Nâng cao chất lượng công tác bảo trì công trình dân dụng trên địa bàn thành phố bắc ninh (tt)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.4 MB, 104 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
ĐỖ VĂN ĐỨC
KHÓA: 2015 - 2017
NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC BẢO TRÌ
CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình DD&CN
Mã số: 60.58.02.08
LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DD&CN
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN VĂN ĐỨC
XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
Hà Nội - 2017
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Văn Đức đã tận tình hướng dẫn
và các quý thầy giáo, cô giáo Khoa sau Đại học cùng các quý thầy giáo, cô giáo
Trường Đại học kiến trúc Hà Nội đã truyền dạy những kiến thức quý báu trong
chương trình cao học và giúp đỡ kinh nghiệm cho luận văn hoàn thành được
thuận lợi.
Cảm ơn Sở Xây dựng Bắc Ninh, Phòng Quản lý nhà & bất động sản,
Phòng Quản lý đô thị thành phố Bắc Ninh, cùng các bạn đồng nghiệp đã nhiệt
tình trao đổi, góp ý và cung cấp thông tin, số liệu.
Cảm ơn Chi cục giám định xây dựng – Sở Xây dựng Bắc Ninh đã tạo
điều kiện giúp đỡ tôi về mặt thời gian để tôi có thể hoàn thành luận văn theo
đúng yêu cầu kế hoạch đề ra.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Đỗ Văn Đức
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Đỗ Văn Đức
MỤC LỤC
Lời cảm ơn……………………………………………………………………..
Lời cam đoan…………………………………………………………………...
Mục lục…………………………………………………………………………
Danh mục hình vẽ………………………………………………………………
MỞ ĐẦU ...………………………………………………………………...…1
Lý do chọn đề tài…………………………………………………………...1
Mục đích nghiên cứu……………………………………………………….3
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu…………………………….……............3
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ....................................3
Phương pháp nghiên cứu...............................................................................3
Bố cục luận văn ............................................................................................4
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG…..5
1.1. Công tác bảo trì công trình xây dựng trên thế giới..........................5
1.1.1. Một số quy định pháp lý cho công tác bảo trì....................................6
1.1.2. Kinh phí cho công tác bảo trì trên thế giới.........................................9
1.1.3. Đánh giá chung về công tác bảo trì công trình xây dựng trên thế
giới………………………………………………………………………..….10
1.2. Công tác bảo trì công trình xây dựng ở Việt Nam..........................10
1.2.1. Tình hình phát triển trong lĩnh vực xây dựng dân dụng.....................10
1.2.2. Công tác bảo trì công trình xây dựng ở nước ta..................................13
1.2.3. Nhận xét về công tác bảo trì công trình dân dụng ở nước ta...............23
1.3. Công tác bảo trì công trình xây dựng trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh....................................................................................................24
1.3.1. Giới thiệu chung về thành phố Bắc Ninh..........................................24
1.3.2. Tình hình phát triển trong lĩnh vực xây dựng dân dụng trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh.....................................................................................27
1.3.3. Thực trạng bảo trì công trình dân dụng trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh.....................................................................................................28
1.3.4. Những hạn chế trong công tác bảo trì công trình dân dụng trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh.....................................................................................36
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG
TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG..................................................38
2.1. Cơ sở khoa học về công tác bảo trì....................................................38
2.1.1. Bảo trì công trình xây dựng…………………………..…….………38
2.1.2. Sự xuống cấp công trình và yêu cầu về bảo trì..................................41
2.1.3. Những nguyên nhân chính gây xuống cấp công trình trong giai đoạn
khai thác......................................................................................................45
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác bảo trì………….…..51
2.2. Cơ sở pháp lý về công tác bảo trì công trình.....................................53
2.2.1. Các văn bản Luật...............................................................................53
2.2.2. Các văn bản dưới luật liên quan đến công tác bảo trì và quản lý.........59
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC BẢO
TRÌ CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH
3.1. Giải pháp về hoàn thiện cơ sở pháp lý và tạo dựng thị trường dịch
vụ bảo trì công trình………………………………………………………...66
3.2. Giải pháp về tổ chức………………………………………………...68
3.2.1. Nâng cao trách nhiệm của chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng
công trình…………………………………………………………………….68
3.2.2. Nâng cao hiệu quả công tác lựa chọn các nhà thầu lập quy trình, thẩm
định quy trình và thực hiện công tác bảo trì…………………………………..71
3.2.3. Tăng cường công tác trao đổi thông tin giữa Chủ đầu tư và các nhà
thầu liên quan………………………………………………………………...73
3.2.4. Tăng cường thanh kiểm tra việc tuân thủ và thực hiện công tác bảo trì
công trình xây dựng…………………………………………………….....…74
3.3. Giải pháp kỹ thuật .……………………………..…………………..75
3.3.1. Tiêu chuẩn hóa công tác bảo trì…………………………………….75
3.3.2. Thực hiện phân cấp bảo trì công trình xây dựng………….…….….76
3.3.3. Hoàn thiện quy trình bảo trì………………………………….…….80
3.3.4. Tăng cường kiểm soát chất lượng bảo trì từ công tác lập quy trình, kế
hoạch và dự toán kinh phí bảo trì…………………………………….………83
3.3.5. Hoàn thiện công tác giám sát chất lượng…………..……….………84
3.4. Giải pháp về vốn cho công tác bảo trì………………………….….88
3.5. Ứng dụng hệ thống thông tin quản lý bảo trì công trình xây
dựng………………………………………………………………………....90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ…………………………………...…….…….92
Danh mục tài liệu tham khảo.
DANH MỤC HÌNH VẼ
Số hiệu hình
Tên hình
Hình 1-1
Bản đồ tỉnh Bắc Ninh
Hình 1-2
Hình ảnh xuống cấp Chung cư Nhà máy kính Đáp Cầu
Hình 1-3
Hình ảnh xuống cấp Chung cư Đường Kinh Dương Vương
Hình 1-4
Hình ảnh xuống cấp Trường CĐ nghề KT-KT Bắc Ninh
Hình 2-1
Vòng đời của Dự án đầu tư xây dựng
Hình 2-2
Quá trình suy giảm khả năng chịu lực theo thời gian
Hình 3-1
Mối quan hệ giữa mục đích kiểm tra và loại kiểm tra
Hình 3-2
Sơ đồ vận hành bảo trì
Hình 3-3
Sơ đồ thực hiện công tác bảo trì
1
MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Một thực trạng dễ nhận thấy tại các đô thị Việt Nam nói chung và thành phố
Bắc Ninh nói riêng, đó là bên cạnh những công trình ngày càng cao hơn, đẹp
hơn, hiện đại hơn vẫn tồn tại rất nhiều công trình với những biểu hiện xuống
cấp ở nhiều mức độ khác nhau. Dễ dàng quan sát trực quan phần ngoài những
công trình bị rêu mốc, bong tróc sơn tường, bong tấm ốp mặt ngoài, các tấm
kính mặt dựng ố mờ, những thành phần cấu tạo bị lai tạp do đã được sửa chữa,
cơi nới... làm mất đi sự thống nhất về hình thức của công trình. Đi sâu khảo sát
các công trình sẽ còn thấy nhiều vấn đề hơn như những vết nứt lớn nhỏ ở tường
hoặc dầm, cột, vữa trần rụng, gạch lát nền, ốp tường bong rộp, cửa đóng không
thể khít, thấm dột nơi mái nhà, sàn vệ sinh, hệ thống ống thu nước, thu rác tắc
nghẽn... Các biểu hiện xuống cấp của công trình sẽ còn xuất hiện nhiều hơn,
nghiêm trọng hơn nữa nếu thực hiện công tác kiểm định để đánh giá toàn bộ
chất lượng tòa nhà, gồm cả hệ thống chịu lực, hệ thống kỹ thuật (cơ điện) và
phòng cháy, chữa cháy.
Tại sao có sự xuống cấp nói trên, nguyên nhân do công trình ngay từ đầu đã
không đảm bảo đáp ứng các chỉ tiêu chất lượng, do vật liệu không đạt tiêu chuẩn
để đưa vào công trình hay do quá trình sử dụng, con người chỉ biết khai thác
tối đa công trình mà không có biện pháp để duy trì khả năng làm việc lâu bền
của công trình đó. Sự xuống cấp của công trình có thực sự nguy hiểm, có đáng
để quan tâm lo ngại và đưa thành một trọng điểm trong công tác quản lý chất
lượng công trình.
Để trả lời, tôi xin lấy một sự cố nghiêm trọng vừa xảy ra gần đây là sự sập
đổ một phần tòa nhà 107 Trần Hưng Đạo, TP Hà Nội. Sự cố sập nhà 107 Trần
Hưng Đạo còn đang được điều tra tìm hiểu nguyên nhân, nhưng nhận định sơ
bộ cho thấy nếu công trình được kiểm tra đánh giá thường xuyên theo các quy
2
định về bảo trì thì sự xuống cấp, các nguy cơ nguy hiểm có lẽ đã được phát hiện
sớm và không để xảy ra hậu quả đáng tiếc như vậy! Cụ thể hơn, người quản lý
công trình cần phải tuân thủ chế độ bảo trì thường xuyên theo định kỳ đã được
quy định tại Quyết định số 15/2006/QĐ-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2006 của
Bộ trưởng Bộ Xây dựng về Quy định chế độ bảo trì công sở các cơ quan hành
chính nhà nước ‘‘Chủ quản lý sử dụng công sở cần có kế hoạch tổng thể bảo trì
công sở bao gồm công tác khảo sát hiện trạng, lập kế hoạch vốn, kiểm tra, xác
định mức độ và tốc độ xuống cấp, đánh giá chất lượng công sở và thực hiện
công việc sửa chữa công sở khi cần thiết. Đối với công sở đã quá niên hạn sử
dụng nhưng được phép tiếp tục sử dụng thì thời gian tiến hành bảo trì định kỳ
không quá 3 năm/1 lần”.
Việc thường xuyên kiểm tra chất lượng, thực hiện bảo trì công trình với sự
quan tâm, đầu tư thích đáng sẽ duy trì được chất lượng công trình và hình dạng
kiến trúc, phát huy hiệu quả sử dụng của công trình và thời gian lâu dài về sau.
Bảo trì công trình xây dựng theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ‘‘là tập hợp
các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của
công trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác sử dụng. Nội
dung bảo trì công trình xây dựng có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các
công việc sau: Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa
chữa công trình nhưng không bao gồm các hoạt động làm thay đổi công năng,
quy mô công trình”.
Từ thực trạng xuống cấp của các công trình xây dựng, sự thiếu hiểu biết và coi
trọng công tác bảo trì công trình đặc biệt là bảo trì phòng ngừa, sự thiếu vắng
các chính sách cụ thể như chiến lược và tiêu chuẩn bảo trì, chưa có một đánh
giá tổng hợp nào về công tác bảo trì, cho thấy sự cần thiết phải đánh giá thực
trạng xuống cấp để có một cái nhìn tổng quan về công tác bảo trì công trình
hiện nay nhằm đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng công tác bảo trì công
3
trình dân dụng. Đó là lý do tôi chọn đề tài ‘‘Nâng cao chất lượng công tác bảo
trì công trình dân dụng trên địa bàn thành phố Bắc Ninh” làm luận văn tốt
nghiệp của mình vì đây là một vấn đề khó nhưng cấp thiết có ý nghĩa khoa học
và thực tiễn.
Mục đích nghiên cứu
Đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác bảo trì công trình
dân dụng trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác bảo trì công trình dân dụng trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh.
- Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu quy định của pháp luật về quản lý và kỹ
thuật bảo trì để đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác bảo trì
công trình dân dụng.
Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phân tích, tổng hợp tài liệu sẵn
có, khảo sát và thống kê thực trạng từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao chất
lượng công tác bảo trì công trình dân dụng.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa về mặt khoa học: đóng góp lý luận về công tác bảo trì công trình
xây dựng tại Việt Nam.
- Ý nghĩa về thực tiễn: Kết quả của đề tài góp phần cụ thể vào việc triển khai
nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì
công trình xây dựng.
Cấu trúc luận văn
Mở đầu
4
Nội dung nghiên cứu
Chương 1: Tổng quan về bảo trì công trình xây dựng.
Chương 2: Cơ sở khoa học và pháp lý liên quan đến công tác bảo trì công
trình xây dựng.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác bảo trì công trình dân
dụng trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
Kết luận và kiến nghị.
Tài liệu tham khảo
THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:
TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN
5
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
1.1.
Công tác bảo trì công trình xây dựng trên thế giới
Trong khuôn khổ của đề tài, việc tìm hiểu về công tác bảo trì trên thế giới,
chúng tôi tập trung nghiên cứu các bài học của các nước phát triển như Hoa
Kỳ, Vương quốc Anh, Liên bang Nga và Belarus, Nhật Bản vì có nhiều nét
tương đồng mà chúng ta có thể học hỏi. Trong nội dung về chính sách, chúng
tôi tập trung nghiên cứu về các quy định pháp lý và các quy định về kỹ thuật
của công tác bảo trì.
Bảo trì được định nghĩa bởi BS 3811:1993 là "Sự kết hợp của tất cả các hoạt
động kỹ thuật và quản lý nhằm giữ lại hoặc phục hồi lại tài sản ở trạng thái có
thể thực hiện được các chức năng cần thiết của nó“. Điều này chỉ ra rằng có hai
quá trình cần được xem xét, "giữ lại", tức là các công việc thực hiện trong sự
dự đoán của các hư hỏng và "khôi phục", tức là các công việc thực hiện sau khi
hư hỏng. Trước hết là bảo trì phòng ngừa và sau nữa mới đến bảo trì sửa chữa.
Mục đích của bất kỳ chiến lược bảo trì nào nói chung nên được theo hướng
bảo trì phòng ngừa chứ không phải bảo trì sửa chữa.
Sau chiến tranh thế giới thứ hai, công tác bảo trì phòng ngừa trên thế giới
được đề cao. Các công trình xây dựng có quy mô lớn và đa dạng, sự can thiệp
của những kết quả nghiên cứu mới về vật liệu, về lý thuyết tính toán, về công
nghệ thi công và sự cố công trình không chỉ do lão hoá mà còn do những nguyên
nhân từ đầu vào đòi hỏi một sự kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế được các hư
hỏng đối với công trình. Từ đây xuất hiện tư tưởng cần và phải phòng ngừa các
sự cố và ra đời khái niệm bảo trì phòng ngừa. Khái niệm này được phát triển
bao gồm các hệ thống kiểm soát và lập kế hoạch bảo trì. Chi phí bảo trì cũng
bắt đầu gia tăng nhanh chóng tương quan với các chi phí vận hành khác. Chiến
lược phòng ngừa này phải đưa ra các tiêu chí cơ bản, đơn giản, chính xác và dễ
hiểu để quyết định dùng biện pháp phòng ngừa nào (nếu có) là khả thi về kỹ
6
thuật trong các hoàn cảnh cụ thể, có cần thực hiện biện pháp đó thường xuyên
hay không và ai là người thực hiện.
Công tác bảo trì, đặc biệt công tác bảo trì phòng ngừa sẽ đem lại lợi ích
rất lớn như:
- Bảo đảm sự vận hành an toàn do việc phát hiện sớm được các dấu hiệu
của sự cố do sự hư hỏng của một chi tiết nào đó. Qua các đợt đánh giá hiện
trạng chúng ta có cơ hội nhìn nhận lại toàn bộ hệ thống trong môi trường làm
việc thực để từ đó có thể bổ sung những chi tiết có độ tin cậy cao hơn.
- Tăng cường hiệu quả vận hành vì các tham số liên quan tới vận hành
thường xuyên được tham chiếu và phân tích ảnh hưởng đồng thời có biện pháp
khắc phục, loại bỏ các chi tiết nhờ đó loại bỏ được các sự cố không đáng có.
- Hiệu quả bảo trì cao hơn do chọn được các dịch vụ bảo trì tốt hơn với
đội ngũ chuyên gia có nghề nghiệp đồng thời tạo được sự năng động của mỗi
người chủ của tài sản. Thực hiện công tác bảo trì là đã góp phần quan trọng
thực hiện chiến lược bảo tồn bất động sản đồng thời tạo ra loại hình dịch vụ
mới có tính chuyên nghiệp cao, tính chuyên môn hoá cao.
1.1.1. Một số quy định pháp lý cho công tác bảo trì
a. Tại Vương quốc Anh và Hoa Kỳ
Ở các nước phát triển như Anh, Hoa Kỳ, vấn đề bảo trì nhà và công trình
được quan tâm từ rất sớm. Có nhiều tiêu chuẩn quy định và hướng dẫn quản lý,
kiểm soát thực hiện công tác bảo trì. Các tiêu chuẩn này qua thời gian dài ngày
càng hoàn thiện, không dừng lại ở việc đưa ra những quy định cụ thể đối với
hiện trạng nhà và công trình cần đạt được trong quá trình khai thác, bảo trì, mà
còn xây dựng những quy định về “chiến lược bảo trì”, “chính sách bảo trì”…
có tính hệ thống, giúp tăng tuổi thọ công trình, giảm chi phí vận hành trong suốt
vòng đời của công trình. [22, 23]
Theo tiêu chuẩn [22, 23], có hai hình thức bảo trì: bảo trì sửa chữa và bảo
7
trì phòng ngừa.
- Bảo trì sửa chữa: chỉ được sử dụng khi các biện pháp bảo trì phòng ngừa
không khả thi do những lý do kinh tế và kỹ thuật, và khi tình trạng hư hỏng là
có thể chấp nhận. Bảo trì sửa chữa thông thường áp dụng đối với những trường
hợp hư hỏng không báo trước.
- Bảo trì phòng ngừa:
+ Bảo trì định kỳ: kế hoạch bảo trì phòng ngừa được lập cho hệ thống kỹ thuật
và bộ phận tòa nhà nhằm xác định cụ thể công việc và nguồn lực (nhân công,
vật liệu, máy móc,…), xác định ngân sách và dự đoán các giai đoạn xuống cấp.
+ Bảo trì dựa trên độ tin cậy điều kiện: những bộ phận công trình có tuổi thọ
cao hay các bộ phận được đánh giá là quan trọng cần được kiểm tra định kì theo
kế
hoạch đã thiết lập trước, những can thiệp tiếp theo sẽ được quyết định bởi tình
trạng của bộ phận đó tại thời điểm bị phát hiện.
b. Tại Liên bang Nga và Belarus
Ở Liên bang Nga, chính sách về bảo trì được xây dựng phù hợp với Luật
Liên bang Nga số 4218-1 ngày 24/12/1982 về “Chính sách nhà ở Liên bang”
[20] và Nghị định chính phủ Liên bang Nga số 1289 ngày 24/11/1999 về
“Chính sách Liên bang đối với vấn đề xây dựng và liên hợp nhà ở công cộng”
[21]. Chính sách về bảo trì cần đưa ra những quy tắc vận hành, đại tu, gia cố
các đối tượng nhà ở, công trình công cộng, đảm bảo gìn giữ toàn vẹn quỹ nhà
ở, tài sản. Các quy định là bắt buộc đối với mọi tổ chức sử dụng, các cơ quan
quản lý toàn Liên Bang, các tổ chức kiểm tra, theo dõi và chính quyền địa
phương.
Theo Luật Liên bang Nga [24], các thành phần có quyền tham gia quản lý
quỹ nhà ở bao gồm: công dân, các tổ chức phi chính phủ, các tổ chức xã hội
dân sự và các hiệp hội tự nguyện khác, với nhiệm vụ bảo vệ tài sản của mình
8
và tài sản quốc gia, có quyền tham gia lựa chọn vận hành kỹ thuật và sửa chữa.
Một trong những công tác quan trọng khác cũng được quy định trong quy
định pháp lý về bảo trì, đó là lưu trữ tài liệu kỹ thuật. Các tài liệu kỹ thuật cần
được lưu trữ dài hạn để đưa ra kế hoạch sửa chữa lớn và gia cố phù hợp trong
quá trình khai thác toà nhà.
Về công tác sửa chữa, cải tạo nhà, trong quy định pháp lý về bảo trì của
Liên bang Nga có đưa ra những điều kiện và trình tự thực hiện. Việc sửa chữa
nhà được thực hiện sau khi được cấp phép theo quy định.
Trong quá trình vận hành, bảo trì nhà ở, công tác quản lý đóng vai trò quan
trọng. Ở Liên bang Nga, trong mỗi khu vực hoặc toà nhà cụ thể, Tổ chức điều
phối thống nhất (ODS) được thành lập với nhiệm vụ nhằm theo dõi, giám sát
hoạt động của các thiết bị kỹ thuật nhà ở trong khu vực đó và thực hiện đăng
ký của cư dân để khắc phục những hư hỏng, khuyết tật nhỏ của thiết bị kỹ thuật.
Ngoài ra, nhiệm vụ của ODS là những hành động kịp thời nhằm đẳm bảo an
toàn cho cư dân tại vị trí xuất hiện tình trạng hư hỏng của kết cấu toà nhà, kịp
thời vệ sinh khu vực nhà ở, vệ sinh mái nhà khỏi băng và tuyết. Tổ chức ODS
hoạt động liên tục ngày đêm, thực hiện giám sát hoạt động của các thiết bị kỹ
thuật, ghi chép lại công việc vào nhật ký và kịp thời khắc phục những hư hỏng
nhỏ; với tất cả các hư hỏng trong quá trình hoạt động của hệ thống cấp thoát
nước, cung cấp nhiệt, điện cần thông báo kịp thời tới cơ quan quản lý, cũng như
các công ty chuyên ngành, nhà cung cấp thiết bị… Để đảm bảo hiệu quả hoạt
động của tổ chức, ODS luôn chuẩn bị đầy đủ các tài liệu hướng dẫn sử dụng
của tất cả đối tượng và công trình, sơ đồ tất cả van đóng mở hệ thống kỹ thuật,
sơ đồ bố trí dưới lòng đất, chìa khoá tất cả các phòng, tầng hầm, tầng mái của
toà nhà đó. [24]
c. Tại Nhật Bản
Theo các chuyên gia Nhật Bản, ở đất nước mặt trời mọc, bảo trì được coi là
9
một trong những khâu đặc biệt quan trọng nhằm bảo đảm chất lượng, tăng
cường độ bền của công trình cũng như giảm thiểu chi phí vận hành. Bảo trì
được quy định chặt chẽ bằng hệ thống các Luật, văn bản quy phạm pháp luật,
bắt buộc chủ sở hữu và người sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì và cập
nhật thường xuyên cần phải tuần thủ về công trình. Khi một khiếm khuyết về
công trình được phát hiện thì chủ sở hữu (hoặc người sử dụng) phải khẩn trương
sửa chữa và báo cáo kết quả với cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra. Việc bảo
trì định kỳ sẽ do người có trình độ chuyên môn thực hiện và đều được báo cáo
đầy đủ với cơ quan chức năng. Công tác bảo trì được thực hiện đối với tất cả
các hạng mục như phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp nước, điều hòa cũng
như các thiết bị điện... Người kiểm tra có trách nhiệm kiểm tra chi tiết đến từng
bộ phận cần bảo trì và chịu trách nhiệm đối với kết quả công tác bảo trì đó.[25]
Ông Abe Shuji - chuyên gia của tổ chức Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản
(JICA) cho biết: Để việc bảo trì được thuận lợi thì chủ công trình cần phải chú
trọng đến thiết bị bảo trì, thiết bị thời tiết cũng như chú ý đến thiết kế, vì vòng
đời của các thiết bị và vật liêu hoàn thiện ngắn hơn so với các hạng mục
khác.[25]
1.1.2. Kinh phí cho công tác bảo trì trên thế giới
Bảo trì nhằm ngăn chặn quá trình xuống cấp các công trình xây dựng
theo các tiêu chí hao mòn vô hình và hao mòn hữu hình thế giới hiện đang quan
tâm như một chiến lược bảo tồn tài sản của xã hội.
Chi phí bảo trì ngày nay đang là một khoản chi phí lớn thứ hai hoặc thậm
chí cao nhất trong các loại chi phí vận hành. Theo kinh nghiệm của các nước
phát triển, chi phí bảo trì công trình ngày càng tăng về số lượng cũng như tỷ lệ
trên tổng chi phí.
Theo kinh nghiệm của các nhà thiết kế Anh, để duy trì một tòa nhà ở cao
28 tầng trong suốt 80 năm tuổi thọ thiết kế thì kinh phí tiêu hao gấp 8 lần kinh
10
phí xây dựng ra tòa nhà đó. Theo kinh nghiệm của Liên Xô, cơ cấu vốn đầu tư
cho cải tạo, tu bổ, sửa chữa nhà ở cao tầng phải đạt từ 35-40% vốn đầu tư hàng
năm cho xây dựng nhà ở mới thì có đủ khả năng duy trì vốn nhà ở hiện có. [15]
Để tính được giá thành tổng cộng thì đơn giản nhất là chuyển đổi tất cả
các chi phí cho công trình trong tương lai (bảo trì, sửa chữa, vận hành, bảo
dưỡng...) về giá trị hiện tại. Rất nhiều nhà thiết kế tính giá thành công trình chỉ
dựa trên các chi phí ban đầu. Dựa vào những phân tích trên thì việc tính toán
giá thành công trình theo chi phí ban đầu là rất thiếu chính xác và rất không
kinh tế.
1.1.3. Đánh giá chung về công tác bảo trì công trình xây dựng trên thế giới
Về chính sách bảo trì trên thế giới, các nước phát triển như Hoa Kỳ, Vương
quốc Anh, Liên bang Nga, Belarus, Nhật Bản có nhiều nét tương đồng mà
chúng ta có thể học hỏi. Trong nội dung về chính sách, tập trung nghiên cứu về
các quy định pháp lý và các quy định về kỹ thuật của công tác bảo trì gồm:
- Đề cao bảo trì phòng ngừa hơn là bảo trì sửa chữa;
- Thành lập các quỹ bảo trì;
- Đưa chi phí bảo trì vào giá thành công trình;
- Xây dựng hệ thống chiến lược, chính sách, tiêu chuẩn về bảo trì (bảo trì
phòng ngừa);
- Thành lập tổ chức điều phối thống nhất giám sát hoạt động của các thiết bị
kỹ thuật tòa nhà; thành lập tổ chức dịch vụ sửa chữa khẩn cấp để khắc phục
nhanh chóng các hư hỏng và khuyết tật lớn trong kết cấu và thiết bị kỹ thuật
tòa nhà.
1.2.
Công tác bảo trì công trình xây dựng ở Việt Nam
1.2.1. Tình hình phát triển trong lĩnh vực xây dựng dân dụng
Có thể chia quá trình phát triển các công trình xây dựng ở nước ta làm
11
hai giai đoạn để có cái nhìn tổng quát về công tác bảo trì công trình. Các giai
đoạn này bao gồm giai đoạn trước chiến tranh đến thời kỳ đổi mới (1990) và
giai đoạn đổi mới (sau 1990) đến nay.
a. Giai đoạn trước năm 1990
Giai đoạn những năm trước 1990 là thời kỳ đất nước trải qua các cuộc chiến
tranh và thời kỳ phục hồi sau chiến tranh. Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm
chăm lo vấn đề phát triển cơ sở vật chất của CNXH thông qua việc đầu tư xây
dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường, các nhà máy điện Phả Lại,
Sông Đà và cũng đầu tư những khỏan ngân sách vào xây dựng các công trình
dân dụng, đặc biệt là nhà ở để đáp ứng nhu cầu ở của nhân dân. Điển hình tại
Thủ đô Hà Nội, hàng loạt các khu chung cư như Kim Liên, Giảng Võ, Thành
Công, Thanh Xuân, Nghĩa Tân... đã được xây dựng bằng công nghệ tiên tiến
thời đó là nhà lắp ghép.
Theo đánh giá chung của các cơ quan quản lý tại các địa phương, chất lượng
các nhà chung cư nói chung là kém và trung bình, không có nhà nào đạt chất
lượng tốt. Thậm chí có nhiều nhà (tổng cộng hơn 100 nhà riêng tại Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh) được xếp vào loại nguy hiểm, cần có biện pháp sửa
chữa hoặc phá dỡ ngay.
Cùng với việc lo nhà ở cho dân, giai đoạn này, ngân sách nhà nước cũng
được chi dùng để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như trường học, bệnh
viện, nhà văn hóa... để nâng cao cuộc sống văn hóa và tinh thần cho nhân dân.
Tuy vậy, do nguồn vốn hạn hẹp, trình độ chuyên môn và tầm nhìn chiến lược
còn hạn chế nên các công trình nhanh chóng xuống cấp và quá tải. Các công
trình điển hình loại này là các nhà trẻ, nhà mẫu giáo hay Trụ sở cơ quan chính
quyền các cấp.
Có thể nói, các công trình dân dụng được xây dựng trước năm 1990 phần
lớn từ nguồn Ngân sách Nhà nước. Do nguồn vốn có hạn, nhu cầu thì nhiều,
12
vốn phải chia đều nên qui mô và tính đồng bộ chưa cao, nhiều công trình chắp
vá, manh mún. Vấn đề sở hữu các loại công trình dân dụng ở nước ta giai đoạn
này đều là sở hữu chung và sau này nhìn lại, chúng ta thấy những cản trở của
công tác bảo trì. Trước năm 1990, gần như 100% các nhà chung cư đều thuộc
sở hữu của Nhà nước (một số ít thuộc sở hữu cơ quan, đoàn thể và các tổ chức
xã hội). Cư dân sống trong đó trả tiền thuê nhà với giá rẻ cân đối theo lương,
không tính theo mặt bằng thực tế. Sau này theo nghị định 61/CP Nhà nước
khuyến khích bán cho các hộ dân nhưng lượng người mua không nhiều, chủ
yếu vẫn là thuê nhà hoặc được cấp không.
b. Giai đoạn phát triển sau 1990
Thời kỳ đổi mới với những cải cách mạnh mẽ trong lĩnh vực phát triển
kinh tế nói chung và xây dựng nói riêng được bắt đầu từ Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ 6 năm 1986. Nhưng thực chất, từ sau 1990, tinh thần và nội dung
tiến trình cải cách mới thăng hoa trong công cuộc xây dựng đất nước. Sự khai
thông nguồn lực của xã hội, sự đa dạng hóa các hình thức sở hữu, sự mở cửa
và hội nhập quốc tế tạo được sự phát triển mạnh mẽ, vững chắc thể hiện qua
chất lượng công trình, quy mô của các dự án... tạo sự thay đổi cực kỳ nhanh
chóng bộ mặt các đô thị, các khu dân cư.
Từ sau năm 2000 là giai đoạn phát triển ồ ạt trong lĩnh vực xây dựng, đặc
biệt là các khu đô thị mới với các chung cư cao tầng đi kèm là sự đồng bộ về
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trong giai đoạn này, việc phát triển nhà ở cao
tầng và dịch vụ quản lý chung cư đồng thời với quản lý đô thị trong khi thành
phố chưa vươn tới. Nhà ở cao tầng là một thành phần quan trọng, không thể
thiếu trong cơ cấu quy hoạch của bất kỳ dự án đô thị mới nào, không chỉ đáp
ứng tốt nhu cầu chỗ ở của nhân dân mà còn tạo ra đường nét kiến trúc đô thị
hiện đại Các khu đô thị mới thực sự là các điểm sáng của giai đoạn phát triển
này mà điển hình là các khu đô thị Phú Mỹ Hưng (TP. Hồ Chí Minh); Time
13
City, Ecopark, Linh Đàm (TP. Hà Nội)...Thành công lớn của các khu đô thị
mới là đã tạo được sức hút mạnh mẽ nhu cầu ở nhà cao tầng của nhân dân vốn
họ đã từng "quay mặt" với nhà chung cư từ các loại chung cư xây trước 1990.
Sự thành công này không chỉ do chất lượng công trình, cấu trúc căn hộ tiện ích
hơn mà còn quyết định bởi 3 yếu tố sau:
- Các khu đô thị mới có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật như: đường xá, hệ thống cấp,
thoát nước, hệ thống cây xanh, công viên, bãi để xe...
- Các khu đô thị có đầy đủ và đồng bộ hệ thống hạ tầng xã hội như: trường học,
nhà văn hóa, bệnh viện...
- Điều cực kỳ quan trọng là tại các khu đô thị mới này đều được quản lý bởi
các tổ chức quản lý chuyên nghiệp. Với mô hình này, vấn đề "sở hữu" riêng
(căn hộ) và "sở hữu" chung đã được định rõ. Khi đã rõ "Chủ sở hữu" là đã có
cơ sở cho việc thực thi công tác bảo trì. Các dịch vụ đồng bộ như vận hành
thang máy, bơm nước sinh hoạt, thu gom rác thải, chăm sóc cây xanh... là một
phần không thể tách rời mô hình nhà ở cao tầng.
Ngoài nhà ở, các công trình công cộng giai đoạn này cũng được xây dựng
đạt tầm cỡ Quốc tế như sân vận động quốc gia Mỹ Đình (2003), Nhà thi đấu
Phú Thọ TP Hồ Chí Minh (2003); Trung tâm Hội nghị Quốc gia Mỹ Đình Hà
Nội (2006) và gần đây là Nhà Quốc Hội (2014)... có thể nói là biểu tượng của
sự phát triển đất nước. Trụ sở các cơ quan công quyền cũng được đầu tư "đàng
hoàng hơn, to đẹp hơn" như Tòa nhà hành chính Đà Nẵng, Bình Dương, Bắc
Giang...
1.2.2. Công tác bảo trì công trình xây dựng ở nước ta
a. Về cơ chế chính sách
Ở nước ta, khái niệm về bảo trì công trình xây dựng chưa hiểu thấu đáo
và rộng rãi. Hầu như không tồn tại trong thực tế “vấn đề bảo trì” nhất là các
công trình dân dụng (nhà ở và công trình công cộng) bởi chúng ta chỉ coi trọng
14
việc hoàn thành, tổ chức bàn giao còn khi công trình đưa vào khai thác thì
không có chính sách chăm sóc cho công trình mà còn làm ngơ trước sự kiệt quệ
của những tài sản quí giá này. Hình ảnh của sự xuống cấp nhanh, tình trạng
chất lượng đáng lo ngại của các khu chung cư nhiều tầng ở Hà nội và các thành
phố lớn là một minh chứng nhãn tiền về hậu quả của “vấn đề bảo trì” chưa được
quan tâm đúng mức ở nước ta và có thể ví, các công trình xây dựng như đứa
trẻ, có sinh mà không có dưỡng. Do đó, chính sách, chế độ phải đi trước.
- Giai đoạn trước năm 1990:
Giai đoạn này chỉ mới chú trọng đến việc xây dựng nhanh, nhiều thêm
các công trình mà chưa quan tâm tới chế độ duy tu bảo dưỡng sửa chữa nhà
một cách tổng thể. Thời kỳ đó, Bộ Nội vụ đã từng ban hành Quyết định số 168NV ngày 23/9/1963 “Quy định về việc sửa chữa nhà hư hỏng trong các thành
phố, thị xã” có nêu tại Điều 8 “Nhà phải được quét vôi và sơn cửa như sau: Nhà
làm việc và nhà ở quét vôi 3 năm/lần, sơn cửa 6 năm/lần; bệnh viện, nhà ăn
quét vôi 2 năm/lần, sơn cửa 4 năm/lần”.
Như vậy, quan niệm về bảo trì chỉ đơn giản là công việc bảo dưỡng với
phần việc cụ thể là quét vôi mà thôi.
- Giai đoạn từ sau năm 1990:
Đây là là thời kỳ đổi mới với những cải cách mạnh mẽ trong lĩnh vực
phát triển kinh tế nói chung và xây dựng nói riêng. Nhưng có lẽ do quá tập
trung vào việc thay đổi các mô hình quản lý kinh tế vĩ mô nên trong giai đoạn
từ 1990-2000 vẫn chưa thấy xuất hiện những văn bản thể hiện sự quan tâm của
nhà nước tới lĩnh vực bảo trì công trình xây dựng.
Giai đoạn từ năm 2000 cho đến nay đã có nhiều sự thay đổi về nhận thức
của các cấp quản lý cũng như người sử dụng công trình, dẫn tới nhiều chính
sách về bảo trì công trình ra đời. Điển hình trong lĩnh vực nhà ở cao tầng,việc
quản lý thống nhất các khu nhà ở cao tầng làm thay đổi hẳn ý thức của người
15
dân, không còn cảnh cơi nới, lấn chiếm diện tích chung, đua các kết cấu ra
ngoài, nếp sống đô thị có tính cộng đồng cao từng bước được hình thành.
Lần đầu tiên, một văn bản pháp lý đã nói cụ thể hơn về bảo trì đó là "quy
định quản lý chất lượng công trình xây dựng" được ban hành kèm theo Quyết
định số 17/2000/QĐ-BXD ngày 02/8/2000 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (hướng
dẫn Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999 của Chính phủ về việc ban hành
quy chế quản lý đầu tư xây và dựng). Quy định này chỉ rõ "Bảo trì công trình
là sự yêu cầu bắt buộc theo luật pháp về chất lượng đối với chủ đầu tư, chủ sở
hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình cần phải sửa chữa, thay thế, phục
hồi chức năng, bảo đảm tuổi thọ và an toàn vận hành nhằm duy trì khả năng
chịu lực, mỹ quan, duy trì sử dụng hoặc vận hành của bộ phận, hạng mục, công
trình đã hoạt động theo một chu kỳ thời gian do thiết kế và nhà chế tạo quy
định".
- Tại điều 22 của QĐ17/2000/QĐ-BXD, bảo trì công trình được quy định theo
4 cấp:
+ Duy tu, bảo dưỡng,
+ Sửa chữa nhỏ;
+ Sửa chữa vừa;
+ Sửa chữa lớn.
Nội dung công tác bảo trì công trình xây dựng gồm:
+ Tổ chức điều tra khảo sát, đánh giá hiện trạng;
+ Xác định mức độ hư hỏng của các chi tiết, bộ phận công trình;
+ Xác định cấp bảo trì;
+ Lập quy trình cho từng cấp bảo trì công trình và mức đầu tư tương ứng;
16
+ Nguồn tài chính để thực hiện công tác bảo trì công trình.
Trong nội dung công tác bảo trì phải nêu rõ các chi tiết, bộ phận cần thiết
phải bảo trì; các điều kiện, tiêu chuẩn sử dụng, phương thức tổ chức, dự kiến
tiến độ thực hiện; biện pháp an toàn cho các thiết bị và con người trong quá
trình thực hiện bảo trì công trình.
Về mức độ xuống cấp được phân thành 5 mức (Thông tư hướng dẫn công
tác bảo trì công trình xây dựng số 05/2001/TT- BXD):
+ Không sử dụng được: Công trình xuống cấp rất nghiêm trọng, phải phá dỡ.
+ Cũ nát: Công trình xuống cấp nghiêm trọng, hư hỏng nhiều bộ phận công
trình.
+ Không đạt yêu cầu: Công trình đã xuống cấp, hư hỏng ở một vài bộ phận
công trình.
+ Đạt yêu cầu: Công trình bảo đảm vận hành, sử dụng nhưng đã có biểu hiện
hư hỏng nhỏ ở một số chi tiết của bộ phận công trình.
+ Tốt: Công trình bảo đảm vận hành, vẫn giữ được trạng thái chất lượng yêu
cầu.
Năm 2006, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 08/2006/TT-BXD ngày
24/11/2006 hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng tại khoản 1.3. quy
định về kiểm tra, đánh giá chất lượng công trình được cụ thể hơn: Chủ đầu tư,
chủ quản lý sử dụng phải tổ chức kiểm tra để đánh giá chất lượng công trình
nhằm ngăn ngừa sự xuống cấp của công trình. Hoạt động kiểm tra thực hiện
theo các thời điểm như sau:
+ Kiểm tra thường xuyên: Do chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công
trình thực hiện để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp.
+ Kiểm tra định kỳ: Do các tổ chức và chuyên gia chuyên ngành có năng lực
17
phù hợp với loại, cấp công trình thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủ
quản lý sử dụng.
Thời gian phải kiểm tra định kỳ được quy định cụ thể như sau:
+ Không quá 03 năm/ 1 lần đối với các đối tượng: nhà hát, rạp chiếu bóng, rạp
xiếc, trường học, bệnh viện, sân vận động, nhà thi đấu, siêu thị và các công
trình xây dựng có chức năng tương tự, các công trình chịu tác động môi trường
cao.
+ Không quá 05 năm/ 1 lần đối với các đối tượng: các công trình dân dụng khác
(nhà chung cư cao tầng, khách sạn, công sở, nhà làm việc), công trình công
nghiệp vật liệu xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
+ Không quá 01 năm/ 1 lần đối với đối tượng: các công trình di sản văn hóa đã
được xếp hạng cấp quốc gia và thế giới. Sau khi có kết quả kiểm tra định kỳ,
tùy theo thực trạng chất lượng công trình mà chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử
dụng quyết định chọn cấp bảo trì cho phù hợp.
Nghị định 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 về bảo trì công trình xây
dựng đã quy định nhiều nội dung về bảo trì công trình như trách nhiệm bảo trì
công trình của các chủ thể gồm Chủ sở hữu công trình, người quản lý công trình
hoặc người sử dụng công trình khi được chủ sở hữu ủy quyền (sau đây viết tắt
là người được ủy quyền); người sử dụng công trình trong trường hợp chưa xác
định được chủ sở hữu công trình. Trường hợp công trình có nhiều chủ sở hữu
thì ngoài việc chịu trách nhiệm bảo trì phần công trình thuộc sở hữu riêng của
mình, các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì cả phần công trình thuộc sở hữu
chung theo quy định của pháp luật có liên quan. Người có trách nhiệm bảo trì
công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về sự cố hay xuống cấp của
công trình do không thực hiện bảo trì công trình theo các quy định của Nghị
định này. Nghị định cũng quy định về chế độ kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa
công trình, kiểm định chất lượng công trình phục vụ bảo trì công trình, quan
