Ứng dụng mô hình hồi quy để ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-----------

TRẦN KIM NGÂN

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỂ
XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ THUÊ CĂN HỘ CAO CẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp Hồ Chí Minh, năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-----------

TRẦN KIM NGÂN

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỂ
ƯỚC LƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ THUÊ CĂN HỘ CAO CẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)
MÃ SỐ: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRƯƠNG ĐĂNG THỤY

Tp Hồ Chí Minh, năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tác giả.
Các số liệu và trích dẫn trong luận văn được sử dụng từ các nguồn xác
thực.
Kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất
kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

Học viên cao học

TRẦN KIM NGÂN

.


MỤC LỤC
Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục bảng biểu
Danh mục hình vẽ và đồ thị
Danh mục chữ viết tắt
Tóm tắt
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU ............................................ 1
1.1 Vấn đề nghiên cứu ........................................................................... 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................... 2
1.3 Câu hỏi nghiên cứu .......................................................................... 3
1.4 Dữ liệu và phạm vi nghiên cứu ......................................................... 3
1.5 Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 4
1.6 Cấu trúc của luận văn ....................................................................... 4
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC
ĐÂY VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ . 5
2.1 Cơ sở lý thuyết ................................................................................. 5
2.1.1 Nguyên lý hình thành giá cả trong nền kinh tế thị trường .............. 5
2.1.2 Các khái niệm ................................................................................ 7
2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư ........................................................ 7


2.1.2.2 Phân loại căn hộ chung cư .......................................................... 8
2.2 Lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá .................................... 10
2.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường ................................ 10
2.2.2 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM) ... 11
2.2.2.1 Khái niệm .................................................................................. 11
2.2.2.2 Dạng mô hình Hedonic .............................................................. 12
2.2.3 Các nghiên cứu trước đây về các nhân tố tác động đến giá căn hộ. 13
2.3 Tổng kết chương 2 .......................................................................... 17
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................... 18
3.1 Mô hình nghiên cứu đề nghị ............................................................ 18
3.1.1 Mô hình hồi quy ........................................................................... 18
3.1.1.1 Cơ sở lý luận ............................................................................. 18
3.1.1.2 Phạm vi áp dụng ........................................................................ 19
3.1.2 Các mô hình nghiên cứu trước đây ............................................... 19
3.1.3 Mô hình đề nghị ........................................................................... 22
3.2 Các biến trong mô hình ................................................................... 22
3.3 Giả thuyết nghiên cứu ..................................................................... 27

3.4 Thu thập dữ liệu .............................................................................. 27
3.4.1 Khu căn hộ The Estella ................................................................. 29
3.4.2 Khu căn hộ The Vista ................................................................... 30


3.4.3 Khu căn hộ The Satra Exim .......................................................... 31
3.4.4 Khu căn hộ The PN Techcons ...................................................... 32
3.4.5 Khu căn hộ City Garden ............................................................... 33
3.4.6 Khu căn hộ SaiGon Pearl .............................................................. 34
3.4.7 Khu căn hộ Riverside Residence .................................................. 35
3.4.8 Khu căn hộ RiverPark Residence .................................................. 36
3.4.9 Tổng hợp thông tin khảo sát từ 8 căn hộ ........................................ 37
3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu ........................................................ 37
3.6 Quy trình phân tích .......................................................................... 38
3.7 Tổng kết chương 3 .......................................................................... 39
CHƯƠNG 4. PHÂN TÍCH DỮ LIỆU ................................................... 40
4.1 Tổng quan thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh ................. 40
4.2 Kết quả phân tích dữ liệu ................................................................. 43
4.2.1 Thống kê mô tả ............................................................................ 43
4.2.2 Kết quả hồi quy ............................................................................ 44
4.2.2.1 Kết quả hồi quy lần 1 ................................................................. 44
4.2.2.2 Kết quả hồi quy lần 2 ................................................................. 46
4.2.3 Phân tích ý nghĩa các hệ số hồi quy .............................................. 49
4.2.4 Kết quả kiểm định các giả thuyết của mô hình .............................. 51
4.2.4.1 Kiểm định sự phù hợp của mô hình ........................................... 51


4.2.4.2 Kiểm định đa cộng tuyến ........................................................... 51
4.2.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi .................................................. 52
4.2.3.4 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư ................................... 53

4.2.5 Kết quả nghiên cứu ....................................................................... 54
4.2.6 Tổng kết chương 4 ....................................................................... 55
CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI ..................... 56
5.1 Kết quả chính .................................................................................. 56
5.2 Hạn chế của đề tài ........................................................................... 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................... 60
PHỤ LỤC 1. BẢNG PHÂN HẠNG CHUNG CƯ THEO THÔNG TƯ
14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008
PHỤC LỤC 2: HÌNH ẢNH CÁC KHU CĂN HỘ KHẢO SÁT CỦA ĐỀ
TÀI
PHỤ LỤC 3: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT
PHỤ LỤC 4: DỮ LIỆU ĐIỀU TRA


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Tóm tắt các biến trong mô hình hồi quy ................................. 24
Bảng 3.2: Tóm tắt thông tin các khu căn hộ ........................................... 28
Bảng 4.1: Kết quả thống kê mô tả các biến độc lập. ............................... 43
Bảng 4.2: Kết quả hồi quy lần 1. ............................................................ 44
Bảng 4.3: Kết quả hồi quy lần 2. ............................................................ 46
Bảng 4.4: Tóm tắt kết quả hồi quy ......................................................... 48
Bảng 4.5: Kết quả kiểm định anova........................................................ 51
Bảng 4.6: Kết quả kiểm định đa cộng tuyến ........................................... 51
Bảng 4.7: Kết quả kiểm định white ........................................................ 52
Bảng 4.8: Kết quả hồi quy bằng phương pháp Robust Error ................... 53


DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ
Sơ đồ 2.1: Mối quan hệ giữa vị thế và chất lượng................................... 16
Sơ đồ 3.1: Quy trình phân tích ............................................................... 38

Hình 3.1: Sơ đồ phân bố vị trí các dự án................................................. 29
Biểu đồ 4.1: Nguồn cung căn hộ theo năm. ............................................ 41
Biểu đồ 4.2: Giá thuê căn hộ dịch vụ. ..................................................... 42
Biểu đồ 4.3: Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ dịch vụ. ......................... 43
Biểu đồ 4.4: Thống kê thời gian thuê căn hộ. ......................................... 45
Biểu đồ 4.5: Kết quả kiểm định phân phối chuẩn của phần dư................ 54


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
-

BĐS: Bất động sản.

-

CBRE: Công ty CB Richard Ellis Việt Nam.

-

HPM: Hedonic Pirce Model.

-

UBND: Ủy ban nhân dân.


TÓM TẮT
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới
“lạc nghiệp”. Mỗi người đều có những nhu cầu khác nhau về nhà ở: học tập,
làm việc và nghỉ ngơi. Trong những năm gần đây, do sự phát triển của thành

