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại.
Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại đất nào đó có
thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng
tổng cung về đất cơ bản không đổi. Đây là đặc điểm rất cơ bản của thị trường
quyền sử dụng đất, vì vậy giá đất xét trên phương diện tổng quát luôn có xu
hướng tăng, mức giá đất tăng được quyết định bởi yếu tố cầu.
2.2. Thẩm định giá đất đai (định giá đất)
Theo từ điển Oxford “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, một tài sản.”; Giáo sư W.Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương

quốc Anh “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.”; Fred Peter
Marrone, Giám đốc marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá
trị của một BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của
thẩm định giá.”. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường, mà
các thẩm định viên thu thập được so sánh và phân tích chúng, sau đó so sánh với
tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, Singapore “Thẩm định giá là một nghệ thuật
hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể
tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như
xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư
lựa chọn.”.
Theo Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội Việt Nam
“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định
giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp
với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích
nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”.
Từ các khái niệm trên, có thể đưa ra một tóm lược chung nhất: Thẩm định
giá đất là một hoạt động chuyên môn nhằm ước tính giá trị lô đất cần thẩm định
theo thị trường tại một thời điểm, phục vụ cho mục đích xác định trước bằng các


16

phương pháp phù hợp.
2.3. Quản lý nhà nƣớc về đất đai
2.3.1. Hệ thống quản lý nhà nƣớc về đất đai
Như chúng ta đã biết đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng to lớn, và có ý
nghĩa đối với sự tồn tại và phát triển của nước ta cũng như tất cả các quốc gia
trên thế giới. Chính vì vậy, quan trọng nhất đối với một quốc gia là phải có công

tác quản lý đất đai một cách chặt chẽ và thống nhất.
Tại Việt Nam, sau khi kết thúc chiến tranh, nhà nước ta đang trong giai
đoạn củng cố, vì vậy việc quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam vẫn còn đó
khá nhiều bất cập và sự thiếu nhất quán, điều này gây ra những tranh cãi, sự trì
trệ trong việc thi hành chủ trương, chính sách về đất đai, thậm chí gây thất thoát
cho nhà nước.
Kể từ năm 2003 đến năm 2013, Luật Đất đai quy định “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu”, bên cạnh đó cho phép người sử
dụng đất có thêm nhiều quyền. Công tác quản lý nhà nước về đất đai tưởng
chừng như đã ổn thỏa, tuy nhiên lại phát sinh nhiều bất cập khác mà cho đến nay
vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm. Theo quan điểm của tác giả, việc áp dụng
khung và bảng giá đất do nhà nước ban hành hiện nay là quá chênh lệch theo
hướng thấp so với thực tế, chính điều này đã dẫn đến 2 nhóm hệ quả sau:
- Làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước trong trường hợp thu tiền
sử dụng đất cũng như tính thuế sử dụng đất.
- Tạo ra sự không đồng tình, thậm chí phản ứng dữ dội từ phía người dân
trong quá trình quy hoạch sử dụng đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất vào các mục đích khác nhau. Từ đó, làm chậm
tiến độ các dự án, gây khó khăn và nản lòng nhà đầu tư.
Đối với đề tài này, tác giả muốn giới thiệu qua 2 vấn đề liên quan đến
định giá đất của nhà nước trong việc: Thu tiền sử dụng đất và tính thuế sử dụng
đất.
* Vấn đề về thu tiền sử dụng đất


17

Từ sau Luật Đất đai 2013 có hiệu lực cho tới nay, nhà nước đã ban hành
khá nhiều văn bản pháp lý thay thế những văn bản trước đây để phù hợp hơn với
tình hình thực tế làm cơ sở cho việc thu tiền sử dụng đất, trong đó, có Nghị định

số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Thông tư 76/2014/TT-BTC
hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Các văn bản pháp lý mới ra đời phần nào đã khắc phục được những hạn
chế, bất cập của các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất.
- Thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối
với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê, không có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và
nước ngoài.
- Đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở
các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu
đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất. Cụ thể, việc sử dụng hệ số
điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khắc phục được
tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính về đất đai
trong thời gian qua nhất là đối với cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân;
góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất cho toàn
xã hội.
- Mặc dù đã quy định rõ các phương pháp định giá đất, nhưng giá các loại
đất ở địa phương được UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông
qua bảng giá đất trước khi ban hành trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban
hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Điều này,
phần nào gây hạn chế trong việc định giá đất theo nhu cầu phát triển của thị
trường.
* Vấn đề tính thuế sử dụng đất
Tính và thu thuế sử dụng đất, đặc biệt là đất phi nông nghiệp là việc góp
phần tạo ra nguồn nhân sách rất cần thiết mà trước nay chưa được nhà nước quan


18

tâm. Hiện nay, các văn bản quy định về việc thu thuế sử dụng đất luôn được bổ
sung, sửa đổi để phù hợp hơn với tình hình nước ta trong quá trình phát triển và
hội nhập.
Nhìn chung trong thời gian qua tuy hệ thống chính sách tài chính liên
quan đến đất đai của Việt Nam đã liên tục được hoàn thiện và đến nay đã hình
thành được một hệ thống thu ngân sách khá đầy đủ. Tuy nhiên, vẫn còn một số
vấn đề đặt ra cần giải quyết trong thời gian tới là hoàn thiện việc xác định giá đất
cho phù hợp với tình hình biến động của thị trường, để tránh việc làm giảm
nguồn thu ngân sách của nhà nước, khắc phục việc khấu trừ tiền sử dụng đất
chưa hợp lý, trong đó quan trọng cần xem xét lại mức giá do nhà nước quy định
trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để khấu trừ vào tiền sử dụng đất cho
hợp lý hơn.
2.3.2. Các phƣơng pháp định giá đất đai
Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định
giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất. Việc xác định giá đất được quy định theo 5 phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,
vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp
lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền
sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ, là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập, là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định