ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI HUYỆN PHÚ XUYÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:................
Mã ngành: .......................
Lớp:........ Khoá:.............
Hệ đào tạo: Chính quy

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thu hương
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hải Yến

Hà Nội, năm 2014


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập tại trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô trong trường nói chung và các thầy
cô trong khoa quản lý đất đai nói riêng đã trang bị cho em những kiến thức cơ bản về
chuyên môn cũng như lối sống tạo cho em hành trang vững chắc trong công tác sau
này. Xuất phát từ lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn công lao của các
thầy, các cô đã giúp đỡ chúng em.
Đặc biệt để hoàn thành tốt báo cáo này ngoài sự cố gắng của bản thân, còn có
sự quan tâm giúp đỡ của TS.Nguyễn Thị Hải Yến, giảng viên khoa Quản Lý đất đai,
cùng các cán bộ công tác tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Xuyênthành phố Hà Nội, đã tạo mọi điều kiện cho em hoàn thành khóa thực tập tốt nghiệp
của mình theo đúng nội dung và kế hoạch được giao.

Báo cáo chắc chắn sẽ không tránh khỏi sai sót, vì vậy em rất mong được sự
đóng góp và chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để báo cáo của em được hoàn
thiện hơn. Đây sẽ là những kiến thức bổ ích cho em để sau này em học tập và làm
việc.
Cuối cùng em xin cám ơn những người thân trong gia đình,bạn bè thân quen
đã tận tình giúp đỡ, động viên em để em hoàn thành quá trình học tập và rèn luyện
tại trường

Hà Nội, ngày 20 tháng 3 năm 2014

Giáo viên hướng dẫn

TS. Nguyễn Thị Hải Yến

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Thu hương


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTNM

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

GCN

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KH

: Kế hoạch

QĐ-UB

: Quyết định - Ủy ban

ĐKQSDĐ

: Đăng kýquyền sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSD

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả cấp GCN trên địa bàn cả nước năm 2013. .................................. 24
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về dân số huyện Phú Xuyên giai đoạn 2010-2013 ......... 38
Bảng 3.2 Tình hình tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2010 - 2013 .............................. 39
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Xuyên năm 2013 ....................... 45

Bảng 3.4. Biến động sử dụng đất năm 2013 so với năm 2010 ................................ 48
Bảng 3.5. Quy trình chung về việc cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài....................................................... 50
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân ................................... 51
Bảng 3.7. Thể hiện số thửa đất ở chưa được cấp GCN năm 2013........................... 53
Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
giai đoạn 2010 – 2013 ........................................................................................... 54
Bảng 3.9. Kết quả cấp GCN khi chủ sử dụng thực hiện chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế giai đoan 2010 - 2013................................................................................ 56
Bảng 3.10. Kết quảcấp lại, cấp đổi GCN giai đoạn 2010 – 2013. ........................... 58
Bảng 3.11. Kết quả cấp GCN đất đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng trên
địa bàn huyện Phú Xuyên. ..................................................................................... 61
Bảng 3.12. Tổng hợp các trường hợp vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai năm
2013. ..................................................................................................................... 62


DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1. Sơ đồ trình tự, thủ tục cấp GCN cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…………………………19
Hình 1.2. Sơ đồ trình tự, thủ tục cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài…………………………..20
Hình 3.1. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2013…………….47


DANH MỤC BIỂU

Biểu 3.3. Biểu đồ kết quả cấp GCN khi chủ sử dụng đất thực hiện chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế giai đoạn 2010 - 2013 ......................................... 57
Biểu 3.4. Biểu đồ kết quả cấp đổi, cấp lại GCN giai đoạn 2010 – 2013 ........ 60

MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH VẼ
DANH MỤC BIỂU
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ............................................................................. 2
2.1. Mục đích .......................................................................................................... 2
2.2.Yêu cầu ............................................................................................................. 3
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 4
1.1.1. Một số khái niệm về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ....................................... 4
1.1.2. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. ............................................................. 5
1.1.2.1. Đối với nhà nước ........................................................................................ 5
1.1.2.2. Đối với người sử dụng đất .......................................................................... 6
1.1.2.3. Các đối tượng khác ..................................................................................... 6
1.1.3. Đặc điểm của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ...................................................... 6
1.1.4. Ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ...................................................... 7
1.2. Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ................................................ 8

