Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đông đô (tt)

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Việt Nam là nước đang phát triển, cơ sở hạ tầng còn đang trong giai đoạn xây
dựng và phát triển, với dân số gần 90 triệu dân và tập trung ở đông ở các thành phố lớn
thì nhu cầu về xây dựng ngày càng cao. Trong công cuộc phát triển đất nước, lĩnh vực
xây dựng ở Việt Nam đang rất phát triển và đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ không chỉ của Cơ
quan quản lý Nhà nước mà từ phía chủ đầu tư và các bên liên quan. Với đặc điểm của
lĩnh vực xây dựng là quy mô tiền vốn lớn và khê đọng trong quá trình đầu tư, sản phẩm
của các dự án xây dựng ảnh hưởng đến lợi ích và an toàn không chỉ của chủ đầu tư mà
của xã hội nên công tác quản lý cần được coi trọng. Công tác quản lý dự án cần được
quản lý ở tất cả các hoạt động của mỗi giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư về tất các các
mặt như: công tác tổ chức, phân công nhiệm vụ giữa các bộ phận liên quan, giám sát,
điều phối việc thực hiện các hoạt động, các công việc của từng bộ phận, kịp thời có các
biện pháp xử lý các tình huống nảy sinh sao cho đạt được mục đích cuối cùng của quản lý
dự án là có một công trình chất lượng, đảm bảo tiến độ và chi phí hợp lý.
Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội là công ty được thành lập lâu đời
với nhiều năm kinh nghiệm và thực hiện dự án ở nhiều lĩnh vực. Công ty được tiến hành
cổ phần hóa năm 2007, ngoài những thuận lợi của việc cổ phần hóa thì Công ty có những
hạn chế như cơ chế quản lý, cơ cấu quản lý, …. Do đó, tác giả chọn đề tài nghiên cứu:”
Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công ty Cổ phần
đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội giai đoạn 2010-2020” để nghiên cứu trong quá trình
thực hiện luận văn của mình.
Chương I: Tổng quan về các nghiên cứu liên quan đến đề tài
Tác giả đưa ra phạm vi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu
và các nghiên cứu liên quan đến đề tài.
Chương II: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý dự án đầu tư xây dựng
Công trình.
Tác giả tập trung nghiên cứu một số nội dung liên quan đến đầu tư xậy dựng công
trình, phân loại, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, tác dụng của quản lý đầu tư


xây dựng công trình, các nhân tố ảnh hưởng, các hình thức quản lý và công cụ quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình
Dự án đầu tư xây dựng công trình
“Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ
vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích
phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời
hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết
kế cơ sở”.
Công trình xây dựng là sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng, được tạo thành bởi
sức lao động của con người,vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên
kết định vị với đất.
Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng công trình: dự án có tính duy nhất, dự án bị hạn
chế về thời gian và quy mô, dự án bị ràng buộc bởi các nguồn lực, dự án không di chuyển
được, dự án có tính thay đổi.
Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình
Theo quy mô và tính chất: dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét, quyết
định về chủ trương đầu tư và các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C
Theo nguồn vốn đầu tư: Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, Dự án sử dụng
vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, Dự án
sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước, Dự án sử dụng vốn khác bao
gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn.
Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình: Một dự án đầu tư XDCT gồm hai
phần: phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.
Phần thuyết minh bao gồm các nội dung: Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá
nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh, tính cạnh tranh
của sản phẩm, tác động xã hội đối với địa phương (nếu có), hình thức đầu tư XDCT, địa
điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp nguyên vật liệu, nhiên liệu và
các yếu tố đầu vào khác, mô tả về quy mô và diện tích XDCT, các hạng mục công trình


thuộc dự án, phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất, các giải

pháp thực hiện: phương pháp giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ xây dựng hạ tầng
kỹ thuật (nếu có), phương án thiết kế kiến trúc với công trình trong đô thị và công trình
có yêu cầu kiến trúc, phương pháp khai thác và sử dụng lao động, phân đoạn thực hiện,
tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án, đánh giá tác động môi trường, các giải pháp
phòng cháy, chữa cháy và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng, tổng mức đầu tư của dự
án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ, phương án hoàn
trả vốn đối với các dự án có yêu cầu thu hồi và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài
chính, hiệu quả xã hội của dự án.
Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư XDCT
trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, đảm bảo thể hiện được các thông số kỹ
thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là căn cứ để triển
khai các bước thiết kế tiếp theo.
Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
Hoạt động xây dựng bao gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng
công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình,
giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, lựa
chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây
dựng công trình.
Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình là hoạt động thông qua các công cụ,
phương pháp,kinh nghiệm, kỹ năng, tiêu chuẩn, điều phối, giám sát tất cả các hoạt động
trong hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo cho dự án xây dựng công trình hoàn thành đúng
thời hạn, trong phạm vi ngân sách được duyệt và đạt được các yêu cầu đã định về kỹ
thuật và chất lượng công trình xây dựng.
Tác dụng của quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình đối với chủ đầu tư
Trong khi thực hiện các dự án đầu tư XDCT thì công tác quản lý dự án có vai trò
quan trọng trong việc thực hiện các muc tiêu của chủ đầu tư đưa ra. Các tác dụng của
quản lý dự án đầu tư XDCT như sau:


Kiểm soát tốt hơn các tài nguyên, tài chính, thiết bị và con người

Rút ngắn thời gian triển khai
Giảm chi phí.
Tăng chất lượng và độ tin cậy
Tăng lợi nhuận
Cải tiến năng suất lao động
Phối hợp nội bộ tốt hơn
Nội dung công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình là quá trình quản lý các hoạt động cụ thể
của dự án. Nó bao gồm nhiều khâu công việc như lập kế hoạch, điều phối, kiểm soát…
các hoạt động dự án. Quản lý dự án bao gồm hàng loạt vấn đề như: Quản lý thời gian, chi
phí, nguồn vốn đầu tư, rủi ro, quản lý hoạt động mua… Quá trình quản lý được thực hiện
trong suốt các giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư đến giai đoạn vận hành kết
quả của dự án. Trong từng giai đoạn, tùy đối tượng quản lý cụ thể có khác nhau nhưng
đều phải gắn với 3 mục tiêu cơ bản của hoạt động quản lý dự án là: thời gian, chi phí và
kết quả hoàn thành.
Các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
Có nhiều mô hình tổ chức quản lý dự án. Căn cứ vào việc phân định trách nhiệm,
quyền hạn về quản lý và điều hành dự án giữa cán bộ quản lý dự án và chủ đầu tư có thể
chia thành bốn mô hình tổ chức quản lý dự án chủ yếu.
- Mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án.
- Mô hình chủ nhiệm điều hành dự án.
- Hình thức chìa khóa trao tay.
- Hình thức tự làm.
Nếu căn cứ vào hình thức tổ chức dự án và vai trò, trách nhiệm của người lãnh đạo
dự án có thể chia thành ba mô hình tổ chức quản lý dự án.
- Tổ chức quản lý theo chức năng.
- Tổ chức chuyên trách quản lý dự án
- Tổ chức dự án dạng ma trận.

Các công cụ quản lý dự án.
Phân tách công việc
Cơ cấu phân tách công việc (gọi ngắn gọn là phân tách công việc) là việc phân
chia theo cấp bậc một dự án thành các nhóm nhiệm vụ và những công việc cụ thể, là việc xác
định liệt kê và lập bảng giải thích cho từng công việc cần thực hiện của dự án.
Về hình thức, sơ đồ cơ cấu phân tách công việc dự án giống như một cây đa hệ,
phản ánh theo cấp bậc các công việc cần thực hiện của dự án. Một sơ đồ phân tách công
việc có nhiều cấp bậc. Cấp bậc trên cùng phản ánh mục tiêu cần thực hiện. Các cấp bậc
thấp dần thể hiện mức độ chi tiết của mục tiêu. Cấp độ thấp nhất là những công việc cụ
thể. Số lượng các cấp bậc của sơ đồ phân tách công việc phụ thuộc vào quy mô và độ
phức tạp của dự án.
Biểu đồ GANTT
Nội dung của phương pháp GANTT là xác định thứ tự thực hiện các hoạt động của
dự án từ hoạt động chuẩn bị đến công việc hoàn thành kết thúc dự án lên biểu đồ dạng sơ
đồ ngang tuỳ thuộc vào:
- Độ dài thời gian của mỗi hoạt động
- Các điều kiện có trước của các hoạt động
- Các kỳ hạn cần phải tuân thủ
- Khả năng thực hiện và khả năng xử lý những vấn đề (thời gian làm thêm, vốn đầu
tư đã thực hiện)
Biểu đồ GANTT sau khi xây dựng xong sẽ cho phép chúng ta theo dõi tiến trình
thực hiện các hoạt động của dự án, xác định thời gian thực hiện các hoạt động đó, đồng
thời cũng có thể biết được thời gian dự trữ của từng công việc.
Kế hoạch thực hiện dự án được thể hiện trên biểu đồ GANTT sẽ là cơ sở cho việc
điều khiển quá trình thực hiện để đạt được mục tiêu đề ra. Đây là một phương pháp đơn
giản, dễ hiểu, dễ sử dụng. Biểu đồ GANTT là công cụ dễ nhìn, thuận tiện cho quá trình tổ
chức điều khiển.
Sơ đồ mạng PERT/CPM

Sơ đồ mạng là một đồ thị bao gồm toàn bộ khối lượng của một bài toán lập kế
hoạch, nó ấn định một cách logic trình tự kỹ thuật và mối quan hệ về tổ chức giữa các
công tác sản xuất, ấn định thời gian thực hiện các công tác và tối ưu hoá kế hoạch đề ra.
Trong quá trình quản lý và thực hiện kế hoạch, ta vẫn có thể điều chỉnh sơ đồ mạng cho
sát với thực tế.
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
Nhóm nhân tố về môi trường bên ngoài dự án: Dựa vào sáu yếu tố môi trường bên
ngoài bao gồm điều kiện tự nhiên, môi trường chính trị, môi trường xã hội, môi trường
kinh tế, môi trường công nghệ và môi trường pháp luật, các công ty xây dựng nhận thấy
môi trường bên ngoài dự án càng ổn định thì hiệu quả công tác quản lý dự án trở nên tổt
hơn. Công tác quản lý dự án dựa vào những công cụ và phương pháp quản lý, những số
liệu và kinh nghiệm trong quá khứ và được đưa ra trong những điều kiện môi trường nhất
định. Vì vậy, yếu tố môi trường bên ngoài càng ổn định thì công tác quản lý dự án cảng
hiệu quả và ít gặp rủi ro.
Nhân tố con người quản lý dự án: Cán bộ quản lý dự án là người chịu trách nhiệm
trong việc quản lý dự án. Vai trò của nhà quản lý dự án là:quản lý mối quan hệ giữa
người và người trong quá trình quản lý dự án, phải duy trì sự cân bằng giữa các chức
năng: quản lý dự án, kỹ thuật của dự án, đương đầu với rủi ro trong quá trình quản lý dự
án, tồn tại với điều kiện ràng buộc của dự án. Công việc của cán bộ quản lý dự án là phải
lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm tra các hoạt động của dự án để hoàn thành các
mục tiêu đã đề ra trong điều kiện giới hạn của dự án.
Cơ chế quản lý dự án đầu tư: những quy định, hướng dẫn cơ bản về luật pháp thể
hiện dưới hình thức các văn bản quy phạm pháp luật mà do các Bộ, ban ngành các cơ
quan quản lý nhà nước xây dựng để cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tuân theo
trong quá trình hoạt động kinh doanh của mình. Nếu cơ chế quản lý phù hợp, không
những làm cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế làm đúng theo định hướng của pháp
luật, mà còn là điều kiện thuận lợi để hỗ trợ và thúc đẩy các hoạt động kinh doanh phát
triển.

Các công cụ hay phương pháp quản lý dự án là những kỹ thuật nhằm hỗ trợ cho
người quản lý dự án và nhóm dự án trong nhiều khía cạnh quản trị dự án: quản lý chi phí,
quản lý thời gian tiến độ dự án, quản lý chất lượng dự án… Các công cụ thường hay được
các nước tiên tiến trên thế giới áp dụng trong quá trình quản lý dự án đầu tư của mình
như: tuyên ngôn dự án, sơ đồ Gantt, mô hình mạng PERT/CPM đang ngày càng trở nên
quen thuộc hơn đối với các nhà quản lý dự án tại Việt Nam. Ứng dụng được những
phương pháp công cụ kỹ thuật quản lý hiện đại nhưng vẫn phù hợp với công tác quản lý
dự án hiện tại của tổ chức sẽ nâng cao được chất lượng quản lý và hiệu quả quản lý một
cách đáng kể.
Tổ chức quản lý của Ban QLDA bao gồm: mô hình tổ chức, cơ chế hoạt động, sự
phân công trách nhiệm của từng thành viên, cách thức phối hợp giữa các thành viên, ý
thức, tinh thần trách nhiệm của đội ngũ cán bộ quản lý. Các chế độ thưởng phạt, phương
tiện, trang thiết bị phục vụ….
Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
- Công trình đạt chất lượng: Tiêu chí này đánh giá bằng số lượng dự án Công ty
thực hiện đạt chất lượng trên tổng số dự án công ty đã thực hiện.
- Hoàn thành dự án trong thời gian quy định. Tiêu chí cũng được đánh giá bằng số
dự án hoàn thành đúng tiến độ trên tổng số dự án đã thực hiện. Tuy nhiên, với dự án đầu
tư XDCT thì yếu tố thời gian phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như chi phí, nhân lực, môi
trường, tiến độ của chủ đầu tư thay đổi tại các thời điểm nên khi đánh giá tiêu chí này cần
đánh giá tổng thể các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ và so sánh với tiến độ dự kiến và thực
tế thưc hiện dự án.
- Hoàn thành dự án trong kinh phí cho phép. Tiêu chí này cũng được đánh giá bằng
tiêu chí số dự án Công ty thực hiện trong phạm vi ngân sách cho phép trên tổng số dự án
Công ty đã thực hiện.
Chương III: Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Công trình
tại Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội giai đoạn 2009-2012.
Trong chương này tác giả đi sâu vào nghiên cứu một số nội dung: các đặc điểm của
Công ty liên quan đến công tác quản lý dự án, tìm hiểu công tác quản lý dự án tại công ty

và nghiên cứu thực trạng Công tác quản lý án Khu đô thị mới Nghĩa Đô, từ đó đưa ra
những đánh giá về những kết quả đạt được và hạn chế cần khắc phụ trong công tác quản
lý dự án tại Công ty.
Đặc điểm của Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội ảnh hưởng đến
công tác quản lý dự án.
Quá trình hình thành và phát triển của Công ty
Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng số 1 Hà nội trước đây là Công ty xây dựng
nhà ở Hà Nội được thành lập theo quyết định số 129/TCCQ ngày 25/01/1972 của UBND
Thành phố Hà Nội trên cơ sở sáp nhập 2 Công ty lắp ghép nhà ở số 1 và số 2. Ngày
10/02/1993, Công ty được đổi tên là Công ty xây dựng số 1 Hà Nội theo Quyết định số
626/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh doanh
nghiệp nhà nước số 105969 do Sở Kế hoạch và đầu tư Thành phố Hà Nội cấp.
Ngày 20/7/2004 UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định số 111/2004/QĐ-UB về
việc thành lập Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị thí điểm hoạt động theo mô
hình Công ty mẹ - Công ty con.
Ngày 12/01/2007, UBND Thành phố Hà Nội có quyết định số 168/QĐ-UBND về
việc chuyển doanh nghiệp nhà nước: Công ty Xây dựng số 1 Hà nội thành Công ty Cổ
phần Đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội được sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội
cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103015682 ngày 30/01/2007, đăng ký thay
đổi lần 2 ngày 19/01/2011 và thay đổi lần 3 ngày 28/7/2011.
Công ty Eurowindow Holding nắm giữ trên 50% cổ phần của Công ty Cổ phần
Đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội.
Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công ty Xây
dựng số 1 Hà Nội.
Các chủ thể liên quan đến công tác quản lý dự án tại Công ty bao gồm: Các cấp có
thẩm quyền, Công ty CP đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội, ban quản lý các dự án và ban
quản lý dự án độc lập, tổ chức cho vay vốn, các nhà thầu, người dân trong khu vực dự án.
Quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công ty

Quy trình được áp dụng cho các dự án Công ty làm chủ đầu tư, áp dụng mô hình chủ
đầu tư trực tiếp thực hiện dự án hoặc chủ đầu tư bên ngoài Công ty.
Thực trạng quản lý dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng.
Trong ba giai đoạn của chu kỳ dự án, giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề và
quyết định sự thành công hay thất bại ở hai giai đoạn sau, đặc biệt đối với giai đoạn vận
hành kết quả đầu tư. Do đó đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, chất lượng của kết quả
nghiên cứu là rất quan trọng. Làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư sẽ tạo thuận lợi cho giai
đoạn thực hiện đầu tư ( đúng tiến độ, thời gian, không phải phá đi làm lại…). Điều này
cũng tạo cơ sở cho quá trình hoạt động của dự án được thuận lợi, nhanh chóng thu hồi
vốn đầu tư và có lãi. Nội dung của giai đoạn này bao gồm:
- Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư
- Lập dự án
- Thẩm định dự án
- Phê duyệt dự án
Thực trạng quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng
Thực hiện đầu tư là giai đoạn hai của chu kỳ dự án. Sau khi báo cáo nghiên cứu
khả thi được phê duyệt, dự án có đạt được mục tiêu đề ra hay không phụ thuộc rất nhiều
vào giai đoạn thực hiện đầu tư. Ở giai đoạn này, vốn đầu tư của dự án nằm khê đọng
trong suốt thời gian thực hiện đầu tư, không sinh lời. Thời gian thực hiện đầu tư càng
kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tăng chi phí sử dụng vốn và có thể làm mất thời cơ cạnh
tranh trên thị trường. Vì vậy, quản lý dự án ở giai đoạn thực hiện dự án được Công ty
xác định là vô cùng quan trọng, đầu tư nhiều thời gian và nhân lực hơn cả. Một số công
việc Công ty phải thực hiện trong giai đoạn này là:
+ Trình quyết định giao đất.
+ Lập thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán đầu tư xây dựng công trình.
+ Thẩm định và xin phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán
+ Xin giấy phép xây dựng
+ Thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng và chuẩn bị mặt bằng xây dựng.

+ Lập hồ sõ mời thầu và kế hoạch đấu thầu các gói thầu xây dựng, thiết bị.
+ Ký kết hợp đồng với đõn vị trúng thầu.
+ Thực hiện khởi công, thi công xây dựng công trình và lắp đặt thiết bị.
+ Thi công và lắp đặt thiết bị.
Trong giai đoạn này, quản lý dự án tập trung vào các công việc như quản lý phạm
vi, quản lý chi phí, quản lý thời gian và tiến độ, quản lý chất lượng, quản lý đấu thầu và
quản lý rủi ro của dự án.
Thực trạng quản lý dự án trong giai đoạn kết thúc đầu tư xây dựng, đưa công trình
vào khai thác sử dụng.
Nếu các kết quả do giai đoạn thực hiện đầu tư tạo ra tính đông bộ, giá thành thấp,
chất lượng tốt, đúng tiến độ, tại địa điểm thích hợp thì hiệu quả của hoạt động đầu tư chỉ
còn phụ thuộc trực tiếp vào quá trình tổ chức quản lý hoạt động của các kết quả đầu tư.
Làm tốt công việc của giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư tạo thuận lợi cho
quá trình tổ chức quản lý phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư. Nhìn chung trong
giai đoạn này bao gồm các công việc cụ thể như sau:
+ Nghiệm thu và hoàn thành công trình.
+ Hồ sơ hoàn công, hồ sơ quyết toán vốn đầu tư.
+ Thẩm định và phê duyệt hồ sơ hoàn công và hồ sơ quyết toán vốn đầu tư
+ Biên bản tổng nghiệm thu bàn giao công trình
+ Vận hành công trình.
+ Bảo hành công trình
Phân tích công tác quản lý dự án Khu đô thị mới Nghĩa Đô
Tòa nhà cao tầng CT2A thuộc tổng thể dự án khu đô thị mới Nghĩa Đô nên trong
giai đoạn chuẩn bị đầu tư và GPMB tác giả sẽ trình bày công tác chuẩn bị đầu tư và
GPMB của dự án Khu đô thị mới Nghĩa Đô.
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, dự án Khu đô thị mới Nghĩa Đô đã thực hiện đầy
đủ các bước, các công việc trong công tác chuẩn bị đầu tư. Dự án được thành lập sau quá
trình nghiên cứu nhu cầu nhà ở của người dân, mục tiêu phát triển quỹ nhà của UBND

thành phố Hà Nội và Nghị quyết của Chính Phủ, Bộ Xây dựng và UBND Hà Nội về việc
đẩy nhanh xây dựng các khu đô thị mới nhằm kéo giãn mức độ tập trung quá cao ở trung
tâm thành phố.
Dự án được lập bởi Công ty Tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội.
Các căn cứ lập dự án được thể hiện ở Phụ lục II.
Dự án được lập hiệu quả về mặt kinh tế với NPV = 37,965,689,216 VNĐ và thời
gian thu hồi vốn là sau 1 năm dự án đi vào hoạt động. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả về
tài chính của dự án được thể hiện ở Phụ lục III.
Dự án được thành lập sau quá trình nghiên cứu thị trường, khảo sát, lập dự án đầu
tư, thầm định dự án đầu tư và phê duyệt của Bộ Xây dựng, UBND thành phố Hà Nội, Sở
xây dựng Hà Nội và các sở ngành liên quan. Kết quả của quá trình chuẩn bị đầu tư là dự
án được phê duyệt và triển khai thực hiện. Tuy nhiên dự án được thành lập năm 2004,
năm 2007 Công ty HICC1 tiến hành cổ phần hóa và dự án không được xây dựng theo
như tiến độ đã được lập trong quá trình lập dự án. Tiến độ, doanh thu và chi phí của dự án
có quá nhiều thay đổi.
Trong giai đoạn thực hiện đầu tư
Giải phóng mặt bằng
Tổng chi phí đền bù GPMB: 21,906,236,930 đồng.
Trong quá trình GPMB dự án Khu đô thị Nghĩa Đô có những thuận lợi và khó khăn
sau:
- Thuận lợi:
+ Hầu hết đất trong phạm vi nghiên cứu là đất ruộng, hoa màu nên thuận lợi cho
công tác điều tra và thực hiện đền bù GPMB.
+ Phần sân đúc cấu kiện bê tông do Công ty HICC 1 quản lý sử dụng nên việc
GPMB khu vực này rất thuận lợi.
- Khó khăn:

+ Do dự án có diện tích lớn, liên quan đến nhiều bên nên công tác GPMB có nhiều
cản trở hơn.
+ Trong khu vực nghiên cứu, diện tích bị thu hồi phần nhiều là đất canh tác nông
nghiệp, việc mất đất canh tác sẽ gây ra một số khó khăn, gây mất việc làm và nguồn sinh
sống cho các hộ sản xuất nông nghiệp, gây phản ứng từ phía người dân, việc GPMB gặp
khó khăn.
+ Do ảnh hưởng từ việc bị thu hồi đất canh tác nông nghiệp nên người dân thường
xem xét về mức độ đền bù hợp lý trước khi di chuyển, nhất là khi một số dự án xung
quanh đã và đang được triển khai nên khi tiến hành đền bù GPMB phải xem xét, tham
khảo những dự án xung quanh đã tiến hành đền bù GPMB.
Lập kế hoạch đấu thầu và tổ chức đấu thầu
Công tác đầu thầu các hạng mục, công việc cho tòa nhà CT2A được Ban quản lý
các dự án tổ chức bao gồm cả hình thức đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế và chỉ định
thầu (cửa và vách kính chỉ định Eurowindow), bao gồm 2 phần việc chính là gói thầu tư
vấn và gói thầu thi công. Kế hoạch đấu thầu được tiến hành theo kế hoạch và dự kiến về
tiến độ của Công trình cho từng giai đoạn và từng hạng mục công việc. Tuy nhiên, dự án
kéo dài và có các công việc bị chậm hoặc lùi tiến độ nên kế hoạch đầu thầu cũng thay đổi
theo tiến độ thực tế của dự án. Công tác đầu thầu tại Công ty được ban quản lý các dự án
thực hiện theo đúng quy trình và có sự kiểm soát chặt chẽ của Bộ phận Kiểm soát nội bộ
Công ty, giảm thiếu thất thoát, lãng phí và hiện tượng “thông thầu” trong đấu thầu, lựa
chọn được nhà thầu tối ưu về năng lực, chi phí và chất lượng. Tuy nhiên, do quy trình đầu
thầu phức tạp, có nhiều gói thầu, bộ phận kiểm soát nội bộ nhiều trường hợp không có đủ
kiến thức chuyên môn để đánh giá nhà thầu nên thời gian đấu thầu kéo dài ảnh hưởng đến
tiến độ của dự án, có một số trường hợp các nhà thầu không đáp ứng được yêu cầu, tổ
chức đầu thầu lại lựa chọn nhà thầu và làm ảnh hưởng đến tiến độ của công tác đấu thầu.
Giám sát tiến độ dự án.


Yêu cầu về tiến độ dự án là rất quan trọng vì nếu dự án bị chậm tiến độ không
những gây lăng phí về mặt chi phí mà còn ảnh hưởng đến doanh thu của dự án, cơ hội

kinh doanh sau khi dự án hoàn thành. Dựa trên kế hoạch tổng thể thực hiện dự án và tiến
độ chi tiết của nhà thầu đã được phê duyệt để Ban quản lý các dự án và Ban quản lý dự
án khu đô thị mới Nghĩa Đô kiểm tra, đốc thúc và quản lý tiến độ thực hiện của các nhà
thầu. Trong quá trình triển khai thực hiện dự án thì giai đoạn bị chậm tiến độ nhiều là giai
đoạn thi công. Ban quản lý dự án đã quản lý tiến độ chi tiết với từng hạng mục, từng công
việc của từng nhà thầu theo bảng tiến độ đã được phê duyệt, có nhật ký hàng ngày về việc
thực hiện các công việc của các nhà thầu và có đánh giá định kỳ về tiến độ nhưng việc chậm
tiến độ là điều khó tránh khỏi và việc chậm tiến độ của từng hạng mục công việc không được
đưa vào sơ đồ GANTT để đánh giá ảnh hưởng của việc chậm tiến độ này với tiến độ tổng thể
của dự án. Nguyên nhân chính của việc chậm tiến độ này là do: việc chi trả vốn cho các nhà
thầu không đúng tiến độ cam kết trong hợp đồng, thiết kế thay đổi trong quá trình thực hiện dự
án và thường theo hướng bất lợi cho nhà thầu, năng lực nhà thầu không đáp ứng được tiến độ.
Giám sát chất lượng thi công
Trong công tác giám chất lượng thi công, cơ quan nhà nước, chủ đầu tư, ban quản
lý dự án đã phối hợp với nhà thầu tư vấn giám sát, đại diện bộ phận thiết kế giám sát các
nội dung sau:
- Kiểm tra và phê duyệt bản vẽ thiết kế và bản thuyết minh thiết kế bản vẽ thi
công của dự án.
- Kiểm tra các điều kiện khởi công.
- Kiểm tra sự phù hợp về năng lực của nhà thầu thi công với hồ sơ dự thầu và hợp
đồng xây dựng.
- Kiểm tra, giám sát chất lượng vật tư, vật liệu và thiết bị lắp đặt của Công trình.
Một số vật tư đã được chỉ định trong quá trình thiết kế, ví dụ: cột chống sét dùng của
hãng Helita – Pháp.
- Kiểm tra, giám sát trong quá trình thi công và sự phù hợp với thiết kế.


- Chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực cho một số hạng mục Công
trình .
- Tổ chức nghiệm thu công việc, bộ phận, giai đoạn và từng hạng mục công trình

theo đúng quy định của pháp luật.
Trong công tác quản lý chất lượng dự án thì Công ty đã thực hiện nghiêm túc, chặt
chẽ từ kiểm tra chất lượng vật liệu đầu vào, quá trình triển khai và nghiệm thu theo đúng
tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế đưa ra. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện dự án phát sinh
một số một số thay đổi tiết kế và tiêu chuẩn chất lượng thay đổi để phù hợp với việc thực
tế thực hiện dự án nhưng các thay đổi này vẫn đạt các tiêu chuẩn chất lượng đưa ra.
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Chi phí để thực hiện tòa nhà CT2A có nguồn tiền phân bổ hàng năm theo dự kiến
thực hiện các hạng mục và công việc nhưng kế hoạch phân bổ chi phí hầu như không có
ý nghĩa về mặt thực tiễn. Chi phí thanh toán cho các nhà thầu căn cứ vào từng hợp đồng
và nguồn vốn hiện có của chủ đầu tư và việc thanh toán thường chậm hơn với các điều
khoản trong hợp đồng nên các công việc thực hiện thường bị động và ảnh hưởng đến tiến
độ của dự án. Tuy nhiên, việc quản lý chi phí tại Công ty được quản và có bộ phận kiểm
soát chặt chẽ nên giảm thiếu việc thất thoát lãng phí trong đầu tư.
Trong giai đoạn kết thúc đầu tư, đưa công trình vào khai thác sử dụng
Hiện nay tòa nhà CT2A đã hoàn thành và đang nghiệm thu để hoàn thành bàn giao
cho các hộ gia đình. Tuy nhiên, trong quá trình nghiệm thu vướng một số thủ tục và hệ
thống PCCC chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra nên ban quản lý dự án Nghĩa Đô đang thực
hiện để đưa dự án vào sử dụng.
Đánh giá chung về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công
ty xây dựng số 1 Hà Nội giai đoạn 2010-2013.
Những kết quả đạt được
Với nền tảng kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực hoạt động xây dựng, công tác
quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty đạt được những kết quả sau:


- Chất lượng dự án: Công ty đã áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu
chuẩn 9001:2008 và thực hiện nghiêm túc tiêu chuẩn này cho dự án, mang lại những dự
án có chất lượng cao dựa trên nền tảng kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực xây dựng.
Với các dự án Công ty đã thực hiện đã được nghiệm thu đạt tiêu chuẩn chất lượng. Các

dự án thực hiện gần đây đạt chất lượng 14/14 dự án.
- Hoàn thành dự án trong kinh phí cho phép: Thông qua việc đấu thầu lựa chọn
nhà thầu và việc kiểm soát chặt chẽ, dự án được thực hiện trong phạm vi kinh phí cho
phép và giảm thất thoát, lãng phí. Với việc triển khai tòa nhà CT2A, chi phí dự kiến thực
hiện dự án là 195 tỷ đồng và chi phí thực tế thực hiện dự án là 165,7 tỷ đồng. Các dự án
Công ty thực hiện trong thời gian gần đây, với vai trò là các nhà thầu thi công, Công ty đã
thực hiện tất cả các dự án có lãi.
- Sử dụng nguồn vật lực hiệu quả và hữu hiệu: Việc phân tách công việc và tiến độ
thực hiện các công việc cũng như tiến độ của các nhà thầu trong cam kết thực hiện hợp
đồng là căn cứ cho Công ty có kế hoạch sử dụng máy móc, thiết bị và nguồn vật lực hiệu
quả. Ngoài ra, trong công tác quản lý dự án của Công ty có những mặt tích cực sau:
+ Quy trình quản lý dự án được áp dụng tương đối khoa học, chi tiết, cụ thể cho
từng mảng công việc trong quản lý và tuân thủ chặt chẽ nhưng quy định của bộ xây dựng.
+ Mô hình quản lý mà công ty áp dụng là mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý,
thành lập ban quản lý dự án trực thuộc. Ban QLDA tồn tại độc lập với các phòng chức
năng, được trao cho nhiều quyền hạn hơn để chủ động giải quyết các vấn đề phát sinh.
Các cán bộ trong ban quản lý dự án đều là những người có trình độ từ đại học trở lên có
năng lực chuyên môn. Việc quản lý dự án theo mô hình này đã rút ngắn được đáng kể
thời gian thực hiện dự án so với các mô hình khác.
+ Bên cạnh đó, công ty còn có một đội ngũ cán bộ công nhân viên có trình độ
chuyên môn vững vàng và lực lượng công nhân kỹ thuật lành nghề, máy móc thiết bị hiện
đại, các sản phẩm do công ty xây dựng luôn đảm bảo tính kỹ thuật, mỹ thuật, tiêu chuẩn
chất lượng đáp ứng yêu cầu của khách hàng.
+ Nội dung quản lý đã bao trùm vào mọi phương diện của dự án đầu tư như: an
toàn, chất lượng, tiến độ thời gian cũng như chi phí. Hoạt động quản lý được thực hiện


thường xuyên xuyên suốt quá trình thực hiện dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực
hiện đầu tư, thi công xây lắp, nghiệm thu đến khi bàn giao công trình đảm bảo cho dự án
tiến hành thuận lợi.

Một số hạn chế cần khắc phục và nguyên nhân của những hạn chế.
Hạn chế trong công tác quản lý dự án đầu tư XDCT tại Công ty
Với đặc thù của lĩnh vực xây dựng dân dụng, công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng
số 1 Hà Nội cũng như rất nhiều công ty xây dựng khác, công tác quản lý dự án còn một
số hạn chế. Hiệu quả của dự án đầu tư thường không đạt được kế hoạch đã đặt ra. Tiến độ
của dự án thường chậm hơn nhiều so với kế hoạch. Cụ thể công tác quản lý dự án của
công ty còn một số tồn tại sau.
 Công tác tổ chức quản lý
Trong quản lý và điều hành có sự chồng chéo và không thống nhất. Việc quản lý
dự án mang tính chủ quan, phụ thuộc vào bản thân công ty, điều này sẽ khiến công ty khó
phát hiện những sai sót của mình trong quá trình quản lý và ảnh hưởng trực tiếp đến chất
lượng dự án mà công ty thực hiện.
 Quy trình quản lý dự án đầu tư.
Quy trình quản lý dự án đầu tư của công ty rất chi tiết, cụ thể cho từng công việc
quản lý dự án. Tuy nhiên, trong từng khâu thực hiện của quy trình thường bị kéo dài thời
gian và rườm rà.
 Nội dung quản lý dự án.
Hoạt động quản lý dự án của công ty đã bao trùm tất cả các nội dung, tuy nhiên, đi
vào từng nội dung cụ thể thì hoạt động quản lý này chưa thật hiệu quả.
Công tác lập kế hoạch dự án còn nhiều yếu kém, kế hoạch dự án thường được lập
ra rất khả quan nhưng khi triển khai thì sai lệch và phải chỉnh sửa nhiều.
Công tác quản lý tiến độ tại công ty chưa được thực hiện một cách có hiệu quả,
các dự án mà công ty thực hiện thường bị chậm tiến độ rất nhiều so với kế hoạch đặt ra.
Công tác quản lý chất lượng: tuy đã được quan tâm nhưng ban quản lý các dự án
vẫn chưa xây dựng được một hệ thống chỉ tiêu theo dõi đánh giá hoàn chỉnh cũng như


một kế hoạch tổng hợp nhằm theo dõi việc đảm bảo chất lượng dự một cách chặt chẽ.
Công tác nghiệm thu, hoàn công, quyết toán công trình còn nhiều mặt hạn chế. Báo cáo
giám sát đánh giá đầu tư không đạt yêu cầu chất lượng, còn nặng về hình thức, chưa nêu

bật được những tồn tại và biện pháp khắc phục kịp thời. Chủ yếu các báo cáo này rất sơ
sài chưa nêu rõ những nội dung quan trọng mà chỉ mô tả một cách chung chung dự án.
Các báo cáo của các quý trong năm có tính chất lặp lại.Mặt khác, Công ty cổ phần từ năm
2007 nên hiện nay việc quản lý chất lượng đôi khi cũng mang tính đối phó và mong
muốn mang lại lợi ích cao hơn cho Chủ đầu tư.
Công tác quản lý chi phí cũng chưa thực sự có hiệu quả và bị động.


Công cụ quản lý.
Công cụ quản lý được sử dụng chủ yếu là những công cụ mang tính thủ công.

Phần mềm MS project chỉ được sử dụng khi lập tiến độ dự kiến của dự án, thời gian thực
hiện thực tế của các công việc ban QLDA thường sử dụng hệ thống bảng biểu, nhật ký thi
công…và không sử dụng phần mềm MS Project để điều chỉnh tiến độ và công việc của
các công việc theo sau để đáp ứng tiến độ tổng thể của dự án.
 Nhân tố con người.
Trình độ quản lý của các cán bộ trong ban QLDA chưa đồng đều, một số cán bộ
mới tham gia vào công tác QLDA
Tâm huyêt của người lao động không cao, làm việc mang tính thời vụ và không có
kế hoạch gắn bó lâu dài với Công ty.
Cán bộ thực hiện công tác quản lý theo kinh nghiệm và các hướng dẫn trong các
văn bản và thông tư của nhà nước, chưa linh hoạt để ứng dụng các công cụ kỹ thuật
QLDA vào trong công tác QLDA tại công ty nên khiến cho việc quản lý chưa đạt hiệu
quả cao nhất.
Nguyên nhân của hạn chế trong công tác quản lý dự án đầu tư XDCT tại Công ty
 Cơ cấu tổ chức
Năm 2007, HICC 1 tiến hành cổ phần hóa và tập đoàn Eurowindow Holding giữ trên
50% giá trị cổ phần và nắm quyền quản lý của Công ty, điều này làm cho cơ cấu tổ chức của

HICC 1 không rõ ràng, quản lý chồng chéo, chức năng nhiệm vụ không minh bạch, lộn
xộn. Các quy định đưa ra không kịp thời và đôi khi quyết định đưa ra không được thực
hiện đúng, người đưa ra chỉ đạo thực hiện không chịu trách nhiệm trước chỉ đạo đưa ra,
báo cáo không theo trình tự cấp quản lý.
 Nội dung quản lý dự án
Công tác lập kế hoạch dự án: Các cán bộ quản lý xa rời thực tế, không lường trước
được những khó khăn nảy sinh trong thực tế. Việc lập kế hoạch dự án còn mang tính
chiếu lệ, thiếu sự phối hợp giữa các phòng ban chức năng để kết hợp các lĩnh vực, tổng hợp
các số liệu thực tế trong bản kế hoạch dự án.
Quản lý tiến độ dự án: Dự án bị chậm tiến độ là do các thủ tục đầu tư bị chậm trễ,
khiến công tác phê duyệt dự án tốn nhiều thời gian. Ngoài ra, dự án còn bị thay đổi thiết
kế nhiều lần dẫn đến tốn nhiều thời gian phê duyệt và thường theo hướng bất lợi cho nhà
thầu, công trình phải ngừng trệ việc thi công. Nền kinh tế khủng hoảng ảnh hưởng đến
năng lực của chủ đầu tư và các nhà thầu và là nguyên nhân làm chậm tiến độ.
Công tác quản lý chi phí: Kinh phí không được phân bổ theo kế hoạch đưa ra, Ban
quản lý dự án thường bị động về nguồn kinh phí sử dụng, thanh toán cho các nhà thầu
thường quá chậm. Đây là nguyên nhân chính tác động làm dự án chậm tiến độ.
 Nhân tố con người:
Các cán bộ ban QLDA tuy đều là những người có trình độ đại học trở lên, tuy
nhiên hầu hết họ là những người được đào tạo về các mặt kinh tế kỹ thuật khác mà chưa
được đào tạo chính thức về nghiệp vụ và kiến thức quản lý một cách có hệ thống và khoa
học.
Chính sách đãi ngộ với người lao động rất thấp, sẵn sàng tuyển người mới chưa có
kinh nghiệm có mức thu nhập cao hơn người có kinh nghiệm cùng thực hiện một công
việc ảnh hưởng đến tâm lý của người lao động.
Bộ phận kiểm soát thường làm việc móc, không linh hoạt nên đôi khi gây tâm lý
ức chế cho người thực hiện.


Chương 4: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây

dựng Công trình tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội.
Trong chương này tác giá đã nêu ra một số mục tiêu của Công ty trong thời gian tới,
đánh giá những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và những thách thức trong công tác quản lý dự
án tại công ty. Từ đó đưa ra các giải pháp nhắm hoàn thiện công tác quản lý dự án tại Công ty.
Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại
Công ty xây dựng số 1 Hà Nội.
Thực hiện cơ cấu tổ chức rõ ràng, hợp lý.
Hoàn thiện công tác quản lý và chuyên môn cho đội ngũ các cán bộ quản lý dự án tại
công ty.
Hoàn thiện công tác quản lý đối với từng nội dung của dự án bao gồm: hoàn thiện công
tác lập kế hoạch dự án, hoàn thiện quy trình thực hiện dự án, hoàn thiện công tác quản lý thời
gian, tiến độ của dự án, hoàn thiện quản lý chi phí dự án, hoàn thiện quản lý chất lượng dự án,
hoàn thiện các công cụ quản lý dự án,
Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội với tiền thân là Công ty nhà
nước với nhiều năm kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án xây dựng, nhưng Công
ty vẫn còn nhiều điểm hạn chế trong công tác quản lý xây dựng Công trình. Sau quá trình
tìm hiểu Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Công trình tại Công ty và những kiến
thức tích lũy được trong quá trình học tập tại trường Đại học Kinh tế Quốc Dân, với đề tài
“:” Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại Công ty Cổ
phần đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội giai đoạn 2010-2020” tác giả đã nghiên cứu và
phân tích thực trạng công tác quản lý Công trình tại Công ty, từ đó đưa ra những nhận
định về những kết quả đạt được cũng như những hạn chế của Công ty trong công tác
quản lý dự án, đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế đó.