Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MINH NGUYỆT

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN
HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010-2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN MINH NGUYỆT

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN QUYỀN
CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN
HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010-2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số:

60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

THÁI NGUYÊN - 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu và kết
quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện hoàn thành luận văn này đã được cảm
ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều đã được ghi rõ
nguồn gốc./.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả

Nguyễn Minh Nguyệt

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức,
Chi cục Thuế huyện Hoài Đức, Phòng Thống kê huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân
và cán bộ địa chính của các xã thị trấn điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và
cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu
luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ...................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................4
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất ...............................4
1.1.1. Quyền sở hữu ...........................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ............................................................4
1.1.3. Quyền sử dụng đất....................................................................................4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..................................6
1.2.1. Các nước phát triển ...................................................................................6
1.2.2. Một số nước trong khu vực .......................................................................8
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...........................11
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................................................13
1.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng đất từ năm 1993 đến nay ..........................................................................13
1.3.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng

đất ở Việt Nam trong những năm qua...17
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội ...........21
CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................23
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................23
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................23

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................23
2.2. Nội dung nghiên cứu......................................................................................23
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyê ̣n Hoài Đức, thành
phố Hà Nô ̣i ........................................................................................................23
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyê ̣n Hoài Đức .................................................23
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình , cá
nhân tại huyê ̣n Hoài Đức từ năm 2010 đến 2014 ............................................23
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
điạ bàn huyê ̣n Hoài Đức ....................................................................................24
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................24
2.3.2. Phương pháp thu thập các tài liệu, số liê ̣u liên quan ...............................24
2.3.3. Phương pháp phân tích thống kê, tổ ng hơ ̣p và xử lý số liệu ...................25
2.3.4. Phương pháp điều tra theo phiếu .............................................................25
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................27
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức ...............27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .............................................27
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ..............................................................................30

3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ......................................................33
3.1.3. Đánh giá chung về điề u kiê ̣n tự nhiên
- kinh tế xã hô ̣i của huyê ̣n Hoài Đức
. ....39
3.2. Tình hình, quản lý sử dụng đất của huyện Hoài Đức ....................................41
3.2.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Hoài Đức ..............................41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của các xã thị trấn nghiên cứu, điều tra .............44
3.3. Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ta ̣i huyê ̣n Hoài Đức ......47
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ ........................................47
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ .................................48
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ ............................................52
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ .......................................53
3.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ ...........................................56
3.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ...................58

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v

3.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn QSDĐ ............................................61
3.3.9. Tình hình thực hiện quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ............61
3.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền tại 3 xã, thị trấn ..............................63
3.4. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoài Đức .......................................................................................72
3.4.1. Giải pháp về chính sách ..........................................................................72
3.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất ................................73
3.4.3. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật .............................................74

KẾT LUẬN VÀ ĐÊ NGHỊ .....................................................................................75
1. Kết luận .............................................................................................................75
2. Đề nghị ..............................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................77

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BTNMT

: Bộ Tài nguyên môi trường

BTP

: Bộ Tư pháp

CP

: Chính Phủ

CN -TTCN

: Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

CNQSDĐ

: Chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

: Giá trị sản xuất

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TT

: Thông tư

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TH

: Trường hợp

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức TP Hà Nội năm 2014 .................................31
Bảng 3.2:Cơ cấu kinh tế huyện Hoài Đức giai đoạn 2004- 2014 .......................................33
Bảng 3.3: Cơ cấu và giá trị sản xuất ngành Nông nghiệp giai đoạn 2004- 2014 ...............34
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Hoài Đức......................................42
Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu ..................................................44
Bảng 3.6 : Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất ở tại huyện
Hoài Đức từ năm 2010- 2014 ..............................................................................49
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện chuyển quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp

tại huyện Hoài Đức từ năm 2010 - 2014..............................................................51
Bảng 3.8: Tình hình thực hiện chuyển quyền thừa kế QSD đất tại huyện Hoài Đức từ
năm 2010 - 2014 ..................................................................................................55
Bảng 3.9: Tình hình thực hiện chuyển quyền tặng cho QSD đất tại huyện Hoài Đức từ
năm 2010 - 2014 ..................................................................................................57
Bảng 3.10: Tình hình thực hiện chuyển quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại huyện
Hoài Đức từ năm 2010 - 2014 .............................................................................60
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo các xã, thị trấn
giai đoạn 2010-2014 ............................................................................................63
Bảng 3.12: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã giai đoạn 20102014 .....................................................................................................................65
Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã giai đoạn 20102014 .....................................................................................................................66
Bảng 3.14: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ ở theo các xã giai đoạn
2010-2014 ............................................................................................................67
Bảng 3.15: Ý kiến của hộ gia đình cá nhân vềviệc thực hiện chuyển quyền sử dụng
đất ở nông thôn ....................................................................................................69

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trên bản đồ hành chính TP.Hà Nội .................................27
Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2014 .......................................31

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển
đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản lý và sử
dụng riêng. Ở Việt Nam, tại nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại
một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm
2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày càng mở rộng các
quyền cho người sử dụng đất. Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử
dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất.
Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền
của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã
hội, cho Nhà nước. Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban chấp hành
Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh
trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Cụ thể như:
- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy
định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của
Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân.
- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp
với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều
kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong
và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để
thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

Huyện Hoài Đức nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi
cho phát triển và giao lưu kinh tế-văn hoá-xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều
khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp
thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh
chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực
hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh
tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng
gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực
hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số
quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Hoài Đức. Vì vậy, việc thực
hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất tại
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014” là cần thiết trong thời
điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài

2.1.Mục tiêu tổng quát
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyê ̣n Hoài Đức, thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật
trên địa bàn nghiên cứu.

2.2.Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Hoài Đức có liên quan
đến việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
- Đánh giá việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp và số
liệu điều tra trên huyện Hoài Đức giai đoạn 2010-2014
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao chuyển quyền sử dụng đất của huyện Hoài
Đức, TP Hà Nội
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Đánh giá chính xác tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP Hà Nội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

- Số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy và khách quan, đúng với thực tế
- Từ số liệu điều tra được về việc thực hiện việc chuyển quyền của người sử
dụng đất địa bàn huyện Hoài Đức phải đánh giá được mức độ ảnh hưởng và nguyên
nhân dẫn tới sự ảnh hưởng khác nhau đó, để từ đó đề xuất giải pháp và kiến nghị.
- Kết quả nghiên cứu và đánh giá phải đảm bảo được tính khoa học và thực
tiễn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Điều 164 - Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của pháp luật...”[10]. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.
Có thể thấy, sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc
về một chủ thể nào đó, nó được thể hiện thông qua quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở
hữu là một tài sản cụ thể, bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến
của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử nhất định.
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,

với các quyền năng đó, không thể cho rằng Nhà nước có toàn quyền sở hữu về đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy có
thể nói chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi
người dân thực hiện các quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt; chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Mỗi người
dân không phải là chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, cũng không phải là đồng sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền
sử dụng đất. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người
dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp
cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993
đã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”[11], hay nói
cách khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể
phân chia thì việc người dân thực hiện được quyền của mình như thế nào là một vấn
đề cần giải quyết? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp
ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao
của tính toàn dân, không làm mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự
sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi
ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ”[11]. Đây không phải là quyền sở hữu
nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là
mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi
đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6

đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho
người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác
cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù”, “bồi thường” .
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do trong nền
kinh tế, mặc dù có những đặc điểm riêng, khác biệt so với các hàng hóa tư liệu tiêu
dùng và sản xuất khác.
1.2.1.1. Thuỵ Điển
Tại Thuỵ Điển. pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám sát là
một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp

luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thuỵ Điển
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai. Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại
xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là
một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên khó kiểm soát việc đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ
tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới
quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền
nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho
chủ sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp vay một khoản tiền nhất định. Nếu
đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu
một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế
chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi

đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thuỵ Điển.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ sử
dụng đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp
tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã
hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị của tài sản.
1.2.1.2. Úc
Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước
01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất
Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà
nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng
lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư nhân
đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Về
phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử
dụng có thể từ 12 đến 60 mét [13]. Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc,
vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

nước [13]; nếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất

với chủ sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn
trở nào. Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký
tại cơ quan có thẩm quyền.
1.2.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với
lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng. Chính phủ thực hiện sự cam kết với
chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo
đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân được quy
định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua – bán
theo nguyên tắc của thị trường.
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và
sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất
đai. Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy
chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở
hữu, sử dụng đất. Cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu
về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000
hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở
hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp,
chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

9

bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp lại từ loại
giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu
được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển
nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu): Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để
đo ranh giới thửa đất
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất
đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này
có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không
được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy
chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc
chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này
mới được chuyển nhượng. Đất không được để không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất.
Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có
đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ Được sử dụng ”. Có
thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K sau khi cấp ít nhất 3
quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để
không sử dụng quá 10 năm.

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và
sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận
này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng
nhận sở hữu NS4

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp
Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc
lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển
nhượng chỉ được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua
việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không
chuyển nhượng được
- Giấy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phòng cải cách Đất đai nông nghiệp cấp
dựa theo luật Cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái
hóa. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ
được thừa kế. Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng
nhận SPK – 01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
1.2.2.2. Trung Quốc
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng

quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ
đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước
không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp
này QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp
- Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho
nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện
cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

QSDĐ, có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ử
một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc
sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nên trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho
thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao
dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong

thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên
cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết
trước đây để có được QSDĐ [16]..
- Thuế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy
CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải
được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu
đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải
đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới [16].
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản, đặc
biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là gì và
phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc phát
triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc
chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống
lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu
quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà
nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan
quản lý nhà nước cần được đề cao.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để
hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá trình
hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù.

Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý
loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó,
về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động
sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Đặc biệt trong điều kiện
hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh
doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với
thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai
thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy
nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố
đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần
phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần
từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng
và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị
trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và
hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là
các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông
qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với
điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh
gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo
hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai. Cần có các
biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng
xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều
biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung
quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

13

dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và
đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm
giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn
và giữ bình ổn thị trường.
1.3. Thị trƣờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử dụng
đất từ năm 1993 đến nay
1.3.1.1 Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày
01/01/1999;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày
01/10/2001;
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể
từ ngày 01/7/2007;
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/01/2009;
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126
của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày
01/09/2009.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;

1.3.1.2 Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và
quyền sử dụng đất ở tại nông thôn;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp;
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về
việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
- Nghị định số 87/ CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá các
loại đất;
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển QSDĐ;
- Ngày 14/9/1994, Quốc hội ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các
tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;
- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp

vốn bằng giá trị QSDĐ;
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm
giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế chuyển QSDĐ;
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển QSDĐ;
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định
số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;
- Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/05/2007 của Chính phủ về việc cấp bản
sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN