Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ DUNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ DUNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN
NHÂN DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH

HÀ NỘI - 2017


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI .......................................... 6
11

ợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

1.1.1 Khái ni m tài sản và tài sả

ì

1.1.2 Khái ni m Nhà ở ì

tro g tươ g la ........................................... 9

t à

t à

tro g tươ g la ................ 6

tro g tươ g la .......................... 6

1.1.3 Khái ni m hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g la ........... 13

1 2 Đặc đ ểm hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g la ............... 15

1.3 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g la ................ 16

1.4 Quyề và g ĩa vụ của các bên trong hợp đồng ....................................... 18
1 4 1 Đối với bên bán ...................................................................................... 19
1 4 2 Đối với bên mua ..................................................................................... 20
1.5 Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

1.6 Pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g la ............... 22
tro g tươ g la .......... 23

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA
LAI Ở VIỆT NAM QUA HOẠT ĐỘNG

ỤNG

ÁN NHÀ Ở TRONG TƢƠNG
T

Ử CỦA T A ÁN NH N

DÂN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CH MINH .................................................. 28
21T

c tr g p p luật về ợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g

la ở V t a ................................................................................................. 28
2 1 1 Đố tượ g của ợp đồ g ........................................................................ 28
2 1 2 C ủ t ể của ợp đồ g ............................................................................ 31
213 ộ
2 1 4 Đ ều
215 ì

u g cơ ả của ợp đồ g ............................................................. 32
c

u l c của ợp đồ g ...................................................... 33

t ức của ợp đồ g ........................................................................ 36


22T

ct

p ụ g p p luật về ợp đồng mua bán nhà ở ì

tươ g la ở V t a
ồC

qua o t độ g x t x của T a

t à

tro g

t it à

p ố

.................................................................................................... 37

2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở ì

t à

tro g tươ g

la trê địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.......................................................... 37
2.2.2 Một số vướng mắc trong quá trình giải quyết các tranh chấp từ các vụ
vi c th c tế ...................................................................................................... 45
2.3 Nguyên nhân nhữ g vướng mắc, h n chế................................................. 51
Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA

ÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƢƠNG LAI Ở VIỆT NAM ........................................................................ 56
31

ươ g ướ g oà t

3.2 Giả p p oà t

......................................................................... 56

................................................................................. 60

3.2.1 Hoàn thi n pháp luật nộ
ì

t à

u g quy định về hợp đồng mua bán nhà ở

tro g tươ g la ............................................................................... 60

3.2.2 Hoàn thi

cơ c ế g ả quyết tra

tro g tươ g la t T a
3.2.3 Hoàn thi

tro g lĩ

c ấp về ợp đồ g

ua

àở

................................................................................ 68
v c th c thi pháp luật t i Tịa án nhân dân thành

phố Hồ Chí Minh. ........................................................................................... 70
KẾT LUẬN…………………………………………………………………76
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 78


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS
Đ B O TTTL

TAND

Bộ luật dân s
Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tươ g la
Tòa án nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
S ì t à
ề
tế t ị trườ g ở ước ta đã và đa g
ra
a c g cả về c ều rộ g và c ều s u của c c ố qua
tế Tốc
độ p t tr ể
tế ư vũ o t ếp tục ẳ g đị tầ qua trọ g, vị t ế tất
yếu của ề
tế t ị trườ g gày ay, u cầu c
à ở là ột tro g
ữ g u cầu cơ ả
ất của co gườ Trả qua t ờ g a à , u cầu "trú
gụ" đã c s t ay đổ cả về c ất và lượ g, c c g ao ịc về à ở
ra rất
sô độ g Cũ g c
vì vậy, ữ g v p
p p luật và tra c ấp về à ở
ra vớ số lượ g lớ ơ vớ
ế p ức t p ơ , đ

ỏ p p luật
p ả đ ều c ỉ
ịp t ờ , đầy đủ để a c g t c g vớ t c t
xã
ộ , ất là đố vớ c c ợp đồ g ua
à ở, đặc
t là ợp đồ g ua
à ở ì t à ở tươ g la
V c ua
à ở ì t à tro g tươ g la luô sô độ g, đ y
ô g c ỉ là ê sở ữu à, tà sả của gườ
c
u cầu, à c là
ột ê đầu tư về ất độ g sả
t c
c c g ao ịc
ua đ
l
oặc c o t uê
p luật đã c
ữ g quy đị cụ t ể về vấ đề ày Tuy
ê ,c
ều trườ g ợp gườ ua à o ô g ắ được c c quy đị
p p luật đã ị t t , t ua lỗ
gặp p ả c ủ đầu tư ô g t c
đú g
t eo ợp đồ g ua à đã ý ết
T à p ố ồC
là ột tru g t
tế, vă

a xã ộ lớ
của cả ước, trước sức út của s p t tr ể
tế, số lượ g gườ
từ c c
tỉ t à tro g cả ước đế ọc tập, lao độ g và là v c gày càng gia
tă g, o t eo u cầu về à ở được đẩy lê
ẽ C c g ao ịc ợp
đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la t T à p ố ồ C
c ế
ột tỷ l tươ g đố lớ so vớ c c g ao ịc ợp đồ g
g ày trê cả
ước Do đ , số lượ g c c tra c ấp ợp đồ g ua
àở ì t à
tươ g la t t à p ố t ườ g ở ức cao
T V t a
c u g và địa à T à p ố ồ C
r ê g,
c tra c ấp p t s , c c ê tro g ợp đồ g
c u g và ợp đồ g
1


ua
à ở ì t à tro g tươ g la ( Đ B O TTTL) t ườ g c xu
ướ g tì đế T a
để ảo v quyề và lợ c ợp p p của ì
C c vụ
tra c ấp
g ày

ay c ế
ột tỷ l
ô g qu lớ
ư gc t ểga
tă g a c g tro g tươ g la t eo tì
ì p t tr ể của t ị trườ g nhà
ở V c
c ế c c tra c ấp
g ày là yêu cầu cấp t ết vớ o g uố
đặt ra c c c ế đị và c ế tà cụ t ể, t o ột à la g p p lý cũ g ư t c
t
là
và cô g ằ g
tra c ấp xảy ra, T a
cầ p ả c c c
t ủ tục,
p p g ả quyết ịp t ờ , tr
ữ g ậu quả đ g t ếc xảy ra
o t eo s trì tr của ề
tế và quyề và lợ c của c c ê tro g
Đ B O TTTL
R ê g tro g lĩ v c g ả quyết c c tra c ấp
s ,
tế t eo co
đườ g tố tụ g t T a, p p luật ước ta đã c
ữ g quy đị cụ t ể cả về
ộ u g và ì t ức Tuy
ê , tro g qu trì
p ụ g c tồ t
ều

t ếu s t, ất cập là
c ế u quả cô g t c g ả quyết c c tra c ấp của
T a
c c cấp Trước tì
ì đ , v c oà t
t ố gp p
luật l ê qua đế v c g ả quyết tra c ấp t T a
ằ đả
ảo s
cô g ằ g, g ê
, tu t ủ c c quy đị của p p luật là ột tro g
ữ g yêu cầu ết sức cấp c , đặc
tt
ột địa p ươ g lớ
ư Thành
p ố ồC
Vớ o g uố đ g g p ữ g g ê cứu của ì c o s p t
tr ể của ề tư p p địa p ươ g và đề xuất c c ế g ị p p luật l ê qua
đế g ả quyết tra c ấp Đ B O TTTL tro g đ ều
p t tr ể
ay, t c g ả c ọ đề tà : "Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tại Thành
phố Hồ Chí Minh" là đề tà luậ vă t c sỹ của ì
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trước và tro g qu trì
g ê cứu đề tà ày, t c g ả đã tì
ểu,
tha
ảo và được ết ột số t c g ả đã c à v ết, t c p ẩ , cơ g trì
g ê cứu l ê qua đế p

v của luậ vă
ư: guy T ị uyề
Trang, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số vấn đề
2


lý luận và thực tiễn, Luậ vă T c sỹ luật ọc, Trườ g Đ ọc Luật à ộ ,
ă 2015;
ồ g A , Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai
tại Việt Nam, Luậ vă T c sỹ Luật ọc,
oa Luật – Đ
ọc Quốc g a à
ộ , ă 2015; gô Qua g C g, Mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai, Luậ vă T c sỹ luật ọc, oa luật – Đ ọc Quốc g a à
ộ , ă 2011… Tuy
ê , v c g ê cứu c ỉ ớ ừ g l ở c c ết quả
luậ cứ oa ọc, c ưa được p ụ g tro g t c t
x t x g ả quyết tra
c ấp ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ,
ế v c t ụ lý
x t x c c vụ
ày c
ều
ă , ất cập, c ưa c đị
ướ g cụ t ể
Vì vậy, vấ đề cấp t ết đặt ra là p ả c
ều g ê cứu c uyê s u ơ
ữa về ộ u g ày, đặc t là ữ g g ê cứu c
ả ă g ứ g ụ g trên

t ct
ặt
c, ữ g tra c ấp về Đ B O TTTL xuất
t Thành
p ố ồC
đã l u, tuy
ê c ưa được c c ọc g ả g ê cứu ột
c c tỷ ỉ Do đ , đề tà g ê cứu của luậ vă l a c ọ g ê cứu vấ đề
cơ ả c tồ t và c ưa u quả tro g cô g t c x t x tra c ấp ợp đồ g
ua
à ở ì t à tro g tươ g la ằ g T a
t T à p ố ồC
, đồ g t ờ rút ra ữ g à ọc
g
, ế g ị g ả p p oà
t
p p luật tro g lĩ v c ày để p ục vụ c o cô g t c của gà t a
,g pp ầ
g cao
u quả g ả quyết tra c ấp ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la trê t c tế, đ y là vấ đề rất cầ t ết và
oà toà p ù ợp vớ yêu cầu tro g cô g cuộc x y
g và ế t ết đất
ước
3. Mục đích và nhiệ vụ nghiên cứu
ục đ c g ê cứu của Luậ vă là là s g tỏ ữ g vấ đề lý
luậ về ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ; t c tr g p p
luật về ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a và

t ct
p ụ g p p luật về ợp đồ g ua
à ở ì thành trong
tươ g la qua o t độ g x t x của T a
t T à p ố ồC
Minh; từ đ đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t
p p luật về ợp
3


đồ g
tớ

ua

àở ì

t à

tro g tươ g la ở V t

a

tro g t ờ g a

Để t c
ục đ c g ê cứu trê , Luậ vă c c c
vụ
g ê cứu cụ t ể sau:
- g ê cứu là s g tỏ ữ g vấ đề lý luậ về ợp đồ g ua bán

à ở ì t à tro g tươ g la ;
tc ,đ
g t c tr g c c quy đị p p luật về ợp đồ g
ua
à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a ;
-Đ
g t ct
p ụ g p p luật về ợp đồ g ua
àở
hình thà tro g tươ g la qua o t độ g x t x của T a
ởt à
p ố ồC
;
- Đề xuất c c p ươ g ướ g, g ả p p oà t
p p luật về ợp
đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a tro g t ờ g a
tới.
4. Đối tƣợng và phạ vi nghiên cứu
Vớ ục đ c g ê cứu đề tà đã đề cập, tro g uô
ổ luậ vă
của ì , t c g ả tập tru g g ê cứu vào c c vấ đề sau đ y:
Thứ nhất, c c vă ả p p luật tro g lĩ v c à ở, vă ả p p
luật tro g lĩ v c
s ,
oa
ất độ g sả của l ê qua đế g ao
ịc
ua
à ở ì t à tro g tươ g la L ê

so s
vớ c c quy
p
p p luật
à và trước đ y l ê qua đế p
v g ê cứu.
Thứ hai, t c t
của v c x t x vụ
về ợp đồ g ua
àở
ì t à tro g tươ g la t T à p ố ồ C
.
v g ê cứu của đề tà là tập tru g vào c c quy đị của p p
luật và t c t x t x trê địa à t à p ố để đưa ra c c ết luậ cầ t ết
và đị
ướ g oà t
tro g tươ g la .
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
T c g ả vậ ụ g ữ g ế t ức t ếp t u tro g qu trì
ọc tập, sưu
tầ tà l u, c c cơ g trì
g ê cứu có liên quan, kết ợp vớ v c xe x t,
c ọ lọc c c ả
đã được x t x t T a
(TA D) t à p ố
4


ồC
, t c g ả đã p

t c cụ t ể, là rõ vấ đề g ê cứu để x y
g và oà t
luậ vă ày
C c p ươ g p p cụ t ể được t c g ả s ụ g ao gồ : p ươ g p p
p
t c , p ươ g p p log c, p ươ g p p tổ g ợp, p ươ g p p t ố g ê,
p ươ g p p so s
– đố c ếu, p ươ g p p c ứ g
,…
6. ngh a l luận và thực tiễn của luận văn
Ý nghĩa lý luận
tc ,đ
g c c quy đị của p p luật
à về ợp đồ g
ua
à ở ì t à tro g tươ g la ;
Đề xuất p ươ g ướ g oà t
c c quy đị của p p luật và
g
cao cô g t c x t x về g ả quyết tra c ấp ợp đồ g ua
àở ì
t à tro g tươ g la
Ý nghĩa thực tiễn
ết quả g ê cứu g úp đ
g tì
ì tra c ấp ợp đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g l t T à p ố ồ C
, c x t đế
yếu tố
tế - xã ộ trê địa à t à p ố;

ết quả g ê cứu c t ể được ù g để đị
ướ g, oà t
c c
quy đị về t c
v c x t x g ả quyết c c tra c ấp
g ày t
TA D t à p ố ồ C
nh.
7. Kết cấu của luận văn
goà p ầ
ở đầu, ết luậ và a
ục tà l u t a
ảo, ộ
u g của luậ vă gồ 03 c ươ g:
Chương 1: ột số vấ đề lý luậ về ợp đồ g ua
àở ì
t à tro g tươ g la .
Chương 2: T c tr g p p luật về ợp đồ g ua
àở ì
t à tro g tươ g la ở V t a và t c t
p ụ g p p luật về ợp đồ g
ua
à ở ì t à tro g tươ g la qua o t độ g x t x của T a
nhân dân t t à p ố ồ C
.
Chương 3: ươ g ướ g, g ả p p oà t
p p luật về ợp
đồ g ua
à ở ì t à tro g tươ g la ở V t a .
5

Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn full