Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM`

ĐỖ THỊ THÚY LIỄU

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN
QUỸ ĐẤT TỈNH QUẢNG NINH TRONG CÔNG TÁC
BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ THỊ THÚY LIỄU

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN
QUỸ ĐẤT TỈNH QUẢNG NINH TRONG CÔNG TÁC
BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số

: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. HOÀNG HẢI

Thái Nguyên, 2016


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

ĐỖ THỊ THÚY LIỄU


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới TS. HOÀNG HẢI là người trực tiếp
hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận
văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh và các cơ quan
ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin
cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận

tình, quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

ĐỖ THỊ THÚY LIỄU


iii
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tái .................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn................................................................................ 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................4
1.1. Cơ sở khoa học về trung tâm phát triển quỹ đất .................................................. 4
1.1.1. Khái niệm về trung tâm phát triển quỹ đất ........................................................ 4
1.1.2. Cơ cấu tổ chức của trung tâm phát triển quỹ đất [14] ....................................... 6
1.1.3. Cơ chế hoạt động [14] ....................................................................................... 7
1.1.4. Cơ chế phối hợp ................................................................................................ 8
1.1.5. Vai trò của trung tâm phát triển quỹ đất trong quản lý đất đai và phát triển
kinh tế xã hội ..................................................................................................... 9
1.2. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ................................ 10
1.2.1 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về phát triển quỹ đất và hình thành
Tổ chức phát triển quỹ đất ............................................................................... 10
1.2.2. Bài học rút ra từ các nước ............................................................................... 17
1.3. Cơ sở pháp lý về thành lập và hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất ......... 17
1.3.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 .................................................. 17
1.3.2. Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực đến năm 2003 .................. 18
1.3.3. Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước ngày Luật Đất

đai năm 2013 có hiệu lực thi hành ( 01/7/ 2014) ............................................. 20
1.3.4. Thời kỳ từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay ............................ 22
1.3.5. Quy trình hoạt động khi Trung tâm thực hiện các dự án ................................ 23
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 31
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 31


iv
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 31
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ............................................... 31
2.3.2. Phương pháp phân tích so sánh ....................................................................... 32
2.3.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ............................................................... 33
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.............................................................34
3.1. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất của
tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................. 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 34
3.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................... 36
3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai của tỉnh Quảng Ninh ............................................ 37
3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đất
tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................. 40
3.2.1. Cơ cấu tổ chức và nhân sự, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài
chính của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh ............................... 40
3.2.2. Đánh giá chung về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài
chính của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh ............................... 46
3.2.3. Tình hình quản lý quỹ đất đai của Trung tâm ................................................. 47
3.3. Đánh giá hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh về
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cư từ khi thành lập đến nay ............. 48

3.3.1. Tình hình thực hiện các dự án của Trung tâm từ 2011 đến 2013 ................... 50
3.3.2. Tình hình thực hiện các dự án của Trung tâm từ 2013 đến 2015 ................... 58
3.4. Đánh giá của người dân về hoạt động của TT phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh.. 66
3.4.1. Mức độ tiếp nhận các thủ tục hành chính công khai ....................................... 66
3.4.2. Tổng hợp kết quả cụ thể trong công tác bồi thường từ phiếu điều tra của hộ
gia đình, cá nhân .............................................................................................. 68
3.5. Đánh giá chung về công tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, tái định
của dự án tại trung tâm phát triển quỹ đất .......................................................... 76
3.6. Một số giải pháp thúc đẩy vai trò và hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát
triển quỹ đất cấp tỉnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ va tái định cư các dự án .. 78


v
3.6.1. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Trung tâm
phát triển quỹ đất ............................................................................................. 78
3.6.2. Nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất của Trung tâm phát triển quỹ đất................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................80
1. Kết luận ................................................................................................................. 80
2. Đề nghị .................................................................................................................. 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................... Error! Bookmark not defined.


iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

BTGPMB

Bồi thường giải phóng mặt bằng

CNH

Công nghiệp hoá

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐH

Hiện đại hoá

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

TP

Thành phố

TT

Trung tâm

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân


v
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của Tỉnh Quảng Ninh năm 2015 ......................... 37
Bảng 3.2: Tổng hợp chênh lệch diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính ............. 39
Bảng 3.3: Nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh ................... 45
Bảng 3.4: Các dự án tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất do Trung tâm
phát triển quỹ đất Tỉnh thực hiện giải phóng mặt bằng ........................... 49
Bảng 3.5: Tổng hợp số dự án do Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư .................................................................... 51
Bảng 3.6: Tổng hợp các dự án do UBND tỉnh Quảng Ninh giao TTPTQĐ thực
hiện đã bàn giao mặt bằng ........................................................................ 52
Bảng 3.7: Tổng hợp các dự án Trung tâm ký hợp đồng làm dịch vụ bồi thường,
giải phóng mặt bằng với các chủ đầu tư đã bàn giao mặt bằng ............... 56
Bảng 3.8: Tổng hợp các dự án do UBND tỉnh Quảng Ninh giao TTPTQĐ thực
hiện chưa hoàn thành ................................................................................ 58
Bảng 3.9: Tổng hợp các dự án trung tâm ký hợp đồng với các chủ đầu tư đang
thực hiện ................................................................................................... 59
Bảng 3.10: Công tác thực hiện GPMB của trung tâm với dự án Đường dẫn và
cầu Bắc Luân 2 ...................................................................................... 60
Bảng 3.11: Công tác thực hiện GPMB của trung tâm với dự án Cảng hàng không
Quảng Ninh ........................................................................................... 63
Bảng 3.12: Công tác thực hiện GPMB các ngôi mộ của trung tâm với dự án Cảng
hàng không Quảng Ninh........................................................................ 64
Bảng 3.13: Mức độ công khai thủ tục hành chính của Trung tâm ............................ 67
Bảng 3.14: Kết quả điều tra về công tác tiến hành bồi thường, hỗ trợ mà Trung
tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh thực hiện ................................ 68
Bảng 3.15: Kết quả điều tra về tổ chức lấy ý kiến đối với phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư (PA) của Trung tâm phát triển quỹ đất .................... 70
Bảng 3.16: Kết quả điều tra về công tác tổ chức triển khai thực hiện phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................................... 72
Bảng 3.17: Kết quả điều tra về công tác tổ chức chi trả tiền bồi thường .................. 74

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật”. “Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”…v.v. Từ đó thấy được Đất
đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các thành
phần kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh và quốc phòng.
Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhiều dự
án như các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư đang được
triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ với tốc độ ngày càng cao và trên quy mô
rộng lớn. Do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất dự phòng để cung cấp cho thị
trường, cung cấp cho các Nhà đầu tư để xây dựng các công trình, dự án phục vụ các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cũng ngày càng cao. Vì vậy, áp lực cho việc
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng, quản lý quỹ đất
sau thu hồi đất cũng ngày càng lớn.
Do đặc thù của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng liên quan đến vấn
đề có tính chất rất phức tạp nên những năm gần đây Quốc hội và Chính phủ luôn
phải sửa đổi, bổ sung hợp lý những chính sách về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu thu hồi đất cũng như đảm bảo hài hòa giữa lợi
ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi đồng thời cũng phải có tác
dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của
Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi về quyền lợi bất hợp lý.
Tỉnh Quảng Ninh nằm về phía Đông Bắc của tổ quốc, là một trong 3 mũi
nhọn của tam giác kinh tế phía bắc, với đặc thù là tỉnh miền núi - duyên hải. Hơn
80% đất đai là đồi núi. Hơn hai nghìn hòn đảo nổi trên mặt biển cũng đều là các quả
núi. Địa hình trải dài với đặc thù một bên là các ngọn đồi núi, một bên là biển nên

quỹ đất dành cho các mục đích để ở, canh tác nông nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng,
phát triển kinh tế…v.v đều rất hạn hẹp và khó khăn. Hiện nay Đảng bộ chính quyền


2
và nhân dân Quảng Ninh đang rất nỗ lực cải cách hành chính, ưu tiên phát triển
những quỹ đất thuận lợi cũng như có các chính sách ưu đãi để thu hút các nhà đầu
tư, đầu tư vào Quảng Ninh để phát triển kinh tế xã hội cho Tỉnh.
Để làm được việc này ngoài sự quan tâm chỉ đạo sát sao của các đồng chí
lãnh đạo Đảng bộ, Chính quyền của Tỉnh và các địa phương là sự nỗ lực không
ngừng của các cơ quan quản lý đất đai và các tổ chức phát triển quỹ đất theo phân
cấp quản lý.
Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Quảng Ninh đã được thành lập theo đúng quy định của Chính Phủ và đang ngày
càng được hoàn thiện về tổ chức, nhân lực và chính sách hoạt động. Tuy nhiên
trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chính trị cũng như phát triển kinh tế - xã hội thì
những đơn vị này cũng gặp phải nhiều vấn đề bất cập cũng như trồng chéo trong
quá trình thực hiện nhiệm vụ đặc biệt là trong công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng. Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế,
công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế... Nhà nước
phải thu hồi đất của người sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi.
Việc thực hiện bồi thường giữ vị trí hết sức quan trọng, là yếu tố có tính quyết định
trong toàn bộ quá trình BT & GPMB. Trong những năm vừa qua công tác BT &
GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai và thực hiện
(Giá đất biến động, tiêu cực, ý thức của người dân chưa cao,...). Từ thực tiễn đó em
tiến hành nghiên cứu chuyên đề tốt nghiệp: “Đánh giá hoạt động của Trung tâm
phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng”.
2. Mục tiêu của đề tái
2.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
tỉnh Quảng Ninh trong thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Từ đó
đề xuất những giải pháp cụ thể khắc phục những tồn tại khi thực hiện công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng của Trung tâm; góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà
nước về đất đai.


3
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên có liên quan đến tình hình phát triển và hoạt
động của trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh.
- Nghiên cứu vị trí, vai trò, nhiệm vụ và thực trạng hoạt động của trung tâm
phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ninh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi cao nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất trong công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Việc nghiên cứu đề tài giúp học viên củng cố những kiến thức chuyên
ngành về quản lý đất đai trong đó có lĩnh vực chuyên môn về công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng, đồng thời rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết báo cáo khoa
học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt công tác sau này.
- Góp phần nhìn nhận thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
tỉnh Quảng Ninh trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về trung tâm phát triển quỹ đất
1.1.1. Khái niệm về trung tâm phát triển quỹ đất

- Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ
đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu
giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai (Điều 1
Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTV ngày 04 tháng 04 năm
2015 về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt
động của trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc sở tài nguyên và môi trường) [7].
Trung tâm phát triển quỹ đất có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà
nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và được mở tài khoản để hoạt động
theo quy định của pháp luật.
- Nhiệm vụ và quyền hạn [7]:
1. Lập kế hoạch tổ chức thực hiện việc thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư.
2. Lập, tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
3. Lập dự án đầu tư và tổ chức xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để tổ chức
đấu giá quyền sử dụng đất khi được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) giao.
4. Tổ chức thực hiện việc đầu tư xây dựng tạo lập và phát triển quỹ nhà, đất
tái định cư để phục vụ Nhà nước thu hồi đất và phát triển kinh tế - xã hội tại địa
phương khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao.
5. Thực hiện việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.


5
6. Quản lý quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng, quỹ đất nhận chuyển
nhượng nhưng chưa có dự án đầu tư hoặc chưa đấu giá quyền sử dụng đất; đất đã

thu hồi và thuộc trách nhiệm quản lý của Tổ chức phát triển quỹ đất theo quy định
của Luật Đất đai.
7. Tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
8. Lập phương án sử dụng khai thác quỹ đất được giao quản lý nhưng chưa
có quyết định giao đất, cho thuê đất.
9. Thực hiện các dịch vụ trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất; dịch vụ tư vấn xác định giá đất, trừ các
trường hợp Nhà nước định giá đất; cung cấp thông tin về địa điểm đầu tư, giá đất và
quỹ đất cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu.
10. Được cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
11. Liên doanh, liên kết, hợp tác với các tổ chức kinh tế, cá nhân để thực
hiện nhiệm vụ được giao theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản
nhà nước; quy định của pháp luật về cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công
lập và quy định của pháp luật khác có liên quan.
12. Được,ký hợp đồng thuê các tổ chức, cá nhân làm tư vấn hoặc thực hiện
các nhiệm vụ được giao theo quy định của pháp luật.
13. Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
14. Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Trung tâm
phát triển quỹ đất theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy
định hiện hành về các lĩnh vực công tác được giao.
Phối hợp với các cơ quan chức năng, xây dựng kế hoạch và tổ chức công tác
đào tạo, chuyển đổi ngành nghề lao động đối với các hộ nằm trong khu vực bị thu
hồi đất.
Quản lý tổ chức, biên chê cán bộ viên chức, nhân viên, người lao động và
tài chính, tài sản thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất theo quy định của pháp luật
và của tỉnh.
Được ký kết các hợp đồng kinh tế - kỹ thuật về đo đạc bản đồ và tư vấn đất đai.

6
1.1.2. Cơ cấu tổ chức của trung tâm phát triển quỹ đất [7]
1. Lãnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất
Trung tâm phát triển quỹ đất có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc.
Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ
đất thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định.
2. Cơ cấu tổ chức
a) Phòng Hành chính - Tổng hợp;
b) Phòng Kế hoạch - Tài chính;
c) Phòng Bồi thường và Giải phóng mặt bằng;
d) Phòng Quản lý và Phát triển quỹ đất;
đ) Phòng Kỹ thuật và Thông tin đất đai;
e) Các Chi nhánh thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất (không nhất thiết ở
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đều thành lập Chi nhánh).
Chi nhánh thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất tại các huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của
pháp luật. Chi nhánh có Giám đốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các viên chức
chuyên môn.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn, cơ cấu tổ chức của Trung tâm phát triển quỹ đất và các Chi nhánh thuộc
Trung tâm phát triển quỹ đất. Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng, Phó
Trưởng phòng của Trung tâm phát triển quỹ đất và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi
nhánh Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật và phân
cấp quản lý của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Số lượng người làm việc của Trung tâm phát triển quỹ đất được giao trên
cơ sở danh mục vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và
nằm trong tổng biên chế sự nghiệp của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được
cấp có thẩm quyền phê duyệt hàng năm.

7

1.1.3. Cơ chế hoạt động [7]
1. Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự
nghiệp công lập.
2. Nguồn tài chính sử dụng
a) Kinh phí bảo đảm hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng, nhiệm vụ
của Trung tâm phát triển quỹ đất (sau khi cân đối với nguồn thu sự nghiệp), theo
quy định hiện hành để phù hợp với cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập;
b) Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm:
Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và kinh phí quản lý dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật.
Kinh phí quản lý và khai thác quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo
lập, phát triển; kinh phí quản lý và khai thác quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái
định cư theo dự toán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Phí đấu giá, tiền bán hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật hiện hành và quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Lãi được chia từ các hoạt động liên doanh, liên kết; lãi tiền gửi tổ chức tín dụng.
Các khoản thu từ thực hiện hoạt động dịch vụ theo hợp đồng ký kết và theo
quy định của pháp luật.
Các khoản thu từ hoạt động sự nghiệp khác theo quy định của pháp luật.
c) Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất hoặc
Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác được ủy thác để thực hiện nhiệm vụ theo
quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
d) Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
đ) Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương
án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
e) Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

3. Nội dung chi
a) Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụ cho
công tác thu phí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp


8
lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp,
kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; dịch vụ công cộng; văn phòng phẩm;
các khoản chi nghiệp vụ chuyên môn; sửa chữa thường xuyên tài sản cố định và các
khoản chi khác theo chế độ quy định;
b) Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp
lương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp,
kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu; khấu hao tài
sản cố định; sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phải nộp theo quy định của
pháp luật; các khoản chi khác (nếu có);
c) Chi không thường xuyên, gồm:
Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng,
nhiệm vụ đột xuất được Cấp có thẩm quyền giao. Đối với nhiệm vụ có định mức
kinh tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực hiện theo đơn giá
đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện. Đối với nhiệm vụ chưa có định
mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo chế độ chi tiêu tài chính hiện
hành của nhà nước và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cố
định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền
phê duyệt và các khoản chi khác.

1.1.4. Cơ chế phối hợp
1. Việc phối hợp thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn giữa Trung tâm
phát triển quỹ đất, Chi nhánh thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất với Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

(sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp huyện), cơ quan tài chính và các cơ quan,
đơn vị khác có liên quan phải theo các nguyên tắc sau:
a) Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai,
minh bạch;
b) Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của
người đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độ
thông tin, báo cáo;


9
c) Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị.
2. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Nội vụ, Sở Tài
chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy chế về việc phối hợp thực hiện
chức năng, nhiệm vụ giữa Trung tâm phát triển quỹ đất, Chi nhánh Trung tâm phát
triển quỹ đất với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ
quan tài chính và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan bảo đảm nguyên tắc theo
quy định tại Khoản 1 Điều này.
1.1.5. Vai trò của trung tâm phát triển quỹ đất trong quản lý đất đai và phát triển
kinh tế xã hội
Kinh tế càng phát triển, nhu cầu về quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
- xã hội ngày càng tăng. Nhà nước cần phải có quỹ đất dự phòng để cung ứng và
tham gia vào thị trường, bình ổn thị trường bất động sản, vừa hạn chế những cơn sốt
đột biến về đất đai, vừa chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả.
Nhu cầu sử dụng đất “sạch” của các Nhà đầu tư ngày càng lớn. Hiện nay,
hầu hết các Nhà đầu tư, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đều phải tự tìm đất,
tự tổ chức, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng nên tốn nhiều thời gian, làm
chậm quá trình đầu tư do Nhà đầu tư phải thông qua nhiều khâu môi giới trung gian,
thiếu sự can thiệp hữu hiệu của Nhà nước và có tác động tiêu cực đến giá trị sản
phẩm. Do đó, Nhà đầu tư cần có một quy trình tiếp cận đất đai nhanh hơn để giảm

bớt những thủ tục phiền phức liên quan tới đất đai. Các tổ chức trong và ngoài
nước, các chủ đầu tư muốn được chủ động về thời gian, tiết kiệm chi phí và tăng
hiệu xuất đầu tư của dự án, rất cần một Tổ chức vừa có sẵn quỹ đất, hoàn chỉnh hạ
tầng để giới thiệu cho họ lựa chọn và thuê lại với giá cả hợp lý. Như vậy vừa có
dịch vụ “một cửa” về đất đai sau khi dự án được duyệt để nhanh chóng triển khai
đầu tư vừa khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Nhu cầu về đất để đấu giá, đổi đất, xây dựng các công trình hạ tầng, phúc lợi
công cộng thật sự rất bức thiết, nhưng quỹ đất chuẩn bị cho mục đích này hiện không
còn, hầu hết trường hợp Nhà nước phải bồi thường lại với giá cao cho những khu đất
trước kia đã giao, cấp cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Trong quá trình sản


10
xuất kinh doanh, giá đất luôn biến động theo chiều hướng tăng nhanh, làm gia tăng chi
phí đầu tư hoặc đầu vào của sản phẩm và làm giảm sức cạnh tranh cho những sản phẩm
trong nước. Tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, quỹ
đất dự trữ cho các mục đích sẽ bị cạn kiệt đòi hỏi Nhà nước phải thực sự nâng cao chất
lượng quản lý nguồn tài nguyên của đất nước một cách có hiệu quả, tránh lãng phí.
Theo thị trường thì giá đất chênh lệch rất lớn khi có tác động của Nhà nước
tại 4 thời điểm:
- Khi có quy hoạch của Nhà nước;
- Khi Nhà nước thu hồi đất;
- Khi giao cho chủ đầu tư sử dụng đất vào mục đích mới sau khi thu hồi;
- Khi thực hiện quy hoạch của Nhà nước (đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục
đích sử dụng đất).
Do vậy, chênh lệch giá đất ở các thời điểm này hiện nay chủ yếu được điều tiết
cho Chủ đầu tư, trong khi đó Nhà nước vừa phải đầu tư thực hiện quy hoạch mới vừa
phải chi trả tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất. Vì vậy, chỉ có Tổ chức phát triển
quỹ đất mới giúp Nhà nước điều tiết hợp lý chênh lệch giá này.
1.2. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới

1.2.1 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về phát triển quỹ đất và hình thành
Tổ chức phát triển quỹ đất
1.2.1.1. Hàn Quốc
1. Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất (Phương Thảo, 2014) [11]
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm
khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối
với đất thuộc quyền sở hữu.
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện
các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan
Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số
dự án công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất
được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của người sở hữu và


11
thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho
các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định
khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và
trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và
Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện
thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị
thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được
nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực
tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn
quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện
trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín

dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống
nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Tăng cường
được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu
tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo
điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất
sử dụng để thực hiện dự án.
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009
trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà
(thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử
dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy
phát triển kinh tế quốc gia.
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông
qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ
tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh
nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư.


12
Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855 kỹ sư
(gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô thị, 187 kiến
trúc sư cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác)
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại thủ đô Seoul và 15
chi nhánh tại các địa phương. Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ
chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam. Từ năm 2006, Tập đoàn đã phối hợp với
KOICA (Cơ quan hợp tác Quốc tế Hàn Quốc) thực hiện 26 chương trình đào tạo
chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại biểu đến từ các quốc gia với mục tiêu nhằm nâng
cao khả năng hoạch định chính sách cho các cán bộ trong phát triển nhà và khu đô
thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm, sự hiểu biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này.
Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây
dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết

kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà
ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm
tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất
đồng bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới,
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải
phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia. (Bộ Tài nguyên và
Môi trường 2013)[2].
2. Một số cơ chế tạo quỹ đất có hiệu quả
Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công
trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt. Do vậy
đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất;
đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn
thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi.
Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát
triển đô thị, nhà ở. Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị


13
quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ
vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư
theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết
thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết
quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)[2].
3. Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất
Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm:
- Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc;

- Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát;
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
- Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế;
- Nguồn vốn huy động từ khách hàng;
- Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở).
Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái
phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực
hiện dự án. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)[2].
1.2.1.2. Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn
dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Đất đai năm 1999
của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà
nước. Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông
dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể.
Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và
1% đất chưa rõ sở hữu. Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhóm chính (đất
nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng). Việc phân phối đất đai được
thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với cả 2
hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể.
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản
lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu
hồi đối với 5 loại đất sau:


14
- Cần phải sử dụng vì mục đích công cộng.
- Cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ
theo quy hoạch đô thị.
- Thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả
tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài

chưa được phê chuẩn.
- Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp
thuộc sở hữu nhà nước.
- Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng
hoạt động.
Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được
chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau:
- Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công
ích trong thôn của hương (trấn).
- Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn.
- Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất.
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện
có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các
loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ
đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ
phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể
chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho


15
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh,
phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của

họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể
dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất
đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu
hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị
chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.
Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và
nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với
trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi
thường bằng tiền. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại
có những đặc điểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ
được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Khi Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử
dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như
được bồi thường một cách hợp lý. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) [1].
1.2.1.3. Australia
Liên bang Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự
quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân
đầu người thuộc nhóm cao. Các Bang ở Australia quản lý việc sử dụng và phát triển
đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau.
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa
kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng
quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công
cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà
nước thực hiện bồi thường.

16
Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu hồi đất, đó là
thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện.
Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc
thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu
hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị
trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không
bên nào được áp đặt đối với bên kia.
Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác, thông
thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các
chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công
cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả
chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao
mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu
cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất. Nếu chủ sở
hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính
phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về
quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác. Nhà
nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo
cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ. Sau
đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí. Chủ sở
hữu đất nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở
hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có
quyết định thu hồi đất. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu
cầu Nhà nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị
trường. Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó
là giá thị trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi

phí di chuyển, chi phí tái định cư (TĐC). (Phương Thảo, 2013) [11].