Phát triển hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ THU NGUYỆT

PHÁT TRIỂN HỢP TÁC CÔNG TƢ ĐỐI VỚI THỊ
TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS.TS. DƢƠNG THỊ BÌNH MINH

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành khóa học và thực hiện luận văn này, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tôi đã nhận được sự tận tình giúp đỡ của gia đình, thầy cô, đồng nghiệp cùng rất
nhiều bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô khoa Tài chính nhà nước, trường Đại
học Kinh Tế Tp. Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức và kinh
nghiệm quí báu trong suốt thời gian em học tập và nghiên cứu tại trường.
Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Cô Giáo sư Tiến sĩ Dương Thị Bình Minh,

người đã trực tiếp tận tình và luôn động viên hướng dẫn em trong suốt quá trình thực
hiện luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn tất cả các bạn học viên lớp TCNN K17, những người đã
cùng tôi học tập và chia sẻ kinh nghiệm trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu tại
trường.
Cuối cùng, con xin chân thành cảm ơn đến ba mẹ và những người thân trong gia
đình, tất cả đã luôn hỗ trợ và giúp đỡ con mọi mặt trong suốt thời gian qua, mọi người
đã mang đến cho con nguồn động viên lớn lao, là chỗ dựa quan trọng để con có thể tập
trung hoàn thành chương trình học và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Tp. Hồ Chí Minh , ngày 31 tháng 5 năm 2011
Người thực hiện luận văn

Nguyễn Thị Thu Nguyệt
Luận văn thạc sĩ

Trang 2/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

MỤC LỤC
TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................................. 5
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 6
1.
2.
3.
4.
5.

6.
7.

Lý do chọn đề tài............................................................................................................. 6
Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................................... 6
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................................... 7
Phương pháp nghiên cứu ................................................................................................ 7
Tình hình nghiên cứu trong nước và quốc tế .................................................................. 7
Những điểm mới của luận văn ........................................................................................ 8
Kết cấu của luận văn ....................................................................................................... 8

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ .............................................................................................. 9
1.1.
Khái quát về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp .............................................. 9
1.1.1.
Khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp ........................................................... 9
1.1.2.
Cơ cấu và đặc điểm của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp................... 11
1.1.3.
Đối tượng mua bán nhà ở cho người thu nhập thấp........................................... 11
1.2.
Tổng quan về hợp tác công tư .................................................................................... 13
1.2.1.
Khái niệm hợp tác công tư ................................................................................. 13
1.2.2.
Lợi ích của hợp tác công tư................................................................................ 14
1.2.3.
Cấu trúc của hợp tác công tư ............................................................................. 15
1.2.4.

Yếu tố thành công cho dự án có mô hình hợp tác công tư................................. 17
1.2.5.
Các rào cản trong hợp tác công tư đối với phát triển cơ sở hạ tầng ................... 20
1.2.6.
Phân chia rủi ro .................................................................................................. 21
1.3.
Hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ........................... 22
1.3.1.
Khung pháp lý cho hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập
thấp
............................................................................................................................ 22
1.3.2.
Các hình thức hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp 23
1.4.
Quản lý các dự án hợp tác công tư trong thị trường nhà ở thu nhập thấp .................. 27
1.4.1. Chính phủ ................................................................................................................. 27
1.4.2. Chủ đầu tư dự án ...................................................................................................... 27
1.5.
Kinh nghiệm một số nước về thực hiện các dự án hợp tác công tư ........................... 28
1.5.1 Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia ........................................................... 28
1.5.2 Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Thái Lan ........................................................... 33
1.5.3 Rào cản đối với phát triển nhà ở thu nhập thấp ở một số nước đang phát triển .... 35

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP
THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI
THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .......................................... 39
2.1.
Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh ... 39
2.1.1 Thực trạng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức.............................................. 39
2.1.2 Thực trạng nhà ở công nhân ..................................................................................... 41

2.2.
Thực trạng môi trường pháp lý cho các dự án hợp tác công tư tại TP.HCM ............ 43

Luận văn thạc sĩ

Trang 3/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

2.3.
Thực trạng hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại
TP.HCM ................................................................................................................................. 43
2.3.1.
Dự án nhà ở thu nhập thấp ................................................................................. 43
2.3.2.
Phân tích các hình thức hợp tác công tư và các loại hợp đồng hợp tác công tư 46
2.3.3.
Các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp tại Việt Nam ...................................................................................................... 55
2.4.
Thực trạng quản lý các dự án công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................................................... 66
2.5.
Đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt
Nam .................................................................................................................................... 67
2.5.1.
Ưu điểm ............................................................................................................. 67

2.5.2.
Hạn chế .............................................................................................................. 68
2.5.3.
Nguyên nhân ...................................................................................................... 68

CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỢP TÁC CÔNG TƢ TRONG
PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................................... 70
3.1.
Định hướng phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.HCM đến năm
2020. .................................................................................................................................... 70
3.2.
Hoàn thiện luật pháp, chính sách về hợp tác công tư và phát triển thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp ở TP.HCM ...................................................................................... 71
3.2.1 Chính sách đối với thị trường nhà ở thu nhập thấp ................................................ 71
3.2.2 Chính sách, khung pháp lý đối với hợp tác công tư ............................................... 72
3.3.
Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư trong phát triển thị trường nhà ở cho người
thu nhập thấp ở Việt Nam ...................................................................................................... 74
3.3.1.
Hoàn thiện các hình thức hợp tác công tư.......................................................... 74
3.3.2.
Hoàn thiện các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư ......................................... 77
3.4.
Các giải pháp hoàn thiện quản lý các dự án công tư trong thị trường nhà ở cho người
thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh.............................................................................. 82

PHẦN KẾT LUẬN........................................................................................................ 87
A.
B.

C.

Kết luận: ........................................................................................................................ 87
Giới hạn của nghiên cứu ............................................................................................... 87
Hướng nghiên cứu thêm................................................................................................ 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 89
PHỤ LỤC ....................................................................................................................... 94

Luận văn thạc sĩ

Trang 4/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

TỪ VIẾT TẮT
ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BOT

Xây dựng – kinh doanh - chuyển giao

DB

Thi ết kế - Xây dựng

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

HOF

Quỹ Phát triển nhà Hồ Chí Minh

IDB

Ngân hàng phát triển quốc tế

IMF

Quỹ tiền tệ quốc tế

KCN

Khu công nghiệp

KCX

Khu chế xuất

LIP

Người thu nhập thấp

MPI

Bộ kế hoạch và đầu tư

NHA

Cơ quan nhà ở quốc gia

PPP

Hợp tác công tư

SIDA

Cơ quan phát triển hợp tác quốc tế

SMEs

Các doanh nghiệp vừa và nhỏ

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Ủy ban nhân dân

VDB

Ngân hàng Phát triển Việt Nam

WB

Ngân hàng thế giới

Luận văn thạc sĩ

Trang 5/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Quĩ nhà ở hiện nay không thiếu nhưng người nghèo lại không có chỗ hoặc phải ở
trong những căn hộ chật chội, thiếu tiện nghi. Hiện tượng đầu cơ bất động sản xảy ra
phổ biến trong khi đó nhà nước lại chưa có chính sách ngăn chặn. Mức sống của người
dân Việt Nam thuộc hàng thấp nhất thế giới trong khi giá đất (đặc biệt là các thành phố
lớn) lại thuộc hàng đắt đỏ.
Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp đã luôn được chính quyền nhà nước đặt
ra và cố gắng tìm ra các lời giải đúng nhất, hiệu quả nhất cho từng giai đoạn phát triển.
Mặc dù chính phủ đã ban hành một số chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp xây
dựng nhà ở cho người thu nhập thấp như Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ
tướng Chính phủ và các thông tư hướng dẫn của các bộ ngành liên quan nhưng trên
thực tế chưa thu hút được các nhà đầu tư tham gia. Các doanh nghiệp hầu hết chỉ đổ xô
vào các dự án nhà ở cao cấp mà bỏ quên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
Hình thức phát triển nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua chưa thu hút được các doanh
nghiệp do việc đầu tư xây dựng cần vốn đầu tư lớn, lãi suất vay vốn cao, thời gian thu

hồi vốn chậm. Nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn là vấn đề bức xúc chưa được giải
quyết hiệu quả hiện nay. Do đó, việc nghiên cứu các mặt bất cặp trong quá trình phát
triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị, thành phố lớn để tìm ra
các giải pháp hiệu quả hơn nhằm thu hút các nguồn lực xã hội, các thành phần kinh tế
tham gia phát triển thị trường này là hết sức cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chính của nghiên cứu này là đề xuất các giải pháp có thể để khuyến
khích tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM và các
thành phố lớn trên cả nước. Để đạt được mục tiêu chính này, các nội dung nghiên cứu
sau đây cần đạt được:

Luận văn thạc sĩ

Trang 6/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

 Lý luận tổng quan về hợp tác công tư trong phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp và tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư.
 Đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại
TP.HCM dựa trên các tiêu chí đánh giá phát triển.
 Đề xuất các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư áp dụng trong thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp tại TP.HCM.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào dự án hợp tác công tư trong phát triển thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Dữ liệu được thu thập từ các tạp chí, đề tài nghiên cứu, bài báo trình bày tại hội

nghị, tài liệu pháp luật, phỏng vấn và dự án nghiên cứu.
Nghiên cứu được tiến hành tại TP.HCM trong khoảng thời gian 2006 – 2010 và
định hướng 2011 - 2020.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
1. Phương pháp định tính:
- Phân tích, tổng hợp.
2. Phương pháp định lượng:
- Phương pháp định lượng tập trung vào việc thu thập và phân tích các dữ liệu
số, thống kê và so sánh.
5. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc và quốc tế
5.1 Nghiên cứu trong nước:
- Ths. Phí Thị Thu Hương “Nhà ở cho người có thu nhập thấp: một thị trường
cần thiết và đầy tiềm năng” trên tạp chí Kinh tế và dự báo, số tổng quan kinh tế - xã hội
Việt Nam tháng 9/2008.
- Luận văn thạc sĩ “Phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và
các khu công nghiệp tập trung TP.HCM” của Dương Thị Kiều Anh (2008).

Luận văn thạc sĩ

Trang 7/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

- Luận văn thạc sĩ “Xác định cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại huyện
Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai” của Phạm Xuân Diện (2008).
5.2 Nghiên cứu quốc tế:
-

Luận văn thạc sĩ “Public Private Partnerships for low income housing

development in Can Tho, Viet Nam” của Trần Quan Ninh - du học sinh tại Thái Lan
(2008).
-

European Commission (2003). Guidelines for Successful Public – Private

Partnerships.
-

International Monetary Fund (2004). Public-Private Partnerships.

Downloaded July 2009, from Ministry of International Monetary Fund website:
/>6. Những điểm mới của luận văn
-

Mô hình hợp tác công tư là một giải pháp cho khoản vốn còn thiếu hụt

giữa nhu cầu đầu tư và nguồn vốn sẵn có.
-

Theo đề xuất của Bộ Kế hoạch Đầu tư, mô hình hợp tác công tư sẽ được

áp dụng thí điểm ở những lĩnh vực như: đường bộ, đường sắt, cảng hàng không, cảng
biển, hệ thống cung cấp nước sạch, v v. Bài nghiên cứu này đề xuất thêm lĩnh vực thị
trường nhà ở cho người thu nhập cần áp dụng mô hình hợp tác công tư.
7. Kết cấu của luận văn
Gồm 3 chương. Cụ thể:

Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở cho người thu nhập thấp và hợp tác công tư
Chương 2: Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp và hợp tác công
tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư trong phát triển thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh

Luận văn thạc sĩ

Trang 8/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ

1.1.

Khái quát về thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
1.1.1. Khái niệm nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
Nhà ở cho người thu nhập thấp (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp) là nhà

ở được nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để bán
(trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại
khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa. Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp
được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và các ưu đãi khác. Việc đầu tư xây
dựng nhà ở thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải căn
cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc

điểm của từng địa phương; được tổ chức quản lý đầu tư xây dựng đúng quy định, bảo
đảm chất lượng công trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công
khai, minh bạch, tránh thất thoát, lãng phí, tiêu cực. Các dự án nhà ở thu nhập thấp
được phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhằm bảo đảm
cho người có thu nhập thấp được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã
hội của khu vực đô thị. (Quyết định 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày
24/4/2009).
Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp. Một trong
những tiêu chí đó là chuẩn nghèo. Tùy thuộc mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ,
chuẩn nghèo được xác định khác nhau. Chuẩn nghèo được đo bằng nhiều thước đo:
thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori…Trên thực tế, thu nhập và chi tiêu được
sử dụng nhiều nhất. Người ở ngưỡng nghèo là người có tổng thu nhập tương đương
với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo duy trì cuộc sống. Tại các nước đang phát
triển, loại chi dùng đắt nhất trong các khoản là chi thuê nhà. Do đó, các nhà kinh tế
đã đặc biệt chú ý đến thị trường bất động sản và giá thuê nhà vì ảnh hưởng mạnh mẽ
của chúng lên ngưỡng nghèo.

Luận văn thạc sĩ

Trang 9/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Tại Việt N am ngưỡng nghèo được đánh giá thông qua chuẩn nghèo, dựa trên
các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao động Thương binh và Xã hội. Chuẩn nghèo được xác định một cách tương đối và áp dụng
cho từng khu vực và vùng miền khác nhau (Đối với thành phố Hồ Chí Minh, mức
chuẩn nghèo giai đoạn 2009 - 2015 được xác định ở mức thu nhập bình quân dưới 12

triệu đồng/người/năm ở các quận nội thành, quận mới và dưới 10 triệu
đồng/người/năm ở các huyện ngoại thành). Những người nằm dưới chuẩn nghèo dĩ
nhiên là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đại bộ phận những người lao động ở
Việt Nam, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước và
những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế thu nhập có thể không dưới
chuẩn nghèo nhưng rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo
điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng. Những đối tượng thu nhập thấp
được đề cập trong luận văn không chỉ là những người nghèo theo chuẩn nghèo mà
còn bao gồm cả là những người tuy có thu nhập thường xuyên ổn định nhưng không
đủ hay rất khó cho việc tạo lập nhà ở .
Với những tiêu chí trên đây, TP.HCM hiện có rất nhiều đối tượng thu nhập thấp
và thực sự có khó khăn về nhà ở như: cán bộ, công chức, viên chức được hưởng
lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc trong các cơ quan,
doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; các hộ diện giải phóng mặt bằng; công
nhân lao động làm việc tại các KCN, KCX, khu công nghệ cao; các đối tượng chính
sách (gia đình chính sách, người tàn tật, cô đơn...);...
Theo kết quả điều tra về nhà ở cho người có thu nhập thấp do Ngân hàng phát
triển Châu Á – ADB (2008) phối hợp với Bộ xây dựng tiến hành mới đây cho thấy,
khái niệm thu nhập thấp gồm mức thu nhập trên ngưỡng nghèo, gần với mức trung
bình, bao gồm chủ yếu là công nhân viên nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân,
người lao động, buôn bán nhỏ đô thị.

Luận văn thạc sĩ

Trang 10/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

1.1.2. Cơ cấu và đặc điểm của thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
Nhà ở cho người có thu nhập thấp là quỹ nhà ở của một quốc gia, địa phương
giành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội.
Chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho
các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc
người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở cho người có
thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp
hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước.
1.1.3. Các chủ thể liên quan đến nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
1.1.3.1 Đối tƣợng đƣợc mua, thuê, thuê- mua nhà ở thu nhập thấp
Hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng sau
đây:
- Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các
cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân
chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo
chế độ quy định);
- Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định
của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự
do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà
ở theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ
công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã
được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường
bằng nhà ở, đất ở.
1.1.3.2 Các thành phần kinh tế (Nhà đầu tƣ)

