Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh

1


z

2


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA TÀI CHÍNH


ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG 5: KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU

CHỈNH

Giảng viên hướng dẫn

TS. NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN

Nhóm học viên

TRẦN THỊ HẰNG
TRẦN THỊ NGỌC TÂM
DƯƠNG DUY HÙNG
HUỲNH QUANG BẢO
Tháng 6/2017

MỤC LỤC

3


PHẦN 1: MỞ ĐẦU...................................................................................... 3
1. Đặt vấn đề............................................................................................................3

................................................................................................................................
2. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................3
3. Câu hỏi nghiên cứu.............................................................................................3

PHẦN 2: NỘI DUNG.................................................................................. 4
I.

Vay thế chấp bất động sản dư nợ điều chỉnh theo mức giá PLAM....4
1.
2.

II.

Khoản vay thế chấp bất động sản điều chỉnh thời gian vay...............6
1.
2.

III.

Tổng quan về PLAM.........................................................................................4
Ưu nhược điểm PLAM.....................................................................................5
Tổng quan..........................................................................................................6
Ưu nhược điểm..................................................................................................8

Khoản vay thế chấp bất động sản với lãi suất điều chỉnh...................9

Tổng quan về lãi suất điều chỉnh......................................................................9
Ưu nhược điểm của ARM...............................................................................10
Các phương thức vay ARMs..........................................................................12
3.1 ARM 1_Không trần thanh toán và trần lãi suất....................................12
3.2 ARM 2_Trần thanh toán.........................................................................14
3.3 ARM 3_Trần lãi suất...............................................................................15
3.4 FRM_Lãi suất cố định.............................................................................17
4. Nhận xét về các ARM và FRM.......................................................................17
IV. TỔNG KẾT............................................................................................................19
V. PHỤ LỤC...............................................................................................................20
1.
2.
3.

PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong chương trước, chúng ta đã thảo luận về (FRM) phương thức vay thế chấp
bất động sản với lãi suất cố định, trong đó đặc biệt là tìm hiểu các phương thức thanh
toán của FRM. Tuy nhiên, một vấn đề mà người cho vay và người đi vay phải đối mặt với
4


FRMs là lãi suất cố định từ ngày bắt đầu khoản vay và vẫn giữ cố định cho đến hết thời
gian vay khi khoản vay được thanh toán. Người đi vay và người cho vay có thể gánh chịu
nhiều tổn thất khi lãi suất trên thị trường thay đổi. Các tổn thất do người cho vay gánh
chịu có thể là do sự gia tăng lợi ích của người đi vay. Những người cho vay chịu rủi ro
khi lãi suất tăng, do khoản thanh toán sẽ giảm xuống, trong khi ngược lại, khi lãi suất

giảm, người đi vay sẽ có động cơ tất toán khoản vay cũ bằng khoản vay mới với lãi suất
ưu đãi hơn. Ở chương này chúng ta sẽ tìm hiểu về các khoản vay thế chấp bất động sản
có thể điều chỉnh theo dư nợ, thời gian vay hoặc theo lãi suất.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Chúng ta bắt đầu nghiên cứu tổng quát về khoản vay thế chấp dư nợ điều chỉnh
theo mức giá (PLAM). Sau đó chúng ta sẽ tìm hiểu các khoản vay thế chấp điều chỉnh
thời gian vay. Tiếp theo là nghiên cứu về khoản vay thế chấp theo lãi suất có điều chỉnhARMS. Chúng ta cũng xem xét đến cách thức các khoản vay thế chấp có thể được tính
toán theo FRMs và ARMs theo các điều khoản vay khác nhau.
3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Khoản vay thế chấp điều chỉnh dư nợ theo mức giá (PLAM) là gì?
Khoản vay thế chấp điều chỉnh thời gian vay là gì?
Các khoản vay thế chấp theo lãi suất có điều chỉnh-ARMs là gì?

PHẦN 2: NỘI DUNG
I.

Vay thế chấp bất động sản dư nợ điều chỉnh theo mức giá
PLAM
1. Tổng quan về PLAM
1.1 Khái niệm

5


Khoản vay thế chấp bất động sản dư nợ điều chỉnh theo mức giá là khoản vay được
sử dụng để điều chỉnh lạm phát. Lãi suất của khoản vay này không thay đổi, nhưng khoản
dư nợ được điều chỉnh định kỳ dựa trên tỷ lệ lạm phát. Những điều chỉnh này được thực
hiện dựa trên sự điều chỉnh theo một chỉ số giá thích hợp, chẳng hạn như chỉ số giá tiêu

dùng (CPI).
1.2 Đặc điểm

Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định dư nợ điều chỉnh theo mức giá
PLAM là khoản vay có lãi suất cố định nhưng dư nợ sẽ điều chỉnh định kỳ theo chỉ số
giá. Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi, chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi
trong suốt thời gian vay.

