Tổng quan thị trường thành phố hồ chí minh q1 2015

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM – Q1 2015
Trình bày: Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn
Thứ Năm, ngày 2 tháng 4 năm 2015


IF IT’S TOO GOOD TO BE TRUE, IT’S TOO GOOD TO
BE TRUE!

2

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM
Tăng trưởng GDP, Việt Nam

GDP theo quý
5.0%

5.3%

6.1%

7.0%

6.0%

8.4% 8.2% 8.5%
7.8%
6.8%
6.3%

6.0%

5.9%
5.3%

5.0%

Q1 14 Q2 14 Q3 14 Q4 14 Q1 15

5.4%

“
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Nguồn:

Tổng cục Thống kê Việt Nam.
3

ANZ điều chỉnh dự
báo tăng trưởng GDP
Việt Nam năm 2015
và 2016 lên 6,5% cho
hai năm từ mức dự
báo trước đó là 6,2%
và 6,4%.

”

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015

TRIỂN VỌNG TÍCH CỰC CHO NỀN KINH TẾ VIỆT NAM
Việt Nam nằm trong các nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất
Chi tiết các thành phần của tỷ lệ tăng GDP thực trung bình hàng năm (2014-2050)

Tỷ lệ tăng dân số TB hàng năm

Tỷ lệ tăng trưởng thực trên đầu người TB hàng năm

Tăng trưởng GDP TB hàng năm (theo nội tệ)
Nguồn:

PwC Analysis, The World in 2050: Will the shift in global economic power continue, February 2015.
4

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


Doanh số bán xe ôtô, Việt Nam
Thuế nhập khẩu xe từ các nước Asean sẽ
giảm từ 50% xuống 0% đến năm 2018.

170%

120,000

120%

80,000

70%

40,000

20%

Phí đăng ký giảm từ 10% - 20% xuống
10% - 15% trong tháng 4/2012.
Số xe
được
No.
of ôtô
carsbán
selling

2M
2015

Mục tiêu tăng
trưởng tín dụng

2015: 13-15%

Thay
đổi theo
năm
% change
YoY

Hiệp hội các nhà sản xuất ô tô Việt Nam, T3/2015

2M: 0,68%
42%

3,000

36%

2,500

30%

2,000

24%

1,500

18%

1,000

12%

Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ
Tổng cục Thống kê Việt Nam, Q1 2015

Q1 2015

2014P

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

0%
2006

2005

6%
2004

500

Tốc độ tăng (%)

2014: 14%

3,500

2003

Doanh số (Nghìn tỷ đồng)

Doanh số bán lẻ, Việt Nam

Nguồn:

Doanh số bán xe ôtô
hàng năm:
Việt Nam: 150.000 chiếc
Thái Lan: 850,000 chiếc
Indonesia: 1,250,000 chiếc

-30%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Nguồn:

% tăng trưởng

Số xe bán được

160,000

5
Tốc độ tăng
trưởng

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


GIÁ DẦU GIẢM DẪN ĐẾN THÂM HỤT THƯƠNG MẠI?
Tỷ giá liên ngân hàng Việt Nam

Đô la, vàng và dầu – Trong 10 năm

21.458

21.246
21.036

20.703 20.803
+20% y-o-y vs. EUR
và Yen

So sánh xu hướng của chỉ số đồng đô là (trên các sàn giao dịch chính) với giá vàng và dầu trong 10 năm trở lại
đây. Ba đường chỉ số trên biểu đồ thể hiện sự tương quan theo độ lệch chuẩn (standard deviation).

Nguồn:

200
150
100
50
0
-50
-100

-150
-200

2010

2011

2012

2013

2014

Nhập khẩu

Chỉ số Nhà quản trị mua hàng (PMI)

6

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015

3M
2015

T3-15

Mar-15

Sep-14

Xuất khẩu

Macrotrends, 1/4/2015.

