LUẬN văn THẠC sĩ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ đối với CÔNG NHÂN các KHU CÔNG NGHIỆP ở HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH PHỐ hà nội HIỆN NAY

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết đầy đu
Đô la Mỹ
Khu công nghiệp
Khu chế xuất
Ủy ban nhân dân
Tổ chức Thương mại Thế giới

Chữ viết tắt
USD
KCN
KCX
UBND
WTO


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU
Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THI
TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÔNG
NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP HUYỆN
ĐÔNG ANH
1.1.
Nhà cho thuê, thị trường nhà cho thuê đối với công nhân
1.2.
Quan niệm và nội dung phát triển thị trường nhà cho
thuê đối với công nhân các khu công nghiệp huyện
Đông Anh thành phố Hà Nội
1.3.

Kinh nghiệm thực tiễn phát triển thị trường nhà cho thuê
đối với công nhân ở một số địa phương
Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ
CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÔNG NHÂN CÁC KHU
CÔNG NGHIỆP HUYỆN ĐÔNG ANH, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI THỜI GIAN QUA
2.1.
Tổng quan về các khu công nghiệp và nhu cầu thuê nhà
của công nhân huyện Đông Anh
2.2.
Thành tựu, hạn chế, nguyên nhân và những vấn đề đặt ra
trong phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công
nhân các khu công nghiệp huyện Đông Anh
Chương 3 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT
TRIỂN THI TRƯỜNG NHÀ CHO CÔNG NHÂN
THUÊ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP Ở HUYỆN
ĐÔNG ANH HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN TỚI
3.1.
Quan điểm cơ bản phát triển thị trường nhà cho thuê đối
với công nhân các khu công nghiệp huyện Đông Anh,
Hà Nội trong thời gian tới
3.2.
Giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà cho thuê đối
với công nhân các khu công nghiệp của huyện Đông
Anh thành phố Hà Nội thời gian tới
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Tran

g
3

10
10

25
31

39
39

42

61

61

67
82
83
87


MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tất yếu dẫn đến quá
trình hình thành và phát triển các khu công nghiệp. Sự phát triển khu công
nghiệp tạo ra sự thu hút lao động rất lớn, góp phần quan trọng giải quyết việc

làm cho lao động tại chỗ và lao động nhập cư. Quá trình đó tất yếu nảy sinh
nhu cầu nhà ở của công nhân các khu công nghiệp. Mặc dù các khu công
nghiệp đã chú ý đến việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, tốc độ
phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp không theo kịp tốc độ
phát triển của các khu công nghiệp. Vì vậy, đã xuất hiện thị trường nhà cho
thuê đối với công nhân các khu công nghiệp.
Thị trường nhà cho thuê là một loại thị trường đang tồn tại và phát
triển trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Trước đây, do áp dụng
cơ chế kế hoạch hoá tập trung quan liêu, bao cấp nên loại thị trường này chưa
có điều kiện để phát triển. Từ khi đối mới nước ta chuyến sang phát triển nền
kinh tế thị trường thì thị trường nhà cho thuê ngày càng phố biến nhất là các
khu công nghiệp.
Hiện nay ở Đông Anh đã hình thành 2 khu công nghiệp thu hút hàng
nghìn lao động tại chỗ và lao động nhập cư từ các quận huyện khác về làm
việc trong các khu công nghiệp. Sự gia tăng nhanh về số lượng lao động nhập
cư đến làm việc tại các khu công nghiệp đã làm nảy sinh nhiều vấn đề mới
trong đó nổi cộm là vấn đề nhà ở cho công nhân lao động, một vấn đề khó
khăn mà Ban Quản lý các khu công nghiệp chưa giải quyết được. Phần lớn số
công nhân làm việc trong các khu công nghiệp phải thuê nhà trọ bên ngoài, vì
vậy làm xuất hiện và phát triển thị trường nhà cho thuê các khu công nghiệp.
Sự xuất hiện và phát triển của thị trường nhà ở cho thuê đã góp phần giải
quyết vấn đề chỗ ở cho một bộ phận lớn công nhân, từ đó góp phần ổn định
nguồn nhân lực cho hoạt động các khu công nghiệp.
3


Tuy nhiên hoạt động của thị trường nhà cho thuê này vẫn còn có
những diễn biến phức tạp. Tình trạng tự phát, manh mún trong kinh doanh
cho thuê,vấn đề chất lượng nhà cho thuê, giá cả cho thuê, an ninh trật tự xã
hội đã thực sự ảnh hưởng lớn đến chất lượng sống của công nhân cũng như

gây ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của chính quyền địa phương và hiệu
quả sản xuất kinh doanh của các khu công nghiệp.
Việc nghiên cứu về thị trường nhà cho thuê ở các khu công nghiệp vừa
mang tính thời sự lại vừa mang tính thực tiễn sâu sắc không chỉ đối với huyện
Đông Anh mà còn có ý nghĩa nhất định đối với các quận huyện khác của thành
phố Hà Nội nói riêng, các khu vực có khu công nghiệp trên phạm vi cả nước nói
chung. Vì vậy vấn đề “Phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân các
khu công nghiệp ở huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội hiện nay” được tác giả
lựa chọn làm đề tài luận văn Thạc sĩ Kinh tế chính trị.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Trước đổi mới do chế độ bao cấp của nhà nước nên về cơ bản vấn đề
nhà ở cho người lao động không cần phải giải quyết thông qua thị trường vì vậy
việc nghiên cứu thị trường này chưa được đặt ra. Từ khi nước ta chuyển sang
phát triển kinh tế thị trường và chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá, vấn đề thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà cho thuê nói riêng
trở nên phổ biến. Từ đó, các vấn đề về thị trường bất động sản cũng như vấn đề
nhà ở cho thuê đã được nhiều tác giả nghiên cứu ở các góc độ khác nhau. Trong
số đó có các công trình liên quan đến đề tài đã được công bố như sau:
Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở và đất ở đô thị của tác giả
Nguyễn Văn Hoàng, do Nxb Khoa học và Kỹ thuật phát hành. Trong công
trình này, tác giả tập trung phân tích cơ sở lý luận về nâng cao năng lực quản
lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị. Đánh giá năng lực quản lý
nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị Hà Nội. Giải pháp nâng cao
năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở Hà Nội
4


Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, của tập thể
các tác giả Đinh Thị Nga (ch.b), Bùi Văn Huyền, Đặng Ngọc Lợi, do Nxb Chính
trị Quốc gia phát hành (2011). Công trình đi sâu phân tích cơ sở lý luận và thực

tiễn về thị trường bất động sản và quản lý nhà nước đối với thị trường bất động
sản. Đánh giá thực trạng phát triển thị trường bất động sản và quá trình đổi mới
quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam. Đề xuất một số giải
pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, của
các tác giả Lê Xuân Bá (ch.b.), Trần Kim Chung, do Nxb Chính trị Quốc gia
phát hành (2011). Công trình trình bày một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tư
vào thị trường bất động sản, kinh nghiệm của Australia và New Zealand về
chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản; hoạt động đầu tư vào thị
trường bất động sản tại một số tỉnh, thành phố Việt Nam. Đồng thời nêu lên
thực trạng chính sách đất đai, xây dựng, ngân hàng, tài chính nhằm tạo thu hút
đầu tư vào thị trường bất động sản; đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính
sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc
đổi mới ở Việt Nam, của Lê Xuân Bá, do nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật
phát hành (2003). Công trình giới thiệu về thị trường bất động sản, thị trường
quyền sử dụng đất Việt Nam, thị trường nhà ở và bước phát triển thị trường
bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.
Quản lý đất đai và thị thị trường bất động sản, của Tôn Gia Huyên do
nhà xuất bản Bản đồ phát hành (2006). Công trình giới thiệu những vấn đề cơ
bản của thị trường bất động sản; Thực trạng thị trường bất động sản Việt
Nam; Những giải pháp chủ yếu về đổi mới hệ thống quản lý đất đai để thị
trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam, của các
tác giả Trần Quang Huy (ch.b.), Phạm Xuân Hoàng, do nhà xuất bản Tư pháp
5


phát hành (2004). Công trình tìm hiểu về quyền sử dụng đất bất động sản đặc
thù của Việt Nam, các giao dịch trên thị trường bất động sản, giá đất và bình

ổn giá đất trên thị trường. Trên cơ sở đó đề xuất các biện pháp xây dựng thị
trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả.
Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản Việt Nam, của các tác giả Đinh Thị Mai Phương (ch.b.),
Chu Thị Hoa, Phạm Văn Bằng, Sách tham khảo do nhà xuất bản Chính trị
Quốc gia phát hành (2013). Công trình tập trung trình bày cơ sở lý luận về thị
trường bất động sản và thể chế thị trường bất động sản. Phân tích thể chế thị
trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Trên cơ sở đó đề xuất giải pháp
hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
Thị trường bất động sản: Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam,
Thái Bá Cẩn, Trần Nguyễn Nam, do nhà xuất bản Tài chính phát hành (2003).
Công trình phân tích một số vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản; Hoạt động
của thị trường bất động sản ở một vài nước và một số hoạt động của thị trường
bất động sản Việt Nam như: quá trình hình thành, quản lí, mục tiêu, định hướng
phát triển, các giải pháp tài chính và những văn bản pháp luật có liên quan.
Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh Lý luận và thực tiễn, của các tác giả Dương Thị Bình Minh (ch.b.), Sử Đình
Thành, Phan Thị Bích Nguyệt. Sách chuyên khảo, do nhà xuất bản Phương
Đông phát hành (2012). Công trình phân tích lý luận cơ bản về chính sách
phát triển nhà ở thương mại. Thực trạng chính sách phát triển nhà ở thương
mại tại thành phố Hồ Chí Minh. Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn
thiện chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh Thực trạng và giải pháp, của Nguyễn Điển, Sách chuyên khảo, do nhà xuất bản
Chính trị Quốc gia, 2012. Công trình tổng quan tình hình nghiên cứu về quản
lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Một số vấn đề lý luận và thực tiễn
về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam và trên địa bàn
6


thành phố Hồ Chí Minh. Định hướng và giải pháp tăng cường quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, của các tác
giả Đinh Văn Ân (ch.b.), Trần Kim Chung, Hoàng Văn Cương, sách do nhà
xuất bản Chính trị Quốc gia phát hành 2011. Công trình phân tích cơ sở lý
luận về thị trường bất động sản và kinh nghiệm quốc tế về chính sách phát
triển thị trường bất động sản. Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam
về chính sách phát triển thị trường bất động sản. Thực trạng chính sách phát
triển thị trường bất động sản Việt Nam
Dưới dạng luận án, luận văn có các công trình:
Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - những
vấn đề lý luận và thực tiễn, của Nguyễn Thị Dung, Luận án tiến sỹ Luật học,
trường Đại học Luật Hà Nội (2011). Công trình tập trung nghiên cứu thực
trạng pháp luật về quyền sử dụng đất và giao dịch liên quan đến quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Đề xuất một số giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất, đáp ứng có hiệu quả các yêu
cầu do thực tế cuộc sống đặt ra và phù hợp với xu thế chung của thế giới.
Nhà ở thấp tầng cho người nghèo đô thị tại thành phố Hồ Chí Minh,
của tác giả Phạm Tứ, Luận án tiến sỹ Kiến trúc, trường đại học Xây dựng
2004. Công trình đề xuất không gian ở thích hợp cho người nghèo đô thị tại
thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn quá độ từ nay đến 2020 bao gồm các giải
pháp cải tạo các khu ở cũ và xây dựng các khu ở mới.
Thiết kế nhà ở sinh lợi thấp tầng cho người nghèo đô thị Hà Nội, của
Trần Xuân Diễm, Luận án phó tiến sỹ khoa học kỹ thuật, trường đại học Kiến trúc
Hà Nội, 1994. Công trình nghiên cứu đặc trưng kinh tế, xã hội, tình hình phát triển
nhà ở của lao động đô thị Hà Nội trong những năm qua. Những yêu cầu thiết kế
nhà ở sinh lợi cho đô thị Việt Nam. Đề xuất các giải pháp thiết kế nhà ở sinh lợi
thấp tầng. Các chính sách phát triển xây dựng nhà ở cho người nghèo ở và hoạt
động sinh lợi có hiệu quả, phù hợp với quy hoạch và phát triển đô thị
7

Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở
đô thị tại Việt Nam, của Đinh Trọng Thắng, Luận án tiến sỹ Kinh tế, Viện Nghiên
cứu Quản lý Kinh tế Trung ương 2012. Công trình đánh giá tác động của hệ thống
điều kiện tới sự hình thành và phát triển của 5 kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô
thị chủ yếu tại Việt Nam. Dự báo triển vọng phát triển và lộ trình phát triển của
từng kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam trong giai đoạn 2012 2020.
Mặc dù có nhiều công trình đã được công bố có liên quan đến đề tài. Tuy
nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu đến vấn đề thị trường nhà ở cho thuê.
Đặc biệt, chưa có công trình nào nghiên cứu trực tiếp vấn đề thị trường nhà cho
công nhân thuê các khu công nghiệp tập trung. Vì vậy, đề tài mà tác giả nghiên
cứu không trùng lặp với các công trình đã được công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu cua đề tài
* Mục đích nghiên cứu
Làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về phát triển thị trường nhà ở cho công
nhân thuê, trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đánh giá thực
trạng thị trường nhà cho thuê đối với công nhân thuê quanh các khu công ở huyện
Đông Anh. Trên cơ sở đó đề xuất quan điểm cơ bản và giải pháp chủ yếu nhằm phát
triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân ở huyện Đông Anh trong thời gian tới.
* Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường nhà cho thuê
đối với công nhân.
- Đánh giá thực trạng thị trường nhà cho thuê đối với công nhân các
khu công nghiệp ở huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội
- Đề xuất quan điểm và giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường nhà
cho thuê đối với công nhân các khu công nghiệp ở huyện Đông Anh.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu nghiên cứu cua đề tài
* Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu thị trường nhà cho thuê đối với công nhân với tư cách là
8

một bộ phận của thị trường bất động sản
* Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Luận văn nghiên cứu lý luận và thực trạng phát
triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân các khu công nghiệp.
- Phạm vi không gian: Thị trường nhà cho công xung quanh các khu
công nghiệp huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Thị trường nhà cho thuê
đối với công nhân các khu công nghiệp thuộc nhiều xã của huyện Đông Anh
và các xã của huyện khác. Vì vậy, luận văn tập trung nghiên cứu thị trường
nhà cho công thuê ở hai xã có khu công nghiệp là xã Xuân Nộm và xã Kim
Chung thuộc huyện Đông Anh.
- Phạm vi về thời gian: thời gian khảo sát của đề tài từ 2011 đến nay.
5. Phương pháp luận và phương nghiên cứu
* Phương pháp luận
Luận văn dựa trên phương duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để
tiếp cận đối tượng, luận giải các nhiệm vụ của đề tài.
* Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng tổng hợp hệ thống phương pháp nghiên cứu, bao gồm:
- Phương pháp nghiên cứu đặc thù của kinh tế chính trị cùng các phương
pháp phân tích, thống kê, so sánh, hệ thống hóa, khái quát hóa…
- Phương pháp chuyên gia.
6. Ý nghĩa cua đề tài
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần luận làm rõ cơ sở lý luận và thực
tiễn của thị trường nhà ở cho thuê đối với công nhân xung quanh khu công nghiệp,
góp thêm cơ sở khoa học cho chính quyền địa phương có giải pháp phù hợp trong
phát triển thị trường nhà ở cho thuê đối với công nhân. Đồng thời, cũng có thể được
sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu giảng dạy kinh tế chính trị liên
quan đến vấn đề phát triển thị trường nhà cho thuê đối với công nhân.
7. Kết cấu cua đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,

9


luận văn được kết cấu thành 3 chương (8 tiết).

10


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ
CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
HUYỆN ĐÔNG ANH

1.1. Nhà cho thuê, thị trường nhà cho thuê đối với công nhân
1.1.1. Quan niệm và đặc điểm của nhà cho thuê đối với công nhân
Nhà ở là một sản phẩm của lao động nó thoả mãn được nhu cầu ở, một
trong những nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của con người. Nếu
người ta xây dựng nhà để bản thân sử dụng thì ngôi nhà đó không phải là
hàng hoá cho dù có thể chi phí để xây dựng ngôi nhà đó rất lớn. Tuy nhiên,
trong nền kinh tế thị trường nhà được xây dựng nên không chỉ để đáp ứng nhu
cầu ở của người chủ sở hữu, mà còn được chủ sở hữu cho người khác thuê với
giá cả dựa trên sự thoả thuận giữa người thuê và người cho thuê, để người cho
thuê được hưởng một phần thu nhập.
Cho đến nay, ở nước ta chưa từng có một khái niệm chung về nhà ở
cho thuê. Cũng chưa có khái niệm thống nhất nào về nhà ở cho công nhân,
người lao động thuê các khu công nghiệp.
Trong “Chương I: Những quy định chung” của Nghị định số
90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 về Quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật Nhà ở, có khái niệm nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội được hiểu là
nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư

xây dựng cho các đối tượng quy định tại điều 53 và điều 54 của Luật Nhà ở
thuê hoặc thuê mướn theo cơ chế do Nhà nước quy định. Như vậy, khái niệm
“nhà ở xã hội” được dùng nhất thể hóa với nhà ở công nhân, người lao động
tại các khu công nghiệp.
Ngoài ra trong luật Nhà ở còn có quy định về điều kiện được thuê và
mua nhà ở xã hội bao gồm:
Thứ nhất, chưa có sở hữu nhà và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở
11


thuộc sở hữu nhà nước; có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình
quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/ người; nhà ở thuộc sở hữu của mình
nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
Thứ hai, người được thuê – mua quỹ nhà ở xã hội ngoài các điều kiện quy
định nói trên còn phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà được thuê mua.
Như vậy, nhà ở cho thuê là một thành tố quan trọng của thị trường nhà
ở, nó đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Ở các khu công nghiệp, nhà ở
cho thuê bổ sung một tỷ lệ đáng kể vào tổng nguồn cung nhà ở cho công
nhân, trong khi các dạng nhà ở khác có thể cũng thiếu.
Từ phân tích trên có thể hiểu: Nhà cho thuê đối với công nhân là một
thành tố quan trọng của thị trường nhà ở, nó đáp ứng nhu cầu nhà của công
nhân các khu công nghiệp.
Khái niệm trên cho thấy, nhà cho thuê đối với công nhân cũng là hàng hoá.
Theo quan điểm của kinh tế chính trị Mác - Lênin, hàng hoá là sản phẩm của lao
động, thoả mãn được nhu cầu nào đó của con người thông qua trao đổi, mua bán.
Nhà cho thuê đối với công nhân cũng là hàng hoá nên nhà cho thuê đối với công nhân
cũng có hai thuộc tính như hàng hoá khác đó là giá trị sử dụng và giá trị của nó.
* Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà cho thuê đối với công nhân
Theo quan điểm của kinh tế chính trị học mác – Lênin, giá trị sử dụng
của hàng hoá là công dụng của hàng hoá thoả mãn nhu cầu nào đó của con

người. Bất cứ hàng hoá nào cũng có một hay một số công dụng nhất định.
Chính công dụng đó (tính có ích đó) làm cho hàng hoá có giá trị sử dụng.
Giá trị sử dụng của nhà cho thuê đối với công nhân, là công dụng của
nó đối với người thuê nhà. Công dụng của nhà cho thuê rất khác nhau có
thể là dùng để ở, làm cửa hàng, làm văn phòng, xưởng sản xuất. Tuy nhiên,
đối với trường hợp nhà cho thuê đối với công nhân, công dụng của nó là để
ở đáp ứng được nhu cầu chỗ ở của người làm việc tại các khu công nghiệp.
Mức độ hữu ích của nhà ở đối với công nhân, phụ thuộc vào hai nhân tố hết
sức cơ bản sau đây:
12


Một là, nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê.
Nhân tố bên trong cấu thành giá trị sử dụng của nhà ở cho thuê là các
tiện nghi do thiết kế xây dựng ngôi nhà đem lại. Trong thực tế, mặc dù đối
tượng thuê nhà là công nhân, song không phải mọi người công nhân đều có
nhu cầu như nhau. Họ có thể khác nhau về khả năng tài chính thuê nhà, khác
nhau về sở thích,... vì vậy sự đánh giá về mức độ hữu ích của ngôi nhà ở là rất
khác nhau. Ngôi nhà cho thuê này có thể là hiện đại và tiện ích đối với người
này nhưng lại không tiện ích nắm đối với người thuê nhà khác. Thông thường
đối với nhà ở cho thuê mà kết cấu của ngôi nhà do thiết kế của gia chủ mà
hợp lý thì nó có thể đem lại tiện ích lớn đối với người thuê, nó đảm bảo sự
tiện lợi và phù hợp về nơi ăn ở, nghỉ ngơi, sinh hoạt của người thuê nhà, vì
vậy công năng sử dụng của nhà ở đó là cao.
Hai là, nhân tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng của nhà cho thuê
đối với công nhân
Nhân tố bên ngoài cấu thành giá trị sử dụng của ngôi nhà trước hết được
thể hiện thông qua vị trí của nhà cho thuê. Nếu ngôi nhà cho thuê đối với công
nhân có vị trí thuận lợi như: gần đường giao thông, nằm ở trung tâm đô thị, gần
khu làm việc, gần trung tâm hành chính thương mại, gần trường học... thì chính

các yếu tố địa lý này sẽ giúp cho người thuê nhà giảm được chi phí đi lại, thuận
lợi hơn trong sinh hoạt của cuộc sống. Điều này sẽ làm tăng tính hữu ích của nhà
cho thuê. Ngoài vị trí của nhà cho thuê, các dịch vụ xung quanh nhà ở cho thuê
cũng là nhân tố hết sức uan trọng cấu thành tính hữu ích của nhà ở cho thuê.
Trong khu vực nhà ở cho thuê nếu có được các dịch vụ: siêu thị, chợ,
cửa hàng, dịch vụ y tế, ăn uống, đi lại... để người thuê nhà có thể đáp ứng
được nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của mình mà không phải đi xa thì sẽ làm
cho tính hữu dụng của ngôi nhà thuê đó đối với người thuê nhà cao hơn.
Như vậy, có thể nói rằng công dụng của nhà ở cho thuê không chỉ được
đo bằng những tiện nghi công năng của ngôi nhà mà còn tuỳ thuộc vào cả vị
13


trí địa lý và hệ thống dịch vụ đầu tư ở bên ngoài ngôi nhà cho thuê làm cho
tính hữu ích của nhà cho thê đó tăng lên.
Giá trị của hàng hoá nhà cho thuê đối với công nhân
Giá trị của hàng hoá là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết
tinh trong hàng hoá. Chính lao động hao phí của con người đã tạo ra giá trị
của hàng hoá.
Giá trị của nhà ở cho thuê đối với công nhân cũng được quyết định bởi
sự kết tinh của thời gian lao động xã hội cần thiết để xây dựng nên nó. Cụ thể:
Một là, nó được kết tinh bởi một lượng lao động vật hoá rất lớn. Điều
đó có nghĩa, để có được ngôi nhà phải có sự tích luỹ của rất nhiều năm lao
động thậm chí là cả một đời người tích luỹ thì người lao động mới có thể mua
được ngôi nhà đó.
Hai là, giá trị của nhà ở cho thuê đối với công nhân còn phụ thuộc vào
giá trị của những vật tư xây dựng nhà như: xi măng, sắt, thép, gạch ngói...Nếu
sự biến động của thị trường làm cho giá cả của các vật tư xây dựng nói trên
càng cao, làm cho giá trị tính bằng tiền của ngôi nhà sẽ càng cao. Chính điều
đó chính là một nhân tố quyết định đến việc định giá nhà cho thuê làm cho giá

cả thuê nhà sẽ cao hơn.
Ba là, giá cả của hàng hoá sức lao động.
Giá cả của sức lao động cũng là yếu tố cấu thành nên giá trị của ngôi
nhà. Các yếu tố sức lao động kết tinh trong ngôi nhà nó bao gồm cả lao động
gián tiếp như: lao động thiết kế và lao động trực tiếp là lao động tổ chức thi
công xây dựng ngôi nhà.
Lao động thiết kế: lao động thiết kế có vị trí quan trọng nó sẽ tạo ra
tính hữu dụng của ngôi nhà. Nói cách khác, tính hữu dụng của ngôi nhà nhiều
hay ít nó phụ thuộc vào trình độ tay nghề của người thiết kế. Cũng là một
mảnh đất nếu người thiết kế ngôi nhà là người có trình độ cao, từng có kinh
nghiệm trong việc thiết kế nhà, thì sẽ tạo ra sự hợp lý cho ngôi nhà hơn là
14


người không có chuyên môn thiết kế tự thiết kế lấy. Trong điều kiện ngày
nay, yếu tố thiết kế được xem như là không thể thiếu, nó sẽ tạo nên linh hồn
của ngôi nhà, đặc biệt là đối với nhà xây dựng với những công dụng đa năng.
Vì vậy, chi phí của lao động thiết kế là loại lao động khác so với lao động
khác, nếu chi phí cho thiết kế của ngôi nhà càng cao thì nó góp phần làm cho
giá thành của ngôi nhà càng cao. Còn nếu thiết kế đơn giản thì chi phí giành
cho thiết kế ít từ đó góp phần làm cho giá thành của ngôi nhà thấp hơn. Chính
điều này nó ảnh hưởng đến giá cả nhà cho thuê.
Tổ chức thi công: Tổ chức thi công là một công việc rất quan trọng
trong xây dựng nhà ở nó đảm bảo cho hoạt động của công trình xây dựng.
Nếu tổ chức thi công chặt chẽ, đảm bảo tiến độ của công trình sẽ tiết kiệm
được nguyên nhiên vật liệu và thời gian. Nếu tổ chức thi công bị kéo dài, có
thể giá cả của các yếu tố cấu thành nên ngôi nhà tăng lên, làm cho chi phí lao
động tăng làm cho giá thành của ngôi nhà sẽ tăng lên.
Đặc điểm của nhà cho thuê đối với công nhân
Nhà cho thuê đối với công nhân cũng như các loại nhà ở cho thuê khác

có các đặc điểm:
Thứ nhất, quyền sử dụng và quyền sở hữu tách rời nhau
Nhà ở cho thuê đối với công nhân là một loại hàng hoá, nhưng nó không
phải là hàng hoá thông thường mà nó là một loại hàng hoá đặc biệt, tính đặc biệt
của nó thể hiện ở đặc điểm của loại hàng hoá này đó là, quyền sở hữu nhà cho
thuê đối với công nhân và quyền sử dụng nhà ở cho thuê là tách rời nhau.
Nhà ở cho thuê nó cũng giống như hàng hoá tiền tệ khi cho vay, giống
như đất đai cho thuê hay các loại bất động sản khác. Người cho thuê nhà là
người có quyền sở hữu tức là có quyền định đoạt hoàn toàn nhà cho thuê, họ
có thể sử dụng, cho thuê, cho mượn, bán, tặng cho người khác. Tuy nhiên,
trong khoảng thời gian nhất định, nhà của họ tạm thời nhàn rỗi, họ cho người
khác thuê để ở và họ nhận được một phần thu nhập từ hoạt động cho thuê này.
15


Như vậy, trong thời gian cho thuê người cho thuê nhà không còn quyền sử
dụng ngôn nhà đó.
Ngược lại, do không có khả năng tài chính để sở hữu một ngôi nhà cho
riêng mình vì vậy để đảm bảo một trong nhu cầu thiết yếu của con người là ở
vì vậy họ phải đi thuê nhà. Tuy nhiên, trong hoạt động thuê nhà, người công
nhân được quyền sử dụng nhà thuê, do người công nhân đó đã phải trả tiền
thuê nhà để được quyền sử dụng nó theo hợp đồng thuê nhà. Trong thời hạn
thuê nhà đã được thoả thuận giữa người cho thuê và người đi thuê, người đi
thuê chỉ được quyền sử dụng, nhưng lại không được quyền bán, cho, hay tự
sửa chữa, cơi nới hoặc xây dựng lại. Nói cách khác, người thuê nhà không có
quyền sở hữu ngôi nhà hay căn phòng đi thuê, mà chỉ có quyền sử dụng nhà
thuê đó theo hợp đồng thuê nhà. Còn người có nhà ở cho thuê không bán
quyền sở hữu, mà chỉ bán quyền sử dụng nhà cho thuê đó trong một thời gian
nhất định và được hưởng tiền cho thuê nhà từ người thuê nhà mang lại.
Như vậy, việc thuê nhà thực chất là người công nhân mua quyền hưởng

thụ tiện ích của nhà thuê do người cung cấp nhà thuê đó mang lại, không mua
quyền sở hữu nhà ở đó. Bởi vậy, người có nhà ở cho thuê đó phải đảm bảo
chất lượng của nhà, căn phòng cho thuê đó theo hợp đồng trong suốt thời gian
người thuê nhà sử dụng, chủ nhà cho thuê phải đảm bảo các điều kiện đi kèm;
đảm bảo điện nước, sinh hoạt, môi trường, an ninh trật tự... cho người công
nhân thuê nhà.
Tuy nhiên, để đảm bảo hiện trạng ngôi nhà cho thuê và đảm bảo người
công nhân thuê nhà có đúng mục đích đã hợp đồng hay không, người cho thuê
nhà luôn phải thường xuyên giám sát việc sử dụng của người thuê nhà, để
điều chỉnh hành vi sử dụng nhà thuê, đúng với những thoả thuận trong hợp
đồng giữa hai bên, cũng như bảo vệ căn nhà cho thuê của mình. Đồng thời, đó
cũng là cơ sở để người cho thuê nhà có quyết định cho người công nhân đó
thuê tiếp hay không.
16


Thứ hai, nhà cho thuê đối với công nhân là một loại bất động sản
Không giống như các hàng hoá thông thường khác, nhà cho thuê đối
với công nhân được cố định về mặt vị trí, không di dời được. Đặc biệt, nhà
cho thuê đối với công nhân còn phải gần với các khu công nghiệp, tức là gần
với vị trí làm việc của họ. Điều đó có nghĩa, không thể di chuyển nhà cho
thuê từ vị trí này, sang vị trí khác, như các hàng hoá khác theo ý muốn chủ sở
hữu. Hơn nữa, do nhà cho thuê đối với công nhân phải gần với các khu công
nghiệp, nên không phải ai cũng có thể xây nhà để cho thuê đối với công nhân,
vì vậy tính cạnh tranh không cao.
Do tính cố định vị trí của nó cho nên có thể làm cho cung và cầu về nhà
cho thuê đối với công nhân không ăn khớp với nhau. Thực tiễn cho thấy, có
nơi cung lớn nhưng nhu cầu quá ít, ngược lại, gần các khu công nghiệp, nhu
cầu về nhà cho thuê đối với công nhân quá lớn trong khi đó cung về nhà ở thì
lại rất ít. Vì vậy, làm cho người có nhà muốn cho thuê nhưng lại không tìm

được người thuê, ngược lại ở gần các khu công nghiệp, công nhân có nhu cầu
thuê nhà ở nhưng lại không tìm được người cho thuê.
Nhà ở cho thuê có tính chất cố định, làm cho nó làm cho nó trở thành một
loại tài sản đặc biệt. Hơn nữa, nhà cho thuê đối với công nhân chỉ có thể được xây
dựng gần các khu công nghiệp. Vì vậy, tính đặc biệt của loại tài sản này càng
được thể hiện rõ nét hơn. Đây cũng chính là nguyên nhân tạo ra sự khác biệt về
giá cả giữa các loại nhà ở cho thuê nói chung với nhà ở cho công nhân.
Thứ ba, nhà cho thuê đối với công nhân là một hình thức kinh doanh dịch vụ
Dịch vụ là kết quả mang lại nhờ các hoạt động của người cung cấp và
khách hàng cũng như nhờ các hoạt động của người cung cấp để đáp ứng nhu
cầu của người tiêu dùng.
Có thể nói rằng, dịch vụ là một hoạt động kinh tế nó thường được coi là
ngành kinh tế thứ 3 là nhóm ngành sản xuất phi vật chất, hoạt động riêng biệt
độc lập với nhóm ngành công nghiệp, nông nghiệp của nền kinh tế. Nó là
17


những hoạt động mà kết quả không được thể hiện bằng sản phẩm vật chất mà
bằng tính hữu ích và bằng giá trị kinh tế của chúng.
Nhà ở đem cho thuê đối với công nhân là một hình thức kinh doanh
thuộc kinh tế dịch vụ. Nó là việc cung cấp nơi ăn ở cho những người công
nhân không có nhà ở trong xã hội. Bởi vì cho thuê nhà ở là một hoạt động
tương tác giữa những người, những tổ chức cung ứng nhà cho thuê và những
người có nhu cầu thuê nhà, thông qua hoạt động này người công nhân phải
chi phí ra một lượng tiền nhất định theo hợp đồng, để được quyền sử dụng
nhà thuê đó. Đồng thời, trong thời gian theo ký kết hợp đồng giữa các bên,
chủ sở hữu nhà cho thuê, sẽ có thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà. Chủ thể
tham gia kinh doanh dịch vụ gồm hai đối tượng:
Một là, chủ sở hữu nhà cho thuê. Chủ sở hữu nhà cho thuê là những tổ chức,
cá nhân cung ứng dịch vụ nhà cho thuê. Những tổ chức hoặc cá nhân này có một

quỹ nhà không phải để phục vụ cho nhu cầu ở, mà sẵn sàng bán quyền sử dụng nhà
ở đó cho người khác sử dụng trong một thời gian nhất định để có thu nhập.
Hai là, người thuê nhà. Người thuê nhà là những người công nhân có nhu
cầu sử dụng nhà để ở, làm việc tại các khu công nghiệp. Do không có đủ khả năng
tài chính để được sở hữu một ngôi nhà, họ phải trả cho chủ nhà cho thuê một
khoản tiền nhất định, theo sự thoả thuận giữa hai bên cho thuê và đi thuê, để được
quyền sử dụng ngôi nhà hay một căn phòng đó trong một thời gian nhất định.
Có thể thấy rằng, cho thuê nhà ở là một loại hình kinh doanh dịch vụ,
nó xuất phát từ mâu thuẫn giữa một bên là có nhà nhưng lại không sử dụng,
một bên là người công nhân không có nhà nhưng lại muốn sử dụng nhà để ở.
Vì vậy, sự ra đời và phát triển loại hình kinh tế dịch vụ cho thuê nhà ở trở
thành một tất yếu khách quan, nó chính là kết quả của việc giải quyết mâu
thuẫn trên để đảm bảo trạng thái cân bằng của nó. Đó là một hiện tượng có
tính quy luật trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Nó luôn vận động
phát triển theo kinh tế thị trường.
18


1.1.2. Thị trường nhà cho thuê đối với công nhân trong nền
kinh tế thị trường
* Khái niệm
Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc
tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm
nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả
cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, Thị trường là tổng thể các khách
hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có
khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.
Theo hướng đó có thể hiểu: Thị trường nhà cho thuê đối với công nhân là nơi
mà người công nhân thuê nhà và người cho thuê nhà thỏa thuận được với nhau về số
lượng, chất lượng và giá cả hàng hóa nhà cho thuê trong một thời gian nhất định

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường nhà cho thuê đối với công nhân
là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động sản. Nó bao gồm toàn bộ
các mối quan hệ và cơ chế kinh tế liên quan đến sản xuất và trao đổi các sản
phẩm nhà ở. Các mối quan hệ kinh tế này được hình thành trên cơ sở của các
quy luật kinh tế của nền sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cạnh
tranh, quy luật cung - cầu... Thị trường nhà cho thuê đối với công nhân, phản
ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế, đó là mối quan hệ giữa người cho
thuê và người đi thuê nhà để ở, với các yếu tố về cung, cầu, khả năng tài
chính trong thực hiện chức năng thanh toán liên quan tới mối quan hệ đó.
Căn cứ vào mối quan hệ giữa người cho thuê và người đi thuê, thị
trường nhà cho cho thuê đối với công nhân có hai hình thức: thị trường chi
thuê trực tiếp và thị trường cho thuê gián tiếp.
Đối với hình thức cho thuê trực tiếp
Người có nhà cho thuê không sử dụng người mua trung gian để phân
phối hàng hoá. Chủ sở hữu nhà chịu trách nhiệm trực tiếp cho người công
nhân thuê nhà. Đối với hình thức này, không mất chi phí trung gian, nên giá
19


cả nhà cho thuê có thể rẻ hơn
Đối với hình thức tiêu thụ gián tiếp:
Người có nhà cho thuê đối với công nhân thông qua tổ chức trung gian
như thông tin quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng, internet,
website hoặc trung tâm môi giới nhà đất. Đối với hình thức này, do mất chi
phí trung gian nên giá cả nhà cho thuê có thể bị tăng thêm.
Căn cứ vào về tính chất kinh doanh, thị trường nhà ở được chia thành
hai cấp đó là: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Thị trường sơ cấp. Thị trường sơ cấp là được tạo ra do quá trình xây
dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc, xây dựng các khu đô
thị mới, chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khách sạn...

Thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp là thị trường được hình thành do
quá trình giao dịch gồm mua bán cho thuê và thế chấp. Phạm vi nghiên cứu
của Luận văn này, tác giả chỉ đi sâu vào nghiên cứu thị trường thứ cấp. Đây là
mối quan hệ thị trường giữa một bên là người công nhân đi thuê nhà để ở
(cầu), với một bên là người cung ứng dịch vụ nhà ở cho thuê (cung).
* Các nhân tố cấu thành thị trường nhà cho thuê đối với công nhân
Thứ nhất, cầu về thuê nhà ở của công nhân
Trong cuộc sống, muốn tồn tại và phát triển, con người cần phải được
thoả mãn nhu cầu. Nhu cầu bao gồm hai loại cơ bản: nhu cầu vật chất và nhu
cầu tinh thần. Trong đó, có những nhu cầu được xem là thiết yếu không thế
thiếu như: ăn, ở, mặc, đi lại, nghỉ ngơi, y tế... và những nhu cầu cao cấp như:
giải trí, tiêu dùng những mặt hàng xa xỉ...
Nhu cầu tự nhiên của con người là vô hạn. Tuy nhiên, không phải nhu
cầu bất kỳ nào của con người cũng được đáp ứng. Trong nền kinh tế thị
trường, để có thể đáp ứng được nhu cầu tự nhiên, người có nhu cầu đó phải có
khả năng thanh toán. Nhu cầu về nhà thuê để ở của công nhân trong các khu
công nghiệp là một trong những nhu cầu thiết yếu của công nhân lao động, để
20


công nhân có chỗ ở để sống và làm việc được. Tuy nhiên, luận văn không
nghiên cứu nhu cầu bất kỳ, mà chỉ nghiên cứu nhu cầu có khả năng thanh toán
trong nền kinh tế thị trường.
Nhu cầu phải thuê nhà của công nhân trong các khu công nghiệp nó trở
thành nhu cầu tất yếu bởi vì:
Một là, khả năng tài chỉnh của công nhân rất eo hẹp, không thể có đủ
để được sở hữu một ngôi nhà cho riêng mình.
Trong cuộc sống ai cũng muốn mình có quyền sở hữu một ngôi nhà
riêng của mình, để không lệ thuộc vào người khác, được toàn quyền quyết
định về ngôi nhà của mình. Đối với người công nhân cũng vậy, họ cũng muốn

có một ngôi nhà riêng để đảm bảo nơi ăn chốn ở của mình để yên tâm làm
việc. Tuy nhiên, đại bộ phận công nhân lao động là những người có thu nhập
thấp. Do đó, nhu cầu tự nhiên để sở hữu một ngôi nhà, hoặc một căn phong
riêng ở của họ, là nhu cầu khó có khả năng thanh. Để có thể được sở hữu một
ngôi nhà hoặc một căn phòng riêng, người công nhân phải thực hiện sự tích
luỹ thu nhập trong nhiều năm, thậm chí còn phải huy động tài chính từ phía
gia đình người thân hoặc ngân hàng và chính sách ưu đãi của nhà nước. Vì
vậy, trong những năm đầu tham gia vào thị trường sức lao động, để đảm bảo
nơi ăn, chốn ở thì phần lớn công nhân phải đi thuê nhà để ở.
Hai là, hiện tượng đầu cơ nhà ở ngày càng tăng làm cho giá cả đất đai,
nhà ở tăng, người công nhân không đủ điều kiện để mua nhà buộc phải thuê nhà.
Trong nền kinh tế thị trường, có rất nhiều hình thức kinh doanh trong
đó có cả hình thức kinh doanh bất động sản, thông qua hình thức đầu cơ đất
đai. Hình thức đầu cơ vào thị trường bất động sản, nhà ở thường đem lại lợi
nhuận rất lớn cho người đầu cơ. Chính vì vậy, làm xuất hiện một bộ phận
kinh doanh dùng vốn đầu tư vào bất động sản, nhà ở, làm cho giá cả nhà đất
ngày càng tăng cao. Trong khi đó, do sự chuyển dịch cơ cấu lao động trong
quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá dẫn đến hiện tượng, một bộ phận lớn
21


người lao động ở địa phương khác đến làm việc tại các khu công nghiệp. Để
có thể làm việc được người lao động cần được đáp ứng nơi ăn nghỉ. Nói cách
khác, nhu cầu về một ngôi nhà hoặc một căn phòng riêng ngày càng trở thành
nhu cầu thiết yếu. Trong khi đó, do hiện tượng đầu cơ đất đai nhà ở trong
những năm vừa qua tăng lên, làm cho giá cả đất đai, nhà ở đẩy lên cao. Điều
đó dẫn đến, nhu cầu mua nhà của công nhân không thực hiện được. Chính vị
vậy, họ chỉ có thể tham gia vào thị trường nhà ở cho thuê mà thôi.
Ba là, cơ chế, chính sách về chỗ ở cho người lao động
Trước kia trong cơ chế cũ, nhà nước bao cấp về chỗ ở cho người lao động,

người lao động không phải lo chỗ ở để làm việc. Ngày nay, từ khi chuyển sang
nền kinh tế thị trường, vấn đề nhà ở không còn được bao cấp nữa, người lao
động phải tự lo chỗ ở của mình để làm việc. Nhiều khu công nghiệp cũng đã có
chủ trương xây dựng nhà cho thuê đối với công nhân nhưng mới chỉ đáp ứng
được rất ít nhu cầu nhà ở của công nhân. Vì vậy, đa số công nhân vẫn phải tham
gia vào thị trường nhà ở cho thuê bên ngoài các khu công nghiệp.
Thứ hai, cung về nhà cho thuê đối với công nhân
Trong lịch sử trường phái trọng cầu cho rằng: cầu đẻ ra cung, khi phân
tích thị trường nhà cho thuê đối với công nhân thì đúng với quan điểm của
trường phái trọng cầu vì, khi các khu công nghiệp phát triển mạnh mẽ thì, số
lượng công nhân làm việc trong các khu công nghiệp tăng lên, vì vậy sinh ra
nhu cầu về chỗ ở của người công nhân, nhu cầu bức thiết về nhà ở của công
nhân đã đặt ra cần phải cung ứng.
Cung nhà cho thuê đối với công nhân là khả năng sẵn sàng cung cấp
chỗ ở cho người công nhân dưới hình thức cho thuê, theo thời hạn và mức giá
cả được sự thoả thuận giữa người thuê và người cho thuê nhà ở.
Người cung cấp dịch vụ cung ứng nhà cho thuê đối với công nhân trên
thị trường bao gồm nhà nước, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và tư nhân.
Trong đó, nhà nước thường hướng vào dịch vụ cho thuê nhà phục vụ cộng
22


đồng dân cư, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và tư nhân là những nhà đầu
tư để tìm kiếm khả năng sinh lợi cao nhất, trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian
và tiền vốn. Cung về nhà cho thuê đối với công nhân phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
Một là, số lượng chủ thể cung cấp nhà ở trên thị trường.
Cung về nhà ở cho thuê phụ thuộc vào số lượng chủ thể cung cấp nhà ở
trên thị trường. Nếu số lượng chủ thể cung ứng dịch vụ cho thuê nhà nhiều,
thì sẽ đảm bảo được về số lượng nhà cho thuê và giá cả nhà ở cho thuê sẽ thấp,
chống được giá cả độc quyền, bảo vệ lợi ích cho người thuê nhà. Đồng thời,

người công nhân thuê nhà có quyền lựa chọn nhà thuê phù hợp với nhu cầu về
chủng loại, sở thích và khả năng tài chính của mình. Ngược lại, nếu số lượng
người cung ứng dịch vụ cho thuê nhà ít, số lượng nhà cho thuê ít sẽ không đáp
ứng đủ nhu cầu thuê nhà. Khi đó quan hệ cung cầu mất cân đối, cung nhỏ hơn
cầu, giá cả nhà cho thuê sẽ tăng lên, gây khó khăn cho người thuê nhà.
Hai là, các yếu tố đầu vào cho công trình xây dựng nhà ở
Giá trị của nhà ở nói chung, nhà cho thuê đối với công nhân nói riêng
được cấu thành bởi giá trị của các yếu tố đầu vào như công lao động xây
dựng, giá trị nguyên vật liệu xây dựng như: gạch, ngói, xi măng, sắt thép. Đây
là những yếu tố cấu thành chất lượng của nhà ở cho thuê và giá thành ngôi
nhà cho thuê. Khi những yếu tố này có giá cả cao, khả năng xây dựng nhà ở
cho thuê sẽ thấp. Điều đó cũng đồng nghĩa với cung nhà cho thuê đối với
công nhân thuê sẽ thấp.
Ba là, lượng cầu thuê nhà ở của công nhân
Cung nhà cho thuê đối với cho công nhân có quan hệ trực tiếp với
lượng cầu thuê nhà ở của công nhân. Nếu lượng cầu thuê nhà lớn, giá cả thuê
nhà sẽ cao, người có nhà cho thuê thu được lợi nhuận cao. Điều đó sẽ thúc
đẩy họ tăng thêm về số lượng nhà cho thuê. Mặt khác, sẽ có sự dịch chuyển
vốn đầu tư từ các ngành khác sang lĩnh vực xây dựng nhà cho thuê đối với
công nhân. Theo hướng đó, cung nhà cho thuê đối với công nhân sẽ tăng lên.
23


Ngược lại, khi lượng cầu thuê nhà ở của công nhân thấp, giá cả nhà cho thuê
thấp, lợi nhuận thu được từ việc cho công nhân thuê nhà thấp dẫn đến cung
ứng nhà ở sẽ không tăng. Tuy nhiên, việc tăng cung nhà cho thuê đối với công
nhân không thể tăng nhanh đồng thời với sự thay đổi nhanh chóng của cầu bởi
lẽ, việc tăng cung mất nhiều thời gian, do phải mất thời gian mua đất, thuê
đất, xin cấp phép xây dựng, tiền hành xây dựng. Chính vì vậy, có thể khi cầu
thuê nhà của công nhân tăng lên rất nhanh, nhưng việc cung ứng không thể

tăng kịp với sự thay đổi của cầu.
Thứ ba, giá cả nhà cho thuê đối với công nhân
Giá cả của nhà ở cho thuê là số tiền thoả thuận giữa người có nhà cho
thuê và người công nhân thuê nhà tại một thời điểm nhất định. Trong nền kinh
tế thị trường, giá cả nhà cho thuê đối với công nhân được quyết định bởi thị
trường. Cũng như các loại hàng hóa khác, chúng chịu sự tác động và điều tiết
của các quy luật kinh tế của thị trường như: quy luật giá trị, quy luật cạnh
tranh, quy luật cung - cầu. Tuy nhiên, giá cả thuê nhà không phải là biểu hiện
của giá trị của ngôi nhà, căn nhà đó, mà chỉ là giá phải trả để được sử dụng
trong một thời gian nhất định. Như vậy, giá cả thuê nhà của công nhân có sự
khác biệt với giá của ngôi nhà, căn phòng cho thuê:
Thứ nhất, giá cả của ngôi nhà hoặc căn hộ lớn hơn rất nhiều so với giá
cả cho thuê.
Đối với với ngôi nhà ở hoặc căn hộ được xây dựng trên đất đai, tại một vị
trí xác định, khi bán bao giờ cũng bán theo quyền sử dụng đất lâu dài. Vì vậy, giá
cả của ngôi nhà hoặc căn hộ lớn hơn rất nhiều so với giá cả thuê nhà. Ngược lại,
giá cả thuê nhà, không phải do giá trị của ngôi nhà đem lại, mà giá trị sử dụng của
nhà cho thuê đó đem lại. Do đó, giá thuê nhà thấp hơn rất nhiều giá trị của ngôi
nhà đó. Giá cả thuê nhà phụ thuộc vào công năng, độ tiện ích của ngôi nhà. về
thực chất giá cả nhà cho thuê chính là giá của quyền sử dụng ngôi nhà cho thuê.
Tuy nhiên, trên bề mặt của thị trường bất động sản sự thay đổi của giá
24


cả thuê nhà, vẫn xoay quanh giá trị của nó, dưới sự tương tác của quan hệ
cung - cầu. Điều đó có nghĩa, giá cả thuê thuê nhà vẫn phải dựa trên cơ sở
hao phí lao động xã hội cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà hoặc căn phòng
cho thuê đó. Mặt khác, giá cả thuê nhà tuy vẫn tuân theo nguyên tắc thị
trường là do thoả thuận giữa người cho thuê và người đi thuê, nhưng phụ
thuộc rất lớn vào lượng cầu của khách hàng trên thị trường. Nếu số lượng

công nhân có nhu cầu thuê nhà nhiều, trong khi cung nhà cho thuê ít, thì
giá cả thuê nhà tăng lên, mặc dù chất lượng nhà cho thuê chưa được cải
thiện. Do đó, có thể xảy ra trường hợp, cùng là một nhà cho thuê, nhưng ở
những thời điểm khác nhau, có người thuê với giá thấp, có người thuê với
giá cao hơn. Ngược lại, khi số lượng người công nhân thuê ít, trong khi
lượng nhà cho thuê nhiều, thì giá cả thuê nhà sẽ giảm xuống. Điều này sẽ
tạo cơ hội thuận lợi cho người thuê nhà, bởi họ có quyền lựa chọn nhà thuê
cho phù hợp với khả năng của mình.
Thứ hai, giá cả thuê nhà của công nhân phụ thuộc vào vào diện tích
chất lượng và vị trí nhà ở cho thuê.
Nếu diện tích nhà cho thuê rộng thì giá nhà cho thuê đó cao lên và
ngược lại diện tích nhà cho thuê nhỏ chật chội thì giá cả sẽ thấp hơn. Nếu
nhà cho thuê kiên cố thì giá cả bao giờ cũng cao hom các nhà cho thuê
bán kiên cố hoặc nhà lụp xụp tạm bợ chất lượng nhà thấp. Nếu nhà cho
thuê ở khu trung tâm, gần nơi làm việc của công nhân, với sự tiện lợi từ
các dịch vụ xung quanh đem lại, thì giá thuê nhà bao giờ cũng cao hơn so
với nhà cho thuê ở xã nơi làm việc và ở những khu không có những điều
kiện thuận lợi, mặc dù có thể nhà cho thuê đó diện tích nhỏ hơn, chất
lượng có thể kém hơn.
Có thể thấy rằng, về lâu dài thì giá cả nhà ở cho thuê có xu hướng
ngày càng tăng lên bởi, nhu cầu về nhà cho thuê đối với công nhân ngày
càng tăng trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, trong khi cung ứng
nhà cho thuê có hạn không tăng kịp với sự biến động của lượng cầu thuê nhà
25