Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2015 và đề xuất giải pháp thực hiện

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

BÙI THỊ NGỌC THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƯƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2015
VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

BÙI THỊ NGỌC THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƯƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2015
VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LƯƠNG VĂN HINH

THÁI NGUYÊN - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN

BÙI THỊ NGỌC THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƯƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2015
VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. LƯƠNG VĂN HINH

THÁI NGUYÊN - 2016


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lương
Văn Hinh giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm

Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong
suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại
học, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
huyện Phú Lương, phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Dân tộc và
UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Phú Lương, cùng tất cả các bạn bè
đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Bùi Thị Ngọc Thái


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.2. Khái quát vấn đề nghiên cứu ...................................................................... 9
1.2.1. Khái niệm chuyển QSDĐ ....................................................................... 9
1.2.2. Các hình thức chuyển QSDĐ .................................................................. 9
1.2.3. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................ 13
1.2.3.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ.............................. 13
1.2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..................... 13
1.2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ ........................................... 14
1.2.3.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một
cửa của UBND các cấp ................................................................................... 16
1.3. Tổng quan một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................. 24
1.4. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam …………..28
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 31
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 31
2.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu ................................................................ 31


iv

2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 32
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phú Lương ............................ 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 35
3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 35
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 37

3.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 37
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên tự nhiên .......................................................... 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 40
3.1.2.1. Kinh tế ................................................................................................ 40
3.1.2.2. Dân số và lao động ............................................................................. 41
3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng ...................................................................................... 42
3.1.2.4. Văn hóa xã hội ................................................................................... 44
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương ........... 45
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Lương...................................... 48
3.2.2. Tình hình biến động đất đai .................................................................. 50
3.3. Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Phú Lương giai đoạn 2011 – 2015 ................................................ 52
3.3.1. Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất đai .................52
3.3.2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất theo đơn
vị hành chính giai đoạn 2011 - 2015 .............................................................. 57
3.3.2.1. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................ 61
3.3.2.2. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất ................................... 63
3.3.2.3. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất ..................................... 64


v

3.3.2.4. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất ................................................. 66
3.3.3. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương theo
mục đích sử dụng giai đoạn 2011-2015 .......................................................... 69
3.3.3.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng . 72
3.3.3.2. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng ............ 74
3.3.3.3. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng .............. 75
3.3.3.4. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng .......... 77
3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển quyền sử dụng đất ........ 78

3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết về chuyển quyền sử dụng đất theo khu vực....... 79
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết về chuyển quyền sử dụng đất theo ngành, nghề .....82
3.5. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất ......................................................................................................... 85
3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 83
3.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 86
3.5.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa
phương ............................................................................................................. 87
3.6 Đề xuất giải pháp thực hiện cho công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Phú Lương ............................................................................... 91
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 94
1. Kết luận ....................................................................................................... 94
2. Đề nghị ........................................................................................................ 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 96


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Giấy chứng nhận

HĐND:

Hội đồng nhân dân

QĐ:

Quyết định

QSD:

Quyền sử dụng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

SDĐ:

Sử dụng đất

UBND:

Ủy ban nhân dân

VPĐK:

Văn phòng đăng ký


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là

trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Bùi Thị Ngọc Thái


viii

Bảng 3.14. Kết quả thực hiện công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
theo mục đích sử dụng .................................................................................... 77
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển QSD đất tại 2 khu
vực của huyện Phú Lương............................................................................... 81
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về chuyển QSD đất tại huyện
Phú Lương theo 3 nhóm nghành nghề ............................................................ 82


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính của huyện Phú Lương ......................... 36
Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của
huyện Phú Lương giai đoạn 2011- 2015 ......................................................... 56
Hình 3.3. Biểu đồ so sánh tình hình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của
16 đơn vị xã, thị trấn tại huyện Phú Lương trong giai đoạn 2011-2015......... 60
Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện diện tích biến động quyền sử dụng đất tại huyện
Phú Lương giai đoạn 2011-2015 .............................................................. 72

1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, là nền tảng xây dựng các khu kinh tế - văn hóa - xã hội,
quốc phòng an ninh.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với
trí thông minh tuyệt vời của mình đã tác động làm thay đổi rất nhiều bộ mặt
của trái đất. Đất đai là điều kiện sinh tồn, cơ sở để thực hiện quá trình sản
xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt
động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ
nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp
nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản
xuất, không có sự tồn tại của con người nói riêng và sinh vật nói chung.
Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đã và đang có những sự
thay đổi đáng kể, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế nước nhà cùng hội
nhập với nền kinh tế thế giới, đời sống văn hóa, xã hội ngày càng được cải
thiện và nâng cao. Tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa diễn ra với tốc độ
nhanh chóng, sự bùng nổ dân số làm tăng nhu cầu về đất đai, gây nên sức ép
lớn đối với nguồn tài nguyên có hạn là đất đai. Do đó, đất đai trở thành một
loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường thông qua quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị
trường đất đai trở thành một thị trường nóng, sôi động và rất khó quản lý.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập
quyền sử dụng cho chủ thể mới. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp

pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có


2

quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Nhờ thế
người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương
ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất
tham gia vào thị trường bất động sản. Các hình thức chuyển quyền diễn ra
mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh
doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo
pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải chặt chẽ hơn. Các vấn
đề đất đai ngày càng trở nên phức tạp, khó kiểm soát đặt ra cho các nhà quản
lý, nhà hoạch định chính sách một bài toán khó. Để sử dụng đất đai hợp lý tiết
kiệm và hiệu quả đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì
yêu cầu cấp bách phải đặt ra là tăng cường công tác quản lý của Nhà nước về
đất đai.
Phú Lương là một huyện miền núi của tỉnh Thái Nguyên với diện tích
tự nhiên là 367,61 km2, dân số của cả huyện là 107.482 người (Bình quân
diện tích trên đầu người là 0,34 ha/người, thấp hơn mức trung bình của cả
nước 0.43 ha/người) [2]. Trong khi đó tốc độ phát triển của các ngành kinh tế,
tốc độ đô thị hóa ngày càng lớn, quá trình phát triển của đời sống dân cư thay
đổi, đất đai được sử dụng một nhiều, đang và sẽ tạo thành sức ép rất lớn lên
đất đai. Cho nên, chúng ta cần phải có sự quản lý rõ ràng và chặt chẽ hơn về
đất đai. Vì vậy, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011
- 2015 và đề xuất giải pháp thực hiện " nhằm đánh giá thực trạng việc
chuyển quyền sử dụng đất, tìm ra nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc và đề
xuất các giải pháp nâng cao hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và công tác

quản lý đất đai trên địa bàn là thực sự cần thiết trong thời điểm hiện nay.


3

2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện
Phú Lương, chỉ ra những thuận lợi và khó khăn; từ đó đề xuất giải pháp
cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý đất đai
của huyện tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đang
diễn ra ở địa phương trong giai đoạn 2011 - 2015.
- Xác định những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác chuyển
quyền sử dụng đất của địa phương.
- Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp khắc phục khó khăn cho việc thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn.
2.3. Ý nghĩa của đề tài
Đánh giá được thực trạng các hoạt động của công tác chuyển quyền sử
dụng đất ở huyện Phú Lương giai đoạn 2011 - 2015. Tìm ra được những
thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra
được những giải pháp khắc phục khó khăn, giúp cơ quan chức năng ở địa
phương quản lý chặt chẽ, đẩy mạnh và thực hiện tốt công tác chuyển quyền
tại địa phương, góp phần làm tốt chức năng quản lý đất đai trên địa bàn.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.1.1.1. Luật
- Luật Đất đai năm 2003
- Bộ luật Dân sự năm 2005
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Luật đất đai năm 2013.
1.1.1.2. Nghị định, thông tư
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chỉnh
phủ quy định Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

5

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân
và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ về thu tiền sử sụng đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ
Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết một số điều của nghị định số
43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014
của Chính Phủ.
- Thông tư số 75/2016/TT-BTC ngày 24 tháng 5 năm 2016 của Bộ tài
chính về sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 1 Thông tư số 34/2013 ngày 28/2013
sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày
31/8/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ.

6

1.1.1.3. Quyết định
- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ
về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
- Quyết định số 06/2011/QĐ-UBND ngày 10/02/2011 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách
thửa, đối với từng loại đất.
- Quyết định số 42/2012/QĐ-UBND ngày 26/08/2011 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc bổ sung một số nội dung quyết định số 06/2011/QĐUBND ngày 10/2/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy
định diện tích tối thiểu được phép tách thửa, đối với từng loại đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày17 tháng 09 năm 2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn
liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh thái nguyên.
- Căn cứ Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8/9/2014 của UBND
tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công
nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tổi thiểu được tách thửa và diện tích đất ở
được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 09/2015/QĐ - TTg ngày 25 tháng 03 năm 2015 của
Thủ tướng chính phủ về ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế
một của liên thông tại cơ quan hành chính Nhà Nước ở địa phương.
- Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5 năm 2015 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về công bố thủ tục hành chính mới ban hành, thủ
tục hành chính bị bãi bỏ về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của

7

Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 2 tháng 9 năm 2015 của
UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu chế độ thu, nộp, quản lý và sử
dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 2782/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về Phê duyệt Đề án tiếp nhận và giải quyết thủ tục
hành chính trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông giữa cấp xã
với cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong luật đất đai 1987 chỉ quy
định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, các hình thức
chuyển QSDĐ như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra
rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã
thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép
người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ”. Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới
trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra.
Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những
quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng như cầu phát triển công nghiệp, dịch
vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ.
Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng
dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới. Theo luật đất đai 2013 thì quyền

8

chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật đất
đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành
hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Các
quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất được đưa ra đã góp phần tạo
điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa
những người sử dụng đất.
Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh
giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện
một cách phù hợp là điều cần thiết.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Từ khi nước ta tiến hành hội nhập nền kinh tế thị trường, Việt Nam
cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế.
Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì
vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý
Nhà Nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát
triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người
sử dụng cũng như toàn xã hội.
Huyện Phú Lương là đơn vị nằm sát với trung tâm của tỉnh Thái Nguyên.
Có tuyến đường giao thông quan trọng quốc lộ 3 đi qua, là điều kiện thuận lợi cho
việc giao lưu, phát triển kinh tế nối liền các tỉnh Cao Bằng, Bắc Kạn.
Nên đất đai của huyện cũng trở nên có giá trị cao hơn, nhu cầu cho phát
triển các ngành nghề công nghiệp, dịch vụ cần mặt bằng đất rộng cũng tăng
nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà đã thúc đấy quá trình chuyển
QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất nó đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không

chỉ của người dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý
đất đai ở địa phương.


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lương
Văn Hinh giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong
suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại
học, khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
huyện Phú Lương, phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Dân tộc và
UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Phú Lương, cùng tất cả các bạn bè
đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2016
Tác giả luận văn

Bùi Thị Ngọc Thái

10

1.2.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2003 [6]
như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối
với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
1.2.2.3. Quyền cho thuê QSDĐ
“Người sử dụng đất cho thuê đất” là việc người sử dụng đất chuyển quyền

sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của


11

pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê của nhà nước ((theo tác giả
Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 ) [15].
1.2.2.4. Quyền cho thuê lại QSDĐ
Người sử dụng đất cho thuê lại QSDĐ hay gọi là cho thuê lại đất là việc
người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp
đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó có nguồn gốc từ thuê
của nhà nước (theo tác giả Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 ) [15].
1.2.2.5. Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
Trường hợp quy định để thừa kế theo pháp luật là: Không có di chúc, di
chúc không hợp pháp, những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc
chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa
kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế. Những người được chỉ
định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ
chối quyền nhận di sản (Khoản 1 Điều 675 bộ Luật dân sự 2005) [1].
Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ
nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh
ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột,
chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết
mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của

người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự
2005) [1].


12

1.2.2.6. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà Nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
1.2.2.7. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của
pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa
thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã được giải
quyết trong một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia
đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp
thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho
ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác để thực
hiện được chức năng và quyền lợi của họ.

1.2.2.8. Quyền góp vốn bằng QSDĐ
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản
dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh.


13

Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
1.2.3. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
1.2.3.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ khi có đầy đủ các điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của
Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định như trên, người sử dụng đất khi thực
hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai
và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188 Luật đất
đai 2013) [6].
1.2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và

nghĩa vụ nhất định. Thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền của
mình theo quy định của pháp luật như sau:
+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.2. Khái quát vấn đề nghiên cứu ...................................................................... 9
1.2.1. Khái niệm chuyển QSDĐ ....................................................................... 9
1.2.2. Các hình thức chuyển QSDĐ .................................................................. 9
1.2.3. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................ 13
1.2.3.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ.............................. 13
1.2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..................... 13
1.2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ ........................................... 14
1.2.3.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một
cửa của UBND các cấp ................................................................................... 16

1.3. Tổng quan một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................. 24
1.4. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam …………..28
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 31
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 31
2.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu ................................................................ 31