đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện cẩm khê - tỉnh phú thọ giai đoạn 2010-2014

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

HOÀNG MINH HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CẨM KHÊ - TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010-2014

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn
và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Hoàng Minh Hạnh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện Luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt
tình của các Thầy, Cô giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt
Nam, các tập thể đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành Luận văn này.
Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã
giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô giáo
trong Khoa Quản lý Đất đai trong thời gian tôi học tập tại trường.
Tôi xin trân trọng cảm ơn ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Đầu tư và Tư vấn
Phương Bắc-Chi nhánh Bắc Ninh đã tạo điều kiện để tôi học tập và hoàn thành Luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Cẩm Khê, tỉnh
Phú Thọ đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi nghiên cứu, hoàn thành Luận Văn.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện
trong quá trình tôi thực hiện Luận văn này.

Hà Nội, ngày tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Hoàng Minh Hạnh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ....................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Tổng quát về đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 4

2.1.1.

Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất............................................................... 4

2.1.2.

Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 4

2.1.3.

Hình thức, trình tự của đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 5

2.1.4.

Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất.......................................................... 6

2.2.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 6

2.2.1.

Giá đất ............................................................................................................. 6

2.2.2.

Các phương pháp định giá đất .......................................................................... 7

2.2.3.

Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu ..................................................... 8

2.2.4.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ .................... 11

2.3.

Công tác đấu giá bất động sản tại một số nước trên thế giới ........................... 11

2.3.1.

Trung Quốc ................................................................................................... 11

2.3.2.

Nhật Bản ....................................................................................................... 12

2.3.3.

Australia ........................................................................................................ 13

iii


2.3.4.

Một số nước trong hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) .................. 13

2.3.5.

Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam ........................................................... 13

2.4.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 14

2.4.1.

Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam...................................... 14

2.4.2.

Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá QSDĐ ..................................................... 16

2.4.3.

Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 19

2.4.4.

Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất của một số địa phương ........................ 23

2.4.5.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ ....................................... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 28

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Cẩm Khê ........................................................................ 28

3.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn
2010 - 2014..................................................................................................... 28

3.4.3.

Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ của 05 dự án đấu giá QSDĐ trên địa
bàn huyện Cẩm Khê....................................................................................... 29

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng
đất các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.................................... 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 29

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 29

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 29

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 30

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu .............................................. 31

3.5.5.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 32
4.1.

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Cẩm Khê .................. 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 32

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 34

4.1.3.

Thực trạng môi trường ................................................................................... 36

4.1.4.

Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội............................................................... 36

4.1.5.

Dân số, lao động, việc làm và thu nhập .......................................................... 37

iv


4.1.6.

Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ............................... 38

4.1.7.

Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Cẩm Khê ......................... 39

4.1.8.

Đánh giá chung .............................................................................................. 44

4.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn
2010 - 2014.................................................................................................... 45

4.2.1.

Căn cứ pháp lý về đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn
2010-2014 ...................................................................................................... 45

4.2.2.

Trình tự thủ tục đấu giá .................................................................................. 47

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 52

4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 ................................ 56

4.2.5.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Cẩm Khê ........... 62

4.3.

Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại 05 dự án trên địa bàn huyện
Cẩm Khê. ...................................................................................................... 63

4.3.1.

Kết quả đấu giá QSDĐ của 05 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện

Cẩm Khê ....................................................................................................... 63

4.3.2.

Đánh giá của các hộ gia đình về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của
05 dự án KDC tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn
2010-2014 ..................................................................................................... 69

4.3.3.

Đánh giá của các cán bộ tham gia công tác đấu giá tại 05 dự án KDC
trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014 ......................................... 75

4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QHSDĐ trên địa
bàn huyện Cẩm Khê....................................................................................... 78

4.4.1.

Giải pháp về lập quy hoạch ............................................................................ 78

4.4.2.

Giải pháp về giá đất ....................................................................................... 79

4.4.3.

Giải pháp về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng................................... 79

4.4.4.

Giải pháp về bước giá trong đấu giá ............................................................... 80

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 81
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 81

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 82

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 83
Phụ lục ...................................................................................................................... 86

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐG TS

Bán đấu giá tài sản

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Công nghiệp hoá

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diễn biến thời tiết trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2010 - 2014...................................................................................... 33
Bảng 4.2. Các loại đất chính trên địa bàn huyện Cẩm Khê ...........................................34
Bảng 4.3. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 ...........43
Bảng 4.4. Kết quả 05 năm thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đất huyện Cẩm Khê .......56
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2010 ......................................58
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2011 ......................................59
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2012 ......................................60
Bảng 4.8. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2013 ......................................61
Bảng 4.9. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2014 ......................................61
Bảng 4.10. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Tình Cương - năm 2010 ................64
Bảng 4.11. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Điêu Lương - năm 2011 ................66

Bảng 4.12. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Phùng Xá - năm 2012 ....................67
Bảng 4.13. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới TT. Sông Thao - năm 2013 ................68
Bảng 4.14. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Tình Cương - năm 2014 ................68
Bảng 4.15. Tính công khai, minh bạch của dự án .........................................................69
Bảng 4.16. Thông tin về lô đất của dự án .....................................................................70
Bảng 4.17. Số lượng lô đất được phép đăng ký và phí khi đăng ký ..............................70
Bảng 4.18. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ......................................................71
Bảng 4.19. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá................................................72
Bảng 4.20. Đánh giá về kết quả đấu giá .......................................................................72
Bảng 4.21. Đánh giá về sự hài lòng của các gia đình tham gia đấu giá .........................73
Bảng 4.22. Đánh giá sau khi kết thúc đấu giá ...........................................................74
Bảng 4.23. Đánh giá về trình tự, thủ tục, quy trình và xây dựng dự án .........................75
Bảng 4.24. Đánh giá về tính công khai minh bạch của dự án .......................................75
Bảng 4.25. Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................76
Bảng 4.26. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá................................................76
Bảng 4.27. Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ .....77

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ .........................................32
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Cẩm Khê năm 2014 ............................................42
Hình 4.3. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Phú Thọ...................................................47

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Hoàng Minh Hạnh

Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Cẩm Khê tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014”.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 62 85 01 03

Khoa: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số xã trên địa bàn huyện
Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
của các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản có liên quan
tới công tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các phòng ban
chuyên môn nghiệp vụ có liên quan, tại Ban quản lý các dự án đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, trên
cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều kiện
kinh tế - xã hội, số người tham gia trên 01 dự án đấu giá, MCL cao, tôi tiến hành lựa
chọn 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê làm
điểm nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 110 hộ gia đình và 30 cán
bộ tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã,
thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê trong giai đoạn 2010-2014.
- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Thống kê, xắp xếp
các số liệu theo thời gian các năm diễn ra đấu giá từ năm 2010 -2014. Tổng hợp, phân tích
và xử lý số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ trên địa bàn.

ix


3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản
lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê tỉnh Phú Thọ.
- Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê tại 05 dự án đấu giá đất KDC
của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Huyện Cẩm Khê có vị trí khá thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng (đường
bộ, đường thủy) toả đi các tỉnh phía Tây Bắc và các huyện trong tỉnh. Chính vì vậy, công
tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử
dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
- Giai đoạn 2010 - 2014, huyện Cẩm Khê tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với
tổng diện tích đấu giá là 30.733,67 m2, số tiền thu nộp cho ngân sách nhà nước tổng cộng
41,41 tỷ đồng.
- Qua việc đánh giá 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn đấu giá quyền
sử dụng đất ở trên có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được
người tham gia đấu giá đánh giá cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản
pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ và của UBND tỉnh Phú Thọ về quy chế đấu giá
QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục
và hình thức đấu giá.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ
của huyện Cẩm Khê: Giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ
chế tài chính nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ theo quy
định của pháp luật về đất đai trong thời gian tới.

x

THESIS ABSTRACT
Name of author: Hoang Minh Hanh
Name of thesis: “Assessing land use right auction work in Cam Khe district Phu Tho province in period 2010 – 2014”.
Major: Land management

Code: 62 85 01 03

Training institution: Viet Nam National University of Agriculture
1. RESEARCH OBJECTIVE OF THESIS
- Assessing results of land use right auction work of some communes in area of
Cam Khe district - Phu Tho province.
- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work of
some communes in Cam Khe district area - Phu Tho province.
2. RESEARCH METHOD OF THESIS
The thesis has been used in the following research methods:
Method of data collection, secondary document: Collecting documents relating to
land price valuation work and land use right auction work in relevant professional and
operations departments and divisions in project management boards of land use right
auction in area of Cam Khe district, Phu Tho province.
- Method of research place choice: Within the thesis’s research, on the basis of
statistical data and based on chosen targets on geographical location, socio-economic
condition, number of participants over 01 auction project, high differential level, I have
carried out to choose 05 residential land price auction projects of communes, townlets
in area of Cam Khe district to make research place.
- Method of secondary data collection: Carrying out the investigation of 110
family households and 30 participants in land use right auction work at 05 residential
land price auction projects of communes, townlets in area of Cam Khe district in period
2010 - 2014.