Ví dụ 1: Một khoản vay thế chấp PLAM có dư nợ ban đầu là 1000$, thời gian vay
3 năm với lãi suất 10%/năm, định kỳ điều chỉnh dư nợ vào đầu mỗi năm, giả sử chỉ số giá
trong 3 năm tới lần lượt là 5%, 6%, 7%. Yêu cầu lập bảng kế hoạch trả nợ theo tháng
cho từng năm.
Bước 1: Điều chỉnh dư nợ đầu kỳ
Bước 2: Tính PMT
PV = PMT *


PMT =

Bước 3: Lập bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 1)
2. Ưu nhược điểm của PLAM

Ưu điểm:

6


 Đối với người vay:


Người vay có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ trong thời gian
đầu thường là 1 năm nên chi phí sử dụng nợ vay có thể xác định trong thời
gian điều chỉnh dư nợ.



Dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá, nên khi chỉ số giá giảm thì số tiền người
vay phải trả sẽ giảm, có lợi cho người vay.



Hạn chế được rủi ro lãi suất khi lãi suất thị trường tăng.

 Đối với bên cho vay:


Lãi suất trong thời gian vay là lãi suất cố định nên có thể xác định được
nguồn lãi thu được trong thời gian vay.



Xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian vay thường là 1
năm



Số dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số giá CPI, nên khi chỉ số giá CPI tăng sẽ
làm số tiền người cho vay nhận được gia tăng nên có lợi cho bên cho vay.



Hạn chế được rủi ro lạm phát vì dư nợ đã được điều chỉnh theo chỉ số giá

Nhược điểm:
 Đối với người vay:


Người đi vay phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất cố định, nhưng dư
nợ lại được điều chỉnh nên khoản phải trả sẽ thay đổi trong thời gian vay.



Dư nợ bị phụ thuộc vào chỉ số giá CPI, nên khi chỉ số giá CPI tăng số tiền
người vay phải trả sẽ gia tăng sẽ và sẽ gây tổn thất cho người đi vay.

7




Đòi hỏi người đi vay phải có thu nhập ổn định để có thể thanh toán khoản
lãi và gốc khi chỉ số giá CPI thay đổi.

 Đối với bên cho vay:


Lãi suất cố định nhưng dư nợ lại được điều chỉnh như theo chỉ số giá nên
khi chỉ số giá giảm sẽ làm tổn thất cho bên cho vay.



Khi lãi suất trên thị trường tăng lên thì bên cho vay sẽ chịu tổn thất do mức
lãi suất cố định.



Bên cho vay phải chịu các khoản phí phát sinh khi thông báo điều chỉnh dư
nợ.

II.

Khoản vay thế chấp bất động sản điều chỉnh thời gian vay
1. Tổng quan

Khoản vay thế chấp bất động sản điều chỉnh thời gian vay là khoản vay có thời
gian vay được điều chỉnh theo thỏa thuận giữa người cho vay và người đi vay, dựa trên
nhu cầu và mục đích sử dụng tài sản của người đi vay. Khoản vay này theo quy định được
vay trong một khoảng thời gian cụ thể theo hợp đồng, nhưng thời gian vay được thỏa
thuận có thể ngắn hơn.
Ví dụ 2: Khoản vay thế chấp 100.000$, thời gian vay 30 năm, lãi suất 12%/năm.
Kỳ ghép lãi theo tháng. Giả sử theo thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay thì
khoản nợ vay này có thể thanh toán theo yêu cầu vào cuối năm thứ 10, thực hiện theo
phương thức khấu trừ toàn phần. Yêu cầu lập bảng kế hoạch trả nợ và tính số tiền mà
người đi vay phải thanh toán cho ngân hàng vào cuối năm thứ 10.
Bước 1: Tính PMT
Bước 2: Tính khoản nợ gốc, lãi vay và số dư nợ đầu kỳ.

8

Bước 3: Lập bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 2).
Từ bảng kế hoạch trả nợ, nếu khoản vay phải trả ngay vào cuối năm thứ 10 thì số
tiền phải trả bằng với số dư cuối năm đó.
PMT =
= PMT *

= 1028.61
= 93418

Ví dụ 3: Khoản vay thế chấp 100.000$, thời gian vay 10 năm, lãi suất cố định
12%/năm. Kỳ ghép lãi theo tháng, thực hiện theo phương thức khấu trừ toàn phần.
Yêu cầu lập bảng kế hoạch trả nợ.
Bước 1: Tính PMT
PMT = = 1434.71
Bước 2: Tính khoản nợ gốc, lãi vay và dư nợ đầu kỳ.
Bước 3: Lập bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 3).
2. Ưu nhược điểm

Ưu điểm
 Đối với người vay :
 Được lựa chọn thời gian vay phù hợp với mục đích sử dụng tài sản.
 Tính toán được số tiền phải trả cho người cho vay, chủ động được kế hoạch

trả nợ nếu lựa chọn được thời gian vay.
 Do lãi suất cố định nên lãi suất tăng lên người đi vay sẽ được lợi do khoản
vay sẽ không bị điều chỉnh theo lãi suất.
 Đối với người cho vay :
 Chủ động tính toán được số tiền thu được được nếu thời gian vay được xác


định
Do lãi suất cố định nên lãi suất giảm, người cho vay sẽ được lợi do khoản

vay sẽ không bị điều chỉnh theo lãi suất.
Nhược điểm
9


 Đối với người vay
 Đòi hỏi người đi vay cần phải có thu nhập ổn định để có thể thanh toán

khoản vay khi đến thời điểm trả nợ trước hạn theo thỏa thuận.
 Do lãi suất cố định nên lãi suất giảm, người đi vay vay sẽ thiệt hại do khoản
vay sẽ không được điều chỉnh theo lãi suất.
 Đối với người cho vay
 Nếu thời gian vay thỏa thuận ngắn hơn thời gian theo quy định trên hợp

đồng thì người cho vay sẽ bị thiếu hụt khoản tiền lãi của khoản vay do bị


thanh toán trước.
Do lãi suất cố định nên lãi suất tăng lên người cho vay sẽ thiệt hại do khoản
vay sẽ không được điều chỉnh theo lãi suất.

III.

Khoản vay thế chấp bất động sản với lãi suất điều chỉnh
1. Tổng quan về lãi suất điều chỉnh và lãi suất cố định.

Lãi suất thả nổi: lãi suất được điều chỉnh theo từng thời kỳ, biến đổi theo thời

gian. Mức điều chỉnh và kỳ điều chỉnh lãi suất sẽ theo thỏa thuận giữa khách hàng và
ngân hàng (không trái với Pháp luật) và được quy định rõ trên Hợp đồng vay vốn. Thông
thường kỳ điều chỉnh lãi suất là 03 tháng/lần, 06 tháng/lần hoặc 1 năm/lần; mức điều
chỉnh lãi suất thường được tính bằng Lãi suất tiền gửi tiết kiệm lớn hơn hoặc bằng 12
tháng (tùy mỗi Ngân hàng) + biên độ nhất định (nhưng không vượt quá mức khống chế
trần lãi suất của Ngân hàng nhà nước); hoặc bằng lãi suất cho vay công bố của Ngân
hàng tại thời điểm điều chỉnh + biên độ lợi nhuận. Thông thường áp dụng trong cho vay
trung và dài hạn.
Ví dụ 4 : A vay thế chấp 20 triệu đồng, thời hạn vay 2 năm với mức lãi suất
9%/năm trong năm đầu. Lãi suất điều chỉnh từ năm thứ 2. Kỳ ghép lãi theo tháng. Khấu
trừ toàn phần. Yêu cầu lập bảng kế hoạch trả nợ.
•

Hai trường hợp điều chỉnh lãi suất.

+ Lãi suất điều chỉnh giảm 8%.

10


+ Lãi suất điều chỉnh tăng 13%.
•

Bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 4)
Trong khi đó lãi suất cố định: lãi suất được ấn định 1 mức cụ thể trên hợp đồng

vay vốn, không chịu tác động của những biến động lãi suất thị trường. Lãi suất này sẽ
không thay đổi trong suốt thời gian vay vốn tại ngân hàng. Thông thường áp dụng trong
cho vay ngắn hạn.
Ví dụ 5: B vay thế chấp 20 triệu đồng, thời hạn vay 2 năm mức lãi suất cố định

12%/năm. Kỳ ghép lãi theo tháng. Thực hiện theo phương thức khấu trừ toàn phần. Yêu
cầu lập bảng kế hoạch trả nợ.
•



Bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 5)
2. Ưu nhược điểm của ARM so với FRM

Lãi suất cố định.

Ưu điểm.
 Đối với người cho vay
 Xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong suốt thời gian cho vay.
 Lãi suất cho vay thường cao hơn so lãi suất điều chỉnh.
 Không tốn chi phí thông báo điều chỉnh dư nợ hay lãi suất.
 Đối với người vay
 Chi phí sử dụng vốn vay có thể xác định, tính toán được các khoản thanh

toán định kỳ để cân đối kế hoạch tài chính.
 Không bị tác động bởi biến động lãi suất thị trường.
 Hạn chế rủi ro vỡ nợ.
Nhược điểm.
 Đối với người cho vay
 Trường hợp lãi suất thị trường tăng, bên cho vay chịu tổn thất khi không

thu được lãi cao hơn.
 Đối với người vay

11



Trường hợp lãi suất trên thị trường giảm, người đi vay sẽ chịu tổn thất khi

thanh toán khoản vay.
 Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn đinh, đảm bảo khả năng thanh toán.
 Lãi suất cho vay cao và bị hạn chế về điều khoản trả trước.
 Lãi suất điều chỉnh.

Ưu điểm.
 Đối với người cho vay
 Áp dụng lãi suất điều chỉnh sẽ phù hợp trong điều kiện nền kinh tế có nhiều

biến động  hạn chế rủi ro lãi suất.
 Xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian thường là 1 năm
 Đối với người vay
 Người vay có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ trong thời gian
đầu thường là 1 năm.
 Có thể hưởng được lãi suất ưu đãi ban đầu theo thỏa thuận.
 Trường hợp lãi suất điều chỉnh giảm, khoản thanh toán định kỳ thấp sẽ có
lợi cho người vay.
Nhược điểm.
 Đối với người cho vay
 Không loại trừ được hết rủi ro lãi suất khi thị trường biến động sau khi điều

chỉnh về lãi suất.
 Khoản thời gian điều chỉnh càng lâu, rủi ro lãi suất của người cho vay càng
lớn.

 Phải luôn theo dõi tình hình tài chính của khách hàng để hạn chế rủi ro vỡ
nợ nếu có sự biến động lãi suất.
 Bên cho vay phải chịu các khoản phí phát sinh khi thông báo điều chỉnh lãi
suất.
 Đối với người vay
 Khách hàng sẽ khó khăn trong chủ động về mặt tài chính nếu lãi suất điều
chỉnh từ kỳ sau.

12




Trường hợp lãi suất thị trường điều chỉnh biến động tăng, người đi vay phải

trả một khoản thanh toán định kỳ cao hơn.
 Đòi hỏi người đi vay phải có thu nhập ổn định để có thể thanh toán khoản
lãi và gốc khi lãi suất được điều chỉnh.
3. Các phương thức vay của ARM
3.1 ARM I_Không có trần thanh toán và trần lãi suất
Ví dụ 6: Khoản vay 60.000$, thời gian vay là 30 năm, lãi suất năm đầu 8%/năm.
Thời gian điều chỉnh 1 năm một lần, bắt đầu điều chỉnh từ năm thứ 2. Lãi suất điều chỉnh
tính theo chỉ số (lãi suất cho vay cơ bản của NHNN) + biên độ. Không có trần thanh toán,
không có trần lãi suất, không khấu trừ âm. Thực hiện theo phương thức khấu trừ toàn
phần, biên độ 2%. Chỉ số lần lượt các năm 2,3,4, 5..lần lượt là 10%, 13%, 15%, 10%...
Yêu cầu lập bảng kế hoạch trả nợ.
Bước 1: Tính PMT
Bước 2: Tính khoản nợ gốc, lãi vay và dư nợ đầu kỳ.
Bước 3: Lập bảng kế hoạch trả nợ.
•

Bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 6).
Ví dụ 7: Một khoản vay 60.000$, thời gian vay 30 năm, lãi suất 12%/năm. Kỳ

ghép lãi theo tháng. Yêu cầu tính số tiền mà doanh nghiệp phải thanh toán hàng kỳ cho
ngân hàng theo phương thức thanh toán giảm dần CAM, lập bảng kế hoạch trả nợ.
Các khoản vay thế chấp bất động sản thanh toán giảm dần CAM thường được xác định
qua các bước sau:
Bước 1: Xác định khoản thanh toán nợ gốc hàng kỳ
Khoản thanh toán nợ gốc hàng kỳ = nợ gốc/tổng số kỳ trả nợ

13


Bước 2: Xác định tiền lãi phải trả hàng kỳ dựa trên dư nợ đầu kỳ
Bước 3: Xác định tổng số tiền thanh toán hàng kỳ
Tổng số tiền thanh toán hàng kỳ = Khoản thanh toán nợ gốc hàng kỳ + lãi hàng kỳ
•

Bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 7).

Ưu điểm:
 Đối với người vay
 Người vay có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ trong thời gian

đầu thường là 1 năm.
Có lãi suất bắt đầu thấp nên người đi vay được lợi trong thời gian đầu.
Trường hợp lãi suất điều chỉnh giảm, người đi vay sẽ có lợi.
 Đối với người cho vay :
 Xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian đầu.

 Lãi suất điều chỉnh có thể tăng tương ứng với lãi vay nhận được tăng cao,



khoản thanh toán định kỳ tăng.. Người cho vay đã chuyển rủi ro lãi suất cho
người đi vay.
Nhược điểm:
 Đối với người vay
 Không có trần thanh toán nên khoản thanh toán kỳ tiếp theo có thể tăng cao

hơn kỳ trước, tăng cao hơn dự đoán. Khó khăn trong việc lập kế hoạch trả


nợ, phân bổ chi tiêu.
Không có trần lãi suất, lãi suất có thể tăng rất cao, ngoài tầm kiểm soát. Rất

rủi ro cho người đi vay.
 Đòi hỏi người vay cần có một nguồn thu nhập cực kỳ ổn định.
 Đối với người cho vay :
 Lãi suất bắt đầu của ARM I thấp, người đi vay nhận được lãi suất thấp hơn
so với các phương thức vay ARM II, ARM III, FRM. Và nếu người đi vay
thanh toán nợ trước hạn, người cho vay chịu thiệt vì không thu được tiền


lãi.
Rủi ro vỡ nợ tăng cao.
14


III.2 ARM II_ Trần thanh toán

Ví dụ 8: Khoản vay 60.000$, thời gian vay là 30 năm, lãi suất năm đầu là
9%/năm. Thời gian điều chỉnh 1 năm một lần, bắt đầu điều chỉnh từ năm thứ 2. Có trần
thanh toán là 7,5% , không có trần lãi suất, có khấu trừ âm. Thực hiện theo phương thức
khấu trừ toàn phần. Giả sử theo thỏa thuận người cho vay và người đi vay, áp dụng mức
trần thanh toán 7,5% trong 5 năm đầu tiên, bắt đầu năm thứ 6 thực hiện theo phương thức
khấu hao toàn phần. Yêu cầu lập bảng kế hoạch trả nợ.
Bước 1: Tính PMT
Bước 2: Tính lãi vay, lãi còn lại và dư nợ đầu kỳ.
Bước 3: Lập bảng kế hoạch trả nợ.
•

Bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 8).

Ưu điểm:
 Đối với người vay
 Người vay có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ trong thời gian


đầu thường là 1 năm.
Có lãi suất bắt đầu cao hơn ARM I, thấp hơn ARM III và FRM. Do đó

người đi vay được hưởng lợi trong giai đoạn đầu.
 Có trần thanh toán nên người đi vay có thể kiểm soát được khoản thanh


toán tăng với mức cho phép, không tăng quá đột ngột, quá nhiều.
Có khấu trừ âm nên khoản thanh toán vượt mức được khấu trừ âm, giảm áp

lực thanh toán cho người đi vay vào kỳ có khoản thanh toán vượt mức.

 Đối với người cho vay :
 Xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian đầu thường là 1
năm.

15




Không có trần lãi suất, lãi suất có thể tăng đến mức không giới hạn tương
ứng với lãi vay nhận được tăng cao theo thị trường. Người cho vay đã

chuyển rủi ro cho người đi vay.
 Lãi suất giai đoạn đầu cao hơn ARM I nên người cho vay nhận được lãi
nhiều hơn so với phương thức ARM I.
Nhược điểm:
 Đối với người vay
 Không có trần lãi suất nên có khả năng phải trả lãi suất rất cao, thậm chí

ngoài khả năng. Rủi ro vỡ nợ cho người đi vay.
 Khấu trừ âm vừa có ưu điểm như kể trên nhưng bên cạnh đó cũng có nhược
điểm vì làm tăng dư nợ đầu kỳ, tăng áp lực trả nợ cho người vay.
 Người vay cần có kể hoạch chủ động trả nợ hợp lý và nguồn thu nhập ổn
định.
 Đối với người cho vay :
 Có trần thanh toán và khấu trừ âm nên khoản thanh toán vượt quá trần,
người cho vay không được nhận phần chênh lệch liền mà được cộng vào dư
nợ gốc.
 Lãi suất điều chỉnh giảm, người cho vay chịu thiệt.
III.3 ARM III_ Trần lãi suất

Ví dụ 9: Khoản vay 60.000$, thời gian vay là 30 năm, lãi suất năm đầu là
11%/năm. Thời gian điều chỉnh 1 năm một lần, bắt đầu điều chỉnh từ năm thứ 2. Không
có trần thanh toán, có trần tăng lãi suất là 2%/năm, không có khấu trừ âm. Thực hiện theo
phương thức khấu trừ toàn phần. Yêu cầu lập bảng kế hoạch trả nợ.
Bước 1: Tính PMT
Bước 2: Tính khoản nợ gốc, lãi vay và dư nợ đầu kỳ
Bước 3: Lập kế hoạch trả nợ.
•

Bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 9).
16


Ưu điểm:
 Đối với người vay
 Người vay có thể tính toán được khoản thanh toán định kỳ trong thời gian

đầu thường là 1 năm.
 Lãi suất bắt đầu thấp hơn FRM, người đi vay được lợi trong giai đoạn đầu


nếu so với lãi suất vay theo phương thức FRM.
Có trần lãi suất nên lãi suất không tăng quá mức cho phép, hạn chế rủi ro

cho người đi vay.
 Ít rủi ro nhất cho người đi vay so với ARM I, ARM II.
 Hạn chế rủi ro lãi suất.
 Đối với người cho vay :
 Xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong thời gian đầu thường là 1

năm.
 Lãi suất gian đoạn đầu cao hơn phương thức ARM I, ARM II, người cho
vay hưởng lợi.
Nhược điểm:
 Đối với người vay
 Lãi suất bắt đầu cao hơn so với ARM I, ARM II, do đó giai đoạn đầu người

đi vay trả lãi vay nhiều hơn so với ARM I, ARM II.
 Đối với người cho vay :
 Lãi suất giai đoạn đầu thấp hơn FRM nên người đi vay nhận được lãi vay ít


hơn so với lãi suất cố định theo phương thức FRM
Có trần lãi suất, lãi suất không tăng quá mức trần. Do đó dù lãi suất thị
trường có cao thì người cho vay cũng không nhận được phần tăng lãi suất



so với thị trường.
Chịu ảnh hưởng rủi ro lãi suất.

III.4 FRM_Lãi suất cố định.

Ví dụ 10: Một khoản vay 60.000$, thời gian vay là 30 năm, lãi suất cố định
14%/năm. Thực hiện theo phương thức khấu trừ toàn phần. Yêu cầu lập bảng kế hoạch
trả nợ.
17


•

Bảng kế hoạch trả nợ (Phụ lục 10).
4. Nhận xét về các ARM và FRM.
ARM I
Lãi suất ban đầu

•

ARM II

ARM III

FRM

ARM I < ARM II < ARM II < FRM

Trần thanh toán

Không

Có

-

Trần lãi suất

Không

Không

Có

Khấu trừ âm

-

Có

-

Khoản vay FRM có lãi suất cố định trong suốt thời gian vay nên chỉ số lãi suất cao
nhất, lãi suất FRM đã bao gồm tất cả các rủi ro mà người cho vay phải gánh chịu
(tính tại mức cao nhất).

•

Khoản vay ARM III có lãi suất cao hơn ARM II và ARM I, vì khoản vay ARM III
có trần lãi suất, dù lãi suất thị trường tăng cao thế nào thì lãi suất chỉ tăng tối đa ở
mức trần, sẽ giảm rủi ro lãi suất đối với người vay. Biểu hiện khi lãi suất thị
trường tăng mạnh sẽ chuyển rủi ro sang bên cho vay. Bên cho vay đòi hỏi lãi suất
ban đầu cao đề bù đắp rủi ro

•

Khoản vay ARM II có lãi suất cao hơn ARM I, vì khoản vay ARM II có điều
khoản trần thanh toán, và được khấu trừ âm. Bên cho vay sẽ không thu đủ khoản
lãi phát sinh, phải tạm hoãn thu, nợ gốc gia tăng đồng nghĩa với mức rủi ro tính
trên tài sản sẽ tăng, đòi hỏi phần bù rủi ro cao hơn khoản vay ARM I, lãi suất sẽ
cao hơn. Lãi suất tăng cao thì người đi vay cũng chỉ thanh toán định kì với mức
trần thanh toán. Phần dư còn lại khấu trừ âm vào nợ gốc, từ đó giảm gánh nặng

thanh toán định kỳ cho người đi vay. Bên cho vay có khả năng không thu đủ lãi
phát sinh.

18


•

Khoản vay ARM I có lãi suất ban đầu thấp nhất, vì không có các điều khoản ưu
đãi.

 Do đó, ARM I bắt đầu với mức lãi suất thấp nhất vì người đi vay gánh chịu mọi rủi ro lãi

suất, mức lãi suất ban đầu hấp dẫn với người đi vay. ARM II và ARM III có lãi suất bắt
đầu cao hơn. FRM có lãi suất ban đầu cao nhất so với ARM.
Chỉ tiêu

FRM

ARMs

Thời điểm xác định lãi suất

Xác định 1 lần ngay tại thời
điểm phát sinh lãi vay

Xác định nhiều lần tại từng
thời điểm điều chỉnh

Lãi suất trong thời gian vay

Lãi suất ban đầu duy trì suốt thời
gian vay

Điều chỉnh định kỳ, lãi suất
chỉ duy trì trong một khoảng
thời gian

Không biến động

Bị biến động, lãi suất có thể
tăng hoặc giảm

Rủi ro lãi suất đối với người
cho vay tính vào lãi suất

Cao

Thấp

Rủi ro vỡ nợ đối với người
cho vay tính vào lãi suất

Cao

Thấp

Khoản thanh toán định kỳ

Xác định trước

Xác định trong một khoản
thời gian nhất định

Mức độ ưa thích rủi ro của
người đi vay

Không thích rủi ro

Ưu thích rủi ro.

Lợi ích của người cho vay

Khi lãi suất thị trường > Lãi suất
vay

Lãi suất thị trường < Lãi suất
vay

Biến động lãi suất

IV.

TỔNG KẾT

19


Trong chương này, chúng ta đã chỉ ra rằng các điều khoản của khoản vay thế chấp
có thể được sửa đổi để phù hợp với yêu cầu của người cho vay hoặc người đi vay. Các

khoản vay thế chấp có thể điều chỉnh trở nên cần thiết theo thời gian, tùy thuộc vào tốc
độ tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ lạm phát kỳ vọng. Trong nhiều trường hợp, khi tỷ lệ lạm
phát kỳ vọng tăng và trở nên bất ổn hơn, câu hỏi đặt ra là liệu người đi vay hoặc cho vay
sẽ chịu rủi ro lãi suất thay đổi thế nào trong tương lai. Trong khoảng thời gian này, vay lãi
suất cố định trở nên rất tốn kém cho khách hàng vay vì lãi suất cố định và các khoản
thanh toán thế chấp tăng nhanh ở mức cao hơn so với thu nhập người vay. Sự mất cân
bằng giữa khoản thanh toán tiền vay và thu nhập người vay thúc đẩy cả người đi vay và
người cho vay tìm cách sửa đổi hợp đồng vay để các mức thanh toán khoản vay là tương
xứng với thu nhập người vay hiện tại. Lãi suất thế chấp điều chỉnh (ARM) khi vay cung
cấp một giải pháp cho vấn đề mất cân bằng này. Thông qua một loạt các lựa chọn, bao
gồm các chỉ số điều chỉnh được lựa chọn cho lãi suất ARM, sự biến động của các chỉ số,
tần suất điều chỉnh thanh toán, khấu hao hàng năm và trần lãi suất trong vòng đời khoản
vay, và khấu trừ âm, và các tính năng khác, người cho vay và người đi vay có thể thương
lượng số tiền vay và cách thanh toán với kết quả trong thỏa thuận chia sẻ rủi ro lãi suất
thích hợp cho tất cả các bên.

20


PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Khoản vay thế chấp lãi suất cố định dư nợ điều chỉnh theo mức giá
(PLAM).
Thán
g
1
2
3
4
5
6

7
8
9
10
11
12
CK
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
CK
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34

35
36
CK

Dư nợ ĐK
1050
1025
1000
974
948
922
896
870
843
816
789
762
734
778
749
719
689
659
629
598
567
536
504
473
441

408
437
402
367
332
296
260
224
187
151
113
76
38
0

Nợ gốc
25,1
25,3
25,6
25,8
26,0
26,2
26,4
26,6
26,9
27,1
27,3
27,5

PMT

Trả lãi
8,8
8,5
8,3
8,1
7,9
7,7
7,5
7,2
7,0
6,8
6,6
6,3

Tổng
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9
33,9

29,4
29,7

29,9
30,2
30,4
30,7
30,9
31,2
31,4
31,7
32,0
32,2

6,5
6,2
6,0
5,7
5,5
5,2
5,0
4,7
4,5
4,2
3,9
3,7

35,9
35,9
35,9
35,9
35,9
35,9

35,9
35,9
35,9
35,9
35,9
35,9

749
719
689
659
629
598
567
536
504
473
441
408

34,8
35,1
35,4
35,7
36,0
36,3
36,6
36,9
37,2
37,5

37,8
38,1

3,6
3,4
3,1
2,8
2,5
2,2
1,9
1,6
1,3
0,9
0,6
0,3

38,4
38,4
38,4
38,4
38,4
38,4
38,4
38,4
38,4
38,4
38,4
38,4

402

367
332
296
260
224
187
151
113
76
38
0

Dư nợ CK
1.025
1.000
974
948
922
896
870
843
816
789
762
734

21


Phụ lục 2: Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định điều chỉnh thời

hạn vay. (Thanh toán trước hạn cuối năm thứ 10).
Tháng

Dư nợ ĐK

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

26
27

100000
99971
99942
99913
99884
99854
99824
99794
99763
99732
99701
99669
99637
99605
99572
99539
99506
99473
99439
99405
99370
99335
99300
99264
99228
99192
99155

Nợ gốc
28,6
28,9
29,2
29,5
29,8
30,1
30,4
30,7
31,0
31,3
31,6
31,9
32,2
32,6
32,9
33,2
33,6
33,9
34,2
34,6
34,9
35,3
35,6
36,0
36,3
36,7
37,1

PMT
Trả lãi
1000,0
999,7
999,4
999,1
998,8
998,5
998,2
997,9
997,6
997,3
997,0
996,7
996,4
996,0
995,7
995,4
995,1
994,7
994,4
994,0
993,7
993,4
993,0
992,6
992,3
991,9
991,6

Dư nợ CK
Tổng
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6

99971
99942
99913
99884
99854
99824
99794
99763
99732
99701
99669
99637
99605
99572
99539
99506
99473
99439
99405
99370
99335
99300
99264
99228
99192
99155
99118

22

28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56

57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68

99118
99081
99043
99005
98966
98927
98888
98848
98808
98767
98727
98685
98643
98601
98559
98516
98472

98428
98384
98339
98294
98248
98202
98156
98108
98061
98013
97964
97916
97866
97816
97766
97715
97663
97611
97559
97506
97452
97398
97343
97288

37,4
37,8
38,2
38,6
39,0

39,3
39,7
40,1
40,5
40,9
41,3
41,8
42,2
42,6
43,0
43,5
43,9
44,3
44,8
45,2
45,7
46,1
46,6
47,1
47,5
48,0
48,5
49,0
49,5
50,0
50,5
51,0
51,5
52,0
52,5

53,0
53,6
54,1
54,6
55,2
55,7

991,2
990,8
990,4
990,0
989,7
989,3
988,9
988,5
988,1
987,7
987,3
986,9
986,4
986,0
985,6
985,2
984,7
984,3
983,8
983,4
982,9
982,5
982,0

981,6
981,1
980,6
980,1
979,6
979,2
978,7
978,2
977,7
977,1
976,6
976,1
975,6
975,1
974,5
974,0
973,4
972,9

1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6

1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6

99081
99043
99005
98966
98927
98888
98848
98808
98767
98727
98685
98643
98601
98559
98516
98472
98428
98384
98339
98294
98248
98202
98156
98108
98061
98013
97964
97916
97866

97816
97766
97715
97663
97611
97559
97506
97452
97398
97343
97288
97233

23


69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82

83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109

97233
97176

97119
97062
97004
96945
96886
96826
96766
96705
96644
96581
96519
96455
96391
96326
96261
96195
96128
96061
95993
95924
95855
95785
95714
95643
95571
95498
95424
95350
95275
95199

95122
95045
94967
94888
94808
94727
94646
94564
94481

56,3
56,9
57,4
58,0
58,6
59,2
59,8
60,3
61,0
61,6
62,2
62,8
63,4
64,1
64,7
65,3
66,0
66,7
67,3
68,0

68,7
69,4
70,1
70,8
71,5
72,2
72,9
73,6
74,4
75,1
75,9
76,6
77,4
78,2
78,9
79,7
80,5
81,3
82,2
83,0
83,8

972,3
971,8
971,2
970,6
970,0
969,5
968,9
968,3

967,7
967,1
966,4
965,8
965,2
964,6
963,9
963,3
962,6
962,0
961,3
960,6
959,9
959,2
958,6
957,9
957,1
956,4
955,7
955,0
954,2
953,5
952,7
952,0
951,2
950,4
949,7
948,9
948,1
947,3

946,5
945,6
944,8

1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6

1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6

97176
97119
97062
97004
96945
96886
96826
96766
96705
96644
96581
96519
96455
96391

96326
96261
96195
96128
96061
95993
95924
95855
95785
95714
95643
95571
95498
95424
95350
95275
95199
95122
95045
94967
94888
94808
94727
94646
94564
94481
94397

24

110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
CK

94397
94312
94227
94141
94053
93965
93876
93786
93696
93604
93511
93418

84,6
85,5
86,3

87,2
88,1
89,0
89,8
90,7
91,7
92,6
93,5

944,0
943,1
942,3
941,4
940,5
939,7
938,8
937,9
937,0
936,0
935,1

1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6
1028,6

1028,6
1028,6

94312
94227
94141
94053
93965
93876
93786
93696
93604
93511
93418

Phụ lục 3: Khoản vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định, thời hạn 10 năm.
Tháng

Dư nợ ĐK

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23

100000
99565
99126
98683
98235
97783
97326
96864
96398
95927
95452
94972
94487
93997
93502
93003

92498
91988
91473
90953
90428
89898
89362

Nợ gốc
434,7
439,1
443,4
447,9
452,4
456,9
461,5
466,1
470,7
475,4
480,2
485,0
489,8
494,7
499,7
504,7
509,7
514,8
520,0
525,2
530,4

535,7
541,1

PMT
Trả lãi
1000,0
995,7
991,3
986,8
982,3
977,8
973,3
968,6
964,0
959,3
954,5
949,7
944,9
940,0
935,0
930,0
925,0
919,9
914,7
909,5
904,3
899,0
893,6

Dư nợ CK

Tổng
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7
1434,7

99565
99126
98683
98235
97783

97326
96864
96398
95927
95452
94972
94487
93997
93502
93003
92498
91988
91473
90953
90428
89898
89362
88821

25