Chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn thành phố đà nẵng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT
----------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG DIỆU

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO HỘ THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT
----------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG DIỆU

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO HỘ THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 603114

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS. VŨ THÀNH TỰ ANH

TP. HỒ CHÍ MINH – THÁNG 6 NĂM 2012


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử
dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu
biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh
tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 6 năm 2012
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Diệu


ii

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, tôi chân thành cảm ơn TS. Vũ Thành Tự Anh, thầy trực tiếp hướng dẫn tôi thực
hiện đề tài, đã tận tình truyền đạt kiến thức và đưa ra những lời khuyên, góp ý hữu ích giúp
tôi hoàn thành luận văn.
Tôi xin cảm ơn TS. Hồ Kỳ Minh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội
Đà Nẵng, người luôn khuyến khích và tạo điều kiện cho tôi theo học chương trình này,
giúp tôi hình thành ý tưởng và cho những lời khuyên bổ ích trong thời gian đầu làm luận
văn. Cảm ơn các đồng nghiệp đã nhiệt tình giúp tôi trong việc khảo sát, thu thập thông tin.
Tôi xin cảm ơn quý thầy cô, cán bộ nhân viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
và các anh chị em lớp MPP3 đã tạo cho tôi một môi trường học tập chuyên nghiệp và thân

thiện, giúp tôi thay đổi rất nhiều trong tư duy, phương pháp nghiên cứu và cả kỹ năng
sống. Đặc biệt cảm ơn chị Ngọc Quỳnh, chị Hường, Kim Chi, Vân Anh… đã động viên và
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, xin bày tỏ lòng biết ơn vô hạn đến ba má và các anh chị em trong gia đình luôn
quan tâm, ủng hộ và khích lệ tôi hoàn thành khóa học.
Học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Khóa MPP3

Nguyễn Thị Hồng Diệu


iii

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ cùng với sự gia tăng dân số chủ yếu do nhập cư ngày
càng nhanh đã làm gia tăng đáng kể nhu cầu về nhà ở tại thành phố Đà Nẵng. Thị trường
nhà ở xuất hiện tình trạng phi hiệu quả của ngoại tác tích cực, tình trạng đầu cơ bất động
sản và bong bóng giá nhà đất gây nên thất bại trên thị trường nhà ở thu nhập thấp. Trong
khi đó mức độ chênh lệch giàu nghèo giữa các nhóm thu nhập trên địa bàn Đà Nẵng ngày
càng tăng làm cho đa số hộ gia đình có thu nhập thấp chưa có nhà ở không có cơ hội tiếp
cận được nhà ở.
Mặc dù chính quyền Thành phố đã có những biện pháp can thiệp nhằm phát triển nhà ở xã
hội cho người thu nhập thấp thông qua các Đề án như: miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm
thuế, cho vay vốn với lãi suất ưu đãi, cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, hỗ trợ đầu tư hạ
tầng kỹ thuật ngoài hàng ràng dự án... cho bên cung; hỗ trợ lãi suất vay vốn từ ngân hàng
thương mại để mua nhà hoặc mua nhà trả góp, trợ cấp tiền thuê nhà ở xã hội… cho bên
cầu. Song quá trình thực hiện chính sách bộc lộ nhiều vướng mắc, các biện pháp can thiệp
của Nhà nước chưa thực sự mang lại hiệu quả, hộ thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố
vẫn thiếu chỗ ở phù hợp, trong khi giá nhà ở thu nhập thấp vẫn nằm ngoài khả năng chi trả
và nguồn cung từ khu vực tư nhân rất hạn chế.

Thứ nhất, chưa thu hút được nguồn vốn đầu tư đa dạng từ khu vực tư nhân do chính sách
ưu đãi tín dụng còn mang tính chung chung, thực tế doanh nghiệp khó đáp ứng điều kiện
của ngân hàng để tiếp cận vốn vay. Thứ hai, nguồn vốn ngân sách được sử dụng chưa hiệu
quả, chi phí đầu tư cho xây dựng nhà ở xã hội từ vốn ngân sách cao hơn so với chi phí đầu
tư bằng nguồn vốn của khu vực tư nhân. Thứ ba, chính sách hỗ trợ chưa hướng đến đúng
mục tiêu là người cần trợ giúp nhà ở, mà chủ yếu tập trung vào các ưu đãi cho nhà đầu tư,
dễ phát sinh tiêu cực. Thứ tư, chính sách hỗ trợ cho hộ thu nhập thấp chưa đến được đúng
đối tượng do (i) bất cập trong việc xét duyệt đối tượng thụ hưởng; (ii) đối tượng thụ hưởng
sang nhượng trái phép quyền sở hữu cho người có đủ khả năng chi trả; và (iii) hỗ trợ tín
dụng kém hiệu lực do điều kiện cho vay từ phía ngân hàng không phù hợp với khả năng
thanh toán của người có thu nhập thấp. Ngoài ra, các khu nhà ở thu nhập thấp có chất
lượng kém cũng là một rào cản.


iv

Để giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng có được chỗ ở
phù hợp, chính quyền Thành phố cần có biện pháp tháo gỡ những vướng mắc nêu trên
nhằm hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp trong thời gian tới.
Trước hết, để tăng hiệu quả trong đầu tư xây dựng, hạ thấp giá thành nhà ở, chính quyền
Thành phố cần tạo cơ chế khuyến khích khu vực tư nhân tham gia xây dựng nhà ở thu nhập
thấp thông qua phương thức hợp tác xây dựng - chuyển giao (BT); và có các biện pháp
giám sát chặt chẽ chất lượng nhà ở. Đồng thời, Thành phố cần kiến nghị Chính phủ có sự
điều chỉnh cân đối phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu: (i) cắt giảm những
khoản hỗ trợ chưa hợp lý và kém hiệu lực cho nhà đầu tư như miễn giảm các loại thuế, hỗ
trợ lãi vay; (ii) bổ sung các quy định cụ thể và hoàn thiện khung pháp lý nhằm tăng tính
khả thi và hiệu lực đối với cơ chế hỗ trợ tín dụng cho hộ thu nhập thấp tăng khả năng chi
trả để tiếp cận được chỗ ở phù hợp như trợ giá, trả góp dài hạn, bảo lãnh vay ngân hàng...
Cuối cùng, với những điều kiện hiện có về quỹ đất công dồi dào và thặng dư ngân sách
hàng năm tương đối lớn, Đà Nẵng có thể vận dụng mô hình nhà ở xã hội của Singapore,

quốc gia đã rất thành công trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô
thị và có những nét tương đồng với thành phố Đà Nẵng.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN .......................................................................................................iii
MỤC LỤC ............................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................................. ix
DANH MỤC HÌNH .............................................................................................................. ix
DANH MỤC PHỤ LỤC ........................................................................................................ x
Chương 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI ........................................................................................... 1
1.1 Bối cảnh nghiên cứu.................................................................................................... 1
1.2 Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................................... 3
1.3 Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................................... 3
1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 3
1.5 Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin.............................................................. 3
1.6 Cấu trúc đề tài ............................................................................................................. 4
Chương 2 TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP
VÀ KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở THU NHẬP THẤP Ở
ĐÔ THỊ ............................................................................................................... 5
2.1 Nhà ở thu nhập thấp và thất bại thị trường nhà ở thu nhập thấp ................................. 5
2.1.1 Một số khái niệm cơ bản ................................................................................... 5
2.1.2 Đặc điểm và tiêu chí xác định người (hộ) thu nhập thấp .................................. 6
2.1.3 Thất bại thị trường và sự cần thiết can thiệp của nhà nước vào thị trường
NOTNT............................................................................................................. 7

2.2 Can thiệp của nhà nước vào thị trường nhà ở nhằm phát triển NOTNT ..................... 8
2.2.1 Các hình thức can thiệp chủ yếu ....................................................................... 8
2.2.2 Các phương thức can thiệp của nhà nước ......................................................... 9
2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn chính sách NOTNT ............. 10


vi

2.3 Cơ sở pháp lý và các chính sách khuyến khích phát triển NOXH cho người thu nhập
thấp của Trung ương và của địa phương .................................................................. 11
2.3.1 Chính sách, pháp luật do Trung ương quy định .............................................. 11
2.3.2 Chính sách phát triển NOTNT do TP.ĐN ban hành ....................................... 11
2.4 Kinh nghiệm giải quyết vấn đề NOTNT ở đô thị và khả năng áp dụng tại TP.ĐN .. 12
Chương 3 CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO HỘ THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG THỜI GIAN QUA .................... 15
3.1 Khái quát tình hình KTXH, dân số và mức sống hộ gia đình của TP.ĐN ................ 15
3.1.1 Tình hình KTXH của TP.ĐN .......................................................................... 15
3.1.2 Quy mô dân số và mức sống hộ gia đình qua các cuộc tổng điều tra xã hội học
........................................................................................................................ 16
3.2 Quá trình phát triển nhà ở tại TP.ĐN ........................................................................ 18
3.3 Chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN thời gian qua ............................ 21
3.3.1 Nguồn cung NOXH cho hộ thu nhập thấp ...................................................... 21
3.3.2 Cơ chế giá NOTNT và chính sách hỗ trợ bên cung ........................................ 22
3.3.3 Khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp và chính sách hỗ trợ bên cầu ............. 24
Chương 4 KẾT QUẢ KHẢO SÁT ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO HỘ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .. 26
4.1 Chính sách chưa đến được đúng đối tượng ............................................................... 26
4.1.1 Tình trạng sang nhượng quyền sở hữu và cho thuê lại ................................... 26
4.1.2 Khả năng thanh toán tiền mua nhà của hộ thu nhập thấp ............................... 27
4.2 Sự phù hợp giữa giá nhà và khả năng thanh toán của người thu nhập thấp .............. 28

4.3 Chính sách hỗ trợ tín dụng kém hiệu lực .................................................................. 29
4.4 Về chất lượng căn hộ và điều kiện sống tại các khu chung cư ................................. 30
4.4.1 Thiếu một số công trình công cộng cơ bản ..................................................... 30
4.4.2 Người dân hài lòng với các dịch vụ công được cung cấp ............................... 31
4.4.3 Chất lượng căn hộ và khu nhà ở cần được quan tâm hơn ............................... 32
Chương 5 KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH ............................................................ 33
5.1 Đánh giá chung về chính sách phát triển NOTNT tại TP.ĐN .................................. 33
5.2 Gợi ý chính sách ........................................................................................................ 34


vii

5.2.1 Tạo cơ chế để tư nhân tham gia xây dựng theo phương thức BT ................... 35
5.2.2 Điều chỉnh hợp lý phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu ............. 35
5.2.3 Đề xuất thử nghiệm vận dụng mô hình Singapore cho TP.ĐN ...................... 36
5.3 Kết luận ..................................................................................................................... 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 38
PHỤ LỤC ........................................................................................................................... 43


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

CBCCVC

Cán bộ, công chức, viên chức

CSHT

Cơ sở hạ tầng

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)

KTXH

Kinh tế - xã hội

NOXH

Nhà ở xã hội

NOTNT

Nhà ở thu nhập thấp, hay nhà ở cho người (hộ) có thu nhập thấp

NSNN

Ngân sách Nhà nước

TP.ĐN

Thành phố Đà Nẵng

UBND

Ủy ban nhân dân

UN-HABITAT

Chương trình Định cư con người của Liên hiệp quốc
(The United Nations Human Settlements Programme)


ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Cơ cấu dân số theo khu vực của TP.ĐN ............................................................. 17
Bảng 3.2: Mức độ chênh lệch thu nhập trong dân số của TP.ĐN........................................ 18
Bảng 3.3: Tình trạng nhà ở của các hộ gia đình trên địa bàn TP.ĐN .................................. 20
Bảng 3.4: Kết quả xây dựng NOXH cho hộ TNT trên địa bàn TP.ĐN ............................... 21
Bảng 3.5: Giá nhà tại thành phố Đà Nẵng ........................................................................... 22
Bảng 3.6: Đơn giá sàn xây dựng chung cư dưới 20 tầng ..................................................... 22
Bảng 4.1: Đánh giá về giá nhà và khả năng chi trả của hộ TNT ......................................... 28
Bảng 4.2: Đánh giá về chính sách hỗ trợ tín dụng ............................................................... 30
Bảng 4.3: Hệ thống công trình công cộng trong và gần khu chung cư................................ 30

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Số lượng căn hộ chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng so với kế hoạch ............. 2
Hình 2.1: Các phương thức can thiệp của nhà nước ............................................................ 10
Hình 2.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn chính sách nhà ở ....................... 10
Hình 2.3: Chính sách phát triển NOTNT theo thời gian...................................................... 12
Hình 3.1: Tốc độ tăng trưởng GDP và GDP theo giá so sánh 1994 .................................... 15
Hình 3.2: Tốc độ tăng trưởng dân số bình quân hàng năm của TP.ĐN và cả nước ............ 17
Hình 3.3: So sánh cơ cấu giá thành căn hộ chung cư thương mại và NOXH...................... 23

Hình 4.1: Hình thức sở hữu nhà của các hộ được khảo sát.................................................. 26
Hình 4.2: Phương thức thanh toán khi mua nhà .................................................................. 28
Hình 4.3: Mức độ hài lòng về các dịch vụ công tại khu chung cư ...................................... 31
Hình 4.4: Đánh giá chất lượng căn hộ và khu nhà ở ........................................................... 32


x

DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Đối tượng thụ hưởng và cơ chế hỗ trợ của chính sách NOTNT quy định tại
Quyết định 3882/QĐ-UBND ngày 26/5/2009 của UBND TP.ĐN về việc phê
duyệt Đề án xây dựng 7000 căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân
trên địa bàn TP.ĐN.............................................................................................. 43
Phụ lục 2: Kinh nghiệm giải quyết vấn đề NOTNT ở đô thị ............................................... 45
Phụ lục 3: Chuẩn nghèo quốc gia và chuẩn nghèo riêng của TP.ĐN .................................. 51
Phụ lục 4: Cơ cấu giá thành của một dự án NOXH điển hình tại Sơn Trà, TP.ĐN............. 51
Phụ lục 5: Phương pháp chọn mẫu ...................................................................................... 52
Phụ lục 6: Mẫu phiếu khảo sát dùng cho hộ thu nhập thấp đã được giải quyết nhà ............ 54
Phụ lục 7: Thống kê mô tả về tần số và tỷ lệ % một số nội dung khảo sát.......................... 58
Phụ lục 8: Thặng dư ngân sách của TP.ĐN giai đoạn 2002 - 2009 ..................................... 66


1

Chương 1
GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1 Bối cảnh nghiên cứu
Từ 01/01/1997, sau khi tách khỏi tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng, trở thành đơn vị hành chính
trực thuộc Trung ương, thành phố Đà Nẵng (TP.ĐN) đã liên tục đạt tốc độ cao trong tăng
trưởng kinh tế và đô thị hóa, đặc biệt chú trọng đến việc chỉnh trang, phát triển hạ tầng đô

thị, dẫn đến số hộ gia đình bị giải tỏa ngày càng tăng để nhường chỗ cho các khu công
nghiệp, khu đô thị mới, những cây cầu, tuyến phố khang trang. Từ đó phát sinh nhu cầu
lớn về nhà ở cho người dân bị ảnh hưởng, mà đa phần họ là những hộ có thu nhập thấp.
Được xem là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của khu vực Miền Trung - Tây Nguyên,
TP.ĐN không chỉ đang đứng trước những thách thức lớn về quá trình đô thị hóa mạnh mẽ,
mà còn phải đối mặt với sự gia tăng dân số ngày càng nhanh làm gia tăng đáng kể nhu cầu
về nhà ở. Nguyên nhân chính là sự di dân từ các địa phương khác đến TP.ĐN sinh sống,
học tập và làm việc.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và là một quyền cơ bản của người dân (Điều 62 Hiến pháp năm
1992). Trong khi đó, thị trường nhà đất chưa được tạo lập đồng bộ, tồn tại thất bại thị
trường, và tiềm ẩn nhiều biến động, rủi ro. Tình trạng đầu cơ nhà đất trở nên phổ biến đã
đẩy giá cả tăng cao ngoài tầm kiểm soát, khiến cho nhiều đối tượng có nhu cầu thực sự về
nhà ở khó có khả năng tiếp cận được quỹ nhà trên thị trường, đặc biệt là những hộ thu nhập
thấp. Vì vậy, Nhà nước cần phải có chính sách can thiệp, giúp những hộ nghèo, hộ thu
nhập thấp có được chỗ ở phù hợp.
Những năm qua, bên cạnh chủ trương, chính sách chung của Chính phủ, TP.ĐN đã ban
hành và thực thi nhiều chính sách cụ thể nhằm đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã
hội (NOXH), và tạo điều kiện để các thành phần kinh tế, hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà
ở, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Đặc biệt, với Đề án bảo đảm nhà ở cho nhân dân
trên địa bàn giai đoạn 2005-2010, TP.ĐN đã xóa được đáng kể những căn nhà chồ (nhà
dựng tạm bợ, bán thủy bán địa), nhà ổ chuột, đưa dân vào sống trong các khu chung cư có
điều kiện tốt hơn về kết cấu hạ tầng và điều kiện sinh hoạt. Tiếp đến, Đề án xây dựng 7000
căn hộ phục vụ chương trình có nhà ở cho nhân dân trên địa bàn TP.ĐN được phê duyệt
nhằm tạo ra quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nội dung Đề án yêu cầu từ năm 2009


2

đến 2010 xây dựng thêm 7000 căn hộ chung cư phục vụ các đối tượng thuộc diện gia đình
chính sách, hộ tái định cư, người hưởng lương từ ngân sách nhà nước (NSNN)… đang sinh

sống tại khu vực đô thị, có khó khăn về chỗ ở. Trước năm 2005, trên toàn địa bàn TP.ĐN
có 24 nhà chung cư thuộc quản lý nhà nước với 3.884 căn hộ. Đến cuối năm 2011, TP.ĐN
đã có thêm 131 khu chung cư với 15.864 căn hộ thuộc chương trình NOXH được triển
khai. Tuy nhiên trong đó chỉ có 74 khối nhà với 4.848 căn hộ hoàn thành đưa vào sử dụng.
Hình 1.1: Số lượng căn hộ chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng so với kế hoạch

4.848
8.503

Số căn hộ hoàn thành
đưa vào sử dụng
Số căn hộ chậm tiến độ
so với kế hoạch

2005-2011

2.513

Số căn hộ đã được phê
duyệt đang triển khai

Nguồn: Sở Xây dựng TP.ĐN (2011)

Điều này cho thấy Đề án ra đời đã thu hút khối lượng đầu tư khá lớn, tuy nhiên việc thực
hiện đã không theo tiến độ kế hoạch và đang bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc cần được
tháo gỡ. Đến nay, đầu tư vào nhà ở thu nhập thấp (NOTNT) chủ yếu từ nguồn vốn NSNN,
có rất ít doanh nghiệp tư nhân tham gia. Bởi thực tế những hỗ trợ và ưu đãi về vốn đầu tư,
tín dụng cho NOTNT của Chính phủ nói chung, của Đà Nẵng nói riêng còn kém hiệu lực,
chưa thực sự tháo gỡ khó khăn tài chính cho cả người có thu nhập thấp và doanh nghiệp
tham gia.

Phần lớn hộ gia đình có thu nhập thấp thật sự cũng không đủ khả năng chi trả để mua căn
hộ chung cư khi chưa tiếp cận được các chính sách hỗ trợ tín dụng của Nhà nước. Bên
cạnh đó, bất cập trong thực thi chính sách cũng làm cho chính sách không đến được đúng
đối tượng.
Vì vậy, việc nghiên cứu đề xuất các cơ chế, chính sách phù hợp để vừa khuyến khích các
nhà đầu tư trong việc xây dựng nhà ở vừa tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có thể
mua hoặc thuê nhà ở tại TP.ĐN đang là vấn đề cấp thiết.


3

1.2 Câu hỏi nghiên cứu
(i) Chính sách phát triển NOTNT của TP.ĐN gặp những trục trặc gì?
(ii) Nhà nước cần làm thế nào để giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp trên địa bàn TP.ĐN
có nhà ở?
1.3 Mục tiêu nghiên cứu
(i) Tổng quan về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị, các yếu tố tác động
đến chính sách, và kinh nghiệm trong và ngoài nước về phát triển NOTNT.
(ii) Phân tích và đánh giá thực trạng chính sách NOTNT của TP.ĐN trong thời gian qua.
(iii) Đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN,
góp phần vào việc hoàn thành tốt mục tiêu có nhà ở trong Chương trình “5 không 3
có” của TP.ĐN.
1.4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
NOTNT là vấn đề tương đối rộng và liên quan đến rất nhiều khía cạnh, tuy nhiên đề tài chỉ
tập trung nghiên cứu ở khía cạnh hình thức sở hữu (mua, thuê, thuê mua), thị trường cungcầu, tài chính và cơ chế giá.
Đề tài cũng chỉ tập trung vào đối tượng thụ hưởng là hộ có thu nhập thấp tại TP.ĐN, trong
đó loại trừ nhóm đối tượng là công nhân ở các khu công nghiệp và cũng không nghiên cứu
vấn đề nhà ở cho đối tượng học sinh, sinh viên.
1.5 Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính dựa trên các số liệu thống kê mô tả.

Số liệu sơ cấp: sử dụng phương pháp điều tra, chọn mẫu ngẫu nhiên và phân tích thống kê
mô tả để đánh giá thực trạng chính sách NOTNT ở TP.ĐN. Đối tượng khảo sát là các hộ
gia đình đã được giải quyết nhà theo chính sách NOTNT trên địa bàn TP.ĐN. Để thu thập
thông tin sơ cấp, tác giả đã phối hợp với Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội
(KTXH) Đà Nẵng cùng tiến hành thực hiện điều tra khảo sát. Việc tổng hợp thông tin, xử
lý số liệu, vẽ bảng biểu đồ thị sau đó được thực hiện bằng phần mềm SPSS.


4

Số liệu thứ cấp: sử dụng số liệu thứ cấp từ Kết quả điều tra dân số và nhà ở ngày 1/4/2009
của Cục Thống kê TP.ĐN; Điều tra mức sống hộ gia đình 2 năm 1 lần (từ 2002 đến 2010)
của Tổng cục Thống kê; và các báo cáo liên quan về chính sách nhà ở, NOXH, NOTNT…
của Sở Xây dựng TP.ĐN, Công ty Quản lý Nhà chung cư TP.ĐN và các đơn vị liên quan.
1.6 Cấu trúc đề tài
Đề tài bao gồm năm chương. Chương 1 là phần mở đầu nhằm giới thiệu bối cảnh chính
sách và các vấn đề nghiên cứu. Chương 2 tổng quan cơ sở lý luận về chính sách phát triển
NOTNT và kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở ở đô thị. Chương 3 phân tích thực trạng
chính sách phát triển NOTNT trên địa bàn TP.ĐN trên cơ sở tổng hợp số liệu thứ cấp.
Chương 4 đánh giá chính sách NOTNT trên địa bàn TP.ĐN từ kết quả khảo sát do tác giả
thực hiện. Cuối cùng, chương 5 đưa ra kết luận và gợi ý chính sách.


5

Chương 2
TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THU NHẬP THẤP
VÀ KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở THU NHẬP THẤP Ở ĐÔ THỊ
2.1 Nhà ở thu nhập thấp và thất bại thị trường nhà ở thu nhập thấp
2.1.1 Một số khái niệm cơ bản

2.1.1.1 Nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, và nhà chung cư
Nhà ở xã hội (NOXH) ở nhiều nước, là một phần chính sách nhà ở của chính phủ nơi mà
nhà nước có những can thiệp khác nhau để đạt được mục đích chính trị và xã hội. Vai trò
ban đầu của NOXH là để khắc phục tình trạng thiếu hụt về nhà ở tại các nhóm người
nghèo và người thu nhập thấp (Lê Thị Bích Thuận, 2007). Tùy từng quốc gia, cũng có
nhiều cách gọi loại nhà ở này như nhà ở công (public housing), nhà ở hợp tác (co-operative
housing), nhà ở giá rẻ (low cost housing), nhà ở giá phải chăng (affordable housing) v.v.
Ở Việt Nam, NOXH có hai loại: (1) NOXH do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn
NSNN để cho thuê, (2) NOXH được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ NSNN để
bán, cho thuê, hay cho thuê mua. Đối tượng thụ hưởng gồm cán bộ, công chức, viên chức
(CBCCVC), sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm việc tại các khu công
nghiệp, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ,
học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề,
người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Chính phủ, 2010).
Nhà ở thu nhập thấp (NOTNT) theo nghĩa rộng, là nhà ở được xây dựa trên quỹ NOXH của
một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức
trung bình trong xã hội. Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá
rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già,
tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong
hoàn cảnh khó khăn… NOTNT có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu
doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước… (Nguyễn Minh Phong, 2006).
Theo quy định của pháp luật, đối tượng thụ hưởng NOTNT gồm CBCCVC, lực lượng vũ
trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị
(Thủ tướng Chính phủ, 2009).


6

Như vậy có thể hiểu khái niệm NOXH bao gồm cả NOTNT. Cụ thể, trong chính sách
NOXH có chính sách NOTNT và NOTNT là một loại hình NOXH.

Nhà chung cư: Trong Luật Nhà ở và các văn bản triển khai luật có quy định NOXH tại đô
thị phải là nhà chung cư (Điều 47). Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu
thang, hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình (Cục Thống kê
TP.ĐN, 2010).
2.1.1.2 Hộ gia đình, hộ thu nhập thấp
Khái niệm hộ hay hộ gia đình sử dụng trong đề tài giống như khái niệm được sử dụng
trong công tác thống kê. Khái niệm hộ được hiểu đơn giản là bao gồm những người thực tế
đang sống tại hộ, cùng ăn chung, ở chung. Khái niệm hộ gia đình khác với khái niệm hộ
theo sổ hộ khẩu, hoặc theo kiểu gia đình thuần túy. hộ gia đình mô tả gia đình thực tế và
thường sử dụng trong việc lập kế hoạch, dự báo sự phát triển nhu cầu tăng trưởng KTXH
(Tổng cục Thống kê, 2010).
Xuất phát từ khái niệm này mà thuật ngữ “người thu nhập thấp” sử dụng trong chính sách
NOTNT của Việt Nam nói chung, Đà Nẵng nói riêng, cũng chính là muốn nói đến “hộ
TNT”. Hộ TNT bao gồm một người hoặc nhiều người thực tế đang cùng ăn chung, ở
chung và chung quỹ thu chi có mức thu nhập bình quân đầu người thuộc diện thu nhập
thấp trong xã hội.
2.1.2 Đặc điểm và tiêu chí xác định người (hộ) thu nhập thấp
Theo Ngân hàng thế giới và Chương trình Định cư con người của Liên hiệp quốc (UNHABITAT) trích trong Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh (2009, tr.25) thì người
thu nhập thấp là người (hộ) mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho khẩu
phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập, còn 34% chi dùng cho nhu
cầu cơ bản khác như: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp. Nghĩa là quan niệm về
thu nhập thấp được xác định phụ thuộc vào thu nhập và mức sống.
Ở Việt Nam, trong các cuộc khảo sát và thống kê về mức sống hộ gia đình thường chia các
hộ gia đình thành 5 nhóm thu nhập, theo đó người thu nhập thấp được hiểu là người (hộ)
thuộc nhóm 1 - nhóm có mức thu nhập thấp nhất và nhóm 2 - nhóm có mức thu nhập trung
bình thấp. Cụ thể hơn, trong một số chính sách về NOXH (Luật Nhà ở 2005, Thông tư


7

36/2009/TT-BXD, Nghị định 71/2010/NĐ-CP…) có đề cập, người thu nhập thấp là người
có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình dưới mức thu nhập bình quân của
địa phương theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trong chính sách nhà ở của một số địa
phương như Hà Nội (Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND), TP.Hồ Chí Minh (Quyết định số
74/2010/QĐ-UBND), Vĩnh Phúc (Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND)… có quy định rõ
người thu nhập thấp là những người không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Riêng TP.ĐN đến nay vẫn chưa có văn bản chính thức nào quy định điều này. Thực tế
trong các quy định hướng dẫn thủ tục bán NOTNT của các doanh nghiệp đầu tư phát triển
NOXH tại Đà Nẵng ban hành (Quy định số 08/QĐ-DMC-579; Tờ trình số 238/TTr-CTVC)
thì tiêu chí xác định người có mức thu nhập thấp cũng là “người có mức thu nhập bình
quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường
xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”.
Như vậy, căn cứ vào thực tế, quan niệm người thu nhập thấp ở đô thị sử dụng trong đề tài
bao gồm những người (hộ) có mức thu nhập dưới ngưỡng trung bình của địa phương, tức
những người thuộc nhóm 1 và nhóm 2 trong phân chia 5 nhóm thu nhập; hoặc không thuộc
diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Nhìn chung, thu nhập bình quân của họ chỉ đủ đáp
ứng được nhu cầu cơ bản thiết yếu so với cuộc sống hiện tại và đang gặp khó khăn về nhà
ở, cần sự hỗ trợ về mặt cơ chế chính sách phù hợp.
2.1.3 Thất bại thị trường và sự cần thiết can thiệp của nhà nước vào thị trường NOTNT
Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu và là quyền cơ bản của con người. Lĩnh vực phát triển nhà
ở luôn đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã
hội. Ở bất kỳ quốc gia nào, nhu cầu nhà ở của người dân cũng rất lớn nhưng thị trường lại
ít quan tâm đến đông đảo người có thu nhập thấp vì họ gần như không có khả năng thanh
toán, nhất là ở các thành phố đang có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, quá trình đô thị hóa
mạnh mẽ đi kèm với dân số tăng nhanh và quỹ nhà ở ngày càng bị thu hẹp (UN-HABITAT
và UNESCAP, 2008). Từ đó, giá nhà ở và đất ở bị đẩy lên cao, vượt gấp nhiều lần khả
năng chi trả của người thu nhập thấp. Do vậy, chính phủ ở hầu hết các nước đều có chính
sách can thiệp vào thị trường NOTNT với những hình thức và mức độ khác nhau.
Nhìn từ góc độ kinh tế học vi mô cho thấy sở dĩ nhà nước phải can thiệp vào lĩnh vực nhà
ở, tạo ra chính sách NOTNT do có sự tồn tại của thất bại thị trường. Nguyễn Thị Thu

