ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


LÊ THỊ KIỀU OANH

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ
LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: D 85 01 03

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẤN: ThS. HOÀNG THỊ PHƯƠNG THẢO

Hà Nội, năm 2014


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp, em đã nhận được sự giúp đỡ và
chỉ bảo nhiệt tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai – Trường Đại
học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và tập thể các cán bộ ở Phòng tài nguyên và
môi trường thành phố Lào Cai đã tạo điều kiện để em hoàn thành tốt báo cáo tốt
nghiệp này.
Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới cô giáo Hoàng Thị
Phương Thảo đã tận tình giúp đỡ và trực tiếp hướng dẫn em trong suốt thời gian
thực tập cũng như thực hiện đề tài và hoàn thành báo cáo này.
Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ, chỉ bảo ân cần của các thầy, cô giáo
trong Khoa Quản lý đất đai – Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
trong suốt thời gian thực tập.

Em xin chân thành cảm ơn Phòng tài nguyên và môi trường thành phố Lào
Cai, là đơn vị trực tiếp giúp đỡ em rất nhiều trong thời gian nghiên cứu làm đề tài
tại địa phương.
Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó.
Em xin kính chúc các thầy giáo, cô giáo và các cô, các chú luôn mạnh khỏe,
công tác tốt.
Hà Nội, ngày 28 tháng 05 năm 2014
SINH VIÊN THỰC HIỆN

Lê Thị Kiều Oanh


DANH MỤC BẢNG

TT

TÊN BẢNG

TRANG

1

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐK các cấp

19

2

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

20

3

Bảng 3.1 Tốc độ tăng trưởng thành phố Lào Cai

56

4

Bảng 3.2 Tổng sản phẩm ( theo gía thực tế) và cơ cấu kinh tế phân loại
theo khu vực

57

5

Bảng 3.3 Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản theo giá thực tế

58

6

Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Lào Cai

72

7
8
9

10

11

Bảng 3.5 Phân bố đất đai theo đơn vị hành chính của thành phố Lào Cai
năm 2013
Bảng 3.6 Quy trình đăng ký lần đầu cấp giấy chứng nhận
Bảng 3.7 Kết quả cấp GCN đối với sản xuất nông nghiệp giai đoạn
2006 – 2011
Bảng 3.8 Kết quả cấp GCN đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại
thành phố Lào Cai giai đoạn 2006 – 2011
Bảng 3.9 Kết quả cấp đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn
2011 – 2013

77
81
83

85

86


DANH MỤC HÌNH

TT

TÊN BẢNG

TRANG

1

Hình 1.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai

16

2

Hình 1.2 Trang 1 và trang 4 mẫu Giấy chứng

42

3

Hình 1.3 Trang 2 và trang 3 mẫu Giấy chứng nhận

43

4

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của thành phố Lào Cai

71

5

Hình 3.2 Trụ sở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai

78

6

Hình 3.3 Bộ phận giao dịch “ Một cửa”

80


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

ĐỊNH NGHĨA CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CT – TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QĐ – CP

Quyết định – Chính phủ

QĐ/TTg

Quyết định/ Thủ tướng

SDĐ

Sử dụng đất

TK,KKĐĐ

Thống kê, kiểm kê đất đai

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

TTg

Thủ tướng

TT – BTNMT

Thông tư – Bộ tài nguyên và môi trường

TTLT/BTNMT – BNV

TTLT – BTNMT – BNV - BTC

Thông tư liên tịch/ Bộ tài nguyên và môi
trường – Bộ nội vụ
Thông tư liên tịch – Bộ tài nguyên và môi
trường – Bộ nội vụ - Bộ tài chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLTBTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của
VPĐKQSDĐ.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2010), Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLTBTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế
tài chính của VPĐKQSDĐ.
3. Bộ Tài chính, Bộ tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số
30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất
thực hiện NVTC.
4. Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật
đất đai.

5. Luật đất đai năm 2003, nhà xuất bản Chính trị Hà Nội.
6. Giáo trình Kinh tế đất trường Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội năm 2011.
7. Giáo trình đăng ký thống kê đất đai năm 2007 do giảng viên – Th.S Nguyễn Thị
Hải Yến biên soạn.
8. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất
đai.
9. Thông tư 16/2011/TT - BTNMT quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về luật đất đai.
10. Nghị định 84/2007/NĐ - CP quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận.
11. Nghị định 25/2008/NĐ - CP Quy định chức năng nhiệm vụ quyền hạn, cơ cấu tổ
chức Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
12. Nghị định 88/2009/NĐ - CP quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà ở tài sản gắn liền với đất.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU............................................................................................................................... 1
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP .......................................... 4
GIẤY CHỨNG NHẬN........................................................................................................ 4
1.1. Cơ sở thực tiễn về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận........................................... 4
1.1.1. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận tại một số nước trên thế giới ............ 4
1.1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........................................................... 7
1.1.3. Tình hình thành lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
của Việt Nam ........................................................................................................ 17
1.1.4. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất................................................................................................................. 24
1.1.5. Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Việt Nam ................................. 26
1.1.6. Tình hình công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại thành phố Lào Cai, tỉnh
Lào Cai.................................................................................................................. 31
1.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận trong quản lý Nhà nước về đất đai....... 34
1.3. Cơ sở pháp lý ............................................................................................................... 36
1.4. Quy định chung về cấp Giấy chứng nhận ................................................................... 41
1.4.1. Khái niệm và mục đích cấp Giấy chứng nhận .............................................. 41
1.4.2. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận ................................................................. 41
1.4.3. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ...................................................................................................... 42
1.4.4. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận chứng nhận về quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân ............................................................................................... 43
1.4.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ............................................................... 47
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............ 49
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 49
2.2. Nội dung nghiên cứu.................................................................................................... 49
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................. 49
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.............................................................................. 50

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................................................................. 50
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 50
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .................................................................................. 52
3.13. Thực trạng về môi trường ............................................................................. 55
3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .......................................................................... 56
3.2.1. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế .................................................. 56
3.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ....................................................... 58
3.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập....................................................................... 61
3.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn ......................................... 63
3.5. Thực trạng phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng ........................................................... 64
3.5.1. Giao thông ................................................................................................... 64
3.5.2. Thủy lợi ....................................................................................................... 66
3.5.3. Năng lượng .................................................................................................. 66
3.5.4. Bưu chính - viễn thông ................................................................................ 66
3.5.5. Cơ sở văn hóa .............................................................................................. 67
3.5.6. Cơ sở Y tế.................................................................................................... 67
3.5.7. Cơ sở giáo dục - đào tạo .............................................................................. 67
3.5.8. Cơ sở thể dục - thể thao ............................................................................... 68
3.5.9. Chợ .............................................................................................................. 68
3.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .............................................. 69
3.6.1. Thuận lợi ..................................................................................................... 69
3.6.2. Những tồn tại, khó khăn ............................................................................... 69
3.7. Thực trạng sử dụng đất năm 2013 của thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai .................. 71
3.7.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất ....................................... 71
3.7.2. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích và theo đối tượng sử dụng đất ........... 75
3.7.3. Sự phân bố đất đai theo đơn vị hành chính ................................................... 76
3.8. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Lào Cai
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ......................................................................... 78

3.8.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai
.............................................................................................................................. 78
3.8.2. Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh
Lào Cai.................................................................................................................. 81
3.9. Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố
Lào Cai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........................................................... 87
3.9.1. Thuận lợi ..................................................................................................... 87
3.9.2. Khó khăn ..................................................................................................... 88
3.10. Một số giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn
thành phố Lào Cai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.......................................... 90
3.10.1. Giải pháp chính sách pháp luật................................................................... 90
3.10.2. Giải pháp về tổ chức .................................................................................. 91
3.10.3. Giải pháp về nhân lực ................................................................................ 92
3.10.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ................................................ 92
3.10.5. Giải pháp khác ........................................................................................... 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................................... 94


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở văn hoá, kinh tế xã hội an ninh quốc
phòng.
Dân tộc ta đã trải qua 4000 năm dựng nước và giữ nước, có biết bao thế hệ
đã phải đổ mồ hôi, xương máu để giành lấy từng tấc đất. Để khẳng định tầm quan
trọng của đất đai đối với đời sống xã hội. Hội nghị bộ trưởng Châu Âu họp tại Luân

Đôn năm 1973 đã khẳng định đánh giá: “Đất đai là một trong những của cải quý giá
nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của động vật, thực vật và con
người trên trái đất ”.
Đối với nước ta hiện nay diện tích đất đai không lớn lắm, dân số thì đông so
với thế giới nên Việt Nam là nước có bình quân diện tích trên đầu người vào loại
thấp. Mặt khác nước ta là nước sản xuất nông nghiệp, lấy nông nghiệp là cơ sở cho
sự phát triển của xã hội. Trong sản xuất nông nghiệp mọi hoạt động sản xuất đều
gắn liền với đất đai và độ phì nhiêu của đất. Chính vì thế chúng ta và thế hệ mai sau
phải có trách nhiệm giữ gìn, bảo vệ, quản lý đất đai một cách chặt chẽ, sử dụng, tiết
kiệm, hợp lý, cải tạo đất để tạo được hiệu quả kinh tế cao nhất, lâu bền nhất.
Mặc dù đất đai giữ một vai trò quan trọng đến mọi sự sống trên trái đất. Song
đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về diện tích và cố định về vị trí. Trong khi đó
nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng cao. Sự tác động của con người vào
thiên nhiên có thể làm cho đất đai bị biến động cả về mặt bằng lẫn độ phì nhiêu theo
hai chiều hướng tốt xấu khác nhau.
Chính vì vậy vấn đề khai thác và sử dụng đất đúng mục đích có hiệu quả lâu
dài, biện pháp quản lý đất đai hợp lý, chặt chẽ, đúng pháp luật là hết sức cần thiết
của mọi quốc gia trên toàn thế giới nhằm tạo điều kiện cho các ngành sản xuất phát
triển và đạt hiệu quả cao. Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam quy định tại điều 19 và điều 20: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước thống nhất quản lý ”.
Để đưa công tác quản lý và sử dụng đất đai vào đúng mục đích và đạt hiệu
quả kinh tế cao. Năm 1993 nhà nước ban hành luật đất đai, năm 1998 nhà nước ban


2

hành luật đất đai sửa đổi, bổ sung trong quá trình thực hiện về cơ bản đã giải quyết
được những vấn đề nảy sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Do tình hình
kinh tế, xã hội thay đổi, trong quản lý và sử dụng đất đai nảy sinh nhiều mối quan

hệ mới kéo theo nhiều vấn đề mới phát sinh. Để giải quyết các vấn đề này và để cho
phù hợp với tình hình mới nhà nước ban hành hàng loạt các văn bản pháp quy để
hướng dẫn bổ sung và cụ thể hoá các quy định trong luật đất đai sửa đổi năm 1998.
Các văn bản này đã tạo nên một hệ thống pháp luật tương đối đồng bộ, giải quyết
những vấn đề nảy sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Cùng với sự đổi
mới của đất nước luật đất đai đã được sửa đổi, bổ sung thông qua quốc hội khoá X
ngày 02 tháng 12 năm 1998 và luật đất đai sửa đổi năm 2003 đã mở rộng quyền cho
những người được giao đất, tạo điều kiện cho họ yên tâm đầu tư, qui định chặt chẽ
hơn những vấn đề tổ chức quản lý và sử dụng đất đai.
Tuy nhiên hiện nay, công tác địa chính vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác
quản lý đất đai chồng chéo, thủ tục hành chính rườm rà có sự tham gia của nhiều
ngành làm cho công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập, sự thống nhất quản lý
chưa cao, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm chạp, ý thức
trách nhiệm của người dân và cán bộ chưa tốt. Việc nâng cao hiệu quả công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cần thiết, cấp đầy đủ chứng từ hợp pháp cho
mọi đối tượng sử dụng đất để nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, hạn chế những
mặt tiêu cực, phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường, đẩy nhanh tốc
độ công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước.
Thành phố Lào Cai là một thành phố đã và đang trên đà phát triển, là trung
tâm văn hoá, chính trị, kinh tế, xã hội của tỉnh Lào Cai. Việc đẩy nhanh công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm thiết thực để nâng cao các nội
dung về quản lý nhà nước nói riêng và quản lý nền kinh tế – xã hội nói chung.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng công tác đăng kí
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, dưới sự phân
công của Khoa Quản lý đất đai với sự dẫn dắt và hướng dẫn của cô giáo - ThS.
Hoàng Thị Phương Thảo, tôi đã tìm hiểu và lựa chọn đề tài cho quá trình thực tập
của mình: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”.

3

2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động để tìm ra những hạn chế của văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai.
- Tìm hiểu quy định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất.
- Đánh giá thực trạng, từ đó đưa ra những thuận lợi và khó khăn trong công
tác cấp GCN tại thành phố Lào Cai.
- Đưa một số đề xuất và bài học kinh nghiệm về công tác cấp GCN tại địa
phương.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật đất đai, chính sách cấp GCN
để vận dụng vào quá trình phân tích đánh giá nội dung của đề tài
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phục vụ nghiên cứu đề tài phải
chính xác, khách quan, trung thực phản ánh đúng tình hình cấp GCN QSDĐ thực tế
tại địa phương
- Số liệu điều tra thu thập được phải được phân tích, đánh giá một cách
khách quan đúng pháp luật.
- Các kiến nghị, đề xuất được rút ra từ kết quả nghiên cứu đề tài phải có tính
khả thi, phù hợp với điều kiện của địa phương.


4

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN
1.1. Cơ sở thực tiễn về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
1.1.1. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận tại một số nước trên thế giới

a. Tại Úc
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai
và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ
nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu
tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:
+ GCN được đảm bảo bởi Nhà nước.
+ Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi.
+ Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện
hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài.
+ GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng.
+ Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo.
+ Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng.
+ Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
b. Tại Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có
văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt)
phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của
hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống
thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để
bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai


5

(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn
chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào

năm 2004. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất
động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên,
từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ
thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào
trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ
về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều
phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp
pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký
thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu
số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai
cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm
đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất
dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở
hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...)
c. Tại Mỹ
Các bang ở Mỹ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì
yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành
đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục
đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai.
Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật
đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví
dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về
mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước
người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh
đất đó. Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để
chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến
mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc

6

đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như
khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi
đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp
điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của
mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí,
tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian.
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có
tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có
thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất
hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên
theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các
vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3
loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên
tắc nhận biết và quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký
trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù
cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực
hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.
Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng
ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi
liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý.
Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô
gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người
mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký
trước.

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù
theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ
thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người
mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều
tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay
không.