Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khu công nghiệp điềm thụy, xã điềm thụy, huyện phú bình, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG KHU CÔNG NGHIỆP ĐIỀM THỤY,
HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG KHU CÔNG NGHIỆP ĐIỀM THỤY,
HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Viết Khanh

THÁI NGUYÊN - 2016

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu này là của riêng tôi. Những số
liệu, kết quả thu được trong luận văn trung thực, chưa từng được công bố
trong bất kỳ công trình nghiên cứu, báo cáo nào. Tất cả những giúp đỡ trong
khi thực hiện đề tài đều đã được cảm ơn và thanh toán đầy đủ, các thông tin
trích dẫn đều chỉ rõ nguồn gốc. Nếu có gì sai phạm tôi xin chịu trách nhiệm
trước nhà trường và pháp luật.
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Nhung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong 2 năm học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông Lâm Thái

Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô trong trường nói chung
và phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học nói riêng tôi đã được trau dồi thêm
những kiến thức chuyên môn cũng như lối sống, đạo đức nghề nghiệp. Xuất
phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin trân thành cảm ơn Ban
Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo - Đào tạo
Sau đại học và toàn thể các quý thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn tôi trong
suốt quá trình học tập tại trường.
Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của
bản thân, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Trần Viết
Khanh. Thầy đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong quá trình thực tập và hoàn
thành khóa luận. Qua đây, tôi cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban
Quản lý các Khu công nghiệp Thái Nguyên, Ban Quản lý các dự án Đầu tư
xây dựng Khu công nghiệp, các phòng ban của UBND huyện Phú Bình và thị
xã Phổ Yên đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Do trình độ
còn hạn chế và thời gian có hạn nên khoá luận của tôi vẫn còn nhiều thiếu sót.
Tôi rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để khoá luận
tốt nghiệp của tôi hoàn chỉnh và sâu sắc hơn.
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng Nhung

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT ......................................................... v
DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vi
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài ..................................................................... 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học ....................................................................................... 4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng ..... 4
1.1.2. Tổng quan về công tác bồi thường, GPMB .................................... 5
1.1.3. Quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng .................................... 9
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.......................... 11
1.2. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 17
1.2.1. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới .............. 17
1.2.2. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam và
tỉnh Thái Nguyên ................................................................................... 21
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................... 27
2.2. Nội dung nghiên cứu của đề tài ........................................................... 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 28
2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin .................................................... 28
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iv
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .............................. 28
2.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................. 28
2.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ............................................ 29
2.3.5. Phương pháp chuyên gia ............................................................... 29
2.3.6. Phương pháp bản đồ và minh họa bằng hình ảnh ......................... 30
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của khu vực nghiên cứu ............... 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................. 34
3.1.3. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai tại vùng dự án.............. 38
3.2. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án KCN
Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) ............................................................ 40
3.2.1. Thực trạng ..................................................................................... 40
3.2.2. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng .................... 58
3.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt
KCN Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) ................................................... 64
3.4. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ dự án ...................................................... 69
3.4.1. Nhóm giải pháp tác động đến cộng đồng ..................................... 69
3.4.2. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật đất đai .......................... 70
3.4.3. Nhóm giải tác động đến đội ngũ thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng ...................................................................................... 71
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ............................................................................ 72
1. Kết luận ................................................................................................... 72
2. Kiến nghị ................................................................................................. 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

v
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

ĐVT

: Đơn vị tính

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KCN

: Khu công nghiệp

QĐ

: Quyết định

QL

: Quốc lộ

TĐC

: Tái định cư

THCS

: Trung học cơ sở

THPT

: Trung học phổ thông

UBND

: Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Bảng tổng hợp Hiện trạng sử dụng đất KCN Điềm Thụy ............ 32
Bảng 3.2. Bảng tổng hợp Hiện trạng sử dụng đất KCN Điềm Thụy ............ 33

Bảng 3.3. Tình hình dân số, lao động trong khu GPMB (2013) ................... 35
Bảng 3.4. Thống kê tình hình dân trí trong Khu GPMB (2013) ................... 35
Bảng 3.5. Thống kê các công trình xây dựng trên đất .................................. 37
Bảng 3.6. Bảng tổng hợp Hiện trạng sử dụng đất KCN Điềm Thụy ............ 38
Bảng 3.7. Kế hoạch thực hiện dự án ............................................................. 43
Bảng 3.8. Dự toán chi phí bồi thường dự án KCN Điềm Thụy (180 ha)...... 44
Bảng 3.9: Tổng hợp các trường hợp đã bồi GPMB ...................................... 50
Bảng 3.10. Kết quả di chuyển các hộ dân ....................................................... 50
Bảng 3.11. Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực hiện GPMB ................. 51
Bảng 3.12. Kết quả bồi thường GPMB các loại đất ....................................... 52
Bảng 3.13. Kết quả bồi thường tài sản trên đất............................................... 53
Bảng 3.14. Kinh phí bồi thường GPMB ......................................................... 53
Bảng 3.15. Thống kê công tác bố trí TĐC phục vụ KCN Điềm Thụy (phần
diện tích 180) ................................................................................ 56
Bảng 3.16: Tổng hợp kết quả ý kiến người dân trong khu vực giải phóng
mặt bằng của dự án qua phiếu điều tra ......................................... 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Đường gom nối QL3 mới đang thi công ...................................... 36
Hình 3.2. Đường giao thông nội bộ .............................................................. 36
Hình 3.3. Quy hoạch Tổng mặt bằng sử dụng đất KCN Điềm Thụy (180 ha) ....42
Hình 3.4. Mô hình phân bổ các mẫu điều tra số liệu .................................... 65
Hình 3.5. Vòng tròn tương quan các biến..................................................... 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong xã hội phát triển hiện nay, vấn đề công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước được đặt ra là mục tiêu hàng đầu. Nhiều dự án được quy hoạch, xây
dựng với yêu cầu chuyển đổi một số lượng lớn đất sản xuất nông nghiệp và
đất phi nông nghiệp sang đất xây dựng Khu công nghiệp (sau đây viết tắt là
KCN), khu chế xuất. Khi đó, bồi thường, giải phóng mặt bằng (sau đây viết
tắt là GPMB) là một trong những khâu quan trọng khi thực hiện một dự án
xây dựng nói chung và xây dựng KCN nói riêng. Bồi thường, GPMB cũng là
một vấn đề rất nhạy cảm vì nó tác động đến nhiều lĩnh vực của đời sống xã
hội, đặc biệt là đối với người bị thu hồi đất.
Tỉnh Thái Nguyên trong những năm gần đây đã triển khai hàng loạt
những dự án đầu tư xây dựng KCN lớn nhỏ như KCN Yên Bình, Nam Phổ
Yên, Sông Công I, Sông Công II, Điềm Thụy,.. Những đóng góp vào nền kinh
tế của việc phát triển KCN trên địa bàn tỉnh đã được thể hiện qua những số
liệu thống kê về thu nhập, ngân sách tăng nhanh chóng trong ba năm vừa qua.
Việc phát triển KCN đã tạo điều kiện thu hút mội khối lượng lớn vốn đầu tư
nước ngoài cho tỉnh, giải quyết được vấn đề việc làm cho người lao động, tạo
môi trường chuyển giao công nghệ và sản xuất một khối lượng lớn hàng hóa
phục vụ nhu cầu nội địa và xuất khẩu. Tuy nhiên, để thực hiện được những dự
án có thu hồi số lượng lớn đất thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình, cá
nhân và tổ chức thì công tác GPMB gặp không ít khó khăn. Do nhiều nguyên
nhân khác nhau, những tồn tại trong việc thực hiện chính sách này đã và đang
làm hạn chế hiệu quả đầu tư của các dự án. Tình hình bất ổn định về trật tự xã

hội có nguy cơ xảy nếu không có những giải pháp cụ thể trong quá trình bồi
thường, GPMB. Đặc biệt, tình trạng khiếu kiện đối với lĩnh vực đất đai đang
có chiều hướng gia tăng, trong đó nội dung khiếu kiện chủ yếu là từ chính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2
sách thu hồi đất, giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vấn đề GPMB, bồi
thường và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được dư luận xã hội quan tâm
hơn cả vì trên thực tế có nhiều vướng mắc trong công tác này đang gây nên
những ảnh hưởng nhất định đến sản xuất, đời sống của nhân dân trong khu
vực dự án. Các dự án đầu tư xây dựng KCN nếu không dành được sự đồng
thuận cao của người dân và chính quyền sẽ có nhiều nguy cơ bị chậm tiến độ,
gây lãng phí nguồn tài chính và tài nguyên đất đai.
Dự án KCN Điềm Thụy là một dự án trọng điểm của tỉnh Thái Nguyên.
Dự án được chia làm hai hợp phần gồm: KCN Điềm Thụy (phần diện tích 170
ha) - chủ đầu tư là Công ty Cổ phần APEC Thái Nguyên (doanh nghiệp tư
nhân) và KCN Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) - chủ đầu tư là Ban quản lý
các KCN Thái Nguyên (cơ quan quản lý hành chính). Trong quá trình thực
hiện từ đầu dự án đến nay, KCN Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) đã nhận
được nhiều sự quan tâm chỉ đạo trong tác bồi thường, GPMB từ UBND tỉnh
Thái Nguyên, UBND hai huyện Phú Bình - Phổ Yên và các ban, ngành có
liên quan. Tuy vậy, dự án cũng đã gặp phải một số khó khăn cơ bản trong quá
trình thu hồi đất như: chính sách pháp luật về bồi thường, GPMB bị thay đổi
giữa Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013, hạn chế về hiểu biết của người
dân trong khu vực thu hồi đất, nguồn vốn đầu tư là vốn ngân sách nên có giai
đoạn bị giải ngân chậm, việc bàn giao đất tái định cư bị chậm so với tiến
độ,… Trong giai đoạn tới, mục tiêu của dự án KCN Điềm Thụy (phần diện

tích 180 ha) là đẩy nhanh công tác bồi thường, GPMB để đáp ứng nhu cầu sử
dụng đất của các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào tỉnh Thái Nguyên, góp
phần phát triển nền kinh tế chung trong toàn tỉnh.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài:
“Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Khu công nghiệp
Điềm Thụy, xã Điềm Thụy, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
* Mục tiêu chung
Nghiên cứu công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
thuộc dự án KCN Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) để xác định được những
ưu, nhược điểm của dự án. Từ đó đề xuất những biện pháp khắc phục nhược
điểm làm đẩy nhanh tiến độ của dự án.
* Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá những kết quả đạt được và chưa đạt được của công tác Bồi
thường, GPMB KCN Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) từ khi bắt đầu thực
hiện dự án đến hết ngày 31/12/2015;
- Tìm ra và phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ GPMB của
dự án KCN Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha);
- Tìm ra những thuận lợi và khó khăn của công tác bồi thường, GPMB
tại vùng dự án;
- Đề xuất các nhóm giải pháp cụ thể nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB
KCN Điềm Thụy (phần diện tích 180 ha) trong gian đoạn tới.
* Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật và các văn bản liên quan đến đất đai

và bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất;
- Khái quát được thực trạng bồi thường, GPMB tại KCN Điềm Thụy
(phần diện tích 180 ha);
- Thu thập và tổng hợp được các số liệu (sơ cấp và thứ cấp) phản ánh
đúng quá trình thực hiện công tác bồi thường, GPMB tại vùng dự án. Trên cơ
sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và thống kê số
liệu khách quan, chính xác, khoa học;
- Đề xuất những giải pháp hợp lý, cụ thể và có tính khả thi cao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng
* Giải phóng mặt bằng
GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời
nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới.
Quá trình GPMB được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội đồng bồi
thường, GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là
một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và
liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội.
* Thửa đất
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên

thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
* Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo
không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng
đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh
tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
* Bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác nhận.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5
* Giá đất
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
* Hộ gia đình sử dụng đất
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang
sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá
nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn
định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.

* Tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
1.1.2. Tổng quan về công tác bồi thường, GPMB
1.1.2.1 Thu hồi đất
Theo Khoản 11, Điều 13, Luật đất đai 2013 quy định: “ Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được
Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai.”
* Thẩm quyền thu hồi đất (theo Điều 66, Luật đất đai 2013)
Ủy ban nhân dân (sau đây viết tắt là UBND) cấp tỉnh quyết định thu hồi
đất trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường,
thị trấn.
UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.
Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm
quyền thu hồi đát của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì UBND cấp

tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định
thu hồi đất.
1.1.2.2. Bồi thường về đất và tài sản trên đất
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. (Khoản 12, Điều 13,
Luật đất đai 2013).
* Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (theo Điều
74, Luật đất đai 2013)
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được
bồi thường thì được bồi thường.
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ,
khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
* Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà
nước thu hồi đất.
- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm
tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công
trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có
tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn
kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất, khi Nhà nước
thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo
đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt
hại theo quy định của Chính phủ.
- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất
đang sử dụng không thuộc hai trường hợp trên, thì mức bồi thường tính bằng
giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo
quy định của pháp luật chuyên ngành.
* Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc
bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
- Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản
lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo
năng suất của vụ cao nhất trong ba năm trước liền kề của cây trồng chính tại
địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
- Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có
của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao
gồm giá trị quyền sử dụng đất;
- Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa
điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải
di chuyển, phải trồng lại;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

- Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng
tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo
vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường
được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp
luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản
thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
- Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời
kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;
- Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ
thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp
có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di
chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định.
* Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà
nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di
chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với
thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
- UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể.
1.1.2.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người
có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. (theo Khoản 14,
Điều 13, Luật đất đai 2013).
* Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi
thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
- Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai
và đúng quy định của pháp luật.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

9
* Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường
hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà
phải di chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ khác.
* Tái định cư
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, Tái định cư là hoạt
động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận
dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
1.1.3. Quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng
Trong một dự án có thu hồi đất, quy trình cơ bản để thực hiện bồi
thường, GPMB trong dự án đó như sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị
- Tiếp nhận hồ sơ đủ từ phía chủ dự án.
- Tham mưu cho cấp có thẩm quyền văn bản chủ trương thu hồi đất.
- Cấp có thẩm quyền xem xét ký văn bản chủ trương thu hồi đất.
Bước 2: Công bố quy hoạch
- Công bố công khai chủ trương thu hồi đất, phạm vi thu hồi đất và toàn
bộ chế độ chính sách về bồi thường hỗ trợ và tái định cư đến toàn thể các chủ
sử dụng đất trong khu vực quy hoạch dự án.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10
- Hình thức công khai: Xây dựng Panô khẩu hiệu tại khu quy hoạch dự
án; Công khai trên đài phát thanh, truyền hình tại địa phương; Tổ chức hội
nghị công khai tại trụ sở UBND cấp xã nơi thực hiện dự án.
Bước 3: Thống kê, kiểm kê sơ bộ
- Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi bao gồm (bản đồ địa
chính, bản đồ địa giới hành chính, bản đồ quy hoạch, bản đồ trích đo, sổ địa
chính, sổ mục kê,...).
- Kê khai, thống kê sơ bộ số hộ, số nhân khẩu, số lao động, đất đai
tài sản cây cối hoa màu trong khu vực quy hoạch dự án để lập phương án
tổng thể.
Bước 4:
- Lập phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Thẩm định phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
Bước 5:
- Công khai phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư đã
được phê duyệt.
- Thống kê đất đai và hoàn thiện hồ sơ trình cấp có thẩm quyền ban
hành quyết định thu hồi đất.
Bước 6: Kê khai, thống kê chi tiết và xác định nguồn gốc đất đai tài sản
để lập phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
Bước 7:
- Lập phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Thẩm định phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.

- Phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
Bước 8:
- Công khai phương án bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Chi trả tiền bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11
- Nhận bàn giao đất từ chủ sử dụng đất.
- Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có) khi đã thực hiện đầy đủ mọi chế độ
đối với chủ sử dụng đất.
- Bàn giao đất cho chủ dự án.
Bước 9: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất bồi thường
hỗ trợ và tái định cư (nếu có).
1.1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.4.1. Chính sách, pháp luật đất đai
Chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất đang là
một nhóm chính sách công liên quan đến nhiều lĩnh vực như đất đai, tài chính,
an ninh, chính trị, chính sách dân tộc, văn hóa,... Giống như các chính sách
công khác, có nhiều khái niệm khác nhau về bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất
đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy
hoạch chi tiết v.v...để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên
việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà
phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi
thường như Trung Quốc, Đài Loan hoặc truất hữu ( Pháp).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo

vệ quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng
hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng. Còn tại các nước mà đất đai thuộc
sở hữu toàn dân họăc sở hữu nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước
ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có
giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể.
Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc
cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở
thành tài sản có giá. Tuy vậy, vì QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê,
nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12
Về mặt lý luận, có thể cho rằng chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC
cư là một dạng chính sách đặc biệt của Nhà nước thể hiện các ứng xử vừa là
đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai vừa phản ánh thái độ của cơ quan
được xã hội trao quyền quản lý đất đai, vừa bao hàm nội dung điều hòa lợi ích
theo hướng đảm bào lợi ích chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục
tiêu phát triển kinh tế, xã hội và công bằng, dân chủ, trong đó các cơ quan
Nhà nước sử dụng nhiều công cụ về mặt quản lý hành chính, tài chính để đạt
được các mục tiêu của mình. Khi bàn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
đinh cư phải chú ý đến các phương diện sau:
Về mặt quan điểm: bồi thường, hỗ trợ và TĐC phải có sự kết hợp hợp
lý giữa các yêu cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị
trường trong việc xác định mức bồi thường, hỗ trợ và các thủ tục liên quan. Ở
đây nhấn mạnh hai yêu cầu: Dân chủ, công bằng. Yêu cầu về mặt dân chủ là
chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC phải thể hiện được ý chí, nguyện vọng
của người bị thu hồi đất một cách hợp lý. Yêu cầu về mặt công bằng là khi

phân chia lợi ích phải đảm bảo các bên được hưởng lợi ích phù hợp với đóng
góp của họ. Phần lợi ích chung của xã hội phải được sử dụng chung một cách
công khai, minh bạch.
Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan Nhà nước trong việc
thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải rõ rang về trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích
tương xứng, có sự phối hợp và kiểm tra giám sát chắc chắn nhằm hạn chế tối đa
việc lạm dụng quyền lực công cũng như các tiêu cực khác.
Nói tóm lại chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC là tổng thể các quan
niệm, chủ trương, phương tiện và hành động của các cơ quan Nhà nước trong
lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và TĐC với người dân có đất bị thu hồi nhằm đạt
đến sự hài hòa, hợp lý về lợi ích, hiệu quả và phát triển bền vững.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13
1.1.4.2. Giá đất
a) Giá đất: được sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng
hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù. Vì vậy
căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng
thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng,
đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát
triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
b) Định giá đất: việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất
phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân. Định
giá gắn với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế
đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải
trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các

dịch vụ công cộng, quản lý đất tái TĐC v.v…
c) Định giá đất: là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được
định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý
đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn
thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài
liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá
phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Có sự
quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý
thị trường bất động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích
cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn
đầu cơ đất đai; thúc đẩy SDĐ hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch
của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá
đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất
đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14
d) Tác động của giá đất tới chính sách bồi thường đất đai
Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất.
Giá đất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã
chuyển đổi mục đích sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất
nông nghiệp để xây dựng nhà ở hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được
xử lý thỏa đáng trong đền bù thì người nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy
mình bị thiệt thòi . Trên thực tế đã có nhiều trường hợp người có đất bị thu
hồi phải chi ra hơn một nửa số tiền được đền bù để nhận lại 10% diện tích đất
đó sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng . Mặt khác, do còn ít giao dịch,
nên khi định giá đất nông nghiệp khó sử dụng phương pháp so sánh thị trường

mà phải dùng đến phương pháp giá thành hay thu nhập trong khi các tiêu
chuẩn về định mức sản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi
mỗi khác dẫn đến tình trạng có những thửa đất liền kề nhau nhưng giá cả khác
nhau, mức đền bù khác nhau một cách phi lý. Ngoài ra, việc thực hiện các
phương án đền bù thường phải kéo dài nhiều năm, trong thời gian đó giá cả
biến động làm cho “tiền hậu trở thành bất nhất”, nếu không được xử lý kịp
thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện liên miên... (Tôn Gia Huyên, 2009).
1.1.4.3. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15
1.1.4.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
a) Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch, kế
hoạch SDĐ được xem là một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc
sử dụng hợp lý, hiệu quả quỹ đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội.

Theo CVCC Tôn Gia Huyên (2009): Quy hoạch, kế hoạch SDĐ không
chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng
nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh
trong đền bù có tổchức TĐC và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà
nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.
Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch SDĐ để tổ chức
việc thu hồi đất, tổ chức TĐC trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện. Bất
kỳ một phương án đền bù, tổ chức TĐC nào cũng phải dựa trên một Quy
hoạch, kế hoạch SDĐ đạt được các yêu cầu sau đây:
Là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất.
Đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có
liên quan một cách thực chất.
Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công khai hóa
theo đúng trình tự của pháp luật (Tôn Gia Huyên, 2009).
b) Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tới chính sách bồi
thường đất đai
- Quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, mà theo quy
định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




16
- Quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện Quy hoạch,

kế hoạch SDĐ đất vẫn còn một số hạn chế như: Chất lượng của Quy hoạch, kế
hoạch SDĐ chưa cao; tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn
yếu; việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong thực hiện quy hoạch, kế hoạch
chưa nghiêm; tình trạng SDĐ sai mục đích, lãng phí, kém hiệu quả còn xảy ra
ở nhiều nơi; chính sách, pháp luật, việc phân cấp trong quản lý quy hoạch còn
bất cập; công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo
chưa đáp ứng được yêu cầu (Quốc hội 13, Nghị Quyết năm 2011).
1.1.4.5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất).
a) Đăng ký đất đai
Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả trên bản đồ và
các quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất. Nếu
tất cả thửa đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ. Khi chuyển
dịch một phần thửa đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu
mới, tuy chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng
vẫn được cơ quan đăng ký bảo quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền
sở hữu giả mạo. Ở Ôxtraylia, hệ thống đăng ký đất đai theo quyền sở hữu
được gọi là hệ thống Torrens. Yêu cầu đối với một hệ thống đăng ký đất đai:
- Bao gồm quyết định pháp lý của đơn vị bất động sản phản ảnh một
cách chính xác các điều kiện trên đất.
- Đảm bảo việc chuyển dịch đất đai thông qua hệ thống đơn giản, rẻ,
an toàn.
- Loại bỏ việc truy tìm cả dãy đăng ký trong quá khứ.
- Hỗ trợ pháp lý kịp thời.
- Thoả mãn được yêu cầu của địa phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN