Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì thành phố Hà Nội (LV thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.21 MB, 106 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG NGỌC GIANG
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÕNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BA VÌ
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG NGỌC GIANG
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÕNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BA VÌ
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
CHỮ KÝ PHÕNG ĐÀO TẠO
CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN MÔN CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN
Thái Nguyên, năm 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
I
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tác giả đã nhận được sự giúp đỡ của
các thầy giáo, cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường.
Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:
Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn - Giảng viên Khoa Quản lý
tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tác giả trong suốt
quá trình nghiên cứu và viết luận văn này.
Các Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Quản
lý đào tạo Sau đại học, các phòng ban và trung tâm của Trường Đại học
Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tác
giả trong thời gian tiến hành đề tài.
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Phòng Tài nguyờn và Môi
trường huyện Ba Vì thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện và giúp đỡ tác giả
trong thời gian tiến hành đề tài.
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè,
đồng nghiệp đã quan tâm động viên tác giả trong suốt quá trình học tập, nghiên
cứu và thực hiện đề tài.
Tác giả xin chân thành cảm ơn!
Ba Vì, ngày 15 tháng 9 năm 2015
Tác giả luận văn
Hoàng Ngọc Giang
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
II
LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan: Bản luận văn này là công trình nghiên cứu
thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến
thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng hoạt động của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì thành phố Hà Nội và dưới sự
hướng dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn. Các
số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ
nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Kiến nghị, đề
xuất giải pháp được đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm của bản
thân tác giả..
Tác giả xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước
khoa và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tác giả xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, 15 tháng 9 năm 2015
Ngƣời viết cam đoan
Hoàng Ngọc Giang
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
III
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................ 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .................................................................................... 1
2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................1
2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................2
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .........................................................2
CHƢƠNG 1 ............................................................................................................... 3
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .............................................................. 3
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................3
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................................3
1.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai ...................................................................3
1.1.3. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản ....................................................4
1.1.4. Đơn vị đăng ký đất đai ....................................................................................4
1.1.5. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.. 4
1.2. LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN
VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................7
1.2.1. Lich sử đăng ký đất đai ở Việt Nam .................................................................7
1.2.2. Các loại đăng ký đất đai, bất động sản ...........................................................10
1.2.3. Những vấn đề liên quan đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .......12
1.3. ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM
...................................................................................................................................17
1.3.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới.............................17
1.3.2. Khái quát về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt
Nam ...........................................................................................................................19
1.3.3. Khái quát về Văn phòng đăng ký QSD đất tại thành phố Hà Nội ...........29
CHƢƠNG 2 ............................................................................................................. 33
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................... 33
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...............................................33
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu ....................................................................................33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................33
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU................................................33
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ....................................................................................33
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .....................................................................................33
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................33
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................36
3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................................36
3.4.2. Phƣơng pháp điều tra số liệu sơ cấp ...........................................................37
3.4.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt số liệu .........37
CHƢƠNG 3 ............................................................................................................. 38
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................................... 38
3.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN BA VÌ ................................................38
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
IV
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .........................................................................................38
3.1.2. Điều kiện Kinh tế - Xã hội ............................................................................39
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Ba Vì ....................................................46
3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TỔ CHỨC CỦA VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BA VÌ ...............................................................48
3.2.1. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ĐKQSD đất huyện Ba Vì: .......................48
3.2.2. Thực trạng cán bộ ngành quản lý đất đai tại huyện Ba Vì .......................48
3.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...........................................................50
3.3.1. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì, thành phố Hà Nội theo thời gian......................................................................50
3.3.2. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì, thành phố Hà Nội theo nhiệm vụ đƣợc giao ...................................................57
3.3.3. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì theo nhận xét của các đối tƣợng đƣợc phỏng vấn ...........................................66
3.4. KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN BA VÌ THÀNH
PHỐ HÀ NỘI...........................................................................................................71
3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Ba Vì .............................................................................................72
3.4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Ba Vì .............................................................................................72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 84
1. KẾT LUẬN .......................................................................................................... 84
2. ĐỀ NGHỊ.............................................................................................................. 85
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
V
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp .......................................................... 22
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước .................................................. 23
Bảng 1.3. Cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hà Nội ............. 30
Bảng 1.4. Hiện trạng cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các
quận, huyện, thị xã trên địa bàn thành phố Hà Nội................................................... 31
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội ................... 46
Bảng 3.2. Hiện trạng trình độ cán bộ địa chính của huyện Ba Vì ............................ 48
Bảng 3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì năm 2009 .............................................................................................................. 50
Bảng 3.4. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì năm 2010 .............................................................................................................. 51
Bảng 3.5. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì năm 2011 .............................................................................................................. 52
Bảng 3.6. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì năm 2012 .............................................................................................................. 53
Bảng 3.7. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì năm 2013 .............................................................................................................. 54
Bảng 3.8. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì năm 2014 .............................................................................................................. 55
Bảng 3.9. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì giai đoạn 2009-2014............................................................................................. 56
Bảng 3.10. Kết quả giải quyết hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì ......................................... 57
Bảng 3.11. Kết quả giải quyết hồ sơ cấp lại, cấp đổi chứng nhận qsd đất của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 ..................... 58
Bảng 3.12. Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 ......................................... 59
Bảng 3.13. Kết quả giải quyết hồ sơ thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 . 60
Bảng 3.14. Kết quả giải quyết hồ sơ xóa thế chấp bằng qsd đất của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 ......................................... 61
Bảng 3.15. Kết quả thực hiện trích đo địa chính để cấp GCNQSD đất của Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2015 .................... 63
Bảng 3.16. Kết quả cung cấp thông tin địa chính của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Ba Vì giai đoạn 2009-2014 ............................................................. 65
Bảng 3.17. Những hiểu biết chung về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại
huyện Ba Vì............................................................................................................... 66
Bảng 3.18. Những hiểu biết về các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Ba Vì ......................................................................................................... 67
Bảng 3.19. Kết quả hoạt động của Văn phòng ĐKQSD đất tại huyện Ba Vì .......... 69
Bảng 3.20. Thái độ phục vụ của Văn phòng ĐKQSD đất huyện Ba Vì ................... 70
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
VI
DANH MỤC VIẾT TẮT
Viết tắt
Viết đầy đủ
WTO
Tổ chức Thương mại thế giới
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
BĐS
Bất động sản
TTBĐS
Thị trường bất động sản
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QSD
Quyền sử dụng
VPĐKQSD
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
ĐKQSD
Đăng ký quyền sử dụng
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
TTĐĐ
Thị trường đất đai
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
HĐND
Hồng đồng nhân dân
HTX
Hợp tác xã
GCN
Giấy chứng nhận
SDĐ
Sử dụng đất
VPĐK
Văn phòng đăng ký
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
HSĐC
Hồ sơ địa chính
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
SXKD
Sản xuất kinh doanh
QSH
Quyền sở hữu
QSHTS
Quyền sở hữu tài sản
SHNN
Sở hữu nhà nước
SHTS
Sở hữu tài sản
CMĐ
Chuyển mục đích
CNBĐS
Chuyển nhượng bất động sản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong lịch sử Việt Nam, việc đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) lại được thực hiện từ rất
sớm; lịch sử còn ghi nhận từ thế kỷ thứ XVI, nhà nước phong kiến Việt Nam đã tổ
chức việc đạc điền để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đã
ban hành Quốc triều hình luật (còn gọi là Luật Hồng Đức), trong đó quy định rất cụ thể
việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của tư
nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc và lập sổ ruộng đất để quản lý và thu
thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụng đất công điền đều có trách
nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mình sở hữu, sử dụng với nhà nước. Tuy nhiên
chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay còn lưu giữ lại
được chỉ còn hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806) ở một số nơi thuộc Bắc bộ
và Trung bộ và hệ thống địa bộ thời Minh mạng ở một số nơi thuộc Nam bộ.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận (GCN) đã cơ
bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan
đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính …
Ba Vì là một huyện vùng bán sơn địa của thành phố Hà Nội, với 31 đơn vị
hành chính cấp xã, trong những năm gần đây quá trình đô thị hóa diễn ra làm cho
thị trường bất động sản có nhiều biến động, nhu cầu giao dịch đất đai ngày càng
tăng tại Văn phòng đăng ký quyenf sử dụng đất (VPĐKQSDĐ), bên cạnh đó hoạt
động của VPĐKQSDĐ trên địa bàn mới đi vào hoạt động, còn nhiều bất cập.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý đất đai trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tác giả lựa
chọn thực hiện đề tài Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
2
Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả
hoạt động của cơ quan này, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất
đai trên địa bàn huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá sơ lược tình hình cơ bản của huyện Ba Vì.
- Đánh giá cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba Vì.
- Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Ba
Vì theo thời gian, theo nhiệm vụ được giao và các đối tượng được phỏng vấn.
- Đưa ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất huyện Ba Vì.
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong phạm vi nghiên cứu.
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy, trung thực.
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
3
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai
được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho người sử dụng
mà cả cho nhà nước và xã hội. Đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện thông
qua các đặc điểm sau:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan
nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thẩm quyền tổ chức
đăng ký đất đai.
- Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai.
Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây dựng dữ
liệu địa chính (Hồ sơ địa chính).
1.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với nhà nước và xã
hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản (BĐS).
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
4
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.3. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ.
- Nguyên tắc công khai.
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
- Nguyên tắc đồng thuận.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.1.4. Đơn vị đăng ký đất đai
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái
đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc
lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số
hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
1.1.5. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất
1.1.5.1. Chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà
nước về cải cách hành chính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
5
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001):
“Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền,
sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững
mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải
pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở địa phương.
1.1.5.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư Liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm
vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong
việc luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư Liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
6
- Quyết định số 5396/QĐ-UBND ngày 09 tháng 12 năm 2005 của Ủy ban
nhân dân huyện Ba Vì về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
(chính thức đi vào hoạt động năm 2009).
- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ
quy định quyền tự chủ tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy,
biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập; Thông tư số 71/2006/TTBTC ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính phủ.
- Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 24/2014/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2014 của Chính phủ
quy định tổ chức các cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương.
- Thông tư số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28 tháng 8 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương, Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Văn bản số 5705/BTNMT-TCCB ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường Hà Nội về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai và
Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 của UBND
thành phố Hà Nội quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
7
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử
dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc
đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 25/2004/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 của UBND
thành phố Hà Nội quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 03/2015/QĐ-UBND ngày 13 tháng 02 năm 2015 của Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội về việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ
cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội.
- Thông tư Liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4
năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn
về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn
phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
- Quyết định số 1358/QĐ-UBND ngày 31 tháng 3 năm 2015 của UBND
thành phố Hà Nội về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc
Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở tổ chức lại Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất trực thuộc UBND quận, huyện, thị xã.
1.2. LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN
QUAN ĐẾN VĂN PHÕNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.2.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
+ Thời kỳ Pháp thuộc:
- Thực dân Pháp chú trọng phát triển chế độ sở hữu lớn về ruộng đất ở Nam Kỳ,
duy trì chế độ công điền và chế độ sở hữu nhỏ ở Bắc Kỳ và Trung Kỳ.
- Ngày 25 tháng 7 năm 1864 thực dân Pháp đã ban hành sắc lệnh quy định “Tổ
chức tư pháp tại Nam Kỳ” khẳng định “sẽ áp dụng luật pháp nước Pháp ở đây với một
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
8
số sửa đổi”, do đó tồn tại song hành hai hệ thống luật pháp khác nhau về quyền sở hữu
ruộng đất của Pháp và của triều đình phong kiến Việt Nam [10][11].
+ Giai đoạn 1945 -1975
Sau cách mạng tháng Tám năm 1945 Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa
được thành lập, đã ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các
văn bản trước đây đều bị bãi bỏ. Tháng 11/1953 Hội nghị ban chấp hành Trung ương
Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua cương lĩnh cải cách ruộng đất với mục tiêu “Thủ
tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm lược khác ở
Việt Nam, xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ”.
Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình thức sở
hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân.
- Chính sách công tư hợp doanh - đưa nhà đất đô thị vào hợp doanh (chuyển
giao cho nhà nước quản lý, không khuyến khích có nhà tư, thuế nhà đất rất cao).
- Chính sách thu hồi đất hoang hoá chưa sử dụng, nhà đất cho thuê theo Thông
tư 73/TTg của Thủ tướng Chính phủ năm 1962.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất hoặc sử dụng ruộng đất cho
nông dân – thẩm quyền cấp do Tỉnh, Thành phố cấp toàn bộ không phân cấp
[10][11]..
+ Giai đoạn năm 1975 - 1987
Tháng 4 năm 1975 đất nước thống nhất cả nước tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã
hội. Năm 1976, nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã thực hiện việc TK,
KKĐĐ trong cả nước, Chính phủ đã ban hành quyết định số 169/QĐ – CP ngày 20
tháng 6 năm 1977 để thực hiện nội dung đó.
Hiến pháp 1980 ra đời quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý.
Trong thời gian này Nhà nước đã quan tâm hơn đến công tác ĐKĐĐ. Nhiều
văn bản pháp luật đã được ban hành như:
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ “về
việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho
toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
9
- Quyết định 56/QĐ – ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 về điều tra đo đạc, kê
khai đăng ký, lập HSĐC, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu quản
lý đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống tổ chức đất đai giai đoạn này còn nhiều hạn chế, chưa có
biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ quỹ đất [10][11].
1.2.1.2. Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1987
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày 14
tháng 7 năm 1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302ĐKTK ngày 28 tháng 10 năm 1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201-ĐKTK đã tạo
ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”.
1.2.1.3. Giai đoạn thực hiện Luật đất đai 1993
Luật Đất đai năm 1993 quy định:
"Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính,
đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất".
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (Quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích SDĐ trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc
biết là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng
bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
10
Luật Sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 1998 và năm 2001 tiếp tục phát triển
các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt.
