Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn nước hai huyện hòa an tỉnh cao bằng giai đoạn 2013 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------

NGUYỄN HỒNG HẢO

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN NƢỚC HAI, HUYỆN HÒA AN,
TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 – 2016

Thái Nguyên, năm 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------

NGUYỄN HỒNG HẢO

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYểN QUYềN Sử DụNG ĐấT
TRÊN ĐịA BÀN THị TRấN NƢớC HAI, HUYệN HÒA AN,
TỉNH CAO BằNG GIAI ĐOạN 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trƣờng

Lớp

: 44 – ĐCMT – N01

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 – 2016

Giảng viên hƣớng dẫn

: ThS. Nguyễn Quý Ly

Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận
thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm và Ban chủ
nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Nước Hai, huyện Hòa
An, Tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2015”. Trong suốt quá trình thực tập em đã
nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K44_ĐCMT, các cô chú và
các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo ThS. Nguyễn Quý Ly
người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Nước Hai, huyện Hòa An, tỉnh Cao
Bằng đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại UBND.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng
xong đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong
nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè
để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2016

Sinh viên

Nguyễn Hồng Hảo


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất Thị trấn Nước Hai năm 2015 ..............................27
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn
2013 - 2015 ................................................................................... 29
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai
đoạn 2013- 2015 ........................................................................... 30
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn
2013 - 2015 ................................................................................... 31
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn
2013 - 2015 ................................................................................... 33
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn
2013 - 2015 ................................................................................... 34
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai
đoạn 2013 – 2015.....................................................................................35
Bảng 4.8. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên Thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 2015 theo số trường hợp ..........................................................................37

Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai
đoạn 2013 - 2015 theo diện tích ..............................................................39
Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân và cán bộ Thị trấn Nước Hai về những vấn đề
chung về chuyển quyền sử dụng đất ........................................................40
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về chuyển
đổi QSDĐ ..................................................................................... 41
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về chuyển
nhượng QSDĐ .........................................................................................42
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về cho thuê,
cho thuê lại QSDĐ ...................................................................................43
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về tặng
cho QSDĐ .................................................................................... 44
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về để thừa kế
QSDĐ ......................................................................................................45
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về thế chấp
bằng giá trị QSDĐ ...................................................................................46
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước hai về góp vốn bằng giá
trị QSDĐ ........................................................................................................... 47


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1. Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2015 của huyện Huyện Hòa An ...................28
Hình 4.2: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn
2013 - 2015 theo số trường hợp ...............................................................38
Hình 4.3: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai
giai đoạn 2013 - 2015 theo diện tích .......................................................39
Hình 4.4: Sự hiểu biết của người dân Thị trấn Nước Hai về các hình thức chuyển

QSDĐ ......................................................................................................48
Hình 4.5: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại Thị
trấn Nước Hai ..........................................................................................49


iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Nguyên nghĩa

Kí hiệu viết tắt
CBQL

Cán bộ quản lý

NDSXPNN

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NDSXNN

Người dân sản xuất nông nghiệp

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
Trang

PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.................................................2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .....................................................................................3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ....................................................................................4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .....................................................................................5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..................................................................................5
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..............................................................6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .........................................................6

2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ......................................9
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................................11
PHẦN 3 ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................18
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................18
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................18
3.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................18
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................18


vi

3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu ..............................................................................19
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................20
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Nước hai .................................20
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................20
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội .................................................................................21
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội của thị trấn Nước Hai .....25
4.2. Hiện trạng sử dụng đất của Thị trấn Nước Hai năm 2015. ................................26
4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Hòa An giai đoạn 2013 2015 ...........................................................................................................................28
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Hòa An giai đoạn
2013 – 2015 ...............................................................................................................28
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai
đoạn 2013 - 2015 .......................................................................................................30
4.3.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước
Hai giai đoạn 2013 - 2015 .........................................................................................31
4.3.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn

2013 - 2015 ...............................................................................................................32
4.3.5. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn
2013 - 2015 ...............................................................................................................34
4.3.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước hai
giai đoạn 2013 - 2015 ................................................................................................35
4.3.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa Thị trấn Nước Hai giai
đoạn 2013 - 2015 .......................................................................................................36
4.3.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa
bàn Thị trấn Nước Hai giai đoạn 2013 – 2015.........................................................37
4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và qua cán bộ quản lý ..........40
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước Hai về các hình
thức chuyển QSDĐ ...................................................................................................40


vii

4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thị trấn Nước hai về chuyển
QSDĐ ........................................................................................................................48
4.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển
QSDĐ trên địa bàn Thị trấn Nước Hai........................................................................50
4.5.1. Thuận lợi .........................................................................................................50
4.5.2. Khó khăn .........................................................................................................50
4.5.3. Giải pháp khắc phục ........................................................................................51
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.....................................................................52
5.1. Kết luận ..............................................................................................................52
5.2. Đề nghị ...............................................................................................................52
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai
được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu
lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian,
tính vô hạn về thời gian sử dụng. Những đặc tính đó không một loại tư liệu nào có
thể thay thế trong quá trình sản xuất. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm
trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số
lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ
quan của con người. Đất đai - tư liệu sản xuất đặc biệt, đất vừa là đối tượng vừa là
công cụ lao động. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất
đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các
văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Cụ thể như Luật Đất đai năm 2013
và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã
được quy định. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ
xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất
đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình
thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình
thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 ra đời, hoàn thiện hơn khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được
quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển
quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền.
Thị trấn Nước hai là một thị trấn thuộc Huyện Hòa An, tỉnh Cao Bằng. Trong
những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt
được nhiều thành tích đáng kể xong vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình
Luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý

Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi như nghĩa vụ của Nhà
nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.


2

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Nguyễn Quý Ly, em đã thực hiện về đề
tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Nước hai,
huyện Hòa An, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2015”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Nước Hai huyện
Hòa An, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2015, nhằm đưa ra những thành tựu đạt
được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị
trấn và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội của thị trấn Nước hai.
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn.
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dung đất trên địa bàn thị trấn Nước
hai huyện Hòa An giai đoạn 2013 - 2015.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giả pháp đề xuất để
thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Nước Hai.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được
những kiến thức đã học vào thực tế.

- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương.
- Nắm vững những quy định của luật Đất đai năm 2013, những đổi mới của luật
đất đai 2013 so với Luật Đất Đai 2003 và những văn bản dưới luật về Đất đai của trung
ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất.


3

1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
- Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý
nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải
quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương
hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên
quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất;
- Quốc hội Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua.
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

- Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua.
* Các văn bản dưới Luật.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai 2003
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và
Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19/05/2014
quy định về hồ sơ địa chính.


5

2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi

theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất
đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và
năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp
phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức
cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều
vấn đề khác liên quan. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc
lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá.
Để khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003, ngày 29/11/2013 Quốc
hội thông qua Luật Đất đai 2013, so với Luật Đất đai năm 2003 nhà nước đã sửa đổi
bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản
lý, sử dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như những thiếu
sót của Luật Đất đai cũ, bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công


6

tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một

sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn
thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc
biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi
mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế
chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ
trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1 2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có
giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử

7

dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ các điều kiện nêu ở Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất
đai 2013, trừ những trường hợp không được nhận chuyển nhượng được quy định tại
Điều 191 của Luật này.
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một
thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra
với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định,
còn trong Luật Đất đai 2003 và 2013 thì không cấm việc này.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị
và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên
người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định
của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất
mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;


8

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là
mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát
sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những

trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất
của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian
nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, ngươi ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.


9

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng
hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc...theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:


10

a. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b. Đất không có tranh chấp;
c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d. Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
1- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.


11

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình
thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường
hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi
có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê

chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu
tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư
được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để
thực hiện “dồn điền đổi thửa”.
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng
văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực
hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.


12

3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình
Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức
cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý
bản đồ địa chính.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.
6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy
chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức
trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức
tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy
định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này.( Điều 78, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc
chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa
đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách
thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi
nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:


13

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định
của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để
trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công
trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho,
Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được
Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến
động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất
nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất
tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận
để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được
trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký
hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế
theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách
nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất


14

trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy
định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê
thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn
phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn
liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp
vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài
sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan
thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn
bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người
nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ
sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất
thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định
tại Khoản này.(Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
2.2.3.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp
vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa
đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất.


15

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp
quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

a) Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng
nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn. Trường hợp
cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sử
dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn
thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn được cấp lại Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê,
cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không
có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn;
c) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai;
d) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh
hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;
đ) Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất
hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh
doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;
e) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp
đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.
4. Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định
như sau:
a) Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm
dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó
trong thời hạn còn lại.

16

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất
không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục
thuê đất nếu có nhu cầu;
b) Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;
c) Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất
là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định
tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của
Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định
trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;
d) Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng
đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã
chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của
pháp luật về dân sự;
e) Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng
quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý
theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định
khác của pháp luật có liên quan.(Điều 80, Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và
xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ
Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

2. Việc xử lý quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003, đã thế chấp để thu hồi nợ được quy định như sau: