Thuyết trình môn đầu tư và tài trợ bất động sản khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh

CHƯƠNG 5: KHOẢN VAY
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH

Nhóm thực hiện:
TRẦN THỊ HẰNG
TRẦN THỊ NGỌC TÂM
DƯƠNG DUY HÙNG
HUỲNH QUANG BẢO
TÔ ANH VŨ


MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU



Tìm hiểu tổng quan về lãi suất điều chỉnh.



Tìm hiểu các khoản vay thế chấp bất động sản có điều chỉnh và cơ chế thanh toán các khoản vay.



So sánh giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi trong vay thế chấp.


NỘI DUNG TRÌNH BÀY

I. Tổng quan lãi suất điều chỉnh
II. Các hình thức vay thế chấp BĐS có điều chỉnh và cơ chế thanh toán các khoản
vay.

+ PLAM
+ ARM
III. Mối quan hệ giữa rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ và phần bù rủi ro trong vay thế
chấp.
IV. So sánh lãi suất cố định và lãi suất thả nổi trong vay thế chấp BĐS.


TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT THẢ NỔI

•

Lãi suất thả nổi: lãi suất được điều chỉnh theo từng thời kỳ, biến đổi theo thời gian. Mức điều chỉnh và kỳ điều chỉnh lãi suất sẽ
theo thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng (không trái với Pháp luật) và được quy định rõ trên Hợp đồng vay vốn. Thông
thường kỳ điều chỉnh lãi suất là 03 tháng/lần, 06 tháng/lần hoặc 1 năm/lần.

•

Lãi suất cho vay cơ bản (lãi suất cho vay do NHNN công bố tại thời điểm điều chỉnh) + biên độ lợi nhuận.

•

Lãi suất cơ bản là mức lãi suất sàn do NHNN công bố và là cơ sở để các tổ chức cho vay xác định ra biên độ lợi nhuận từ hoạt
động cho vay của họ.


TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT THẢ NỔI

•

Lãi suất cố định: lãi suất được ấn định 1 mức cụ thể trên Hợp đồng vay vốn, không chịu tác động của những biến động lãi suất

thị trường. Lãi suất này sẽ không thay đổi trong suốt thời gian vay vốn tại ngân hàng. Thông th ường áp d ụng trong cho vay ng ắn
hạn.


CÁC HÌNH THỨC VAY THẾ CHẤP BĐS CÓ ĐIỀU CHỈNH

•
•

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ (PLAM).
Là khoản vay được thanh toán để điều chỉnh lạm phát. Lãi suất của một khoản thế chấp được điều chỉnh mức giá (PLAM) không
thay đổi, nhưng khoản nợ gốc chưa thanh toán được thay đổi định kỳ dựa trên tỷ lệ lạm phát. Những điều chỉnh này được thực
hiện dựa trên sự vận động của một chỉ số giá thích hợp, chẳng hạn như Chỉ số giá tiêu dùng (CPI). 

•

Đặc điểm:






Lãi suất cố định trong suốt thời gian vay.
Dư nợ được điều chỉnh định kỳ theo chỉ số giá
Khoản thanh toán định kỳ có thể thay đổi
Chi phí sử dụng vốn thực tế có thể thay đổi


KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO

MỨC GIÁ (PLAM).



Cơ chế thanh toán

Ví dụ:

•
•
•
•

Khoản vay: 1.000$



(1) tính toán dư nợ cho vay cuối kỳ bằng việc sử dụng lịch trình khấu hao dựa trên lãi su ất 10% cho các k ỳ h ạn còn l ại, (2) đi ều
chỉnh lại dư nợ cho vay bởi sự thay đổi trong chỉ số CPI trong kỳ, và (3) tính toán kho ản thanh toán m ới trong th ời h ạn vay còn
lại.

Thời hạn : 3 năm
Lãi suất 10%
Dư nợ hàng năm được lập theo chỉ số giá tiêu dùng CPI và dư nợ được điều chỉnh đầu năm. CPI năm 1,2,3 lần lượt là 5%, 6%,
7%. Khấu trừ toàn phần.


KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC
GIÁ (PLAM).

•
•

PLAM có liên quan đến mối quan hệ giữa khoản thanh toán khoản vay và thu nhập của người vay

•
•

Khoản thanh toán định kỳ có thể tăng cao

Nếu chỉ số CPI tăng mạnh  lạm phát tăng mạnh, nhưng thu nhập của người vay tăng chậm hơn trong ngắn hạn, thì gánh nặng
thanh toán có thể tăng lên và người vay khó khăn hơn trong việc thanh toán khoản vay
Mức giá được lựa chọn để lập chỉ mục tính toán CPI thường được đo trên cơ sở lịch sử.


KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC
GIÁ (PLAM).
Ưu điểm:

•

Đối với người vay:

–

Lãi suất có thể xác định trong khoảng thời gian vay là lãi suất cố định. Như vậy người vay có thể tính toán được khoản thanh toán
theo định kỳ trong thời gian vay.

•

–

Dư nợ điều chỉnh theo chỉ số giá, nên khi chỉ số giá giảm thì số tiền người vay phải trả sẽ giảm, có lợi cho người vay.

–

Hạn chế được rủi ro lãi suất khi lãi suất trên thị trường thay đổi theo xu hướng tăng.

Đối với bên cho vay:

–
–
–

Lãi suất có thể xác định được trong thời gian vay do lãi suất là cố định nên có thể xác định được nguồn lãi thu được theo định kỳ.
Khi chỉ số giá tăng , khoản tiền người đi vay phải trả sẽ gia tăng có lợi cho bên cho vay.
Hạn chế được rủi ro lãi suất khi lãi suất trên thị trường thay đổi theo xu hướng giảm.


KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ
(PLAM).

Nhược điểm:

•Đối với người vay:
–Người đi vay phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất cố định, nhưng dư nợ lại
được điều chỉnh nên khoản phải trả sẽ thay đổi trong thời gian vay.

–Khi chỉ số giá tăng số tiền người vay phải trả sẽ gia tăng sẽ và sẽ gây tổn thất cho
người đi vay.

–Người vay có thể phải gánh chịu rủi ro lạm phát khi chỉ số giá thay đổi.

•Đối với bên cho vay:
–Lãi suất theo lãi suất đã ấn định nhưng dư nợ lại được điều chỉnh như theo chỉ số
giá nên khi chỉ số giá giảm sẽ làm tổn thất cho bên cho vay.

–Khi lãi suất trên thị trường tăng lên thì bên cho vay sẽ chịu tổn thất do mức lãi
suất cố định.


KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

•
•

Khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi (ARM) là khoản vay có lãi suất thay đổi định kỳ căn cứ theo lãi suất thị trường.

•

Với ARMs, người cho vay thiết lập khoản vay với các điều khoản được cập nhật để lãi suất vào cu ối mỗi giai đo ạn s ẽ được điều
chỉnh.

Khoản vay thế chấp ARM cung cấp sự điều chỉnh kịp thời hơn đối với người cho vay, phản ánh kỳ vọng thị trường vào lãi suất
giữa những điều chỉnh.

Ví dụ

•
•

•

Khoản vay: 60.000$
Thời hạn : 30 năm
Lãi suất năm 1:10%, năm 2: 12%, ….


•


Bước 1:
Cách giải: tìm dư nợ khoản vay ở cuối năm thứ 1:

•
•
•
•
•

n = 12
PMT = $527
PV = $60.000
i = 10%/12
Đáp án cho FV = 59.666$

Bước 2:
Cách giải: tìm các khoản thanh toán mới tại mức lãi suất 12%

•
•

•
•


n = 29*12 = 348
i = 12%/12 =1%
PV = $59,666
FV =0
PMT = 616$


Khoản vay: 100.000$, Kỳ hạn: 30 năm, Lãi suất: 6%. Thanh toán tính theo ARM 3/1
Năm 1–3:

•

PV = $100.000

•

i = 6% / 12

•

n = 360

•

FV =

•

Tính được PMT = $599,55

0

Bắt đầu từ năm thứ 4 đến hết năm thứ 30

•

PV = $96.084

•

i =

•

n = 324

•

FV = 0

•

Tính được PMT = $629,88

6.5%/12

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH



Khoản vay thế chấp ARM 3/1, 5/1, 7/1

Đặc điểm:





Kết hợp giữa khoản vay thế chấp lãi suất cố định và khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh
Trong thời gian đầu áp dụng lãi suất cố định. Sau đó áp dụng lãi suất điều chỉnh định kỳ
Trong khoảng thời gian 3, 5 hoặc 7 năm đầu áp dụng theo FRM, sau đó lãi suất được thiết lập lại và trở thành khoản vay
thế chấp ARM

•

Tại Việt Nam, các ngân hàng thường có gói ưu đãi lãi suất vay mua nhà, nợ gốc trả định kỳ hàng tháng, lãi suất cố định trong 1
năm đầu.


KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

•

Ưu điểm:

•

Đối với người vay:

–

Lãi vay có thể xác định trong khoảng thời gian đầu nên người vay có thể tính được các khoản phải thanh toán trong khoảng thời
gian đầu.

–
–
•

Người vay có thể hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian đầu.
Sau thời gian ưu đãi, người vay sẽ có lợi khi lãi suất thị trường giảm.

Đối với bên cho vay:

–

Lãi vay có thể được xác định trong khoảng thời gian đầu nên bên cho vay có thể xác định được nguồn thu nhập chắc chắn trong
thời gian đầu.

–
–
–

Bên cho vay sẽ có lợi trong thời gian đầu khi lãi suất trên thị trường đang giảm.
Lợi nhuận của bên cho vay sẽ được đảm bảo vì lãi suất đã được điều chỉnh theo biên độ.
Bên cho vay có thể chủ động điều chỉnh lãi suất và hạn chế được rủi ro lãi suất.

KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH

•

Nhược điểm:

•

Đối với người vay:

–

Trong thời gian đầu phải thanh toán tiền lãi theo mức lãi suất đã ấn định, nên người vay sẽ chịu tổn thất khi lãi suất thị
trường giảm.

–

Sau thời gian đầu, người vay sẽ phải gánh chịu rủi ro lãi suất và rủi ro lạm phát vì lãi suất lúc này đã được điều chỉnh theo
biên độ.

–
–
•

Vì lãi suất là không dự báo được nên đòi hỏi người vay phải có thu nhập tốt để có thể chấp nhận rủi ro khi lãi suất tăng.
Lãi suất thời gian đầu thường cao hoặc bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn.

Đối với bên cho vay:

–

Vì lãi suất được ấn định trong thời gian đầu nên bên cho vay phải gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát trong thời gian
đầu.

–

Sau thời gian đầu, bên cho vay còn phải tốn chi phí thông báo cho người đi vay và phải thực hiện điều chỉnh lãi suất.




Khoản vay thế chấp ARM chỉ trả lãi thời kỳ đầu.

•

Đặc điểm.



•

Lãi suất điều chỉnh định kỳ
Trong thời gian đầu chỉ thanh toán lãi. Sau đó sẽ chi trả nợ gốc lãi bình thường

Tại Việt Nam, trường hợp này gọi là ân hạn trả nợ gốc, chẳng hạn như một khoản vay ARM có thời gian ân
hạn là 12 tháng, như vậy trong 12 tháng đầu tiên người vay sẽ chỉ trả lãi, tiền lãi được tính trên dư nợ thực
tế, kết thúc 12 tháng người vay sẽ phải chi trả gốc định kỳ được chia đều hàng tháng hoặc chi trả theo kế
hoạch.

Ví dụ:

•
•
•
•

Khoản vay: 100.000 $
Kỳ hạn: 30 năm
Lãi suất năm 1: 6%, kể từ năm 2 : 8%
Ân hạn nợ gốc năm 1.


•
•
•

Ưu điểm:
Đối với người vay:

–
–

Do trong khoảng thời gian đầu người vay không phải chi trả nợ gốc nên khoản thanh toán thấp.
Người vay sẽ có lợi khi lãi suất trên thị trường đang giảm.

Đối với bên cho vay:
- Nhận được khoản thanh toán định kỳ cao hơn sau khi lãi suất được điều chỉnh theo biên độ.

–

Hạn chế rủi ro lãi suất do lãi suất được điều chỉnh theo biên độ.


Nhược điểm:

•

Đối với người vay:

–
–
–
–
•

Người vay phải chịu khoản thanh toán định kỳ cao khi bắt đầu trả nợ gốc vì thời gian đầu chỉ trả lãi.
Gánh chịu rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát khi lãi suất được điều chỉnh theo biên độ.
Vì lãi suất là không dự đoán được nên đòi hỏi người vay phải có thu nhập tốt để có thể sẵn sàng chấp nhận rủi ro
Thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn

Đối với bên cho vay:

–
–

Vì thời gian đầu chỉ trả lãi nên rủi ro về khả năng thu hồi nợ gốc cao
Bên cho vay phải tốn chi phí thông báo đến người vay và phải thực hiện điều chỉnh lãi suất



Khoản vay thế chấp ARM với lãi suất ưu đãi.





Lãi suất ưu đãi ban đầu thấp hơn lãi suất thả nổi.
Chỉ áp dụng lãi suất ưu đãi trong một khoảng thời gian.
Trong trường hợp khi kết thúc thời gian ưu đãi, khoản tiền chênh lệch khi áp dụng lãi suất ưu đãi so với lãi suất thực tế sẽ
được cộng vào số dư nợ gốc được gọi là “khấu trừ âm”



Khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ “tăng” đột ngột ảnh hưởng xấu đến khả năng thanh toán của người vay, thường
được gọi là “cú sốc thanh toán”.


Khoản vay: 100.000$, kỳ hạn 30 năm, lãi suất ưu đãi 1.5%, lãi suất thị trường: 6%
Bước 1:

•

Phương pháp: Dư nợ cho vay EOY1:

•

PMT = $345.12

•

i

•

n = 12 month

•

PV = $100,000

•

Tính được FV = $101,910.53(dư nợ)

•

 

=

6%

Bước 2:

•

Giải pháp: Khoản thanh toán mới vào ngày điều chỉnh lãi suất 6.5%:

•

PV = $101,910.53

•

i

=

6.5%

•

n

=

29years

•

FV

=

0

 PMT = $651.43

Ưu điểm

•
•

Đối với người vay:

–
–

Lãi vay trong thời gian đầu thấp nên khoản thánh toán thấp
Người vay sẽ có lợi khi lãi suất trên thị trường giảm.

Đối với bên cho vay:

–
–
–

Hạn chế rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát khi lãi suất trên thị trường thay đổi.
Bên cho vay có thể chủ động điều chỉnh lãi suất sau thời gian ưu đãi.
Thu hút được lượng lớn người đi vay nhờ mức lãi suất ưu đãi này.


Nhược điểm

•

Đối với người vay:

–
–
–

Rủi ro thanh toán cao khi hết thời gian ưu đãi
Người vay thường bị hạn chế về điều khoản trả nợ trước hạn do mức lãi suất ưu đãi ban đầu.
Hưởng ưu đãi ảo trong trường hợp khấu trừ âm khi kết thúc thời gian ưu đãi, khoản tiền lãi chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi
và lãi suất thị trường sẽ được cộng dồn vào tiền gốc trở thành khoản dư nợ gốc mới cao hơn.

•

Đối với bên cho vay:

–

Tiền lãi thu được trong thời gian đầu thấp do mức lãi suất ưu đãi ban đầu. Nhưng có thể được bù đắp nhờ trường hợp khấu
trừ âm.

–

Tốn chi phí thông báo, thực hiện điều chỉnh lãi suất


Phần bù rủi ro, rủi ro về lãi suất, và rủi ro vỡ nợ