nghiên cứu giá thị trường bất động sản tại quận tân phú – tp hồ chí minh từ 01 03 2013 đến 30 04 2013

BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Đề tài:
NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ – TP. HỒ CHÍ MINH
TỪ 01/03/2013 ĐẾN 30/04/2013

GVHD: Ths. Mai Thị Thanh Trà


NHẬN XÉT VÀ CHO ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN
1. Nhận xét của giảng viên

……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
2. Giảng viên cho điểm:

Chữ ký giảng viên


Chương I: Cơ sở lý luận

Mục lục


Chương I: Cơ sở lý luận

LỜI MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Thị trường Bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là
các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường. Kinh doanh bất động sản là
một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ
trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Ở nước ta, cùng
với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản được hình thành
và phát triển ngày một mạnh mẽ. Tuy thị trường bất động sản mới hình thành và
phát triển nhưng đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng
cường hiệu quả và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trở
thành nguồn động lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế – xã hội
của đất nước.
Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu
được của hệ thống các loại thị trường, nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng
góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế ở nước ta trong thời gian vừa
qua. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang trong giai đoạn đóng băng
nên còn nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về công tác quản lý và hoạt động của thị
trường.
Thành phố Hồ Chí Minh – một trung tâm kinh tế lớn hàng đầu của nước ta
hiện vẫn là một trong những thị trường bất động sản có cơ hội đầu tư cao nhất tại

khu vực Đông Nam Á. Trên tất cả các phân khúc thị trường như văn phòng cho
thuê, căn hộ để bán, căn hộ dịch vụ, khách sạn và bán lẻ… đều có nguồn cung dồi
dào và nhu cầu tăng sau thời kỳ dài bị ảnh hưởng của khủng hoảng.
Là một quận mới được thành lập từ năm 2003, Tân Phú tuy là quận mới hình
thành, song với khát vọng đổi mới nhằm biến vùng căn cứ cách mạng năm xưa trở
thành đô thị khang trang ngang tầm với các quận bạn, Đảng bộ, chính quyền cùng
các tầng lớp nhân dân trên địa bàn chung sức, chung lòng xây dựng quận nhà. Nền
kinh tế của quận cũng không ngừng phát triển trong các năm qua, đặc biệt là quận
đã tập trung thực hiện đề án chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế, tạo điều kiện thuận


Chương I: Cơ sở lý luận

lợi, khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư vào sản xuất, thương mại-dịch vụ
đã giúp tốc độ tăng trưởng kinh tế của quận năm sau cao hơn năm trước, các thành
phần kinh tế phát triển nhanh với nhiều loại hình phong phú, đa dạng, cơ sở sản
xuất, hộ kinh doanh cá thể cũng tăng trưởng khá cao và chiếm tỷ trọng khá lớn, góp
phần đưa nền kinh tế của quận ngày càng phát triển, đem lại nguồn thu ngân sách
của quận tăng bình quân 54%/năm. Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa
nhanh, dân cư tập trung về Tân Phú ngày càng đông đúc làm cho nhu cầu về nhà ở
trên địa bàn quận tăng lên nhanh chóng, tình hình giao dịch diễn ra sôi động làm
cho giá giao dịch bất động sản có sự tăng trưởng nhất định. Từ nhu cầu thực tế này
đã khiến tôi chọn lựa thực hiện đề tài: “NGHIÊN CỨU GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI QUẬN TÂN PHÚ - TP. HỒ CHÍ MINH”.


Chương I: Cơ sở lý luận

Mục đích nghiên cứu
Đánh giá tình hình giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay trên địa

bàn quân Tân Phú,
Phân tích đơn giá quyền sử dụng đất tại một số tuyến đường cụ thể tại quận
Tân Phú,
So sánh mức chênh lệch giá giữa các tuyến đường. Từ đó đưa ra nguyên
nhân dẫn đến chênh lệch giá.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các tài sản, BĐS tại năm phường: Tây Thạnh, Tân
Quý, Phú Thạnh, Tân Thành và Tân Sơn Nhì của quận Tân Phú trên các tuyến
đường như sau:
ST
T
1
2
3
4
5

Tên đường
Đường T5
Đường T4B
Gò Dầu
Hàn Mặc Tử
Hiền Vương

Từ đoạn
Trọn Đường
Đường T3
Trọn Đường
Thống Nhất

Đ. Trung Tâm

Đến đoạn
Đường T5
Nguyễn Trường Tộ
Bình Long

Nhưng do một số đoạn đường không đủ tài sản giao dịch để tiến hành thẩm
định nên chỉ tìm được tài sản ở bốn phường Tân Quý, Phú Thạnh, Tân Thành và
Tây Thạnh.
Phạm vi thời gian: Từ 01/01/2013 đến 01/06/2013.

Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu
Có cái nhìn tổng quan về tình hình giao dịch bất động sản và rút ra được đơn
giá đất trên các tuyến đường để làm cơ sở dữ liệu cho việc tiến hành khảo sát sâu
sau này.
Rèn luyện một số kỹ năng thu thập thông tin bất động sản và phân tích số
liệu để rýt ra đơn giá đất.

Phương pháp nghiên cứu
Đề tài vận dụng nhiều phương pháp khác nhau, nhưng chủ yếu là các phương


Chương I: Cơ sở lý luận

pháp sau:
- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: nghiên cứu tài liệu, lý thuyết mà chất
liệu là những khái niệm, quy luật, thông tin…đã có sẵn trên sách báo như các văn
bản pháp luật quy định phân loại cấp công trình, cấp nhà, cấp hẻm, văn bản quy
định về công trình xây dựng trên đất, bảng giá đất do nhà nước quy định và văn bản

hướng dẫn cách xác định đơn giá quyền sử dụng đất.
-Phương pháp nghiên cứu phi thực nghiệm: dựa vào quan sát để thu thập
thông tin nhưng không có bất kỳ sự tác động nào làm biến đổi trạng thái của sự vật,
mà chọn lấy sự bộc lộ khách quan của sự vật. Phương pháp sử dụng cụ thể ở đây là
phỏng vấn, điền phiếu thu thập thông tin, dùng để thu thập thông tin về các bất động
sản nghiên cứu, các tài liệu liên quan đến khu vực nghiên cứu như tình hình kinh tế,
chính trị, văn hóa, xã hội.
- Phương pháp tổng hợp - phân tích: sử dụng để tổng hợp các dữ liệu đã điều
tra được về tài sản đang giao dịch; về tình hình kinh tế, xã hội, chính trị, văn hóa tại
địa phương; về quy hoạch tại khu vực. Sau đó tiến hành tính toán và phân đơn giá
quyền sử dụng đất của các bất động sản nghiên cứu. Từ đó có thể đưa ra những dự
báo về giá cả tại khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích nhân tô: tìm hiểu, vận dụng các thông tin thu thập
được về các nhân tố của đối tượng nghiên cứu. Từ đó thấy được sự tác động qua lại
giữa các nhân tố với nhau tác động như thế nào đến đối tượng nghiên cứu, thấy
được bản chất của đối tượng nghiên cứu.

Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo bài báo
cáo này chia làm 2 chương
- Chương I trình bày cơ sở lý luận về Thẩm định giá bất động sản
- Chương II trình bày phân tích thông tin và kết quả nghiên cứu

Nguồn thu thập thông tin
Thông tin sơ cấp
Thông tin sơ cấp được tôi thu thập trực tiếp từ các chủ hộ của các bất động
sản mà đề tài nghiên cứu, bao gồm: giá rao bán; giá thương lượng; đặc điểm pháp lý


Chương I: Cơ sở lý luận

của bất động sản như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
cùng các giấy tờ khác thể hiện tích pháp lý của bất động sản; đặc điểm tự nhiên của
mảnh đất như diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng; đặc điểm tự nhiên của nhà
ở như diện tích sàn xây dựng, kết cấu, tình trạng chất lượng hiện tại của bất động
sản. Ngoài ra từ các từ chủ hộ, tôi còn thu thập được các như mục đích sử dụng của
bất động sản; bề rộng, kết cấu của đường (hẻm); chất lượng hạ tầng; điều kiện môi
trường xung quanh của các bất động sản
Thông tin thứ cấp
Thông tin thứ cấp được tôi thu thập từ các nguồn sau:
- Ủy ban nhân dân quận Tân Phú: từ UBND quận Tân Phú, tôi thu thập được
thông tin về dân số, diện tích, tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của quận. Đồng
thời tôi còn thu thập được thông tin về quy hoạch của quận.
- Các nhân viên môi giới: từ các nhân viên môi giới, tôi thu thập được thông
tin về vị trí, địa điểm của các bất động sản; chiều rộng, chiều dài của lô đất; đặc
điểm môi trường xung quanh, những hạn chế và tình hình tranh chấp của bất động
sản.


Chương I: Cơ sở lý luận

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Bất động sản
1.1. Khái niệm bất động sản:
Theo luật cổ La mã, mọi tài sản đã được phân thành bất động sản (Real
Property) và động sản (Personal Property), theo đó bất động sản không chỉ là đất
đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng.. và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với các bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia.

Đến nay, hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Luật dân sự của nước
Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt nam năm 2005 – điều 174 định nghĩa:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
-

Đất đai;

-

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

-

Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì do con người
tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn
thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.
Những tài sản do con người xây dựng trên đất như các toà nhà, các công trình hạ
tầng. Các vật gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất như hệ thống cấp
nước, hệ thống sưởi ấm, mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống thoát nước. Các tài
khác gắn liền với đất đai được coi là các thành phần tự nhiên như cây cối, khoáng
sản. Các tài sản khác do pháp luật quy định ví dụ như đê điều, cầu cống, đường sá,
hệ thống thủy nông, thủy lợi… Một số tài sản như tàu biển, máy bay, phương tiện

vũ trụ được một số nước quy định là bất động sản (Luật dân sự Nga –điều 130).
Trong thẩm định giá thuật ngữ bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản


Chương I: Cơ sở lý luận

gắn liền với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao
gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt
pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền
sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế … Thẩm định giá
bất động sản luôn phải chú ý đến cả 2 mặt vật chất và pháp lý.
Trong thực tế, bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền trên đất,
bao gồm:
-

Đất trống, ruộng vườn, đồng cỏ, bãi chăn nuôi gia súc, đất rừng;

-

Hầm mỏ;

-

Nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà ở liên kế, biệt thự); căn hộ riêng lẻ, căn hộ
chung cư;

-

Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp; đê điều, công
trình thủy lợi, trạm trại ươm giống; công trình phục vụ chăn nuôi, nông

lâm trường, trang trại, …

-

Các công trình xây dựng phục vụ sản xuất công nghiệp; nhà xưởng sản
xuất; kho; các công trình phụ trợ.

-

Các công trình xây dựng phục vụ thương mại, dịch vụ: như cửa hàng,
chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng, cao ốc văn
phòng, resort, …

-

Các công trình giao thông: cầu đường, hầm, cảng, bến bãi, sân bay, ga, …

-

Các công trình xây dựng khác: trụ sở làm việc của cơ quan công quyền,
bệnh viện, trường học, trung tâm thể dục thể thao, công viên, …

1.2. Các khái niệm liên quan khác:
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại
một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy
hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.
Quyền sử dụng: Là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản (theo Luật Dân sự 2005).

Chương I: Cơ sở lý luận

Quyền định đoạt: Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó.
Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ và quản lý tài sản.
1.3.
Các thuộc tính của bất động sản:
Bất động sản có 4 thuộc tính: tính bất động, tính đa dạng, tính khan hiếm và
tính bền vững.
-

Tính bất động: Mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại điểm nó
toạ lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong và xác định giá cả là bất
động sản tuỳ thuộc vào địa điểm, vị trí của nó đang tồn tại.

Khi xem xét BĐS cần tính đến vị trí tọa lạc, các trung tâm, trường học,
chợ…. Đồng thời, cần quan tâm đến các yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên,
điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường nơi BĐS tọa lạc. Khi định
giá BĐS cần có dự báo về sự thay đổi của các yếu tố này.
-

Tính đa dạng: Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô
đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động
sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả
của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.

Khi thẩm định giá BĐS cần chú ý đến tính dị biệt của BĐS,không thể so
sánh chúng cùng với nhàu một cách tương đồng như những BĐS khác.
-

Tính khan hiếm: Diện tích đất hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của
dân số. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức
so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên
thị trường bất động sản.Tính khan hiếm của đất đai có thể do:
+ Tốc độ tăng dân số nhanh;
+ Tốc độ phát triển của kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa
làm cho đất nông nghiệp ngày càng giảm;
+ Nhu cầu lao động ở thành thị cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng
dân số ở thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng
tạo nên nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho thuê.


Chương I: Cơ sở lý luận

Do tính khan hiếm nên gây mất cân đối trong quan hệ cung – cầu BĐS có thể
sẽ dẫn đến đầu cơ đẩy giá cao hơn so với thực tế. Vì vậy, khi thẩm định giá cần chú
ý đến yếu tố này để xem xét điều chỉnh cho phù hợp.
-

Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: BĐS bao gồm cả đất đai và tài sản
gắn liền trên đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên tự nhiên, không
có tài sản nào có thể thay thế trong các hoạt động sản xuất kinh doanh.
Nó tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho
mục đích gì thì nó cũng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu vì vậy nó có tính
bền vững. Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và
các quyền lợi khách do đất mang lại và thời gian sử dụng là vô hạn làm
cho ý nghĩa của đất đai, BĐS được nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống
kinh tế bền vững.

Khi thẩm định giá BĐS cần tính đến yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý
của BĐS để đưa ra cách điều chỉnh cho phù hợp.
1.4. Đặc điểm của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động
sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số
và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:
- Tổng cung tòan bộ đất đai là cố định.
- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường.
- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan
trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản
đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và
pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tuỳ thuộc vào thời gian của thủ tục
chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.
Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời
gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất


Chương I: Cơ sở lý luận

động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu
cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết
bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu.
Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài
nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân.
Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của
quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử
dụng và chuyển đổi bất động sản.
2.

Thị trường bất động sản
2.1. Khái niệm thị rường BĐS
Thị trường bất động sản là môi trường trong đó sự trao đổi hàng hóa hay dịch

vụ giữa người mua và người bán được thực hiện thông qua cơ chế giá cả. 1
Các giao dịch bất động sản bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp, góp vốn … Các bên tham gia có thể ở cùng một địa điểm cụ thể
như trong một cuộc bán đấu giá, hay có thể tại những điểm khác nhau liên lạc với
nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa
người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình.
Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng
đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của
bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên.
2.2. Các đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có các đặc điểm cơ bản sau:
-

Không có thị trường trung tâm:

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính
thức. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động
sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán), hoặc người
mua tìm đến trực tiếp thương lượng với ngưới bán thông qua lời rao bán trên báo
1 Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005, trang 26


Chương I: Cơ sở lý luận

chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới (cò nhà đất).
-

Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự
khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa
phương khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền
thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán cuả người
dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương.
-

Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo:

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên
thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hoá thông dụng khác,
biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hoá thông
thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
-

Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác:

Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở
thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh.
-

Nhạy cảm với các biến động kinh tế- chính trị:

Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng

lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy
giảm. Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn
hoá, xã hội.


Chương I: Cơ sở lý luận

Bảng 1.1 So sánh thị trường cạnh tranh hoàn hảo và thị trường bất động sản 2
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo
1. Sản phẩm đồng nhất.

Thị trường bất động sản
1. Sản phẩm không đồng nhất, mỗi

bất động sản đều có tính độc đáo cá biệt.
2. Số lượng lớn người mua và
2. Nhà nước là chủ sở hữu bất
người bán, không cá nhân nào có thể tác động sản lớn nhất và có tác động lớn đến
động lên giá sản phẩm.

giá cả bất động sản thông qua những
chính sách kinh tế, xã hội trong từng thời
kỳ.

3. Thông tin đầy đủ, tin cậy, kịp

3. Thông tin không đầy đủ và

thời đối với tất cả các bên tham gia thị không kịp thời.
trường.

4. Chi phí giao dịch thấp.

4. Chi phí giao dịch cao, thời gian

giao dịch kéo dài.
5. Sự tham gia thị trường dễ dàng
5. Việc tham gia thị trường tương
và hoàn toàn tự do.

đối giới hạn do những hạn chế của pháp
luật.

6. Hàng hóa dễ dàng luân chuyển.

6. Hàng hóa có tính thanh khoản
thấp.

-

Dễ bị phân khúc thị trường:

Tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đai bộ phận dân cư đều có nhu cầu
tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người mua, người bán, người
thuê hay cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hay nhận thế chấp,
người phát mại bất động sản hàng hoá.
2.3. Phân loại khu vực thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản ở nước ta có các khu vực chủ yếu sau:
-

Thị trường đất sản xuất nông nghiệp

Thị trường này chủ yếu là ở các vùng nông thôn. Thị trường này còn mang
tính chất sơ khai, phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông
2 Thẩm định giá bất động sản, Nguyễn Ngọc Vinh – Nguyễn Thị Quỳnh Hoa, trang 27


Chương I: Cơ sở lý luận

nghiệp trong nội bộ nhân dân. Sự phát triển của nông nghiệp nước ta trong thời gian
qua cũng làm giá cả đất nông nghiệp tăng lên đáng kể. Giá trị của đất nông nghiệp
thường được đo bằng hoa lợi thu hoạch trên mảnh đất đó. Đất nuôi trồng thuỷ sản,
nhất là nuôi tôm xuất khẩu tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Thị trường này
hiện nay chưa được các nhà thẩm định giá quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông
tin có thệ thống cho thị trường này.
-

Thị trường nhà ở: Thị trường nhà ở có thể phân ra thành 4 nhóm
+ Nhà biệt thự
+ Nhà sân vườn
+ Nhà phố riêng biệt và phố liên kế
+ Nhà chung cư nhiều tầng

-

Thị trường nhà xưởng công nghiệp:

Thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch
dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung
hoặc các nhà máy đơn lẻ. Đặc điểm của thị trường này là sử dụng đất thuê của Nhà
nước với thời hạn 50 năm, trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm

-

Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách
sạn, cao ốc văn phòng:

Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc
kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do
khả năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn thị trường khác.
2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố, quan trọng nhất có
thể kể đến:
Tình hình kinh tế - xã hội: tổng sản phẩm quốc nội (GDP); tình hình việc làm
và thu nhập của người dân trong vùng, tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài, thu
nhập bình quân đầu người, trình độ dân trí, mật độ dân số, hiện trạng cơ sở hạ tầng
…
Chính sách tài chính tiền tệ của Chính phủ và các quy định liên quan đến tín


Chương I: Cơ sở lý luận

dụng bất động sản: chính sách thắt chặt hay nới lỏng, các quy định mở rộng hay
hạn chế cho vay đầu tư bất động sản thường tác động trực tiếp đến thị trường và ảnh
hưởng đến giá cả bất động sản.
Các chính sách điều tiết hoạt động thị trường bất động sản: nghĩa vụ tài
chính đối với người được giao đất, cho thuê đất; các chính sách tín dụng, thuế đối
với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản; chính sách thuế đối với các giao dịch
bất động sản …
Các yếu tô kinh tế vi mô: tỷ giá hối đoái, biến động lãi suất, lạm phát, cán
cân thương mại, cán cân thanh toán, chỉ số giá tiêu dùng. Các yếu tố này chỉ ra rằng
thẩm định viên cần phải am hiểu về những thay đổi và hướng phát triển của thị

trường bất động sản, cần thu thập các dữ liệu phản ánh đúng tình hình phân khúc thị
trường của tài sản thẩm định.
3.

Thẩm định giá bất động sản
3.1. Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản BĐS cụ

thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều
kiện của một thị trường nhất định và những biện pháp phù hợp.
Thầm định giá bất động sản là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, bao gồm sự
nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững
vàng, cũng như có thông tin cần thiết.
Thẩm định giá BĐS có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định
giá trên toàn thế giới cũng như ở nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điêm
khối lượng và giá trị thẩm định giá BĐS chiếm phần lớn trong thẩm định giá tài sản.
Thẩm định giá BĐS là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài
chính toàn cầu.
3.2.
Mục đích của thẩm định giá BĐS:
Để bảo toàn tài sản: thẩm định giá phục vụ cho khấu hao tài sản, bảo hiểm tài
sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
Mua bán tài sản đơn hạng mục;


Chương I: Cơ sở lý luận

Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp: doanh nghiệp góp vốn hoặc
hợp tác kinh doanh, hợp nhất, sáp nhập, bán doanh nghiệp hoặc cho thuê.
Chuyển nhượng BĐS

Bồi thường
Thế chấp
Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa
Hạch toán kế toán
Nghiệp vụ thanh toán
Phục vụ tư vấn.
Thẩm định giá theo yêu cầu của pháp luật
3.3. Cơ sở giá trị
Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
Giá trị thị trường là một số tiền ước tính của một tài sản sẽ được trao đổi vào
ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một
giao dịch khách quan, sau một quá trình tiếp thị thích hợp mà tại đó các bên tham
gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.
Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của tài sản vào ngày thẩm định giá
không dựa trên cơ sở thị trường. Các loại giá trị phi thị trường:
-

Giá trị sử dụng.

-

Giá trị đầu tư.

-

Giá trị đang hoạt động.

-

Giá trị bảo hiểm.

-

Giá trị tính thuế

-

Giá trị thanh lý.

-

Giá bán tháo hay buộc bán.

-

Giá trị đặc biệt.

-

Giá trị thế chấp để cho vay.

3.4.

Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản


Chương I: Cơ sở lý luận

3.4.1.

-

Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:

Quyền chuyển nhượng tài sản:

Giá giao dịch của bất động sản luôn được ước tính từ lợi tức được chuyển
nhượng của bất động sản. Lợi tức chuyển nhượng bất động sản chịu tác động của
quyền sở hữu và quyền thuê.
-

Điều kiện tài chính:

Giá giao dịch của một tài sản có thể khác do điều kiện tài chính khác nhau.
Ví dụ, tài sản được mua với một khoản vay có lãi suất ưu đãi; nhà đầu tư hoặc
người bán có thể hỗ trợ cho người mua bằng cách thanh toán tiền mặt với người cho
vay, do đó người mua được vay với một lãi suất thấp hơn thị trường.
-

Điều kiện bán:

Điều kiện bán thường phản ánh động lực của người mua và người bán. Ví dụ,
một nhà đầu tư có thể trả nhiều hơn giá trị trên thị trường cho mảnh đất cần thiết
trong một lô đất vì ông ta dự đoán giá trị sẽ gia tăng, lô đất lớn hơn sẽ có giá trị lớn
hơn. Giá bán có thể thấp hơn giá thị trường, nếu người bán cần tiền mặt. Mối quan
hệ giữa các bên cũng có thể ảnh hưởng đến giá của tài sản. Thành viên của một gia
đình có thể bán tài sản cho thành viên khác với giá giảm, hay một người mua có thể
mua với một mức giá cao hơn cho một tài sản bởi vì nó được xây dựng trên đất của
tổ tiên của mình.
-

Điều kiện thị trường:

Những giao dịch so sánh xảy ra dưới điều kiện thị trường khác với điều kiện
áp dụng cho tài sản thẩm định thì phải tiến hành điều chỉnh cho bất kỳ những khác
biệt ảnh hưởng đến giá trị của chúng. Kể từ thời điểm các so sánh được giao dịch
đến ngày định giá, giá trị tài sản có thể được đánh giá cao hoặc thấp do lạm phát
hay giảm phát hoặc do sự thay đổi các chính sách của nhà nước.
3.4.2.
-

Nhóm các yếu tố liên quan đến bất động sản:

Vị trí:

Vị trí có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Khả năng sinh lợi của
vị trí càng cao thì giá trị bất động sản cao. Bất động sản có vị trí thuận lợi gần chợ,


Chương I: Cơ sở lý luận

trường học, bệnh viện và tiện ích cho sinh hoạt thì giá trị càng lớn
-

Đặc điểm vật chất:

Có thể bao gồm các khác biệt về: quy mô lô đất, kích thước toà nhà, chất
lượng xây dựng, kiểu dáng kiến trúc, vật liệu xây dựng, tuổi thọ, điều kiện. chức
năng, tính hấp dẫn và tiện nghi.
-

Đặc điểm kinh tế:

Bao gồm tất cả các thuộc tính của tài sản có ảnh hưởng đến thu nhập hoạt
động thuần. Yếu tố này thường được áp dụng cho tài sản đang tạo ra thu nhập.
Những đặc điểm ảnh hưởng đến thu nhập hoạt động thuần của tài sản bao gồm chi
phí điều hành, quản lý chất lượng, tiền thuê nhà, giảm giá tiền thuê, điều khoản
thuê, ngày hết hạn, gia hạn tuỳ chọn, và quy định cho thuê như chi phí bảo trì.
-

Môi trường:

Là nguyên nhân tác động đến giá trị bất động sản do chịu những ảnh hưởng
từ bên ngoài như chất thải, ô nhiễm không khí, tiếng ồn, bụi bặm.
3.5. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn
cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý,
về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan
hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng
tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu
và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản
Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những
yếu tố hình thành nên giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong
quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các
yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
Nguyên tắc thay thế: Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào
chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá

Chương I: Cơ sở lý luận

trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết
tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự
thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản
thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để
tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng
lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng
nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các
yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân
phối cho từng yếu tố này.
Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào
tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm
đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh: giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự
cạnh tranh trên thị trường
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác
định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Việc ước tính giá trị của tài
sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền
sử dụng tài sản của người mua.
3.6. Quy trình thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá là trình tự mang tính hệ thống mà thẩm định viên
tuân thủ theo các bước đi đó để trả lời cho câu hỏi của khách hàng về giá trị bất
động sản. Quy trình thẩm định giá bắt đầu khi thẩm định viên đồng ý nhận nhiệm
vụ và kết thúc khi chứng thư thẩm định giá được trao cho khách hàng. Quy trình

thẩm định giá gồm 06 bước:
-

Xác định tổng quát


Chương I: Cơ sở lý luận

4.

-

Xác định mục tiêu công việc (kế hoạch thẩm định giá),

-

Thu thập thông tin,

-

Phân tích thông tin,

-

Áp dụng các phương pháp thẩm định giá và

-

Lập Báo cáo thẩm định giá.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản
4.1. Phương pháp so sánh
4.1.1.
Khái niệm:
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài

sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá về quy mô, kết cấu, môi trường…đã giao
dịch thành công hoặc mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá
để ước tính và xác nhận giá trị thị trường tài sản.
4.1.2.

Cơ sở:

Căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản với tài sản cần
thẩm định giá để đưa ra mức điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá đã giao dịch thành
công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.
4.1.3.

Nguyên tắc:

Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài
sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như
nhau trong cùng một thị trường và một thời điểm.
Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp
của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường.
Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ
cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác
động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và
tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để
tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất.


Chương I: Cơ sở lý luận

Các nhân tố ngoại vi:
4.1.4.

Phương pháp luận và các bước tiến hành:

Phương pháp luận: so sánh với giá trị của tài sản tương đồng để xác định giá
trị tài sản thẩm định.
Các bước:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần
thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự
khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cẩn thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút
ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm
định.

4.1.5.

Ứng dụng trong thực tiễn:

Phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi trên thế giới, áp dụng chủ yếu
trong các trường hợp thẩm định đất đai, nhà cửa, các tài sản cho thuê, tài sản dùng
để thế chấp.
4.1.6.

Điều kiện cần phải có để thực hiện và Ưu – nhược điểm:

Điều kiện cần phải có:
-

Chất lượng thông tin;

-

Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh;


Chương I: Cơ sở lý luận

-

Thị trường phải ổn định.

Ưu điểm:
-

Không gặp khó khăn về điều kiện;

-

Không có công thức hay mô hình phức tạp;

-

Dựa vào giao dịch trên thị trường để cung cấp một số giá trị của tài
sản thông qua giá thị trường;

-

Cơ sở vững chắc để các chủ sở hữu chấp nhận, với sự phát triển của
nền kinh tế thì việc thu thập sẽ dễ dàng hơn.

Nhược điểm:
-

Phải có thông tin về tài sản để so sánh, thông tin thị trường về giá cả;

-

Dữ liệu mang tính chất lịch sử;

-

Phải có kỹ thuật và cách nhìn chính xác, phán đoán tốt trong quá trình
thu thập thông tin;

-

Chịu tác động của yếu tố vi mô lẫn vĩ mô;

-

Việc ước tính và điều chỉnh phụ thuộc vào quan điểm của người thẩm
định.


Chương I: Cơ sở lý luận

4.2. Phương pháp chi phí:
4.2.1.
Khái niệm:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo
ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí phản ánh giá trị thị trường các bộ phận cấu thành tài sản
được rút ra từ thị trường. Người mua thường ước tính giá trị tài sản bằng cách xem
xét mức giá xây dựng của các tài sản tương đồng hay chi phí để tạo dựng tài sản
mới có tình trạng vật chất và chức năng tương tự. Mặt khác, người mua dự kiến giá
mua bằng cách ước tính chi phí của một tài sản có sẵn theo tình trạng vật chất và
chức năng mà họ muốn có.
4.2.2.

Cơ sở:

Người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho
một BĐS cao hơn chi phí để tạo ra một tài sản có tính hữu ích tương tự.

4.2.3.

Nguyên tắc:

Chủ yếu là dựa trên nguyên tắc thay thế. Giả định rằng giá trị của tài sản hiện tại
có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
Theo phương pháp này giá đất sẽ được tính theo phương pháp so sánh trực tiếp
tài sản. Công trình xây dựng trên đất được tính theo chi phí xây dựng khấu trừ giảm
giá.
4.2.4.
Các bước tiến hành:
Bước 1: ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất
trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc
xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo
quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân
dân các tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung Ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải
nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm
giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.