Hoàn thiện công tác quản lý vận hành công trình nhà ở xã hội tại phường cổ nhuế 2, quận bắc từ liêm, thành phố hà nội (tt)

NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ– KHÓA 2015- 2017, CHUYÊN NGÀNH KỸ THUẬT XD CÔNG TRÌNH DD& CN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
-------------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH
CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG CỔ
NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
DÂN DỤNG & CÔNG NGHIỆP

Hà Nội - Năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
---------------------------------

NGUYỄN THỊ HỒNG HUỆ
KHÓA: 2015-2017

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN HÀNH
CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI PHƯỜNG CỔ
NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: KỸ THUẬT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DD & CN
MÃ SỐ: 60.58.02.08

LUẬN VĂN THẠC SỸ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ NGỌC KHOA

Hà Nội - Năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành đề tài luận văn thạc sỹ, bên cạnh sự nỗ lực cố
gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý Thầy Cô, cũng như
sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian học
tập nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sỹ.
Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến thầy
PGS.TS.Hồ Ngọc Khoa. Người đã quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong
suốt quá trình làm luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô khoa Sau đại học, các thầy cô
giảng dạy tại Trường Đại Học Kiến trúc Hà Nội đã giúp đỡ, tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Cuối cùng, tôi xin chân thành bày tỏ lòng cảm ơn đến gia đình, các anh
chị đồng nghiệp và các bạn học viên lớp CH2015X3 đã động viên, hỗ trợ cho
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Hà Nội, ngày….tháng …. năm 2017.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Hồng Huệ


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ là công trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Hồng Huệ


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH, ĐỒ THỊ
Số hiệu
hình, đồ thị

Tên hình, đồ thị

Trang

Hình 1.1

Sơ đồ cơ cấu quản lý chung cư tại Mỹ

05

Hình 1.2

Sơ đồ cơ cấu quản lý căn hộ tại Singapore

08

Hình 1.3

Sơ đồ cơ cấu quản lý chung cư tại Thái Lan

11

Hình 1.4

Sơ đồ cơ cấu quản lý chung cư tại New Zealand

12

Hình 1.5

Sơ đồ quản lý tòa nhà LILAMA

18

Hình 1.6

Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty Vinasinco

22

Hình 1.7

Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty Tây Hồ

23

Hình 1.8

Mặt bằng tổng thể vị trí tòa nhà

26

Hình 1.9

Sơ đồ quản lý tòa nhà

28

Hình 2.1

Vòng đời của một công trình xây dựng
Tuổi thọ công trình trong mối tương quan với
thời gian
Sơ đồ bảo trì công trình trong tổng thể dự án
Sơ đồ tổ chức bộ máy Ban quản lý

46

62

Hình 3.4

Sơ đồ chức năng của Ban quản trị
Sơ đồ hệ thống quản lý vận hành hệ thống kỹ
thuật
Sơ đồ mô hình quản lý bảo trì

Hình 3.5

Sơ đồ kiểm tra bảo trì công trình

72

Hình 3.6

Sơ đồ quy trình quản lý bảo trì

75

Hình 3.7

Sơ đồ bảo trì hệ thống cấp, thoát nước

76

Đồ thị 2.1
Hình 2.1
Hình 3.1
Hình 3.2
Hình 3.3

52

54
60

65
71


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

BQT

Ban quản trị

CĐT

Chủ đầu tư

NƠXH

Nhà ở xã hội

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC

Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục hình, đồ thị
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU

01

* Lý do chọn đề tài

01

* Mục đích nghiên cứu

01

* Đối tượng và phạm vi nghiêm cứu

02

* Phương pháp nghiên cứu

02

* Ý nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài

02

* Cấu trúc của luận văn

02

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VẬN
HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI

03

1.1 Những khái niệm cơ bản về nhà ở

03

1.1.1 Khái niệm về nhà ở, nhà chung cư, nhà ở xã hội

03

1.1.2 Quản lý vận hành nhà ở

03

1.2 Mô hình về quản lý vận hành nhà chung cư của một số nước trên
thế giới

04

1.2.1 Quản lý chung cư ở Mỹ

04

1.2.2 Quản lý nhà chung cư ở Singapore

07

1.2.3 Quản lý nhà chung cư ở Thái Lan

09

1.2.4 Quản lý nhà chung cư ở New Zealand

11


1.3 Thực trạng của việc quản lý vận hành nhà ở xã hội trên địa bàn
Hà Nội

13

1.3.1 Nhu cầu về nhà ở của Hà Nội

13

1.3.2 Thực trạng của việc quản lý vận hành nhà ở xã hội trên địa bàn

14

Hà Nội.
1.4 Phân tích thực trạng quản lý vận hành công trình Nhà ở xã hội

22

1.4.1 Giới thiệu về Công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ

22

1.4.2 Thực trạng tổ chức quản lý vận hành Công trình Nhà ở xã hội.

28

1.4.3 Các vấn đề còn tồn tại cần giải quyết

31

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ KHOA HỌC TRONG
QUẢN LÝ VẬN HÀNH KHAI THÁC NHÀ Ở XÃ HỘI

33

2.1 Cơ sở pháp lý

33

2.1.1 Hệ thống luật

33

2.1.2 Hệ thống văn bản dưới luật

36

2.2 Cơ sở khoa học

44

2.2.1 Khái niệm dự án xây dựng

44

2.2.2 Vòng đời của một công trình xây dựng

45

2.2.3 Quản lý vận hành

46

2.2.4 Công tác bảo hành, bảo trì

49

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI
PHƯỜNG CỔ NHUẾ 2, QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI

60

3.1 Đề xuất mô hình và quy trình quản lý vận hành

60

3.1.1 Mô hình quản lý

60


3.1.2 Quy trình quản lý vận hành

64

3.1.3 Nội dung quản lý vận hành

67

3.2 Đề xuất mô hình và quy trình bảo trì công trình

71

3.2.1 Mô hình bảo trì công trình

71

3.2.2 Quy trình bảo trì công trình

74

3.3 Kinh phí để vận hành, bảo trì công trình

78

3.3 Kinh phí để vận hành

78

3.3 Kinh phí để bảo trì

79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

80

1. Kết luận

80

2. Kiến nghị

81

TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài.
Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nơi đây
tập trung nhiều cơ quan đầu não, xí nghiệp, các khu công nghiệp, văn phòng,
trường học nên thu hút một số lượng lớn dân cư nơi khác tới lập nghiệp. Với

tốc độ gia tăng dân số ngày một cao dẫn tới chủ đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã
hội (NƠXH) trở thành một trong những vấn đề nóng bỏng và đáng quan tâm
nhất của thành phố Hà Nội thời điểm hiện nay.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế đó, trong những năm qua, Hà Nội là
một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện
tích cực chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối
tượng dân cư trên địa bàn. Các dự án NƠXH được đầu tư bởi cơ quan nhà
nước, các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ngày càng nhiều. Một
trong số đó là Công trình Nhà ở xã hội do Công ty TNHH đầu tư và phát triển
Tây Hồ làm chủ đầu tư (CĐT) thực hiện.
Tuy nhiên, những vấn đề về tổ chức quản lý công trình sau khi đưa vào sử
dụng đã gặp nhiều lúng túng, nhiều vấn đề bất cập xảy ra như: bảo hành, bảo
trì chưa đầy đủ; xác định việc sở hữu chung và sở hữu riêng chưa rõ ràng; hệ
thống văn bản pháp lý để hướng dẫn quản lý chung cư ở nước ta còn chưa đầy
đủ dẫn đến Công tác quản lý vận hành tòa nhà còn gặp nhiều khó khăn.
Chính vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài :“Hoàn thiện công tác quản lý
vận hành Công trình Nhà ở xã hội tại phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ
Liêm, thành phố Hà Nội”.
* Mục đích nghiên cứu.
Đưa ra những giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành sau đầu tư
xây dựng công trình NƠXH do công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ
làm CĐT.


2

* Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu công tác quản lý vận
hành Công trình NƠXH sau đầu tư xây dựng.
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là phân tích công tác quản lý vận hành

công trình NƠXH tại phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà
Nội do công ty TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ quản lý hiện nay.
* Phương pháp nghiên cứu.
- Sử dụng những văn bản pháp luật làm cơ sở pháp lý và lý luận.
- Dùng phương pháp khảo sát, thống kê thực nghiệm tại công trình, phân
tích những bất cập trong công tác quản lý vận hành công trình NƠXH trong
thời gian qua. Qua đó, đề xuất các cơ chế góp phần hạn chế các bất cập và dần
hoàn thiện việc tổ chức quản lý vận hành toà nhà hiện nay.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
Luận văn sẽ là tài liệu giúp các CĐT, ban quản lý trên địa bàn Hà Nội và
trong nước tham khảo để hoàn thiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư.
* Cấu trúc luận văn.
Cấu trúc luận văn được chia làm ba chương chính và các phần mở đầu,
kết luận, kiến nghị và tài liệu tham khảo:
Chương I : Thực trạng công tác quản lý vận hành công trình nhà ở xã hội
Chương II : Cơ sở pháp lý và khoa học trong quản lý vận hành khai thác
nhà ở xã hội
Chương III : Một số đề xuất hoàn thiện công tác quản lý vận hành công
trình nhà ở xã hội tại phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà
Nội


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


80

cưới hỏi....) Để tận dụng nguồn kinh phí đó vào việc bảo trì tòa nhà.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Trong những năm gần đây các dự án về NƠXH ngày càng được triển khai
nhiều. Thực tế đã giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở của người dân
có thu nhập thấp, đem lại hiệu quả lớn trong việc sử dụng đất. Công trình
NƠXH do Công ty trách nhiệm hữu hạn đầu tư và phát triển Tây Hồ làm CĐT
cũng giống như các dự án về nhà ở khác hiện nay vấn đề về việc quản lý vận
hành tòa nhà đã dần đi vào ổn định nhưng vẫn tồn tại những khó khăn bất cập
cần được hoàn thiện để có thể đem lại hiểu quả cao nhất trong việc duy trì
hoạt động của tòa nhà và góp phần bảo đảm độ bền vững, tuổi thọ của công
trình.
Giải quyết nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, kết quả cơ bản của luận văn thể
hiện ở các nội dung sau:
- Nêu lên một số mô hình quản lý vận hành nhà chung cư của một số nước
trên thế giới như : Mỹ, Sigapore, Thái Lan, New Zealand làm cơ sở để Việt
Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng học tập và phát huy.
- Phân tích thực trạng của việc quản lý vận hành nhà cao tầng trên địa bàn


81

Hà Nội hiện nay những vấn đề bất cập còn tồn tại của một số mô hình quản
lý.

- Giới thiệu tổng thể về công trình NƠXH do Công ty TNHH đầu tư và
phát triển Tây Hồ làm CĐT, phân tích thực trạng, một số khó khăn trong quản
lý vận hành : Chưa có mô hình quản lý vận hành phù hợp, chưa lập ra được
quy trình về bảo trì công trình. Ngoài ra còn có những khó khăn do hệ thống
hạ tầng chung của thành phố, ảnh hưởng của việc thi công các dự án xung
quanh đến sự hoạt động của tòa nhà.
- Từ những vấn đề đó tác giả đã đề xuất mô hình quản lý vận hành tòa nhà
và các giải pháp để quản lý vận hành, bảo trì công trình giúp cho việc tòa nhà
được sử dụng đúng công năng, an toàn và hiệu quả.
2. Kiến nghị
Để hoàn thiện công tác quản lý vận hành trong khai thác sử dụng công
trình, tác giả có một số kiến nghị như sau :
a. Đối với các cơ quan nhà nước
- Sớm ban hành các chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm quy định
của CĐT, BQT hoặc cư dân như: không đóng góp kinh phí bảo trì, kinh phí
quản lí, vận hành; thu phí trông giữ xe cao hơn quy định; không bàn giao quỹ
kinh phí bảo trì công tác quản lí vận hành, bản vẽ hoàn công và hồ sơ liên
quan đến bảo trì, vận hành nhà chung cư cho BQT; chậm làm thủ tục cấp
Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ.
- UBND các cấp huyện, phường, xã,… cần tăng cường công tác kiểm tra
và cương quyết xử lí ngay các trường hợp vi phạm khi CĐT, chủ sở hữu căn
hộ sử dụng phần diện tích chung không đúng mục đích, công năng được thiết
kê phê duyệt và trong công tác quản lí, vận hành bảo trì, an toàn điện, an toàn
phòng cháy chữa cháy.
b. Ban quản trị tòa nhà


82

- BQT liên hệ, kết hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để được giúp

đỡ trong quá trình quản lý tòa nhà.
- Phổ biến kiến thức về sử dụng các hệ thống của tòa nhà như thang máy,
thiết bị chiếu sáng, hệ thống điện nước,...cho cư dân để việc vận hành tòa nhà
thuận lợi. Thành lập, tập huấn lực lượng phòng cháy, chữa cháy tại chỗ.
Trong phạm vi có hạn của Luận văn, những vấn đề quản lý vận hành khai
thác sử dụng tòa nhà mới chỉ được nghiên cứu, phân tích ở một mức độ hạn
chế, nó cần được tập trung nghiên cứu ở nhiều góc độ sâu hơn, rộng hơn để có
được những nhìn nhận, đánh giá, tổng kết đầy đủ nhất nhằm đáp ứng theo kịp
tốc độ phát triển của nền kinh tế xã hội.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Quốc hội Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, quy định về
quản lý và sử dụng đất đai.
2. Quốc hội Việt Nam (2014), Luật xây dựng số 50/2014/QH13, quy định
về hoạt động xây dựng.
3. Quốc hội Việt Nam (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, quy định về
sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý
nhà nước về nhà ở.
4. Chính phủ (2014), Nghị định số 15/2014/NĐ-CP, quy định chi tiết một
số điều và biện pháp thi hành luật hòa giải cơ sở.
5. Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, ban hành quy định về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
6. Chính phủ (2015), Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, quản lý chất lượng và
bảo trì công trình xây dựng.
7. Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
8. Bộ Nội vụ (2012), Thông tư Số: 04/2012/TT- BNV, Hướng dẫn về tổ
chức và hoạt động của thôn, tổ dân phố.
9. Bộ Xây dựng (2015), Thông tư 10/2015/TT-BXD, quy định về việc đào

tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung
cư.
10. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 02/2016/TT-BXD, ban hành quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư.
11. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 19/2016/TT-BXD, hướng dẫn thực hiện
Nghị định 99/2015/ NĐ – CP.
12. Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 15/2016/TT-BXD, Sửa đổi, bổ sung một
số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015


của Bộ Xây dựng , Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015
của Bộ Xây dựng, Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016
của Bộ Xây dựng.
13. UBND Thành phố Hà Nội (2017), Quyết định số 243/QĐ-UBND, công
bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
14. Tài liệu, số liệu, thống kê về tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty
TNHH đầu tư và phát triển Tây Hồ trong những năm gần đây.
15. Nguyễn Đức Hiếu (2012), Hoàn thiện mô hình quản lý dịch vụ đô thị
tại các khu đô thị mới của Công ty TNHH một thành viên dịch vụ nhà ở và
khu đô thị HUDS, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội.
16. Nguyễn Thế Minh (2013), Tổ chức quản lý vận hành tòa nhà cao tầng
hỗn hợp, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học kiến trúc Hà Nội.
17. Chu Thanh Ngọc (2009), Nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý
vận hành, khai thác sử dụng các dự án chung cư cao tầng ở Hà Nội, Luận văn
thạc sỹ, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội.