Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tại dự án đô thị mới văn phú, quận hà đông, thành phố hà nội

i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa
học, các thầy cô giáo, các cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
TS. Nguyễn Quang Duệ đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực
hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Sau đại học, Trường Đại học Lâm nghiệp, Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Văn
Phú, quận Hà Đông, tập thể phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông,
Trung tâm phát triển quỹ đất quận, Ban Bồi thường GPMB quận, phòng Tài chính Kế hoạch quận, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân phường Phú La của quận Hà
Đông đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Ngoài ra, tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, cán bộ đồng nghiệp và bạn
bè đã động viên, khích lệ và tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực
hiện đề tài này.
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học
vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2013

Tác giả

Phạm Xuân Trường


ii

MỤC LỤC
Trang
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
MỤC LỤC .................................................................................................................. ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... iv
DANH MỤC CÁC BẢNG..........................................................................................v
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... vi
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ......................................................................6
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ GPMB .....................................................6
1.1.1. Đất đai, đặc điểm, vai trò của đất đai liên quan đến công tác đền bù giải
phóng mặt bằng để thực hiện các dự án...............................................................6
1.1.2. Tính tất yếu của việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại về đất đai cho thực
hiện các dự án ....................................................................................................12
1.1.3. Vai trò của các cấp chính quyền và sự tham gia của cộng đồng trong
công tác giải phóng mặt bằng ............................................................................17
1.1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự
án đầu tư.............................................................................................................21
1.2. Tình hình nghiên cứu, giải quyết vấn đề về chính sách bồi thường, hỗ trợ,
giải phóng mặt bằng ..............................................................................................25
1.2.1. Trên thế giới .............................................................................................25
1.2.2. Tại Việt Nam ...........................................................................................34
Chương 2ĐẶC ĐIỂM QUẬN HÀ ĐÔNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .43

2.1. Đặc điểm cơ bản của quận Hà Đông .............................................................43
2.1.1. Giới thiệu chung về quận Hà Đông .........................................................43
2.1.2. Các đặc điểm tự nhiên quận Hà Đông .....................................................43
2.1.3. Các đặc điểm kinh tế xã hội quận Hà Đông ............................................47
2.1.4. Khái quát tình hình và kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải
phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hà Đông .....................................................49
2.1.4.6 Các chính sách hiện hành về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng,
chính sách Tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội .....................................56


iii

2.1.5. Khái quát về dự án, quy mô, tiến đô thực hiện dự án Đô thị mới Văn Phú,
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .....................................................................60
2.2. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................65
2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, khảo sát ........................................65
2.2.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: .......................................66
2.2.3. Phương pháp xử lý số liệu .......................................................................66
2.2.4. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu ...................................................................67
Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................73
3.1. Phân tích thực trạng thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ giải phóng
mặt bằng tại dự án Đô thị mới Văn Phú, quận Hà Đông.......................................73
3.1.1. Phân tích đối tượng bị thu hồi đất thực hiện dự án ..................................74
3.1.2. Phân tích đối tượng thụ hưởng chính sách về bồi thường, hỗ trợ, GPMB
thực hiện dự án: .................................................................................................76
3.1.3. So sách chính sách về bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án với thực trạng
phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn quận Hà Đông. .......................................81
3.1.4. Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng tại dự án.
...........................................................................................................................89
3.1.5. Những tác động khi thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB

đến người có đất nông nghiệp bị thu hồi tại dự án khu đô thị mới Văn Phú:....93
3.2. Phân tích những ưu điểm, khuyết điểm tồn tại và nguyên nhân trong quá trình
thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án .....................................98
3.3. Các giải pháp đề xuất về công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
.............................................................................................................................101
3.3.1 Hoàn thiện chính sách, pháp luật và các quy định của địa phương: .......101
3.3.2

Hoàn thiện trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và phê

duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư - GPMB: ..............................103
3.3.3 Tăng cường năng lực tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện các
chính sách, quy định của pháp luật: .................................................................104
3.3.4 Xây dựng, triển khai các chương trình, dự án giải quyết các tác động tiêu
cực của việc thu hồi đất đối với người có đất bị thu hồi: ................................104
KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ .........................................................................107
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Viết tắt

Viết đầy đủ

GPMB

Giải phóng mặt bằng

BT, HT

Bồi thường, hỗ trợ

TĐC

Tái định cư

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

ADB

Ngân hàng phát triển châu Á

QĐ-UBND

Quyết định- Ủy ban nhân dân

CP

Chính phủ

v

DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên hình, bảng

TT
2.1

Trang

Bảng tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Hà Đông
(theo GPD)

48

2.2

Diện tích, cơ cấu đất đai năm 2012 của quận Hà Đông

53

3.1

Một số chỉ tiêu cơ bản về thu hồi đất tại khu đô thị mới Văn Phú

74

3.2

3.3

Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường
của dự án khu đô thị mới Văn Phú

76

Kết quả điều tra đối với người bị thu hồi đất về sự đồng ý với
chính sách BT, HT, GPMB tại dự án khu đô thị mới Văn Phú

77

3.4

Giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2007

78

3.5

Giá đất ở tại thành phố Hà Đông năm 2007

78

3.6

3.7

3.8

3.9

3.10

3.11

3.12

Xác định đối tượng BT, HT về đất của dự án khu đô thị mới
Văn Phú

81

Danh mục các dự án đã phê duyệt quy hoạch và đang triển khai
thực hiện

81

Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi
thường tại dự án khu đô thị mới Văn Phú

84

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường, hỗ trợ của dự án
với giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất

86

Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản tại dự án khu đô thị mới
Văn Phú

88

Tổng hợp phương thức sử dụng tiền BT, HT của các hộ dân
thuộc dự án khu đô thị mới Văn Phú

95

Tình trạng việc làm của số người dân trong độ tuổi lao động
trước và sau khi thu hồi đất tại dự án khu đô thị mới Văn Phú

98


vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
TT

Tên hình

Trang

2.1

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2010

44

2.2

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2012 quận Hà Đông

52

2.3

Cơ cấu đất đai năm 2012 của quận Hà Đông

54

2.4

Sơ đồ vị trí Khu đô thị mới Văn Phú

63

2.5

Sơ đồ liên hệ vùng Khu đô thị mới Văn Phú

64


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối

thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Trong
quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng
bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng
tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành
hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Hội nhập khu vực và toàn cầu với sự kiện Việt Nam trở thành thành viên
chính thức của tổ chức Thương Mại Thế Giới là vấn đề trọng điểm hiện nay, nhằm
thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước. Mặc dù đã đạt được một số thành tựu to
lớn làm biến đổi bộ mặt kinh tế, xã hội của đất nước nhưng kinh tế phát triển trên
nền tảng cơ sở hạ tầng còn nhiều thiếu thốn, chưa đồng bộ nên chưa phát huy được
hết tiềm năng vốn có. Để đáp ứng yêu cầu đó thì việc Nhà nước thu hồi đất để xây
dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh, quốc
phòng, phát triển kinh tế là hết sức cần thiết.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng
tăng thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất cũng
như thu hồi đất ngày càng được quan tâm. Vì vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời
sự cấp bách. Trong những năm qua, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đã
đi vào cuộc sống, tạo mặt bằng cho các dự án xây dựng ở Việt Nam, tạo nguồn lực
sản xuất, chuyển đổi cơ cấu, phát triển đô thị và đổi mới diện mạo nông thôn. Trước
những đổi mới của chính sách đất đai và sự vận động của thị trường bất động sản
mà trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, chính sách bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất hiện hành đã bộc lộ một số tồn tại ảnh hưởng đến công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư ở Việt Nam. Thực tiễn đã khẳng định
công tác giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để thực hiện thành công dự án. Mà
tiến độ giải phóng mặt bằng ra sao thì vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà


2

nước cho người dân có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn.
Hà Đông là quận mới của Thành phố Hà Nội đang trên đà phát triển để trở
thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của thành phố. Hiện nay, trên địa bàn quận
Hà Đông có 78 dự án lớn nhỏ đang được triển khai đồng loạt, song một số dự án
vẫn còn vướng mắc mặt bằng vì chưa GPMB được. Đặc biệt, trong tình hình hiện
nay với tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ trên địa bàn quận thì nhu cầu về quỹ đất sạch là
hết sức quan trọng để tạo đà cho việc kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước
đầu tư vào trong địa bàn nhằm thúc đẩy nền kinh tế của quận. Tuy nhiên, tiến độ
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa bàn quận hiện nay còn có
nhiều khó khăn vướng mắc cả về mặt chủ quan và khách quan, thậm chí có lúc, có
nơi còn xảy ra những vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ thực hiện dự án,
gây tổn hại về kinh tế, ảnh hưởng trật tự an toàn xã hội, mất nhiều thời gian và công
sức giải quyết. Một trong những vấn đề quan trong hơn hết là người dân trong diện
di dời phải thay đổi nghề nghiệp, điều kiện sống; thay đổi tập quán và các vấn đề
tâm lý xã hội khác. Vì vậy, bên cạnh việc đẩy nhanh công tác đề bù, giải phóng mặt
bằng, phục vụ đầu tư xây dựng thì tái tạo việc làm cho người dân trong diện bị thu
hồi đất, tạo sự cân bằng mới cho họ được cuộc sống như cũ (hoặc cao hơn), cũng là
yêu cầu hết sức cấp thiết hiện nay. Với những lý do nêu trên, tôi tiến hành thực hiện
đề tài: “Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tại dự án Đô thị mới Văn Phú, quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội”

2. Mu ̣c tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát:
Từ nghiên cứu, khảo sát, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng
trên địa bàn quận Hà Đông trong những năm qua, đề tài tập trung nghiên cứu một số
giải pháp chủ yếu đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tại dự án Khu đô thị mới
Văn Phú nhằm tạo lập và ổn định đời sống người dân khi nhà nước thu hồi đất, góp
phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện; đẩy nhanh tiến độ
GPMB để thực hiện dự án cũng như các dự án đầu tư khác.

3

2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Hệ thống cơ sở lý luận có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải
phóng mặt bằng
- Đánh giá thực trạng việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ khi
nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án; Rút ra những ưu điểm, vướng mắc và những
tồn tại trong việc thực hiện chính sách GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
quận Hà Đông.
- Đề xuất ý kiến, giải pháp với các ban, ngành chuyên môn có liên quan để
công tác GPMB khi Nhà Nước thu hồi đất được tiến hành, thực hiện nhanh chóng
và đúng pháp luật.
* Yêu cầu:
- Nắm vững chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cũng như các
văn bản pháp lý có liên quan.
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính
xác, phản ánh đúng hiện trạng và tình hình thực tế của các dự án đã lựa chọn để
nghiên cứu.
- Tổ chức trao đổi, tọa đàm về tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ GPMB với một số cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện.
- Nghiên cứu vững chắc các đối tượng, mục đích và phạm vi cần nghiên cứu
từ đó đánh giá được những tồn tại, khó khăn do nguyên nhân từ đâu để đưa ra
những giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện công
tác giải phóng mặt bằng ở một số dự án nghiên cứu nói riêng và cả quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội nói chung.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
3.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
- Đối tượng về nội dung: Đề tài nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải

pháp giải quyết các tồn tại trong quá trình thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ
GPMB khi thực hiện công tác thu hồi đất tại Dự án Đô thị mới Văn Phú, thuộc địa
bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.


4

- Đối tượng điều tra của đề tài:
+ Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng tại dự án Đô thị mới Văn Phú;
+ Các văn bản pháp lý liên quan đến thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại dự án Đô thị mới Văn Phú;
+ Cơ quan tổ chức, cán bộ công chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước về
đất đai, về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến
việc quản lý đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Hà Đông;
+ Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong
nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử
dụng đất bị thu hồi đất trên địa bàn quận Hà Đông;
+ Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất
nông nghiệp bị thu hồi đất trên địa bàn quận Hà Đông.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: tập trung chủ yếu vào những vấn đề sau
+ Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng, kết quả công tác bồi thường,
hỗ trợ GPMB tại dự án Đô thị Mới Văn Phú, đề ra định hướng, giải pháp chủ yếu để
đẩy nhanh công tác GPMB, ổn định đời sống, sản xuất cho các đối tượng khi bị thu
hồi đất trên địa bàn quận Hà Đông.
+ Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
tại dự án.
- Phạm vi không gian nghiên cứu: Quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Từ năm 2006 đến năm 2013

4. Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở lý luâ ̣n về vấ n đề bồi thường, hỗ trợ GPMB.
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hà Đông.
- Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai.
- Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn quận Hà Đông.


5

- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tác động của
việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án khu đô thị mới Văn Phú,
quận Hà Đông.
- Những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB tại dự án.
- Đề xuất một số giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu
hồi đất.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, bố cục của luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ,
giải phóng mặt bằng.
Chương 2: Đặc điểm quận Hà Đông và phương pháp nghiên cứu.
Chương 3: Kết quả nghiên cứu.


6

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ GPMB
1.1.1. Đất đai, đặc điểm, vai trò của đất đai liên quan đến công tác đền bù giải
phóng mặt bằng để thực hiện các dự án
1.1.1.1. Vai trò của đất đai
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình lao
động con người tác động vào đất đai để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục vụ cho
con người, vì vậy đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên, đồng thời vừa là sản phẩm
lao động của con người.
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng. Luật đất đai năm 1993 và năm
2003 đã khẳng định vai trò to lớn của đất đai như sau: “ Đất đai là tài nguyên quốc
gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”.
Sự khẳng định vai trò của đất đai như trên là hoàn toàn có cơ sở. Đất đai là
điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc doanh và
hoạt động của con người. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là điều kiện cho sự
sống của động - thực vật và con người trên trái đất. Đất đai là điều kiện rất cần thiết
để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ kế tiếp nhau của loài người. Bởi vậy
việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá
này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội. Tuy vậy, đối với
từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong công nghiệp và các ngành khác
ngoài nông nghiệp, trừ công nghiệp khai khoáng, đất đai nói chung làm nền móng,
làm địa điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác. Trái lại, trong nông nghiệp đặc
biệt là ngành trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt. Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu
trong nông nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.


7

1.1.1.2. Đặc điểm của đất đai
- Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của
trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn. Sự
giới hạn đó còn thể hiện ở chổ nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc
dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện tích đất đai
có hạn nên người ta không thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao
nhiêu cũng được. Đặc điểm này đặc ra yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản
lý về số lượng, chất lượng đất, cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng cũng như cơ
cấu sử dụng đất đai theo các thành phần kinh tế,...và xu hướng biến động của chúng để
có kế hoạch phân bố và sử dụng đất đai có cơ sở khoa học. Đối với nước ta diện tích bình
quân đầu người vào loại thấp so với các quốc gia trên thế giới. Vấn đề quản lý và sử
dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng.
- Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã
hội. Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng các dô thị,
xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển nông lâm ngư nghiệp,...đều phải sử dụng đất
đai. Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các ngành, các lĩnh vực,
tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hóa
sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành trong công tác quy hoạch
và kế hoạch hóa đất đai.
- Đất đai có vị trí cố định, tính chất cơ học, vật lý, hóa học và sinh học trong
đất cũng không đồng nhất. Đất đai được phân bổ trên một diện rộng và cố định ở
từng nơi nhất định. Do vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện tự nhiên (thổ
nhưỡng, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng,...) và các điều kiện kinh tế như kết cấu
hạ tầng, kinh tế, công nghiệp trên các vùng và các khu vực nên tính chất của đất có
khác nhau. Vì vậy việc sử dụng đất đai vào các quá trình sản xuất của mỗi ngành
kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng tính chất của đất cho phù hợp. Trong sản xuất
nông nghiệp, việc sử dụng đất đai phải phù hợp với các điều kiện tự nhiên, kinh tế
và chất lượng ruộng đất của từng vùng để mang lại hiệu quả kinh tế cao. Để kích

8

thích việc sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp, Nhà nước đề ra những chính sách
đầu tư, thuế,... cho phù hợp với điều kiện đất đai ở các vùng trong nước.
Theo Điều 13, Luật đất đai năm 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai
được phân loại như sau:
* Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi,
đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
* Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây
dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi
ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng
các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;


9

- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
* Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Tầm quan trọng của đất đai trong đời sống là không thể nói hết, nhất là ở các
đô thị lớn, khi mà “tấc đất, tấc vàng”. Để đáp ứng nhu cầu khách quan của sự phát
triển nói chung và sự phát triển của đô thị nói riêng, cần phải xây dựng các khu đô
thị, các dự án phát triển nhà, giải tỏa các đầu nút giao thông, mở rộng không gian
thành phố…Như vậy, cần một diện tích mặt bằng đất đai đáng kể. Việc giải phóng
mặt bằng là công việc quan trọng và hoàn toàn không đơn giản, động chạm đến
nhiều con người, liên quan đến nhiều lĩnh vực.
1.1.1.3 Một số khái niệm chung
a. Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của Luật đất đai. [17]
b. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao [12]. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [17].
c. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [12].
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua các hình thức như: đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh
phí để di dời đến địa điểm mới [17].

d. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.


10

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu
nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm
nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì
sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [17].
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB. Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát triển
và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác [17].
e. Địa tô tuyệt đối và địa tô chênh lệnh: là các hình thức địa tô của tư bản
trong địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch
ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi
hơn. Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện
sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung
bình. Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dội ra ngoài lợi nhuận bình quân,
hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản chung của nông
phẩm. Địa tô độc quyền là lợi nhụân siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm
thu được trên đất đai mà tư bản phải nộp cho địa chủ.

Ví dụ: Có 2 tư bản trong nông nghiệp và trong công nghiệp có cấu tạo hữu cơ
như sau:


Trong công nghiệp: 80c + 20v + 20m = 120



Trong nông nghiệp: 60c + 40v + 40m = 140

Giá trị thặng dư dội ra trong nông nghiệp so với công nghiệp là 20. Số chênh
lệch này là lợi nhuận siêu ngạch không bị bình quân hóa và chuyển thành địa tô
tuyệt đối.


11

* Chênh lệch địa tô sau khi nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng:
Ở Việt Nam, địa tô chênh lệch bị chiếm dụng một cách phi lý làm gia tăng
gấp bội khó khăn và chi phí trong giải phóng mặt bằng. Hàng trăm ngàn tỷ đồng có
thể thu vào ngân sách đã bị thất thoát và nhiều ngàn tỷ đồng phải chi từ ngân sách
để đền bù giải phóng mặt bằng trong phát triển và chỉnh trang đô thị, là một nghịch
lý đang tồn tại. Việt Nam hiện nay đang có tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Vào năm
2008, dân số đô thị chiếm 28% dân số cả nước, đến 2010, con số này là gần 30% và
dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam đến năm 2020 khoảng 50%. Quá trình đô thị hóa
đòi hỏi nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên,
nguồn lực tài chính của Nhà nước có hạn, thậm chí giảm dần trong bối cảnh thực
hiện các cam kết thương mại quốc tế. Trong lĩnh vực đầu tư, vốn đầu tư phát triển
đô thị rất lớn, đặc biệt các công trình đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông nhưng giá trị
gia tăng của đất từ các công trình giao thông này mang lại vẫn chưa được phân bổ

hợp lý, chưa tạo nguồn thu bù đắp cho ngân sách nhà nước.
Do vậy, giá đất của cả khu vực tăng lên hàng chục, thậm chí hàng trăm lần,
nhất là các mảnh đất tiếp giáp mặt đường, mang lại lợi ích rất lớn cho các nhà đầu
tư đã mua đất trước và các hộ dân có đất sát cạnh công trình giao thông được đầu tư
cơ sở hạ tầng.
Thiết nghĩ, Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông làm gia tăng giá trị đất,
hoàn toàn không phải do người sử dụng đất đầu tư mang lại, Nhà nước có quyền
điều tiết một phần từ giá trị đất tăng thêm này. Tuy nhiên, Việt Nam hiện nay chưa
có chính sách điều tiết địa tô chênh lệch rất lớn từ giá trị đất tăng lên sau khi đầu tư
hạ tầng một cách hợp lý. Nếu như giá trị đất tăng thêm trong trường hợp này được
phân bổ một cách đúng mức giữa lợi ích của nhân dân và lợi ích của Nhà nước,
nguồn thu vào ngân sách Nhà nước không những góp phần tái tạo vốn đầu tư cho
các công trình hạ tầng khác mà còn bồi thường xứng đáng cho những tổ chức, cá
nhân bị thiệt thòi do giải tỏa, di dời và thực hiện công bằng xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử
dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất


12

đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị
trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị
trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư. Chênh lệch địa tô phát
sinh đang chui vào “túi” ba nhà: thứ nhất là những hộ dân được “nhô ra mặt tiền”
bởi những dự án giao thông; thứ hai là “túi” những nhà đầu tư phát triển bất động
sản và thứ ba là “túi” của những quan chức tham nhũng.
Như vậy, cả Nhà nước và những người dân bị di dời để nhường đất thực hiện dự án
đều không được hưởng lợi gì từ chênh lệch địa tô này.
Thực tế cho thấy tại nhiều địa phương và ngay cả Hà Nội, chi phí giải phóng mặt
bằng nhiều khi chiếm tới 70-80% tổng chi phí dự án phát triển hạ tầng. Như vậy,

đầu tư xã hội đáng lẽ tập trung cho mục tiêu phát triển và an ninh xã hội thì lại tốn
kém cho giải phóng mặt bằng và không thể tự cân đối được.
Giả thiết, nếu xã hội không mất mát, tốn kém trong giải phóng mặt bằng và không
thất thoát địa tô từ chênh lệch giá đất dự án thì có thể huy động thêm nguồn lực
đáng kể cho phát triển, dù chưa tính toán kỹ về mặt số học nhưng ước tính có thể
chi phí giải phóng mặt bằng tương đương nguồn FDI và nâng mức tăng trưởng hiện
tại thêm vài % là hoàn toàn hiện thực.
Nhiều ý kiến cho rằng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm quá thấp so
với giá thị trường nên không có ý nghĩa hướng dẫn thị trường bất động sản. Sự
buông lỏng quản lý nhà nước về đất đai khiến hiệu quả sử dụng đất thấp, hiện tượng
đất đai bị bỏ hoang cũng như các dự án bất động sản chậm triển khai còn phổ biến.
Điều này cùng với chênh lệch địa tô (cấp 1) chưa được Nhà nước tính đến không
những gây lãng phí quỹ đất, mất công bằng xã hội, gây khiếu kiện kéo dài mà còn
gây thất thu ngân sách nhà nước, ước tính nhiều chục tỷ USD.
1.1.2. Tính tất yếu của việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại về đất đai cho thực
hiện các dự án
1.1.2.1.Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.
- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ
thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường khi Nhà nước


13

thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị
thu hồi cho người bị thu hồi đất [12].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới [12].
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được

quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
Điều này có nghĩa là:
- Không phải là mọi khoản “trả lại tương xứng” đều được tính bằng tiền.
- Sự “thiệt hại”, mất mát của một chủ thể nào đó có thể là sự “thiệt hại”, mất
mát về vật chất, có thể cả về tinh thần.
Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền,
bằng vật chất khác), có thể do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình thức
bồi thường khác gọi là hỗ trợ. Hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại về một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế được Hiến
pháp năm 1992 quy định tại điều 23; mô ̣t số điề u của Luật Đất đai 2003 và các văn
bản hướng dẫn hiện hành cụ thể như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
quy định về BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, Thông tư 116/2004/TT-BTC
ngày 07/12/2004 hướng dẫn thi hành nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về bổ sung một số điều của các Nghị định hướng
dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
quy định bổ sung về trình tự, thủ tục BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;
Thông tư 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định
84/2007/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về


14

quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư…
Từ đây có thể thấy rằng bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
trong tình hình hiện nay không chỉ đơn thuần là bồi thường trả lại về giá trị vật chất
mà còn đảm bảo lợi ích chính đáng cho những người dân bị Nhà nước thu hồi đất

phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Đó
là việc Nhà nước đảm bảo cho họ có một cuộc sống mới ổn định, một điều kiện
sống tốt hơn hoặc bằng điều kiện sống nơi ở cũ, hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định
sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm…để họ yên tâm sản xuất,
làm việc và cống hiến cho xã hội góp phần đưa đất nước phát triển trên những cơ sở
vững chắc, ổn định và tiến vững trên con đường hội nhập toàn cầu.
1.1.2.2. Chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất là một trong
những công tác hết sức cần thiết, không thể thiếu được và nó luôn luôn đi đôi với sự
phát triển kinh tế - xã hội
Sự phát triển kinh tế bao gồm sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng mọi
mặt của nền kinh tế quốc dân. Hiện nay, Việt Nam đang trong quá trình CNH HĐH đất nước, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông
nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và ngành dịch vụ diễn ra mạnh mẽ. Mặt
khác, chính sự phát triển của các ngành công nghiệp và dịch vụ đã làm cho cơ cấu
sử dụng đất có sự chuyển biến mạnh mẽ.
Những chủ sử dụng đất của những mảnh đất bị thu hồi để lấy đất xây dựng
các khu công nghiệp, xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, xây dựng khu giải
trí,… dù ít hay nhiều cuộc sống hiện tại họ đều bị ảnh hưởng. Để đảm bảo được
cuộc sống của người dân nằm trong những dự án xây dựng và đảm bản có đất để
thực hiện dự án phát triển đất nước, Nhà nước tất yếu phải có những chính sách đền
bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất.
Nếu công tác này được thực hiện tốt thì các dự án mới có thể đẩy nhanh tiến
độ hoàn thành và không chỉ người dân nằm trong diện được bồi thường được hưởng
lợi ích từ dự án mà toàn thể người dân của đất nước sẽ được cuộc sống thịnh vượng.
Chính vì vậy mà chính sách bồi thường sẽ góp một phần lớn làm cho đất nước ta ổn


15

định về xã hội và phát triển về kinh tế.
1.1.2.3. Chính sách bồi thường thiệt hại đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và quyền lợi của Nhà nước
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có trước lao động. Quỹ đất đai của nước ta
hiện nay là thành qủa của việc khai hóa, bồi bổ cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế
hệ. Và trong Luật Đất đai 2003 đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Nên đất đai không thuộc quyến sở hữu của riêng
một ai mà là của toàn xã hội. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt, quyền điều tiết
các nguồn lợi từ đất đai và Nhà nước trao quyền sử dụng đất, công nhận quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất nhằm đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất. Theo điều
73 và điều 79 của Luật Đất đai 1993 cũng quy định: khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà
nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại.
Luật Đất đai 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất
cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Nhà nước có chính sách bảo
đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản có đất để sản xuất
(theo điều 2 LĐĐ 2003). Bởi lẽ, đất có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội
loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất.
Nó là cơ sở của cơ sở hạ tầng, là nền tảng để xây dựng nhà cửa và các công trình
kiến trúc phục vụ cho cuộc sống. Đất cũng là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành
nông nghiệp và không thể thay thế được.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/03/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có
nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu
khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà
ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Như đã thấy nhà ở là một tài sản quý giá
đối với con người. Bởi nhà là nơi để ở, là nơi sản xuất, là nơi làm việc,…Để xây
dựng nhà cần tiêu tốn sức lao động và một khoản tiền không nhỏ, hơn thế nữa nhà
cần có đất để xây dựng nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà hoặc
thu hồi một phần đất có ảnh hưởng đến kết cấu của nhà trên đất đó thì công tác bồi


16

thường thiệt hại cho người sở hữu nhà là một tất yếu khách quan.
Thực chất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, người thuê đất và người
bị thu hồi đất. Chính sách bồi thường thiệt hại sẽ vừa phải đảm bảo lợi ích của
người bị thu hồi đất nhưng cũng đồng thời phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của
người nhận quyền sử dụng đất thu hồi. Có nghĩa là sẽ giải quyết một cách hài hòa
giữa các đối tượng tham gia.
1.1.2.4. Đền bù thiệt hại là một trong những công tác quan trọng để thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất đai
và nhà ở cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian và trong từng thời
gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước và giúp cho việc sử dụng đất đai và nhà ở hợp lý, có hiệu quả.
Quy hoạch sử dụng đất đai và nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội của từng vùng cụ thể và được cụ thể hóa bằng các kế hoạch trong
từng thời gian bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử
dụng đất đai, chỉ tiêu xây dựng và phát triển nhà ở, việc bố trí sử dụng các loại đất
sao cho hợp lý nhất. Trong quá trình thực hiện quy hoạch chắc chắn sẽ dẫn đến việc
thay đổi mục đích sử dụng của các loại đất mà người dân đang sử dụng. Khi đó
công tác BTGPMB và bồi thường thiệt hại sẽ là một khâu quan trọng trong quá
trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhà ở.
1.1.2.5. Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất là một khâu quan trọng
trong quá trình thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội liên quan đến việc sử
dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở
Đối với những dự án cần đến quỹ đất để xây dựng thì sau khi xin được giấy
phép giao đất hay cho thuê đất, việc làm đầu tiên đối với các dự án là tiến hành
GPMB để tiến hành các bước tiếp theo. Bởi vì, không phải lúc nào Nhà nước cũng
có sẵn quỹ đất để giao cho dự án mà không cần phải GPMB. Bồi thường thiệt hại là
một khâu quan trọng trong công tác GPMB. Nó không những ảnh hưởng đến tiến

17

độ thực hiện của dự án mà còn ảnh hưởng tới hiệu quả của dự án.
Một dự án được tiến hành trên phần đất mà việc bồi thường thiệt hại đã được
giải quyết ổn định mà không có khiếu nại, tố cáo nào thì dự án đó chắc chắn sẽ
được tiến hành nhanh hơn và hiệu quả hơn là một dự án được tiến hành trên phần
đất còn có nhiều vướng mắc về khâu bồi thường thiệt hại.
Thực tế hiện nay cho thấy, hầu hết các dự án có sử dụng đến đất đang gặp
phải tình trạng khó khăn trong việc bồi thường thiệt hại vì nhiều lý do khác nhau,
điều này đã gây nên sự chậm trễ hoặc không thể tiếp tục thi công dự án.
1.1.3. Vai trò của các cấp chính quyền và sự tham gia của cộng đồng trong công
tác giải phóng mặt bằng
Vai trò của chính quyền thể hiện ở sự quan tâm thường xuyên theo dõi và chỉ
đạo các cấp, các ban, ngành, đoàn thể, quần chúng trong công tác giải phóng mặt
bằng trong các dự án. Trong nhiều công đoạn trong quá trình thực hiện công tác giải
phóng mặt bằng, các cấp chính quyền đều có sự quan tâm chỉ đạo sát sao, đảm bảo
quyền lợi của người dân bị thu hồi đất cũng như quyền lợi của chủ dự án, đảm bảo
dự án được thực hiện đúng tiến độ, tránh những vụ việc khiếu kiện kéo dài.
Thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao đối với các Bộ, ngành thuộc Trung
ương và địa phương như sau:
* Ở cấp Trung ương:
+ Bộ Tài chính: Tổ chức kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, thực hiện việc thu và chi trả đúng thời hạn các khoản
do ngân sách Nhà nước cấp và tham gia giám sát các hoạt động tài chính liên quan
như xác định hệ số K, định giá đất tính đền bù thiệt hại, các chế độ quản lý và chi
phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng ( Thông tư số 116/2004/TT-BTC).
Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn
xử lý những vướng mắc về giá đất, giá tài sản và thực hiện chính sách hỗ trợ trong

việc bồi thường hỗ trợ và Tái định cư.
+ Bộ Kế hoạch đầu tư: Hướng dẫn kiểm tra việc lập và thực hiện dự án tái
định cư theo quy định của pháp luật về quản lý, đầu tư và xây dựng.


18

+ Bộ Xây dựng: Hướng dẫn, kiểm tra UBND các cấp trong việc xác định
tính hợp pháp của các công trình xây dựng để tính bồi thường, lập quy hoạch xây
dựng khu tái định cư. Hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá nhà, công trình để bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư theo phạm vi quyền hạn được giao.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường: Giúp chính quyền địa phương xác định
giá đất các khu đất quy hoạch sẽ bị thu hồi phục vụ công tác giải phóng mặt bằng,
hướng dẫn kiểm tra việc quy hoạch đất cụ thể của từng dự án đầu tư, xác định chủ
sử dụng đất được bồi thường, được hỗ trợ hoặc không được bồi thường, không được
hỗ trợ. Thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất đai trong việc bồi thường và lập khu
tái định cư.
* Ở cấp tỉnh, thành phố:
Thành lập các cơ quan chức năng thực hiện công tác giải phóng mặt bằng từ
cấp tỉnh, thành phố đến địa phương. Cụ thể:
- Kiểm tra, hướng dẫn, giám sát việc áp dụng chính sách khi lập phương án
bồi thường thiệt hại và tái định cư của chủ dự án, việc xét duyệt phương án bồi
thường thiệt hại và tái định cư của chủ dự án, việc xét duyệt phương án bồi thường
thiệt hại và tái định cư của Hội đồng GPMB, chỉ đạo và phối hợp với UBND các
quận, huyện tháo những vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.
- Tham gia Hội đồng thẩm định cấp tỉnh, thành phố để kiểm tra, giám sát việc
thẩm định đúng chính sách, đúng chế độ, kịp thời báo cáo UBND tỉnh, thành phố để
kịp thời chỉ đạo tháo những vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.
- Thành lập Hội đồng thẩm định GPMB cấp tỉnh, thành phố: Hội đồng thẩm
định do Sở Tài chính chủ trì, căn cứ chính sách, quy định của pháp luật, chủ trì phối

hợp với các ngành liên quan để kiểm tra giám sát, thẩm định về giá bồi thường, giá
nhà tái định cư, thẩm định các phương án bồi thường, phê duyệt, tái định cư theo
thẩm quyền.
- UBND tỉnh, thành phố có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù GPMB
lập phương án đền bù thiệt hại, GPMB, cưỡng chế đối với các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền.


19

* Ở cấp quận, huyện:
Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của thành phố trong công tác
GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB. Lập kế hoạch và tổng hợp kết quả
thực hiện công tác GPMB báo cáo ban chỉ đạo GPMB thành phố để theo dõi, kiểm
tra, đôn đốc….
UBND huyện có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù GPMB lập
phương án đền bù thiệt hại, GPMB và phê duyệt phương án đền bù, hỗ trợ, tái định
cư; có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của nhân dân về đền bù thiệt hại,
GPMB , cưỡng chế đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không chấp hành quyết
định thu hồi đất của cấp có thẩm quyền.
* Chính quyền xã, phường, thị trấn:
Xã, phường, thị trấn là cơ quan phối hợp quan trọng trong công tác đền bù
GPMB có trách nhiệm xác nhận tờ kê khai của các tổ chức, cá nhân về diện tích,
hạng đất, vị trí đất, nguồn gốc đất, số lượng tài sản, gửi Hội đồng đền bù thiệt hại
GPMB cấp huyện, tổng hợp báo cáo tình hình sử dụng quỹ đất dùng để đền bù thiệt
hại. Hơn nữa, đây là cơ quan gần dân nhất, có thể lắng nghe và thấu hiểu tâm tư
nguyện vọng của nhân dân. Trực tiếp thực hiện các công việc liên quan đến công
tác GPMB như chuẩn bị phương án, khảo sát, phối hợp tạo điều kiện cho các cơ
quan chuyên môn tiến hành công việc của mình, đứng ra giải thích, thuyết phục
người dân chấp hành các chủ trương chính sách trong công tác GPMB.

* Các cơ quan hữu quan:
+ Sở Tài chính:
- Giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất, giá tài sản bồi thường, chính sách hỗ
trợ và tái định cư tại địa phương.
- Chủ trì việc thẩm định, kiểm tra, giám sát việc chi trả đền bù, trợ cấp và chi
phí cho công tác giải phóng mặt bằng.
+ Sở Xây dựng:
- Xác định giá nhà và các công trń h xây dựng gắn liền với đất để tính bồi
thường.