Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản ở quận phú nhuận thành phố hồ chí minh

Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN


Đề tài:

“PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ
TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN Ở QUẬN PHÚ NHUẬN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

GV hướng dẫn: Ngô Văn Phong
SVTH: Lê Thị Hiền
Lớp: VG02
Ngành: Kinh Tế Thẩm Định Giá
Khoá: 33
MSSV: 107205210

TP. Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2011
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 1


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ................................................. 6
1.1 Khái niệm chung về bất động sản ............................................................................................... 6
1.1.1 Quan niệm bất động sản theo pháp luật một số nƣớc ...................................................... 6
1.1.2 Quan niệm bất động sản trong pháp luật Việt Nam ........................................................ 7
1.1.3 Thuộc tính cơ bản của bất động sản ................................................................................ 7
1.1.3.1 Tính bất động ........................................................................................................... 7
1.1.3.2 Tính không đồng nhất .............................................................................................. 7
1.1.3.3 Tính khan hiếm ........................................................................................................ 7
1.1.3.4 Tính bề vững, đời sống kinh tế dài .......................................................................... 8
1.1.4 Đặc trƣng cơ bản của bất động sản.................................................................................. 8
1.1.5 Phân loại bất động sản ..................................................................................................... 8
1.2 Giới thiệu sơ lƣợc về quận Phú Nhuận: ...................................................................................... 8
1.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản ở quận Phú Nhuận ............................................... 9
1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS ................................................................... 9
1.3.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên ............................................................................................. 9
1.3.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế ............................................................................................. 14
1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài........................................................................................... 15
1.3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý ................................................................................... 15
1.3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô ......................................................................... 16
1.3.3.3 Các yếu tố xã hội ................................................................................................... 17
CHƢƠNG 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BĐS TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN PHÚ
NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ....................................................................................... 18
2.1 Khái quát về ngân hàng Kiên Long .......................................................................................... 18

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 2

Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

2.2 Xây dựng thang đo cho các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ở quận Phú Nhuận .................... 19
2.2.1 Vị trí .............................................................................................................................. 19
2.2.2 Hình dáng quy mô ......................................................................................................... 19
2.2.3 An ninh(AN).................................................................................................................. 20
2.2.4 Yếu tố ngập nƣớc .......................................................................................................... 20
2.2.5 Lợi thế kinh doanh......................................................................................................... 20
2.2.6 Môi trƣờng sống(MT) ................................................................................................... 21
2.3 Mô hình hồi quy ....................................................................................................................... 21
2.4 Thu thập và xử lý số liệu .......................................................................................................... 22
2.4.1 Thu thập số liệu ............................................................................................................. 22
2.4.2 Quá trình xử lý số liệu ................................................................................................... 22
2.5 Xây dựng mô hình hồi quy ....................................................................................................... 24
2.5.1Xem xét ma trận hệ số tƣơng quan hạng ........................................................................ 24
2.5.2 Lựa chọn mô hình hồi quy............................................................................................. 27
2.5.3 Kiểm định tính chính xác của mô hình hồi quy 3 .......................................................... 33
2.5.3.1Giả định liên hệ tuyến tính ..................................................................................... 33
2.5.3.2 Giả định phƣơng sai của sai số không đổi ............................................................. 34
2.5.3.3 Giả định về phân phối chuẩn của phần dƣ ............................................................. 35
2.5.3.4 Giả định về tính độc lập của các sai số (không có tƣơng quan giữa các phần dƣ) 37
2.5.3.5 Giả định không có mối quan hệ tƣơng quan giữa các biến độc lập (hiện tƣợng đa
cộng tuyến) ........................................................................................................................ 38
CHƢƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 40
3.1 Ƣu điểm và hạn chế của đề tài .................................................................................................. 40
3.1.1 Ƣu điểm ......................................................................................................................... 40
3.1.2 Hạn chế .......................................................................................................................... 40

3.2 Kiến nghị .................................................................................................................................. 41

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 3


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

LỜI MỞ ĐẦU
Trong giai đoạn hiện nay, với tốc độ phát triển nhƣ vũ bão của nền kinh tế
Việt Nam thì vai trò của các Ngân hàng thƣơng mại là rất quan trọng, đặc biệt là
việc thực hiện tốt các hoạt động tín dụng. Nó đóng vai trò trung gian quan trọng
trong việc dẫn vốn đến cho các nhà đầu tƣ kinh doanh, góp phần không nhỏ thúc
đẩy sự phát triển của nền kinh tế.
Hầu hết các ngân hàng khi tiến hành cho vay vốn đều yêu cầu khách hàng
phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể có cho Ngân hàng. Các
tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhƣng chủ yếu vẫn là bất động sản
(BĐS). Đây là tài sản có giá trị cao thƣờng đƣợc sử dụng trong thế chấp vay vốn.
Tuy nhiên, thị trƣờng BĐS tại Việt Nam hiện nay lại là thị trƣờng có rất
nhiều biến động. Bắt đầu từ năm 2007 thị trƣờng kinh doanh bất động sản ở nƣớc
ta phát triển mạnh mẽ. Các cao ốc văn phòng, chung cƣ cao cấp, … mọc lên nhƣ
nấm. Giới đầu tƣ đổ xô đi mua nhà, đất nền, … với mục đích mua đi bán lại, đầu
tƣ sinh lời vì đây là tài sản có giá trị cao và là hình thức đầu tƣ kiếm lời nhanh và ít
bị lỗ.
Chính vì vậy mà công tác thẩm định để đƣa ra mức giá phù hợp đối với các
BĐS ở mỗi khu vực lại là một vấn đề đang cần giải quyết. Giá trị của một BĐS
chịu nhiều yếu tố tác động nhƣ yếu tố vị trí, hình dáng, độ rộng mặt tiền

đƣờng/hẻm, ngập nƣớc… Để biết đƣợc những yếu tố nào có tác động trực tiếp đến
giá trị BĐS, tôi xin chọn đề tài:
“PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 4


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

Mục tiêu nghiên cứu đề tài:
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu cơ sở lý luận khoa học, các phƣơng pháp xác
định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị BĐS và thực trạng cũng nhƣ đề xuất một số
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tại Ngân hàng Kiên Long.
Đối tượng nghiên cứu:
Nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS đảm bảo tại Kienlongbank, trong
đó tập trung vào việc phân tích phƣơng pháp định giá BĐS mà Ngân hàng đang sử
dụng trong hoạt động và tìm ra các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ở quận Phú
Nhuận.
Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài đƣợc đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng Kienlongbank.
Phương pháp nghiên cứu đề tài:
Chuyên đề có sử dụng các phƣơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá
trình nghiên cứu. Chuyên đề sẽ nghiên cứu một cách có hệ thống những vấn đề lý
luận và thực tiễn về định giá BĐS và đó là cơ sở hoàn thiện các hoạt động này
trong tƣơng lai.

Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tƣợng của đề tài và phƣơng pháp
nghiên cứu đề tài nhƣ đã trình bày ở trên thì chuyên đề ngoài lời mở đầu, kết luận
chung, danh mục tài liệu tham khảo, còn có kết cấu nhƣ sau:
- Chƣơng 1: cơ sở lý luận về giá trị bất động sản
- Chƣơng 2: Phân tích các yếu tố tác động tới giá trị BĐS ở quận Phú
Nhuận.
- Chƣơng 3: Nhận xét và kiến nghị.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 5


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm chung về bất động sản
1.1.1 Quan niệm bất động sản theo pháp luật một số nƣớc
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản (BĐS) không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con
ngƣời trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất
đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại
và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm

BĐS và động sản”.
Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ
không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tƣợng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nƣớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai đƣợc coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây
đƣợc coi là động sản”. Tƣơng tự, quy định này cũng đƣợc thể hiện ở Luật Dân
sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đƣa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Nhƣ vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
đƣợc coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 6


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tƣơng tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đƣa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tƣợng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì đến đất đai nhƣ “tàu biển, máy bay, phƣơng tiện vũ trụ…”
cũng là các BĐS.
1.1.2 Quan niệm bất động sản trong pháp luật Việt Nam
Theo Bộ luật Dân Sự năm 2005 của nƣớc Cộng hòa XHCN Việt Nam,
tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn với liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”.
Nhƣ vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần đƣợc quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nƣớc và có những tài sản có quốc gia cho là bất động
sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy
định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay
chƣa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.3 Thuộc tính cơ bản của bất động sản
1.1.3.1 Tính bất động:
Ngƣời ta không thể di chuyển BĐS hay nói một cách chính xác hơn là
không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa
quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi mà nó tọa lạc
và mang tính chất địa phƣơng.
1.1.3.2 Tính không đồng nhất:
Thông thƣờng ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy
BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó.
1.1.3.3 Tính khan hiếm:
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài
giá đất có xu hƣớng ngày càng tăng lên.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 7


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

1.1.3.4 Tính bề vững, đời sống kinh tế dài:
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
1.1.4 Đặc trƣng cơ bản của bất động sản






Khả năng co giãn của cung BĐS kém
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém hiệu quả
Sự can thiệp và quản lý của Nhà nƣớc chặt chẽ
Tài sản thực

1.1.5 Phân loại bất động sản
Hiện nay, kinh nghiệm ở nhiều nƣớc và nƣớc ta cho thấy bất động sản
thƣờng phân làm 3 loại:
-Bất động sản có đầu tƣ xây dựng: đó là các BĐS đã có sự đầu tƣ xây dựng
của nhà nƣớc hoặc các nhà đầu tƣ nhƣ: BĐS là cơ sở hạ tầng, nhà ở, nhà xƣởng,
văn phòng làm việc-cho thuê…

-Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: bao gồm các loại BĐS nhƣ: đất
rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chƣa sử
dụng…
-Bất động sản đặc biệt: là những BĐS nhƣ các nhà thờ, đền chùa, nghĩa
trang, di sản văn hóa dân tộc…
1.2 Giới thiệu sơ lƣợc về quận Phú Nhuận:
Quận Phú Nhuận là 1 trong những quận trung tâm của thành phố, nối giữa
quận 1, 3, Bình Thạnh, Gò Vấp và Tân Bình. Vì có vị trí đắc địa gần với sân bay
Tân Sơn Nhất, nhà ga, bến xe Miền Đông, các trung tâm hành chính thành phố…
với con đƣờng độc đạo Nguyễn Văn Trỗi nối thẳng trung tâm quận 1 đến sân bay
nên quận Phú Nhuận rất chú trọng phát triển theo đúng định hƣớng kinh tế “Dịch
vụ, thƣơng mại, sản xuất”. Bƣớc đầu Quận hình thành và định hình một số trung
tâm thƣơng mại, dịch vụ cao cấp ở các tuyến đƣờng trọng yếu nhƣ Phan Đăng
Lƣu, Hoàng Văn Thụ, Nguyễn Văn Trỗi và khu dân cƣ mới phát triển (công trình
cải tạo kênh Nhiêu Lộc, Cù Lao phƣờng 2 Rạch Miễu); đồng thời chú trọng đầu tƣ
cho công tác quy hoạch theo hƣớng phù hợp thực tế khách quan, yêu cầu phát triển
bền vững, khả thi và có yếu tố khoa học dự báo. Quận xây dựng tốt các đề án quy
hoạch phát triển các ngành nghề dịch vụ, thƣơng mại, sản xuất, các ngành nghề
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 8


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

kinh doanh nhạy cảm với tệ nạn xã hội và hoạt động quảng cáo ngoài trời giai
đoạn 2001 - 2005, quy hoạch phát triển hệ thống chợ đến năm 2010 tạo điều kiện
thuận lợi, hành lang pháp lý thông thoáng, rõ ràng để mọi tổ chức, cá nhân yên tâm

đầu tƣ kinh doanh mọi ngành nghề, mọi hoạt động mà pháp luật không cấm.
1.3 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản ở quận Phú Nhuận
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trƣờng.
Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thƣờng bị đẩy cao lên; ngƣợc lại, khi cầu thấp hơn
cung, giá BĐS có xu hƣớng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác nhƣ những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trƣờng
nhƣ “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất
phát từ sự can thiệp của Nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ của Nhà nƣớc vào việc nâng cấp cơ
sở hạ tầng khu dân cƣ (đƣờng giao thông, cấp và thoát nƣớc, cấp điện...), tăng hoặc
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá
tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc, chính sách nhà ở cho ngƣời có thu nhập
thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngƣời dân nhƣ không
muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cƣ, hoặc ham
muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hƣởng
đến giá BĐS nói riêng cũng nhƣ đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
1.3.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Xét trên phƣơng diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói
trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm
tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản
nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Những BĐS
nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị
cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ƣu
thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy BĐS nằm ở mặt tiền có giá trị cao hơn
hẳn so với BĐS cùng khu đó nhƣng lại nằm trong hẻm và BĐS trong các cấp hẻm
khác nhau cũng khác nhau.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 9


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

Theo hƣớng dẫn số 7575/HD – LS áp dụng bảng giá các loại đất ban hành
kèm theo quyết định số 144/2007/QĐ – UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 của
UBND thành phố:
Đơn giá đất có vị trí trong hẻm đƣợc tính theo đơn giá đất mặt tiền đƣờng
nhân với hệ số vị trí cụ thể.
STT

Loại hẻm

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 4

1

Hẻm cấp 1

0,5

0,4

0,3

0,2

2

Hẻm cấp 2

Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 1

3

Cấp hẻm còn lại

Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 2

Vị trí hẻm:
- Vị trí 1: Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m đƣợc trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
- Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m đƣợc trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
- Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dƣới 3m đƣợc trải đá, trải nhựa hoặc bê
tông, xi măng.
- Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dƣới 2m đƣợc trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
Nguyên tắc xác định vị trí hẻm: Là dựa vào chiều rộng nhỏ nhất của hẻm mà muốn

vào vị trí đất đó phải đi qua (hình 1).

