Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố trà vinh (tóm tắt trích đoạn)

TÓM TẮT
Nghiên cứu này được thực hiện với mục tiêu xác định các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất trên địa bàn thành phố Trà Vinh, từ đó đề xuất một số giải pháp, gợi ý
chính sách liên quan đến công tác định giá đất, quản lý đất đai trên địa bàn thành phố
Trà Vinh.
Để thực hiện đề tài, trước tiên tác giả thực hiện nghiên cứu lý thuyết về đất
đai, thị trường đất đai, giá đất, phương pháp xác định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất. Sau đó, tác giả nghiên cứu mơ hình hedonic, ứng dụng của mơ hình
hedonic trong xác định giá trị bất động sản và các nghiên cứu trước đây. Từ cơ sở lý
thuyết và các nghiên cứu đã tham khảo, tác giả xây dựng mơ hình nghiên cứu của
mình gồm 11 biến bao gồm: khoảng cách đường chính, khoảng cách trường học,
khoảng cách trung tâm, diện tích đất, độ rộng tuyến đường hoặc hẻm, nguồn điện,
nguồn nước, môi trường, an ninh, quy hoạch sử dụng đất, hình dáng thửa đất.
Tiếp theo, tác giả sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia để xác định lại
các biến nghiên cứu. Sau khi phỏng vấn chuyên gia, tác giả loại bỏ 02 biến là nguồn
điện và nguồn nước thêm vào 03 biến: khoảng cách khu cơng nghiệp, hệ thống thốt
nước, loại đường phố. đối với biến loại đường phố tác giả sử dụng các biến: đường
phố loại 1, đường phố loại 2, đường phố loại 3, đường phố loại 4 (làm biến kiểm
soát). Sau đó, tác giả điều chỉnh mơ hình nghiên cứu bao gồm 15 biến: khoảng cách
đường chính, khoảng cách trường học, khoảng cách trung tâm, diện tích đất, độ rộng
tuyến đường hoặc hẻm, môi trường, an ninh, quy hoạch sử dụng đất, hình dáng thửa
đất, khoảng cách khu cơng nghiệp, hệ thống thoát nước và 04 biến kiểm soát tương
ứng với 04 loại đường.
Khi xác định mơ hình nghiên cứu chính thức, tác giả thực hiện khảo sát người
nhận chuyển nhượng hoặc người chuyển nhượng đất với số lượng mẫu thu về là 205
mẫu. Sau đó, tác giả tiến hành phân tích hồi quy kết quả như sau: biến tác động mạnh
nhất là 02 biến kiểm soát đường loại 1 và đường loại 2, tiếp đến là biến hình dáng
thửa đất, độ rộng đường hoặc hẻm, quy hoạch, hệ thống thoát nước, diện tích đất,

-iii-

khoảng cách đường chính, khoảng cách trung tâm và tác động yếu nhất là biến khoảng
cách khu công nghiệp.
Từ kết quả nghiên cứu, kết hợp với các quy định hiện tại về định hướng phát
triển dô thị của thành phố và bảng giá đất hàng năm, tác giả đề xuất các giải pháp và
một số gợi ý chính sách liên quan đến công tác định giá đất và quản lý đất đai trên
địa bàn thành phố Trà Vinh.

-iv-


ABSTRACT
This study was performed with the aim of determining the factors affecting
the price of land in the province of Tra Vinh city and proposed a number of solutions
and policy recommendations concerning land valuation, management of land in the
province of Tra Vinh city.
First, to implement this study, the author research of land theories, the land
market, land prices, methods of determining land prices, factors affecting land prices.
Then, author study the applications of hedonic model, hedonic models in determining
real estate values and the previous studies. From the theoretical basis and reference
studies, the authors build their research model includes 11 variables include: main
road distance, distance school, center distance, Land, breadth roads or alleys, power,
water resources, Environment, Security, land use planning, land plot shape.
Next, the authors use the method of expert interviews to redefine the
variables studied. After interviewing experts, authors eliminated 02 variable
power supply, water and added to the 03 variables: Distance Industrial Park,
Sewer, street type. Authors use 04 streets types variables (as control variables): 1
type Street, 2 type Street, 3 type Street, 4 type Street. Then authors adjust the
model that include studied 15 variables: main road distance, schools distance,
center Distance, land area, road or alley width, Environment, Security, land using

Planning, land shape, distance industrial Park, Sewer and 04 control variables
corresponding to the type of road.
When research model is defined, the author interview a survey the transferee
and the transfer of land. The number of collected samples are 205 samples. Then, the
author conducted a regression analysis that results are as follows: the most powerful
variable is the control variable (type 1 and type 2 Street), followed by the variable
land shape, street or alley width, land using Planning, Sewer, land area, main road
distance, center distance and the weakest variable are centre distance.

-v-


From the research results, the author combined them with the existing
regulations on urban development orientation of the city, the land price list of city to
proposes some solutions and policy implications to the valuation of land and land
management in the province of Tra Vinh city.

-vi-


MỤC LỤC
Trang tựa
Quyết định giao đề tài
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
TÓM TẮT ................................................................................................................ iii
ABSTRACT ...............................................................................................................v
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................... xi
DANH SÁCH CÁC BẢNG .................................................................................... xii
DANH SÁCH CÁC HÌNH.................................................................................... xiii

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN ĐỀ TÀI ......................................................................1
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI .....................................................................................1
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ..............................................................................3
1.2.1 Mục tiêu chung ...........................................................................................3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................3
1.3 NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU .............................................................................3
1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................4
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu .................................................................................4
1.4.2 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................4
1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................................................................4
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI.............................................................4
1.7 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN...........................................................................6
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............7
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN .............................................................................................7
2.1.1 Tổng quan về đất đai...................................................................................7
2.1.1.1 Định nghĩa đất đai ................................................................................7
2.1.1.2 Đặc trưng của đất đai ...........................................................................7
2.1.2 Khái quát thị trường đất đai ........................................................................8

-vii-


2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai ................................................................8
2.1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai ...............................................................9
2.1.2.3. Đặc trưng của thị trường đất đai .........................................................9
2.1.3. Khái quát về giá đất .................................................................................11
2.1.3.1. Khái niệm giá đất ..............................................................................11
2.1.3.2. Đặc điểm của giá đất .........................................................................11
2.1.4 Khái quát công tác định giá đất ................................................................12
2.1.4.1 Định giá đất đai ..................................................................................12

2.1.4.2 Phương pháp định giá đất đai.............................................................13
2.1.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................14
2.1.5 Khái qt mơ hình hedonic .......................................................................18
2.1.5.1 Giới thiệu mơ hình hedonic................................................................18
2.1.5.2 Ứng dụng mơ hình hedonic trong định giá bất động sản ...................19
2.1.6 Lược khảo các nghiên cứu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu ..............20
2.1.6.1 Các nghiên cứu trên thế giới ..............................................................20
2.1.6.2 Các nghiên cứu trong nước ................................................................21
2.2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................26
2.2.1 Thiết kế nghiên cứu ..................................................................................26
2.2.2 Mô hình nghiên cứu dự kiến .....................................................................28
2.2.3 Phương pháp chuyên gia ...........................................................................30
2.2.4. Phương pháp bản đồ ................................................................................33
2.2.5 Phương pháp điều tra ................................................................................33
2.2.6 Phương pháp so sánh ................................................................................34
2.2.7 Phương pháp phân tích số liệu ..................................................................34
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TRÀ VINH ......................................38
3.1 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .......................................................38
3.1.1 Đặc điểm tự nhiên thành phố Trà Vinh ....................................................38
3.1.1.1 Vị trí địa lý .........................................................................................38
3.1.1.2 Địa hình địa mạo, khí hậu ..................................................................40

-viii-


3.1.2. Đặc điểm về kinh tế, xã hội, cơ sở hạ tầng ..............................................40
3.1.2.1 Dân cư ................................................................................................40
3.1.2.2 Cơ cấu lao động ngành nghề ..............................................................40
3.1.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng, giao thông .................................................41

3.1.3 Đánh giá chung địa bàn nghiên cứu .........................................................42
3.1.3.1 Ưu điểm..............................................................................................42
3.1.3.2 Hạn chế ..............................................................................................42
3.2. CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ TRÀ VINH ....................................................................................43
3.2.1. Công tác quản lý đất đai ..........................................................................43
3.2.1.1 Một số mặt của công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố .......43
3.2.1.2 Ưu điểm và hạn chế của công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành
phố Trà Vinh ..................................................................................................44
3.2.2. Phân tích thực trạng cơng tác định giá đất trên địa bàn thành phố Trà Vinh
(giai đoạn 2010-2014)........................................................................................45
3.2.2.1 Quy trình định giá đất trên địa bàn thành phố Trà Vinh ....................45
3.2.2.2 Quy định giá đất trên địa bàn thành phố Trà Vinh ............................49
3.2.2.3 Thực trạng giá đất do UBND tỉnh quy định trên địa bàn thành phố Trà
Vinh (giai đoạn 2010-2014) ...........................................................................51
3.2.2.4 Ưu điểm và hạn chế của Bảng giá đất hàng năm ...............................52
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................54
4.1 TỔNG HỢP VÀ XỬ LÝ PHIẾU ĐIỀU TRA ................................................54
4.2. MÔ TẢ THỐNG KÊ MẪU ............................................................................56
4.2.1 Thống kê mẫu nghiên cứu với các chỉ tiêu đo lường ...............................56
4.2.2 Thống kê mô tả tần suất xuất hiện của các yếu tố ....................................58
4.2.3 Kiểm định sự khác biệt giá đất giữa các nhóm đặc tính có liên quan đến
thửa đất ..............................................................................................................65
4.3 PHÂN TÍCH HỒI QUY ..................................................................................68
4.3.1 Phân tích tương quan giữa các biến trong mơ hình ..................................68

-ix-


4.3.2 Xây dựng mơ hình hồi quy tuyến tính ......................................................68

4.3.2.1 Đánh giá và kiểm định độ phù hợp của mô hình ...............................68
4.3.2.2 Kiểm định các vi phạm giả định hồi quy tuyến tính ..........................70
4.4. THẢO LUẬN KẾT QUẢ MƠ HÌNH ............................................................70
4.5. MỘT SỐ GỢI Ý CHÍNH SÁCH NHẰM HỒN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH
GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TRÀ VINH ......................................73
4.5.1. Đối với yếu tố khoảng cách trục đường chính .........................................74
4.5.2. Đối với yếu tố loại đường phố và khoảng cách trung tâm ......................75
4.5.3. Đối với yếu tố khoảng cách khu công nghiệp .........................................75
4.5.4. Đối với yếu tố diện tích đất .....................................................................76
4.5.5 Đối với yếu tố độ rộng mặt đường, hẻm ...................................................76
4.5.6 Đối với yếu tố hệ thống thoát nước ..........................................................77
4.5.7 Đối với yếu tố hạn chế quy hoạch sử dụng đất .........................................77
4.5.8 Đối với yếu tố hình dáng thửa đất ............................................................79
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................81
5.1 KẾT LUẬN .....................................................................................................81
5.2 KIẾN NGHỊ.....................................................................................................82
5.2.1 Kiến nghị đối với UBND thành phố Trà Vinh .........................................82
5.2.2 Kiến nghị đối với UBND tỉnh Trà Vinh ...................................................83
5.2.3 Kiến nghị đối với Chính phủ ....................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................86
PHỤ LỤC .................................................................................................................86
PHỤ LỤC 1: PHIẾU KHẢO SÁT VÀ KẾT QUẢ KHẢO SÁT..........................90
PHỤ LỤC 2: BẢNG PHÂN LOẠI CÁC TUYẾN ĐƯỜNG................................98
PHỤ LỤC 3: BẢNG HỆ SỐ TƯƠNG QUAN CỦA CÁC BIẾN ĐỘC LẬP ....100
PHỤ LỤC 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH HỒI QUY .............................................102
PHỤ LỤC 5: DANH SÁCH VÀ KẾT QUẢ PHỎNG VẤN CỦA CÁC HỘ TRÊN
ĐỊ BÀN THÀNH PHỐ TRÀ VINH .....................................................................112

-x-

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ĐBSCL:

Đồng Bằng Sông Cửu Long

KC:

Khoảng cách

KCN:

Khu cơng nghiệp

KCTT:

Khoảng cách trung tâm

HTTN:

Hệ thống thốt nước

UBND:

Ủy ban nhân dân

VNĐ:

Việt Nam đồng

WB:

Ngân hàng thế giới

-xi-


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Số hiệu bảng
Bảng 2.1
Bảng 4.1

Tên bảng
Diễn giải các biến độc lập và kỳ vọng trong mơ hình hồi quy
được hiệu chỉnh
Kết quả so sánh giá đất thị trường và giá đất do UBND tỉnh
quy định

Trang
32

55

Bảng 4.2

Kết quả thống kê mẫu nghiên cứu

57

Bảng 4.3

Bảng tần suất theo địa bàn nghiên cứu

58

Bảng 4.4

Bảng tần suất theo các chỉ tiêu khác

63

Bảng 4.5

Bảng kiểm định sự khác biệt về giá giữa các nhóm của
yếu tố ảnh hưởng

65

Bảng 4.6

Bảng Kiểm định trung bình hai tổng thể T-test

67

Bảng 4.7

Bảng tóm tắt kết quả phân tích hồi quy

68

Bảng 4.8

Phân tích phương sai ANOVA

69

Bảng 4.9

Kết quả hệ số hồi quy

69

-xii-


DANH SÁCH CÁC HÌNH
Số hiệu hình
Hình 2.1

Tên hình
Mơ tả mối quan hệ giữa các yếu tố tác động lên giá trị bất
động sản

Trang
24

Hình 2.2

Quy trình nghiên cứu

27

Hình 3.1

Bản đồ địa giới hành chính tỉnh Trà Vinh

39

Hình 3.2

Quy trình định giá đất trên địa bàn tỉnh Trà Vinh

46

Hình 3.3

Biểu đồ giá đất do UBND tỉnh quy định từ năm 2010-2014

51

Hình 4.1

Bản đồ vị trí điểm khảo sát phường 1, 2, 3, 4

59

Hình 4.2

Bản đồ vị trí điểm khảo sát phường 5 ,9

60

Hình 4.3

Bản đồ vị trí điểm khảo sát phường 6, 7, 8

61

Hình 4.4

Bản đồ vị trí điểm khảo sát xã Long Đức

62

-xiii-


CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN ĐỀ TÀI
1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Trung ương Đảng
khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất
q giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc” và thông qua Luật đất đai loại
hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất.
Sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới, Việt Nam đã có những cơ hội
phát triển vượt bậc, việc đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng ở các thành phố trong cả
nước, từ đó nhu cầu về đất đai tăng lên và việc trao đổi mua bán loại hàng hóa đặc
biệt này là một xu thế tất yếu, chính điều này đã làm hình thành nên thị trường đất
đai thuộc thị trường bất động sản. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị

trí quan trọng, giá của quyền sử dụng đất (hay còn gọi là giá đất) thu hút được sự
quan tâm của rất nhiều tác nhân trên thị trường, vì họ muốn sử dụng giá đất vào nhiều
mục đích khác nhau như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất hoặc kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai.
Luật đất đai 1993 đã có quy định về giá đất: "Nhà nước xác định giá các loại
đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất; Chính phủ
quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và từng thời gian".
Luật đất đai năm 2003 tiếp tục kế thừa và phát triển các quy định về giá đất:
"Giá đất được hình thành trong các trường hợp: do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định theo pháp luật; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có quyền sử dụng đất; do người sử dụng đất thỏa thuận khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất" và “Giá nhà nước
phải định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm”.
-1-


Luật đất đai năm 2013 quy định "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình
Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất
được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh
khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp". Như vậy, cần xác định thời điểm giá
đất phổ biến trên thị trường có biến động để thực hiện điều chỉnh bảng giá đất do Ủy
ban nhân dân tỉnh ban hành phù hợp thực tế.
Thành phố Trà Vinh là một đô thị nằm ở khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long.
Ngày 04/3/2010, thành phố Trà Vinh được công nhận đô thị loại III trực thuộc tỉnh
theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ. Từ năm 2010 đến 2014 thành phố Trà

Vinh xây dựng chương trình phát triển đô thị, tập trung đầu tư xây dựng và hoàn thiện
kết cấu hạ tầng đồng bộ, diện mạo đô thị ngày càng khang trang, chất lượng cuộc
sống của người dân được nâng cao nhằm xây dựng thành phố Trà Vinh đạt đô thị loại
II vào năm 2016. Bên cạnh sự phát triển của thành phố, các hoạt động, giao dịch liên
quan đến bất động sản ngày càng lớn như: bồi thường giải phóng mặt bằng (38 cơng
trình), bố trí 06 khu tái định cư với 1050 thửa đất cho các hộ thiệt hại, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất 41200 giao dịch trong đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7461
giao dịch, còn lại là thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất (theo số
liệu báo cáo năm 2010-2014 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Trà Vinh). Cho nên, công tác quản lý đất đai của thành phố trong giai đoạn hiện nay
khá phức tạp.
Thành phố Trà Vinh có nguồn thu thuế từ đất đai chiếm khoảng 40% tổng thu
ngân sách của thành phố. Trong đó, nguồn thu từ tiền sử dụng đất là phổ biến nhất
chiếm 42%, nguồn thu từ thuế thu nhập cá nhân chiếm 20%, còn lại là thuế sử dụng
đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, trước bạ, góp phần quan trọng vào sự phát triển
chung của thành phố (Báo cáo năm 2014 của Chi cục thuế thành phố Trà Vinh).
Việc định giá đất là một trong những nội dung quan trọng đối với công tác
quản lý đất đai và thu ngân sách từ thuế đất của thành phố. Theo số liệu điều tra giá

-2-


đất thực tế từ năm 2010 đến đầu năm 2014 phục vụ cho công tác định giá đất hàng
năm của Trung tâm Kỷ thuật Tài nguyên và Môi trường tỉnh Trà Vinh cho thấy giá
đất do UBND tỉnh quy định và giá đất thực tế có chênh lệch khá lớn. Trong khi đó,
giá đất khơng những chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu trên thị trường, chính sách
nhà nước liên quan đến đất đai, sự đầu cơ, mà còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
khác như: truyền thống, vị trí thửa đất tọa lạc, các yếu tố cá biệt liên quan đến thửa
đất. Như vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
là rất cần thiết. Trên cơ sở đó, tác giả chọn đề tài nghiên cứu là: "Các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Trà Vinh".
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu chung
Mục tiêu chung của đề tài này là nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở trên địa bàn thành phố Trà Vinh, trên cơ sở đó đề xuất một số gợi ý chính sách có
liên quan đến cơng tác định giá đất và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố nhằm
đảm bảo quyền của người sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách thành phố.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng cơ sở hạ tầng, công tác quản lý đất đai, định giá đất trên
địa bàn thành phố Trà Vinh.
- Đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Trà Vinh.
- Đề xuất một số gợi ý chính sách liên quan đến công tác định giá đất và quản
lý đất đai trên địa bàn thành phố Trà Vinh.
1.3 NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2014 trên địa bàn
thành phố Trà Vinh. Phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, cơ sở hạ tầng, công
tác quản lý đất đai của thành phố. Nghiên cứu các văn bản quy định chung về giá đất,
phương pháp xác định giá đất. Nghiên cứu mơ hình hedonic và ứng dụng mơ hình
này trong định giá bất động sản.
- Thu thập và phân tích số liệu, chạy mơ hình bằng phần mềm SPSS nhằm đo
lường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thông qua các dữ liệu thu thập được.

-3-


- Nghiên cứu đề xuất một số gợi ý chính sách phục vụ công tác định giá đất
nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai.
1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa

bàn thành phố Trà Vinh.
Đối tượng khảo sát là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất
trong năm 2014.
1.4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Giới hạn về nội dung nghiên cứu: đề tài tập trung nghiên cứu các cơ sở lý thuyết
về giá đất, các mơ hình nghiên cứu về giá đất; nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội, cơng
tác định giá đất, quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Trà Vinh. Từ đó, tác giả xác định
các yếu tố ảnh hưởng, xây dựng mơ hình nghiên cứu để tiến hành khảo sát, nhận diện
mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và đề xuất một số gợi ý chính sách.
- Giới hạn vùng nghiên cứu: đề tài nghiên cứu giá đất trên địa bàn thành phố
Trà Vinh bao gồm 09 phường và 01 xã.
- Giới hạn về thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội, cơ sở
hạ tầng, khái quát công tác định giá đất giai đoạn 2010- 2014, giá đất chuyển nhượng
thực tế trong năm 2014.
Thời gian thực hiện đề tại được giới hạn từ tháng 11 năm 2014 đến khi hoàn
thành và bảo vệ luận văn.
1.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Để thực hiện đề tài nghiên cứu, tác giả sử dụng các phương pháp: phương pháp
chuyên gia, phương pháp bản đồ, phương pháp điều tra, phương pháp so sánh và
phương pháp phân tích số liệu (nội dung cụ thể các phương pháp này được tác giả
trình bày trong phần phương pháp nghiên cứu tại chương 2).
1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Theo số liệu điều tra giá đất hàng năm của Trung tâm Kỷ thuật Tài nguyên
và Môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Trà Vinh, các tuyến đường

