đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện giao thủy - tỉnh nam định giai đoạn 2011-2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ NGỌ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI HUYỆN GIAO THỦY - TỈNH NAM ĐỊNH
GIAI ĐOẠN 2011-2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã chuyên ngành:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016
i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ngọ

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc Phó Giáo sư - Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Giao Thủy - tỉnh Nam Định đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ngọ

ii

năm 2016


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 2

1.4.1.

Những đóng góp mới ....................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 3
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 3

2.1.1.

Những khái niệm liên quan .............................................................................. 3

2.1.2.

Tổng quan về thị trường bất động sản .............................................................. 4

2.1.3.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 8

2.1.4.

Đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................................. 12

2.2.

Đấu giá bất động sản của một số nước trên thế giới........................................ 21

2.2.1.

Trung Quốc ................................................................................................... 21

2.2.2.

Nhật Bản ....................................................................................................... 22

2.2.3.

Australia ........................................................................................................ 22

2.2.4.

Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN ............................................. 22

2.3.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam ........................................................... 23

2.3.1.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh....................... 24

iii


2.3.2.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Tĩnh ................................... 25

2.3.3.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam Định .................. 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 29

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và
sử dụng đất của huyện Giao Thủy .................................................................. 29

3.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy.................. 29

3.4.3.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Giao Thủy ..................................................................................................... 29

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất........... 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ............................................... 30

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 30

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 30

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ................ 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 32
4.1.

Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý
và sử dụng đất của huyện giao thủy................................................................ 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 32

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội ............................................................... 37

4.1.3.

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của huyện Giao Thủy................. 41

4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy.................. 46

4.2.1.

Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.................................................... 46

4.2.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy
giai đoạn 2011-2015 ...................................................................................... 56

4.2.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số xã và thị trấn điều tra ...................66

4.3.

Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy ................72

4.3.1.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất .......................................... 72

4.3.2.

Đánh giá của người tham gia về công tác đấu giá QSD đất ở 5 xã, thị trấn .......... 75

iv


4.3.3.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Giao Thủy. .......................................................................................... 78

4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Giao Thủy .......................................................................... 79

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 81
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 81

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 82

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 83
Phụ lục ...................................................................................................................... 85

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐG

Bán đấu giá

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng quyền sở hữu

CNH

Công nghiệp hoá

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐĐ

Đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá

KDC

Khu dân cư

LĐĐ

Luật Đất đai

MCL

Mức chênh lệch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Kết quả 5 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Giao Thủy từ năm 2011 đến năm 2015............................................ 57
Bảng 4.2: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 ............................................ 58
Bảng 4.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 ............................................ 59
Bảng 4.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 ............................................ 62
Bảng 4.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 ............................................ 63
Bảng 4.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 ............................................ 65
Bảng 4.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trong 5 năm của 5 xã, thị trấn ....................66
Bảng 4.8: Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá,
việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án................. 73
Bảng 4.9: Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................... 73
Bảng 4.10: Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá ...................................................... 74
Bảng 4.11: Các tác nhân ảnh hưởng trong quá trình đấu giá ........................................ 75
Bảng 4.12: Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ ....................... 75
Bảng 4.13: Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ...................................................... 76
Bảng 4.14: Đánh giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá ................... 77
Bảng 4.15: Đánh giá sau khi trúng đấu giá .................................................................. 77

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất ......................................................................28
Hình 4.1: Sơ đồ vị trí huyện Giao Thủy .......................................................................32
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2015 ..........................................41
Hình 4.3: Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Nam Định ...............................................51
Hình 4.4: KDC thị trấn Quất Lâm 2011 .......................................................................69
Hình 4.5: KDC xã Giao Hương năm 2014 ...................................................................71

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Ngọ
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy-tỉnh
Nam Định giai đoạn 2011-2015”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Giao Thủy trong giai đoạn 2011-2015.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ của
huyện được tiến hành ở 2 khu vực đô thị và nông thôn. Khu vực đô thị chọn thị trấn
Quất Lâm, thị trấn Ngô Đồng. Khu vực nông thôn chọn 3 xã Hồng Thuận, Giao Yến và
Giao Hương.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 35 cán bộ và 280 hộ gia đình và
cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của huyện từ 2011-2015.
- Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: thống kê, phân
tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý số liệu
đã thu thập theo thời gian từ 2011 - 2015 bằng phần mềm Excel.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính

+ Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Giao Thủy.
+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Giao Thủy trong 5 năm và của 5
xã và thị trấn được chọn làm điểm nghiên cứu.
+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy thông
qua điều tra 35 cán bộ và 280 hộ gia đình cá nhân.

ix


+ Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Giao Thủy.
- Kết luận
1. Huyện Giao Thuỷ nằm ở cực Nam đồng bằng châu thổ sông Hồng có nhiều
tiềm năng để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng, phong phú trên cơ sở tiếp tục ổn định
sản xuất nông nghiệp. Công tác Quản lý đất đai luôn được Nhà nước, các cơ quan, ban
ngành trên địa bàn huyện quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử
dụng đất vì đây là nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước và huyện.
2. Đấu giá QSDĐ của huyện Giao Thủy chủ yếu giải quyết được đất ở cho người
dân. Giai đoạn 2011-2015 huyện đã xây dựng 84 dự án và tổ chức đấu giá thành công
78 dự án với tổng diện tích 160.986,9m2, ở 22 xã và thị trấn, thu được số tiền là 222,264
tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương. Trong khu vực đô thị, thị trấn Quất
Lâm có quy mô đấu giá (161 lô), số lượng người tham gia đấu giá lớn (222 người)
nhưng tỷ lệ các lô đấu giá thành công không đạt kế hoạch (116/161 lô), mức chêch lệch
giữa giá khởi điểm và giá trúng không cao (1,07 lần), do việc xây dựng giá khởi điểm
cao. Tại thị trấn Ngô Đồng với quy mô nhỏ (49 lô), số lượng người tham gia đấu giá
(103 người) ít nhưng mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng cao (1,41 lần) do
vị trí các lô đất lại nằm ở các trục đường tỉnh lộ 489 và 486 thuận tiện về giao thông,
gần bến xe huyện, UBND thị trấn, ngân hàng chính sách… thích hợp cho các hoạt động
kinh doanh, buôn bán tạo nên sự cạnh tranh cao trong quá trình đấu giá. Khu vực nông

thôn được coi là tổ chức đấu giá thành công, trong đó xã Hồng Thuận thành công nhất
(115/116 lô) vì khi tổ chức đấu giá cơ sở hạ tầng của các dự án đã hoàn thiện, vị trí các
lô đấu giá được cho là thuận lợi.
3. Công tác đấu giá QSDĐ của huyện Giao Thủy được cán bộ và người tham gia
đấu giá đánh giá: công tác đấu giá được tổ chức công khai minh bạch (chiếm 97,14%);
hội đồng đấu giá thực hiện đúng trình tự thủ tục, quy chế đấu giá (252/28 phiếu; chiếm
87,50%); các thủ tục sau khi trúng đấu giá được các cơ quan chức năng thực hiện tốt
(177/177 phiếu, chiếm 100%); các dự án đều xây dựng dựa trên nhu cầu của địa phương
và nằm trong quy hoạch, kế hoạch hàng năm (35/35 phiếu cán bộ; chiếm 100%). Việc
xây dựng giá khởi điểm tương đối sát với giá thị trường, tuy nhiên công tác tổ chức còn
có bất cập như sắp xếp lịch đấu giá chưa phù hợp, công tác tuyên truyền về khu vực đấu
giá chưa được sâu rộng...
4. Để công tác đấu giá QSDĐ của huyện đạt kết quả cao hơn nữa trong thời gian
tới, huyện cần quyết định giá khởi điểm bán đấu giá tại các khu đấu giá cho phù hợp với
giá thị trường, sắp xếp lịch, xây dựng cơ sở hạ tầng và tuyên truyền tốt các khu vực
chuẩn bị đưa ra đấu giá.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Ngo
Thesis title: “Assessment on the auction of land use right at Giao Thuy District,
Nam Dinh Province in the period of 2011 – 2015”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research Objectives:

- Assessment on reality of the auction of land use right at Giao Thuy District,
Nam Dinh Province in the period of 2011 – 2015
- Solutions for a better process, mechanism resulting in more effective auction of
land use right.
Materials and Methods:
The following methods are adopted for the thesis:
- The secondary method of figure survey, collection: The secondary figures are
collected at professional divisions relating to the auction of land use right at Giao
Thuy District, Nam Dinh Province
- Method of choosing research area: The research is performed both at urban
and rural areas. Quat Lam Town and Ngo Dong Town are selections for urban area
and Hong Thuan, Giao Yen, Giao Huong Communes are the samples for rural area.
- The primary method of figure collection: Investigation of 35 officials and
280 families, individuals participating in the auction of land use right from 2011 to
2015.
- The method of figure's statistics, analysis, treatment and synthesis: Statistics,
analysis on effect of factors on the auction of resident land use right; arrangement of
collected figures as period from 2011 - 2015 by Excel.
Main findings and conclusions:
- Main findings
+ Overview on the social-economics, natural condition; land use and
management situation of Giao Thuy District.
+ Auction result of land use right at Giao Thuy District in 5 years, and 05
researching communes and towns.
+ Assessment on the auction of land use right at Giao Thuy District by
investigating 35 officials and 280 families, individuals
+ Some solutions for improvement of the auction of land use right at Giao
Thuy District.

xi

- The conclusions
1. Giao Thuy District is located at the Southern area of Red River Delta with
plenty of potentials for diverse economics construction and development in the base
of agricultural production stabilization. Land Management is always the key concern
to the State, district's units, sectors; particularly the auction of land use right because
of its revenue for District and State's budget.
2. Auction for the right of land use in Giao Thuy district mainly deals with
residential areas for inhabitants. In period 2011-2015, the district has built 84
projects and held successful auction for 78 projects with total area of 160,986.9 m2
in 22 communes and towns, earning 222.264 billion Vietnamese dong for the state
and local budgets. In the urban area, the scope of auctions is big (161 lot) and
number of participants is high (222 people) in Quat Lam town but the rate of
successful auction failed to meet the planned target (116/161 lot), the difference
between starting price and the winning price is not high (1,07 times) that is because
of high starting price. In Ngo Dong town, the scope of auction (49 lot) and the
number of participants are small (103 people) but the difference between the starting
price and the winning price are high (1,41 times). This is because the land plots are
located on the provincial road No.489 and No.486 that is convenient for
transportation, near district coach station, Town People’s Committee, policy bank,
etc suitable for business and trading activities, therefore the competition during the
auction process is high. The auctions are deemed to be successful in rural areas of
which Hong Thuan communes is known to be the most successful (115/116 lot) for
the auction of completed infrastructure projects with plots on auction having
convenient locations.
3. The auction for the right of land use in Giao Thuy district is assessed by staffs
and participants as follows: the auctions is organized publicly and transparently
(97,14%); the auction council complies with auction procedures, regulations (252/280
votes; accounting for 87,50%); procedures after auctions for winner is performed well

by concerned authorities (177/177 votes, accounting for 100%); projects are developed
basing on the local needs and within the planning and annual plan (35/35 votes;
accounting for 100%). The establishment of starting price is relatively close to the
market price, however, the organization still has some shortcoming such as unsuitable
auction schedule, not intensive propaganda for areas on auction, etc.
4. In the upcoming, the district should pay attention to the proposals on
starting price for auction area; make proper arrangement of schedule,
construction of infrastructure and advertising on the auction areas for the better
result in auction of land use right at locality.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành
tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp.
Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm
năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có
hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh,
theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là
ngoại lệ. Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới
nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành
nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa
người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung
giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói

chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất
(QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT
thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc
phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác
nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa.
Huyện Giao Thủy là một trong 3 huyện đồng bằng ven biển của tỉnh Nam
Định, nằm trong hành lang trọng điểm của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng,
cạnh 2 cửa sông lớn là cửa Ba Lạt và Hà Lạn. Trong những năm gần đây, huyện
Giao Thủy đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Các dự
án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô
lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô thị hiện

1


đại phát triển. Và công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò quan
trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài
chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường
công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận
thức được tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cường công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tôi đề xuất nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại Huyện Giao Thủy – Tỉnh Nam Định giai đoạn 2011-2015".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Giao Thủy trong giai đoạn 2011-2015.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu: đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất qua các xã, thị trấn đã tiến hành đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy trong thời gian từ 2011-2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc rất
lớn vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng
và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của huyện Giao Thủy có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện
Giao Thủy đạt kết quả tốt hơn.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác
đấu giá trên địa bàn huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Những khái niệm liên quan
2.1.1.1. Giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo
thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá
thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối
quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch
dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng

3


đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử

dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc
trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử
dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ
đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc
tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010).
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,
được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán
đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá. Quyết định số 137-QĐ/UB ngày 9/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội
về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi: “Đấu giá quyền sử
dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư
là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện
về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ
tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội”.
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi

4


hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường bất động sản (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
BĐS. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn
ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường
BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với
nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN ở nước ta. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển
quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý
nghĩa chung là quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
2.1.2.1. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật
cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy
bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình
xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo
không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật
chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS)
là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài
sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật

quy định" (Quốc hội, 2015).
2.1.2.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng
có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao
dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các
đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm
và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.

5


Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng
của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao
dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao
dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
2.1.2.3. Thị trường quyền sử dụng đất
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị

trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là
thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những
người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường
người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành
chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay
mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ
cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi
đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở
rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển
nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...

6


Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của
người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay
theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị
trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan
trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông
nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử
dụng đất, đất ở.

Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao
gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường
bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công
trình công cộng …. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển
nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị
trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường
bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10
năm 1993-2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ
bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường
tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế
"xin-cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện
tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm
trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế
"xin-cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó
hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện
tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần như không còn. Thị trường BĐS đã
"hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp
nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán của cầu (Phùng Ngọc Phương,

7


Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền,

Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh và Bùi Văn Tuấn, 2011). Và hiện nay khi
Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 thì với việc xác định giá
đất cụ thể và chính xác hơn thì nhu cầu về BĐS ngày cảng giảm mạnh.
Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay
"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có
khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết
bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi
mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia
cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế
thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng
được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn
đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng
khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát
triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các
cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai
phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương,
Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền,
Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh và Bùi Văn Tuấn, 2011).
2.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông
qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá.

8


- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác
định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn
liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
2.1.3.2. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại

9


Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu.
a. Các văn bản hướng dẫn thi hành theo Luật Đất đai 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông
tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg
ngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP,

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản.
- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về
thẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về
hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006
hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn
về giá đất. Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài
chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí
tham gia đấu giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản. Thông tư số
48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc
xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử
dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
b. Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban

10


hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành
Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu
giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ

Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của
Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày
16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế
độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất.
2.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất,
kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi
đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai trò
quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi
trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: các
vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế-xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao hơn các
vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động
rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục
đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục
đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao
nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị
trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó.
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ
tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát
nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang
bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở
quy mô như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp
đến giá đất.

11

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế-xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn
phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm
khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất
thực tế ở đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005).
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất
a. Các văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất
- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Luật Dân sự năm 2015.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ
hoặc cho thuê đất.
- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị
định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng
dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định

chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3 năm
2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.

12