Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2011 2015 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HẢI HÀ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HÀ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HẢI HÀ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HÀ
GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - 2016

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Hà


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân,
tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng
nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Đức Nhuận
giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Phòng Quản lý Đào
tạo, khoa Quản lý Tài Nguyên và các thầy cô giáo giảng dạy Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Hải
Hà, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKQSD đất, Phòng Tài chính Kế hoạch, Chi cục Thống kê và UBND các xã Quảng Minh, xã Quảng Chính, xã
Quảng Phong, xã Quảng Long, thị trấn Quảng Hà cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ
tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện
về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này.

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Tác giả

Nguyễn Hải Hà


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................3
2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................3
2.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................14
1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Hải Hà .14
1.2.1.1. Các văn bản của Nhà nước ...........................................................................14
1.2.1.2. Các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ninh ...................................................16
1.2.2. Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trường hợp chuyển quyền sử
dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Hải Hà ............................................................17
1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................22
1.3.1. Tình hình quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ................................22
1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam ...........................................................25

1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ............................29
1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất ...........................29
1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất ..........................30
1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất .............................30
1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất....................................................31
1.4.4.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất ......................31
1.4.4.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất .......................................31
1.4.4.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất .....................................................................31


iv
1.4.4.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ........................................................32
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................33
2.2. Địa điểm, thời gian .............................................................................................33
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hải Hà .....................33
2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hải Hà giai đoạn
2011 - 2015 ...............................................................................................................33
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Hải Hà về
chuyển quyền sử dụng đất .........................................................................................33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới ...............................34
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................34
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................34
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu ..........................................................................34
2.4.2.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ..........................................................34
2.4.2.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................................35
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ....................................................35

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................36
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Hải Hà...... 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................36
3.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................36
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo .........................................................................................36
3.1.1.3. Khí hậu .........................................................................................................37
3.1.1.4. Thuỷ văn, thủy triều .....................................................................................37
3.1.1.5. Tài nguyên đất ..............................................................................................38
3.1.1.6. Tài nguyên nước ...........................................................................................39
3.1.1.7. Khoáng sản ...................................................................................................40


v
3.1.1.8. Tài nguyên rừng ...........................................................................................41
3.1.1.9. Tài nguyên biển ............................................................................................41
3.1.1.10. Tài nguyên nhân văn ..................................................................................41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................42
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế ......................................................................................42
3.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm .......................................................................42
3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng và giao thông .........................................................................43
3.1.2.4. Hệ thống lưới điện, bưu chính viễn thông ...................................................44
3.1.2.5. Công tác giáo dục đào tạo ............................................................................45
3.1.2.6. Thực trạng phát triển y tế, chăm sóc sức khỏe cộng đồng ...........................45
3.1.2.7. Khái quát thực trạng kinh tế - xã hội của huyện ..........................................46
3.1.3. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hà ..........................................48
3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 ................................................................48
3.1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Hải Hà: ................................................52
3.1.3.3. Tình hình biến động đất đai tại huyện Hải Hà: ............................................55
3.1.3.4. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Hải Hà và 5 xã, thị trấn điều tra năm 2015 .57
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hà giai

đoạn 2011 - 2015 .......................................................................................................59
3.2.1. Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Hải Hà giai đoạn
2011 - 2015 ...............................................................................................................59
3.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu của huyện Hải Hà
giai đoạn 2011 - 2015 ................................................................................................59
3.2.1.2. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu của huyện Hải Hà
giai đoạn 2011 - 2015 ................................................................................................59
3.2.1.3. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu của huyện Hải
Hà giai đoạn 2011 - 2015 ..........................................................................................60
3.2.1.4. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu của huyện Hải
Hà giai đoạn 2011 - 2015. .........................................................................................61


vi
3.2.1.5. Kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu
của huyện Hải Hà giai đoạn 2011 - 2015. .................................................................61
3.2.1.6. Kết quả thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu của
huyện Hải Hà giai đoạn 2011 - 2015 ........................................................................62
3.2.1.7. Kết quả góp vốn quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu của huyện Hải
Hà giai đoạn 2011 - 2015 ..........................................................................................63
3.2.1.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2011 - 2015 .....................................63
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về chuyển quyền sử
dụng đất của huyện Hải Hà .......................................................................................67
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu
về những quy định chung của chuyển QSDĐ ...........................................................68
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên cứu
về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .............................................................71
3.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất .......................................................71

3.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................73
3.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ......................................74
3.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất .............................................................75
3.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ...........................................................76
3.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ..................................77
3.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực nghiên
cứu về hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất ...................................................79
3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất .80
3.3.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất ........81


vii
3.4. Đề xuất giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới ..............................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................84
1. Kết luận .................................................................................................................84
2. Kiến nghị ...............................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................86
PHIẾU ĐIỀU TRA


viii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH

: Công nhiệp hoá

PLĐĐ

: Pháp luật đất đai

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân


ix
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội
giai đoạn 2011 - 2015 ..............................................................................48
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Hải Hà năm 2015 .....................................49
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp .........................................................50
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ..................................................51
Bảng 3.5: Biến động đất nông nghiệp năm 2011 - 2015...........................................55
Bảng 3.6: Biến động đất phi nông nghiệp năm 2011 - 2015 ....................................56
Bảng 3.7: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Hải Hà và 5 xã, thị trấn điều tra năm 2015 ..... 58
Bảng 3.8: Bảng tổng hợp hồ sơ chuyển nhượng QSD đất từ 2011 - 2015 ...............60

Bảng 3.9: Bảng tổng hợp hồ sơ tặng cho QSD đất từ 2011 - 2015...........................60
Bảng 3.10: Bảng tổng hợp hồ sơ thừa kế QSD đất từ 2011 - 2015 ..........................61
Bảng 3.11: Bảng tổng hợp hồ sơ thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất từ 2011 - 2015 .....62
Bảng 3.12: Bảng tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển QSD đất của huyện ...................64
Bảng 3.13: Bảng tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển QSD đất của huyện và ..............65
các xã, thị trấn điều tra giai đoạn từ năm 2011-2015 (Theo các năm)......................65
Bảng 3.14: Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Hải Hà đến năm 2015 ...67
Bảng 3.15. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ .......................69
Bảng 3.16. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ ............................................71
Bảng 3.17. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ .....................................73
Bảng 3.18. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ............................................74
Bảng 3.19. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ ..................................................75
Bảng 3.20. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ ................................................76
Bảng 3.21. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ........................77
Bảng 3.22. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ ........................................79


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt của Quốc gia, là nguồn lực quan trọng để

phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng... là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn trong hoạt động kinh tế,
chính trị để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động và ảnh hưởng
đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Những quan hệ
hướng tới đối tượng là đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống
các quan hệ xã hội. Bất kỳ Nhà nước nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai và thiết
lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện
nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Nhưng đất đai lại không phải
là nguồn tài nguyên vô tận. Vì vậy nhiệm vụ gìn giữ, sử dụng đất đai tiết kiệm, có
hiệu quả là trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động
vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ
đời sống của mình. Sự chuyển dịch của đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể
sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Các giao dịch dân sự về chuyển
quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng
dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ.
Trong đó, các quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất
quan trọng. Nó xác lập quyền sử dụng đất cho người được Nhà nước giao đất để sử
dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau,
đảm bảo cho những diện tích thừa được sử dụng một cách hợp lý.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử
dụng đất cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước
là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các