Luận văn thạc sĩ

Trang 11/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp hiện đang rất cấp
thiết, nhưng nguồn cung lại khá nhỏ giọt. Theo quy luật thị trường, có cầu là lập tức
có cung, đặc biệt với nhà ở xã hội đang có nhiều chính sách ưu đãi để phát triển.
Nhưng thực tế lại đang diễn ra tình trạng cung "làm ngơ" cầu. Chủ đầu tư kinh doanh
bất động sản thì cho rằng, vốn đầu tư nhà ở luôn là đồng vốn lớn, vòng quay chậm
và dài. Trong khi nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu cầu mua nhưng không có
khả năng thanh toán ngay. Phía ngân hàng thì luôn đòi hỏi khách hàng phải đáp ứng
đầy đủ thủ tục vay, khả năng thanh toán đúng hạn.
Trong nền kinh tế thị trường, các nhà đầu tư luôn hướng tới những thị
trường có khả năng sinh lời cao. Nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập trung
bình, thu nhập cao luôn hấp dẫn các nhà đầu tư trong khi thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp không hấp dẫn đầu tư vì ít có khả năng sinh lợi.
1.1.3.3 Chính phủ
Trong hầu hết các nền kinh tế thị trường, Chính phủ có vai trò rất quan
trọng trong việc nâng cao phúc lợi công cộng, xóa đói, giảm nghèo. Để tạo lập, vận hành
và phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể thiếu vai trò điều tiết
của Chính phủ. Có nhiều chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đang được áp
dụng trên khắp thế giới, phương pháp thực hiện có thể khác nhau nhưng đều thể hiện
sự trợ giúp của Chính phủ về nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thông
qua các chương trình công cộng. Thực tế cho thấy tại các nước có nền kinh tế thị
trường, khả năng của hệ thống thị trường tư nhân trong việc cung cấp nhà ở cho người
thu nhập thấp là hạn chế. Do đó, không thể thiếu vai trò của Chính phủ với vai trò nhà
đầu tư công trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như việc tạo

điều kiện nhằm thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở giá rẻ.
Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, nhà
nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và điều hòa phúc lợi. Vai
trò của Chính phủ đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt chủ yếu
sau:
Luận văn thạc sĩ

Trang 12/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

 Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản;
 Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, tài chính, thuế... thống nhất quản lí bất
động sản theo pháp luật;
 Cung cấp cơ sở hạ tầng;
 Cung cấp dịch vụ công như tư vấn pháp luật, v.v..
1.1.3.4 Các tổ chức tài chính
Tài chính là công cụ để kích cung, kích cầu, huy động nguồn lực và đảm bảo
công bằng xã hội cũng như các mục tiêu nhân đạo của Chính sách phát triển nhà ở xã
hội.
Các tổ chức tài chính, ngân hàng tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người thu
nhập thấp thông qua hình thức cho vay mua nhà với lãi suất thấp, cho các nhà đầu
tư vay vốn để xây dựng hoặc trực tiếp góp vốn vào các dự án đầu tư. Các tổ chức
tài chính có vai trò quan trọng trong việc huy động nguồn vốn và cung ứng vốn cho
các chương trình phát triển nhà ở. Tuy nhiên, nguyên tắc kinh doanh của các ngân
hàng thương mại trong lĩnh vực nhà ở là bảo đảm lãi suất thực dương. Vì vậy, ngoài

các chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại tham gia
vào chương trình phát triển nhà ở xã hội, cần có những tổ chức tài chính nhà nước
hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận phục vụ cho các chương trình nhà ở xã hội
cho đối tượng có thu nhập thấp. Quỹ phát triển nhà ở của TP.HCM chính là một tổ
chức tài chính như vậy.
1.2.

Tổng quan về hợp tác công tƣ
1.2.1. Khái niệm hợp tác công tƣ
Định nghĩa hợp tác công tư (PPP) theo Ngân hàng Thế giới (WB): PPP (Public -

Private Partnership) là một quan hệ đối tác giữa khu vực công và khu vực tư để thực
hiện một dự án hoặc một dịch vụ mà thường do khu vực công đảm nhiệm.

Luận văn thạc sĩ

Trang 13/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Theo Cục Quản lý đấu thầu - Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Hợp tác công - tư là hình
thức nhà nước và khu vực tư nhân cùng thực hiện dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
kinh tế- xã hội, cung cấp dịch vụ công trên cơ sở hợp đồng phân chia rõ trách nhiệm, lợi
ích và rủi ro. Theo đó, một phần hoặc toàn bộ dự án sẽ do khu vực tư nhân thực hiện
trên cơ sở đấu thầu cạnh tranh, đảm bảo các lợi ích cộng đồng, đáp ứng các tiêu chuẩn
về chất lượng công trình hoặc dịch vụ do Nhà nước quy định.
Trên thế giới, PPP là một khái niệm không mới và đã được áp dụng thành công

tại nhiều quốc gia. Nhiều dự án PPP đã được hoàn thành trên toàn thế giới bao gồm:
đường bộ, đường sắt, nhà tù, bệnh viện, thế hệ phân phối điện, sân vận động và vv.
Ở Việt Nam, thời gian gần đây thuật ngữ PPP cũng được nhắc đến rất nhiều.
Theo Trung tâm Hỗ trợ đấu thầu (MPI): Hình thức PPP đã được áp dụng ở Việt Nam
dưới nhiều hình thức: Xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT); Xây dựng - chuyển
giao - kinh doanh (BTO); Xây dựng - chuyển giao (BT) và đã đạt được kết quả nhất
định.
1.2.2. Lợi ích của hợp tác công tƣ
ADB (2007) xác định ba động lực cho chính phủ để thực hiện hợp tác công tư
trong phát triển hạ tầng là được huy động vốn tư nhân, tăng hiệu quả và các lĩnh vực cải
cách thông qua tài trợ về vai trò, ưu đãi và trách nhiệm. Nhiều lợi ích khi thực hiện PPP
như đã đề cập trong chính sách khu vực của Ủy ban châu Âu (EC) (2003) bao gồm:
 Tăng tốc việc cung cấp cơ sở hạ tầng
 Thực hiện nhanh hơn
 Giảm chi phí toàn bộ quá trình dự án
 Phân bổ rủi ro tốt hơn
 Chất lượng dịch vụ tốt hơn

Luận văn thạc sĩ

Trang 14/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

1.2.3. Cấu trúc của hợp tác công tƣ
Mục tiêu tổng thể của hợp tác công tư là cơ cấu các mối quan hệ giữa các bên,
do đó rủi ro được chịu bởi bên mà có thể kiểm soát chúng và giá trị gia tăng là đạt được

thông qua việc khai thác các kỹ năng và năng lực khu vực tư nhân (EC, 2003). Nhiều
cấu trúc hợp tác công tư chuyển từ tối thiểu đến tối đa việc tham gia của khu vực tư
nhân như trình bày trong hình 1.1.

Luận văn thạc sĩ

Trang 15/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Trách nhiệm Chính phủ

Trách nhiệm cá nhân

Thiết kế-Thi công
Thiết kế-Đấu thầu-Thi công

Chìa khóa trao tay

Mua sắm khu vực công
truyền thống

Tổ chức tài
chính/ Tổ chức
hoạt động/ Chủ
sở hữu công

·
·
·
·
·

Thi công-Vận hànhChuyển giao (BOT)

EU
Chính quyền quốc gia
Chính quyền địa phương
Nợ IFI
Nợ thương mại

Tài sản tư bản

Nhượng quyền BOT
Thi công-Sở hữu-Vận
hành-Chuyển giao
Thiết kế-Thi công-Tài
chính-Vận hành
(DBFO)

· EU

Tổ chức tài · Chính quyền quốc gia
chính/ Chủ sở · Chính quyền địa phương
· Nợ IFI
hữu công

Chủ sở hữu
công

· Nợ thương mại

Sự từ bỏ
Thi công-Sở hữu-Vận
hành (BOO)

· EU
· Chính quyền quốc gia
· Chính quyền địa phương

· Nợ IFI
Nhượng quyền
· Nợ thương mại
tư nhân
· Chất lượng tư nhân

Vận hành
Nhà thầu
Kỹ sư tư vấn

Nhượng quyền
bảo dưỡng

Thiết kế-Thi công-Vận
hành-Chuyển giao

Nhà thầu

Kỹ sư tư vấn

· EU

Chủ sở hữu
· Chính quyền quốc gia
tư
· Nợ IFI

Nhà thầu

· Nợ thương mại

Vận hành

Vận hành
Nhà thầu

Vận hành

Kỹ sư tư vấn

Kỹ sư tư vấn

Khu vực công
Khu vực Tư nhân

Hình 1.1 Cấu trúc hợp tác công tƣ.
Nguồn: Ủy ban châu Âu (2003)
Luận văn thạc sĩ

Trang 16/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB, 2008) phân loại các loại hợp đồng khác
nhau của PPP bao gồm: hợp đồng dịch vụ, hợp đồng quản lý, hợp đồng cho thuê, xây
dựng-vận hành-chuyển giao (BOT) và các sắp xếp tương tự, nhượng quyền và liên
doanh. Tùy vào mỗi PPP mà mức độ trách nhiệm và rủi ro của các nhà tư nhân thay đổi
cùng với sự khác biệt trong cấu trúc và hình thức hợp đồng.
1.2.4. Yếu tố thành công cho dự án có mô hình hợp tác công tƣ
Từ cuộc điều tra của 500 câu hỏi được phân phối tại Anh, Li et al. (2005) khám
phá 18 yếu tố thành công chính cho dự án PPP. 18 yếu tố được chia thành 5 nhóm, cụ
thể là hiệu quả đạt được, khả năng thực hiện dự án, chính phủ bảo lãnh, điều kiện kinh
tế thuận lợi và thị trường tài chính có sẵn như là các Bảng 1.1 dưới đây.
Bảng 1.1 Các yếu tố thành công của dự án PPP
Yếu tố

STT
1
2
3
4
5
6
7
8

9
10
11

Hiệu quả đạt được

Khả năng thực hiện dự án

12
13
14

Chính phủ bảo lãnh

15
16
Điều kiện kinh tế thuận lợi
17
18 Thị trường tài chính sẵn có
Nguồn: Li et al (2005)

Luận văn thạc sĩ

Tổng hợp các yếu tố
Quá trình đạt được minh bạch
Quá trình đạt được cạnh tranh
Quản trị tốt
Cơ quan tổ chức tốt và cam kết công khai
Hỗ trợ xã hội
Chia sẽ thẩm quyền giữa khu vực công và tư

Đánh giá chi phí kỹ lưỡng và thực tế
Đánh giá lợi ích kỹ lưỡng và thực tế
Kỹ thuật dự án khả thi
Chia sẽ và phân bổ rủi ro thích hợp
Cam kết/ trách nhiệm của khu vực công/tư
nhân
Công ty tư nhân mạnh và tốt
Khung pháp lý thuận lợi
Chính phủ tham gia bằng cách cung cấp bảo
lãnh
Mục tiêu đa lợi nhuận
Điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định
Chính sách kinh tế . . .
Thị trường tài chính sẵn có

Trang 17/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Một nghiên cứu của Zhang (2005a) phát hiện ra 5 nhân tố thành công quan
trọng và 47 nhân tố phụ xem xét các yếu tố từ lý thuyết, kinh nghiệm của các dự án PPP
thành công ở các nước khác nhau, cuộc phỏng vấn với các chuyên gia trên toàn thế giới
và các học viên. Danh sách các yếu tố thành công chính và phụ của dự án - những yếu
tố được trình bày trong Bảng 1.2.
Bảng 1.2 Yếu tố thành công quan trọng trong PPP trong phát triển hạ tầng
Yếu tố thành công
Nhân tố thành công

quan trọng
(1) Hệ thống chính trị ổn định;
(2) Hệ thống kinh tế thuận lợi;
(3) Thị trường tài chính địa phương đầy đủ
(4) Dự đoán được nguy cơ trao đổi tiền tệ
(5) Khuôn khổ luật pháp hợp lý và dự đoán được
Môi trường đầu tư
thuận lợi

(6) Hỗ trợ của chính phủ
(7) Hỗ trợ và sự hiểu biết của cộng đồng
(8) Dự án thì có lợi ích chung
(9) Dự đoán được kịch bản rủi ro
(10) Dự án thì rất thích hợp cho tư nhân
(11) Hứa hẹn lợi ích kinh tế
(1) Dự án cung cấp dịch vụ hoặc sản phẩm cho nhu cầu lâu dài
(2) Hạn chế cạnh tranh từ những dự án khác

Tính khả thi về kinh (3) Dự án có đủ thuận lợi hấp dẫn nhà đầu tư
tế
(4) Dòng tiền dài hạn hấp dẫn bên cho vay
(5) Sự sẵn có lâu dài của các nhà cung cấp cần thiết cho hoạt
động bình thường của dự án.
(1) Vai trò hàng đầu của một doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp
Nhượng quyền
đáng tin cậy với các trọng điểm.
tập đoàn mạnh về
(2) Cấu trúc tổ chức dự án hiệu quả
kỹ thuật
(3) Nhóm dự án có khả năng và mạnh

Luận văn thạc sĩ

Trang 18/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

(4) Quan hệ tốt với các cơ quan chính quyền sở tại
(5) Kỹ năng quan hệ đối tác
(6) Nhiều kinh nghiệm trong quản lý dự án PPP quốc tế.
(7) Tham gia đa ngành
Nhượng quyền
đáng tin cậy với các (8) Gi ải pháp kỹ thuật có tiếng
tập đoàn mạnh về
kỹ thuật (tiếp theo) (9) Giải pháp kỹ thuật đổi mới
(10) Giải pháp kỹ thuật hiệu quả chi phí
(11) Tác động môi trường thấp
(12) Xem xét sức khỏe và an toàn cộng đồng
(1) Phân tích tài chính có tiếng
(2) Lịch trình rút vốn, thanh toán đầu tư.
(3) Tiền tệ của các khoản vay và vốn chủ sở hữu bằng tiền ổn
định
(4) Tỷ suất vốn chủ sở hữu/Nợ cao
Gói tài chính có
tiếng

(5) Nguồn và cấu trúc của các khoản nợ lớn
(6) Chi phí tài chính thấp

(7) Lãi suất tài chính thấp và ổn định

Phân bổ rủi ro hợp
lý thông qua thỏa
thuận các hợp đồng
đáng tin cậy

(8) Vay nợ dài hạn giảm thiểu nguy cơ tái tài trợ
(9) Có khả năng đối phó với biến động về lãi suất và tỷ giá hối
đoái.
(10) Mức thuế quan thích hợp và công thức điều chỉnh phù
hợp.
Phân bổ rủi ro hợp lý và đáng tin cậy vào trong:
(1) Hợp đồng giảm giá
(2) Hợp đồng cổ đông
(3) Hợp đồng xây dựng và thiết kế
(4) Hợp đồng vay
(5) Hợp đồng bảo hiểm
(6) Hợp đồng cung cấp
(7) Hợp đồng hoạt động
(8) Hợp đồng rút vốn
(9) Thư bảo lãnh/ hỗ trợ/..

Nguồn: Zhang (2005a)

Luận văn thạc sĩ

Trang 19/98

GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

1.2.5. Các rào cản trong hợp tác công tƣ đối với phát triển cơ sở hạ tầng
Mahalingam (2009) điều tra PPP trong phát triển cơ sở hạ tầng ở Ấn Độ và tìm
ra ba bộ các rào cản bao gồm cả hàng rào ở cấp độ của môi trường thể chế, ở cấp độ của
tổ chức và ở mức độ dự án.
Hàng rào ở cấp độ của môi trường thể chế PPP - rào chắn với một số dự án do
thiếu pháp luật cho PPP. Thiếu khung pháp lý cho PPP, công ty tư nhân phải đối mặt
với mối đe dọa tước quyền sở hữu và miễn cưỡng đấu thầu cho dự án đó. Các rào cản
thể chế làm gia tăng trong chi phí giao dịch để lên kế hoạch, phê duyệt và điều hành các
dự án PPP.
Bảng 1.3 Rào cản trong phát triển cơ sở hạ tầng với dự án hợp tác công tƣ
Các rào cản chính

STT
1

Rào cản về luật pháp, chính trị và xã hội

2

Điều kiện kinh tế và thương mại không thuận lợi

3

Khuôn khổ mua sắm công không hiệu quả

4

Thiếu kỹ thuật phân tích tài chính quan trọng

5

Những vấn đề liên quan đến khu vực công

6

Những vấn đề liên quan đến khu vực tư

Nguồn: Zhang (2005b)
Hàng rào ở cấp độ của tổ chức - Các rào cản ở cấp độ này bao gồm bên khu vực
công thiếu kiến thức trong cơ cấu tài chính và pháp lý về dự án PPP, các bên tư nhân
không có khả năng để thực hiện và quản lý dự án, thiếu sự hỗ trợ từ bộ máy chính trị,
và thiếu niềm tin giữa bên công và tư nhân.
Rào cản ở cấp các dự án, thiếu tính khả thi kinh tế của một số PPPs dẫn đến sự
tham gia của các bên tư nhân không quan tâm. Áp lực từ các nhà hoạt động xã hội phản
đối tái định cư thiếu công bằng, suy thoái môi trường và như vậy cũng dẫn đến khó
khăn trong việc thực hiện các dự án PPP. Trong trường hợp khác, người tiêu dùng dự
kiến của các dự án có thể chống lại sự tăng thuế quan mà kết quả thông qua tư nhân
hoá.

Luận văn thạc sĩ

Trang 20/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

1.2.6. Phân chia rủi ro
Phân bổ rủi ro ở các dự án PPP về cơ bản khác nhau so với các dự án truyền
thống. Rủi ro trong dự án PPP có thể được phân thành ba loại, cụ thể là rủi ro lớn, rủi ro
trung bình và rủi ro thấp. Các cấp độ lớn tập trung vào những rủi ro ở cấp quốc gia hoặc
tình trạng công nghiệp và tự nhiên. Rủi to mức trung bình của PPP/ PFI bao gồm các sự
kiện rủi ro và hậu quả xảy ra trong phạm vi hệ thống của dự án. Các cấp độ vi mô được
tìm thấy trong các mối quan hệ giữa các bên liên quan được hình thành trong quá trình
thực hiện, do sự khác biệt vốn có giữa các khu vực công và tư nhân trong quản lý hợp
đồng. Để đạt được phân phối tối ưu có một số điểm quan trọng được thiết lập thành các
quy tắc để làm theo. Rủi ro chỉ nên được trao cho một bên:
• Hoàn toàn nhận thức được những rủi ro mà họ đang làm,
• Có khả năng lớn nhất về cả hai chuyên môn và thẩm quyền để quản lý rủi ro
hiệu quả, vì vậy bên này có thể tính phí bảo hiểm rủi ro thấp nhất,
• Có khả năng và nguồn lực để đối phó với những rủi ro xảy ra,
• Phải có những rủi ro cần thiết nếu muốn khống chế rủi ro và
• Được trao cơ hội để tính phí bảo hiểm thích hợp cho việc rủi ro.
Quá trình thực hiện quá trình phân bổ rủi ro được trình bày trong hình 1.2.

Luận văn thạc sĩ

Trang 21/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Các nhân tố rủi ro được cung cấp cùng với hồ sơ đấu thầu

Rủi ro được giao cho các
nhà thầu tư nhân

Rủi ro được giữ lại bởi
khách hàng công

Chia sẻ rủi ro giữa công và tư

Giá cả nhà thầu biến động
Đánh giá nguồn

Phân bổ lại rủi ro

Không

Khách hàng công có thể
chấp nhận không?

Sự thương lượng

Có

Quản lý rủi ro bởi nhà thầu tư nhân

Quản lý rủi ro bởi khách hàng công

Hình 1.2 Quá trình phân bổ rủi ro.
Nguồn: Bing et al (2005)

1.3.

Hợp tác công tƣ đối với thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
1.3.1. Khung pháp lý cho hợp tác công tƣ đối với thị trƣờng nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp
Chương trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp được Chính phủ đầu tư

với nhiều hình thức. Đối với hình thức hợp tác công tư là hình thức nhà nước gián tiếp
đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Chính phủ xúc tiến các chương trình
thu hút nhà đầu tư tư nhân tham gia. Nguồn vốn bao gồm: nhà đầu tư tư nhân sẽ đầu tư
một số vốn nhất định, vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi và nguồn tiền tiết kiệm của
người mua nhà. Trong đó nguồn tiền tiết kiệm của người mua nhà là nguồn tài chính
chủ yếu cho các chương trình xây nhà. Nhà nước kiểm soát cả hệ thống ngân hàng

Luận văn thạc sĩ

Trang 22/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

thương mại lẫn việc phân bổ các nguồn vốn cho vay nội địa, việc sử dụng đất và quản
lý giá bán thông qua đó kiểm soát nhà đầu tư tư nhân cũng như thị trường nhà ở.
Nhà đầu tư sẽ được lựa chọn thông qua đấu thầu cạnh tranh quốc tế hoặc quốc
gia và trong trường hợp thời gian hạn chế hoặc nhà thầu chỉ có một, việc lựa chọn có
thể được thực hiện theo chủ đầu tư đề cử.
Chính phủ cũng quan tâm đến an ninh của đầu tư, quyền và nghĩa vụ của nhà
đầu tư, khuyến khích đầu tư và hỗ trợ của chính phủ để đầu tư. Ưu đãi đầu tư bao gồm