-4-


trong thành phố có giá UBND tỉnh quy định thấp hơn giá thực tế là nguyên nhân trực
tiếp gây thất thu thuế đất và khó khăn cho cơng tác giải phóng mặt bằng cụ thể:

+ Việc tính thuế phi nơng nghiệp (thuế nhà đất hàng năm), thuế chuyển mục
đích sử dụng đất, giá cho thuê đất dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Như
vậy, giá đất UBND tỉnh thấp hơn giá thực tế sẽ làm thất thu thuế rất lớn.
+ Theo luật thuế thu nhập cá nhân quy định: Giá chuyển nhượng là giá thực tế
trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp, hợp đồng
ghi giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất các bên giao dịch có xu hướng ghi giá trị hợp đồng theo giá UBND
tỉnh (thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân.
+ Trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các cơng trình trên
địa bàn thành phố, giá đất bồi thường dựa trên khung giá do UBND tỉnh quy định.
Với giá UBND tỉnh quy định thấp hơn giá thực tế nhiều người dân cho rằng việc bồi
thường chưa thỏa đáng và không chấp nhận di dời, điều này làm chậm tiến độ thực
hiện các công trình.
Như vậy, cần có một cơ sở để biết được yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ đó có
thể tham chiếu và điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi
trong công tác giải phóng mặt bằng và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
- Từ năm 2010 đến năm 2014 giá đất tại thành phố Trà Vinh được xác định
hàng năm. Khi luật đất đai năm 2013 có liệu lực có quy định: từ năm 2015 bảng giá
đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Trong thời gian thực hiện khung giá đất
trên thị trường tăng hoặc giảm tối đa từ 20% trở lên thì điều chỉnh lại khung giá. Do
đó, xác định yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất là cơ sở quan trọngg để biết được
mức độ biến động của giá đất. Từ đó, UBND thành phố tham mưu đề xuất điều chỉnh
khung giá đất.
- Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo và nhạy cảm. Trong khi đó,
các nhà đầu tư liên quan đến lĩnh vực đất đai tại Trà Vinh chỉ dựa vào sự phỏng đoán

-5-

cảm tính, chưa xác định rõ mức độ ảnh hưởng đến giá đất. Điều này đã tạo nên "giá
ảo" tại thị trường đất đai trên địa bàn thành phố dẫn đến rủi ro đầu tư đất đai cao.
Luận văn cung cấp một tham chiếu có cơ sở khoa học đối với những thay đổi này.
- Các doanh nghiệp khi quyết định đầu tư tại thành phố nào đó thì giá mặt bằng
(hay nói khác hơn là giá nhà đất) là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh
hưởng đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp. Do đó, việc ban hành một giá đất
thích hợp và biết được mức độ chịu ảnh hưởng của giá đất khi các yếu tố khác thay
đổi cũng là điều kiện để thu hút đầu tư.
1.7 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Đề tài gồm 5 chương
Chương 1: Tổng quan đề tài nghiên cứu
Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất và quản lý đất đai trên địa bàn
thành phố Trà Vinh
Chương 4: Kết quả và thảo luận
Chương 5: Kết luận và kiến nghị

-6-


CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Mục tiêu của chương này là nhằm làm rõ cơ sở lý thuyết về đất đai, thị trường
đất đai, giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, khái quát lý thuyết về mơ hình
hedonic, các mơ hình nghiên cứu có liên quan. Tiếp theo, tác giả đề xuất quy trình
nghiên cứu và phương pháp phân tích định lượng sơ bộ, phân tích hồi quy và các
phương pháp kiểm định mơ hình hồi quy.
2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1.1 Tổng quan về đất đai
2.1.1.1 Định nghĩa đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối
lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; là đối tượng trao đổi
mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự). Đất đai cịn được coi là tài sản quốc
gia vơ cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản
trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Bên cạnh đó đất đai có khả
năng sinh lợi vì trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp
lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những
ngun nhân đòi hỏi phải định giá.
2.1.1.2 Đặc trưng của đất đai
- Đất đai có vị trí cố định: chúng ta khơng thể di chuyển đất đai theo ý muốn,
vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hố học, sinh thái của đất đai đồng thời nó
chi phối rất lớn đến giá đất. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng
đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng
sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
-7-


- Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính
bất biến. Hoạt động của lồi người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng
đất đai, nhưng khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính
hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Mặc
dù, diện tích đất đai có hạn nhưng khơng có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị
trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường
đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định

đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
- Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều
kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nơng nghiệp có thể nâng cao
khơng ngừng, đất nơng nghiệp có thể quay vịng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai,
đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng
mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi
hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá
trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng
của đất được nâng lên không ngừng.
2.1.2 Khái quát thị trường đất đai
2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường
đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất
đai là tổng hóa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi
diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu

-8-


đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền
sử dụng đất.
2.1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc

dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trị quan trọng trong nền
kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả
một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và
ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế
khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong chuyển
dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất
đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.
Việc chuyển bất động sản hàng hố thành tài sản tài chính góp phần huy động các
nguồn lực cho nền kinh tế.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thơng thống sẽ tạo điều kiện cho việc
hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản
xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đơ thị hố cao gây sức ép về cầu bất động sản
nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thơng thống sẽ tạo động
cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp
nhận được.
2.1.2.3. Đặc trưng của thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là thị trường khơng hồn hảo: Thị trường đất đai là thị
trường khơng hồn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh
tế. Trong thị trường hồn hảo địi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi
mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị
trí. Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắm

-9-


TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt
[1]. Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun và Mơi trường (2010), Thơng tư liên tích số
02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 về hướng dẫn xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Hà Nội
[2]. Bộ Tài chính, Tổng Cục thuế (2013), Cơng văn số 16686/BTC-TCT ngày
02/12/2013 về việc thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản,
Hà Nội.
[3]. Chi Cục thuế thành phố Trà Vinh (2015), Báo cáo số 19/BC-CCT ngày
09/01/2015 về việc tổng kết hoạt động năm 2014 và phương hướng nhiệm vụ
năm 2015 của Chi cục thuế thành phố Trà Vinh.
[4]. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 quy định về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Hà Nội.
[5]. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.
[6]. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư, Hà Nội.
[7]. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về giá đất, Hà Nội.
[8]. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.
[9]. Cục thống kê tỉnh Trà Vinh (2015), Niên giám thống kê năm 2014, Trà Vinh.
[10]. Huỳnh Đạt Hùng, Nguyễn Khánh Bình, Phạm Xuân Giang (2012), Giáo trình
kinh tế lượng, NXB Phương Đơng.
[11]. Nguyễn Văn Minh (2012), Ứng dụng mơ hình hedonic price để xác định các
yếu tố ảnh hưởng đến nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Kinh
tế, Trường Đại học Kinh tế Tp. HCM.

-86-

[12]. Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự, (2012), “Ứng dụng mơ hình HEDONIC xác
định các nhân tốt ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ”, Kỷ
yếu khoa học, tr. 186 – 194.
[13]. Lê Khương Ninh (2009), "Đơ thị hóa và giá đất vùng ven ở Đồng Bằng Sơn
Cửu Long", Tạp chí nghiên cứu kinh tế, số 372, trang 28-39.
[14]. Lê Khương Ninh (2011), "Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở
Đồng Bằng Sơng Cửu Long", Tạp chí phát triển kinh tế, (254), tr. 11-17.
[15]. Quốc hội (1993), Luật đất đai ngày 14 tháng 07 năm 1993, Hà Nội.
[16]. Quốc hội (2003), Luật số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 về ban
hành Luật đất đai , Hà Nội,
[17]. Quốc hội (2010), Luật số 48/2010/QH12 ngày 07 tháng 06 năm 2010 về ban
hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Hà Nội.
[18]. Quốc hội (2013), Luật số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 về ban
hành Luật đất đai, Hà Nội.
[19]. Quốc hội (2014), Luật số 71/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 về ban
hành Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế, Hà Nội.
[20]. Sở Tài nguyên và Môi trường (2015), Báo cáo số 159/BC ngày 14/7/2015 về
báo cáo kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên địa
bàn thành phố Trà Vinh.
[21]. Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá Đất, Đại học Nơng nghiệp Hà Nội.
[22]. Hồng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu
với SPSS, NXB Hồng Đức.
[23]. UBND tỉnh Trà Vinh (2010), Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày
12/12/2009 về việc ban hành Bảng giá các loại đất trong phạm vi tỉnh Trà Vinh
năm 2010
[24]. UBND tỉnh Trà Vinh (2010), Quyết định số 12/2010/QĐ-UBND ngày
23/12/2010 về việc ban hành Bảng giá các loại đất trong phạm vi tỉnh Trà Vinh
năm 2011.

-87-


[25]. UBND tỉnh Trà Vinh (2011), Quyết định số 20/2011/QĐ-UBND ngày
21/12/2011 về việc ban hành Bảng giá các loại đất trong phạm vi tỉnh Trà Vinh
năm 2012.
[26]. UBND tỉnh Trà Vinh (2012), Quyết định số 36/2012/QĐ-UBND ngày
24/12/2012 về việc ban hành Bảng giá các loại đất trong phạm vi tỉnh Trà Vinh
năm 2013
[27]. UBND tỉnh Trà Vinh (2013), Quyết định số 42/2013/QĐ-UBND ngày
20/12/2013 về việc ban hành Bảng giá các loại đất trong phạm vi tỉnh Trà Vinh
năm 2014
[28]. UBND tỉnh Trà Vinh (2013), Quyết định số: 1290/QĐ-UBND, ngày 04 tháng 7
năm 2013 về việc phê duyệt quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị thành
phố Trà Vinh quy định về kích thước lơ đất xây dựng nhà ở.
[29]. UBND thành phố Trà Vinh (2014), Báo cáo số 98/BC-UBND ngày 25/12/2014
về tình hình thực hiện Nghị quyết Hội đồng nhân dân thành phố về nhiệm vụ
phát triển kinh tế xã hội năm 2014 và kế hoạch năm 2015.
[30]. UBND tỉnh Trà Vinh (2014), Quyết định số: 42/2014/QĐ-UBND, ngày 04
tháng 7 năm 2013 Quy định hạn mức tách thửa.
[31]. Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình Thẩm định giá trị
Bất Động Sản, NXB Lao động xã hội.
Tiếng Anh
[32]. Bailey, M.J., R.F. Muth, and H.O. Nourse (1963), “A regression method for real
estate price index construction”, Journal of the American Statistical
Association, pp. 933 - 942.
[33]. Bajari. P, and M.Kahn (2007), Estimating hedonic Models of Consumer
Demmand with an Application to Urban Sprawl, Available through: The
Federal Reserve Bank of Cleveland.

[34]. Chin, T. L. and K. W. Chau (2002), A Critical Review of Literature on the
Hedonic Price Model and Its Application to the Housing Market in Penang.
Available through: Korea Real Estate Analysis Association.

-88-


[35]. Gabriel Kayode Babawale (2011), The Impact of Neighbourhood Churches on
House Prices, Vol 4, pp 246-253.
[36]. Goodman, A. C. (1978), Hedonic Prices, Price Indices, and Housing Markets,
J. Urban Econ. 5, pp. 471–484.
[37]. Griliches Z. (1971). Hedonic Price Indexes for Automobiles: An Econometric
Analysis of Quality Change, Price Indexes and Quality Change, Harvard
University Press, page 55-87.
[38]. Hair, J. F., Black, W. C., Babin, B. J., Anderson, R. E. & Tatham, R. L. (2006),
Multivariate data analysis (6th edn), Pearson Prentice Hall.
[39]. Lancaster, K. J. (1966), A new approach to consumer theory, Journal of
Political Economy, 74: 132 - 157.
[40]. Muhammad Irfan (2013), Do Open Sewers Lead to a Reduction in Housing
Prices? Evidence from Rawalpindi, Pakistan, SANDEE Working Paper No.
78–13 South Asian Network for Development and Environmental Economics
(SANDEE) PO Box 8975, EPC 1056, Kathmandu, Nepal
[41]. Rosen, S. (1974), “Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation
in pure competition”, Journal of Political Economy, 82(1), pp. 35 - 55.
[42]. Wen, H. et al (2005), Hedonic price analysis of urban housing: An empirical
research on Hangzhou, China, Available through: Zhejiang University.
Trang mạng
[43]. Khánh Vy (2013), "Báo động tình trạng ơ nhiễm các khu công nghiệp",
< Ngày truy cập 19/4/2015.

-89-