Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quan
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (322.02 KB, 27 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------
NGUYỄN HỮU TÙNG
ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
PGS.TS. NguyÔn
Kh¾c Th¸i S¬n
Thái Nguyên - 2010
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả
Nguyễn Hữu Tùng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Tùng
DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT
UBND
: Uỷ ban nhân dân
QSDĐ
: Quyền sử dung đất
NĐ-CP
: Nghị định của Chính phủ
QĐ-UB
: Quyết định của Uỷ ban nhân dân
CNH-HĐH
: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
BTHT
: Bồi thƣờng, hỗ trợ
TĐC
: Tái định cƣ
KV-VT
: Khu vực - vị trí
VNĐ
: Việt Nam đồng
VT1,VT2
: Vị trí 1, vị trí 2
KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................. 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI............................................................................................... 3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................ 3
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................. 4
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .............................................. 5
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................. 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ............................................................... 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài ................................................................. 8
1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT .......................................................................... 11
1.2.1. Khái niệm về định giá đất ............................................................ 11
1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất ................................................ 12
1.2.3. Các phƣơng pháp định giá đất ...................................................... 14
1.2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ................................................ 17
1.2.5. Sơ lƣợc về công tác định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới ....... 22
1.2.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam .............................................. 23
1.3. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG .................................................................................................................................. 28
1.3.1. Khái quát về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng ..................................................................................... 28
1.3.2. Sơ lƣợc về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng trên thế giới .......................................................... 32
1.3.3. Sơ lƣợc về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ........................................................... 37
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1.3.4. Sơ lƣợc về kết quả nghiên cứu ảnh hƣởng của định giá đất đến giải
phóng mặt bằng ..................................................................................... 40
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 42
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................................... 42
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................... 42
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...................................................................................... 42
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................. 44
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................... 46
3.1. SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN ............................... 46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 46
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................. 47
3.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên của
huyện Yên Sơn ...................................................................................... 47
3.1.5. Thực trạng quản lý đất đai của huyện Yên Sơn giai đoạn 2005
đến 2009 ............................................................................................... 52
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 .................................................................................................. 54
3.2.1. Cơ sở của công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang từ 2005 đến 2009........................................................................ 54
3.2.2. Các phƣơng pháp định giá đã đƣợc áp dụng tại huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 ...................................................... 55
3.2.3. Kết quả định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 ........... 57
3.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá đất tại huyện
Yên Sơn từ 2005 đến 2009 .................................................................... 69
3.2.5. Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyện Yên
Sơn trong giai đoạn 2005 đến 2009 ....................................................... 72
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009 .................................................................................................. 84
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3.3.1. Kết quả thu hồi đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn từ năm 2005
đến 2009 ................................................................................................ 84
3.3.2. Kết quả thu hồi đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 ......... 87
3.3.3. Kết quả thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở tại huyện
Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009. ............................................................ 90
3.3.4. Những khó khăn, tồn tại trong công tác thu hồi đất tại huyện Yên
Sơn từ 2005 đến 2009 ............................................................................ 91
3.4. ẢNH HƢỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009 ....................................... 92
3.4.1. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp............. 92
3.4.2. Ảnh hƣởng của định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp ....... 94
3.4.3. Giải pháp hạn chế ảnh hƣởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 101
1. KẾT LUẬN ................................................................................................................... 101
2. ĐỀ NGHỊ....................................................................................................................... 102
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010) ............. 50
Bảng 3.2. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn giai đoạn
2005 đến 2009 .................................................................................... 59
Bảng 3.3a. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2 từ 2005 đến 2009 ...................... 62
Bảng 3.3b. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009 ................... 63
Bảng 3.3c. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đƣờng Thanh niên từ 2005
đến 2009 ............................................................................................. 64
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở một số xã đại diện của huyện Yên Sơn từ
năm 2005 đến 2009 ............................................................................. 66
ĐVT: nghìn đồng/m2 .................................................................................... 66
Bảng 3.5. Điều tra giá đất bằng phƣơng pháp thu nhập của đất trồng cây
hàng năm tại khu vực II - Vị trí 1 với mức lãi xuất ngân hàng
10,5%/năm .......................................................................................... 78
Bảng 3.6. Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại khu vực III vị trí 1 ................................................................................................. 79
Bảng 3.7. Điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị trí 5 ........... 80
Bảng 3.8. Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II - vị trí 5..... 81
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá QSD đất với khung giá đất của một số dự án ...... 83
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất nông nghiệp
của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 ........................................ 86
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số
công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 .............. 89
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông
nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009 ................ 90
Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thƣờng đất nông
nghiệp qua ý kiến ngƣời dân bị thu hồi đất tại các dự án ..................... 92
Bảng 3.14. Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi đất
nông nghiệp để xây dựng Trƣờng bắn tại xã An Tƣờng năm 2009 ...... 93
Bảng 3.15. Chênh lệch giữa giá bồi thƣờng với giá quy định khi thu hồi đất
ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 ............ 94
Bảng 3.16. Tổng hợp phƣơng án bồi thƣờng của một số công trình thu hồi
đất tại huyện Yên Sơn ........................................................................ 95
Bảng 3.17. Mức độ chênh lệch giá bồi thƣờng đất ở tại dự án xây dựng
Trƣờng bắn tại xã An Tƣờng ............................................................... 96
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huỵên Yên Sơn tính
đến 01/01/2010 ..................................................................................... 51
Hình 3.2. Biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến
2009 theo khung giá ............................................................................. 60
Hình 3.3. Giá đất ở trên thị trƣờng và giá theo khung giá quy định của
khu vực đất giáp Quốc lộ 2 của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009........ 72
Hình 3.4. Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên
Quang và một số tỉnh giáp ranh ............................................................ 74
Hình 3.6. So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 của tỉnh Tuyên
Quang so với các tỉnh giáp ranh ........................................................... 76
Hình 3.7. So sánh giá đất ở năm 2010 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang với một số địa phƣơng lân cận ................................................... 77
Hình 3.8. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc
thu hồi đất tại huyện Yên Sơn ............................................................... 85
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nƣớc, là thành phần quan trọng của môi trƣờng
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế
xã hội nhƣ: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số ...
làm cho nhu cầu của con ngƣời về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy
nhiên, ngƣợc lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và
không thể di chuyển đƣợc, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày
càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở
các khu đô thị, các điểm dân cƣ ven trục đƣờng giao thông chính...
Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại
hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép ngƣời sử dụng
đất đƣợc: mua bán chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn... bằng quyền
sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của ngƣời dân đƣợc giải
phóng. Đất đai đƣợc chính thức tham gia vào thị trƣờng bất động sản nhƣ một
loại hàng hoá đƣợc trao đổi qua lại giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau
theo quy định của pháp luật.
Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt
ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc
quản lý điều tiết trên thị trƣờng. Và những quy định về định giá đất đai ra đời
cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần
thúc đẩy thị trƣờng bất động sản đi đúng hƣớng.
Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và đƣợc sự quan tâm của
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà ngƣời dân quan tâm nhất về đất đai là
giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã đƣợc hình thành và phát triển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
data error !!! can't not
read....