1.2.1.4. Giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất”.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ’’ .
1.2.1.5. Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt
buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Mục a, Khoản 1, Điều 5, Nghị định 43, Quy định về thi hành một số điều của
Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường do UBND tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp
nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên
và Môi trường hiện có ở địa phương; cớ tư cách pháp nhân, có trụ sở, có con dấu
riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật”...
1.2.2. Các loại đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan
đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
11
vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên
bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
là mua bán BĐS.
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp
pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành
điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và
Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký
văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn
pháp lý và hiệu quả hoạt động [10][11].
1.2.2.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó.
Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín vào
bảo hiểm [10][11].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
12
1.2.3. Những vấn đề liên quan đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.3.1. Vị trí và chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện
là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức
thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ
sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực
hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố
trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là cơ quan dịch vụ công có chức
năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử
dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp
trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định
của pháp luật.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường, do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở
Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở Tài nguyên và Môi
trường.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên
và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị
của Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Nội vụ - Lao động,
Thương binh và Xã hội; chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi
trường theo phân cấp quản lý của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
Đối với các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh chưa có đủ kiện về cơ
sở vật chất, trang thiết bị, đội ngũ thực thi nhiệm vụ để thành lập Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất hoặc do nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất không lớn mà
không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì chức năng của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện do Phòng Tài nguyên và Môi trường
trực tiếp thực hiện (trừ những việc mà bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
13
«Một cửa» đang làm theo quy định tại Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04
tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế
«Một cửa» tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương).
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,
có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định hiện hành [3] [5].
1.2.3.2. Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
* Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh
1- Giúp Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện các
thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đối
với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp
mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
2- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định
của pháp luật khi thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở gắn với
quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
3- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất
thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ sơ địa
chính gốc cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn.
4- Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông
báo của cơ quan tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp huyện; chuyển trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý cho Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn để chỉnh lý
bản sao hồ sơ địa chính.
5- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người sử
dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường
hợp được mua nhà ở gắn liền với đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
14
6- Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy
tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy định tại điểm
2.1.1 khoản 2.1 này.
7- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất cấp tỉnh.
8- Xây dựng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin đất đai; cung cấp bản
đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, các thông tin khác
về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng.
9- Theo quy định của pháp luật, thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý
sử dụng đất đai; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai.
10- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện
nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường.
11- Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng
theo quy định của pháp luật [3] [5].
* Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện
1- Giúp Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện các
thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn
với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư.
2- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định
của pháp luật khi thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở,
cộng đồng dân cư.
3- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả
các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp huyện theo trích sao hồ sơ địa
chính gốc đã chỉnh lý do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh gửi tới;
hướng dẫn và kiểm tra việc lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa
chính của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
15
4- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với người
sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà
ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư.
5- Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy
tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy định tại điểm
2.2.1 khoản 2.2 này.
6- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất; thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện và cấp xã.
7- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa
chính và các thông tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu
của cộng đồng.
8- Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai theo quy định
của pháp luật; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai, trích lục
bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính.
9- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện
nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
10- Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng
theo quy định của pháp luật [3] [5].
1.2.3.3. Tổ chức và biên chế của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
* Tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có Giám đốc và từ một đến hai Phó
Giám đốc. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc thực hiện theo
phân cấp quản lý cán bộ của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và phù hợp với
tiêu chuẩn chức danh do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
- Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh theo đề
nghị của Giám đốc Văn phòng.
- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn
và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện theo đề nghị của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
16
Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Nội vụ - Lao động,
Thương binh và Xã hội [3] [5].
* Biên chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Việc quản lý và sử dụng biên chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08
tháng 4 năm 2004 của Chính phủ quy định cơ chế quản lý biên chế đối với đơn vị
sự nghiệp của Nhà nước [3] [5].
1.2.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất với cơ
quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương
Chính phủ
Bộ TN&MT
UBND cấp tỉnh
Sở TN&MT
UBND cấp huyện
VPĐKQSD
đất cấp tỉnh
Phòng TN&MT
VPĐKQSD đất
cấp huyện
UBND cấp xã
Cán bộ địa chính
cấp xã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
17
Sơ đồ 1.1. Vị trí của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai
Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng
TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế
phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ
địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức
chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính.
1.3. ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở
VIỆT NAM
1.3.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới
1.3.1.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ
quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang (ví dụ Northern Territory ) là
một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực
hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin
đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả BĐS đã đăng ký tại bang đều
thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là
tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng
nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho
thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ 01/12/2000, bản lưu giấy
chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ
trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người
mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã
được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là hệ thống
Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04/06/2001 mục lục tên
chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động [11][13].
1.3.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN
