Chính sách phát triển quỹ đất từ thực tiễn tỉnh quảng ngãi (t)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ CÔNG NHÂN

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NGÃI

Chuyên ngành : Chính sách công
Mã số
: 60 34 04 02

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, năm 2017


Công trình được hoàn thành tại
Học viện Khoa học Xã hội

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. HOÀNG VĂN TÚ

Phản biện 1: .............................................................
Phản biện 2: ..............................................................

Luận văn sẽ được bảo vệ trước hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ họp tại: Học viện khoa học xã hội ....... giờ ...... ngày ......
tháng ..... năm 2017.

Có thể tìm hiểu luận văn tại

Thư viện Học viện Khoa học Xã hội


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên hết sức có giá trị. Các Mác từng nói đất là
Mẹ, lao động là Cha. Đất đai + Lao động = Của cải. Đất đô thị còn có
giá hơn nhiều lần, nhất là đất đã có đủ cơ sở hạ tầng, đất ở vùng có
triển vọng hoạt động kinh tế sôi nổi, nhiều người sẽ tìm đến làm ăn
khởi nghiệp.
Đất đai là cơ sở của tự nhiên, là tiền đề đầu tiên của mọi quá trình
sản xuất. Đất đai tham gia vào tất cả các quá trình sản xuất của xã hội
nhưng vai trò của nó tùy thuộc vào giá trị sản phẩm của quá trình sản
xuất trên đất quyết định. Đất đai nói riêng và tài nguyên nói chung là
quý hiếm với con người. Người Việt Nam có câu “tấc đất tấc vàng”
hay người Hà Lan nói “mất đất đai còn tồi tệ hơn phá sản”.
Đất đai là tài nguyên có hạn và không tái tạo được, đất có thể
canh tác rất hạn chế, hiện nhân loại chỉ có 3050 triệu ha đất có thể
canh tác trên hơn 13.400 triệu ha. Riêng ở Việt Nam diện tích đất
canh tác bình quân đầu người là 0.114 ha/ng. Nguồn tài nguyên đất
đai có giới hạn nhưng rất cần thiết cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương nói riêng và của đất nước nói chung.
Đất đai trong thời gian gần đây đang là vấn đề bức xúc của xã hội.
Theo thống kê có trên 80% số đơn, thư khiếu tố của công dân liên
quan đến vấn đề đất đai. Các vụ khiếu kiện về đất đai thường phức
tạp, khó giải quyết. Số cán bộ có khuyết điểm, làm sai, bị kỷ luật,
phạt tù nhiều hơn cả cũng liên quan đến vấn đề đất đai… Điều đó cho
thấy công tác quản lý đất đai còn những mặt yếu kém, buông lỏng,
hiệu lực và hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai so với yêu cầu
của thực tiễn còn hạn chế.
Hiện tại Nhà nước đã có những chính sách và biện pháp trong

quản lý đất đai như: xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quản lý kinh
doanh đất, chính sách khai thác quỹ đất, chính sách tái định cư cho
nhân dân bị ảnh hưởng các dự án… nhằm khai thác hiệu quả nguồn
tài nguyên này bảo đảm cho sự phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên,
việc quản lý và phát triển quỹ đất đai vẫn còn nhiều vấn đề bất cập,
hạn chế như:
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Lợi ích công cộng và sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ
1


cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ
là vấn đề quan trọng, không chỉ để bảo đảm quyền lợi của người dân
khi bị thu hồi đất mà còn là một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn đến
tiến độ giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế lớn của
đất nước.
Ở nước ta cho đến nay chưa có nhiều công trình khoa học đi sâu
nghiên cứu về vấn đề chính sách phát triển quỹ đất, những vấn đề về
thực hiện chính sách Phát triển quỹ đất của Đảng và Nhà nước. Có
thể kể đến một số công trình như:
- Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm
Quốc tế và bài học cho Việt Nam của TS. Trần Kim Chung.
- Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp. Chính sách phát triển thị
trường bất động sản. Đề tài cấp nhà nước KX-01-13/06-10, 2009;
- Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp. Chính sách phát triển thị
trường bất động sản - Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam.
Nhà xuất bản Tài chính. Hà Nội, 2009;
- Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản việt

nam luận án tiến sĩ kinh tế của Nguyễn Thị Mỹ Linh;
- Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An; luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế chương trình định
hướng thực hành của Phạm Thanh Hải;
- Thời báo Ngân hàng ngày 10/4/201 có bài “Phát triển thị trường
bất động sản đúng hướng” của Trần Kim Chung (Phó Viện trưởng
Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương).
- Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn
đẩy mạnh công nghiệp hoá đất nước (Tài liệu sử dụng cho bài nói
chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt
Nam" của GS. TSKH. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dạy
Kinh tế Fulbright);
- Tạp chí Cộng sản ngày 02/10/2014 có bài “Chiến lược phát triển
thị trường bất động sản trong tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa” của Trịnh Đình Dũng (Ủy viên
Trung ương Đảng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- UBND tỉnh Phú Yên ban hành Quyết định số 54/2014/QĐUBND, theo đó, kể từ ngày 05/01/2015.
- Hội đồng nhân dân tỉnh Hà Tĩnh xây dựng Nghị quyết về việc
phê duyệt đề án phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
2


giai đoạn 2012 - 2020 tỉnh Hà Tĩnh.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn có mục đích nghiên cứu là xây dựng luận cứ khoa học
nhằm tăng cường chính sách phát triển quỹ đất từ thực tiễn tỉnh
Quảng Ngãi. Để thực hiện mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm
vụ sau đây.
- Làm rõ nội hàm những vấn đề lý luận về chính sách phát triển
quỹ đất;

- Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách phát triển quỹ đất từ
năm 2010 đến nay;
- Đề xuất các phương hướng và giải pháp tăng cường chính sách
phát triển quỹ đất trong thời gian tới
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu: Chính sách phát triển quỹ đất từ thực
tiễn tỉnh Quảng Ngãi.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: tỉnh Quảng Ngãi.
- Phạm vi về thời gian: Từ năm 2010 đến nay. (Vì năm 2010
UBND tỉnh ban hành Quyết định số 650/QĐ-UBND ngày 04/5/2010
của UBND tỉnh Quảng Ngãi, về việc phê duyệt phương án thành lập,
sắp xếp, tổ chức lại các tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
phát triển quỹ đất trên địa bàn tỉnh, thành lập trung tâm phát triển quỹ
đất tỉnh và các huyện, thành phố).
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn vận dụng cách tiếp cận đa ngành, liên ngành xã hội học
và phương pháp nghiên cứu chính sách công. Đó là cách tiếp cận quy
phạm chính sách công về chu trình chính sách từ hoạch định đến xây
dựng, thực hiện và đánh giá chính sách công có sự tham gia của các
chủ thể chính sách. Lý thuyết chính sách công được soi sáng qua thực
tiễn của chính sách công giúp hình thành lý luận về chính sách
chuyên ngành.
5.2. Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài sử dụng một loạt các phương pháp cụ thể như: tiếp cận hệ
thống, tư duy logic, so sánh đối chứng, khảo sát hiện trạng, thống kê
tổng hợp số liệu, chuyên gia… theo nhiều cách từ riêng rẽ tới kết hợp
với nhau. Chúng được sử dụng trong việc khảo cứu, phân tích, đánh
giá so sánh các nghiên cứu lý luận và thực tiễn thực hiện chính sách

3


sử dụng đất và hình thành các giải pháp hoàn thiện chính sách này.
Các phương pháp thu thập tài liệu, thông tin sau được sử dụng
trong nghiên cứu:
- Kế thừa các công trình nghiên cứu trước đó;
- Tổng hợp các nguồn số liệu thông qua các báo cáo, tổng kết của
các Sở, Ban, Ngành trong tỉnh và Trung tâm Phát triển quỹ đất các
huyện;
- Tìm thông tin thông qua các phương tiện thông tin đại chúng:
Báo chí, Internet...
- Kết hợp các phương pháp thu thập số liệu để có dữ liệu nghiên
cứu và phân tích đầy đủ;
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lý luận
Các kết quả, kết luận, kiến nghị, đề xuất của luận văn góp phần bổ
sung hoàn thiện những vấn đề lý luận về chính sách công nói chung,
chính sách phát triển quỹ đất ở nước ta nói riêng. Đề xuất các phương
hướng và giải pháp để nâng cao hiệu quả chính sách phát triển quỹ đất
6.2. Ý nghĩa thực tiễn:
Các kết luận, các giải pháp do tác giả luận văn kiến nghị có thể sử
dụng cho các nhà quản lý, các đơn vị, cá nhân như tài liệu tham khảo
có giá trị góp phần hoàn thiện, nâng cao hiệu quả tổ chức chính sách
phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Ngãi nói riêng, trong cả nước nói
chung.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chính sách phát triển quỹ đất

ở Việt Nam hiện nay;
Chương 2: Thực trạng chính sách phát triển quỹ đất từ thực tiễn
tỉnh Quảng Ngãi;
Chương 3: Phương hướng, giải pháp tăng cường chính sách phát
triển quỹ đất trong thời gian tới.

4


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
QUỸ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Quan niệm về chính sách và chính sách công: Chính sách
có thể được đề ra và thực hiện ở những tầng nấc khác nhau, từ các tổ
chức quốc tế đến từng quốc gia, từ nhà nước đến các đơn vị, tổ chức
chính trị xã hội, doanh nghiệp,.. nhằm giải quyết những vấn đề đặt ra
cho mỗi tổ chức đó và chúng chỉ có hiệu lực thi hành trong tổ chức đó.
Từ điển bách khoa Việt Nam đã đưa ra khái niệm về chính sách
như sau: “Chính sách là những chuẩn tắc cụ thể để thực hiện đường
lối, nhiệm vụ. Chính sách được thực hiện trong một thời gian nhất
định, trên những lĩnh vực cụ thể nào đó. Bản chất, nội dung và
phương hướng của chính sách tùy thuộc vào tính chất của đường lối,
nhiệm vụ chính trị, kinh tế, văn hóa…”
Atkinson cho rằng “ Chính sách là một cấu trúc lý thuyết, là một
chuỗi hành động, nhưng đó là hành động nhằm níu giữ cả hai hệ
thống giá trị tương quan với các mục tiêu công và chuỗi niềm tin về
cách tốt nhất nhằm đạt được các mục tiêu đó. Glen Milne thì mô tả
rằng chính sách là “quyết tâm và định hướng. Chính sách định
hướng, nhưng không bao gồm, các chương trình và chi tiết hành

động”
Chính sách phát triển quỹ đất là chính sách công: Đó là những
chính sách do các cơ quan hay các cấp chính quyền trong bộ máy
nhà nước ban hành nhằm giải quyết những vấn đề có tính cộng đồng.
Cho đến nay, có nhiều quan điểm về khái niệm Chính sách công.
Chẳng hạn:
William Jenkin cho rằng: “Chính sách công là một tập hợp các
quyết định có liên quan lẫn nhau của một nhà chính trị hay một nhóm
nhà chính trị gắn liền với việc lựa chọn các mục tiêu và các giải pháp
để đạt được các mục tiêu đó”. Theo quan điểm của Wiliam N. Dunn
thì: “Chính sách công là một kết hợp phức tạp những sự lựa chọn liên
quan lẫn nhau, bao gồm cả các quyết định không hành động, do các
cơ quan nhà nước hay các quan chức nhà nước đề ra”.
PGS. TS Đỗ Phú Hải cũng đưa ra khái niệm chính sách công
“Chính sách công là một tập hợp các quyết định chính trị có liên
quan của Nhà nước nhằm lựa chọn các mục tiêu cụ thể và giải pháp
5


thực hiện giải quyết các vấn đề xã hội theo mục tiêu tổng thể đã được
xác định”[12]
Từ sự phân tích trên có thể định nghĩa chính sách công như sau:
Chính sách công là một tập hợp các quyết định chính trị có mối liên
hệ với nhau của Nhà nước với mục tiêu cụ, giải pháp và công cụ thực
hiện cụ thể nhằm giải quyết các vấn đề của xã hội theo ý chí của
Đảng cầm quyền.
1.1.2. Quan niệm về phát triển quỹ đất: Phát triển quỹ đất là tăng
cường sự quản lý của nhà nước vào sự chuyển đổi cơ cấu sử dụng
đất (chuyển đổi hình thái sử dụng đất) từ loại đất này sang loại đất
khác cho phù hợp với quá trình sản xuất của mỗi địa phương. Mặt

khác, nhằm xây dựng quỹ đất sạch đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế
- xã hội.
“Quỹ đất sạch” được hiểu là quỹ đất đã được Nhà nước thu hồi
đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Trong quá
trình “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư, việc tạo dựng “quỹ đất sạch”
được đánh giá là yếu tố quan trọng hàng đầu...
Quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa đang diễn ra nhanh
chóng cũng là quá trình mở rộng quy mô (trong đó có diện tích chiếm
đất) của đô thị. Nhưng do tính chất có giới hạn của đất đai, đặc biệt
đối với tình hình cụ thể ở nước ta, bình quân diện tích đất tự nhiên
theo đầu người vào loại thấp (ở nhóm cuối) trên thế giới thì diện tích
đất dành cho phát triển đô thị hạn chế và việc sử dụng đất sao cho
hợp lý, tiết kiệm, mang lại hiệu quả cao là nhiệm vụ rất nặng nề của
việc thực hiện phát triển quỹ đất. Do tốc độ công nghiệp hóa và đô
thị hóa trong những năm gần đây ở nước ta diễn ra rất mạnh, dân cư
tập trung về đô thị tìm kiếm việc làm tạo ra sức ép lớn và phát sinh
mâu thuẫn giữa cung, cầu đất đai ở nơi này. Mặt khác đất đô thị ở
nước ta còn có đặc điểm là phân bố phân tán về mục đích sử dụng và
chủ thể sử dụng, dẫn tới có sự đan xen giữa các khu đất nông nghiệp
trong các khu dân cư và các khu đất để phát triển các công trình đô
thị như: Các khu hành chính sự nghiệp, khu vực hoạt động sản xuất
thương mại dịch vụ.... Điều này là hậu quả của công tác quy hoạch đô
thị và quy hoạch sử dụng đất đô thị yếu kém trong những năm vừa
qua.
1.1.3. Khái niệm về Chính sách phát triển quỹ đất: Chính sách
phát triển quỹ đất được hiểu là đưa ra các chính sách phù hợp với
6

các mục tiêu, giải pháp và công cụ thực hiện cụ thể nhằm giải quyết
cho phù hợp với quá trình xây dựng quỹ đất sạch đáp ứng nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
1.2. Các bước hoạch định chính sách phát triển quỹ đất.
1.2.1. Lý do phải xây dựng chính sách phát triển quỹ đất.
Thời gian qua, việc hoạch định chính sách về phát triển quỹ đất ở
nước ta đã cho ra đời nhiều chính sách phù hợp với thực tế, thực thi
đem lại hiệu quả mà biểu hiện cụ thể là đã góp phần vào phát triển
kinh tế – xã hội của đất nước ta trong hơn 30 năm thực hiện công
cuộc đổi mới.
1.2.2. Xây dựng dự thảo các phương án chính sách phát triển
quỹ đất.
Dự thảo nội dung chính sách là bước quan trọng trong quy xây
dựng chính sách. Nội dung đó phải thể hiện rõ ràng mục tiêu chung,
mục tiêu cụ thể, đối tượng, phạm vi điều chỉnh, nội dùng chính sách,
tổ chức thực hiện... bảo đảm tính phù hợp, thực tế, tính toán, cân
nhắc, lường trước những vấn đề sẽ nảy sinh... trên cơ sở dự thảo, sẽ
được gửi lấy ý kiến đóng góp cả về nội dung và hình thức để bảo
đảm tính hợp lý, hợp quy của nó. Việc tiến hành không chính thức
thông qua các cuộc họp, hội thảo, hội nghị hoặc chính thức bằng con
đường văn bản hành chính (ở cấp Trung ương và có thể cả ở cấp địa
phương). Các cơ quan như bộ Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và
Môi trường, Tài chính, Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, riêng
Bộ Tư pháp thực hiện vai trò thẩm định tính pháp lý.
1.2.3. Lựa chọn phương án dự thảo tốt nhất
Lựa chọn phương án là bước tiếp theo của việc xây dựng chính
sách nhằm xác định được phương án tối ưu trong số các phương án
dự thảo chính sách. Sau khi tổng hợp kết quả góp ý bằng văn bản
chính thức, có sự nhất trí cao của các cơ quan hữu quan. Căn cứ vào
mục tiêu chính sách, thì việc thông qua chính sách hàm ý rằng, chúng

ta đã lựa chọn phương án chính sách tối ưu nhất, hoặc khả thi nhất để
giải quyết vấn đề công cộng phát sinh. Phương án chính sách được
lựa chọn dẫn đến đề nghị xây dựng luật, pháp lệnh và làm căn cứ xây
dựng dự thảo luật, pháp lệnh. Chính sách được thông qua, do vậy,
cũng hàm ý dự luật, pháp lệnh là cần thiết để thuận lợi cho việc thực
thi chính sách. Suy ra, dự luật, pháp lệnh cần được thông qua, dù nó
mới ở giai đoạn đề nghị xây dựng trong quy trình lập pháp.
7


1.2.4. Hoàn thiện phương án lựa chọn
Để có được một hệ thống pháp luật dễ đi vào đời sống, hay thực
tiễn cuộc sống được phản ánh kịp thời vào luật, thì cần thiết xây dựng
hệ thống chính sách tốt. Mặt khác, chỉ khi thực hiện tốt việc phân tích
chính sách để phát hiện đúng vấn đề, đề xuất và chọn lựa đúng
phương án, đánh giá toàn diện việc thực thi thì mới góp phần giải
quyết được tình trạng chính sách và pháp luật xa rời đời sống xã hội.
Vì vậy khi đã lựa chọn phương án tốt nhất chúng ta cần phải điều
chỉnh, bổ sung để hoàn thiện chính sách.
1.2.5. Thẩm định phương án chính sách
Sau khi hoàn thiện phương án đã lựa chọn, cơ quan chuyên môn
phải thẩm định nội dung.
Nội dung kiểm tra dự thảo là sự phù hợp của nội dung dự thảo
nghị quyết với đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, phù hợp
với nghị quyết của Đảng chỉ đạo trong từng lĩnh vực của đời sống
kinh tế - xã hội, phát triển bền vững, đảm bảo an sinh xã hội. Sự phù
hợp của nội dung dự thảo nghị quyết với tình hình, điều kiện phát
triển kinh tế - xã hội của từng địa phương; nhằm đảm bảo tính khả thi
của dự thảo nghị quyết với tình hình thực tiễn, đảm bảo sức sống của
chính sách khi đi vào đời sống xã hội.

Tính hợp pháp, hợp hiến và tính thống nhất của dự thảo nghị
quyết với hệ thống pháp luật, sao cho dự thảo khi ra đời đảm bảo sự
hài hòa thống nhất với các văn bản pháp luật khác, đảm bảo việc thực
thi chính sách đúng pháp luật
1.2.6. Quyết nghị ban hành chính sách
Sau khi trải qua các bước từ xác định vấn đề đến lựa chọn phương
án chính sách tối ưu. Chúng ta đã có đầy đủ cơ sở để kết luận về tính
khả thi, tính hiệu lực, hiệu quả của chính sách. Những kết luận đó
cho phép quyết định có đưa chính sách vào thực thi trong cuộc sống
hay không, nếu đưa vào sử dụng thì cần phải thực hiện các thủ tục
pháp lý hóa chính sách.
1.2.7. Công bố chính sách
Sau khi việc biểu quyết thông qua dự thảo điều nhất trí cao, cơ
quan có thẩm quyền ban hành Nghị quyết và Nghị quyết được thông
báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng tại địa phương
và trên cổng thông tin điện tử của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, nhằm
phổ biến tuyên truyền rộng rãi đến người dân, đến cộng đồng dân cư
trong khu vực.
8


1.3. Vai trò của chính sách phát triển quỹ đất
Chính sách phát triển quỹ đất có một vai trò rất quan trọng, vai trò
phát triển quỹ đất của chính quyền địa phương được thể hiện ở việc
chính quyền địa phương sử dụng những phương pháp, biện pháp,
những phương tiện, công cụ quản lý, thông qua hoạt động của bộ
máy quản lý để thực hiện chức năng quản lý của mình đối với đất đai,
nhằm đạt được mục tiêu sử dụng đất đã đặt ra. Cụ thể là:
- Thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai ở địa
phương - đó là các quyền định đoạt đối với đất đai (quyết định quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giá đất...), thực hiện các quyền lợi về
kinh tế trong quản lý đất đai, tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất...
- Thực hiện chức năng của chính quyền địa phương thống nhất
quản lý đất đai nhằm sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo
vệ nguồn tài nguyên đất đai.
Các dự án phát triển quỹ đất dân cư, phát triển hạ tầng ở tỉnh
Quảng Ngãi không chỉ tạo bước đột phá trong phát triển hạ tầng kinh
tế - xã hội mà có ý nghĩa và tầm quang trọng tạo không gian thoáng
đãng của các đô thị xanh và hiện đại. Đây cũng chính là tiền đề quan
trọng để tỉnh hoàn thành nhiệm vụ theo mục tiêu Nghị quyết Đại hội
Đảng bộ tỉnh lần thứ XIX đề ra.
1.4. Kinh nghiệm của một số địa phương về chính sách phát
triển quỹ đất và bài học đối với tỉnh Quảng Ngãi
Thứ nhất; TP. Đà Nẵng là chủ động đưa ra các chính sách phát
triển quỹ đất nhằm dự trữ đất đai trước, nên Đà Nẵng mới có thể chủ
động phát triển đô thị theo quy hoạch. Như vậy, việc tạo ra quỹ đất
sạch dự trữ để làm cơ sở triển khai thực hiện các dự án đầu tư có vai
trò tiền đề để thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế của đất nước, trong
quá trình thực hiện quỹ đất sạch Đà Nẵng chủ động đưa ra các chính
sách như.
- Lập quy hoạch và triển khai quy hoạch làm đòn bẩy; những năm
qua, việc lập quy hoạch và triển khai quy hoạch đã làm thay đổi diện
mạo đô thị. Trên cơ sở quy hoạch, thành phố thực hiện chủ trương sử
dụng tài nguyên đất như một nguồn lực tài chính cho phát triển hạ
tầng đô thị. Đồng thời, thành phố quản lý chặt chẽ chất lượng đồ án
quy hoạch nhằm nâng cao giá trị tài nguyên đất, bảo đảm sự hài hòa
phần giá trị tăng thêm của đất đai gắn với hạ tầng đầu tư mới. Sự
hoàn thiện đô thị tạo nên lực hút các nhà đầu tư vào Đà Nẵng; nhiều
dự án ven biển tầm quốc tế đã được hoàn thành đưa vào khai thác,
9

thu hút nhiều khách tham quan du lịch... Các khu đô thị mới được
đầu tư với quy mô diện tích từ vài trăm ha đến 1.000ha làm vệ tinh
mở rộng thành phố Đà Nẵng cũng như phục vụ nhu cầu về nhà ở cho
người dân.
- Khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai; “Trong điều kiện nguồn
vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương và địa phương còn khó khăn,
thành phố đã vận dụng linh hoạt các cơ chế, chính sách và có nhiều
cách làm mới, sáng tạo phù hợp với thực tiễn để phát huy tối đa nội
lực, nổi bật là chủ trương “Khai thác quỹ đất”, “Nhà nước và nhân
dân cùng làm”... đã tạo nguồn lực to lớn cho đầu tư, phát triển cơ sở
hạ tầng kinh tế - xã hội thành phố”. Phương thức đổi đất lấy hạ tầng
và lấy quy hoạch nuôi quy hoạch được Đà Nẵng áp dụng nhuần
nhuyễn và rất thành công, từ đó phát triển hạ tầng, thu hút đầu tư
trong và ngoài nước, tạo thêm nhiều việc làm mới cho người dân.
- Yếu tố quyết định vẫn là lòng dân; yếu tố quyết định cho chủ
trương khai thác quỹ đất là lòng dân và vai trò của người đứng đầu.
Hằng năm, Đà Nẵng đều công bố các quyết định về chính sách, chủ
trương đền bù giải tỏa mặt bằng, bố trí tái định cư. Đền bù, giải tỏa
theo quyết định nào thì giá đất tái định cư theo quyết định đó, để khi
thực hiện dự án không tạo nên những khác biệt khiến người dân thắc
mắc.
Thứ hai; UBND tỉnh Phú Yên ban hành Quyết định số
54/2014/QĐ-UBND, theo đó, kể từ ngày 05/01/2015, trên địa bàn
tỉnh Phú Yên sẽ thực hiện cơ chế, chính sách tạo quỹ đất sạch, quản
lý và khai thác quỹ đất công theo hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất.
Cơ chế chính sách thực hiện công tác tạo quỹ đất sạch
Cơ chế thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch

Điều kiện thực hiện dự án tạo quỹ đất sạch
Phương án khai thác quỹ đất
Cơ chế hoạt động tạo quỹ đất
Thứ ba; Hội đồng nhân dân tỉnh Hà Tĩnh xây dựng Nghị quyết về
việc phê duyệt đề án phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội giai đoạn 2012 - 2020 tỉnh Hà Tĩnh.
1. Mục tiêu cụ thể:
2. Định hướng phát triển quỹ đất
3. Phát triển quỹ đất giai đoạn 2012 – 2020
Thứ tư; Từ kinh nghiệm của Quảng Bình; đất các dự án xây dựng
10


khu dân cư không giao cho các doanh nghiệp mà chỉ giao cho các
Trung tâm Phát triển quỹ đất (PTQĐ) thực hiện (tỉnh có 7 trung tâm
PTQĐ các huyện, thành và 1 Trung tâm trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường; 1 Trung tâm thuộc Sở Xây dựng). Từ năm 2010 trở về
trước, tỉnh cũng giao các dự án xây dựng khu dân cư (KDC) cho
doanh nghiệp thực hiện, song do giao cho doanh nghiệp 1 giá, doanh
nghiệp lại bán cho hộ gia đình, cá nhân với giá cao hơn so với giá
quy định, nên Nhà nước vừa không thu được ngân sách, người dân có
nhu cầu thực sự, các hộ thu nhập thấp khó mua được đất để ở, dẫn
đến kiện cáo.Trước thực trạng đó, Thường trực Tỉnh uỷ và Thường
trực UBND tỉnh đã có chủ trương chỉ giao các DA cho các Trung tâm
PTQĐ làm chủ đầu tư; Quỹ PTĐ tỉnh là cơ quan duy nhất của tỉnh có
nhiệm vụ ứng vốn cho các Trung tâm PTQĐ để thực hiện BTGPMB
và xây dựng hạ tầng các khu dân cư; tạo quỹ đất sạch. Do được các
cơ quan, đơn vị chức năng của tỉnh thường xuyên kiểm tra, kiểm soát
chặt chẽ nên tiền thu, chi từ đất thực hiện minh bạch, không thất
thoát. Từ quỹ đất sạch, Nhà nước xác định giá hoặc đấu giá giao cho

doanh nghiệp thực hiện dự án. Đối với đất khu dân cư (KDC), sau
khi BTGPMB và xây dựng hạ tầng, Nhà nước Quyết định giá khởi
điểm để bán đấu giá.
Chọn phương án tối ưu để đảm bảo các lợi ích hài hoà:
Thứ năm; Thái Nguyên đã xem xét, chỉ đạo rà soát lại các dự án
hiện nay đang giao đất cho các doanh nghiệp và lựa chọn phương án
giao đất tối ưu để đảm bảo các lợi ích hài hoà nhằm giải quyết các
vấn đề vướng mắc, tồn đọng hiện nay; tránh để doanh nghiệp tự ý
đẩy mức đầu tư để bù trừ so với giá đất UBND tỉnh quy định, khiến
giá đất lên cao hơn giá quy định. Nhà nước không thu được phần
chênh lệch nhất là trong điều kiện thị trường đất đai đang trầm lắng
như hiện nay. Đối với Quỹ PTĐ, tỉnh cũng nên tạo điều kiện về
nguồn vốn để hoạt động (ví dụ ở Quảng Bình, đầu năm 2013, khi
chưa thu được tiền sử dụng đất, ngân sách tỉnh vẫn ứng trước cho
Quỹ 100 tỷ đồng để Quỹ ứng vốn cho các dự án tạo quỹ đất sạch;
trong khi đó, dự toán thu ngân sách của Quảng Bình năm 2013 là
2.100 tỷ đồng). Đồng thời, được trích tỷ lệ điều tiết thu tiền sử dụng
đất và tiền thuê đất hàng năm theo đúng quy định, có như vậy Quỹ
mới đảm bảo vốn để thực hiện nhiệm vụ. Quỹ PTĐ Quảng Bình là
mô hình hoạt động hiệu quả. Từ kinh nghiệm của Quảng Bình, thiết
nghĩ, Quảng Ngãi ta nên tham khảo để có thể vận dụng tốt vào thực
11


tế của địa phương, nhằm quản lý quỹ đất, nguồn thu ngân sách của
tỉnh nói chung tốt hơn và tạo điều kiện để Quỹ PTĐ của tỉnh hoạt
động có hiệu quả, thực hiện tốt nhiệm vụ quy định tại Quyết định số
40/2010/QĐ-TTg ngày 12-5-2012 của Thủ tướng Chính phủ quy
định khi quyết định thành lập các Quỹ PTĐ các tỉnh, thành trong cả
nước.

Thứ sáu; Bài học đối với tỉnh Quảng Ngãi: Từ nghiên cứu kinh
nghiệm của một số địa phương nêu trên về chính sách phát triển quỹ
đất, thiết nghĩ có một số các bài học sau đây có thể áp dụng đối với
tỉnh Quảng Ngãi:
Một là; Lập quy hoạch và triển khai quy hoạch làm đòn bẩy đây là
nhiệm vụ đầu tiên ở từng địa phương từ tỉnh, huyện và xã, việc lập
quy hoạch và triển khai quy hoạch đã làm thay đổi diện mạo đô thị.
Trên cơ sở quy hoạch, tỉnh thực hiện chủ trương sử dụng tài nguyên
đất như một nguồn lực tài chính cho phát triển hạ tầng đô thị. việc lấy
ý kiến của người dân về công tác lập QH, KHSDĐ là chính sách của
Nhà nước nhằm phát huy quyền làm chủ của người dân. Vấn đề đặt
ra, cần có một tiêu chí nhất định để xác định tỷ lệ đồng thuận của
người dân. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có một quy định nào
xác định tỷ lệ đồng thuận của người dân để làm cơ sở cho việc thông
qua QH, KHSDĐ. Thông qua khảo sát trên Báo điện tử Dân Việt thì
có rất nhiều độc giả quan tâm đến tỷ lệ đồng thuận của đối tượng
được lấy ý kiến, đa số cho rằng, cần đồng thuận từ mức 80% trở lên
thì mới thông qua QH, KHSDĐ:
Hai là; Yếu tố quyết định vẫn là nhân dân; yếu tố quyết định cho
chủ trương khai thác quỹ đất là nhân dân và vai trò của người đứng
đầu. Hằng năm, tỉnh phải điều chỉnh và công bố các quyết định về
chính sách, chủ trương đền bù giải tỏa mặt bằng, bố trí tái định cư.
Đền bù, giải tỏa theo quyết định nào thì giá đất tái định cư theo quyết
định đó, để khi thực hiện dự án không tạo nên những khác biệt khiến
người dân thắc mắc.
Ba là; Hoàn thiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất, hiện nay các đơn giá bồi thường còn thấp,
còn nhiều bất cập nhất là đất thổ cư.
Bốn là: Tập trung phát triển quỹ đất gắn với các khu đô thị, khu
kinh tế và những vùng có tiềm năng và lợi thế. Các khu đất được quy

hoạch phục vụ cho việc đấu giá đất ở; đấu giá, giao đất có thu tiền sử
dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất khu du lịch, phát
12


triển thương mại, dịch vụ chỉ tập trung thực hiện ở những vùng có lợi
thế vị trí, mặt bằng giá đất cao, nhằm đảm bảo nguyên tắc: trừ chi phí
đầu tư, vẫn có lãi.
Năm là; Tỉnh cũng nên tạo điều kiện về nguồn vốn để hoạt động,
ngân sách tỉnh ứng trước cho Quỹ phát triển đất, cho các dự án tạo
quỹ đất sạch. Đồng thời, được trích tỷ lệ điều tiết thu tiền sử dụng đất
và tiền thuê đất hàng năm theo đúng quy định, có như vậy Quỹ mới
đảm bảo vốn để thực hiện nhiệm vụ.
Sáu là: Đất các dự án xây dựng khu dân cư không giao cho các
doanh nghiệp mà chỉ giao cho các Trung tâm Phát triển quỹ đất
(PTQĐ) các huyện, thành phố thực hiện thực hiện vì giao cho doanh
nghiệp 1 giá, doanh nghiệp lại bán cho hộ gia đình, cá nhân với giá
cao hơn so với giá quy định, nên Nhà nước vừa không thu được ngân
sách, người dân có nhu cầu thực sự, các hộ thu nhập thấp khó mua
được đất để ở, dẫn đến kiện cáo.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN TỈNH QUẢNG NGÃI
2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến chính sách phát triển quỹ đất
tại tỉnh Quảng Ngãi.
2.1.1. Điều kiện tự nhiên của tỉnh Quảng Ngãi
Quảng Ngãi là tỉnh ven biển, thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền
Trung, bao gồm 14 đơn v ị hành chính, trong đó có 1 thành phố, 6
huyện miền núi, 6 huyện đồng bằng ven biển và 1 huyện đảo. Diện
tích tự nhiên toàn tỉnh 5.152,67 km2, dân số trung bình năm 2008 là

1.315 nghìn người, tương ứng chiếm 1,76% diện tích và 1,6% dân số
của cả nước. Theo quy hoạch đến năm 2025, Quảng Ngãi trở thành
một tỉnh có công nghiệp phát triển và dịch vụ phát triển khá, tỷ trọng
công nghiệp và dịch vụ trong GDP chiếm trên 90%, đóng góp đáng
kể vào phát triển công nghiệp của Vùng kinh tế trọng điểm miền
Trung và toàn quốc, tỷ lệ đô thị hoá khoảng 30%, theo đó, Quảng
Ngãi sẽ được phát triển lên vị trí ngang tầm với các tỉnh thuộc Vùng
kinh tế trọng điểm miền Trung vào năm 2020.
2.1.2. Tình hình kinh tế xã hội của tỉnh Quảng Ngãi
Tăng trưởng kinh tế:
Những năm qua, kinh tế của tỉnh luôn có sự tăng trưởng khá. Cơ
13


cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng tỷ trọng các ngành
công nghiệp - dịch vụ, giảm dần tỷ trọng các ngành nông
nghiệp.Được sự quan tâm, hỗ trợ kịp thời, có hiệu quả của Trung
ương; sự lãnh đạo, điều hành tích cực, chủ động của các cấp ủy đảng,
chính quyền; sự nỗ lực, phấn đấu của cộng đồng doanh được duy trì
ổn định, phát triển; tổng sản phẩm GRDP tăng 5% so với cùng kỳ
năm 2015, trong đó GRDP ngoài dầu tăng 8,2% so với năm trước,
bằng 99,4% kế hoạch; GRDP bình quân đầu người đạt 50 triệu
đồng/người, tương đương 2.293 USD/người.
Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 108.919,52 tỷ đồng, tăng
2,0% so với năm 2015, vượt 1,9% kế hoạch. Tổng mức bán lẻ hàng
hóa và dịch vụ tiêu dùng ước đạt 41.616,3 tỷ đồng, tăng 10,1% so với
năm 2015, đạt 98,7% kế hoạch. Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 334,43
triệu USD, giảm 14,9% so với năm 2015, đạt 81,6% kế hoạch. Kim
ngạch nhập khẩu ước đạt 299,69 triệu USD, giảm 0,5% so với năm
2015, đạt 80,6% kế hoạch. Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thuỷ

sản ước đạt 13.164,47 tỷ đồng, tăng 4,7% so với năm 2015, vượt
2,8% kế hoạch. Tổng thu cân đối ngân sách trên địa bàn ước khoảng
17.299 tỷ đồng, giảm 37,8% so với năm 2015, đạt 77,4% dự toán.
Tổng vốn đầu tư xã hội tăng 5,11%. Về Chương trình xây dựng
nông thôn mới: Dự kiến đến cuối năm có 13 xã đạt chuẩn nông thôn
mới, lũy kế có 24 xã đạt chuẩn, đạt tỷ lệ 14,6% số xã. Lĩnh vực văn
hóa, xã hội có chuyển biến tích cực. Các chính sách an sinh xã hội
được triển khai đầy đủ, kịp thời. Quốc phòng, an ninh tiếp tục được
giữ vững; trật tự an toàn xã hội được bảo đảm. Tuy nhiên, tình hình
của tỉnh vẫn còn nhiều khó khăn và hạn chế cần khắc phục đó là:
Tăng trưởng kinh tế tuy có tăng so cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn
còn thấp so với yêu cầu, nhiệm vụ đặt ra; kim ngạch xuất khẩu, tổng
thu ngân sách không đạt kế hoạch đề ra, giải ngân vốn đầu tư chậm.
Chủ trương phát triển kinh tế biển trở thành động lực còn nhiều khó
khăn; ứng dụng khoa học công nghệ vào sản xuất còn hạn chế, hiệu
quả chưa cao.
2.1.3. Tình hình sử dụng đất ở tỉnh Quảng Ngãi.
Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ
và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, quy hoạch sử dụng
đất tỉnh Quảng Ngãi được lập nhằm định hướng cho các cấp triển
khai lập quy hoạch, kế hoạch cấp dưới và xác định nhu cầu sử dụng
đất cho các ngành, tạo cơ sở pháp lý để bố trí sử dụng đất hợp lý, có
14


hiệu quả, bảo vệ cảnh quan môi trường, đồng thời đáp ứng được yêu
cầu thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai bằng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa đất
nước, việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất là yêu cầu cấp thiết
đối với các cấp, các ngành.

Trong giai đoạn 2011 - 2020, giai đoạn của công cuộc đẩy mạnh
phát triển kinh tế với tốc độ cao và bền vững, cơ cấu kinh tế chuyển
dịch theo hướng tăng nhanh tỷ trọng ngành Công nghiệp - tiểu thủ
công nghiệp, Dịch vụ - thương mại - du lịch và giảm dần tỷ trọng
ngành nông nghiệp nhằm không ngừng nâng cao về các mặt kinh tế,
dân trí, thu nhập, đời sống vật chất và tinh thần… tương xứng với vị
trí, vai trò và tiềm năng thế mạnh của tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất
giai đoạn 2011-2020 tỉnh Quảng Ngãi có ý nghĩa quan trọng, tạo cơ
sở để Quảng Ngãi chủ động khai thác tối đa, có hiệu quả tài nguyên
đất đai.
2.2. Thực trạng chính sách phát triển quỹ đất của tỉnh Quảng
Ngãi
2.2.1. Thực trạng xây dựng chính sách phát triển quỹ đất:
Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 2013 và Luật Đất đai ngày 29/11/2013; các văn bản của Chính
phủ, Thủ tướng Chính phủ như:
Nghị quyết số 17/2011/NQ-QH13 của Quốc hội Việt Nam khóa
XIII ngày 22 tháng 11 năm 2011 về Quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015) cấp Quốc
gia; Quyết định số 1975/QĐ-TTg ngày 30 tháng 10 năm 2013 của
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án “ Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc
gia về đất đai”; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Quyết định số 2052/QĐ-TTg ngày 10 tháng 11 năm 2010 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2011 - 2020 và tầm nhìn
đến năm 2025; Quyết định số 124/QĐ-TTg ngày 20 tháng 01 năm
2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Điều chỉnh Quy

hoạch chung xây dựng khu kinh tế Dung Quất, tỉnh Quảng Ngãi đến
năm 2025; Công văn số 23/CP-KTN ngày 23 tháng 02 năm 2012 của
Chính phủ về việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
15


cấp quốc gia cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Thông
tư số 31/2013/TT-BTNMT ngày 23 tháng 10 năm 2013 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy trình nghiệp vụ lưu trữ tài liệu
đất đai; Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT
ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết
về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi
đất;Tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành một số văn bản sau đây:
Nghị quyết số 15/2010/NQ-HĐND ngày 13 tháng 12 năm 2010
của HĐND tỉnh Quảng Ngãi về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội
giai đoạn 2011 - 2015; Nghị quyết số 15/2011/NQ-HĐND ngày 22
tháng 7 năm 2011 của HĐND tỉnh Quảng Ngãi về đẩy mạnh phát
triển công nghiệp tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2011 - 2015 và định
hướng đến năm 2020; Nghị quyết số 21/2011/NQ-HĐND ngày 22
tháng 7 năm 2011 của HĐND tỉnh Quảng Ngãi về phát triển đô thị
trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2011 - 2015 và định hướng đến năm 2020;
Nghị quyết số 01-NQ/TU ngày 24 tháng 6 năm 2011 của Hội nghị
Tỉnh ủy lần thứ tư khóa XVIII về đẩy mạnh phát triển công nghiệp
trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2011 - 2015 và định hướng đến năm 2020;
Nghị quyết số 02-NQ/TU ngày 24 tháng 6 năm 2011 của Hội nghị
Tỉnh ủy lần thứ tư khóa XVIII về phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh
giai đoạn 2011 - 2015 và định hướng đến năm 2020; Quyết định số
2116/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Quảng

Ngãi về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành
phố Quảng Ngãi đến năm 2030; Quyết định số 199/QĐ-UBND ngày
07 tháng 10 năm 2011 của UBND tỉnh Quảng Ngãi về việc phê duyệt
Đề án đẩy mạnh phát triển công nghiệp tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn
2011 - 2015 và định hướng đến năm 2020; Đề án đầu tư xây dựng
các khu dân cư tập trung theo 19 tiêu chí nông thôn mới, đảm bảo
tính bền vững, sống chung với bão, lũ nhằm hạn chế thiệt hại do thiên
tai và biến đổi khí hậu trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2011 2020; Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 05/3/2015 của UBND
tỉnh Quảng Ngãi ban hành Qui định về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi;
Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 06/6/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ngãi về việc ban hành Quy định về đơn giá bồi thường nhà,
vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
16


phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh
tế, xã hội áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số
67/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ngãi
Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi
áp dụng cho thời kỳ 05 năm (2015-2019) và Quyết định số 122/QĐUBND ngày 16/4/2015 của UBND tỉnh Quảng Ngãi về việc quy định
hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi;
Quyết định số 64/2014/QĐ-UBND ngày 17/12/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ngãi về việc ban hành quy định mật độ và đơn giá cây trồng
để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất áp dụng
trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi;
Trước hết, về mặt pháp lý, cho đến nay, tỉnh vẫn chưa ban hành
cơ chế, chính sách tạo lập quỹ đất, quản lý và khai thác quỹ đất để
phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh. Chính vì vậy, rất khó có
sự phối hợp nhịp nhàng giữa các sở, ban, ngành và chính quyền địa

