Bồi thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh (LV thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

CAO TRẦN LÊ

BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN
NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH

Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế
Mã số

: 60.34.04.10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Nguyễn Đăng Bằng

HÀ NỘI, 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản luận văn tốt nghiệp “BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI HUYỆN NGHI XUÂN” là công trình nghiên cứu của bản thân,
không sao chép của ai, với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Đăng Bằng.
Các số liệu phân tích và kết quả trong luận văn là trung thực, số liệu được lấy từ
nguồn đáng tin cậy./.

Nghi Xuân, ngày …. tháng … năm 2017
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và làm luận văn Thạc sỹ tại Học viện Khoa học Xã hội Viện Hàn lâm Khoa học Việt Nam, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tác giả đã được
sự giảng dạy và hướng dẫn nhiệt tình của các thầy cô giáo. Tác giả xin gửi lời cảm ơn
sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Đăng Bằng, người đã hướng dẫn tác giả chu đáo, tận tình
trong suốt quá trình tác giả học tập, nghiên cứu để tác giả hoàn thành đề tài.
Tác giả xin chân thành cảm ơn tập thể các thầy cô giáo, cán bộ Học viện Khoa
học Xã hội trong suốt khoá học đã trang bị cho tác giả nhiều kiến thức bổ ích cũng như
tạo điều kiện thuận lợi để tác giả hoàn thành khoá học cũng như hoàn thành luận văn
tốt nghiệp.
Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã giúp đỡ
cung cấp tài liệu và tư vấn chuyên môn để tác giả có điều kiện hoàn thành đề tài luận
văn của mình.
Mặc dù đã nỗ lực, cố gắng trong quá trình học tập và nghiên cứu, nhưng luận văn
không thể tránh khỏi những thiết sót, khuyết điểm. Tác giả kính mong nhận được
những góp ý của các thầy cô và đồng nghiệp để luận văn của tác giả được hoàn thiện
hơn nữa.
Xin chân thành cảm ơn./.
Hà Tĩnh, ngày 28 tháng 8 năm 2017
Học viên

Cao Trần Lê


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ......................................................................... 11

1.1. Khái niệm và đặc điểm bồi thường, giải phóng mặt bằng ....................... 11
1.2. Nội dung và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB ... 18
1.3. Kinh nghiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng và bài học rút ra ............ 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI HUYỆN NGHI XUÂN, TỈNH HÀ TĨNH ........................................... 28
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nghi Xuân........................ 28
2.2 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Nghi Xuân từ 2012
đến 2016 .......................................................................................................... 38
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC BỒI
THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN NGHI XUÂN ĐẾN
NĂM 2020 ...................................................................................................... 58
3.1. Nhóm giải pháp về hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và chính sách về bồi
thường, giải phóng mặt bằng........................................................................... 58
3.2. Nhóm giải pháp về thực thi chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng
......................................................................................................................... 62
KẾT LUẬN .................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nội dung

BT, GPMB

Bồi thường, giải phóng mặt bằng

CNH,HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

ĐTBT

Đối tượng bồi thường

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

KT-XH

Kinh tế xã hội

QLNN

Quản lý nhà nước

SDĐ

Sử dụng đất

TDTT

Thể dục thể thao

UBND

Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ở Việt Nam ta, đất đai ngoài chức năng vốn có của nó là tư liệu sản xuất không
thể thay thế, thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng thì trong thời kỳ phát triển kinh tế mới, đất đai còn có thêm chức năng tạo
nguồn vốn và thu hút cho đầu tư phát triển mang ý nghĩa rất quan trọng. Trong những
năm qua, Nhà nước đã thực hiện mạnh mẽ chủ trương công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước và thực tế đã cho thấy nền kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc. Đời
sống nhân dân đã và đang từng bước được cải thiện. Hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật
đã được nâng cấp tạo ra bộ mặt mới cho đất nước và thu hẹp dần khoảng cách đối với
các nước phát triển.
Trong quá trình công nhiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, để đưa đất đai thực sự
trở thành nguồn vốn, thu hút cho các nhà đầu tư thì việc thu hồi đất, chuyển đổi mục
đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị tập trung, nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai hợp lý thực sự cần thiết. Tuy
nhiên, qua thực tế việc thu hồi đất để thực hiện các dự án cho thấy công tác bồi thường
đất đai, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư là một vấn đề rất nhạy cảm và
phức tạp, ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội.

Để có thể triển khai các dự án đầu tư phát triển KTXH tại các địa phương, tất
yếu phải có quỹ đất sạch (quỹ đất đã được đền bù, giải phóng mặt bằng) đáp ứng được
các yêu cầu về mặt bằng thi công xây dựng. Chính vì thế, việc thu hồi, bố trí, sắp xếp
lại quỹ đất ứng với các nhu cầu trên một cách khoa học, bền vững và lâu dài trở thành
một vấn đề quan trọng và cấp thiết.
Trong giai đoạn hiện nay, BT, GPMB là một yêu cầu khách quan của quá trình
đổi mới, góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và là yêu cầu tất yếu cho
quá trình đầu tư, phát triển các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng tại các địa phương trên cả
nước. BT, GPMB trở thành một bước không thể thiếu và là điều kiện tiên quyết để một
dự án có thể được triển khai đầu tư xây dựng.

1


Nghi Xuân là huyện ven biển bãi ngang, nằm về phía Bắc tỉnh Hà Tĩnh. Phía
Bắc giáp thành phố Vinh, Nghệ An; phía Nam giáp huyện Can Lộc và huyện Lộc Hà,
tỉnh Hà Tĩnh; phía Tây giáp thị xã Hồng Lĩnh và huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An;
phía Đông giáp biển Đông; cách sân bay Vinh cũng như Ga tàu hoả hơn 10 km, cách
thành phố Hà Tĩnh 45 km, cách biên giới nước bạn Lào hơn 60km.
Diện tích tự nhiên 22.000 ha, trong đó đất lâm nghiệp chiếm 33%, đất sản xuất
nông nghiệp 32%. Với chân núi trải dài gần 50 km có nhiều hồ đập lớn nhỏ, nhiều khe
thác nước đẹp như khe nhà Lương-Xuân Viên, khe suối hồ Xuân Hoa - Cổ Đạm... tạo
thế mạnh tiềm năng để trồng rừng và du lịch sinh thái ven núi hấp dẫn.
Nghi Xuân có 32 km bờ biển, với bãỉ cát trải dài, thoải mịn, sạch sẽ, hoang sơ;
có 28 km bờ sông Lam gồm có một Cảng Biển, hai Cảng Sông và một Nhà máy đóng
tàu rộng hơn 20ha. Đây là tiềm năng để huyện nhà phát triển du lịch dịch vụ biển, du
lịch sông và phát triển nuôi tôm trên cát.
Hệ thống đường giao thông tương đối hoàn chỉnh bao gồm Quốc lộ 1A đi qua
dài hơn 10 km; đường quốc lộ 8B dài hơn 23 km, đường tỉnh lộ chạy dọc bờ biển dài
gần 20 km. Hệ thống đường giao thông liên xã, liên thôn tương đối hoàn thiện với gần

100% số thôn có đường nhựa, đường bê tông rải khắp. Là một trong những huyện của
tỉnh Hà Tĩnh có mạng lưới giao thông hoàn chỉnh. Hệ thống điện đang được đầu tư
rộng khắp với hơn 100 trạm hạ thế, nguồn điện từ lưới điện Quốc gia 2 trạm: Linh
Cảm (Đức Thọ) và Đông Vĩnh (Thành phố Vinh) là điều kiện thuận lợi để phát triển
công nghiệp ổn định.
Với vị trí thuận lợi vừa đường không, đường sông, đường biển và đường bộ,
Nghi Xuân đang rộng mở chờ đón sự đầu tư của các nhà đầu tư vào địa bàn tạo nên sự
phồn vinh cho mảnh đất này. Cũng giống như hầu hết các huyện, thành phố của tỉnh
Hà Tĩnh, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án đều gặp rất nhiều khó
khăn. Hầu hết các dự án được triển khai đều không đáp ứng yêu cầu về tiến độ giải
phóng mặt bằng theo kế hoạch đã đề ra.
Đứng trước tình trạng này, UBND tỉnh Hà Tĩnh và UBND huyện Nghi Xuân đã
có nhiều chính sách đặc thù, cải cách thủ tục hành chính và có nhiều biện pháp tích

2


cực để đẩy nhanh công tác BT, GPMB. Tuy nhiên, do công tác giải phóng mặt bằng là
công tác ảnh hưởng trực tiếp tới tài sản, sinh kế, sự an cư của các hộ gia đình, cá nhân,
do đó là một công việc vô cùng khó khăn, phức tạp và là khâu khó thực hiện nhất
trong tất cả các bước triển khai thực hiện một dự án đầu tư xây dựng. Bên cạnh đó, chi
phí cho giải phóng mặt bằng rất lớn, tiến độ phụ thuộc vào các yếu tố khách quan như
tốc độ giải ngân chi phí đền bù, quỹ nhà dành cho tái định cư sau thu hồi đất, sự hợp
tác của các hộ gia đình bị thu hồi đất, sự phối hợp của chính quyền địa phương, sự hợp
tác của các tổ chức, đơn vị có liên quan trực tiếp đến khu vực cần giải phóng mặt bằng
cũng như các yếu tố chủ quan như năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư, khả năng
triển khai thực hiện của đơn vị trực tiếp tham gia vào công tác đền bù, giải phóng mặt
bằng dẫn đến kết quả đạt được trong công tác BT, GPMB tại địa bàn huyện Nghi Xuân
chưa thu được nhiều kết quả mong muốn.
Xuất phát từ những thực tế nói trên, để đi sâu nghiên cứu, đánh giá đúng thực

trạng công tác GPMB, nhằm đề xuất một số giải pháp đẩy nhanh công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng tại huyện Nghi Xuân, học viên đã quyết định lựa chọn đề tài “Bồi
thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh” làm Luận văn
thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề BT, GPMT từ lâu đã trở thành chủ đề của các hội nghị, hội thảo, các đề
tài khoa học, dự án, bài báo khoa học. Các nghiên cứu gần đây đều tập trung luận giải
một số vấn đề sau đây:
- Tác giả Nguyễn Chí Mỳ và Hoàng Ngọc Bắc (2007), Công tác tư tưởng giải
phóng mặt bằng - kinh nghiệm từ Hà Nội, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội.
Cuốn sách là công trình nghiên cứu công phu, đúc kết nhiều kinh nghiệm quý trong
thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng của Hà Nội. Cuốn sách đã nêu bật tầm quan
trọng của công tác tư tưởng trong thực hiện giải phóng mặt bằng, từ đó đưa ra một số
giải pháp đổi mới công tác tư tưởng, vận động nhân dân trong việc thực hiện công tác
giải phóng mặt bằng [2].
- Tác giả Nguyễn Thị Minh Tâm (2010), Đánh giá thực trạng công tác thu hồi,
bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thị xã Từ Sơn - tỉnh

3


Bắc Ninh, Luận Văn Thạc sỹ Nông nghiệp. Tác giả đã phân tích chính sách giải phóng
mặt bằng, bồi thường, tái định cư đang được áp dụng trong việc thu hồi đất nông
nghiệp trên địa bàn thị xã Từ Sơn - tỉnh Bắc Ninh. Đưa ra thực trạng và một số giải
pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất phục
vụ tiến trình công nghiệp hóa tại địa phương [13].
- Tác giả Vũ Văn Sơn (2013), Giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng tái định cư các dự án đầu tư xây dựng công của thành phố Hà
Nội, Luận văn thạc sĩ Kinh tế. Trong Luận văn này tác giả đã tổng kết các chính sách
pháp luật của nhà nước và thành phố Hà Nội trong thực hiện công tác giải phóng mặt

bằng tái định cư các dự án đầu tư xây dựng công của thành phố Hà Nội hiện nay, đồng
thời kiến nghị một số giải pháp trong việc đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng của
Thủ đô [26].
- Tác giả Nguyễn Đức Bình nghiên cứu đánh giá việc phân cấp quản lý Nhà
nước trong thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh
Bà Rịa, Vũng Tàu: Quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ
sở hữu, nhà nước phân cấp cho chính quyền địa phương thực hiện một số quyền định
đoạt, trong đó có quyền thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư. Với quyền hạn được
phân cấp, chính quyền địa phương có nhiều động cơ để thực hiện việc thu hồi đất của
người dân trong điều kiện thiếu sự giám sát, hạn chế sự tham gia của người dân, tính
minh bạch và trách nhiệm giải trình kém, làm tăng nguy cơ dẫn đến những rủi rotham
nhũng, tiêu cực. Nguồn tài nguyên khan hiếm của đất nước được sử dụng chưa hiệu
quả, phúc lợi từ đất đai không được phân phối một cách công bằng, không tránh khỏi
tình trạng lạm dụng quyền lực nhà nước hay nhân danh vì mục đích chung nhưng thực
tế chỉ mang lại lợi ích cho những người có khả năng tác động. Phân cấp trao quyền
nhưng thiếu kiểm soát dẫn đến lạm quyền, hậu quả đôi khi còn thiệt hại nghiêm trọng
hơn là những lợi ích của việc phân cấp mang lại. Người nông dân không được bảo
đảm quyền làm chủ thật sự trên mảnh đất của mình bởi quyền được thu hồi đất của
chính quyền địa phương, điều này phần nào làm suy giảm động lực đầu tư để hiệu quả
sử dụng đất đai được tốt hơn. Từ đất người nông dân đang sản xuất ổn định, khi
UBND tỉnh đồng ý chủ trương, thỏa thuận địa điểm với chủ đầu tư thì xem như phần

4


đất đó sắp bị thu hồi. Chẳng bao lâu sau người nông dân phải chấp nhận thay đổi
phương tiện sản xuất, sinh sống lâu nay của mình với lý do để phát triển kinh tế, trong
khi họ không thể biết được có thể hưởng lợi gì từ việc mất mát của mình để phục vụ
theo yêu cầu của nhà nước. Quy trình phân cấp trong thực hiện thu hồi đất, bồi thường
hỗ trợ tái định cư trên địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu có những đặc điểm chưa phù hợp

điều kiện theo những nguyên tắc trong phân cấp quản lý nhà nước, phân cấp không
tương đồng với trách nhiệm giải trình. Quyền quyết định thuộc về cấp tỉnh nhưng trách
nhiệm giải trình chủ yếu lại ở cấp huyện. Cấp xã không đảm bảo năng lực thực thi
trong việc xác nhận tính pháp lý, cũng đã có cơ sở cho thấy xã không đảm bảo là cấp
có “đầy đủ thông tin nhất để giải quyết vấn đề”. “Chính quyền gần dân nhất nên thực
hiện các dịch vụ công mang tính dân sinh”, nhưng trong trường hợp này thì chính
quyền cấp cơ sở đang thực hiện nhiệm vụ theo sự phân công của cấp trên lại có tác
động ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân [3].
- Tác giả Huỳnh Chí Thành nghiên cứu đánh giá sự thay đổi thu nhập của người
dân sau khi bị thu hồi đất tại tỉnh Bến Tre: từ kết quả nghiên cứu, đánh giá tác động
của việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đến sinh kế của người
dân tại hai khu công nghiệp An Hiệp và Giao Long, tỉnh Bến Tre, rút ra một số kết
luận sau: việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp phục vụ quá trình đô thị hóa trên địa bàn bắt đầu diễn ra nhanh từ năm 2005
đặc biệt trong giai đoạn 2009 - 2013. Tình trạng thu hồi dồn dập với diện tích khá lớn,
làm ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều hộ dân. Đặc biệt số hộ bị thu hồi 100% diện tích đất
nông nghiệp chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số hộ bị thu hồi đất. Từ thực tiễn tác động
của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đến
thu nhập, việc làm và điều kiện sống của người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi trên
địa bàn cho thấy: xét một cách nghiêm túc, việc thu hồi đất nông nghiệp, tiến hành bồi
thường, giải quyết việc làm, đảm bảo thu nhập, điều kiện sống cho người dân thuộc
diện mất đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh có nhiều thời điểm chưa tốt như sự thiếu
đồng bộ, thiếu rõ ràng, trong các chủ trương, chính sách, còn thiếu sự phối hợp về quy
hoạch, kế hoạch với vấn đề đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người dân có đất
nông nghiệp bị thu hồi, chưa gắn với việc chuyển dịch cơ cấu đất đai với cơ cấu lao

5


động. Hầu hết các hộ đều trả lời rằng họ phải tự đi tìm việc làm mới sau khi bị thu hồi

đất, chứ không thể dựa vào sự hỗ trợ của địa phươnghay chủ dự án đầu tư. Như vậy,
vấn đề lao động và điều kiện sống của người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi trong
những năm tới vẫn là vấn đề nóng bỏng. Nếu không có giải pháp đồng bộ mang tính
khả thi để giải quyết nó thì vấn đề ổn định và phát triển đối với nhân dân huyện sẽ hết
sức khó khăn. Kết quả khảo sát cho thấy nhìn chung là khi mất đất nông nghiệp thì đời
sống kinh tế của người dân bị mất đất bấp bênh hơn so với trước khi bị thu hồi đất.
Hầu hết thu nhập của người dân đều giảm so với trước kia. Điều này ảnh hưởng lớn
đến đời sống cũng như chi tiêu của các hộ. Chính sách đền bù tái định cư còn bất cập,
chính sách hướng nghiệp cũng như hỗ trợ việc làm chưa thực sự phát huy hiệu quả.
Việc thu hồi đất làm giảm nguồn lực tài chính của người dân, dẫn tới các tác động tiêu
cực đến điều kiện sống của người dân như ô nhiễm môi trường, tệ nạn xã hội có chiều
hướng tăng [10].
- Thời gian gần đây, một số nhà nghiên cứu đã thực hiện các công trình nghiên
cứu định lượng về công tác BT, GPMB, đáng chú ý trong số đó là: tác giả Nguyễn
Minh Tuấn nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng thu nhập của người dân bị thu hồi đất
sống ở khu công nghiệp Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai [12], tác giả
Hoàng Thị Hồng Nhung nghiên cứu điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô
thị hóa - Những bài học từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Đà Nẵng [8], tác giả
Nguyễn Đức Bình nghiên cứu đánh giá việc phân cấp quản lý Nhà nước trong thực
hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Bà Rịa, Vũng Tàu
[3], tác giả Nguyễn Minh Diệp Thảo nghiên cứu đô thị hóa tác động đến giá trị tăng
thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ [11], tác giả Huỳnh Chí Thành nghiên cứu
đánh giá sự thay đổi thu nhập của người dân sau khi bị thu hồi đất tại tỉnh Bến Tre
[10], tác giả Trương Thị Hồng Giang nghiên cứu sinh kế của cộng đồng dân cư bị thu
hồi đất xây dựng công trình trọng điểm trên địa bàn huyện Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh
[5], tác giả Nguyễn Thị Gái Liên nghiên cứu sinh kế của hộ nông dân sau thu hồi đất
nông nghiệp để xây dựng khu công nghiệp tại xã Bàu Đồn, huyện Gò Dầu, tỉnh Tây
Ninh [6]. Các hướng nghiên cứu này nhìn chung đã tiếp cận theo cách đánh giá sự tác
động của chính sách BT, GPMB ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân, cụ thể

6


là ảnh hưởng đến thu nhập của người dân, hộ dân. Đây là hướng nghiên cứu phù hợp
với xu hướng nghiên cứu hiện nay trên thế giới và có giá trị thực tiễn tại nước ta. Tuy
nhiên, nhìn chung là đối tượng nghiên cứu của các tác giả có sự khác biệt từ cấp xã,
cấp huyện/huyện đến cấp tỉnh và người được nghiên cứu là người dân hoặc đại diện hộ
dân. Do đó, tác giả cho rằng việc so sánh sự đúng đắn của các kết quả nghiên cứu
nhằm chỉ ra những vấn đề vừa có tính lý luận, vừa có tính thực tiễn nhìn chung là còn
có sự chênh lệch, khác biệt giữa kết quả nghiên cứu ở các địa phương, đòi hỏi phải có
nghiên cứu lặp để đảm bảo tính khách quan của kết quả nghiên cứu. Một hạn chế của
hướng nghiên cứu định lượng là do khảo sát theo mẫu và kết quả là tìm kiếm mối quan
hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc như các nghiên cứu nêu trên nên phạm vi
nghiên cứu thường hẹp như trong trường hợp này là tập trung vào nội dung công tác
quản lý Nhà nước khi thu hồi đất. Và do đặc điểm của nghiên cứu định lượng, nên các
tác giả ít chú ý tới phân tích thực trạng và nội dung công tác quản lý Nhà nước về bồi
thường, giải phóng mặt bằng theo các quy định của Luật Đất đai năm 2013, số liệu sử
dụng chủ yếu là từ phỏng vấn người dân, ít sử dụng các báo cáo của cơ quan quản lý
Nhà nước về BT, GPMB tại địa phương, do đó theo tác giả là chưa phản ánh được một
cách toàn diện về vấn đề nghiên cứu đặt ra.
Tuy nhiên, trong các đề tài nêu trên, chưa có đề tài nào nghiên cứu, đề xuất các
giải pháp về thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện
Nghi Xuân. Do đó việc nghiên cứu đề tài này là rất cần thiết và có ý nghĩa quan trọng
trong việc nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên
địa bàn huyện Nghi Xuân nói riêng và tỉnh Hà Tĩnh nói chung về cả lý luận và thực tiễn.
Đề tài không trùng lặp với các công trình đã công bố mà học viên được biết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích cơ sở lý luận thực tiễn về BT, GPMB, đánh giá thực trạng
BT, GPMB tại huyện Nghi Xuân từ năm 2012 – 2016, từ đó luận văn đề xuất một số

giải pháp thúc đẩy công tác BT, GPMB tại huyện Nghi Xuân từ 2017 đến 2020.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận thực tiễn về BT, GPMB

7


- Phân tích, đánh giá thực trạng BT, GPMB ở huyện Nghi Xuân giai đoạn 2012
- 2016
- Đề xuất các giải pháp để thúc đẩy công tác BT, GPMB nhằm tạo điều kiện tốt
nhất cho các nhà đầu tư tại huyện Nghi Xuân giai đoạn 2017 - 2020
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là bồi thường, giải phóng mặt bằng phục vụ các các công
trình xây dựng cơ bản, xây dựng dân dụng trên địa bàn huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Bồi thường, giải phóng mặt bằng phục vụ các công trình
xây dựng cơ bản và xây dựng dân dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội của huyện.
- Phạm vi không gian: Trên địa bàn huyện Nghi Xuân.
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2012 đến 2016
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Phương pháp luận nghiên cứu đề tài là duy vật biện chứng, duy vật lịch sử
Nội dung của phương pháp duy vật biện chứng là nghiên cứu sự vật, hiện tượng kinh
tế, xã hội phải đặt trong mối quan hệ tác động qua lại, gắn kết, biện chứng với nhau.
Nghiên cứu chính sách trong mối quan hệ tác động qua lại với các ban ngành và giữa
các chính sách cũng cần có sự ăn khớp, hỗ trợ khi tác động đến đối tượng là quản lý
đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Nghi Xuân.
Phương pháp duy vật lịch sử thể hiện nghiên cứu việc sử dụng đất và các chính
sách tác động đến công tác quản lý sử dụng đất nói chung, và công tác bồi thường, giải

phóng mặt bằng nói riêng phải đặt trong các điều kiện, bối cảnh cụ thể, phải đảm bảo
tính lịch sử, hiện thực khách quan.
5.2. Các phương pháp cụ thể
Phương pháp so sánh: Được áp dụng nhằm phát hiện ra những điểm giống nhau
và khác nhau của các nghiên cứu cùng đối tượng là công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng, đồng thời xác định những nguyên nhân dẫn đến sự đồng nhất hay khác biệt

8


đó. Có thể so sánh bằng các chỉ tiêu tương đối hoặc tuyệt đối, định lượng hoặc định
tính theo thời gian và phạm vi nghiên cứu cụ thể.
Phương pháp thống kê: Bao gồm việc thu thập, xử lý, phân tích, giải thích và
trình bày các dữ liệu tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Nghi Xuân dựa
trên nguồn dữ liệu thống kê về kinh tế, xã hội tại phòng Tài nguyên & Môi trường
huyện Nghi Xuân và các báo cáo khác được chính quyền huyện xây dựng.
Phương pháp điều tra, phỏng vấn, lấy ý kiến người dân và chuyên gia: Bao gồm
việc điều tra, lấy các ý kiến của người dân bị thu hồi đất tại các dự án BT, GPMB trên
địa bàn và ý kiến của cán bộ quản lý, chuyên gia về lĩnh vực BT, GPMB tại huyện
Nghi Xuân. Công cụ thực hiện phỏng vấn trực tiếp, đối thoại, trả lời bản hỏi.
Phương pháp phân tích và tổng hợp, so sánh, đối chiếu: Được sử dụng để phân
tích vấn đề giải phóng mặt bằng – một vấn đề cực kỳ phức tạp và nhạy cảm thành
những bộ phận, những mặt, những yếu tố đơn giản hơn để nghiên cứu và làm sáng rõ
vấn đề sau đó tổng hợp, liên kết, thống nhất lại các bộ phận, các yếu tố, các mặt đã
được phân tích, vạch ra mối liên hệ giữa chúng nhằm khái quát hóa vấn đề giải phóng
mặt bằng tại huyện Nghi Xuân – là đối tượng nghiên cứu chính của luận văn. Phương
pháp nghiên cứu này được sử dụng xuyên suốt cả quá trình thực hiện luận văn.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Hệ thống hóa lý luận về BT, GPMB nhằm hoàn thiện hệ thống lý luận phục vụ
nghiên cứu BT, GPMB hiện nay ở nước ta.