1.2.1. Các văn bản pháp lý chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ................................ 8
1.2.2. Một số quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ..................................... 11
1.2.2.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. ......................................................................... 11
1.2.2.2. Trường hợp được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất .................................................. 13
1.2.2.3. Nguyên tắc cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 14
1.2.2.4. Trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ............................................................. 14
1.2.2.5. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và các tài sản khác gắn liền với đất .................................................................... 18
1.2.2.6. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất .................................................................................. 22
1.3. Cơ sở thực tiễn về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất .............................................. 23
1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn cả nước năm 2013 .............................. 23
1.3.1.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất trên địa bàn cả nước năm 2013 ..................................... 23
1.3.1.2. Đánh giá chung về kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất của cả nước .......................................... 25
1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 ................................. 29
Chương2: PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..................................................................................................... 31

2.1. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu ....................................................... 31


2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 31
2.2. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 31
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 31
2.3.1. Phương pháp điều tra ................................................................................. 31
2.3.2. Phương pháp thống kê................................................................................ 31
2. 3.3. Phương pháp so sánh ................................................................................ 31
2.3.4. Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp số liệu ................................... 32
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................... 33
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Phú Xuyên, thành phố Hà
Nội ........................................................................................................................ 33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................... 33
3.1.1.1. Vị trí địa lý ................................................................................................ 33
3.1.1.2. Khí hậu, thời tiết ....................................................................................... 34
3.1.1.3. Địa hình, địa mạo ..................................................................................... 34
3.1.1.4. Giao thông, thủy lợi .................................................................................. 35
3.1.1.5. Tài nguyên đất đai .................................................................................... 36
3.1.1.6. Tài nguyên nước ....................................................................................... 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................... 38
3.1.2.1. Dân số và lao động ................................................................................... 38
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế năm 2013 ................................... 40
3.2. Đánh giá công tác quản lí nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất
của huyện Phú Xuyên .......................................................................................... 41
3.2.1. Tình hình quản lí đất đai ............................................................................ 41
3.2.1.1. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất
đai ......................................................................................................................... 41
3.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ

hành chính ............................................................................................................. 41
3.2.1.3. Quản lý tài chính về đất đai ...................................................................... 41


3.2.1.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................................. 42
3.2.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất ......................................................................................................................... 42
3.2.1.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN ...... 42
3.2.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ............................................................ 42
3.2.1.8. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
.............................................................................................................................. 43
3.2.1.9. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai ................................................................... 43
3.2.1.10. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai. .......................................................................... 43
3.2.1.11. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản ................................................................................................................ 44
3.2.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Xuyên ........................... 44
3.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Xuyên ...... 49
3.3.1. Quy trình cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Phú Xuyên ......... 49
3.3.2. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Xuyên ............................... 51
3.3.2.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất khi chủ sử dụng thực hiện chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế................................................................................................................... 55
3.3.2.4. Công tác cấp lại, cấp đổi GCN trên địa bàn huyện năm 2013 ................. 58
3.3.2.4. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và
tài sản khác gắn liền với đất đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng trên địa
bàn huyện Phú Xuyên ............................................................................................ 61

3.3.2.5. Các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai trong cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất của huyện Phú
Xuyên năm 2013 .................................................................................................... 62


3.3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................................. 63
3.3.3.1. Thuận lợi .................................................................................................. 63
3.3.3.2. Khó khăn .................................................................................................. 64
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ........ 65
3.4.1. Các giải pháp có liên quan tới văn bản pháp luật của Nhà Nước .............. 65
3.4.2. Các giải pháp liên quan tới đội ngũ cán bộ, viên chức Nhà nước.............. 66
3.4.3. Các giải pháp về tuyên truyền ..................................................................... 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 69
1. Kết luận ............................................................................................................ 69
2. Kiến nghị .......................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 72


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
“Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phấn bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở y tế,
văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, có ý nghĩa kinh tế chính trị xã hội sâu sắc trong
sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc”. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xương máu, mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.