2

hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp

vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ở nước ta do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá
nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã
tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc
biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không những có ảnh hưởng trực
tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ
mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động rộng
lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
Hải Hà là một huyện miền núi nằm ở phía Đông của tỉnh Quảng Ninh, có
đường biên giới giáp với nước Trung Quốc, có vị trí thuận lợi, góp phần trong chiến
lược phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Quảng Ninh. Huyện Hải Hà nằm trên đường
quốc lộ 18A, là tuyến đường giao thông liên hệ giữa các vùng miền giao lưu buôn
bán hàng hóa qua Cửa khẩu quốc tế Móng Cái với nước bạn Trung Quốc. Trong
những năm gần đây tốc độ đô thị hoá của huyện Hải Hà diễn ra khá mạnh trong giai
đoạn từ năm 2011 - 2015, đặc biệt là khu vực thị trấn Quảng Hà và các xã khu vực
Khu công nghiệp cảng biển Hải Hà. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy
khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh khiến cho việc chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn có phần nóng lên. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tập
trung đầu tư xây dựng cơ bản, quy hoạch nhiều khu dân cư và phát triển giao thông
khu vực thị trấn và nông thôn khiến cho nguồn cung về đất đai khá dồi dào cộng với
sự tăng lên của dân số khiến cho tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại đây diễn ra
nhộn nhịp hơn [30].
Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng là thị
trường sôi động nhất tại huyện Hải Hà giai đoạn này. Việc tìm ra giải pháp để người
dân hiểu được pháp luật, hiểu được quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối
với Nhà nước đang là vấn đề được quan tâm trên địa bàn.
Để thị trường bất động sản (BĐS) chuyển quyền sử dụng đất phát triển đúng
đắn, về mặt quản lý nhà nước cần một môi trường pháp lý ổn định, xác lập quy
hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng

3

đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm" trong
thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách, ổn định
tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm
cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho phát
triển kinh tế xã hội của đất nước.
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2011 - 2015”
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá việc thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình
và cá nhân, từ đó đề xuất một số giải pháp để người dân thuận lợi hơn trong việc
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy định của pháp
luật trên địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hải Hà trong giai đoạn 2011 - 2015.
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác
quản lý được tốt hơn.
2.3. Yêu cầu của đề tài
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hải Hà.
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hải Hà giai đoạn
2011 - 2015.
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Hải Hà về
chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới.

4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hải Hà và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Hải Hà; Góp
phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các
thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền QSDĐ (Điều 106 Luật Đất đai năm 2003) [21].
Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013) [22].
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.
Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ
người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác


5

trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP) [9].
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về
“Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí
trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)[9].
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 179 Luật Đất đai năm 2013) [22].
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,
do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng
đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản
xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử
dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai năm 2013) [22].
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 78 Nghị định
43/2014/NĐ-CP) [12].
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó
là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.

Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau [9]:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ.


6

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là
giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ (Điều 179 Luật Đất đai năm

2013) [22].
- Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp
luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.


7

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Điều 191 Luật Đất đai năm 2013) [22].
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất có điều kiện
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu

vực rừng phòng hộ đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính
phủ (Điều 192 Luật Đất đai năm 2013) [22].
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức
kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án;
+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;


8

+ Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản
3 Điều 134 của Luật này. (khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai 2013 quy định:
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông
nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung
diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa
theo quy định của Chính phủ) (Điều 193 Luật Đất đai năm 2013) [22].
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê:
Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền,
bao gồm:
+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển

nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
+ Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm
các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch
chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng
chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện,
cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
+ Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án
gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
+ Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc
biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung
quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường
cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.


9

Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng
nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ
quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. (Điều 41 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013).
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo qui định của pháp luật.

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 thì không
cấm việc này.
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép
người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó,
QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để
thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;


10

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của

người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của
người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước
đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các
qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định
của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo
thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng


11

người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp
rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là
quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những
qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
Nhưng Luật Đất đai năm 2013 không có quyền bảo lãnh.
* Quyền góp vốn bằng quyền QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá
trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp
tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất
linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Luật Đất đai năm 2003 quy định tại khoản 1, Điều 106: Khi người sử dụng đất
thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
2- Đất không có tranh chấp;

12

3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất [21].
Luật Đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người
sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền
chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:
1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và
194 của Luật Đất đai năm 2013 [22].
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau [9]:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được qui định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của
pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì

được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các


13

quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình
thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định
của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất,
ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có

dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc
đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [9].
Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều
168 Luật Đất đai năm 2013, như sau [22]:


14

1- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp
nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có
Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này [22].
1.2. Cơ sở pháp lý
Các văn bản và quy trình về quyền chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa
bàn huyện Hải Hà
1.2.1. Các văn bản về chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn huyện Hải Hà
1.2.1.1. Các văn bản của Nhà nước

- Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành luật đất đai 2003;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
về thu tiền sử dụng đất;