- Thúc đẩy tiến độ BT, GPMB tại huyện Nghi Xuân.
- Làm tăng tính hiệu lực, hiệu quả của việc thực thi chính sách của Nhà nước,
của UBND tỉnh Hà Tĩnh nói chung và UBND huyện Nghi Xuân nói riêng trong công
tác BT, GPMB.
- Đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan đến công tác BT, GPMB, đặc
biệt là các tổ chức, đơn vị, cá nhân bị thu hồi đất, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả,
hiệu lực và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài các phần mở đầu, lời cảm ơn, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu
tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương:

9


Chương 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn về bồi thường, giải phóng mặt bằng
Chương 2. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại huyện Nghi Xuân,
tỉnh Hà Tĩnh
Chương 3. Một số giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng tại huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh

10


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. Khái niệm và đặc điểm bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Khái niệm bồi thường

Theo từ điển Việt Nam thì “bồi thường” là từ ghép của “bồi” nghĩa là “đền” và
“thường” nghĩa là “đền lại”, tức là “đền bù những tổn hại đã gây cho người khác”.
Trong luận văn này, “bồi thường” thực chất là cách viết ngắn của “bồi thường về đất”,
mà theo quy định tại Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Bồi thường về đất
là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho
người sử dụng đất.” Cách hiểu này có sự khác biệt nhất định với cách hiểu thông
thường là “đền bù tổn hại” còn theo luật thì là “trả lại giá trị quyền sử dụng đất”.
Theo khoản 13, điều 3, luật đất đai sửa đổi thì “bồi thường khi nhà nước thu hồi
đất là việc nhà nước trả cho người có đất bị thu hồi và chủ thể bị thiệt hại trong quá trình
thu hồi những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hãu, sử dụng đối với công
trình, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi, những thiệt hại khác do thu hồi đất gây ra”
Cần hiểu sâu hơn khái niệm trên của luật để việc vận dụng trong thực tế được
dễ dàng, tôi cho rằng cần phải xác định rõ: Mức độ thiệt hại và chủ thể thiệt hại một
cách rõ ràng để tránh hiểu sai dẫn đến kiện tụng khi ĐB, GPMB. Để thống nhất với
cách hiểu trong Luật Đất đai năm 2013, tác giả cho rằng khái niệm “bồi thường, giải
phóng mặt bằng” là nhiệm vụ của cơ quan quản lý Nhà nước phân cấp từ trung ương
xuống địa phương trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất, trong đó công tác này trọng tâm
là việc thực hiện nhiệm vụ phát triển KTXH tại địa phương nói riêng và KTXH cả
nước nói chung. Đây là nội dung chính của nghiên cứu, tính toán giá trị đất, tài sản tác
dụng trực tiếp lên đất, trả lại hiện trạng đất, chi phí cải tạo đất cũng thuộc công tác BT,
GPMB nhưng tác giả không đề cập đến trong luận văn này. Ở đây tập trung nghiên
cứu hai quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
Quá trình thu hồi đất cần phải “bồi thường” chứ không thể dùng từ “hỗ trợ”

11


Vì bồi thường cho nên phải xác định:
- Mức độ thiệt hại: Một là tài sản gắn liền với đất. Thực tế việc xác định tài sản đền bù
không dễ chút nào. Hai là thiệt hại về quyền sử dụng đất, những thiệt hại này người sử

dụng đất phải được bồi thường.
- Xác định chủ thể thiệt hại: Đó là chủ có đất bị thu hồi và chủ thể đang sử dụng, chủ
thể cận kề có chịu ảnh hưởng. Những thiệt hại do thu hồi đất gây ra.
1.1.1.2. Khái niệm giải phóng mặt bằng
Trong Luật Đất đai và luật xây dựng hiện hành không có định nghĩa nào là giải
phóng mặt bằng mặc dầu có sử dụng cụm từ này. Có thể nói rằng giải phóng mặt bằng
hay giải tỏa mặt băng đều là làm sạch mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các
công trình kiến trúc, xây dựng, cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên diện tích
đất nhất định nhằm thực hiện cải tạo, xây dựng công trình mới. Trên thực tế khái niêm
“giải phóng mặt bằng” được dùng phổ biến hiện nay là việc khi nhà nước thu hồi đất
vì mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích phát triển kinh tế.

Vì vậy, khi đề cập đến

khái niệm “bồi thường, giải phóng mặt bằng” thì báo chí chúng ta thường gắn với việc
đền bù, hỗ trợ, tái định cư cho bên bị mất đất. Từ thực tế có thể hiểu “giải phóng mặt
bằng” là việc thu dọn tất cả vướng mắc, cản trở để có một bề mặt trên đất trống hoàn
toàn. Trên thực tế, khái niệm “giải phóng mặt bằng” được dùng phổ biến trong pháp
luật về đất đai khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất vì các mục đích quy định theo
luật. Luật Đất đai năm 2013 không có quy định thế nào là “giải phóng mặt bằng” trong
phần giải thích từ ngữ mặc dù có sử dụng cụm từ này nhiều lần trong luật. Cho đến
nay các bên vẫn hiểu như cách tác giả giải thích như trên hoặc hiểu tương tự tại nhiều
nghiên cứu ở Việt Nam. Các tác giả đều thống nhất rằng “giải phóng” không chỉ là
làm sạch “mặt bằng” mà còn thay đổi sở hữu, SDĐ từ người dân sang tổ chức KTXH
hay Nhà nước. “Giải phóng mặt bằng” hay “giải tỏa mặt bằng” là một quá trình “làm
sạch” mặt bằng thông qua việc thực hiện di dời các công trình xây dựng, vật kiến trúc,
cây cối, hoa màu và một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất định nhằm thực
hiện quy hoạch, cải tạo hoặc xây dựng công trình mới. Giải phóng mặt bằng là việc
một bên chuyển quyền sử dụng cho bên kia và bên kia phải bồi thường giá trị thiệt hại
khi chuyển quyền sử dụng đất. Mục đích của GPMB để bàn giao mặt bằng sạch cho

12


các tổ chức KTXH hoặc Nhà nước nhằm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng, vì mục đích quốc phòng, an ninh.
1.1.1.3. Một số khái niệm khác liên quan
- Thu hồi đất
Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm thể hiện quyền sở hữu toàn
dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, làm chấm dứt quan hệ
pháp luật đất đai. Thu hồi đất thể hiện dưới hình thức pháp lý này là một quyết định
thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Biện pháp này thể hiện quyền lực
Nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Thu hồi đất
cũng là nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai. Vì vậy, để thực thi nội
dung này, quyền lực Nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của
xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai. Thu hồi
đất nếu xét về mặt hình thức là văn bản hành chính; xét về nội dung là việc sử dụng
quyền lực Nhà nước để thu lại quyền sử dụng đất đã được giao cho cá nhân, tổ chức để
nhằm phục vụ lợi ích của Nhà nước và xã hội. Việc thu hồi đất để phát triển mở rộng
đô thị, phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế việc làm rất cần thiết. Thu hồi đất
thường gắn với GPMB, tuy nhiên trong một số trường hợp lại không liên quan gì đến
GPMB cả. Ví dụ như thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, thu hồi đất do chấm
dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng
con người. [15]
- Bồi hoàn: Là khái niệm hoàn trả lại cái gì đã lấy đi, đã mượn đi. Đây là khái niệm
gắn với bao cấp. Trước đây trong thực tế ở Việt Nam đã tồn tại khái niệm này. Tuy
nhiên khi chuyển sang cơ chế thị trường đất đai trở thành hàng hóa, quyền sở hữu tách
rời quyền sử dụng. Đất đai tuy không phải sở hữu tư nhân nhưng vẫn tồn tại với tư
cách là hàng hóa. Việc mua bán đất đai được luật thừa nhận. Do vậy, sử dụng khái
niệm bồi thường hợp lý hơn.

- Đền bù:
Đền bù là khái niệm đền trả do hoạt động chủ thể gây ra. Khái niệm này xuất
hiện từ luật đất đai năm 1987. Đền là trả lại, bù là bù đắp. Đền bù cho một chủ thể bị
thiệt hại do nhà nước thu hồi đất. Khái niệm này gây cảm giác chủ thiệt hại không có

13


quyền quyết định trong việc nhà nước đã gây ra. Chủ thiệt hại luôn ở thế bị động trước
việc nhà nước thu hồi đất đai.
- Hỗ trợ:
Khái niệm này hàm ý khi bị thiệt hại do thu hồi đất chủ thể chỉ được hỗ trợ một
số tài chính nhất định để duy trì cuộc sống. Chủ thiệt hại không có quyền đòi nhà nước
phải đền bù. Nhà nước chỉ hỗ trợ như hỗ trợ về đất ở, việc làm, hoặc trợ giúp các khó
khăn khác. Hiện nay khái niệm hỗ trợ vẫn được sử dụng, bên cạnh bồi thường còn hỗ
trợ cho các cá nhân, gia đình, tổ chức thực sự khó khăn sau khi bị thu hồi đất. Họ thiếu
khả năng tạo lập cuộc sống nếu bị di dời nhà ở, đất ở, đất canh tác.
Nhìn chung, các khái niệm liên quan trên ít được luận văn sử dụng, tuy vậy khi
phân tích cần làm rõ thêm để tăng nhận thức các khái niệm hiện hành của luật 2013.
Từ đó tăng thêm tính hợp lý và thuyết phục của luận văn này.
1.1.2. Một số đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Công tác BT, GPMB luôn là một trong những nhiệm vụ trong tâm, khó khăn,
phức tạp và ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của các hộ dân, các tổ chức. Vì vậy, cần
có sự sự nghiên cứu chuyên sâu trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng. Thực hiện việc
bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng là vấn đề nhạy cảm trong xã hội, chịu sự tác
động của nhiều yếu tố đan xen với nhau, có ảnh hưởng đến mục tiêu của phát triển bền
vững. Chính vì vậy, công tác BT, GPMB có những đặc điểm sau:
1.1.2.1. Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành ở những địa điểm khác nhau với điều kiện KTXH,
văn hóa, phong tục tập quán của người dân, trình độ dân trí có nhiều khác biệt. Chẳng

hạn như khu vực nội thành thường có mật độ dân cư cao cho nên có nhiều công ty, cửa
hàng buôn bán có giá trị đất và tài sản trên đất lớn, trong khi khu vực ngoại thành
thường có mật độ dân cư thấp cho nên nhà cửa thưa thớt và đất đai chủ yếu phục vụ
hoạt động nông nghiệp có giá trị gia tăng thấp. Đặc điểm này hàm ý là khi tiến hành
BT, GPMB phải căn cứ vào tình hình thực tế tại địa điểm cũng như điều kiện KTXH,
văn hóa của địa điểm cụ thể. Đồng thời phải căn cứ vào đối tượng tiệp nhận và thực
hiện chính sách BT, GPMB.

14


1.1.2.2. Tính phức tạp
- Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống KTXH
đối với người dân. Chẳng hạn như, tại khu vực nông thôn, hoạt động chủ yếu là hoạt
động nông nghiệp trong đó đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng nhất thì việc bồi
thường, giải phóng mặt bằng sẽ dẫn tới việc người dân không còn tư liệu sản xuất phải
chuyển sang các ngành, nghề, lĩnh vực khác, điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời
sống của người dân. Tại khu vực thành thị, đất đai chủ yếu là đất ở vừa là tài sản có
giá trị lớn, vừa gắn liền với sinh hoạt hàng ngày của người dân thì việc tiến hành bồi
thường, giải phóng mặt bằng sẽ dẫn tới hệ quả là người dân sẽ không còn nơi sinh
sống, dẫn tới việc phải chuẩn bị sẵn sàng quỹ đất mới cho công tác tái định cư hoặc
đào tạo nghề trong trường hợp việc bồi thường, giải phóng mặt bằng có ảnh hưởng đến
hoạt động mưu sinh của người dân tại nơi bị giải phóng mặt bằng.
- Tài sản trên đất, phải được đánh giá đúng và đủ. Khi BT, GPMB các đối
tượng thụ hưởng có tâm lý, suy nghĩ khác nhau. Sự khác nhau về trình độ tâm lý và
nhận thức dẫn đến những yêu cầu đòi hỏi rất phức tạp.
Có thể nói đặc điểm 1 và đặc điểm 2 là hai đặc điểm được các nghiên cứu trước
đây thừa nhận rộng rãi nhất. Theo tác giả thì một đặc điểm quan trọng nữa đó là tính
lợi ích. Đặc điểm này xuất phát từ mâu thuẫn phát sinh trong quá trình trước, trong và
sau khi BT, GPMB. Một số tác giả trong quá trình phân tích cũng đề cập đến đặc điểm

này, tuy nhiên chưa hệ thống lại thành một đặc điểm cụ thể. Tác giả cho rằng đây là
một đặc điểm quan trọng mà nghiên cứu cần giải quyết.
1.1.2.3. Tính lợi ích
Từ Hiến pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 2013 đều quy định quyền sở hữu
đất đai ở nước ta thuộc về toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, còn quyền sử
dụng đất đai thuộc về người chủ sử dụng đất cụ thể theo quy định của luật. Nhà nước
thực hiện các quyền liên quan đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp thông qua việc thu
thuế, thu tiền sử dụng đất từ những người trực tiếp sử dụng đất. Nhằm tăng cường việc
sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước xây dựng hành lang pháp lý để đảm bảo hài hòa
lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của Nhà nước. Và trước đây tại Điều 5 Luật
Đất đai năm 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

15


sở hữu” [14], “Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai”, “Nhà nước thực
hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính đất đai”,
thì nay Luật Đất đai năm 2013 [15] quy định: “Đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa quyền
sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của
người trực tiếp sử dụng.”
Như vậy, có thể khẳng định một đặc điểm nữa của quá trình BT, GPMB là tính
lợi ích, lợi ích này là lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có mối quan hệ
chặt chẽ không thể tách rời. Đảm bảo được tính hài hòa về lợi ích giữa các bên khi tiến
hành BT, GPMB là đặc điểm rất quan trọng sẽ được đề cập khi phân tích tại chương 2
và chương 3 của luận văn.
1.1.2.4. Tính đồng thuận
- Sự đồng thuận của người dân với Nhà nước: Người dân một mặt đồng ý với chủ
trương của Đảng, Nhà nước để phát triển kinh tế, hạ tầng thay đổi diện mạo đất nước,
nhưng họ lại chống đối hoặc không chấp thuận vì giá Nhà nước đưa ra thấp quá so với giá
thị trường, không có các chính sách an sinh, ép người dân phải đồng ý di dời.

- Sự đồng thuận của người dân với các nhà đầu tư: Khi người dân và nhà đầu tư
cùng đạt được tới tiệm cận lợi ích kinh tế của nhau thì tính đồng thuận sẽ nhanh chóng
được thực hiện, tiến độ dự án sẽ được đẩy nhanh hơn.
- Sự đồng thuận của chủ đầu tư với Nhà nước: Hầu hết các nhà đầu tư trước khi
thực hiện bất kỳ một dự án nào thì họ đều đã cùng các ban nghành, các cấp đồng thuận
phương pháp thực hiện, cách làm rồi thì lúc đó họ mới đi vào giải phóng mặt bằng để
đầu tư.
Đáp ứng được các đặc điểm trên thì mới giải quyết được vấn đề chính trong
BT, GPMB đó là tính đồng thuận của người dân, của các nhà đầu tư và Nhà nước là
đại diện pháp luật đứng ra để giải quyết.
1.1.3. Tiêu chí đánh giá hiệu quả bồi thường, giải phóng mặt bằng
Để đánh giá hiệu quả BT, GPMB phục vụ cho xây dựng các công trình cơ bản
trên địa bàn cần phải xây dựng hệ thống tiêu chí cụ thể, rõ ràng, công khai minh bạch .
Từ hệ thống tiêu chí việc QLNN trong công tác BT, GPMB được dễ dàng hơn, khắc
phục tình trạng khiếu kiện nếu có. Luận văn đề xuất 05 tiêu chí cơ bản sau đây:

16


Một là, mức độ hoàn thành về diện tích đất thu hồi đúng tiến độ. Để phục vụ cho đầu
tư các dự trước hết chủ đầu tư cần phải giao đất sạch cho nhà thầu. Muốn có đất sạch
phải BT, GPMB cho các đối tượng đang sử dụng đất. Công tác này thường rất chậm,
thậm chí là hàng năm. Điều này gây khó khăn và thất thoát lớn cho nhà đầu tư. Nhiều
nhà đầu tư phải bỏ cuộc vì chậm tiến độ do BT, GPMB.
Hai là, mức độ hoàn thành về bố trí tái định cư. Gắn với BT, GPMB là tái định cư. Tái
định cư có thể do nhà nước, cũng có thế do nhà đầu tư. Thông thường một dự án muốn
đẩy nhanh tiến độ công tác TĐC phải làm nhanh và trước khi đối tượng giao đất. Một
số dự án công tác TĐC làm rất nhanh và hiệu quả. Cũng còn một số dự án TĐC rất
phức tạp vì thiếu sự đồng thuận giữa người dân và nhà nước hay nhà đầu tư. Nhà nước
không thể đẩy người dân vào thế khó. Người dân phải nhận thức trách nhiệm của mình

trong việc tạo điều kiện cho dự án. Ở đây phải có cách làm, TĐC mới nhanh và hiệu
quả. Phải phân rõ TĐC bằng nhà chung cư và TĐC bằng đất ở. TĐC phải tính toán các
điều kienj đi kèm như ăn ở, đi lại, học hành và sinh hoạt khác.
Ba là, mức độ hoàn thành việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB. Tiền bồi thường
phải giao đủ trước khi giao đất và tài sản gắn với đất. Nhiều dự án nợ tiền BT hoặc dây
dưa không trả kịp thời cho người dân. Như vây để BT, GPMB phải có quỹ tài chính đủ
để thực hiện.
Bốn là, mức độ số lượng dự án hoàn thành dứt điểm công tác GPMB để triển khai thi
công xây dựng. Quy mô và số lượng các dự án được BT, GPMB càng lớn sẽ thể hiện
được năng lực của nhà đầu tư. Dự án càng lớn khó khăn càng nhiều, đòi hỏi phải giải
quyết nhiều công việc liên quan. Vì vậy phải có lộ trình, kế hoạch thực hiện.
Năm là, mức độ giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến GPMB. Trong
nhiều dự án, quá trình BT, GPMB gặp nhuề khó khăn nhất là khiếu kiện kéo dài.
Nguyên nhân chủ yếu thiếu công khai, minh bạch thông tin. Không công bằng trong
tính giá đất, giá tài sản trên đất, diện tích đất, các loại đất...Thường có nguyên nhân
khách quan là văn bản nhà nước đã lạc hậu so với thị trường. Một số cán bộ cứng
nhắc ... Giải quyết khiếu nại tố cáo càng nhanh công tác BT, GPMB càng thực hiện
tốt. Tiêu chí này tuy rất khó nhưng nếu không đặt ra sẽ khó khăn trong phân tích đánh
giá hiệu quả BT, GPMB các dự án ở địa phương.

17


Các tiêu chí có mối liên hệ mật thiết với nhau, nếu một trong các tiêu chí thực
hiện không tốt sẽ ảnh hưởng tới tình hình thực hiện công tác GPMB
1.2. Nội dung và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB
1.2.1. Nội dung bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.2.1.1. Xác định chủ thể thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng
Nhu cầu bồi thường xuất hiện khi nhà nước thu hồi đất đai để giao cho các nhà
thầu thực hiện dự án xây dựng. Trong trường hợp này nhà thầu được chủ đầu tư là nhà

nước thực hiện BT, GPMB trước khi giao đất thực hiện dự án. Trách nhiệm bồi thường
là của nhà nước.
Một số dự án Nhà nước giao cho nhà thầu tự bồi thường cho người dân để thực
hiện dự án. Trường hợp này hợp đồng thuê đất của nhà thầu với nhà nước được lập
trước khi BT, GPMB. Việc BT, GPMB do chủ đầu tư thỏa thuận với người dân trên cơ
sở thỏa thuận. Tuy nhiên về nguyên tắc nhà đầu tư phải tuân thủ Luật pháp đất đai và
luật xây dựng. Trên thực tế nếu để cho nhà đầu tư trực tiếp BT, GPMB sẽ có nhiều
thuận lợi hơn. Khoản kinh phí BT, GPMB theo quy định của hợp đồng.
Cả hai hình thức BT, GPMB như trên đều được luật quy định. Nhà nước thống
nhất quản lý. Tuy nhiên, tùy theo đặc điểm của dự án và từng địa phương mà xác định
cách thức bồi thường. Cả 2 hình thức này đều giống nhau về mục đích, song mức độ
khó khăn thuận lợi có thể khác nhau. Tùy theo từng loại dự án mà xác định chủ thể
BT, GPMB sao cho thích hợp và bảo đảm lợi ích của người dân và nhà nước.
1.2.1.2. Mục đích bồi thường, giải phóng mặt bằng
Mục đích BT, GPMB là nhà nước thu hồi đất giao cho các dự án thuê hoạt động
phát triển kinh tế - xã hội. Đối với các dự án nhà nước làm chủ đầu tư, nhà nước tổ
chức bồi thường, thu hồi đất để giao mặt bằng sạch cho các nhà thầu. Như vậy nhà
thầu sẽ được hưởng lợi nếu như được nhà nước khuyến khích đầu tư. Đối với các dự
án BOT nhà nước và doanh nghiệp hợp tác với nhau trong BT, GPMB. Trên thực tế
khâu BT, GPMB xây dựng khá phức tạp. Một số trường hợp mâu thuẫn nhau về lợi ích
giữa ba bên nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
1.2.1.3. Xác định đối tượng và giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng

18


Để công tác BT, GPMB được tiến hành suôn sẻ, đúng luật, cần xác định đúng
và thực hiện tốt 2 nội dung sau đây:
- Xác định chủ thể thiệt hại cần được bồi thường: Chủ thể thiệt hại theo luật là chủ thể
sở hữu hoặc chủ thể sử dụng. Trong thực tế người sở hữu đất có thể không sử dụng mà

cho người khác thuê để sử dụng. Như vậy đối tượng được bồi thường là chủ sở hữu
hay chủ sử dụng? Trong trường hợp cho người nước ngoài thuê lâu dài thì việc xác
định chủ đích thực còn khó khăn hơn. Khi hợp đồng thuê đất đã được thực hiện thì
việc bồi thường không tránh khỏi phức tạp. Việc cho thuê quyền sử dụng đất không
phải một hoặc hai đối tượng mà trong đó có nhiều đối tượng. Mặt khác các chủ sở hữu
đã thế chấp ngân hàng để vay vốn. Vì vậy khi đền bù có liên quan đến ngân hàng. Xác
định đối tượng BT, GPMB hết sức quan trọng và gặp nhiều khó khăn.
- Xác định giá trị tài sản sử dụng được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất GPMB xây dựng.
Tài sản đất có nhiều loại đất như đất nông nghiệp, đất ở, đất mặt nước. Các loại
đất này phải được phân loại và có giá cả phù hợp. Văn bản nhà nước quy định rõ giá
đất đền bù nhưng mức giá chưa nhất quán, có nhiều quyết định của UBND các cấp
thiếu cơ sở khoa học và thực tiễn. Khi nhà đầu tư phải thỏa thuận với dân về mức giá
sẽ rất khó khăn. Đôi khi mức giá đền bù không phù hợp với mức giá bán hiện hành. Vị
trí đất đai cũng gây khó khăn đất mặt đường, đất ruộng...Thu hồi đất nhưng không ưu
tiên trả bằng đất mà bằng tiền. Trong khi đó nhiều hộ phải mua nhà ở khu Tái định cư.
Khu TĐC nhà nước xây dựng không phù hợp điều kiện sống của người dân. Một số
nơi nhà nước thu hồi đất cho doanh nghiệp với giá rẻ. Sau đó doanh nghiệp bán lại với
giá đắt làm cho người dân không đồng tình. Một số dự án thu hồi đất của dân nhưng
chậm thực hiện dự án vì vậy gây bức xúc cho dân. Dân đòi lại đất.
Bồi thường tài sản trên đất cho dân và các tổ chức vẫn khá phức tạp như mức
giá đền bù, đánh giá tài sản đền bù chưa phù hợp. Mức giá quy định của nhà nước
không theo cơ chế thị trường. Đánh giá tài sản không công bằng giữa các đối tượng.
Một số đối tượng khi nhận tiền đền bù không biết sống bằng nghề gì, sinh sống
ở đâu. Trong một số nơi nhà đầu tư chưa có chính sách khuyến khích vận động giúp
đỡ người dân.

19


1.2.1.4. Nguyên tắc bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Công khai, minh bạch về thông tin
Liên quan đến BT, GPMB có nhiều thông tin như quy hoạch xây dựng cơ bản của nhà
nước. Thông tin này phải báo cho người dân và tổ chức biết trước hàng năm trước khi
thực hiện. Thông tin đối tượng BT, giá cả BT, mức độ BT. Thông tin về phương thức
BT để người dân lựa chọn. Thông tin về công tác tái định cư nếu có. Thông tin về thời
gian tiến hành. Thông tin về tổ chức tiến hành dự án và mục đích dự án.
- Công bằng, dân chủ
Công bằng gắn liền với dân chủ. Công bằng trong BT, GPMB tức là dù cho đối tượng
nào, cá nhân hay tổ chức đều có quyền lợi và nghĩa vụ như nhau, không đặt ra các chế
độ ưu tiên. Không có sự phân biệt đối xử giữa các chủ thể tham gia. Công bằng ở các
chỉ số như giá đền bù; mức đền bù tối đa, tối thiểu; cách thức đền bù như nhau ví dụ
đền bù đất hay đền bù bằng tiền.
- Thương lượng và thỏa thuận: Với những dự án mà các nhà đầu tư muốn đẩy
nhanh tiến độ thi công dự án của mình, nguồn vốn của công ty mạnh thì các nhà đầu tư
muốn trực tiếp thương lượng, tự thỏa thuận với người bị ảnh hưởng, dựa trên một phần
cơ sở giá đất đai, tài sản, cây cối, hoa màu do các quyết định của tỉnh ban hành. Hầu
hết các dự án thương lượng hay thỏa thuận thì giá đất đai đều được đẩy lên khá cao so
với quy định giá đất trong cùng khu vực.
- Hài hòa về lợi ích: Đây cũng là một trong các đặc tính của BT, GPMB. Khi lợi
ích hài hòa thì việc người dân, nhà đâu tư, nhà nước sớm đi đến ký kết các hồ sơ liên
quan đến giải phóng mặt bằng, hoàn thiện phương án, đẩy nhanh tiến độ thi công các
dự án sẽ chắc chắn diễn ra nhanh gọn và ngược lại.
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.2.2.1. Cơ chế, chính sách
- Cơ chế: Cơ chế tập trung bao cấp không đặt ra vấn đề BT, GPMB ví đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước trực tiếp quản lý và sử dụng. Trong cơ chế thị
trường đất đai là hàng hóa, vận động trên thị trường muốn sử dụng phải mua bán sòng
phẳng. Ở nước ta Đất đai thuộc sở hữu nhà nước giao cho hộ sử dụng. Khi nhà nước
cần thì thu hồi và nhà nước phải bồi thường cho hộ sử dụng, theo giá cả thỏa thuận.

20