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 10


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

Hình 1

Cấp hẻm (hình 2)
- Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đƣờng. Đơn giá đất của hẻm
cấp 1 đƣợc xác định theo hệ số vị trí so với đơn giá đất mặt tiền đƣờng.
- Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)
+ Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1. Đơn giá đất của
hẻm cấp 2 đƣợc tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 1 cho từng vị trí hẻm
tƣơng ứng.
+ Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2. Đơn giá đất
của cấp hẻm còn lại đƣợc tính bằng 0,8 lần đơn giá đất của hẻm cấp 2 cho từng vị
trí hẻm tƣơng ứng.
Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa hoặc
bê tông, xi măng của cùng loại hẻm.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 11

Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

Hình 2

- Đƣờng thƣơng mại đƣợc hiểu là những con đƣờng lớn, khu mua sắm,
đƣợc UBND quận phê duyệt mở một số trung tâm thƣơng mại, cao ốc văn
phòng…
Theo quy định về lộ giới và quản lý đƣờng hẻm trong các khu dân cƣ hiện
hữu thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND
ngày 04 tháng 07 năm 2007 của UBND thành phố):

- Đƣờng hẻm là các tuyến đƣờng phục vụ giao thông nội bộ khu vực và
có lộ giới nhỏ hơn 12m.
Trong khu dân cƣ hiện hữu có các loại đƣờng hẻm nhƣ sau:
a) Hẻm chính: là đƣờng hẻm đƣợc nối thông vào đƣờng phố (loại đƣờng
khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác.
b) Hẻm nhánh: là đƣờng hẻm đƣợc nối vào đƣờng phố hoặc hẻm chính,
hoặc có liên thông với hẻm khác.
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 12


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

c) Hẻm cụt: là đƣờng hẻm chỉ nối một đầu vào đƣờng hẻm khác hoặc đƣờng
phố.
d) Lối đi chung: là đƣờng hẻm cụt phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn
hộ, đƣợc hình thành khi phân tách lô đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thƣớc và
diện tích thửa đất tối ƣu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cƣ
trong vùng. Ví dụ: ngƣời dân thƣờng có thói quen chọn các BĐS có diện tích
vuông vức nhƣ 5m x 20m = 100m2 đƣợc coi là có quy mô hợp lý, nếu quy mô của
BĐS lớn hơn quy mô hợp lý thì một mặt nó gây nên sự lãng phí trong sử dụng mặt
khác với mức giá thị trƣờng thì diện tích lớn hơn đồng nghĩa với số tiền ngƣời mua
phải bỏ ra là nhiều hơn nên nhu cầu về các BĐS này sẽ giảm ảnh hƣởng tới mức
giá của BĐS. Còn nếu quy mô BĐS nhỏ hơn nhiều so với quy mô phù hợp thì khả
năng sử dụng của BĐS bị giảm sút không tận dụng đƣợc lợi thế do các yếu tố khác
mang lại. Tuy nhiên, ở khu vực thành phố Hồ Chí Minh thì những nhà có diện tích
nhỏ trong hẻm lại đƣợc mua bán nhanh hơn, những BĐS ở mặt tiền đƣờng lớn có
quy mô lớn lại có đơn giá cao.
Hình dáng của lô đất tác động đến giá trị của BĐS thông qua yếu tố phong
thủy. Theo quan điểm của ngƣời phƣơng Đông nếu BĐS có chiều rộng phía sau
lớn hơn phía trƣớc (nở hậu) sẽ khiến công việc làm ăn của ngƣời chủ sở hữu trở
nên thuận lợi hơn, may mắn hơn nên những BĐS có đặc điểm trên thƣờng đƣợc ƣa
chuộng hơn, giá trị cao hơn. Những BĐS có chiều rộng phía sau nhỏ hơn phía
trƣớc (tóp hậu) thì giá trị thấp hơn những BĐS có yếu tố tƣơng đồng khác do nội
khí bên trong dễ phát tán ra ngoài, không tụ hội đƣợc, nếu càng đi vào càng bị thu
hẹp sẽ thấy tù túng, sắp đặt nội thất trở nên khó khăn, chỉ có phô trƣơng hình thức
mà không tập trung đƣợc cho thực chất sử dụng. Theo nhƣ kinh nghiệm của những
chuyên gia trong thị trƣờng BĐS thì giá những BĐS có hình dáng tóp hậu đƣợc
chia làm 3 mức điều chỉnh nhƣ sau: tóp hậu 0.5m > tóp hậu từ 0.5m đến 1m > tóp
hậu trên 1m. Còn nhà ở vuông vức là những nhà có hình dạng sau: hình vuông,
hình chữ nhật, hình thang, hình chữ L có chiều rộng của mặt sau nhỏ hơn 2 lần
chiều rộng của mặt trƣớc và chiều rộng của mặt trƣớc tối thiểu là 3m (theo quy

định của Kiên Long Bank).
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thƣờng hay bị ngập nƣớc vào mùa mƣa hay bị hiện tƣợng triều cƣờng thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngƣợc lại giá của nó sẽ cao hơn.
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 13