Method of statistics, analysis, comparison and data summary: Doing statistics,
arranging data in time of years taking place from period 2010 - 2014. Summary,
analysis and data processing collected by Excel software, putting out and analyzing
affects of factors on land use right auction in area.
4. THE MAIN RESULTS AND CONCLUSION
- Overview and general assessment of natural and socio-economic conditions,
land use and management situation in area of Cam Khe district, Phu Tho province.

xi


- Land use right auction results in Cam Khe district in period 2010 - 2014.
- Assessment of land use right auction work in Cam Khe district at 05 residential
land price auction projects of communes, townlets in area of Cam Khe district.
- Proposing some solutions to enhance efficiency of land use right auction work of
some communes in Cam Khe district area - Phu Tho province.
- Cam Khe district has a rather favorable location and import traffic junction (road
and waterway) spreading all over provinces in northwest and districts in province. For
this reason, land management work is always interested by all levels especially land use
right auction work because this is a great source of revenue to local budget.
- In period 2010 - 2014, Cam Khe district has organized land use right auction
with total auction area of 30,733.67 m2, amount paid to state budget has a total of 41.41
billion Viet Nam dong.
- Through assessment of 05 residential land price auction projects of communes,
townlets given above showing that auction work in area is rather successful and highly
appreciated by auction participants. Auction council has implemented rather well legal
documents of the State, the Government and the People’s Committee of Phu Tho
province on land use right auction regulations so has created favorable conditions for
auction participants to understand obviously process, procedure and form of auction.
- Proposing some solutions to enhance quality of land use right auction work of

Cam Khe district: Solution to policy, solution to technique and solution to financial
mechanism aiming at making contribution to improving efficiency of land use right
auction work under regulations of law on land in future.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư
liệu sản xuất không thể thay thế, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác
tiềm năng đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an
ninh quốc phòng. Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó nếu
con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh.
Theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là
ngoại lệ. Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới
nhiều hình thức khác nhau, sự quản lý chưa chặt chẽ của Nhà nước hình thành
nên “thị trường ngầm đất đai”, giá đất dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và
người bán. Điều này làm cho giá đất thị trường cao hơn so với khung giá của Nhà
nước ban hành, dẫn đến lợi nhuận thu được từ việc buôn bán bất động sản nói
chung và đất đai nói riêng cao và việc đầu cơ về đất có xu hướng ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất
(QSDĐ). Trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT
thông qua phương thức đấu giá QSDĐ. Đây là biện pháp hữu hiệu nhằm khắc
phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác
nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa

đồng thời giải quyết vấn đề nhu cầu đất ở ngày càng gia tăng như hiện nay.
Cẩm Khê là huyện miền núi nằm ở phía hữu ngạn Sông Thao (nhánh của
sông Hồng) của tỉnh Phú Thọ với tổng diện tích đất tự nhiên là 23.464,82 ha,
chiếm 6,63% diện tích tự nhiên toàn tỉnh (theo số liệu kiểm kê đất đai của huyện
năm 2014). Huyện Cẩm Khê được tái lập lại từ tháng 4 năm 2002 với 31 đơn vị
hành chính (gồm 30 xã và 01 thị trấn). Kinh tế của huyện trong những năm qua
có bước phát triển nhất định. Song Cẩm Khê vẫn là huyện nghèo của tỉnh, điểm
xuất phát thấp. Cơ sở hạ tầng đang từng bước được đầu tư phát triển nhưng còn

1


hạn chế. Sản xuất nông lâm nghiệp vẫn là chủ yếu.
Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, việc đẩy nhanh tiến trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá, đáp ứng đòi hỏi của xu thế hội nhập Quốc tế trong những năm
tới sẽ gây áp lực lớn lên đất đai của huyện. Hệ thống cơ sở hạ tầng của huyện
đang được đầu tư, các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu một
phần đất ở của người dân là cần thiết, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, nâng cao
hiệu quả phương án sử dụng đất tại địa phương.
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ;
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất của các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê -tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2010-2014.

- Thực hiện điều tra, lấy ý kiến các hộ gia đình và cán bộ tham gia công tác
đấu giá tại 05 dự án KDC trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014.
- Thời gian:
+ Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2010 đến tháng 12/2014.
+ Thời gian thực hiện đề tài: Từ tháng 1/2015 đến tháng 4/2016
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra được:
- Việc đảm bảo được tính minh bạch, dân chủ trong công tác đấu giá quyền
sử dụng đất có ảnh hưởng không nhỏ tới sự thành công của dự án đấu giá.

2


- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tùy thuộc rất lớn vào các yếu tố về vị
trí địa lý, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất lập dự án đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên cứu
qua cả giai đoạn và cụ thể trên một số dự án tại các xã, thị trấn thông qua các tiêu
chí đặt ra để có thể rút ra những quy định chung nhất góp phần xây dựng quy
trình đấu giá QSDĐ hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao hơn.
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất về xác định giá khởi điểm tại những vị trí không thuận lợi.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
các học viên cao học và sinh viên, cũng như những nhà quản lý đất đai về công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn các huyện có vị trí địa lý tương đồng.

