đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thị xã sơn tây, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH HỒNG NHUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành :

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2016
Tác giả luận văn

Đinh Hồng Nhung

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn
sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn
Trắc địa bản đồ, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức phòng Tài Nguyên và Môi
trường Thị xã Sơn Tây; Văn phòng đăng ký Đất đai chi nhánh Sơn Tây; UBND phường Trung
Sơn Trầm, UBND xã Sơn Đông và UBND xã Cổ Đông đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2016
Tác giả luận văn

Đinh Hồng Nhung

ii

MỤC LỤC

Lời cam đoan ..................................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt....................................................................................................... vi
Danh mục bảng biểu ........................................................................................................ vii
Danh mục hình ............................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract .................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ..................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn............................................ 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4
2.1.

Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất...................................... 4

2.1.1.

Quyền sở hữu ...................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ........................................................................ 5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất ............................................................................................... 8

2.2.

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ...................................... 10

2.2.1.

Quyền sử dụng đất ở các nước phát triển............................................................ 10

2.2.2.

Quyền sở hữu đất đai tại một số nước trong khu vực .......................................... 15

2.3.

Thị trường quyền sử dụng đất ở việt nam ........................................................... 20

2.3.1.

Cơ sở hình thành thị trường đất đai .................................................................... 20

2.3.2.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam .................................... 24

2.3.3.

Những tồn tại trong việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ................................ 27

2.3.4.

Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội ...................... 27

2.4.

Đánh giá chung tổng quan vấn đề nghiên cứu .................................................... 29

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................ 31
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 31

iii


3.2.

Thời gian nghiên cứu ......................................................................................... 31

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 31

3.4.

Nội dung nghiên cứu.......................................................................................... 31

3.4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thị xã Sơn Tây, thành phố
Hà Nội. .............................................................................................................. 31

3.4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất của Thị xã Sơn Tây............................................. 31

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
Thị xã Sơn Tây từ năm 2011 đến hết năm 2015 ................................................. 32

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn Thị xã Sơn Tây............................................................................................ 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 32

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................. 32

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................. 32

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 33

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu.................................................................................. 34

3.5.5.

Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp......................................................... 34

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 35
4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...................................................... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế, xã hội .................................................................................... 40

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường.................. 42

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây ............................................... 44

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị xã Sơn Tây. ........................................ 44

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai tại thị xã Sơn Tây ....................................................... 45

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại
thị xã Sơn Tây ................................................................................................... 46

4.3.1.

Tình hình chung của các xã điều tra ................................................................... 46

4.3.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ............................................. 48

4.3.3.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ........................................................ 52

4.3.4.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.......................................................... 56

4.3.5.

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ ....................................................... 59

4.3.6.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ................................................ 63

iv


4.3.7.

Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất .......... 67

4.3.8.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ............................ 75

4.4.

Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện QSDĐ......................................... 78

4.4.1.

Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cường năng lực cán bộ quản lý đất đai ........ 78

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ........... 78

4.4.3.

Giải pháp về chính sách ..................................................................................... 79

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ....................................................................................... 80
5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 80

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 81

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 82
Phụ lục .......................................................................................................................... 84

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CN – XD

Công nghiệp, Xây dựng

CS

Cộng sự

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất

HĐND

Hội đồng Nhân dân

NXB

Nhà xuất bản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

UBND

Ủy ban nhân dân

SX

Sản xuất

vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1.

Diện tích các loại đất ở Thị xã Sơn Tây ................................................... 39

Bảng 4.2.

Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Sơn Tây ...................................... 41

Bảng 4.3.

Tổng giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Sơn Tây (theo giá thực tế) ................ 41

Bảng 4.4.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của Thị xã Sơn Tây .............................. 45

Bảng 4.5.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ của thị xã Sơn Tây
giai đoạn 2011 – 2015 ........................................................................... 48

Bảng 4.6.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn
2011-2015............................................................................................ 49

Bảng 4.7.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ của thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2011 – 2015 ................................................................................. 52

Bảng 4.8.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2011-2015 ............... 53

Bảng 4.9.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thị xã Sơn Tây giai đoạn
2011 - 2015 .......................................................................................... 56

Bảng 4.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2011-2015................. 57
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ của thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2011- 2015 ................................................................................... 60
Bảng 4.12. Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2011-2015 ............... 61
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ tại thị xã Sơn Tây giai
đoạn 2011 – 2015 ................................................................................. 64
Bảng 4.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ giai đoạn 2011-2015 ............. 65
Bảng 4.15. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 ................................................................. 68
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền cho thuê QSDĐ
giai đoạn 2011 - 2015............................................................................ 70
Bảng 4.17. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
giai đoạn 2011 - 2015............................................................................ 72
Bảng 4.18. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ
giai đoạn 2011 - 2015............................................................................ 73
Bảng 4.19. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền thế chấp bằng
QSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 ................................................................. 74