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng nhƣ nhau, BĐS nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngƣợc lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…).Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố trên đến giá trị
của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhƣng lại
không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng môi trường:
Một yếu tố khác không kém phần quan trọng khi đánh giá giá trị của BĐS
là yếu tố môi trƣờng. Trong thời gian qua các vấn đề môi trƣờng trở thành vấn đề
quan trọng đối với con ngƣời. Môi trƣờng ngày nay không chỉ là mối quan tâm của
một cá nhân, một cộng đồng cụ thể nào mà nó đã trở thành vấn đề toàn cầu. Sở dĩ
môi trƣờng sống hết sức quan trọng là bởi vì nó ảnh hƣởng trực tiếp đến sức khỏe
của con ngƣời, khi mức sống đƣợc nâng cao thì mối quan tâm lớn nhất của con
ngƣời sẽ là môi trƣờng sống.

Mức sống ngày nay cao thúc đẩy mọi ngƣời tìm tới những nơi có môi
trƣờng tốt, không khí trong lành yên tĩnh, ít khói bụi để an cƣ. Cho nên những nơi
có môi trƣờng sống tốt thƣờng có giá cao hơn các khu vực khác cùng loại. Điều
này thể hiện rõ ở các khu đô thị mới, nơi có môi trƣờng gần nhƣ hoàn toàn không
ô nhiễm hay mức độ ô nhiễm thấp thì giá cả BĐS luôn nhỉnh hơn so với khu vực
khác mặc dù những khu đô thị mới này thƣờng xa trung tâm.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thƣờng hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngƣợc lại.
1.3.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS (lợi thế kinh doanh): khả năng tạo
thu nhập của BĐS có quan hệ mật thiết tới giá trị BĐS. Chúng ta có thể nhận thấy
các BĐS có giá trị cao thƣờng nằm trong các khu trung tâm mà đây là trung tâm
của thị trƣờng bán lẻ, thị trƣờng cho thuê BĐS để mở văn phòng, là những khu
mua sắm sầm uất… Tất cả tạo nên lợi thế kinh doanh cho BĐS. Việc cho thuê

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 14


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

BĐS, hay mở mang kinh doanh mua bán đều mang lại thu nhập cho ngƣời chủ sở
hữu.
Những BĐS có lộ giới đƣờng trƣớc mặt lớn thì giá sẽ cao do có lợi thế kinh
doanh và tiện cho việc đi lại hơn là những con đƣờng có lộ giới nhỏ.
Lộ giới đƣợc hiểu là độ rộng của đƣờng trƣớc mặt BĐS tính luôn cả vỉa hè

đi bộ và khoảng trống thiết bị chiếu sáng, cống rãnh. Nhƣ vậy lộ giới đƣờng thông
thƣờng là 12m, 16m, 24m, 36m, 72m tùy theo cấp độ của đƣờng đó.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: nhƣ hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc… Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lƣợng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
1.3.1.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của BĐS;
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trƣờng.
1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v… hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đƣờng băng lên
xuống của máy bay không đƣợc cao quá 3 tầng…).
1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài:
1.3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đƣờng lối chính sách
của Nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng có thể có những tác động đến hoạt động
của thị trƣờng BĐS nói chung và sự đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp nhƣ: sự khuyến khích đầu tƣ bên
ngoài vào địa phƣơng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 15


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

* Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những ngƣời không có hộ khẩu thành phố đƣợc
mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao
đất, cho thuê đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với BĐS
1.3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên
quan nhƣ:
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trƣờng BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng nhƣ đƣờng, hệ thống cấp thoát
nƣớc, cấp điện, thông tin liên lạc…)
* Mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của ngƣời dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
* Số lƣợng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 16

Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

* Tình hình thị trƣờng lao động, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng tín
dụng trong vùng.
1.3.3.3 Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật
độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi
đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng nhƣ: chất lƣợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán ngƣời dân trong vùng cũng có ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng
những ngƣời sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc
làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những ngƣời đang chung
sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
Kết luận chƣơng 1
Trong chƣơng 1 này tôi trình bày các quan niệm về BĐS trong pháp luật các
quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng bên cạnh đó cũng phân tích
các yếu tố tác động đến giá trị BĐS trên cơ sở lý thuyết phù hợp với đặc điểm của
BĐS ở quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí Minh. Đây là cơ sở nền tảng cho việc
xây dựng và kiểm định mô hình các nhân tố tác động tới giá trị BĐS ở chƣơng tiếp
theo.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 17


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

CHƢƠNG 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BĐS TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1 Khái quát về ngân hàng Kiên Long
Ngân hàng TMCP Kiên Long (Kienlong Bank) đƣợc thành lập và đi vào
hoạt động từ tháng 10/1995 tại Kiên Giang. Qua 15 năm hoạt động, Kienlong
Bank trở thành một ngân hàng thƣơng mại cổ phần phát triển mạnh, bền vững và
tạo đƣợc niềm tin của khách hàng. Từ một ngân hàng hoạt động tín dụng tại các
vùng nông thôn Đồng bằng sông Cửu Long với số vốn điều lệ ban đầu 1,2 tỷ đồng,
đến nay vốn điều lệ của Ngân hàng đã lên 3000 tỷ đồng. Hiện tại, Kienlong Bank
đã có mạng lƣới hoạt động tại các vùng trọng điểm trong cả nƣớc với 82 Chi
nhánh và Phòng Giao dịch. Phấn đấu đến năm 2015 sẽ có 150 Chi nhánh và Phòng
Giao dịch trong cả nƣớc.
THÀNH TÍCH & GIẢI THƢỞNG LỚN
*Kienlong Bank đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ trao tặng bằng khen về
thành tích trong công tác (2001 - 2005) góp phần vào sự nghiệp xây dựng Chủ
nghĩa Xã hội và Bảo vệ Tổ quốc, Bằng khen của Bộ trƣởng Bộ Tài chính về
việc chấp hành tốt chính sách thuế năm 2005, Bằng khen của Chủ tịch Ủy ban
nhân dân tỉnh Kiên Giang về việc thực hiện tốt ký kết trong phong trào thi đua
năm 2005, Cờ thi đua của Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam về việc hoàn
thành xuất sắc nhiệm vụ năm 2005, Bằng khen của Tổng Giám đốc BHXH
Việt Nam về việc thực hiện tốt chế độ, chính sách BHXH, BHYT năm 2005.
Tháng 09 năm 2007, Ngân hàng tiếp tục nhận đƣợc hai cúp vàng chất lƣợng
hội nhập WTO hàng đầu với dịch vụ: huy động tiền gửi tiết kiệm khu vực dân
cƣ (nằm trong nhóm 100 thƣơng hiệu hàng đầu Việt Nam) và dịch vụ cho vay
trả góp do Liên hiệp các hội khoa học và Kỹ thuật Việt Nam cấp. Ngày
15/12/2007 Ngân hàng Kiên Long nhận hai giải thƣởng của Westem Union
Khu vực Đông Dƣơng và Trung tâm Dịch vụ tài chính Eden với thành tích

ngân hàng có doanh số chi trả cao nhất và có nhiều giải pháp tiếp thị tốt nhất
năm 2007.
*Ngày 26/10/2007, Chủ tịch nƣớc CHXHCN Việt Nam ký Quyết định
số 1224/2007/QĐ-CTN ngày, về việc tặng Huân chƣơng lao động hạng ba cho
Ngân hàng TMCP Kiên Long và cho cá nhân Ông Trƣơng Hoàng Lƣơng vì đã
có thành tích xuất sắc trong công tác từ năm 2002 đến năm 2006, góp phần
tích cực vào sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc.
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 18


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

2.2 Xây dựng thang đo cho các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ở quận Phú
Nhuận
Chƣơng trƣớc đã phân tích các nhân tố vĩ mô và các nhân tố vi mô tác động
tới giá trị BĐS, trong quá trình phân tích chúng ta có thể thấy giá trị BĐS chịu tác
động của nhiều nhân tố trong đó có nhiều nhân tố không thể lƣợng hóa đƣợc một
cách trực tiếp. Có những nhân tố có thể đo lƣờng bởi nhiều nhân tố khác. Lại có
những nhân tố đƣợc lƣợng hóa bởi các thang đo định tính. Trong phần này chúng
ta sẽ xây dựng thang đo cho các biến quan trọng mà không lƣợng hóa đƣợc. Do
quá trình thu thập số liệu đề tài có hạn nên tôi chỉ đi sâu phân tích một số yếu tố
tác động chính đến giá trị BĐS ở quận Phú Nhuận nhƣ sau:
2.2.1 Vị trí
Vị trí là yếu tố quan trọng tác động tới giá trị BĐS. Vị trí bao gồm vị trí
tƣơng đối và vị trí tuyệt đối. Chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy ở quận Phú Nhuận
nói riêng, BĐS nằm ở mặt tiền có giá trị cao hơn hẳn so với BĐS cùng khu đó

nhƣng lại nằm trong hẻm, BĐS nằm ở mặt tiền những con đƣờng thƣơng mại có
giá trị cao hơn những BĐS nằm ở mặt tiền đƣờng nhỏ hơn. Và các BĐS nằm trong
các cấp hẻm và vị trí khác nhau lại có giá trị khác nhau. Để đơn giản hóa cho yếu
tố vị trí, tôi chỉ xét đến các BĐS nằm trong hẻm hay mặt tiền mà không tính đến
yếu tố vị trí hẻm. Bỏ bớt yếu tố nhà ở bên phải hay bên trái đƣờng một chiều, nhà
có nằm ngay khu vực giải phân cách hay không.
Trong bài nghiên cứu này tôi đề xuất việc sử dụng biến giả để lƣợng hóa
yếu tố vị trí.
X là biến thể hiện vị trí của BĐS.
BĐS nằm ở

mặt tiền đƣờng: X1 = 1
trong hẻm: X1 = 0

BĐS nằm ở khu vực đƣờng

1 chiều: X2 = 1
2 chiều: X2 = 0 có dải phân cách: X3 = 1
không có dải phân cách: X3 = 0

2.2.2 Hình dáng quy mô
Yếu tố hình dáng liên quan tới phong thủy vì vậy nó tác động tới tâm lý của
ngƣời mua. Hình dáng của lô đất cũng là yếu tố quan trọng tác động tới giá trị
SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 19


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

BĐS. Với yếu tố hình dáng chúng ta có ba đặc điểm chính: nở hậu, vuông vức, tóp
hậu. Ở đây chỉ xét tới hình dáng chứ không đi sâu vào mức độ tóp hậu nhƣ đã phân
tích ở chƣơng 1.
HD là biến giả nhận một trong hai giá trị
 HD = 1: BĐS vuông vức
 HD = 0: BĐS không vuông vức
Tôi đề xuất đƣa biến diện tích khuôn viên (DTKV) vào mô hình để xét mức
độ ảnh hƣởng của biến này đến giá trị BĐS.
2.2.3 An ninh(AN)
An ninh là yếu tố xã hội quan trọng trong quá trình đánh giá giá trị của một
BĐS.
Khi xét tới yếu tố an ninh thì thƣờng chú ý đến số vụ án hình sự trong khu
vực: số vụ ăn trộm, tình hình tệ nạn của khu vực, nếp sống của cƣ dân, tình trạng
lấn chiếm lòng lề đƣờng…
Biến AN sẽ nhận 1 trong 2 giá trị sau:
 AN = 1: BĐS ở khu vực an ninh, ít xảy ra các vụ trộm cắp, cãi cọ
 AN = 0: BĐS ở khu vực không an ninh, thƣờng xuyên xảy ra cãi cọ,
khu dân cƣ phức tạp.
2.2.4 Yếu tố ngập nƣớc
Với yếu tố ngập nƣớc là một yếu tố mang tính đặc trƣng của một số khu
vực ở thành phố Hồ Chí Minh, ở đây sẽ sử dụng biến giả để lƣợng hóa yếu tố này.
NN sẽ nhận một trong hai yếu tố:
 NN = 1: BĐS nằm trong khu vực bị ngập nƣớc
 NN = 0: BĐS không nằm trong khu vực bị ngập nƣớc
2.2.5 Lợi thế kinh doanh
Căn cứ vào những thông tin đã thu thập đƣợc và quá trình nghiên cứu chúng
ta có thể thấy yếu tố lợi thế kinh doanh là yếu tố có tác động rất lớn tới giá trị

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 20


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

BĐS. Trong quá trình thẩm định giá thì cần xem xét kỹ lƣỡng và phải đƣợc phân
tích một cách có hệ thống và căn cứ. Trong bài nghiên cứu này ta không chỉ xem
lợi thế kinh doanh là một yếu tố mà là tập hợp một nhóm các yếu tố. Để lƣợng hóa
yếu tố này ta sử dụng biến:
LG là độ rộng của mặt tiền /hẻm.
KC là khoảng cách từ BĐS trong hẻm đến mặt tiền đƣờng chính.
2.2.6 Môi trƣờng sống(MT)
Theo nhƣ những phân tích ở chƣơng trƣớc thì môi trƣờng cũng là một yếu
tố quan trọng tác động tới giá trị BĐS. Yếu tố môi trƣờng cũng cần đƣợc lƣợng
hóa để đƣa vào mô hình.
Biến môi trƣờng nhận 1 trong 2 giá trị sau:
MT = 1: BĐS ở khu vực yên tĩnh, không khí trong lành, thoáng mát, nhiều
cây xanh.
MT = 0: BĐS ở khu vực ồn ào, ảnh hƣởng nhiều của khói bụi, ít cây xanh.
2.3 Mô hình hồi quy
Theo phân tích ở chƣơng trƣớc ta có thể thấy giá trị BĐS chịu tác động của
nhiều yếu tố vì vậy mô hình phù hợp là mô hình hồi quy đa biến. Mô hình hồi quy
tổng thể trong trƣờng hợp k biến có dạng:
Yi = β1 + β2X2i + β3X3i + … + βkXki + Ui
Trong đó:
Yi: biến phụ thuộc

X2i, X3i,…,Xki: các biến độc lập
Β1: hệ số tự do
β2, β3,…,βk: các hệ số hồi quy riêng
Qua phân tích, ta rút ra đƣợc mô hình hồi quy lúc đầu nhƣ sau:
DG = β1 + β2MTI + β3LD + β4PC + β5HD + β6DTKV + β7AN + β8NN + β9LG +
β10KC + β11MT + ui

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 21


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

Trong đó:
DG là đơn giá đất
MTI là biến thể hiện vị trí của BĐS ở mặt tiền đƣờng hay hẻm
LD là biến thể hiện BĐS ở khu vực đƣờng 1 chiều hay 2 chiều
PC là biến thể hiện BĐS ở đƣờng có dải phân cách hay không
HD thể hiện hình dáng của BĐS
DTKV thể hiện quy mô BĐS
AN thể hiện tình trạng an ninh
NN thể hiện yếu tố ngập nƣớc
LG là độ rộng của mặt tiền/hẻm
KC là khoảng cách từ BĐS trong hẻm đến mặt tiền đƣờng
MT thể hiện yếu tố môi trƣờng xung quanh
2.4 Thu thập và xử lý số liệu
2.4.1 Thu thập số liệu:

Việc thu thập các mẫu để tiến hành xây dựng mô hình hồi quy đƣợc tiến
hành trực tiếp tại các BĐS trên địa bàn quận Phú Nhuận. Tiếp cận thông tin về
mẫu thông qua Internet, báo giấy và thu thập trực tiếp. Kiểm tra tính sát thực của
thông tin bằng điện thoại và khảo sát trực tiếp tại từng BĐS. Sau một thời gian thu
thập đƣợc một bộ dữ liệu gồm 90 mẫu đƣa vào xử lý.
Bảng tổng hợp các đặc điểm của dữ liệu đƣợc trình bày tại phụ lục 1.
2.4.2 Quá trình xử lý số liệu:
Thông tin khảo sát đƣợc là giá trị của toàn bộ BĐS bao gồm giá trị đất và
giá trị công trình trên đất. Vì mục đích của bài nghiên cứu này là phân tích các yếu
tố tác động đến giá trị BĐS ở đây là giá trị đất nên chúng ta cần tính ra đơn giá đất
để đƣa vào mô hình.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 22


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

Xác định giá trị công trình xây dựng trên đất tức là xác định giá trị còn lại
của chúng căn cứ trên: đơn giá xây dựng, tỷ lệ chất lƣợng còn lại và diện tích xây
dựng.
Có 2 cách xác định đơn giá đất của BĐS:
-

Cách 1: xác định giá trị còn lại của công trình căn cứ vào sự hƣ hỏng,
hao mòn của các kết cấu chủ yếu của công trình.
n

H
i 1

H=

ki

xT ki

n

T
i 1

ki

Trong đó: H là hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %
Hki là hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %
Tki là tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình
n là số kết cấu chính của công trình.
Tỷ lệ chất lƣợng còn lại = 1 – H
Kết hợp những thông tin chủ sở hữu BĐS cung cấp, thông tin thu thập qua
khảo sát thực tế và thang đo lƣờng các yếu tố ở phần trên để tạo dữ liệu cho việc
chạy mô hình hồi quy. Ta sử dụng phần mềm SPSS để chạy mô hình hồi quy.
-

Cách 2: dựa vào phƣơng pháp tính tỷ lệ hao mòn nhƣ sau:

Tỷ lệ hao mòn (%) = [(năm thẩm định – năm công trình đƣa vào sử dụng)/

niên hạn sử dụng] * 100
Tỷ lệ chất lƣợng còn lại công trình = 100% - tỷ lệ hao mòn (%)
Giá trị còn lại công trình = tỷ lệ chất lƣợng còn lại * đơn giá nhà ở xây
dựng mới * diện tích sàn xây dựng

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 23


Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

2.5 Xây dựng mô hình hồi quy:
2.5.1Xem xét ma trận hệ số tƣơng quan hạng
Bƣớc đầu tiên khi tiến hành phân tích hồi quy tuyến tính bội là xem xét các
mối tƣơng quan tuyến tính giữa tất cả các biến. Ta phải xem xét tổng quát mối
quan hệ giữa từng biến độc lập với biến phụ thuộc và chính giữa các biến độc lập
với nhau.
Chúng ta xây dựng ma trận tƣơng quan giữa tất cả các biến cho mục đích
này.
Ma trận này cho biết tƣơng quan giữa biến phụ thuộc dongia với từng biến
độc lập, cũng nhƣ tƣơng quan giữa các biến độc lập với nhau.

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 24

Chuyên đề thực tập

GVHD: Ngô Văn Phong

SVTH: Lê Thị Hiền

Trang 25