phố, nhu cầu sống và làm việc ở trung tâm thành phố tăng cao. Thành phố Hồ
Chí Minh là nơi tập trung các công ty lớn, là trung tâm chính trị kinh tế của cả
nước. Nơi đây cũng là nơi có nhiều lãnh sự quán nước ngoài, tổng công ty nước
ngoài đặt trụ sở làm việc tại đây. Khi nhu cầu con người ngày càng cao, nơi ở
không chỉ là nơi nghỉ ngơi sau thời gian làm việc mà còn là nơi để ta thư giãn và
tận hưởng cuộc sống. Bắt kịp nhu cầu đó, ngày càng có nhiều các nhà đầu tư lựa
chọn phân khúc căn hộ cao cấp cho chiến lược đầu tư của mình. Một căn hộ cao
cấp mang trong mình một ý nghĩa về đẳng cấp sống, về những tiện nghi và dịch
vụ hoàn hảo cho một cuộc sống hiện đại. Tuy nhiên, xu hướng hiện nay thay vì
phải ở trong chính căn hộ mà mình phải bỏ ra một số tiền lớn để được sở hữu,
người dân nay đã chuyển sang một nhận thức mới thay vì mua họ chuyển sang
thuê căn hộ.
Vậy, các yếu tố nào ảnh hưởng đến việc sẵn lòng trả của người đi thuê
căn hộ cao cấp. Dựa vào mô hình HPM, tác giả đã nghiên cứu được 7 yếu tố
chính tác động đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
bao gồm diện tích căn hộ, số phòng ngủ bên trong căn hộ, nội thất, mật độ xây
dựng và cảnh quan.
Kết quả của luận văn này có thể giúp các doanh nghiệp đưa ra mức giá
phù hợp dựa theo nhu cầu và thị hiếu của người tiêu dùng góp phần định hướng
sản phẩm; đây cũng kênh thông tin kết nối giữa người thuê và người cho thuê,
giảm thiểu hiện tượng thông tin bất cân xứng giữa 2 bên. Không chỉ vậy, đối với
một dự án mới không có thông tin so sánh về giá thuê trong tiếp cận thu nhập để
định giá bất động sản, thẩm định viên có thể dựa vào đây để xác định giá thuê
đầu vào cho kết quả định giá của mình.



CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
1.1 Vấn đề nghiên cứu

Thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu hình thành từ những đầu thập niên 90.
Trải qua nhiều giai đoạn phát triển và tăng trưởng cùng với tốc độ phát triển của
đất nước, thị trường BĐS Việt Nam ngày càng phát triển và lớn mạnh. Hàng loạt
các dự án nhà phố, chung cư, trung tâm thương mại được hình thành nhằm đáp
ứng nhu cầu nhà ở và kinh doanh ngày càng tăng.
Từ năm 2008 đến nay, thị trường BĐS tại Việt Nam rơi vào tình trạng
đóng băng. Trong năm 2008, chính phủ đã điều tiết thị trường bằng chính sách
tiền tệ thắt chặt để kiểm soát tình hình bong bóng BĐS. Sang năm 2010, nghị
định 71 và 69 ra đời hướng dẫn về việc thu tiền sử dụng đất làm cho thị trường
càng trầm lắng. Bước sang năm 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao, chính
phủ áp dụng các biện pháp kiềm chế lạm phát, tăng trưởng tín dụng bị hạn chế ở
mức 20% càng làm cho thị trường BĐS ảm đạm và xua tan kỳ vọng phục hồi thị
trường của các nhà đầu tư BĐS. Năm 2012 là năm chứng kiến nhiều doanh
nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua. Hàng loạt các doanh nghiệp môi
giới BĐS đóng cửa, các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính gần như tuyên bố phá
sản hoặc phải rao bán dự án.
Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ cao cấp được xem là bị ảnh hưởng
nặng nề nhất. Trong năm 2007, thị trường đã chứng kiến có nhiều dự án khách
hàng phải xếp hàng để được đăng ký mua căn hộ. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện
tại, các dự án này đang được bán ra với tốc độ chậm chạp mặc dù kèm theo hàng
loạt khuyến mãi. Thậm chí một số dự án phải giảm giá để bán được sản phẩm
cũng như thu hồi vốn đầu tư. Trái ngược điều đó, sang năm 2014, đánh dấu việc
phân khúc cao cấp bắt đầu có giao dịch ổn định và có dấu hiệu sôi động trở lại.
Đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê đang là được ưa chuộng trên thị trường Bất
động sản hiện nay. Bởi lợi tức cho thuê căn hộ cao hơn lãi suất tiền gởi tiết kiệm
ngân hàng; giá cho thuê cạnh tranh so với căn hộ dịch vụ cho thuê nhưng vẫn
Trang 1


đảm bảo môi trường sống tốt. Theo thống kê của CBRE, lợi tức từ việc cho thuê

căn hộ cao cấp tại Hà Nội và Hồ Chí Minh đang dao động ở mức 5%-8% và
được xem là cao nhất nhì Đông Nam Á.
Vậy cơ sở nào để có thể xác định được mức giá cho thuê căn hộ cao cấp
và các yếu tố nào tác động đến giá thuê căn hộ? Đây là những vấn đề mà bản
thân nhà đầu tư, người đi thuê quan tâm, tìm ra câu trả lời để có thể đưa ra quyết
định.
Hiện nay, Đa phần nhà đầu tư cũng như người đi thuê chủ yếu áp dụng
phương pháp so sánh để đưa ra mức giá thuê cho căn hộ. Tuy nhiên, mức giá
thuê không chỉ được hình thành bởi thị trường mà còn bởi các yếu tố nội tại của
bản thân tài sản. Ở một số nước phát triển đã áp dụng mô hình hồi quy dựa trên
các yếu tố nội tại của tài sản để định giá tài sản.
Xuất phát từ lý do đó, tác giả đã chọn đề tài: “Ứng dụng mô hình hồi
quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp tại
Thành phố Hồ Chí Minh”
Thông qua đề tài, tác giả hy vọng sẽ xác định và lượng hóa được các yếu
tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp. Từ đó, cung cấp cho nhà đầu tư cũng
như người đi thuê một phương pháp để xác định giá thuê một căn hộ. Đồng thời,
bản thân thẩm định viên có thể dựa vào đó để có thể xác định các thông số phục
vụ cho công tác thẩm định giá. Dựa vào mô hình, nhà đầu tư cũng sẽ được cung
cấp thêm thông tin về các yếu tố ảnh hưởng và mức ảnh hưởng của nó đến giá
thuê căn hộ, từ đó có chiến lược đầu tư phù hợp cho từng loại dự án.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này có mục tiêu là xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá
thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó, đo lường được
mức độ tác động của các nhân tố này đến giá sẵn lòng trả của người thuê. Do
vậy, luận văn này có hai mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:

Trang 2

(i)

Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ cao cấp

trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
(ii)

Lượng hóa được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá thuê

căn hộ cao cấp.
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định: các nhân tố tác động đến
giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và mức độ tác động
của nó đến giá thuê căn hộ. Do đó, nghiên cứu này được thực hiện nhằm để trả
lời hai câu hỏi nghiên cứu cụ thể dưới đây.
Câu hỏi nghiên cứu 1: Các nhân tố nào tác động đến giá thuê căn hộ cao
cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh?
Câu hỏi nghiên cứu 2: Mối tương quan và mức độ tác động của các nhân
tố này đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh như thế
nào?
1.4 Dữ liệu và phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu là các giao dịch cho thuê căn hộ cao cấp
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đã được giao dịch thành công trong năm
2014. Trong giới hạn của đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu một số dự án chung
cư cao cấp tại quận 2, quận 7, quận Bình Thạnh và quận Phú Nhuận. Đây là các
quận tập trung nhiều các dự án chung cư cao cấp và có vị trí khoảng cách đến
trung tâm thành phố là khác nhau.
Các giao dịch cho thuê này có thể thu thập từ nhiều nguồn như người cho
thuê, người thuê và các sàn giao dịch bất động sản. Trong giới hạn đề tài này, tác
giả trực tiếp liên hệ các sàn giao dịch bất động sản để thu thập các giao dịch cho

thuê được thực hiện qua sàn.

Trang 3


1.5 Phương pháp nghiên cứu:
Trong đề tài này, tác giả sử dụng phương pháp định lượng để phục vụ
nghiên cứu đề tài này. Sau khi thu thập được các dữ liệu nghiên cứu cần thiết, tác
giả ứng dụng phần mềm STATA và phần mềm SPSS để xác định mô hình
Hedonic phù hợp cho thị trường TP. HCM
1.6 Cấu trúc của luận văn
Luận văn này bao gồm: Chương 1 trình bày những động cơ thúc đẩy
người viết tiến hành nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu cùng
với dữ liệu và phạm vi nghiên cứu. Chương 2 sẽ tổng hợp các lý thuyết có liên
quan đến vấn đề nghiên cứu của luận văn. Chương 3 sẽ nối tiếp trình bày phương
pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu để tìm ra và đo lường các nhân tố tác động
đến giá thuê căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Chương tiếp
theo trình bày kết quả nghiên cứu của luận văn và các thảo luận về kết quả này.
Chương cuối cùng sẽ là phần tổng kết nghiên cứu dựa vào kết quả của nghiên
cứu trong chương trước.

Trang 4


CHƯƠNG 2
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY VỀ CÁC
NHÂN TỐ ẢNH HƯỚNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ
2.1 Cơ sở lý thuyết
2.1.1 Nguyên lý hình thành giá cả trong nền kinh tế thị trường (Giáo
trình kinh tế chính trị, 2002)

 Lý thuyết giá cả thị trường của Marshall
A. Marshall là giáo sư kinh tế chính trị học của trường Đại học tổng
hợp Cambridge, nổi tiếng thế giới với lý thuyết giá cả. Ông thể hiện đặc điểm
phương pháp luận của trường phái tân cổ điển và kế thừa luận điểm về “bàn tay
vô hình” của A.Smith. Ông cho rằng, cơ chế thị trường tự phát sẽ đảm bảo cân
bằng cung cầu, đảm bảo cho nền kinh tế phát triển, chống lại sự can thiệp của
nhà nước vào kinh tế. Cho rằng cân bằng thị trường không phải là cân bằng tĩnh
mà là cân bằng động, luôn dao động qua điểm cân bằng theo hệ số co dãn của
cầu qua giá. A.Marsall tin tưởng vào vai trò tự điều tiết của cơ chế thị trường,
ủng hộ tự do cạnh tranh, nghiên cứu các hiện tượng kinh tế mới, chống lại ảnh
hưởng học thuyết kinh tế Mácxit. Dựa vào các yếu tố chủ quan để giải thích các
hiện tượng và quá trình kinh tế. Nghiên cứu kinh tế trong lĩnh vực lưu thông, trao
đổi, cung - cầu, phân tích kinh tế vi mô, áp dụng toán học vào phân tích kinh tế.
Theo Ông, thị trường là tổng thể những người có quan hệ mua bán, hay là
nơi gặp gỡ cung và cầu. Sự vận động của cơ chế thị trường, một mặt trong điều
kiện cạnh canh hoàn toàn, thì cung cầu phụ thuộc vào giá cả. Mặt khác, cơ chế
này tác động làm cho giá cả phù hơp với cung cầu. Là cơ chế hình thành giá cả
thị trường. Lý thuyết này đã đi sâu phân tích thị trường dưới góc độ vi mô. Vì thế
nó là cơ sở kinh tế của lý thuyết kinh tế vi mô hiện đại.
- Marsall đưa ra khái niệm giá cung và giá cầu.

Trang 5


+ Giá cung là giá cả mà người sản xuất có thể tiếp tục sản xuất ở mức
đồng thời. Nó được quyết định bởi chi phí sản xuất.
+ Giá cầu là giá mà người mua có thể mua số lượng hàng hóa hiện tại. Nó
được quyết định bởi ích lợi giới hạn, tức là giá cầu giảm dần khi số lượng cung
về hàng hóa tăng lên trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi
 Lý thuyết giá cả thị trường của Samuelson

P.A. Samuelson là nhà kinh tế học người Mỹ, tác giả cuốn Kinh tế học
nổi tiếng và là người đứng đầu trường phái chính hiện đại với chủ trương điều
hành nền kinh tế bằng cả bàn tay nhà nước và bàn tay thị trường. Theo ông, thị
trường là một cơ chế tinh vi phối hợp mọi người, mọi hoạt động của doanh
nghiệp thông qua hệ thống giá cả thị trường. Nó là phương tiện giao tiếp để tập
hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau. Điểm đặc thù nhất
của thị trường là thông qua giá cả thị trường để đưa người mua và người bán đến
với nhau để xác định giá cả thị trường. Trong nền kinh tế thị trường, mọi thứ đều
có giá cả, đó là giá trị của hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền. Giá cả thể
hiện mức mà mọi người và các hãng tự nguyện trao đổi nhiều loại hàng hóa khác
nhau. Giá cả hoạt động là một tín hiệu đối với cả người sản xuất và người tiêu
dùng. Nếu người tiêu dùng muốn mua nhiều hàng hóa nào đó hơn nữa thì giá
hàng hóa đó sẽ tăng và như vậy phát tín hiệu cho người bán sản xuất nhiều hơn.
Ngược lại, nếu một hàng hóa không được tiêu dùng, lượng tồn kho quá nhiều,
người bán sẽ phải giảm giá để giảm lượng hàng tồn kho. Khi giá bán thấp, người
mua sẽ tiêu dùng nhiều hơn và người sản xuất lại muốn sản xuất ít hơn. Kết quả
là sự cân bằng giữa người mua và người bán được thiết lập và duy trì. Đó cũng là
cân bằng của thị trường, cân bằng giữa cung và cầu, giữa mức người mua muốn
mua và người bán muốn bán. Giá cả là nhân tố kết hợp các quyết định của người
sản xuất và tiêu dùng trên thị trường. Giá cả trở thành “quả cân trong cơ chế
thị trường”.

Trang 6


2.1.2 Các khái niệm
2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư
-

Theo khoản 1, điều 70, luật Nhà ở: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai

tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung
cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ
gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử
dụng nhà chung cư.
-

Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica (2006): Trong

tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử
dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”. Các
căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư.
Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu
đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một
quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không
gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó.
Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn
bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ
thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment”
hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi
hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những
nhà chung cư cải tạo cũ kỹ. (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006)
-

Định nghĩa “chung cư” tại Singapore:

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm
quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở,
căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn
cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy

hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment)
được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium.

Trang 7




Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-

landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có
lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng flat
tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore,
có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không
gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung
của cộng đồng cư dân của khu nhà đó. Không có quy định quy mô diện tích tối
thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi
và chỉ giới xây dựng. Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công
cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất.
 Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư
condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng như flat,
condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại
Singapore. Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ
ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của
toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án condominium có
thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30
tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây
dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng
chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng
(Communal Open Space) bên trong khu đất. (Development Control, Urban

Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)
2.1.2.2 Phân loại căn hộ chung cư

-

Theo thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008
Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao

nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử
dụng đạt mức độ hoàn hảo.

Trang 8


-

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu

cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
tương đối hoàn hảo.
-

Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo

yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức
độ khá.
 Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm

bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu
chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
 Theo Thời báo kinh tế Việt Nam (11/2007) tổng hợp ý kiến các
chuyên gia như sau:
Theo Nguyễn Đình Toàn (Viện Nghiên cứu và Kiến trúc Quốc gia):
Để đánh giá chất lượng chung cư cao cấp cần phân hạng theo mức độ tiện nghi
sử dụng:
- Loại có tiện nghi tối thiểu: Loại này phục vụ cho các đối tượng lao
động có thu nhập thấp, thanh niên mới xây dựng gia đình, gia đình chưa có điều
kiện mua nhà riêng, các hộ độc thân, nhà tái định cư .
- Loại có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng: Loại này được nghiên cứu
phục vụ cho các đối tượng người có thu nhập ổn định, do Nhà nước hoặc tổ
chức, cá nhân dầu tư xây dựng để cho các đối tượng thuê hoặc thuê mua (nhà ở
xã hội).
- Loại có tiện nghi sử dụng cao: là loại nhà ở chủ yếu để bán. Đối tượng
phục vụ là những người có thu nhập cao (nhà ở thương mại)
Phạm Sỹ Liêm (Tổng hội Xây dựng Việt Nam), cũng cho hay có nhiều
cách phân loại căn hộ và chung cư như phân loại định tính , phân loại theo số
Trang 9


phòng ngủ và phân loại theo mức giá. Về các phân loại định tính, chia căn hộ
thành ba cấp: giá rẻ, phổ thông và sang trọng:
- Căn hộ giá rẻ đơn thuần là một loại tư liệu để sinh tồn, chỉ có công năng
cư trú và nghỉ ngơi.
- Căn hộ phổ thông thì tương đối đẹp mắt, nội ngoại thất tươm tất, đủ tiện
nghi và trang bị cần thiết, có diện tích phụ nhất định…, khiến người ở cảm thấy
tiện lợi và thoải mái. Như vậy căn hộ phổ thông không chỉ là tư liệu sinh tồn mà
còn là tư liệu hưởng thụ.

- Căn hộ sang trọng có diện tích lớn, rộng rãi sáng sủa, hoa lệ, tiện nghi và
trang bị nội ngoại thất đầy đủ, đồng bộ, hiện đại, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho
học tập, nghiên cứu, giải trí, tiếp khách… khiến người ở thể hiện được giá trị xã
hội của mình. Như vậy căn hộ sang trọng không chỉ là tư liệu sinh tồn và hưởng
thụ mà còn là tư liệu phát triển.
2.2 Lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá
2.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường
- Giá trị thị trường: Giá cả thị trường là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị
thị trường hàng hóa – tức là phụ thuộc rất lớn vào giá trị thị trường.
- Giá trị (sức mua) của tiền: Tiền tệ dùng để biểu hiện và đo lường giá trị
của hàng hóa. Có thể nói, sự thay đổi trong mức cung tiền gây ra sự thay đổi về
giá cả.
- Cung và cầu hàng hóa: cung và cầu là những lực lượng hoạt động trên
thị trường. Cung – cầu không chỉ có mối quan hệ với nhau mà còn ảnh hưởng
đến giá cả thị trường.

Trang 10


- Cạnh tranh: Cạnh tranh giữa người tiêu dùng với người tiêu dùng nhằm
tối đa hóa lợi ích sử dụng để đạt được nhu cầu tiêu dùng của mình, sự cạnh tranh
này làm cho giá cả thị trường thay đổi theo xu hướng tăng lên.
2.2.2 Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Method – HPM)
2.2.2.1 Khái niệm
Mô hình Hedonic là mô hình hồi quy được sử dụng để xác định giá trị của
những thuộc tính liên quan đến hàng hóa thị trường trong các giai đoạn cụ thể
(Kỷ yếu khoa học 2012: 186-194).
Điều quan trọng cần lưu ý là phương pháp giá hưởng thụ được dựa trên
thực tế là giá hàng hóa trong một thị trường bị ảnh hưởng bởi đặc điểm của nó.
Ví dụ, giá của một chiếc quần sẽ phụ thuộc vào sự thoải mái, vải được sử dụng,

thương hiệu, phù hợp, vv. Vì vậy, phương pháp này sẽ giúp ước tính giá trị của
một hàng hóa dựa trên sự sẵn lòng trả của người tiêu dùng các hàng hóa.
Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương
pháp hồi quy Hedonic. Court nghiên cứu mô hình định giá cho xe ô tô. Tại thời
điểm này, việc xác định giá xe ô tô hoàn toàn không phụ thuộc vào chủng loại,
kích thước, tiêu chuẩn, nội thất, hệ thống máy…Hậu quả là các thuộc tính này
được xem như là một phụ kiện thiết bị mà không được tính như thành phần cấu
thành nên giá của xe ô tô. Court đã chỉ ra rằng giá xe ô tô có thể tăng hoặc giảm
ngay khi các thuộc tính này thay đổi mặc dù nó không ảnh hưởng nhiều đến giá.
Theo Rosen (1974), giá hưởng thụ (Hedonic price) được xác định là giá
tiềm ẩn của các thuộc tính được tiết lộ từ việc quan sát giá các sản phẩm khác
biệt và giá trị cụ thể của đặc tính liên kết với nó. Mỗi sản phẩm có giá thị trường
được liên kết với một giá trị vector cố định z. Mối quan hệ giữa giá và các thuộc
tính của sản phẩm được thiết lập thông qua hàm hồi quy p (z) = p (ZL,..., z,).
Công thức này thể hiện người mua và người bán là tương đương nhau trong mô
hình hồi quy giá hưởng thụ (Hedonic model). Nó thu được từ việc mua sắm và so

Trang 11


sánh giá thông qua các đặc tính của sản phẩm. Và hàm này cung cấp mức giá tối
thiểu cho bất kỳ gói đặc tính nào.
Cũng theo Rosen (1974), thuộc tính (ví dụ, tính chất của một ngôi nhà
chẳng hạn như số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, số lượng lò sưởi, bãi đỗ
xe, khu vực sinh sống và kích thước) được ngầm thể hiện trong hàng hóa và giá
cả thị trường. Số tiền hoặc hiện diện của các thuộc tính liên quan đến các mặt
hàng định nghĩa một tập hợp các tiềm ẩn hoặc giá "hưởng thụ". Các giá trị tiềm
ẩn biên của các thuộc tính thu được bằng cách phân biệt chức năng giá hưởng thụ
đối với từng thuộc tính (McMillan và cộng sự, 1980).
Lý thuyết Hedonic đã được áp dụng để xác định giá trị hàng hóa nông

nghiệp (Brorsenl, 1984;. Ethridge và Davis, 1982; Wilson, 1984), tiện nghi nhà ở
(Blomquist và Worley, 1981; McMillan và cộng sự, 1980. Witte, 1979 và Milon
1984). Các ứng dụng khác có liên quan đến việc ước tính các lợi ích của việc cải
thiện môi trường (Freeman, 1979; Blomquist và Worley, 1981; Harrison và
Rubinfeld, 1978 Và McMillan và cộng sự, 1980).
2.2.2.2 Dạng mô hình Hedonic
Dạng mô hình Hedonic là một mô hình mở, với các biến được thu nhập
tùy vào dữ liệu mà mô hình nghiên cứu.
- Mô hình Hedonic cơ bản đầu tiên được Ridker (1976) trình bày: Pi =
f(S1i…Ski,N1i…Nmi, Z1i…Zni)
Trong đó:
Pi: Giá nhà (house price)
S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng phòng,
loại hình xây dựng,…
N = đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất
lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương,…
Z = môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng không khí, nguồn nước,
tiếng ồn…

Trang 12


Được viết dưới dạng:
Pi = α0 + α1S1i + α2S2i +…+ αkiSki + β1N1i + β2N2i +…+ βmNmi +
γaZai
-

Theo Thibodeau và Malpezzi (1980), một mô hình hồi quy của giá trị hoặc

giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ. Trong đó, từng

biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của
mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này. Mô hình hồi quy của giá thuê
nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau:
R = f (S, N, L, C, T),
Trong đó:
R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ;
S là những đặc điểm thuộc cấu trúc;
N là đặc điểm thuộc môi trường xung quanh;
L là vị trí;
C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch;
T là thời hạn căn hộ được quan sát.
-

Johannes Krouthen (2011), nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự

khác nhau về giá của các căn hộ tại Uppsala.
Yi = β0 + β1Xi1 + …+ βk Xik + εi
- Theo Selim. S(2008) nghiên cứu về các yếu tố nội tại của căn nhà được
thực hiện tại Thổ Nhĩ Kỳ, ông xây dựng mô hình giá nhà như sau
LnP = bx + u
Kết quả hồi quy mô hình Hedonic của ông cho thấy diện tích nhà, số
lượng phòng, loại nhà, hệ thống nước, hồ bơi, đặc trưng về vị trí và kiểu tòa nhà
là các biến quan trọng có ảnh hưởng đến giá nhà.
2.2.3 Các nghiên cứu trước đây về các nhân tố tác động đến giá căn
hộ
Trong suốt chiều dài phát triển của thị trường bất động sản, đã rất nhiều
các nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản. Trong phần này,
Trang 13