Là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế. Cùng
với sự phát triển kinh tế của đất nước theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa và
quá trình đô thị hóa ngày càng gây sức ép đối với đất đai. Sử dụng hợp lý, tiết kiệm,
có hiệu quả cao dựa trên quan điểm bền vững đang là một trong những mối quan tâm
hàng đầu của Đảng và Nhà nước ta. Muốn vậy công tác quản lý và sử dụng đất phải
tiến một bước và mang tầm cỡ chiến lược. Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của
đất đai Nhà nước ta đã xây dựng chính sách pháp luật về đất đai nhằm tăng cường
công tác quản lý đất đai trên phạm vi cả nước như luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ
sung năm 2009, các pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cùng
các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người
dân.
Hiến pháp năm 1992 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý”. Để nâng cao vai trò quản lý đất đai của Nhà nước nhằm bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã ban hành Luật đất đai năm 1993 gồm
7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có nội dung cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật đất đai
2003 chính thức có hiệu lực ngày 01/07/2004 từng bước đưa Luật đất đai phù hợp
với thực tế quản lý và sử dụng đất, với sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất.
Tiếp theo đó, Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 ra đời với 13 nội dung
quản lý nhà nước về đất đai trong đó có nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


2

Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là một công tác quan trọng trong quản lý nhà nước
về đất đai. Nó xác lập quyền và nghĩa vụ đối với người sử dụng đất và là cơ sở để
nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai. Tuy nhiên đất đai có hạn về diện tích và
nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát, triển đặc biệt là

quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang diễn ra ngày một thuận lợi đã
làm cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất càng trở lên phức tạp và khó khăn hơn. Phú Xuyên là huyện
đồng bằng nằm ở phía nam và cách thủ đô Hà Nội 40 km về phía Bắc, trên vĩ tuyến
bắc 22o42’ và kinh tuyến đông 105o59’. Trên địa bàn có nhiều dự án lớn, có nền kinh
tế đã và đang ngày càng phát triển mạnh mẽ, chính vì có địa thế thuận lợi như vậy
nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp
làm cho công tác quản lý đất đai ngày càng khó khăn.
Nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời được sự chấp
thuận của khoa Quản lý đất đai, trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và
dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thị Hải Yến. Tôi tiến hành thực hiện nghiên cứ
đề tài “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Xuyên, thành
phố Hà Nội”.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật và các văn bản của chính quyền địa
phương trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Xuyên - Hà Nội.
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Phú Xuyên- Hà Nội
- Đánh giá hiệu quả, hạn chế và những nguyên nhân trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Phú Xuyên.


3

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai của nhà nước và của địa
phương, đặc biệt là các quy định của pháp luật về công tác cấp GCN.
- Hiểu và vận dụng tốt các quy trình, quy phạm, văn bản pháp luật của nhà
nước về công tác cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy, chính xác,
phản ánh đúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn nghiên cứu. Số
liệu điều tra thu thập được phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan, đúng
pháp luật.
- Đưa ra các kiến nghị, đề xuất được đưa ra phải phù hợp với thực tiễn về việc
cấp GCN tại huyện Phú Xuyên.


4

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Một số khái niệm về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
* Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập
mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà
nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành
lập hồ sơ địa chính và cấp GCN ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống
kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều
hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, chuyển

đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Vì vậy, đăng ký quyền sử dụng đất phải được thực
hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản
ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật.
* Khái niệm cấp GCN
Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác được quy định cụ thể tại khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi
bổ sung năm 2009 với nội dung quy định cụ thể như sau:
Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất là giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất,
người sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất nhằm đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với
đất.


5

1.1.2. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn
liền với đất là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất không chỉ là cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người dân mà còn là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trên lãnh
thổ, đảm bảo đất đai được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất là một công cụ quản lý đất đai vô cùng quan trọng, giúp cho Nhà
nước quản lý đất đai một cách có hiệu quả và khoa học, là căn cứ quan trọng để bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và là cơ sở để các đối tượng khác như
ngân hàng, các công ty…đưa ra quyết định liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng

đất, là một công cụ mang nhiều ý nghĩa to lớn đối với xã hội.
1.1.2.1. Đối với nhà nước
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Việc cấp GCN giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai,
cụ thể:
GCN là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và
quản lý đất đai của nhà nước; đặc biệt trong công tác kiểm kê đất đai như: tổng diện
tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, loại công
trình… Việc cấp GCN nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong lịch sử quản lý và
sử dụng đất đai. GCN là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất đã
đề ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
GCN đất là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng đối
tượng, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước. GCN là cơ sở để nhà nước giải quyết các
vấn đề thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về
đất đai. GCN còn là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi nhà
nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng.


6

Thông qua GCN, nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi mua bán đất
đai làm minh bạch thị trường bất động sản.
1.1.2.2. Đối với người sử dụng đất
GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất đai
một cách tiết kiệm và hiệu quả trách lãng phí đất đai. GCN là cơ sở cho việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê
quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện.
GCN là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước,
đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển

quyền sử dụng đất…Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, diện tích…
đã ghi trong GCN.
1.1.2.3. Các đối tượng khác
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN cung cấp
thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho các cá nhân, tổ chức, các doanh
nghiệp…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội, giúp thị trường đất đai phát triển lành
mạnh. GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn
đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ
để xác nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ
phần. Ngoài ra, GCN sẽ cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ
chức khi tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản
1.1.3. Đặc điểm của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất mang tính chất đặc thù của nhà nước:
- Công tác cấp GCN là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử
dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ rằng buộc pháp lý giữa Nhà nước và những
người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai.
- Cấp GCN là công việc của bộ máy Nhà nước ở các cấp do Bộ Tài nguyên


7

và Môi trường trực tiếp chỉ đạo và được thực hiện theo hệ thống ngành dọc.
Đối tượng đặc biệt của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là đất đai. Tại sao nói đất đai là
đối tượng đặc biệt vì “đặc biệt” được thể hiện ở những khía cạnh sau:
- Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị: giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử
dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân nhưng lại giới
hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng. Giá trị đặc biệt

còn thể hiện ở giá đất và có xu hướng không ngừng tăng lên theo thời gian.
- Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng chứ không có quyền sở hữu như đối với các loại tài sản khác.
- Đất đai thường có tài sản gắn liền gồm nhà, công trình xây dựng, cây rừng,
cây lâu năm… mà các tài sản này chỉ có giá trị khi gắn liền với một thửa đất tại một
vị trí nhất định. Trong thực tế có nhiều trường hợp tài sản trên đất lại không thuộc
quyền sở hữu của chủ sử dụng đất.
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất phải được thực hiện từ đơn vị cấp xã, phường, thị trấn:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký quyền
sử dụng đất đầy đủ
- Phát huy sự hiểu biết của cán bộ xã về lịch sử, thực trạng sử dụng đất của
địa phương. Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp Luật Đất đai
cho cán bộ chính quyền xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính, phục vụ cho yêu cầu quản lý của Nhà nước.
1.1.4. Ý nghĩa của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất và Nhà
nước. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản gắn liền với đất là một hoạt động của nhà nước về đất đai.
Đối với nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết


8

các vấn đề tồn tại trong lịch sử, giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi công tác bồi thuờng, giải phóng
mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, thông qua việc cấp GCN xác định các nghĩa vụ mà người sử
dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính…đảm bảo lợi ích của
nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội. Góp phần ổn định xã hội, giúp cho người
dân yên tâm đầu tư cho sản xuất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Đồng thời tạo
điều kiện cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được hiệu quả hơn.
1.2. Cơ sở pháp lý về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Các văn bản pháp lý chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
Công tác cấp GCN là một trong những công tác rất quan trọng trong quản lý
nhà nước về đất đai, nó đã được nhà nước rất quan tâm, chú trọng trong những năm
gần đây. Công tác này ra đời là cơ sở pháp lý là tiền đề cho nhà nước quản lý đất đai
có hiệu quả hơn, hơn nữa công tác này giúp người dân yên tâm hơn khi sử dụng đất
dưới sự bảo hộ của Nhà nước về quyền sử dụng đất của mình.
Một số văn bản liên quan đến công tác cấp GCNQSĐ trong thời kỳ từ khi
Luật Đất đai năm 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời:
- Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và đất ở tại đô thị
- Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất và
lệ phí địa chính
- Thông tư 346/1998/ TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của tổng địa chính hướng
dẫn thủ tục đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
- Nghị định 17/CP ngày 19/3/1999 của thủ tướng Chính Phủ về một số biện
pháp đẩy mạnh việc hoàn thành CNQSDĐ nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông
thôn vào năm 2000
- Nghị định 04/2000/ NĐ-CP ngày 1/02/2000 về thi hành sửa đổi bổ sung một
số điều của Luật Đất đai và Nghị định 66/CP


9

- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC về hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy CNQSDĐ
Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá tình thực hiện bên cạnh những
tích cực cũng bộc lộ không ít những hạn chế chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể để xử
lý những vấn để mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm cho
quan hệ đất đai trong xã hội phức tạp, làm cho kinh tế phát triển chưa ổn định mà
còn ảnh hưởng không nhỏ tới sự ổn định của xã hôi. Vì vậy, Luật Đất đai năm 1993
đã được thay thế bằng Luật Đất đai năm 1998 và Luật Đất đai năm 2001. Nhưng sự
phát triển không ngừng của xã hội đòi hỏi phải có sự thay đổi của Luật Đất đai sao
cho phù hợp hơn đối với thực tế của xã hội, đảm bảo giải quyết được các vấn đề về
chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế …Do đó, Luật Đất đai năm 2003 ra đời nhằm sửa
đổi một số điều không phù hợp của Luật Đất đai trước đó:
- Chỉ thị số 05/2004/TTg-CP ngày 09/02/2004 lcủa Chính phủ về việc triển
khai thi hành Luật đất đai 2003, trong đó có chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để
hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2005.
- Luật đất đai năm 2003,
- Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại, tố
cáo về đất đai
- Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10/10/2005 hướng đẫn giải quyết đối
với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong một số truờng hợp cụ thể về nhà đất
trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội
chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu công trình xây dựng;

10

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/NĐ-CP;
- Thông tư số 08/2007/TT-TNMT ngày 08/02/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất;
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 16/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường hướng dẫn lập quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Hiện nay, Chính phủ có quy định phôi mẫu GCN mới nên theo quy định, cả
nước đang thực hiện cấp GCN theo mẫu mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định.Và theo đó là một loạt các văn bản pháp luật có liên quan tới công tác cấp GCN
ra đời, nhằm hướng dẫn các cơ quan ban ngành trình tự, thủ tục cấp GCN sao cho đạt
hiệu quả cao, nhanh chóng, tháo gỡ được những khó khăn, vướng mắc chưa thực
hiện được của các văn bản trước đó. Dưới đây là một số văn bản có liên quan tới
công tác cấp GCN hiện nay.
- Luật Đất đai năm 2003, sửa đổi bổ sung năm 2009.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp GCN.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai

11

- Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 24
tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung liên quan tới thủ tục hành
chính về đất đai
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường quy định về GCN.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường quy định bổ sung về việc cấp GCN
Ngoài ra, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định riêng để hướng
dẫn thực hiện cấp GCN cho các đối tượng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UB ngày 25/04/2013 quy định về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng
ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cưở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên
địa bàn thành phố Hà Nội
1.2.2. Một số quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng đất
được quy định cụ thể tại Điều 9 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, với
nội dung được thể hiện như sau:
- Các tổ chức trong nước có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền
sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền trên đất hợp pháp


12

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bản
thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập
quán hoặc có chung dòng họ có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền trên đất được nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo
riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo...được nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất hoặc giao đất.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính Phủ Việt Nam
thừa nhận, được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất,
cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà được quy định cụ thể
tại Điều 9, Điều 10, Điều 125 và Điều 126 Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi bổ sung
năm 2009 với nội dung chính như sau:
- Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở, trường hợp
chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ
- Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
+ Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh,
nơi đăng ký hộ khẩu thường trú
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng đưới đây, được
cơ quan có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì có quyền
sở hữu nhà:
→ Người có quốc tịch Việt Nam

→ Người gốc Việt Nam thuộc diện về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp
luật về đầu tư, người có công đóng góp cho đất nước, nhà khoa học, nhà văn hóa,
người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang
làm việc tại Việt Nam, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở
trong nước.