phương trong việc tạo nguồn “đất sạch” để thu hút các nhà đầu tư.
Mặt khác, thiếu hành lang pháp lý dẫn đến việc chưa khắc phục được
sự chồng chéo, mạnh ai nấy làm trong phát triển quỹ đất ở các địa
phương.
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29/11/2013, và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai, tỉnh đã xây dựng và ban hành các
văn bản như đã trình bày ở phần trên; Dự thảo nội dung chính sách là
bước quan trọng trong quy xây dựng chính sách. Nội dung đó phải
thể hiện rõ ràng mục tiêu chung, mục tiêu cụ thể, đối tượng, phạm vi
điều chỉnh, nội dùng chính sách, tổ chức thực hiện... bảo đảm tính
phù hợp, thực tế, tính toán, cân nhắc, lường trước những vấn đề sẽ
nảy sinh... trên cơ sở dự thảo, trong các năm qua tỉnh chỉ xây dựng
một phương án chính sách chuyên về phát triển quỹ đất như quyết
định số 20/2015/QĐ-UBND ngày 14/5/2015 về việc ban hành Quy
định về đầu tư xây dựng khu dân cư để đấu giá quyền sử dụng đất và
giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi. Ngoài
ra chỉ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng
năm cấp huyện; quy hoạch xây dựng; quy hoạch chi tiết đô thị và
điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nên
việc xây dựng dự thảo các phương án chính sách phát triển quỹ đất
còn nhiều hạn chế.
17


2.2.3. Thực trạng lựa chọn phương án dự thảo tốt nhất
Từ việc xây dựng chính sách đến công tác lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất là một trong những phương thức quản lý đất đai
của Nhà nước (một trong những căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là kế hoạch sử dụng đất hàng

năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt, ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất của nhân dân nói
chung và người sử dụng đất nói riêng. Do vậy, việc lựa chọn phương
án tốt nhất cần có sự đóng góp của nhân dân được thực hiện trong
quá trình tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở tất cả hệ
thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bao gồm: Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất quốc phòng - an ninh. việc tổ chức lấy ý kiến đóng
góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc trách
nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, trong quá trình tổ chức
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền bắt buộc phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân, nếu không
thực hiện thì sẽ vi phạm pháp luật đất đai. Hình thức, nội dung và
thời gian lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được thực hiện cụ thể như sau:
- Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình
thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh.
Trong khi đó, việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện thông qua
hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin
về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin
điện tử của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Sở dĩ có sự khác
nhau này là do có sự sửa đổi trong Luật Đất đai năm 2013, đó là đơn
vị hành chính cấp xã không lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
địa phương mà nội dung sử dụng đất của cấp xã được thể hiện trong

kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Điều này có nghĩa là,
việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có ảnh hưởng
trực tiếp đến việc quản lý đất đai của cấp xã và việc sử dụng đất của
18


nhân dân, nên nó nhận được sự quan tâm đặc biệt của nhân dân. Vì
vậy, bên cạnh việc lấy ý kiến góp ý qua trang thông tin điện tử, thì
UBND cấp huyện phải tổ chức hội nghị lấy ý kiến trực tiếp. Thông
qua hội nghị này, cơ quan có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của cấp huyện trực tiếp tiếp xúc, lắng nghe ý kiến góp ý của
cán bộ cấp xã, người dân và trao đổi, giải trình, trả lời những băn
khoăn, thắc mắc; đồng thời tiếp thu những ý kiến đóng góp hợp lý,
tâm huyết, có cơ sở khoa học, nhằm không chỉ hoàn chỉnh, nâng cao
chất lượng dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà còn tạo sự
đồng thuận từ phía người dân, có như vậy thì quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của cấp huyện được cấp có thẩm quyền xét duyệt mới nhanh
chóng đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực. Việc này lâu
nay không thực hiện nên dẫn tới việc phát triển quỹ đất gặp nhiều
khó khăn.
2.2.4. Thực trạng hoàn thiện phương án lựa chọn
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và một số
văn bản của Trung ương tỉnh đã và đang hoàn thiện và sửa đổi một
số quyết định như Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 05/3/2015
của UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Qui định về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh
Quảng Ngãi, Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 06/6/2014 của
UBND tỉnh Quảng Ngãi về việc ban hành Quy định về đơn giá bồi
thường nhà, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào

mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế, xã hội áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi;
2.2.5. Thực trạng thẩm định phương án chính sách
Sau khi lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình
thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Sở Tài nguyên và Môi
trường đã trưng dụng các chính sách về thu hồi đất cho các Sở ngành
và UBND các huyện, Thành phố, sau khi tiếp thu các ý kiến, Sở Tài
nguyên và Môi trường tổng hợp và thẩm định phương án chính sách.
2.2.6. Thực trạng quyết nghị ban hành chính sách
Sau khi trải qua các bước từ xác định vấn đề đến lựa chọn phương
án chính sách tối ưu. Chúng ta đã có đầy đủ cơ sở để kết luận về tính
19


khả thi, tính hiệu lực, hiệu quả của chính sách. Những kết luận đó
cho phép quyết định có đưa chính sách vào thực thi trong cuộc sống
hay không, nếu đưa vào sử dụng thì cần phải thực hiện các thủ tục
pháp lý hóa chính sách. UBND tỉnh phê duyệt phương án chính
sách.
2.2.7. Thực trạng công bố chính sách
Sau khi chính sách đã được quyết nghị và có hiệu lực thi hành
điều thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng tại
địa phương và trên cổng thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh, cấp huyện và địa phương nhằm phổ biến tuyên truyền rộng rãi
đến người dân, đến cộng đồng dân cư trong khu vực, việc này tỉnh
Quảng Ngãi thực hiện rất tốt để tạo sự đồng thuận của nhân dân.
2.3. Đánh giá chính sách phát triển quỹ đất từ thực tiễn tỉnh

Quảng Ngãi
2.3.1. Những kết quả đạt được
Trong những năm qua, công tác phát triển quỹ đất trên địa bàn
tỉnh đã đạt được những thành tựu quan trọng, góp phần ổn định chính
trị, bảo đảm an sinh xã hội, thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế - xã
hội. Hệ thống pháp luật về đất đai từng bước được hoàn thiện; hiệu
lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được nâng lên
rõ rệt.
2.3.2. Những hạn chế, bất cập
Mặc dù đã đạt được những kết quả nhất định, nhưng việc phát
triển quỹ đất “sạch” để phục vụ xây dựng các công trình kinh tế-xã
hội hoặc giải quyết bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho nhân dân
trên địa bàn tỉnh hiện vẫn đang gặp phải nhiều hạn chế, bất cập.
- Công tác lập quy hoạch sử dụng đất tuy đã được triển khai ở cả 3
cấp nhưng việc triển khai công tác quy hoạch chỉ đúng thời gian quy
định ở cấp tỉnh và một số huyện. Còn lại quy hoạch ở cấp xã hầu hết
chậm tiến độ.
2.3.3. Nguyên nhân
Một là: Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được quan tâm đầu tư
đúng mức về kinh phí và nhân lực để thực hiện thu hồi đất theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ “đất sạch”
triển khai khi có dự án đầu tư, Trung tâm Phát triển quỹ đất các
huyện, thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh là
không phù hợp, nên việc phát triển quỹ đất ở cấp huyện, thành phố
không giao cho trung tâm thực hiện.
20