8

Trang (2011) cho rằng thất bại thị trường trong việc đáp ứng nhu cầu NOTNT do thị
trường nhà ở phân bổ nguồn lực không hiệu quả trên bốn vấn đề: (1) thị trường nhà ở là thị
trường cạnh tranh không hoàn hảo: giá cả thị trường nhà ở có sự chênh lệch so với mức giá
cân bằng; (2) tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực; (3) thị trường không đầy đủ; (4) sự
phát triển mất cân đối do làn sóng nhập cư và tốc độ đô thị hóa, tình trạng bong bóng giá
tài sản và đầu cơ bất động sản (BĐS).
Có chính sách nhà ở phù hợp sẽ giúp cải thiện sức khỏe cộng đồng, cải thiện sự công bằng
và ổn định xã hội, vượt qua thất bại về chính sách hoặc thị trường, và thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế thông qua nhà ở (Steekelenburg, 2011a, tr.4). Vì vậy, nhà nước cần có chính sách
NOXH cho người thu nhập thấp nhằm khắc phục những thất bại thị trường nêu trên và
giúp người thu nhập thấp có đủ khả năng thanh toán để tiếp cận được chỗ ở phù hợp.
2.2 Can thiệp của nhà nước vào thị trường nhà ở nhằm phát triển NOTNT
2.2.1 Các hình thức can thiệp chủ yếu
Theo Steekelenburg (2011a, tr.7-14), thông thường chính phủ các nước can thiệp vào thị
trường nhà ở thông qua năm nhóm công cụ như sau:
(i) Quyền sở hữu: Nhà nước đóng vai trò tạo lập hành lang pháp lý, quyết định việc tiếp
cận nhà ở và cung cấp nhà ở thông qua sự đảm bảo quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở. NOXH của nước ta cũng là một đối tượng được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, cơ sở
để đưa ra các chính sách cụ thể về NOTNT hiện nay. Bên cạnh đó Luật Đất đai cũng có
tác động rất nhiều đến phát triển nhà ở, Luật Cư trú thì tác động đến việc tiếp cận nhà ở,
còn các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng thì tác động đến việc cung ứng nhà ở nói
chung, NOTNT nói riêng.
(ii) Hệ thống tài chính nhà ở: Vai trò của hệ thống tài chính nhà ở chính là cho vay thế
chấp và quản lý các rủi ro. Các công cụ tài chính nhà ở được một số nước sử dụng có
hiệu quả là: Hỗ trợ của nhà nước cho tài chính nhà ở: chẳng hạn Philippin, chính phủ
đóng vai trò như bên cấp vốn (cho vay) chính; Xây dựng trực tiếp và các khoản vay: tại

Singapore nhà nước đầu tư phát triển NOXH thông qua Cơ quan Phát triển Nhà ở
(HDB) cung cấp nhà ở chất lượng với giá phải chăng, giúp phân bổ và quy hoạch nguồn
lực hiệu quả, và Quỹ Tiết kiệm An sinh Xã hội Trung ương (CPF) hỗ trợ các khoản cho


9

vay; Hỗ trợ lãi suất: tiêu biểu là Quỹ tiết kiệm nhà ở Bauspar của Đức; Đảm bảo sự ổn
định, bảo hiểm và bảo lãnh: công cụ này thường được sử dụng bởi Hà Lan, New
Zealand và các nước phương Tây, chính phủ khuyến khích khối tư nhân thông qua hệ
thống bảo hiểm cho vay thế chấp.
(iii) Trợ cấp nhà ở: Tùy theo mục đích của chính sách NOXH ở mỗi nước mà có những
cách thức trợ cấp về nhà ở khác nhau. Nhìn chung, có 3 loại trợ cấp: trợ cấp bên cầu (trợ
cấp lãi suất, phụ cấp); trợ cấp bên cung (trợ cấp nhà ở hóa giá, NOXH); và kiểm soát
giá (hạn chế đầu cơ).
(iv) Cung cấp CSHT dân cư: Ngoài những nỗ lực trợ cấp trực tiếp về nhà ở, việc đầu tư
phát triển CSHT cũng cần thiết góp phần nâng cao mức sống của người dân và giảm
khoảng cách giàu nghèo. Hơn nữa, khoản tiền đầu tư cho hệ thống CSHT này không hề
nhỏ, nếu được nhà nước hỗ trợ cung cấp sẽ giảm được đáng kể chi phí đầu tư xây dựng,
vừa khuyến khích được các nhà đầu tư tham gia thị trường NOTNT vừa giảm được giá
thành căn hộ, giúp người thu nhập thấp có nhiều khả năng tiếp cận với thị trường nhà ở.
(v) Hệ thống quy định pháp luật: Nhà nước can thiệp vào thị trường nhà ở nhằm định
hướng và điều tiết quá trình phát triển xây dựng và quản lý quỹ nhà ở đô thị thông qua
các quy hoạch của thành phố; quy định về quy hoạch vùng chuyên biệt và sử dụng đất
đai; luật và quy chuẩn xây dựng... Các quy định pháp luật không chỉ nhằm đảm bảo chất
lượng nhà ở và mỹ quan đô thị mà còn có vai trò định hướng, hỗ trợ pháp lý để người
thu nhập thấp có thể dễ dàng tiếp cận thị trường nhà ở.
2.2.2 Các phương thức can thiệp của nhà nước
Cũng theo Steekelenburg (2011a), chính quyền trung ương hoặc địa phương có thể can
thiệp vào thị trường nhà ở nhằm giúp người thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở phù hợp

theo các phương thức như Hình 2.1. Đối với bên cung, Nhà nước có thể can thiệp trực tiếp
bằng cách xây dựng, sở hữu, phân phối và quản lý quỹ NOXH cung cấp cho người thu
nhập thấp; can thiệp gián tiếp bằng cách tạo cơ chế khuyến khích khu vực tư nhân tham
gia xây dựng và cung cấp NOTNT như hỗ trợ cơ sở hạ tầng, ưu đãi tín dụng, giảm thuế…
Đối với bên cầu, Nhà nước cũng có thể can thiệp trực tiếp (trợ cấp, trợ giá) và/hoặc gián
tiếp (hỗ trợ lãi suất cho vay, miễn giảm thuế…) nhằm làm tăng khả năng chi trả cho người
thuê nhà, mua nhà.


10

Hình 2.1: Các phương thức can thiệp của nhà nước
CUNG
Chi phí xây
dựng nhà ở

Chi phí đất đai
Chi phí nhân công
Vật liệu xây dựng
Chi phí vốn
Quy định về giá bán
Các phí địa phương
Cung cấp hạ tầng

CẦU
Thu nhập
gia đình

Thuế nhà
Thuế thu nhập

Thuế doanh thu bán hàng

Chuyển nhượng thu nhập
Ưu đãi tiết kiệm
Tài trợ cho khoản thanh toán ngay
Sức mua
của gia đình

Giá nhà

Miễn trừ thuế cho chủ sở
hữu nhà ở
Phụ cấp nhà ở cá nhân

Hệ thống tài chính
Kiểm soát cho thuê
Thanh toán trả
góp hàng tháng
hoặc chi phí
thuê nhà

Khả năng chi trả

Trả vay thế
chấp hàng
tháng hoặc
thuê nhà

Nguồn: Trích từ Steekelenburg (2011a), hình 7, trang 22

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn chính sách NOTNT
Quyết định lựa chọn chính sách can thiệp nào vào thị trường NOTNT thường chịu ảnh
hưởng bởi bốn nhóm yếu tố chính, gồm: (i) kết cấu và tốc độ tăng trưởng của dân số; (ii)
mức độ phát triển về KTXH; (iii) giới hạn của nguồn lực tài chính; và (iv) sự chi phối của
yếu tố văn hóa, chính trị (Steekelenburg, 2011a). .
Hình 2.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn chính sách nhà ở

Văn hóa
- Tư tưởng
- Ưu tiên chính trị
- Khung thể chế
- Khung hành chính và
pháp luật

Dân số
- Các yếu tố nhân khẩu học
- Các yếu tố kinh tế - xã hội
- Tỉ lệ đô thị hóa

Chính sách
nhà ở
Kinh tế
- Cơ sở kinh tế/GDP
- Tăng trưởng kinh tế
- Tỉ lệ người có việc làm
- Giá nhà ở

Nguồn lực
- Lĩnh vực tài chính
- Chính sách tiết kiệm

- Tình hình ngân sách
- Chính sách của ngân hàng
Trung ương về cấp vốn

Nguồn: Trích từ Steekelenburg (2011a), hình 1, trang 5


11

2.3 Cơ sở pháp lý và các chính sách khuyến khích phát triển NOXH cho người thu
nhập thấp của Trung ương và của địa phương
2.3.1 Chính sách, pháp luật do Trung ương quy định
Vào năm 2005, Luật Nhà ở được Quốc hội ban hành, thuật ngữ NOXH chính thức xuất
hiện, đánh dấu sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường NOTNT, bước đầu hình thành
nên chính sách NOTNT hiện nay. Luật được quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành bởi
Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23/6/2010.
Đến tháng 4/2009, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg về một
số cơ chế, chính sách phát triển NOTNT tại khu vực đô thị. Theo đó, các ưu đãi cho bên
cung gồm hỗ trợ tín dụng đầu tư, cung cấp miễn phí thiết kế và được Nhà nước trợ giúp
đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án; ưu đãi cho bên cầu được vay vốn từ các ngân
hàng thương mại với trợ giúp của Nhà nước về lãi suất.
Và ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2127/QĐ-TTg phê
duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
Chiến lược nêu quan điểm phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước
có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những người thu
nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở.
2.3.2 Chính sách phát triển NOTNT do TP.ĐN ban hành
Bên cạnh chủ trương, chính sách của Trung ương, TP.ĐN cũng đã ban hành và thực thi
một số cơ chế, chính sách cụ thể theo đặc thù của địa phương nhằm giải quyết nhu cầu nhà
ở của người dân (Hình 2.3). Theo đó, UBND TP.ĐN đã đề ra các giải pháp triển khai xây

dựng, kinh phí và nguồn vốn đầu tư; đồng thời nêu rõ đối tượng thụ hưởng chính sách, các
cơ chế ưu đãi bên cung, bên cầu… (Phụ lục 1).


12

Hình 2.3: Chính sách phát triển NOTNT theo thời gian

Trung

Luật Nhà ở

Chính sách phát triển

Hướng dẫn thi hành

Chiến lược phát

NOTNT

Luật Nhà ở

triển nhà ở

ương
56/2005/QH11

QĐ 67/2009/QĐ-TTg NĐ 71/2010/NĐ-CP QĐ 2127/QĐ-TTg

2005

Địa
phương

2009

QĐ 140/2005/QĐ-UBND QĐ 3882/QĐ-UBND
Đề án có nhà ở

Đề án 7000 căn hộ

2010

2011

Kéo dài và mở rộng Đề án NOXH
theo cơ chế của QĐ 3882/QĐ-UBND

Nguồn: Các văn bản luật và dưới luật của Trung ương và Đà Nẵng

Nhìn chung, khuôn khổ pháp lý cho thị trường NOTNT của cả trung ương và địa phương
đều khá chi tiết về quy trình thủ tục nhưng lại rất sơ sài về mặt tài chính tín dụng. Vì vậy,
tính khả thi của chính sách không cao, đến nay việc triển khai vẫn còn gặp nhiều lúng túng.
2.4 Kinh nghiệm giải quyết vấn đề NOTNT ở đô thị và khả năng áp dụng tại TP.ĐN
Giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư đô thị nói chung, và hộ thu nhập thấp nói riêng là vấn
đề khó khăn, phức tạp. Để góp phần đề xuất phương án giải quyết NOTNT ở TP.ĐN, đề tài
đã nghiên cứu kinh nghiệm từ các mô hình phát triển nhà ở của một số quốc gia như Mỹ,
Pháp, Hà Lan, Singapore và các đô thị trong nước như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bà Rịa Vũng Tàu… (Phụ lục 2)
Kết quả tìm hiểu cách thức giải quyết vấn đề NOTNT ở đô thị thông qua các nghiên cứu
trong và ngoài nước cho thấy, các nước dù đã phát triển hay đang phát triển đều có chính
sách nhà ở để giúp đỡ tầng lớp người thu nhập thấp có được chỗ ở thích hợp. Cách làm

mỗi nơi tuy có khác nhau nhưng đều có điểm chung là những ưu đãi về đất đai, CSHT, về
tài chính và thuế để người thu nhập thấp có thể mua hay thuê được nhà ở giá rẻ, phù hợp
với khả năng chi trả. Tuy nhiên, không phải bất kỳ kinh nghiệm thành công nào cũng có
thể áp dụng được cho TP.ĐN, cần phải có sự tương thích nhất định về bối cảnh, trình độ
phát triển KTXH, thể chế, công nghệ…
Kinh nghiệm của Mỹ về hình thức hỗ trợ cho vay tín dụng để người thu nhập thấp có khả
năng tiếp cận và tự cải thiện chỗ ở thay vì chính phủ trực tiếp cung cấp nhà ở hay cố gắng
đẩy người nghèo ra khỏi đô thị, là cách làm hay, được nhiều nước châu Âu áp dụng thành


13

công. Tuy nhiên, mô hình này chỉ hiệu quả khi có công nghệ tài chính cao cấp, hệ thống
ngân hàng phát triển mạnh, tất cả mọi người đều có tài khoản ở ngân hàng, ngân hàng quản
lý và thu hồi vốn của người lao động qua chính tiền lương của họ. Hơn nữa, cuộc khủng
hoảng tài chính tại Mỹ vừa qua cũng bắt nguồn từ việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua
bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa BĐS thế chấp” trong khi hệ thống kiểm
soát không theo kịp và việc cho vay mua nhà dễ dàng ở mức “dưới chuẩn”, dẫn tới tình
trạng các nhà đầu tư và người dân đổ xô vào kinh doanh BĐS, đẩy “bong bóng” của thị
trường BĐS Mỹ bùng nổ. Đây là bài học lớn mà Đà Nẵng cần lưu ý khi đề xuất các giải
pháp trong chính sách phát triển NOTNT.
Kinh nghiệm của Pháp và Hà Lan là phát triển loại hình NOXH có đủ chất lượng và tiêu
chuẩn thiết kế, phù hợp kiến trúc và mỹ quan đô thị để cho các nhóm có thu nhập thấp
trong xã hội thuê. Dù NOXH do nhà nước đầu tư (chiếm đa phần ở Pháp) hay của tư nhân
(các hiệp hội nhà ở tại Hà Lan) cũng đều có khuynh hướng hoạt động phi lợi nhuận dựa
trên những ưu đãi tài chính thông qua Quỹ tiền gửi tiết kiệm của người dân (ở Pháp) hoặc
Quỹ bảo lãnh NOXH của nhà nước (ở Hà Lan). Đồng thời, chính phủ có khuynh hướng
chuyển từ trợ cấp bên cung sang trợ cấp bên cầu và trợ cấp CSHT kỹ thuật và xã hội. Sự
khác biệt cơ bản và quan trọng khiến Đà Nẵng (Việt Nam) khó áp dụng được kinh nghiệm
của Pháp và Hà Lan là mức chênh lệch quá xa về GDP và GDP/đầu người. Trong khi

NSNN đầu tư cho NOXH ở Pháp chiếm 1,8% GDP, ở Hà Lan đến 3% GDP, còn ở Việt
Nam hiện chỉ chiếm khoảng 0,2-0,3%. Một quỹ tiền gửi tiết kiệm tự nguyện như ở Pháp
hay quỹ bảo lãnh NOXH ở Hà Lan khó có thể hình thành và có quy mô đủ lớn để hỗ trợ thị
trường NOTNT ở Đà Nẵng nói riêng, Việt Nam nói chung.
Ở Singapore, hầu hết nhà ở của người dân đều do Nhà nước đảm nhận thông qua Quỹ tiết
kiệm an sinh xã hội trung ương và Ban Phát triển nhà ở. Kinh nghiệm giải quyết NOTNT
từ mô hình Singapore có vẻ khá phù hợp với điều kiện của TP.ĐN. Thứ nhất, Singapore là
một quốc gia nhưng có diện tích và dân số tương đương với TP.ĐN, tức dân số có thể quản
lý được, ít tập trung người nghèo ở đô thị và không có hiện tượng di cư từ nông thôn ra
thành thị. Thứ hai, chính phủ kiểm soát quyền sở hữu đất, ở Đà Nẵng quỹ đất công cho
NOXH còn tương đối dồi dào. Thứ ba, nhà ở cho mọi người là quyết tâm chính trị, tại
Singapore chính phủ cam kết nâng cấp nhà ở liên tục để đổi lấy ủng hộ về chính trị, tại
TP.ĐN “có nhà ở” là một mục tiêu quan trọng trong chương trình “3 có” mà chính quyền