ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỐC OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:................
Mã ngành: .......................
Lớp:........ Khoá:.............
Hệ đào tạo: Chính quy

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Nhung
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thị Khuy

Hà Nội, năm 2014


i

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài
Nguyên và Môi trường Hà Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô
trong trường nói chung và trong khoa Quản lý đất đai nói riêng em đã được
trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành
trang vững chắc trong công tác sau này.
Xuất phát từ sự kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành
cảm ơn các thầy cô. Đặc biệt để hoàn thành đồ án tốt nghiệp này, ngoài sự cố
gắng nỗ lực của bản thân, em còn được sự quan tâm giúp đỡ trực tiếp của cô

giáo Ths. Nguyễn Thị Khuy và sự giúp đỡ của các thầy, cô trong khoa Quản
lý đất đai cùng các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Quốc Oai
thành phố Hà Nội.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do vốn hiểu biết của bản thân hạn
chế. Đồ án chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận
được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để bài đồ án càng
hoàn thiện hơn.
Cuối cùng, một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt
tình của các thầy, các cô, các cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Quốc Oai thành phố Hà Nội.
Kính chúc các thầy, các cô và toàn thể các anh, chị em tại Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội và các bạn luôn
luôn mạnh khỏe hạnh phúc và đạt được nhiều thành công trong công tác cũng
như trong cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 5 năm 2014
Sinh viên

Nguyễn Thị Nhung


ii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 2
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 3
5. Khái quát nội dung và phương pháp nghiên cứu ......................................... 3

5.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 3
5.2. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 3
6. Cấu trúc đề tài ............................................................................................ 4
CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT........................................................ 5
1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 5
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất .................................................. 5
1.1.2. Vị trí, vai trò, đặc điểm và ý nghĩa của đăng ký quyền sử dụng đất ...... 5
1.1.3. Các hình thức đăng ký quyền sử dụng đất............................................. 6
1.1.4. Yêu cầu của việc đăng ký quyền sử dụng đất........................................ 7
1.1.5. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất .................................................. 8
1.1.6. Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất .............. 9
1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 9
1.3. Quy định chung về cấp Giấy chứng nhận .............................................. 12
1.3.1. Khái niệm và mục đích cấp Giấy chứng nhận ..................................... 12
1.3.2. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận ........................................................ 12
1.3.3. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận trong quản lý Nhà hữu nhà ở
nước về đất đai ............................................................................................. 13
1.3.4. Mẫu giấy chứng nhận ......................................................................... 14


iii

1.3.5. Điều kiện được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân đang sử
dụng đất ....................................................................................................... 16
1.3.6. Các trường hợp được cấp GCN .......................................................... 18
1.3.7. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận..................................................... 24
1.3.8. Trình tự, thủ tục cấp GCN .................................................................. 25
CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI

HUYỆN QUỐC OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................. 30
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................... 30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 30
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 33
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................... 37
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Quốc Oai ............. 39
2.2.1. Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai của huyện ................................. 39
2.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện. ............................... 42
2.2.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Quốc Oai năm 2013 ...................... 47
2.2.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện ... 55
2.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận tại huyện Quốc Oai .............. 56
2.3.1. Quy trình về trình tự thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận tại huyện
Quốc Oai ...................................................................................................... 56
2.3.2. Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp cho hộ
gia đình cá nhân tại huyện Quốc Oai ............................................................ 63
2.3.3. Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với đất phi nông nghiệp cho
hộ gia đình cá nhân tại huyện ....................................................................... 69
CHƯƠNGIII ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN TẠI HUYỆN QUỐC OAI TP HÀ NỘI VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP .................................................................................................. 81
3.1. Đánh giá chung...................................................................................... 81


iv

3.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy
chừng nhận trên địa bàn huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội ........................ 83
3.2.1. Nhóm giải pháp chung ........................................................................ 83
3.2.2. Một số giải pháp cụ thể....................................................................... 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................... 85

1. Kết luận .................................................................................................... 85
2.Kiến nghị................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 88


v

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Quốc Oai năm 2013 ...................... 47
Bảng 2.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2013 so với năm
2012 và năm 2011 ........................................................................................ 52
Bảng 2.3: Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội...................... 64
Bảng 2.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân qua các năm trên địa bàn huyện Quốc Oai .............................. 66
Bảng 2.5. Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đất nông
nghiệp trên địa bàn huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội ................................ 67
Bảng 2.6: Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội
..................................................................................................................... 71
Bảng 2.7: Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân qua các năm trên địa
bàn huyện Quốc Oai ..................................................................................... 73
Bảng 2.8: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Quốc Oai thành phố Hà Nội ......................................................................... 75
Bảng 2.9. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCN của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội ............................................................... 79

vi

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp trên địa bàn huyện
Quốc Oai thành phố Hà Nội ......................................................................... 69
Biểu đồ 2.2: Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân qua các năm trên địa
bàn huyện Quốc Oai ..................................................................................... 74
Biểu đồ 2.3: Các trường hợp chưa được cấp GCN........................................ 77
Biểu 2.4: Kết quả cấp GCN trên địa bàn huyện Quốc Oai ............................ 78


vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu

Chú giải

BĐS

Bất động sản

BTNMT

Bộ tài nguyên và môi trường

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất

SDĐ

Sử dụng đất

STT

Số thứ tự

UBND

Uỷ ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

LĐĐ

Luật đất đai

TNMT

Tài nguyên môi trường

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

NĐ

Nghị định

NVTC

Nghĩa vụ tài chính


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng qúy giá mà thiên nhiên
ban tặng loài người, bằng lao động trí tuệ của mình con người tác động vào
đất, taọ ra của cải vật chất nuôi sống bản thân mình. Trong sản xuất nông
nghiệp đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng và là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được. Đồng thời đất đai còn phục vụ cho nhiều mục đích
khác nhau trong cuộc sống con người, đất đai là nền tảng cho mọi hoạt động
kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng và các công trình công cộng… Vì vậy đất
đai là cơ sở để con người tồn tại và là cơ sở để phát triển các ngành sản xuất và
các hệ sinh thái môi trường, là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước.
Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện
đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã

gây áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề
được tăng lên. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về đất đai là
một vấn đề hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vực này ngày càng
phức tạp và nhạy cảm. Quá trình vận động và phát triển đời sống kinh tế, xã
hội tất yếu dẫn đến biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức
khác nhau như: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất… Vì vậy muốn giải quyết được các vấn đề trên và
quản lý đất đai được tốt thì hệ thống pháp luật về đất đai phải cụ thể hóa cho
người sử dụng đất và các đối tượng khác có liên quan.
Quốc Oai là một huyện vùng bán sơn địa, núi đá vôi xen lẫn đồng
bằng,có những mặt hạn chế về tiềm năng đất đai.Trong nhiều năm qua nhu
cầu về đất đai trên địa bàn huyện liên tục tăng đã làm cho quỹ đất có nhiều
biến động. Chính vì thế, trong thời gian gần đây, Đảng ủy Chính quyền huyện


2

đã bày tỏ sự quan tâm hơn tới diện tích đất tự nhiên trên bằng những công tác
chuyên ngành như: công tác đăng ký, cấp GCN; công tác quy hoạch, kế hoạch
SDĐ để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên và góp phần
vào công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Để hiểu rõ hơn về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Quốc Oai và
việc tìm hiểu, đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Quốc
Oai giúp UBND huyện với tư cách đại diện nhà nước sở hữu về đất đai có
những biện pháp đẩy nhanh công tác này. Đồng thời được sự chấp thuận của
khoa Quản Lý Đất Đai Trường Đại Học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội
và dưới sự hướng dẫn củaThS. Nguyễn Thị Khuy tôi tiến hành thực hiện
nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội"
2. Mục đích nghiên cứu
- Chỉ rõ cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn của công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Tìm hiểu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất của huyện Quốc Oai.
- Đánh giá những tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Quốc Oai.
- Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện Quốc Oai.


3

3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm chắc được quy định của Nhà nước, của ngành và địa phương đối
với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất để vận dụng vào thực tế trên địa bàn huyện Quốc Oai.
- Các số liệu điều tra, thu thập chính xác đầy đủ phản ánh trung thực
khách quan việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Quốc Oai.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện
huyện Quốc Oai.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu, điều tra trên địa bàn

huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội.
5. Khái quát nội dung và phương pháp nghiên cứu
5.1. Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu công tác thực hiện việc đăng ký cấp GCN của các hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Quốc Oai.
- Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sủ
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Điều tra, thu thập, tổng hợp số liệu để đánh giá kết quả thực hiện công
tác cấp giấy tại huyện Quốc Oai.
- Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận tại huyện Quốc Oai
- Đánh giá chung về tình hình cấp giấy chứng nhận tại huyện Quốc Oai
thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp
5.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thực tế và thu thập số liệu: Điều tra các số liệu
cụ thể về cấp GCN tại các phòng ban của Phòng TN&MT, Sở TN&MT và
của những người chuyển QSDĐ và dư luận quần chúng nhân dân trên địa bàn.


4

Đồng thời dùng phương pháp kết hợp giữa tài liệu, số liệu có sẵn như: sổ
mục kê, sổ cấp GCN, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống kê, kiểm kê
đất đai; số liệu giao đất, cấp GCN của các hộ gia đình, cá nhân
- Phương pháp thống kê: Tiến hành thống kê các số liệu, tài liệu địa
chính, các tài liệu liên quan về diện tích, vị trí, mục đích sử dụng… đã được
thu thập thông qua quá trình điều tra.
- Phương pháp xử lý thông tin: Trên cơ sở các số liệu thu thập được
dùng phương pháp xử lý thông tin để loại bỏ các số liệu, thông tin chính xác,
sai sự thật. Đảm bảo có những thông tin chính xác nhất, phản ánh trung thực
hiện trạng cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Quốc Oai.

- Phương pháp so sánh: So sánh tình hình cấp GCN, kết quả đạt được
qua các năm, các giai đoạn, so sánh các quy trình, từ đó rút ra những hiệu quả
đạt được sau khi thực hiện.
6. Cấu trúc đề tài
Cấu trúc của đề tài bao gồm:
- Chương I: Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận
quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận tại huyện Quốc
Oai thành phố Hà Nội
- Chương III: Đánh giá chung về tình hình cấp giấy chứng nhận tại
huyện Quốc Oai thành phố Hà Nội và đề xuất một số giải pháp.


5

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất (gọi chung là người sử dụng đất). Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
và cấp GCN cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt toàn bộ đất đai theo
pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Trong quá trình sử dụng đất sẽ luôn có những thay đổi khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất của mình (chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,…). Chính vì vậy, người sử dụng đất phải
đến cơ quan Nhà nước để đăng ký biến động về thửa đất mà mình đang sử
dụng giúp Nhà nước quản lý tốt hơn quỹ đất trong toàn quốc cũng như để bảo
vệ các quyền lợi hợp pháp của mình.
1.1.2. Vị trí, vai trò, đặc điểm và ý nghĩa của đăng ký quyền sử dụng đất
Vai trò của việc đăng ký quyền sử dụng đất là một nội dung trong quản
lý Nhà nước về đất đai nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng
đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất đồng thời. Nhà nước thiết lập hồ sơ
địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Bảo
vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và giúp việc sử dụng quỹ đất quốc gia


6

hợp lý. Đăng ký đất đai là cơ sở thiết lập hệ thống thông tin đất đai và cung
cấp tư liệu thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết
các khiếu nại tố cáo về đất đai.
1.1.3. Các hình thức đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Đăng ký đất đai lần đầu
Đăng ký đất đai ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm vi cả
nước hoặc một đơn vị hành chính cụ thể để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu
cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng theo quy định của
pháp luật.
Đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu:
- Việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu được thực hiện ở
đơn vị hành chính cấp xã. Những xã chưa có đủ điều kiện tổ chức kê khai
đăng ký đồng loạt thì tuỳ theo điều kện của địa phương có thể tổ chức trong
phạm vi hẹp.

- Đăng ký đất đai ban đầu là một công việc phức tạp, tốn nhiều thời
gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về
đất đai và giải quyết những tồn tại do lịch sử để lại.
- Việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu và xét duyệt quyền
sử dụng đất đòi hỏi phải có sự chỉ đạo của UBND các cấp, sự kết hợp của các
ngành có liên quan (môi trường, xây dựng giao thông…).
- Đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài
liệu khác nhau về công tác điều tra, đo đạc, bản đồ… nên độ tin cậy phụ thuộc
vào các nguồn tài liệu này.
- Cần có Hội đồng tư vấn cấp cơ sở am hiểu tình hình sử dụng đất tại
địa phương giúp UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt quyền sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu phải được hoàn thành trong thời
gian nhất định.


7

1.1.3.2. Đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động đất đai chỉ được thực hiện đối với những người sử
dụng đất đã được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 50, Luật Đất đai 2003 và sủa đổi
bổ sung năm 2009 mà có sự thay đổi về tên chủ sử dụng, diện tích sử dụng
đất, mục đích sử dụng đất, hình thể thửa đất hoặc thay đổi GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp.
Đặc điểm của đăng ký biến động quyền sử dụng đất:
- Đăng ký biến động quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện tại những
địa phương đã được thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu và đối với
những người sử dụng đất đã được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có những thay đổi về nội dung đã được
đăng ký.

- Kết quả đăng ký biến động quyền sử dụng đất được cập nhật, chỉnh lý
vào hồ sơ địa chính đã được thiết lập trong đăng ký quyền sử dụng đất ban
đầu. Tại những nơi chưa tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu nhưng
có biến động về quyền sử dụng đất hợp pháp thì vẫn phải cập nhật biến động
đó để đảm bảo cho tài liệu đất đai phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất.
- Không cần thiết phải thiết lập Hội đồng đăng ký trong quá trình xét duyệt.
- Được tiến hành thường xuyên và tồn tại song song với quá trình sử
dụng đất.
1.1.4. Yêu cầu của việc đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính xác lập mối quan
hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Vì vậy nó là cơ sở để Nhà
nước quản lý đất đai và bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng
đất. Nên đăng ký quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản sau:


8

- Đăng ký đúng đối tượng, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng và các
quyền lợi khác theo quy định của pháp luật.
- Phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký theo quy định của ngành.
- Phải thiết lập đầy đủ các tài liệu và phải thống nhất nội dung thông tin
theo đúng quy cách từng tài liệu.
Tóm lại, yêu cầu của việc đăng ký quyền sử dụng đất là phải đảm bảo
chặt chẽ về pháp lý, chính xác về nội dung, đăng ký phải được thực hiện triệt
để và kịp thời.
1.1.5. Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Đối tượng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất là những người đang sử
dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều 46 Luật Đất đai
2003và sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất

được thực hiện tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trong các trường hợp sau:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất đã có GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất
hoặc thay đổi đường ranh giới đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Những người chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai vừa nêu trên
vừa chịu trách nhiệm đăng ký đất đai vừa là người đứng tên trong toàn bộ
giấy tờ có liên quan của hệ thống hồ sơ địa chính.


9

1.1.6. Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1, Điều 39 Nghị định 181/2004/NĐ-CP người chịu trách
nhiệm thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước
Nhà nước đối với việc sử dụng đất quy định tại Điều 2 của Nghị định này:
1. Người đứng đầu tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
2. Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
3. Người đại diện của cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp
xã chứng thực.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
5. Chủ hộ gia đình sử dụng đất.

6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất.
7. Người đại diện cho những người chung thửa đất.
8. Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì
người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là Thủ trưởng đơn vị lực
lượng vũ trang nhân dân được xác định là người sử dụng đất theo quy định tại
Khoản 3 Điều 83 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất được uỷ quyền cho
người khác theo quy định của pháp luật.
1.2. Cơ sở pháp lý
Trong những năm qua cùng với quá trình xây dựng đổi mới chính sách
pháp LĐĐ, các quy định về đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính ngày
càng được hoàn thiện hơn. Đến nay, cùng với việc ban hành LĐĐ 2003 và
sửa đổi bổ sung năm 2009 đã có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm
quyền ở Trung Ương và địa phương ban hành làm cơ sở cho công tác thực
hiện đăng ký, cấp GCN.


10

- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành về quy định cấp GCN.
- LĐĐ 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2004, trong đó, các trường hợp được cấp GCN, thực hiện NVTC khi
cấp GCN, trình tự thủ tục hành chính để cấp GCN, lập hồ sơ địa chính, xác
định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có nhiều vườn ao gắn liền
với nhà ở.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về thu tiền SDĐ khi
cấp giấy chứng nhận.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về thu tiền thuê đất,

trong đó quy định cụ thể hóa LĐĐ về việc thu tiền thuê đất khi cấp Giấy
chứng nhân QSDĐ.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về hướng
dẫn thi hành LĐĐ 2003, trong đó quy định cụ thể hóa những quy định của LĐĐ.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT
hướng dẫn thực hiện một số điều của NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004
về thi hành LĐĐ.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT của Bộ TN&MT quy định về cấp
giấy chứng nhận QSDĐ.
- Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/07/2007 của Chính Phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn lập, chỉnh
lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ quy định về GCN.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy
định về GCN.


11

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về GCN.
- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ
tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
- Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 4/4/2013 của Thủ tướng Chính phủ về
thực hiện một số giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây
dựng cơ sở dữ liệu đất đai;

Các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành để chỉ đạo công tác thi
hành LĐĐ 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 đến nay thuộc thẩm quyền của
UBND Thành phố Hà Nội:
- Quyết định số 1334/QĐ-UBND ngày 07/10/2009 ban hành quy định
tạm thời về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận
QSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, người SDĐ có thời hạn trên địa
bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 187/QĐ-UBND ngày 11/11/2009 về việc thành lập Ban
chỉ đạo cấp giấy chứng nhận QSDĐ, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn Thành
phố Hà Nội.
- Văn bản số 2714/UBND ngày 01/12/2009 về việc tổ chức rà soát quỹ
đất của người SDĐ nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa
bàn Thành phố.
- Văn bản số 404/UBND ngày 26/02/2010 về việc tiếp tục triển khai
thực hiện nhằm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho các
loại đất xong trong năm 2010 trên địa bàn Thành phố.
- Kế hoạch số 41/KH-UBND ngày 22/04/2010 về việc triển khai thực
hiện hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho các loại đất trên
địa bàn Thành phố Hà Nội trong năm 2010.