Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn xã đồng bẩm – thành phố thái nguyên – tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------

LÝ KHÁNH HÀ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
XÃ ĐỒNG BẨM - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN -TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

Hệ đào tạo

: Đại học chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Niên khóa

: 2013 - 2017

Thái Nguyên, năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------

LÝ KHÁNH HÀ

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
XÃ ĐỒNG BẨM - THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN -TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

Hệ đào tạo

: Đại học chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Niên khóa

: 2013 – 2017

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên, năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong quá trình đào tạo kỹ
sư trong các trường đại học và nhằm thực hiện phương châm học đi đôi với
hành, lý luận gắn liền với thực tiễn. Được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm Khoa
Quản lý Tài Nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến
hành thực tập tốt nghiệp với chuyên đề: Đánh giá công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại địa bàn xã Đồng Bẩm – Thành phố Thái Nguyên – Tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2014-2016.
Trong quá trình nghiên cứu và viết khóa luận em đã nhận được sự quan
tâm, hướng dẫn của nhiều tập thể cá nhân trong và ngoài trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, nhất là các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài Nguyên
là những người đã hướng dẫn truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm
quý báu trong những năm tháng học tập tại trường. Đồng thời em xin cảm ơn các
bác, cô, chú, anh chị cán bộ tại văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên,
UBND xã Đồng Bẩm đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc cung cấp những
thông tin cũng như đóng góp ý kiến có liên quan đến vấn đề nghiên cứu giúp em
hoàn thành khóa luận. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài của mình.
Cuối cùng em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè
là những nguời đã động viên giúp đỡ em hoàn thành việc học tập và nghiên
cứu của mình trong những năm học vừa qua.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017
Sinh viên
Lý Khánh Hà

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT TỪ VIẾT TẮT

GIẢI THÍCH

1

ATGT

An toàn giao thông

2

BHYT

Bảo hiểm y tế

3

ĐVT

Đơn vị tính

4

HTX

Hợp tác xã

5

MQĐT

Mỹ quan đô thị

6

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

7

SDĐ

Sử dụng đất

8

TBXHTP

Thương binh xã hội thành phố

9

TNCSHCM

Thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh

10

TNMT

Tài nguyên môi trường

11

UBND

ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của xã Đồng Bẩm.
Bảng 2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm
giai đoạn 2014-2016
Bảng 3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Đồng
Bẩm giai đoạn 2014-2016
Bảng 4: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai
đoạn 2014-2016
Bảng 5: Kết quả cho tặng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai
đoạn 2014-2016
Bảng 6: Kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm
giai đoạn 2014-2016
Bảng 7: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người
dân xã Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về những quy định
chung của chuyển QSDĐ
Bảng 8: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ

Bảng 9: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ
Bảng 10: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê hoặc cho thuê lại
QSDĐ
Bảng 11: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ
Bảng 12: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ


Bảng 13: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng QSDĐ
Bảng 14: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã
Đồng Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ


MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN …………………………………………………………….. i
MỤC LỤC ………………………………………………………………...ii
DANH MỤC CÁC BẢNG ……………………………………………….vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ……………………………………………….vii
DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT ……………………………………viii
PHẦN I: MỞ ĐẦU………………………………………………………..1
1.1 Đặt vấn đề………………………………………………………........1
1.2 Mục đích nghiên cứu………………………………………………...2
1.3 Mục tiêu nghiên cứu ………………………………………………...2
1.3.1 Mục tiêu tổng quát ………………………………………………….2
1.3.2 Mục tiêu cụ thể………………………………………………………2

1.4 Ý nghĩa của đề tài……………………………………………………3
PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU……………………………………..4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài……………………………………………4
2.1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất…………………………...4
2.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất…………………….........4
2.1.3. Một số quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất………………8
2.1.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa
tại xã, phường, thị trấn……………………………………………………12
2.2. Cơ sở pháp lý…………………………………………………………24
2.3. Cơ sở thực tiễn………………………………………………………..26
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..29

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu…………………………………..29
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu …………………….. ……………………...29
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu………………………………………………..29
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu…………………………………...29
3.3. Nội dung nghiên cứu ………………………………………………..29
3.4. Phương pháp nghiên cứu…………………………………………… 30
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu…………………………….30
3.4.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu …………………………….31


3.4.3. Phương pháp tổng hợp và viết báo cáo………………………….31
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN……………..32
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Đồng Bẩm……………...32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên…………………………………………………32
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của xã Đồng Bẩm…………………….33
4.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế xã hội tác
động đến việc sử dụng đất………………………………………………..44
4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Đồng Bẩm………………………….45

4.3. Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2016
tại xã Đồng Bẩm…………………………………………………………46
4.3.1.Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai
đoạn 2014-2016…………………………………………. ……………….47
4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm
giai đoạn 2014-2016…………………………………………………….48
4.3.3. Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã
Đồng Bẩm giai đoạn 2014-2016……………………………………….50
4.3.4.Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai đoạn
2014-2016………………………………………………………………..51
4.3.5.Đánh giá kết quả cho tặng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai
đoạn 2014-2016…………………………………………………………..52
4.3.6.Đánh giá kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai
đoạn 2014- 2016……………………………………… ……………………54
4.3.7.Đánh giá kết quả góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại xã Đồng Bẩm giai
đoạn 2014-2016…………………………………………………………….55
4.4.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm về
chuyển quyền sử dụng đất………………………………………………………….56


4.4.1.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại
khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ……….56
4.4.2.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm tại
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ…………………….58
4.4.3.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm
tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ……………..60
4.4.4.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm
tại khu vực nghiên cứu về hình thức cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ..62
4.4.5.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm
tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ………………………..64

4.4.6.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm
tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ………………………66
4.4.7.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng Bẩm
tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng QSDĐ………………68
4.4.8.Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Đồng
Bẩm tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ…………69
4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh
công tác chuyển quyền sử dụng đất …………………….………………..70
PHẦN 5 : KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ…………………….……………………72
5.1 Kết luận…………………….…………………….…………………….………….72
5.2 Đề nghị…………………….…………………….………………………………..73
TÀI LI U THAM KH O…………………….…..……..……….75


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng của môi trường sống mà thiên
nhiên đã ban tặng cho con người.
Đất đai là nguồn tài chính tiền năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là hàng hóa đặc
biệt bởi những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian,
vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng một cách
hợp lý thì giá trị của đất đai không những không bị mất đi mà còn tăng lên.
Trong tất cả các cương lĩnh, các văn kiện, các văn bản luật và dưới luật
đều chỉ rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất đai, căn cứ vào tình hình

kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước mà việc khai thác và sử dụng đất đai
phải được thực hiện một cách tiết kiệm và hiệu quả phát huy tối đa nguồn lực
của đất, nhằm đạt tới hiệu ích kinh tế, sinh thái và xã hội cao nhất.
Xuất phát từ những quan điểm trên, xuất phát từ yêu cầu thực tế mà
Đảng và Nhà nước cần đề ra những điều bổ sung, sửa đổi quan trọng liên
quan đến các chính sách pháp luật về đất đai nhằm góp phần tích cực vào sự
lặp lại kỷ cương trong quản lý, khai thác và sử dụng đất đai phấn đấu để đất
đai được khai thác và sử dụng một cách hiệu quả nhất, phục vụ tốt cho sự
nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại đất nước.Chuyển quyền sử dụng
đất(QSDĐ) là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới
nhiều hình thức rất đa dạng là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử
dụng đất đã được quy định.Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển
quyền sử dụng đất mới được qui định một cách có hệ thống về các hình thức


2

chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện.Trong quá trình thực
hiện và sửa đổi bổ sung, Luật đất đai 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc
phục những tồn tại của Luật đất đai 2013. Và Luật đất đai 2013 ban hành ,
những vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ cụ thể hơn.
Xã Đồng Bẩm nằm ở phía Đông Bắc thành phố Thái Nguyên có diện
tích 401,90 ha dân số khoảng hơn 5000 người. Trước kia nó thuộc huyện
Đồng Hỷ, từ ngày 31/7, Chính phủ ban hành nghị định số 84/2008/NĐ-CP về
điều chỉnh địa giới hành chính huyện Đồng Hỷ để mở rộng thành phố Thái
Nguyên nên xã Đồng Bẩm được chuyển giao về thành phố Thái Nguyên quản
lý. Xã Đồng Bẩm đang được quy hoach thành vùng nội thành mới của thành
phố. Các dự án khu đô thị mới đang được triển khai tại đây, việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất
trong quản lí và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song

vẫn có rất nhiều khó khăn. Và có rất nhiều điểm khác nhau trong việc thực
hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất giữa khu vực nông thôn và khu vực
đô thị. Ta cần đánh giá khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài
học kinh nghiệm nhằm quản lí và quản lí sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
[...]
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lý tài nguyên, tôi tiến hành thực
hiện đề tài : “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Đồng Bẩm thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016”
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Đồng Bẩm –
tp.Thái Nguyên – Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016 từ đó đưa ra những kết


3

quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại xã và đề xuất những giải pháp để giải quyết những tồn tại đó.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản lí, sử
dụng đất tại xã.
- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 7 hình thức chuyển quyền đã được quy
định trong Luật đất đai 2013 theo số liệu thứ cấp tại hai khu vực nghiên cứu.
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lí trực tiếp về công tác chuyển quyền
sử dụng đất và người dân, đánh giá theo phiếu điều tra tai khu vực nghiên
cứu.
- Đề xuất giải pháp.
1.3 Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp sinh viên vận dụng