cả thuế thu nhập, thuế nhập khẩu, thuế chuyển giao công nghệ và lệ phí trong việc sử
dụng đất cho dự án phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là khu vực quan trọng và cần vốn
đầu tư cao.
1.3.2. Các hình thức hợp tác công tƣ trong thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp
Ba bên chính liên quan đến việc phát triển nhà ở thu nhập thấp theo đề án PPP là
bên chính phủ, bên tư nhân và người thu nhập thấp. Khu vực công cung cấp nhà ở với
lợi ích kinh tế về tạo việc làm, huy động vốn trong nước và xã hội tốt hơn (Kimunya et
al, 2005). Khu vực tư nhân tham gia vào mảng thị trường này để có được lợi ích tài
chính hay lợi nhuận. Người thu nhập thấp nhận được lợi ích xã hội.
1.3.2.1 Chính phủ hỗ trợ tƣ nhân tham gia
Chính phủ hỗ trợ cho tư nhân tham gia - Vì mức lợi nhuận thấp so với phân khúc
thị trường nhà ở khác, chính phủ thường cung cấp các ưu đãi để khuyến khích khu vực
tư nhân tham gia vào thị trường nhà ở thu nhập thấp. Các ưu đãi của chính phủ cũng là
một trong các công cụ để giảm chi phí dẫn đến việc giảm giá bán đơn vị nhà ở. Sự hỗ
trợ của chính phủ cho bên tư nhân như đất đai, trợ cấp cơ sở hạ tầng, thuế, thủ tục pháp
luật nhanh hơn, tài trợ, nới lỏng trong tiêu chuẩn xây dựng, không cần bảo lãnh. Các
loại hỗ trợ từ chính phủ được tóm tắt trong Bảng 1.5.

Luận văn thạc sĩ

Trang 23/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

Bảng 1.5 Các loại hỗ trợ từ chính phủ.
Các loại hỗ trợ từ chính phủ

Phí bảo hiểm đất thấp
Đất

Miễn tiền thuê đất
Chính phủ giao đất đối với khu vực tư nhân

Trợ cấp cơ sở hạ tầng

Hỗ trợ cơ sở hạ tầng cơ bản (hệ thống cấp thoát nước, hệ
thống điện và v v )
Giảm hoặc miễn thuế thu nhập

Thuế

Giảm hoặc miễn thuế VAT
Miễn thuế nhập khẩu đối với máy móc sử dụng cho dự án

Thủ tục pháp lý
nhanh hơn

Dự án phê duyệt nhanh hơn, quá trình kiểm tra 1 cửa và lệ
phí xử phạt, khắc dấu, thuế thấp hơn.
Hỗ trợ lãi suất

Tài chính

Bảo lãnh các khoản vay dài hạn
Dịch vụ nợ thấp từ ngân hàng chính phủ
Nới lỏng tiêu chuẩn qui hoạch nhằm sử dụng đất hiệu quả
(tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất)

Nới lỏng tiêu chuẩn
xây dựng

Cấp vốn
Không cần bảo lãnh

Giảm tiêu chuẩn về cơ sở cộng đồng
Giảm tiêu chuẩn về cơ sở hạ tầng nội bộ như đường, hệ
thống thoát nước, trung tâm xử lý chất thải, bãi đậu xe và v
v.
Giảm kích thước phòng ngủ và nhà
Cấp vốn cho từng đơn vị nhà được xây bởi bên tư nhân
Chính phủ sẽ sắp xếp và lựa chọn đối tượng
Dự án sẽ được chuyển giao cho chính phủ

1.3.2.2 Chính phủ áp đặt các nhà đầu tƣ tƣ nhân
Chính phủ áp đặt vào bên tư nhân - Chính phủ áp đặt những yêu cầu nhất định
cho các bên tư nhân để đảm bảo rằng chất lượng dịch vụ nhà ở được đáp ứng trong khi
giảm giá nhà ở. Trong một số thỏa thuận quan hệ đối tác, Chính phủ cũng áp đặt quy
Luận văn thạc sĩ

Trang 24/98


GVHD: GS. TS. Dương Thị Bình Minh

Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt

tắc trên hệ thống bán hàng đối với nhà đầu tư tư nhân để đảm bảo rằng các đơn vị nhà ở

đạt mục tiêu người dân. Một số đòi hỏi về bên tư nhân là kiểm soát giá, kiểm soát mức
lợi nhuận và thiết kế tối thiểu và yêu cầu lập kế hoạch bán, hệ thống điều khiển, kiểm
soát. Bản tóm tắt của việc áp đặt chính phủ vào các đối tác tư nhân được trình bày trong
Bảng 1.6
Bảng 1.6 Áp đặt của Chính phủ
Áp đặt của Chính phủ
Kiểm soát giá bán

Áp đặt giá bán tối đa cho nhà ở thu nhập thấp

Kiểm soát mức lợi nhuận

Áp đặt lợi nhuật tối đa đối với nhà ở thu nhập thấp

Tiêu chuẩn qui hoạch và Đưa ra tiêu chuẩn qui hoạch và thiết kế tối thiểu đối với
nhà ở thu nhập thấp
thiết kế tối thiểu
Thời gian xây dựng tối Chính phủ thiết lập thời gian xây dựng tối đa để hoàn
thành từng giai đoạn dự án.
đa
Kiểm soát quá trình bán Thiết lập qui trình bán mà bên tư nhân phải đảm bảo
rằng nhà được bán cho đúng đối tượng LIP.
ra
Kiểm soát phát triển

Dự án phải dành đất cho nhà ở thu nhập thấp khi diện
tích đạt ngưỡng qui định.

1.3.2.3 Trợ cấp cho ngƣời thu nhập thấp
Trợ cấp cho người thu nhập thấp - Mục đích chính của phía cầu trợ cấp là cải

thiện sức mua của người thu nhập thấp, để làm cho có hiệu quả nhu cầu có nghĩa là
người thu nhập thấp có đủ khả năng để mua các đơn vị nhà ở. Chính phủ có thể hỗ trợ
người thu nhập thấp trong thời hạn bảo lãnh cho việc vay tiền từ ngân hàng, trợ cấp
khoản vay lãi suất, cung cấp các khoản vay từ ngân hàng chính phủ, hoặc trợ cấp nhà ở.
Một số cơ chế trợ cấp của chính phủ được minh họa trong Bảng 1.7

Luận văn thạc sĩ

Trang 25/98