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1

Bản đồ ranh giới hành chính thị xã Sơn Tây ................................................ 35

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đinh Hồng Nhung
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thị xã Sơn
Tây, thành phố Hà Nội”
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá được việc thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã
Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng
đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2. Phương pháp nghiên cứu
* Phương pháp thu thập số liệu
- Phương pháp thu thập sơ cấp
Điều tra trực tiếp đối với một số hộ gia đình tại 03 xã, phường được lựa chọn
điều tra để thu thập thông tin về công tác thực hiện một số quyền sử dụng đất.
Trong đó điều tra 150 hộ gia đình, cá nhân tại 03 xã, phường với số phiếu điều tra là
50 phiếu/xã (phường).
Phỏng vấn trực tiếp người có QSDĐ để nắm bắt tình hình SDĐ và nguyện
vọng của người dân trong việc thực hiện các quyền SDĐ.
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tư liệu, số liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND Thị xã và các phòng ban chuyên môn.
* Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội theo quá trình đô thị hoá chia thành 03
nhóm vùng: vùng dân cư có tốc độ đô thị hoá nhanh, phát triển mạnh; vùng dân cư

tốc độ đô thị hoá phát triển trung bình và vùng dân cư thuần nông. Qua tìm hiểu
thực tế cùng số liệu thứ cấp và thăm hỏi ý kiến cán bộ nhằm phục vụ mục đích đề
tài, chọn ra 01 phường và 02 xã đại diện cho mỗi vùng để điều tra.

ix


* Phương pháp xử lý số liệu
Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn
là xã (phường) và được xử lý bằng phần mềm Excel.
* Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp
Tổng hợp tình hình chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và thế chấp
QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài
nguyên môi trường và Văn phòng Đăng Ký QSDĐ Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
3. Kết quả chính và kết luận
- Nắm bắt được điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Thị xã Sơn Tây, Thành
phố Hà Nội.
- Đánh giá cụ thể tình hình thực hiện 5/8 quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá
nhân tại Thị xã Sơn Tây, Hà Nội. Giai đoạn 2011 – 2015, từ kết quả điều tra 5/8
QSDĐ thuộc các xã (phường) nghiên cứu trên địa bàn thị xã Sơn Tây cho thấy tình
hình cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, cụ
thể số lượng các giao dịch về đất đai giai đoạn 2011- 2015 khá nhiều; đặc biệt,
quyền chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện nhiều nhất do giá trị của đất ngày
càng tăng.
- Việc thực hiện các QSDĐ diễn ra chủ yếu được thực hiện theo đúng quy định
pháp luật; số ít còn thực hiện giao dịch ngầm. Đa số tất cả những gia đình thực hiện các
giao dịch về QSDĐ đều có GCN QSDĐ hoặc các giấy tờ hợp pháp khác.
- Các quy định về trình tự, thủ tục còn rườm rà, phức tạp; 37,02% số hộ cho
rằng thủ tục thực hiện các quyền SDĐ còn phức tạp, thậm trí rất phức tạp; 30,21%
số hộ cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục là dài và rất dài; 25,53% số hộ

cho rằng các văn bản hướng dẫn là khó hiểu; 52,50% số hộ cho rằng phí, lệ phí,
thuế chuyển QSDĐ còn cao.
.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Đinh Hong Nhung
Thesis title: “Assessing the implementation of land use rights in Son Tay Town, Ha
Noi City”
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
1. Research Objectives:
- Assessing the implementation of some of the land use rights in Son Tay
Town, Ha Noi city.
- Suggest some solutions to improve the efficiency of implementing land use
rights according to local research area’s law.
2. Materials and Methods:
* Data collection method:
- Primary collecting method:
Dirrectly investigate some households in 03 selectded communes to collect
informations about implementing new land use rights (Each commune 50
households).
Live interview land’s owners to collect data and to know their aspirations in
the implementation of the land use rights.
- Secondary collecting method:

Collect datas and figures about natural conditions, socioeconomic reported by
People's Committee and specialized departments.
* Site selection method study
Son Tay under the processing of urbanization divided into 03 areas: fast,
normal and non - urbanization. Through facts and primary informations collected
and given by officers, pick out 01 wards and 02 communes representing each region
to investigate.

xi


* Data processing method:
Based on reality investigating, data is aggregated by commune (ward) and is
processed by Excel software.
* Statistical analysis and synthesis method
Resuming the situations of transfering, leasing, inheritating, donating and
mortgaging land use rights in researching areas based on the number of people who
registered with Son Tay Environmental and Natural Resources Office and Land Use
Registration Office.
3. Main findings and conclusions
- More understand about natural conditions and socio-economic of Son Tay.
- Specificly assess the inplementation 5/8 of Land use rights in Son Tay.
Between 2011 and 2015, the implementation can be seen from the investigation 5/8
Land use rights in Son Tay. There were meny transations relevant to land use from
2011 to 2015; esspecially, land use rights were applied frequently due to the price of
land is higher and higher.
- The implementation of land use rights is applied mostly legally; the rest is
illegal transations. Almost households have land use certificates or other legal
documents.
- Regulations about order, procedure are still complicated; 37,02% of households

found the procedures were so complicated; 30,21% of households said that the time to
complete the procedures was such a long time; 25,53% of households thought that it
was difficult to understand the instruction; 52,50% of households considered the fees
and taxes on transfer of land use rights were expensive.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn nên mỗi nước cần có một
hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến
pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu
tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức
sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với
tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai (1993), Luật
sửa đổi một số điều Luật Đất đai (1998, 2001; 2003) và Luật Đất đai (2013) đã từng
bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất
và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ
thể). Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa
nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong
nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai (2013) có những quy định về giao QSDĐ cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá
nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình
hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết.
Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác
quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây

nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế,
thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn
thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan
trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Thị xã Sơn Tây là cửa ngõ phía Tây của Thủ đô Hà Nội với toạ độ địa lý
o

21 01’12” đến 21 o 10’20” Vĩ độ Bắc và 105 o24’52” đến 105 o32’14” Kinh độ
Đông. cách trung tâm Hà Nội 40 km về phía Tây bắc, nằm trong vùng đồng bằng
trung du bắc bộ, là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội của cả vùng. Thị xã Sơn Tây
có tổng diện tích tự nhiên là 113,53 km2, dân số khoảng 18 vạn người, được chia

1


làm 15 đơn vị hành chính gồm 09 phường, 06 xã; có 53 cơ quan, doanh nghiệp,
bệnh viện, trường học và 30 đơn vị quân đội đóng quân trên địa bàn. Sơn Tây nằm
ở vị trí địa lí tương đối thuận lợi, có nhiều đường giao thông thuỷ, bộ nối với trung
tâm Thủ đô Hà Nội, các vùng đồng bằng Bắc Bộ, với vùng Tây Bắc rộng lớn của
Tổ quốc như: Sông Hồng - Sông Tích, đường Quốc lộ 32, Quốc lộ 21A, đường tỉnh
lộ 414, 413… lại có tiềm năng lớn về phát triển du lịch - thương mại, mảnh đất Sơn
Tây được đánh giá có nhiều lợi thế để phát triển nền kinh tế đa dạng, thuận lợi cho
phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội. Việc đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, các
trường học, bệnh viện, đơn vị quân đội cùng các doanh nghiệp đóng trên địa bàn đã
thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước
đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều
điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất.
Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt
động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng
ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của

người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên công tác quản lý và sử dụng đất của
Thị xã vẫn còn có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Tình trạng
này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế
nào? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp
trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi đã chọn đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền sử dụng đất tại Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá được việc thực hiện một số quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã
Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng
đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Phạm vi không gian
Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn các xã, phường của Thị xã Sơn Tây,
thành phố Hà Nội.

2


1.3.2. Phạm vi thời gian
Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình,
cá nhân tại Thị xã Sơn Tây trong giai đoạn từ năm 2011 đến hết năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Đề tài góp phần làm phong phú thêm việc hoàn thiện các thủ tục hành chính
khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói chung và trên địa bàn thị xã Sơn
Tây thành phố Hà Nội nói riêng.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu góp phần bổ xung cơ sở khoa học cho việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như việc thực hiện các thủ tục hành

chính trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật trên
địa bàn Thị xã Sơn Tây nói riêng, Thành phố Hà Nội nói chung.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Qua việc đánh giá thực hiện 5/8 QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân tại thị xã
Sơn Tây, các nhà quản lý nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của nhân dân trong
quá trình thực hiện các QSDĐ; từ đó cho thấy cần phải đơn giản hóa các thủ tục
hành chính để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với
Nhà nước, góp phần quản lý tốt hơn việc thực hiện các QSDĐ đồng thời tăng thu
nhập cho ngân sách nhà nước. Cần có chính sách thuế sử dụng đất hợp lý phù hợp
với thu nhập của người dân để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của mình tại
Văn phòng Đăng ký QSDĐ, khai báo biến động tại các cơ quan Nhà nước.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN TỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật…” (Quốc hội, Bộ Luật dân sự, 2005). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu
sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006), quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.

4


Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận
pháp lý của bất động sản.
Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập
thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu
là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với
pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất
động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng,
thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm
dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi
theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết

của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Trong bài “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất”, Đinh Dũng Sỹ (2003), cho biết:
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến
của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử nhất định.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt
Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời
phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1959 ra
đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được khẳng định

5


một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, sau đó tiếp tục khẳng định và
củng cố trong Hiến pháp 1992, rồi tiếp sau đó là hiến pháp 2013. Điều 53 Hiến pháp
2013 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên, khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời,
tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2004) cũng đã
thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp
về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng

đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu
quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7).
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng.
Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể hơn về “Nội dung quản lý nhà nước về đất
đai” từ 13 nội dung trong luật đất đai 2003 lên 15 nội dung trong luật đất đai 2013
(Điều 22); bổ sung các điều luật mới, đồng thời sửa đổi một số các điều luật cũ
2003 nhằm thực hiện tốt nhất việc quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cao nhất
lợi ích của Nhà nước và người sử dụng.
Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất
đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội thảo khoa học Thị
trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006), với chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta quyền chủ sở hữu đất đai có những
đặc điểm như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện, không
thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với vai trò

6


này, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác
định quy mô về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền
hạn của mình, Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho

người sử dụng đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có
thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng
đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và
cho thuê đất. Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nước
được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ
thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai cụ thể của người
sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa
đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết
các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định
và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng; đồng thời
đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình
đầu tư mang lại.
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong nền kinh tế
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà
phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào
mọi mục đích. Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về cho người sử
dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất
đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất,
trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản
lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng
thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền này
lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận
đất theo quy định cụ thể của pháp luật.

7


2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở
hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực
hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng
và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người
sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là
các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá
nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện
quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã
được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất
đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội, luật đất đai 1993).
Điều 1 Luật Đất đai 1993 nêu rõ: “.... Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung
là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?
Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính

toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

8


Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
(Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì Người sử dụng đất được thực hiện các
quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một
quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét
trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những
lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không
có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử
dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “đền bù” (Quốc Hội, Luật Đất đai 1993), “bồi thường về đất” (Quốc
Hội, Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử
dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn
diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó
chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với
khái niệm quyền định đoạt.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006), Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng
(2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền như sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị
đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển

9


QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa
trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được
chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế

chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp
đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất
động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người
vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để
chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Quyền sử dụng đất ở các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất
đai. Vì vậy mà tại các nước đó đất đai được mua bán và trao đổi tự do trong nền
kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng biệt khác với các hàng hóa tư liệu tiêu
dùng và sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất
đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
rất nhiều lĩnh vực, như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát
là một hoạt động phổ biến trong tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế thị trường cho
dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.

10


Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất
động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v… đều được luật hóa. Dưới
đây là một số đặc điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu
Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Tòa án
thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải

đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp
đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Tòa án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký
đất. Nếu xét thấy hợp pháp, Tòa sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là
chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản
gốc được trả lại cho bên mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng
của bên bán (như cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc tại Thụy Điển nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại
xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì vậy, chuyển nhượng là
một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát được việc đăng ký. Tuy nhiên
ở đây hầu như tất cả các cuộc mua bán, chuyển nhượng đều được đăng ký. Do vậy,
việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, quyền được
ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó, và quan trọng hơn, quyền sở hữu
được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp
Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết nhưng thế chấp lại
được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định pháp luật về thế chấp, có 3 thủ
tục để thực hiện thế chấp, đó là: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn
xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó
sẽ được đăng ký và Tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một
cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế

11


chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), Tòa án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi
thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là có xem xét đến ở bước 2). Các yêu

cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay
cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu
này thì việc thế chấp coi như không hợp pháp. Đây là trình tự thế chấp theo quy
định của pháp luật, nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều được diễn ra do
Ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại Ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba
văn bản: Hợp đồng vay (phải nêu rõ số tiền vay), Hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi Tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ lại hai
tài liệu đầu và gửi đơn xin thế chấp đến Tòa án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp
được chuyển lại Ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường Ngân hàng
đợi đến khi có quyết định phê duyệt của Tòa án mới chuyển tiền cho người đi vay.
Khi khoản nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi
phạm. Khi bên vay không thanh toán theo đúng hợp đồng thì bên cho vay sẽ có đơn
tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặc
biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu
không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên nhận thế chấp sẽ được
thanh toán khoản tiền đã cho vay thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh
chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường
Khi Nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường.
Ngoài ra, người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất được
hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải
nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi
nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho trường hợp
chuyển nhượng đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên cũng có
thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần dành cho các mục đích chung của xã hội.
Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường
dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

12