Chỉ số VN-Index

T12-14
Dec-14

T6-14
Jun-14

Mar-14

T12-13
Dec-13

T6-13
Jun-13

Sep-13

Mar-13

T12-12
Dec-12

Jun-12
T6-12

Sep-12

Mar-12

Sep-11

Dec-11
T12-11

T6-11
Jun-11

Cán cân thương mại

Tỷ USD

US$47.4/thùng
-47% y-o-y

Mar-11

US$1,186/oz
-8% y-o-y

Dec-10
T12-10

18.932

VIỆT NAM LÀ MỘT TRONG CÁC NƯỚC CÓ ĐỒNG TIỀN
MẠNH NHẤT KHU VỰC CHÂU Á TBD
Tỷ giá

Trái phiếu chính phủ Việt Nam

150
JPY
INR

MYR
THB

120
110

SGD-TWD
PHP
VND
KRW-HKD
NZD
CNY

100

Nguồn:

90

Lãi suất (%)

AUD

130

Thời gian đáo hạn (năm)

Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1

Đồng nội địa/ USD

140

80

2011

2012

2013

2014 2015

Phòng nghiên cứu CBRE, Q1/2015.

7

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


NGÂN HÀNG GIẢM LÃI SUẤT NHỜ LẠM PHÁT THẤP
Lãi suất và lạm phát Việt Nam
Lãi suất vay mua nhà cho 12 tháng đầu

25

T1/15
•
•
•

Lạm phát (%)

20
15

Techcombank 9,49%
Vietcombank 7,99%
ACB
8,90%

T3/15 Thời hạn vay/ tỷ lệ
vay tối đa
7,99%
20 năm/70%
7,5%
15 năm/70%
7,5%
20 năm/75%

10
5
0
2007

2008

2009

2010

CPI trungCPI
bình(y-o-y)
(y-o-y)
Average

2011

2012

Lãi
suất cho
Lending
ratevay

2013

2014

2015

Lãi suấtrate
tiền gửi
Deposit

Ngân hàng HSBC dự báo ngân hàng trung ương có thể sẽ cắt giảm thêm
lãi suất trên thị trường mở (OMO) trong năm nay nhằm thúc đẩy nhu cầu
nội địa và tăng trưởng nhờ vào tỷ lệ lạm phát thấp.
Nguồn:

Tổng cục Thống kê Việt Nam, Ngân hàng nhà nước Việt Nam.

8

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015

SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH LẬP TĂNG

1. Công ty Bất động
cùng kỳ năm trước;

2. Công ty Nghệ
tăng

sản thành lập mới tăng +49% so với

thuật, vui chơi, giải trí thành lập mới

+49% so với cùng kỳ năm trước.

19.000 thành lập mới

4% y-o-y

2.055 giải thể

9% y-o-y

16.175 ngưng hoạt động

14% y-o-y

4.376 hoạt động trở lại

20% y-o-y

Novaland chuẩn bị lên sàn cuối năm 2015

Nguồn:

Tổng cục thống kê Việt Nam.

* Các bài báo trên được trích vào Tháng 3/2015.
9

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


HÀN QUỐC & NHẬT BẢN – HAI NƯỚC ĐẦU TƯ NHIỀU
NHẤT VÀO VIỆT NAM
Vốn FDI vào Việt Nam, 3T/2015
7%

6%
Sản xuất
Bất động sản

11%

76%

Nguồn:

Bán buôn bán lẻ sửa

chữa
Khác

Pelosi, Bipartisan Delegation Conclude
Two-Day Visit to Vietnam

Bộ kế hoạch và đầu tư Việt Nam..

Kiều hối Việt Nam đạt 12 tỷ đồng trong năm
2014, chiếm 8% trong tổng GDP cả nước và
tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.
10

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CƠ SỞ HẠ TẦNG – TP.HCM

Khởi công tại tuyến

Lễ động thổ cầu Thu

Thông xe toàn tuyến Cao

Chi phí ước tính cho dự

Metro số 2 tại trạm

Thiem 2 Bridge

tốc Long Thành – Dầu

án sân bay quốc tế

Tham Lương quận12

Dự kiến hoàn thành:

Giây

Long Thành giảm 15%

Dự kiến hoàn thành:

30 tháng 04, 2018

Chiều dài: 55 km
Kết nối TP.HCM với Đông

Q3/2016

Nam Bộ

16/01/2015

04/02/2015

08/02/2015

11

25/02/2015

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN
Thông số chung Q4 2014
CĂN HỘ BÁN

HẠNG SANG

CAO CẤP

TRUNG CẤP

BÌNH DÂN

TỔNG

1.278

40.006

33.656

49.563

124.503

0

3.196

344

1.610

5.150

817

24.428

21.835

27.000

74.080

0

905

560

850

2.315

$4.374

$1.717

$978

$664

Tỷ lệ thay đổi so với quý trước
(%)

3,9%

1,0%

-3,7%

-1,0%

 Tỷ lệ thay đổi so với năm trước
(%)

3,6%

3,7%

2,3%

-3,6%

Tổng nguồn cung chào bán (căn
hộ)
Chào bán mới (căn hộ)*
Tổng nguồn cung hoàn thành (căn
hộ)
Hoàn thành mới (căn hộ)*
Giá bán sơ cấp bình quân
(USD/m2)

(*) Không bao gồm các dự án chào bán nội bộ và chào bán lại. (**) Không bao gồm các dự án và căn hộ bị trì hoãn.
Tất cả giá bán chưa bao gồm Thuế GTGT và các loại phí khác.
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.
12

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN
Thị trường tiếp tục hồi phục, dự án cao cấp vẫn ghi nhận giao dịch
Chào bán mới tăng 163%
so với cùng kỳ năm trước

TP.HCM
1.959
căn hộ

Chào bán mới tăng 82%
so với cùng kỳ năm trước

5.150

Hà Nội

căn hộ

2,600

16,200

căn hộ

căn hộ

căn hộ

16,200
căn hộ

Q1 2014 Q1 2015

Q1 2014 Q1 2015
Giao dịch tăng 138%
so với cùng kỳ năm trước
6.484
căn hộ
2.724

Giao dịch tăng gấp đôi
so với cùng kỳ năm trước
3.080

căn hộ
1.500
căn hộ

căn hộ

Q1 2014

4.880

Q1 2014

Q1 2015

Q1 2015

Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.

13

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN
Chào bán mới Q1/2015 – Phân khúc cao cấp và bình dân tăng
TP.HCM
~5.150 căn hộ
17 dự án

1 dự án

700 căn hộ

1 dự án
282 căn hộ

2 dự án
424 căn hộ

Hà Nội
4.880 căn hộ
18 dự án

2 dự án
223 căn hộ
Hoai Duc
1 dự án
198 căn hộCau Giay

2 dự án
508 căn hộ
6 dự án
1360 căn hộ
1 dự án
495 căn hộ

2 dự án
230 căn hộ

Dong Da
1 dự án

50 căn hộ
Tu Liem
3 dự án
2 dự án
275 căn hộ

229 căn hộ

2 dự án

Ha Dong

270 căn hộ

2 dự án
678 căn hộ

2 dự án
473 căn hộ

1%

2%

1%

37%

31%

32%

31%

Hoang Mai
2 dự án
337 căn hộ

3%
15%

2%
18%

2%
15%

Hạng sang
Luxury

Hạng sang
Luxury
31%

27%

Cao cấp
High-end

63%

Trung cấp
Mid-end

31%

37%

Trước 2010
Before
2010

Giữa
2010
Mid-2010

40%

5 dự án
3,297 căn hộ

63%

57%

Cao cấp
High-end
Trung cấp
Mid-end
Bình dân

Affordable

Bình dân
Affordable

Sau
After2015
2015

20%

17%

2009

2011

26%

2015

Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.

14

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN
Vẫn ghi nhận giao dịch bán dù trùng dịp nghỉ Tết dài

Lượng giao dịch (số căn hộ)
Cao cấp

Trung cấp
Q1

Bình dân

201
5

Hạng sang

Q3
Q2

 138%

Q1

Hà Nội

Q4

 103%

Q3

so với cùng kỳ
năm trước

Q2

2013

TP.HCM

2014

Q4

so với cùng kỳ
năm trước

Q1

Q3
Q2

2012

Q4

Q1
8,000

6,000

4,000

2,000

0

0

2,000

4,000

6,000

8,000

Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.