3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham
gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua
bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất.
Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người
được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản
thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán
đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
2.1.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện
trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất
bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ
việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà
nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do
chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh
đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”
4


trong giao đất, cho thuê đất. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông
tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu
cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được
tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép
lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực
hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách
nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội
(Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
2.1.3. Hình thức, trình tự của đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố
công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì
người cuối cùng có mức trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
Sau khi tổ chức đấu giá vòng thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu
và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định
số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp theo.
Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn
người tiếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc.
Trường hợp sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến 1 vòng đấu bất kỳ mà tất cả
người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức cho
người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó bốc thăm để xác định người
trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.

Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai.
Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì
xét người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá
từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất. Trường
hợp 01 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó
bắt thăm để chọn được người trúng đấu giá.
Thứ ba, đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào
lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng
lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao

5


nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp hơn
giá sàn thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ quan
chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn (UBND TP. Hà Nội, 2008).
Hiện nay trên hầu hết các Tỉnh, Thành phố trên cả nước nói chung đấu giá
quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thứ hai đang là hình thức phổ biến nhất.
2.1.4. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất
Một là, thực chất của đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước "bán"
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để thu tiền vào ngân
sách Nhà nước. Nói cách khác đây là một hình thức "mua - bán" mà hàng hóa là
quyền sử dụng đất, bên bán là Nhà nước và bên mua là các tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình trong nước, hàng hóa mua bán ở đây không phải là hàng hóa cụ thể mà
chỉ là "quyền sử dụng" được vật hóa bằng một văn bằng gọi là "Giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất".
Hai là, giá cả của việc mua bán không được ấn định ngay từ đầu. Nhà nước
chỉ yêu cầu mức giá thấp nhất và bước giá. Còn giá cả thật của cuộc "mua-bán"
là do quá trình trả giá của người mua quyết định. Người trả giá cao hơn và hợp lệ
sẽ được coi là trúng đấu giá, và được giao quyền sử dụng đất.

Ba là, sau đấu giá, bên mua (người trúng đấu giá) được quyền sử dụng đất
mà mình đã trúng, nhưng bên bán vẫn không mất đi tài sản, không mất đi quyền
sở hữu đối với tài sản, mà chỉ giao "quyền sử dụng đất" mà thôi. Nhà nước vẫn
luôn có quyền sở hữu đất đai, tức là vẫn có quyền chiếm hữu và định đoạt đối với
thửa đất đó. Đây chính là một trong những đặc điểm khác biệt của đấu giá quyền
sử dụng đất so với các hình thức giao dịch mua bán cá tài sản khác.
Bốn là, số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất một phần lại
được tiến hành chi trả cho các chi phí đã bỏ ra để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật khu đất và chi phí phục vụ cho cuộc đấu giá. Đây là một đặc điểm riêng có
của đấu giá quyền sử dụng đất (UBND TP. Hà Nội, 2008).
2.2. GIÁ ĐẤT TRONG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
6


thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường là giá bán QSDĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị

trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết
mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đấtngười được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho
giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các
chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá
trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất
giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan
hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất

và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử
lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất (Quốc hội, 2003).
2.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ. Theo điều 4, Nghị định

7


44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì có 5 phương pháp định giá
đất như sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,

khả năng sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bàng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng
cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định
của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
2.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003, hiện nay được
quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

8


+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý
trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản
gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước;
+ Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất.
- Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
+ Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều
110 của Luật này;
+ Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của
Luật này;
+ Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
+ Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở
xã hội và nhà ở công vụ;
+ Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo
quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà
không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
+ Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn
thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã
hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

+ Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại
khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một
người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không
thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá
quyền sử dụng đất.
Các văn bản hướng dẫn thi hành:
Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban

9


hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm
định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về
hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006

hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn
về giá đất. Sau khi Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29/11/2013 và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/7/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất,
Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, đồng
thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;
định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành thông tư số 02/2014/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số
điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của chính phủ. Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMTBTP ngày 04/4/2015 quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.

10


2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh
doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối
với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò quan
trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và
các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các vị trí ở khu
trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa
trung tâm (cùng vị trí mặt tiền). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn
đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích
sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử

dụng khác nhau. Tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì
sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu
đất đối với mục đích sử dụng đó.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng
như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước
tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện
đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô
như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn
phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm
khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất
thực tế ở đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
2.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.3.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐS
thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc

11


quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà
nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,
quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền

SDĐ của UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế
và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo
với Chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ.
Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện
khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất
phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện,
thành thị thực hiện.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương
mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện
phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì
mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ
tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây
dựng CSHT và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ
và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc
thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và
định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS
chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường
BĐS ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép
của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của
Cục Quản lý đất đai Quốc gia (Hà Nguyên, 2010).
2.3.2. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng

12