được những kiến thức đã học vào thực tế.
* Ý nghĩa thực tiễn: việc đánh giá kết công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ
giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn
và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ.Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa
của từ “bảo lãnh” nên trong khi thực hiện luật Đất đai 2013 ở một số địa
phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có quyền sử dụng đất bảo lãnh bằng giá
trị quyền sử dụng đất cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày
01/07/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất” thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên
thứ ba tham gia”.Như vậy đến khi thực hiện Luật đất đai năm 2013 chỉ có 7
hình thức chuyển quyền là:chuyển đổi quyền sử dụng đất; chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế
quyền sử dụng đất; cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp bằng quyền sử dụng
đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai sửa đổi 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất
nhưng có một số thay đổi so với luật đất đai 2013 đó là bỏ hình thức bảo lãnh
bằng giá trị QSD đất và tách cho thuê hoặc cho thuê lại QSD đất thành 2 hình

thức riêng là cho thuê QSD đất và cho thuê lại QSD đất.
2.1.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử


5

dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điểm b khoản
1 Điều 179 Luật đất đai 2013).[2]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước
giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng
cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp
đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.để thực hiện
dồn điền đổi thửa ( Khoản 1 điều 78 nghị định 43/2014/NĐ-CP).[3]
2.1.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất
đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 3 điều kiện đã
nêu ở Điều 188. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển
nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013

như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối
với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền


6

sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân,
trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
2.1.2.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác có sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Trong Luật Đất đai 2013 thì việc cho thuê . Việc, cho thuê, cho thuê
lại, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính.
2.1.2.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất.
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng,
nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính
trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử


7

dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định
của bộ Luật Dân sự về vấn đề thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản
về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không
tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di
chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc.
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những
người ở hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cô ruột, dì ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác
ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[9]

2.1.2.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng


8

những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [10]
2.1.2.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của
pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa
thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay,
trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế
chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế
chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại
Việt Nam. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).[9]
2.1.2.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền

coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2007).[9]
Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
2.1.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền


9

muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ
2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất
2.1.3.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ

tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi
có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật
này.
2.1.3.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.[2]
Điều 169 Luật Đất Đai 2013 quy định về người nhận chuyển QSDĐ


10

như sau:
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1
Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp
quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định
tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ
trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà
ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng
cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng
đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử
dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,


11

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
.

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất

theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất
đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản
công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản
về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình
hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất
theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc
bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
đã được thi hành;


12

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia
tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc
văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc
sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.
2.1.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn
2.1.4.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ
a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao
gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có
bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009)
+ Chứng minh nhân dân (02 vợ chồng 02 bên chuyển nhượng và nhận
chuyển nhượng)


13

+ Sổ hộ khẩu.
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. nếu hợp đồng do Phòng công
chứng thực hiện gồm 01 bản chính và 01 bản photo có chứng thực hoặc sao y
bản chính.
+ Lời chứng thực của địa phương
+ Phiếu chuyển thông tin địa chính

+ Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ khác
về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp
(Sao y bản chính )
+ Tờ khai nộp tiền sử dụng đất ( Sao y bản chính )
+ Tờ khai lệ phí trước bạ ( Sao y bản chính )
+ Biên bản kiểm tra
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo bản đồ địa chính
thửa đất (theo tài liệu đo mới đối với trường hợp bản đồ hiện trạng vị trí theo
tài liệu cũ)
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã .
c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu


14

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ
+ Lời chứng thực của địa phương
+ Biên Bản kiểm tra đối với trường hợp tặng cho QSDĐ
+ Văn bản cam kết tặng cho QSDĐ hoặc hợp đồng tặng cho QSDĐ
hoặc quyết định tặng cho QSDĐ của tổ chức (có công chứng hoặc chứng thực
của cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực).
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ khác
về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp
+ Tờ khai nộp tiền sử dụng đất ( Sao y bản chính)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ ( Sao y bản chính)
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo bản đồ địa chính
thửa đất + Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách
thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã
d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Di chúc
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải
quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp
luật (có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người
nhận thừa kế là duy nhất).
+ Tờ trình của UBND cấp xã
+ Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ


15

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã.
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế.
+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi ,
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện). Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ
thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn
chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố. Thời
hạn không quá 3 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc
không quá 3 ngày
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời
gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp
huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.


16

Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng
nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;
In giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải
cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được
thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy
chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời
gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển
kết quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 3
ngày làm việc.
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo
quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ
sơ. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả
giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá
nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả. Thời gian giải quyết
không quá 18 ngày làm việc, không kể tời gian người sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính.
2.1.4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, (02 bản);