15

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN
Ở một vài dự án, chủ đầu tư đang tăng giá, có thật không?
Giá sơ cấp dự án cao cấp, TP.HCM
Giá chào bán (USD/m2)

150–250 căn hộ
mỗi đợt chào bán

Giá sơ cấp dự án cao cấp, Hà Nội

250–350 căn hộ
mỗi đợt chào bán

$2,400

$2,000

$2,000

$1,500

$1,600

$1,000

$1,200

$500

$800

$0
2004

2006

2008

2010

2012

350–450 căn hộ
mỗi đợt chào bán

2006

2014

2008

2010

>500 căn hộ
mỗi đợt chào bán

2012

2014

•

Giá sơ cấp của phân khúc cao cấp tăng nhẹ

•

Không phải mọi dự án đều tăng giá! Chỉ ở một vài dự án có vị trí tốt, do chủ đầu tư
uy tín phát triển và có tiến độ xây dựng tốt

Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.

16

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Khách mua căn hộ bình dân
Cơ cấu thu nhập chính thức
hàng tháng của hộ gia đình

63%

40%

là nhân viên thâm
niên, thu nhập ổn định

28%
19%

6%

Below
US$500

US$500 $1,000

US$1,000 - US$1,500 $1,500
$2,000

7%

>3/4

từ độ tuổi 25 đến 45

64%

muốn mua căn hộ
2 phòng ngủ

Giá

Môi trường sống

Above
US$2,000

Nhân tố chính ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà
Khảo sát từ hơn 2.000 khách mua căn hộ Ehome
Nguồn: Nam Long, Q3/2014.

17

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN TP.HCM

Khách mua căn hộ bình dân
Hỗ
vốnvốn
ngânngân
hàng
Hỗtrợ
trợvay
vay

81%

hàng

muốn vay ngân hàng để mua
nhà mới

56%

muốn lãi suất ổn định

29%

muốn thời hạn vay dài 20 năm
Khuyến mãi ưa chuộng khi mua nhà mới

34%

thích giảm giá trực tiếp trên giá bán

31%

thích lịch thanh toán dài

Khảo sát từ hơn 2.000 khách mua căn hộ Ehome
Nguồn: Nam Long, Q3/2014.

18

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN TP.HCM
Liên doan với nước ngoài

Nguồn cung cao cấp
Thời điểm mở bán, Tháng 12/2014

“Căn hộ bình dân chất lượng cao”

Ba tháng sau, Tháng 3/2015

19

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN
Dự kiến nguồn cung dồi dào trong năm 2015
~22.000 căn hộ

~13.000 căn hộ
16%

Hà Nội
BẮC

TP.HCM

Tây –
43%

Khu
trung tâm
– 8%

Đông
Nam –
28%

Tây Nam
– 21%



TP.HCM: Khu Đông và khu Nam tiếp tục có nhiều dự án phát triển.



Hà Nội: Khu Tây vẫn còn nhiều nguồn cung đang triển khai – nhưng khu Đông
và Đông Nam đang trở thành điểm tập trung mới

Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1/2015.

20

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


CĂN HỘ BÁN
Triển vọng
Hoạt động bán hàng được kỳ vọng sẽ duy trì tốt vì thị
trường đã thấy được sự trở lại của không chỉ người
mua cuối cùng mà còn các chủ đầu tư (và người đầu
tư).
Giá được kỳ vọng sẽ tăng lên đều đặn. Mặc dù các
chủ đầu tư danh tiếng thì thận trọng với chiến lược
giá, ghi nhận khả năng chi trả của thị trường bình
dân.
Sự trở lại của các dự án hàng đầu: nhà đầu tư
Singapore và Hàn Quốc đang chuẩn bị tung ra các dự
án khổng lồ trong khi nhà đầu tư Nhật và liên doanh
đang tìm kiếm cho khu đất phát triển khu dân cư.

Liệu có nên lo lắng về thị trường tăng trưởng nóng?

21

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015

BÁN LẺ
Thông số chung Quý 1 2015
Bán lẻ

TTTM tổng hợp

TTTM

Khối đế bán lẻ**

Bazaar

Total

9

11

14

7

41

108.827

307.410

63.399

37.633

517.269

Nguồn cung mới (Dự án)

0

1

0

1

2

Nguồn cung mới (NLA, m2)

0

16.716

0

2.635

19.351

9,7%

Nguồn cung (Dự án)
Nguồn cung (NLA, m2)

Diện tích thực thuê (NLA, m2)

Tỷ lệ trống (%)

3.047

10,2%

9,6%

6,7%

14,2%



Thay đổi theo quý (đpt)

-0,3 pp

3,8 pp

-0,7 pp

-1,8 pp



Thay đổi theo năm (đpt)

1,1 pp

-2,1 pp

-4,7 pp

-0,8 pp

Giá thuê bình quân khu trung tâm

$91,2

$102,2

$60,2

$119,5



Thay đổi theo quý (đpt)

0%

-4,1%

5,1%

-0,9%



Thay đổi theo năm (đpt)

-6,3%

2,3%

-0,5%

1,2%

Giá thuê bình quân ngoài khu trung
tâm

$44,7

$33,5

$15,3

$80,1



Thay đổi theo quý (đpt)

1,9%

-0,3%

2,2%

0%



Thay đổi theo năm (đpt)

-0,5%

9,0%

0,1%

5,2%

(*) TTTM tổng hợp chuyên biệt, không bao gồm TTTM tổng hợp Robins, là khách thuê chủ chốt của Crescent Mall.
(**) Khối đế bán lẻ là diện tích bán lẻ thường nằm dưới khu dự án phức hợp như khu dân cư/tòa nhà văn phòng. Giá thuê là giá chào thuê của tầng trệt hoặc tầng 1 (USD/m2/tháng), không bao gồm thuế GTGT và phí dịch
Giá chào thuê của loại hình bán lẻ bazaar (v.d. Saigon Square, Lucky Plaza...) cao nhất trong tất cả các loại hình bán lẻ do diện tích cho thuê mỗi đơn vị bán lẻ trong loại hình này thường nhỏ, khoảng 2,5 – 5 m2.
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q1 2015.

22

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015

BÁN LẺ
Nguồn cung mới và tái hoạt động trong Quý 1/2015
2

TP. HCM

HÀ NỘI

3

VINCOM THỦ ĐỨC

SAIGON SQUARE 3

SENTINEL PLACE

HÒA BÌNH GREEN CITY

63 LÝ THÁI TỔ

Quận Thủ Đức
GFA: 27,860 m2

Quận 3
GFA: 3,100 m2

Hoàn Kiếm District
GFA: 700 m2

Quận Hoàng Mai

NLA: 25,000 m2

Quận Hoàn Kiếm
NLA: 561 m2

Mở cửa T1/2015

Mở cửa T1/2015

Mở cửa trở lại: T1/2015

Mở cửa T1/2015

Mở cửa trở lại: T2/2015

23

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


BÁN LẺ - GIÁ THUÊ ĐÃ THOÁT ĐÁY
Hà Nội

TP. HCM
Khu vực ngoài trung tâm

Khu vực trung tâm

Khu vực ngoài trung tâm

2015 Q1

2015 Q1

Q4

Q4

2014

2013

2012

2011

Q3

2014

Q2

Q3
Q2

Q1

Q1

Q4

Q4

Q3

2013

Q2

Q3

Q2

Q1

Q1

Q4

Q4

Q3

2012

Q2

Q3
Q2

Q1

Q1

Q4

Q4

Q3

2011

Q2

Khu vực trung tâm

Q3
Q2
Q1

Q1
150

100

50

0

0

50

100

150

150

100

50

0

0

50

100

150

Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 1/2015.
24

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015


BÁN LẺ - TỶ LỆ LẤP ĐẦY KHẢ QUAN

Hà Nội

180 000

20

180 000

20%

140 000

15

140 000

15%

100 000

10

100 000

10%

60 000

5

60 000

5%

20 000

0

20 000

0%

-20 000

-5
2011

2012

2013

2014

Tỷ lệ trống (%)

Diện tích thực thuê (m2)

TP. HCM

-20 000

2015
Diện tích thực thuê

2011

2012

2013

2014

2015

-5%

Tỷ lệ trống

Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 1/2015.

25

CBRE | TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG TP.HCM Q1 2015