Hai là: Do đất đai có nguồn gốc rất đa dạng. chính sách đất đai
thay đổi quá nhiều qua nhiều thời kỳ; chủ trương, chính sách, pháp

luật hiện hành về đất đai còn một số nội dung chưa được làm rõ, tính
phù hợp, đồng bộ chưa cao; việc thể chế hóa thường rất chậm… Tổ
chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách,
pháp luật khác có liên quan chưa nghiêm. Công tác tuyên truyền,
giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách pháp luật về đất đai
còn kém hiệu quả; việc thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý
đất đai chưa tốt. Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý
đất đai và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế; một số
bộ phận còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng.
CHƯƠNG 3
PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CHÍNH
SÁCH PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TRONG THỜI GIAN TỚI
3.1. Phương hướng tăng cường chính sách phát triển quỹ đất
3.1.1. Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Ngãi
Năm 2016 là năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết Đại hội lần thứ
XIX Đảng bộ tỉnh Quảng Ngãi, đồng thời là năm thứ nhất thực hiện
kế hoạch 5 năm 2016-2020. Việc thực hiện kế hoạch năm 2016 có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng, đây tiền đề để thực hiện nhiệm vụ trong
nhiệm kỳ mới với các chỉ tiêu cụ thể như sau:
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) bình quân 5 năm 6-7%/năm
(giá so sánh năm 2010)
- Đến năm 2020, GRDP bình quân đầu người khoảng 3.600 4.000USD.
- Tỉ trọng cơ cấu ngành kinh tế trong GRDP đến năm 2020: Công
nghiệp 60 - 61%; dịch vụ 28 - 29%; nông nghiệp 11 - 12%.
- Huy động tổng vốn đầu tư toàn xã hội 5 năm ít nhất 90.000 tỷ
đồng.
- Phấn đấu thực hiện vượt mức chỉ tiêu thu ngân sách Trung ương
giao hàng năm.
- Kim ngạch xuất khẩu đến năm 2020 đạt 01 tỷ USD.
- Tỷ lệ đô thị hóa toàn tỉnh đến năm 2020 đạt 23%.

- Phấn đấu đến năm 2020, có 55 xã và 02 huyện đạt các tiêu chí
quốc gia về nông thôn mới.
- Đến năm 2020, tỷ lệ lao động nông nghiệp trong tổng lao động
21


xã hội còn khoảng 40%; tỷ lệ lao động qua đào tạo nghề đạt khoảng
55%, trong đó có bằng cấp, chứng chỉ đạt khoảng 80% - 85%.
- Tỷ lệ trường đạt chuẩn quốc gia đến năm 2020: Mần non 35%,
tiểu học 70%, THCS 75%, THPT 60%.
- Đến năm 2020, số giường bệnh/vạn dân đạt 24 giường; đạt 07
bác sỹ/vạn dân; tuổi thọ trung bình 75 tuổi; tỷ lệ tăng dân số tự nhiên
0,92%; tỷ lệ bao phủ bảo hiểm y tế đạt 85% dân số.
- Đến năm 2020, có 88% gia đình, 78% thôn, tổ dân phố, 96% cơ
quan, đơn vị đạt chuẩn văn hóa.
- Tỷ lệ hộ nghèo giảm bình quân 2%/năm (trong đó: miền núi
giảm 4%/năm; đồng bằng giảm 1,6%/năm.
- Đến năm 2020, phấn đấu 89% dân cư thành thị sử dụng nước
sạch; 95% dân cư nông thôn được sử dụng nước hợp vệ sinh, trong
đó có 50% sử dụng nước sạch; 60% chất thải nguy hại, trên 85% chất
thải y tế được xử lý đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn quốc gia.
- Tỷ lệ che phủ rừng năm 2020 đạt 52%
- Hàng năm xây dựng 90% xã, phường, thị trấn vững mạnh về
quốc phòng, trong đó vững mạnh toàn diện đạt 60%. Hàng năm, phân
loại đạt tiêu chuẩn “ An toàn về an ninh trật tự” có 80% số xã,
phường, thị trấn, cơ quan, nhà trường và 70% doanh nghiệp đạt loại
khá trở lên, không có loại yếu.
- Bình quân hàng năm có 50% số tổ chức cơ sở đảng đạt danh
hiệu trong sạch, vững mạnh vàkết nạp 1.700 đảng viên.
3.1.2. Dự báo nhu cầu phát triển quỹ đất thời gian tới

Trong những năm qua việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai là
một trong những nhân tố quan trọng mang lại tốc độ tăng trưởng
nhanh góp phần để tỉnh đạt và vượt các chỉ tiêu về kinh tế - xã hội
trong kế hoạch 10 năm 2000 - 2010: Mức độ thích hợp của từng loại
đất so với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Quảng Ngãi là một trong
những địa phương ở khu vực thu hút được nhiều dự án đầu tư nước
ngoài (FDI), nhất là trong lĩnh vực công nghiệp tại khu kinh tế Dung
Quất, khu công nghiệp VSIP và vùng phụ cận.
3.2. Các giải pháp tăng cường chính sách phát triển quỹ đất
trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi
3.2.1. Các giải pháp chung
Thứ nhất; Hoàn thiện thể chế về xây dựng chính sách phát triển
quỹ đất.
Thứ hai: Xây dựng dự thảo các phương án chính sách phát triển
22


quỹ đất;
Thứ ba: Lựa chọn các phương án tối ưu nhất;
Thứ tư; Hoàn thiện các phương án đã lựa chọn;
Thứ năm: Trình thẩm định phương án chính sách;
Thứ sáu; Quyết nghị ban hành chính sách;
Thứ bảy; Công bố chính sách
3.2.2. Các giải pháp cụ thể đối với tỉnh Quảng Ngãi
Thứ nhất; Bổ sung và hoàn thiện công tác bồi thường, GPMB trên
địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.
* Đối với Nhà nước:
- Cần xem xét tổng kết, đánh giá quá trình thực hiện công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng trên cả nước để từ đó đưa ra các khung
chính sách cho phù hợp với tình hình thực tế của từng vùng, từng địa

phương;
* Đối với tỉnh Quảng Ngãi:
- Tiếp tục tiến hành khẩn trương công tác rà soát văn bản, kiên
quyết xử lý, huỷ bỏ những văn bản không phù hợp với quy định của
pháp luật, những văn bản đã hết thời hạn. Cần có văn bản khẳng định
không tiến hành sử dụng hình thức công văn hành chính để ban hành
những quy định về chính sách tài chính, chính sách quản lý, quy định
các chức năng nhiệm vụ hoặc các chế tài xử lý các vi phạm trong
quản lý sử dụng đất.
Thứ hai; Nâng cao nhận thức pháp luật trong quan hệ quản lý đất
đai ở tỉnh;
Thứ ba; Tăng cường kinh phí, để tổ chức thực hiện có hiệu quả
chính sách phát triển quỹ đất.
- Quỹ phát triển đất;
- Huy động các nguồn lực, các thành phần kinh tế, các nhà đầu tư
phát triển quỹ đất.
Thứ tư; Thực hiện theo hình thức xã hội hóa;
Thứ năm; Phát triển quỹ đất phải gắn liền chính sách an sinh xã
hội;
Thứ sáu: Hoàn thiện công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch sử
dụng đất:
Thứ bảy: Khuyến khích và xử lý các quan hệ quản lý đất đai bằng
các biện pháp điều hành, các lợi ích về kinh tế cụ thể:
Thứ tám: Quản lý chặt chẽ công tác quản lý đất đai nhằm tạo
nguồn thu cho ngân sách:
23